2016年03月の記事
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自称〇〇
ってことで、最近思う事。物件を一つでも持つとコンサルタントと自称出来るんだな～、と。一生懸命自分をプロデュースして大きく見せる事は大変な気がする。コンサルタントだからといってメガである必要はないですけど、経験値が少ないと、そもそもアドバイスが出来ないと思ってしまうのは自分だけ？なんて事をふと思ったり・・・・
Mar 31, 2016
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買えず・・・
ってことで・・・・検討していた物件は正式な買付も、他から入り契約も決まったそうです。ただ、なんとなくの金額を聞くと、ほぼ値引無し。この価格では買えなかったよな～。買った人は専業大家さん（仲介さんはセミプロと言ってました）だそうです。土地値くらいではあるから、新築向けの土地確保なのかな、なんて。前回も書きましたが、金融機関さんの出方も分かったので、経験値は上げれたのかもしれません。あ、あとは各所にメールの返信をしていません。本日中には対応予定です。。。。。さて、年度末進行があと二日なんで、も少しじたばたしますか。
Mar 30, 2016
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繁忙期も・・・
ってことで、もう今週で３月も終わりですね～。気が付けばあっという間の繁忙期だった気がします。 とりあえず、３月中盤退去の一部屋が空室のままではありますが、ファミリー物件でもあり転勤者向けという訳の物件でも無い事からこれからスタート、という感じになります。 現在、本業の繁忙期でもあるので、不動産には力を配分出来ていません。そのあたりは反省点かな～。 ま、粛々と仕事をしていかなきゃですね。 そういえば、法人の決算書と個人の確定申告。 見ていると、ホントに通知表みたいなものですね。空室とか経費とか収益とか誤魔化しようが無い状態で一目瞭然になってしまう。 そう考えると、銀行から見られても恥ずかしくない経営状態にもっていくのは大事なことだな、と改めて感じました。 けど、クルマ買って減価償却を取りたいな～。
Mar 29, 2016
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自宅業務対応中～。
ってことで、休日でも自宅作業で年度末が進行中です。サラリーマンをしていると避けては通れない年度末のバタバタ具合。まあ、売上上げるために〆をしたりそのバックグランド資料を作ったり次年度しょっぱなの案件に向けた準備とか。。。。子ども達のように春休みが欲しくなってしまいます（笑次年度は諸々の件で、仕事を先輩に渡す予定（現在は自分8割、先輩2割）なんで、少し余裕が出てくるはずです。その分、不動産に振り向けても少し頑張りたいと思います。本業は給与を現状維持＋αとして不動産にて実績をどれだけ積み増して行けるかが今年度、次年度の課題だと思っています。ガンバロー あ、これから妻の誕生日＆結婚式記念日で家族でランチ行かなきゃ。ちょっと息抜きですね。
Mar 27, 2016
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工具探しの旅
ってことで、何かと理由をつけてホームセンター詣でしてました。 最近欲しいのは、電動丸鋸とサンダーと道具類を置くためのラック。 ラックに関しては、嫁の反対意見もありまずは車庫内の整理をして、必要分だけそろえる方向で決まりました。 ４月入ってからは車庫の整理ですね～。 最近、楽天の広告は工具ばかりです（笑
Mar 26, 2016
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札幌へ帰宅
ってことで、久々の札幌な感じです。不動産関係では、金融機関さんと以前持ち込んだ築古物件ですが、年度末という事もあり、ほとんど審査進んでいないみたいです（笑ただ、担当者レベルではザックリとした保全金額は出てきたみたいで、自分の考えていた金額と同じくらいの回答でした。やはり耐用年数切れは厳しいですね～。ま、今回の物件を通して、既存金融機関の考え方は間違いないのは確認出来ました。あとは、空室が一つあるんですが。。。。変わった申込が入ったみたいで、担当の方の判断で御断りして頂きました。詳細は省きますが、なんだかとても複雑な家庭事情みたいな感じです。このパターンは間違いなくトラブルの種になりそうな雰囲気と担当の方もおっしゃっていました。世の中にはいろんな境遇の方がいるんだな、と。大家をやっていると感じますね。社会貢献としてやっていきたいところもありますがわざわざトラブルを招き入れて、自分の首を絞めてしまうのも避けたいところ。他の大家さんもそう考えるところから、境遇が特別だと入居先を探すのも大変になるんだろうと思います。家探しって難しいですね～。
