武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　岩手盛岡駅前

解体工事終了予定の 12月3日です。
生命保険に入る必要があるのはどんな人？
住宅ローン控除が継続に？　手続きは？
こんなモノがマイホーム建築の見積書？
基礎コンクリートそのままだと搬出できず
2700万円の新築は高望みでしょうか？
玄関のタタキ廻りのコンクリートで苦戦？
子供４人だけど住宅ローン6000万 GO！？
以後の出費が多いのに家を買うメリットは？
11月いっぱいで解体！できませんでした

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2016/12/20

ローン借換え自分でシミュレーション★

カテゴリ：住宅ローン

住宅ローンの借換え、
自分でシミュレーションしました。

結論！借り換えはしない方が良い。

・・という考えで
よろしいのでしょうか？

自分の頭で考える生活設計。

〇メール顧問会員のIさん（30代）
　　　（相談：ライフプランニング）

2016.11.30　
現状診断が終了しました。

2016.12.13　
住宅ローン借換えシミュレーション終了。

※住宅ローン借換え後の人生。

※さらに、繰上返済シミュレーション。

マイホーム建築を設計事務所に依頼♪
あの坊主に私達のお金を渡したくない
このままでは人生が成り立たちません
成り立たない人生　修整してみました
ダメ出しされて再度自分で生活設計

メールをいただきました。

こんにちは。

遅くなりましたが、
シミュレーションありがとうございました。

我が家は、
貯金額が大きく落ち込む時期があるため、
繰り上げ返済でのメリットは出しにくい、
よく理解しました。
　　　　　　　※キャッシュフロー表より、
　　　　　　　　I家の場合は、
　　　　　　　　教育費がかかる時期より前は、
　　　　　　　　繰上返済が不可能です。

　　　　　　　　生活設計をしているから
　　　　　　　　分かることです。
　　　　　　　　キャッシュフロー表があるから
　　　　　　　　分かることです。
シミュレーションを確認したところ、
借換は25年で、それを繰り上げ返済なのですね。
　　　　　　　※一般的に、金融機関で借り入れて
　　　　　　　　いた住宅ローンを別の金融機関で
　　　　　　　　借り換えた場合、借入期間は
　　　　　　　　「借り換え対象となる
　　　　　　　　　住宅ローンの残存期間内」
　　　　　　　　とされるものです。

　　　　　　　　最近は例外となる扱いをする
　　　　　　　　金融機関が出てきていますが・・。

　　　　　　　　期間が25年となったのは・・
　　　　　　　　佐々木FPによると、
　　　　　　　　「現在の返済額と同様」にしたら、
　　　　　　　　たまたま25年返済になった
　　　　　　　　・・ようです。
それで、現状よりも16万円メリットが出る試算。

それとは違う考え方として、返済期間を長くして、
シミュレーションと同時期に繰り上げ返済
というのはどうなのでしょう？

みかローンを使って、試算してみました。
同じARUHIのフラット35として、35年返済。

一回目の繰り上げ返済は、
2035年に貯蓄残高300万円となる額を。
二回目は、2036年末に残金全て。
これを繰上CFに、反映させてみました。
（青字が修正部）

そうすると、
借換していない現状のままの試算と比べて、
8万円の損。

でも、一番お金の掛かる頃にも、
それなりの現金での貯金額となりました。

人生全体でみると、数万円の損をしていますが、
現金を手元に多く残せる為、
その方が良いのではないか？・・と思いました。

ただ、そもそもこのシミュレーションでは
団信無し・・という試算ですよね？

団信無しだと、死亡保障の必要額が大きく、
破綻しているように見えます。

団信有りのグラフでは、
だいたい必要額が足りていると見えます。

そうすると、
シミュレーションに団信に掛かる額を足していくと、
現状より金額面でのデメリットは大きくなる
・・・つまりは借り換えはしない方が、
単純に金額面では良いという考えで
よろしいのでしょうか？
　　　　　　　※まったく、そういうことではない。
　　　　　　　　スタート地点をしっかり考えたい。
金利変動のリスクが無くなるのはありますが。

なお、団信の必要額については、住宅支援機構の、
機構団信特約料シミュレーションを使って
試算して、参考にしました。

いかがでしょう？
よろしくお願い致します。
　　　　　　　※スタート地点の話とは、
　　　　　　　　I家の現在の住宅ローンの話
　　　　　　　　・・です。

　　　　　　　　キャッシュフロー表ができてみると、
　　　　　　　　現在のI家の住宅ローンは
　　　　　　　　2本とも不適切なものであることが
　　　　　　　　分かります。

　　　　　　　　住宅ローン2本。　2012年。
1）　1,785万円 　30年　10年固定1.5％
　　　　　　　　　　61,800円/月　残：1,582万円
2）　　765万円 　30年　変動0.95％
　　　　　　　　　　24,500円/月　残：677万円

　　　　　　　　この2本のローンの返済額が
　　　　　　　　このまま30年間続く前提で検討
　　　　　　　　しているが、
　　　　　　　　それがまず、大きな間違い。

　　　　　　　　まず、 変動金利の住宅ローン 。
　　　　　　　　そもそも、真剣に生活設計を考える
　　　　　　　　人は、最初から利用してはいけない。
　　　　　　　　まったく生活設計のしようが無い。
　　　　　　　　（当たり前）
　　　　　　　　今は史上最低金利なので、
　　　　　　　　これから・・下がることは無くて、
　　　　　　　　20数年間・・上がる可能性に
　　　　　　　　常にビクビクすることになる。
　　　　　　　　真っ先に借換えしたい。

