武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　岩手 盛岡駅前

​​​​発見したばかりの Q ＆ A 記事を取り上げて、

​​​コメントしています。


Q
アパート経営について。

60歳になる両親が、東建でアパート経営を
しないかと話があるみたいです。
​​​ 　　　※やめとけ、やめとけ。
　　　　とっくの昔から部屋が有り余っている。
　　　　人口減少も順調に進んでいる。

　　　　新たなアパート経営をする環境ではない。

土地持ちで、駅が割と近いです。

ただ今以上に栄える場所ではありません。

1Kの8 部屋で7000万のローンって
単純に高くないですか？
​​​ 　　　※高いに決まっているけど、
　　　　全額ローンでするアパート経営は、
　　　　もう・・リスクのみ。

私と姉は、親が他界した後
そのアパートを引き継ぐ意思はありません。

親は老後の足しになれば…と考えているようです。

毎年税金が10万ほどかかってるようで、
しかも父方の土地を財産分与でもらったので、
父はあまり手放したくないようです。

私には理解できませんが…いくらでもいいから
土地を売ったお金を老後資金に回したら
いいんじゃないか？って思います。
​​​ 　　　※はい、正解です。

東建の方はきっとうまいことしか言わないだろうし、
​​​ 　　　※当たり前。
　　　　彼らは、それで食べている。

家賃が下がる15年後に売ってしまえば
1000万プラスで入る。っていってるみたいですが、
その試算ってどうやったらでるの？って思います。
​​​ 　　　※まったくのウソ。

　　　　15年後には粗大ゴミになっている。
　　　　金食い虫になっている。
　　　　人生のお荷物になっている。
　　　　（当たり前）

60歳で多額の借金を抱える意味はあるのでしょうか？
​​​ 　　　※何歳だろうが、全ローンの賃貸物件建築で、
　　　　多額の借金を抱えてしまってはいけない。

アパート経営でのメリットがあれば教えて
いただきたいです。
​​​ 　　　※無い。

A

ローン完済まで計画どおりに進捗する保証はない。

近隣のアパートの状況などローン完済まで
入居者が途絶えないか要調査。

アパートが古くなると入居希望者が減り家賃も下がり、
修繕費用もかかる。
​​​ 　　　※机上の計算通りに運ぶのは、
　　　　当初の2～3回転の時期だけで、5～6年。

　　　　年数がたつほど、入居者が入らなくなり、
　　　　しかたなく家賃を下げることになり、
　　　　あちこちに修繕が発生していく。

　　　　つまり、予定通りにはならず、
　　　　どんどん金食い虫になっていく。

A

2年ほど前に鉄筋コンクリートのワンルーム12室
（1室あたり30平方メートル）
の建築費が8000万円でした。
​​​ 　　　※30㎡は約9坪（18畳）。
　　　　9坪×12室＝108坪

　　　　8000万円÷108坪＝74万円/坪

　　　　水回り設備は安っぽいモノでも、
　　　　1Kだとかなり細かい間取りので
　　　　これぐらいの単価になります。

表面利回りが8％でギリギリO.K.でしたね。
​​​ 　　　※まあ、あまり意味のない数字です。

設備としてはインターネット無料、
テレビインターホン、ウオッシュレットは
付けた方が良いでしょうね。
​​​ 　　　※あ、お奨めしてるんかい。

A

1Kの8室を建てる程度の土地で
現在自宅利用で固定資産税年間10万であれば、
法定相続人の数にもよりますが、
何もしないで相続税払っても大した事無さそうですよ。
​​​ 　　　※そういうこと。

　　　　営業は相続対策で攻めてくるが、
　　　　何もしないで
　　　　すなおに相続税を払った方が、
　　　　被害ははるかに小さくて済む。

路線価が幾らかわからないので、
ハッキリとした事は言えませんが
私の住む東京都23区内の土地で26万/㎡で
40坪試算しても微々たるものではないですか。

くれぐれも家賃保証を謳う悪徳業者
（東建・大東・レオパレス・MDI等）
に騙されない事を祈ります。
​​​ 　　　※まだまだいるぞ。
　　　　ここにない、大手ハウスメーカーにも
　　　　注意が必要です。

本当に儲かる商品でしたら、
人に紹介するより自分で実行しますから…
リスクがあるから
土地を持っている無知な人を利用するのです。
​​​ 　　　※当たり前。

A

1Kが8室で7000万円は高いと思うけどなー。
​​​ 　　　※1室が9坪としたら・・

　　　　9坪×8室＝72坪
　　　　7000万円÷72坪＝97.22万円

　　　　いくら1Kでも、アパートで坪97万円は
　　　　ぼったくり以外の何物でもない。

東京23区内の学生が多い人気の地区ならまだしも、
地方の駅からまあまあ近い、
ぐらいなら家賃が下がって
10年から15年ぐらいで赤字になりそうです。
​​​ 　　　※そういうこと。

賃貸は立地（場所）が命なので、
一等地でなければどこでも将来はリスクだらけ。

ただでさえ
家が余って賃貸経営は厳しいと言われているのに、
高い建築費で建てちゃったら破たんへ一直線です。
​​​ 　　　※当たり前。

相続対策としても資産全体を把握して策を考えないと、
なんでもかんでも借金すればいいと言うものでも
ありませんし。
​​​ 　　　※当たり前。

おっしゃるように赤字物件を将来引き継いだら
面倒ですよ。

土地を売ってお金にして老後資金に充てるのが
一番だと思うのですが、
説得して売却するのは難しそうですね。

が、
せめてアパート建築はやめたほうがいいと思います。
​​​ 　　　※その通り、そこだけは押し通したい。
　　　　金食い虫を相続することになる。

 （大家歴20年以上です。新築時はいいけどねぇ。
　　古くなった賃貸はお守りがなかなか大変。
　　　　　　利益を出し続けるのはもっと大変。）
​​​ 　　　※武田FPも、大家歴14年です。
　　　　いいのは、新築から数年だけです。

　　　　新たな賃貸経営はしない方がいい。
　　　　全額ローンなんて、とんでもない。





アパートも貸家もマンションも、
賃貸経営はしない方がいい。
資産はシンプルに・・だべ。
・・っと。​ ​​ ​

〇 商品販売をしない。　
〇 しがらみを持たない。

誇りをもって、愚直に、
消費者側に立ち続けて18年目の
ファイナンシャル・プランナー事務所。

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