Mar 25, 2016
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転用した物件？？
ってことで、本日は東京都内に宿泊中です。 そのホテル・・・・・。 どうみてもラブホでは？というつくりです。 妙に広い部屋、ステンドグラス越しに見える大きなお風呂、もちろんトイレ別（笑別途も完全なダブルベット。 そして古いダブルデッキ（VHS＆DVD） なんとも言えない雰囲気が漂っています（笑 ま、安い（６０００円台）からいいかな、と（大笑 安い宿を探すと面白い体験が出来ますね～。それにしても東京は高いです。。。。
Mar 24, 2016
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転勤の恐怖？
って事で、本日は埼玉に居たりします。 東京からはけっこう離れていて、移動に疲れています（笑 顧客と移動しながら、ですが、転勤のネタに成りました。自分の会社も、顧客の会社も転勤はもちろんあります。 転勤をすると・・・・やはりコストがかかるのと、単身赴任が多く家族との時間が取れない悩みがあると聞きました。 仕事でお金を稼ぐのも大事ですが、家族との時間がとれないというのも困ったもので・・・・・ どちらを取るべきか、と悩むところではありますよね。 自分も、社長が「転勤させるか」という話を仙台でしていた、と聞きました。 ガクブルです(*_*)
Mar 23, 2016
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長く続けること。
ってことで、大阪の朝、暖かいです（笑 昨晩はいきつけのお好み焼き屋さんはお休みでした・・・・祝日の月曜日夜は飲み屋さんもほとんど閉まっていて寂しさ満点。 フラッと入ったのは串カツ屋さんでした。そこのマスターは３０年以上も店を続けていて息子さん二人も一緒にやっているお店でした。 味もよく、マスターや息子さんたちとの会話もはずんで楽しい時間を過ごさせてもらいました。 あのアットホーム感と味の良さで長い間続けられているのかな、と。長く事業を続けられるというのはスゴイですね～。 ちょっと高かったんですが・・・・・（笑メニューがないもので。。。。
Mar 22, 2016
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墓地近物件？？
って事で、今日から大阪にいます。前泊移動で早めに移動してきたので時間余裕もあって、おのぼりさんをしてきました。行き先は、あべのハルカス！300m近い高さの展望台を満喫してきました。そこで、不動産的な見方をしてみると足元には高層マンションがいくつもありましたがその先には大型の墓地が^^;10階建以上あると、モロに上から墓地を拝見する事が可能な感じでした。墓地の見える物件って人気が無いと思いますがこんな高層物件の人気はどうなんでしょう？？札幌では街中に墓地は少ないので、意外に感じた大阪探訪でした。さて、行きつけのお好み焼き屋さんに行ってくるとします。やってるかな？夫婦でやっている小さなお店で電話番号わからないからな〜
Mar 21, 2016
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打ち合わせ
ってことで、ちょっとブログまで手が回りませんでした（笑 仕事がある日は、必ずＰＣの前に座るのでざっと書けるんですが、休日はペースが崩れますね・・・。 さて、先週は本業の出張後に麦田税理士（仮）のところへ夜にお邪魔して、２０１６年の個人に関して打ち合わせというかいろいろと相談に乗って頂きました。 自分の持っている意見をいくつか提案させて頂き、それに対して「儲かるか？」「損をしないか？」という観点で税金他を見比べながら検討となり結果的には２パターンのどちらかで進める、という方向になりました。 あとは、これを妻（連帯保証人）に相談してみて正式決定としたいと思います。 ちなみに、一つ目のパターンは 「なにも対策しない」 でした（笑 いくつかのパターンで考えるとこれが一番手残りがありそうです（笑 さてさて、どうするか、ですね～。
Mar 20, 2016
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御断り？？