　　　　　　　　それから、 10年固定金利ローン 。
　　　　　　　　今から約6年後に、
　　　　　　　　固定金利期間が終了してしまう。
　　　　　　　　子どもの教育費がかかる時期の
　　　　　　　　はるかに手前だ。
　　　　　　　　その時点で金利が上昇していたら
　　　　　　　　どうするの？

　　　　　　　　・・ということで、生活設計的に
　　　　　　　　現在のローンは全て不適切なので、
　　　　　　　　もう一度真剣に借換えを検討したい。

　　　　　　　　その際に考えることは・・
　　　　　　　　全期間固定である必要は無い。

　　　　　　　　繰上返済シミュレーションでは、
　　　　　　　　25年で借りて20年弱で完済
　　　　　　　　できそうに見えるので、
　　　　　　　　（金融機関がOKなら
　　　　　　　　　返済期間を長くするのは構わない）
　　　　　　　　選ぶ固定金利期間は20年か、
　　　　　　　　あるいは自由に選べる場合は
　　　　　　　　18年とか15年とかでいい
　　　　　　　　（全期間固定よりは低金利）
　　　　　　　　・・と、思われる。

　　　　　　　　極端な言い方をすれば・・
　　　　　　　　借換えの結果、現在の返済額より
　　　　　　　　負担が増えようが減ろうが、
　　　　　　　　現在の低金利のうちに借換え
　　　　　　　　した方が、間違いなく・・いい。
　　　　　　　　（それが、生活設計）

　　　　　　　　『不確実なものを確実と勘違い
　　　　　　　　　したら、生活設計にならない。』

《　I家の生活設計への道　》

1　現状診断時点の「悲惨な人生」。

2　自分で修整、「これでOKと思った人生」。

3　ダメ出しされ、「もう一頑張りした人生」。

※2つめ、3つめは、
　本人作成のCF表によるものですが、
　ちょっと・・人様に見せられるグラフでは
　なかったので、武田FPが
　手間ひまかけて修整しました。

《　I 家の概要　：　現状診断時点　》

家族　：　30代会社員の夫、
　　　　　30代パートの妻、
　　　　　幼児2人、
　　　　　妻の母・・の、5人家族。

相談　：　ローン借り換え。生命保険。

住居　：　一戸建てマイホーム。

収入　：　
　　　　　夫　年収575万円　（手取り486万円）
　　　　　妻　年収　28万円　（手取り　28万円）

貯蓄　：　379万円

借金　：　住宅ローン。　2012年。
　　　　　1）　1,785万円　30年　10年固定1.5％
　　　　　　　61,800円/月　残：1,582万円
　　　　　2）　　765万円　30年　変動0.95％
　　　　　　　24,500円/月　残：677万円

生命保険料　：　3.68万円/年（総額：107万円）
　　　　　夫　収入保障保険東京海上日動あんしん
　　　　　　　　2,760万円　

死亡保障必要額検証結果　：
　　　　　　　　　　　現時点　　　10年後
　　　　　　夫　　 2,193万円　　 2,016万円
　　　　　　妻　－2,982万円　－1,459万円

　　　　　　「必要資金」から「手当可能資金」
　　　　　　を引いた結果なので、
　　　　　　－（マイナス）は不要ということです。

　　　　　　人生が成り立たないキャッシュフロー
　　　　　　から割り出した金額なので、
　　　　　　現時点の必要額はともかく、
　　　　　　将来の必要額は意味を成しません。

　　　　　　キャッシュフロー表を修整して、
　　　　　　きちんと生活設計した上で、
　　　　　　（人生が成り立つようにした上で）
　　　　　　あらためて、
　　　　　　死亡保障必要額を算出しましょう。

【業務日記：行列のできるＦＰ事務所】

【　武田FP　】

《　ブログ記事アップ　》
　　　　　　　※2件。

《　実行支援等　》

【　佐々木ＦＰ　】

《　事務所会計作業　》
　　　　　　　※年末調整　書類作成作業。

《　現状診断☆ ＆生活設計★　》

1　Wさん（30代）：☆3/3再ヒア待ち。（1/26着）
2　Hさん（40代）：☆6/6再ヒア待ち。（5/13着）　
3　Yさん（30代）：☆8/22再ヒア待ち。（7/23着）
4　Hさん（40代）：☆9/9再ヒア待ち。（8/23着）
5 　Mさん（40代）：☆12/20回答戻る。（11/24着）

　　　　　　　※今日の作業。

　　　　　　　　いただいたメール。
　　　　　こんにちは。お世話になります。
　　　　　提出が遅くなり、
　　　　　大変申し訳ございません。

　　　　　もっと早く武田さんに出会って
　　　　　（ブログとの出会い)
　　　　　こちらのヒアリングシ－トから診断
　　　　　して欲しかったと悔しく思うほど
　　　　　ヒアリングの内容が細かくて、
　　　　　感動しています。

　　　　　早く無駄な事をやめないと、
　　　　　減らさないといけないと思いました。

　　　　　60歳以降、また65歳以降が
　　　　　とても不安です。

　　　　　また、私がもしも死んだ場合を考えると、
　　　　　お通夜は持ち家で‥等と
　　　　　焦って色んな事を考えています。

　　　　　どうぞ宜しくお願いいたします。

6　Hさん（50代）：☆12/12 現状診断依頼着。

　　　　　　　※今日の作業。

　　　　　　　　今日12/20、整理整頓が終わり、
　　　　　　　　再ヒアリングとして
　　　　　　　　メール添付で送りました。

7　Eさん（30代）：★12/15 生活設計依頼着。

8　Mさん（30代）：☆12/19 現状診断依頼着。

ヒアリングシートを抱えている皆さん、
がんばって早く行列に並ぼう！

今並べば、ほとんど待つことなく、
作業着手することになりそうです。

がんばれ！　がんばれ！