ってことで、先日見つけた某案件。二つの金融機関に持ち込みました。 両行ともお取引のあるところ。1行は前向きに！！ と言いつつ、法人で購入してから1年なので個人がいいな、と(笑 もう1行は・・・ダメみたいですね。その理由は下記の通りでした。 ・法人で毎年購入している・そのため借入がどんどん増えている・物件が古くて収支が合わない（築30年） ・場所がイマイチ（ってその金融機関から徒歩圏で 地下鉄駅10分圏内なんですが） そんな感じでした。とはいえ、ここから借りた実績が 「築35年 JR駅徒歩圏木造」 だったんですが、価格を別にすればより条件が良いように思えるのですが・・・・。 う～ん・・・・・今の決算書だったら貸したくないんだ、と。暗にお断りされているようですね。 やはり預金の手持ちが少ないところが問題なのかな～。少し自己資本比率を上げる努力が必要なのかもしれません。
Mar 17, 2016
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持込！
ってことで、久々の金融機関への持込です。現在の価格だと正直なところメリットが無い（ってか高い）のですが、そもそも無理な買付を通すには、融資の仮承諾でも出てないと、説得力がないですからまずはどのくらいまで行けるか、挑戦です。そんな事をしている内に、他から買付入って買えない気もしますが、そこはそれ。高い買い物しても仕方ないので、納得出来るものを買っていきたいです。そんなことを大阪から遠隔で対応中（笑なんとかなるものですね～。
Mar 15, 2016
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久々の遠出
って事で、大阪にいます（笑）本業の出張で、一泊二日の短い旅ですね〜。こちらは来るたびに少しずつ景色が変わるので、見ていて飽きません。建物も札幌とはだいぶ違うので勉強になります。空き時間はほとんど無いですけど、少しでも楽しめる出張目指して（笑）それにしても始発で来たから眠いです。明日は最終か〜。
Mar 14, 2016
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築古は手間がかかる？
ってことで、修理発生です。ブラインドが壊れたとの事。我が家の・・・・（笑築２３年な我が家ですが、細々とトラブルは出てきます。そのたびに修理依頼が妻から来ますのである意味スキルが上がってくるのかな、と。照明の交換から、付属設備の修理やらいろいろと出来るので、練習としてもいいかもしれません。ま、お安く買っている分仕方ないですね～。余計な設備は、将来の故障の元。そう思う今日この頃です。
Mar 13, 2016
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やる気の問題？
ってことで、経営に関して、かな？？ 社員のモチベーションを引き出す方法はなかなか難しいな、と思うここ最近です。 とはいえ、自分は使われる方なんでその立場からなんですが、自分の会社やお付き合いのある会社、以前いた会社などなど会社の制度を見ていても、正解は無いんだなと思う事があります。 社員のやる気を引き出す！ なんてノウハウ本もありますが、同じ待遇でも同じ状況でも人によって受け止め方が違うからむつかしいですよね～。 正当な評価、正当な給与、なんて言いながら結局は評価する人次第でもあるので、公平ではないだろうし、その中でどう上手くこなすかがサラリーマンの技能の一つと考えていいのかな。 自分の立ち位置をどこに置くか。一番理解できていないのが、今の自分なのかもしれません・・・・・・。
Mar 11, 2016
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ケツが浮いた！！
ってことで、朝の新聞で不動産広告を見ていたら「これは！！！」という物件を発見し、さっそく年度末で本業がバタバタしている中で行動して仲介業者さんから資料一式を頂きヒアリングまでさせてもらいました。結果的には・・・・・・けっこう微妙な点があったり・・・・で、買うにはお高い物件となっていました。あと２割下がると美味しい感じですが５％カットも受け入れていないような雰囲気ですので・・・。土地として考えると、地下鉄駅徒歩１０分圏内で取壊し、退去費用を含めると坪３０万超えそうだからだからそれほどお得感もないのかな～。ちなみに初めて見たのが「建物未登記」そんなんあるんだ～、と驚きました。も少し下がるなら検討価値もありそうですが今の価格だと手を出しにくい感じ。残念！！
Mar 11, 2016
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卵が先かヒヨコが先か。
ってことで、ＣＦと売却益をどうとらえるかというお話。妻と話しているとせっかくＣＦが入ってくるのだっから、売却なんてもったいない！ひよこを売ればＣＦは入らない！！という考え方。これは正論ですよね～。けど、事業、また投資として考えても、利確しないと、そもそも儲かったかどうかわからない。また売却益が取れる（ＣＦの何年分かによるが）なら不確定なＣＦより、手元の売却益という考え方もまた正論です。売却益の方が、まとまった金額にはなるでしょうから次の一手を考えやすくなる。これは卵の仕込み、かな。が、毎月のＣＦは減ってしまう。そして、次に儲かる物件を買えるか？？ ←妻はここを気にしていた。儲かる卵を買えないなら、今の物件を売る意味が無い、と。そのあたりの戦略によるのかな～。税金と手元資金と保有物件の将来性と、そんなパラメーターを検討しながら次の一手を考えねばならんですね。
Mar 10, 2016
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情報開示
って事で、決算書を出した金融機関から追加資料の提出を求められました。新しい担当も初めて知ったことだし訪問してみようか、とは思います。それにしても、気軽に情報開示を迫るんだな〜と。出すのが当たり前、という雰囲気だったので少し驚きでした。必要資料のひとつは自分で作れるので、今年度以降は事前に作っていこうかな。
Mar 9, 2016
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トラブル続く
ってことで、昨年３月購入の５棟目。 購入してから、いきなりの退去ラッシュが続き、やっとこさ先々月くらいから満室になったと思いきや。。。。。 ＲＨのトラブル出たり、最近は汚水桝のオーバーフローなど細々トラブルが続いてはいます。実は車庫内に汚水が逆流していた場所があって追加で高圧洗浄となる場所もあったりと、なかなか安定した１カ月の収入、とまではいっていません。 続くときは続くものですね～。 その分、築古でも一度手をかけておくとそれほどトラブルが出ていないので築年数のバラつきが、ある意味安定をもたらしているのかもしれません（笑 ちなみに・・・・１０年融資の物件は、返済比率が５０パー超えしていますが、その分元金の減りが早いので、売却する際の手残りが多いので、ＣＦと元利返済金のバランスも大事なんだな、と改めて認識している今日この頃。。。。
Mar 8, 2016
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忙しい忙しい！！
ってことで、忙しい！！と言うほどではありません（笑ふと思ったのは、今は不動産に関わっていますが、もし不動産に係ることなく普通にサラリーマンをしていたら、今頃どのような感じなのかな、と考えてしまいました。いろんな方にお会いできていろんな体験が出来て活動範囲も少しだけ広がってその分、空室対応や帳簿の対応などで少し家族との時間が減ったかな？？総じてプラスにはなっているのでは、と思えます。お金に関しては、まだ始めたばかりでもあり売却して手仕舞いするか、自分が死んでしまうかしないと最後の結果がわかりませんがマイナスにはなっていないと思えるので、今のところは失敗ではないのでしょう。大成功も大事ですが、トータルで失敗しない事が一番大事なことでしょうから、自分の範囲を超えないように背伸びしすぎないよう、拡大を図れるようにしてかなければ、ですね。サラリーマンの拡大も頑張らねば、ですが（笑さて、年度末に向けて頑張りますか！！
Mar 7, 2016
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還元しないと！
ってことで、先日は代表社員（妻）の誕生日でした。 豪華絢爛、という事は無いですが誕生日当日は花とホールケーキを買って帰りお祝いの気持ちをＰＲ。 翌日はサービス出勤だったので本日は、プレゼント購入とディナー（と言いながら回転寿司ｗｗ）へ行ってきました。 これだけでは「不動産で儲けてます！」とはなりませんが、気持ちが大事だとは思うので続けていきたいな、と思っています。 さて、明日からは本業がＭＡＸな感じとなるので集中して行きます！！ それにしても雪が解けたな～。除雪代かからなくて助かります。
Mar 6, 2016
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サラリーマンな働き方。
ってことで、絶賛休日出勤中です。もちろんサービスで（笑サラリーマンやっていると、こういうの必ずありますよね。自分のいる会社、製造業な会社なんでブルー系とホワイト系が混在しています。ブルー系だと、上司に指示されての残業なのでちゃんと残業代がつくけど、自分で自由に時間調整が出来る訳ではない。ホワイト系は、ある意味で「社内請負」みたいなところがあるので、与えられている仕事（ミッション）をクリア出来ていれば時間はある程度自由に調整出来る。ただ、時間内にミッション達成が難しい感じだと残業、休日出勤を自主的にしても終わらせないといけない。もちろん、そこには残業代など無い。どっちが良いのか、人それぞれですよね。自分は新卒から営業職なんで、会社からの「請負」だと思って働いていますけどね～。不動産経営も、自分が考え自分で動いて裁量が広いのが楽しいところなのかもしれません。労働力を投入しても、アウトソーシングしてもどこにお金を振り分けるかも自分次第ですから。そう考えると、もっと拡大して経営の選択肢を広げていきたい。そう思う今日この頃。昨日、とある大家さんとお話出来て強く思いました！！
Mar 5, 2016
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サラリーマン稼業
ってことで、本日は北見から（笑久々の出張に来ております。夕方には札幌に戻りますけどね～。 さてさて、自分はサラリーマンとの兼業大家です。けっこうブログ等でサラリーマンがツライと書いている人達が多いのを見ています。 サラリーマンの大変なところを考えると・・・・・・ 〇人間関係〇時間的拘束〇理不尽なところ？？〇昇給しない なんて感じでしょうか。時間的拘束に関しては、労働者は少なからず自分の時間を提供する事で 給与を得ている場合が多いでしょうから、時間を減らせば給与も減る。けど残業多くても給与が増えない、という感じですよね～。 仕事時間以外の拘束（通勤や出張など）もありますし時間拘束は人生の中では多く占めると思います。 それ以外はまた明日・・・・
Mar 4, 2016
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催促の連絡・・・・・
ってことで・・・・法人1棟目を融資してもらっている金融機関からお電話頂きまして「法人の決算書、早く出してちょ」と言われてしまいました。実はここ、担当して頂いた方がすぐに転勤になり、新しい担当もわからず疎遠になっていたりします。それじゃ～ダメなんだけど・・・・。と自分でもわかってはいますがまだまだ努力が足りていませんね～。最近は金融機関の開拓も怠っている状態ではありますので・・・・・新規案件探しも含めて、4月から心機一転かな。3月は本業の年度末で、札幌に居たり居なかったりなんでちょっと不動産への力の入れようが低いかも(笑
Mar 3, 2016
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ドカッと積雪・・・・
ってことで、最後の大雪だと思いたい(笑昨晩はS区の物件の２件に関して、積雪状況を確認してきました。個人所有の１棟はまだいけそう。けど、それなりに積もっているので、一度排雪をしないと暖気でグチャグチャになりそうです。法人所有の１棟は、排雪を予約しておりましたがもう限界っぽいです。そのタイムラグが苦情につながらない事を祈って・・・。排雪のタイミングは難しいですね～。頼んでもすぐに来るわけではないですから早めに頼みたい気持ちと、コストを考えると遅くしたい気持ちのバランスが・・・・難しいです（笑これで、排雪も終わりになって頂けると、今年の雪コストは例年の半分くらいで済みそうです！資金繰りを考えるとありがたいことです。例年もこのくらいだといいな～。
Mar 2, 2016
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資金予定表。
ってことで、最近は資金繰りの表を作成しています。２棟とかだと、通帳も２冊だからわかりやすいですが、現在は５冊になり、個人、法人と別々に動くことから、ちゃんと把握出来るようにまずは通帳残高の１年分予定（満室時の９割収入）で１２月までの予定を作成しています。だいたいの大物出費（固定資産税などなど）をある程度予想して入力していくと、年間の貯まり具合が見えてきます。実際には退去やら不意の出費もあるでしょうから予定通りにはいかないと思いますが、年間のスケジュールを見ていくにはいいのではないかな、と。そんな金額を見ていると、１２月末の残高がそれなりになる予定。気分が盛り上がりますね（笑と言いながら、途中で物件買ったり修繕とかで手持ちが減っていくのが毎回のパターンですけど。あとは・・・・弥生入れるのをさぼらないで、実際のCFと帳簿上の利益管理をマメにしないと・・・。
Mar 1, 2016
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