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2010年03月の記事
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東京へセミナー受講
center>空室対策110番東京でセミナー受講こんにちは 賃貸経営コンサルタントの竹末です。３／２２東京へセミナーを聴きに行きました。下の写真はそのときの写真で真ん中の人が「新家元制度」の前田出さん。右隣の方は住宅ＣＭサービスの若本修治さんです。そのセミナーでメルマガコンサルタントの平野友朗さんにお会いしました。他にも営業コンサルタントの菊原智明さんにもお会いしました。東京へ行くといろいろな人と会えてモチベーションが上がります。近い内にまた、東京へ行きますのでその時はメルマガの読者さんとお会いしたいものですね。空室対策の徹底攻略セミナー空室対策１１０番空室対策実践マニュアル空室対策の無料レポート
March 26, 2010
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警告！不動産投資はお止めなさい
center>空室対策110番警告！不動産投資はお止めなさい 首都圏はいまだに不動産投資がブームなんですね。 インターネットで、メールマガジンや いろいろなサイトを見ても あるいは書籍や雑誌などの媒体でも 不動産投資がブームになっているんだなあ と肌で感じます。 あちこちで不動産投資のセミナーや勉強会 が高額な料金で開催されています。 サラリーマンや公務員、自営業の人たちが 不動産投資を夢見ながら真剣に学んでいるようです。 某スクールでは２日で５０万もするセミナーの 話を聞いたこともあります。 ５０万もするセミナーって一体どんな人が 参加するんだろう？と思いますが、 惜しまずにお金を出す人は世の中にちゃんといるんですね。 こういう人達がいるから主催者側は やめられないわけです。 何も知らずに大枚５０枚も出す「カモ」がいる わけですからね。 これほど美味しいものはないです。 でも、その人たちの気持ちも判らないわけではありません。 確かに年金不安や少子高齢化、人口減少など 世の中を見回すと不安な材料ばかりです。 昨今の社会保険庁の年金問題などは、さらに私達を 不安に陥れます。この事件で我々の老後は 「国が私達を守ってくれない」ことが よくわかりました。 自己責任という言葉を日本人もかなり使うよう になって来ましたが、若い人も徐々に気がついて きたようです。 その自己防衛の内の一つが「不動産投資」なんですね。 やれ「不労所得だ。」「株式と比較してミドルリスク ミドルリターンだ。」などと煽り立てるものだから 多少余裕のある３０代４０代の素人さんが 興味を持ち始め、傍観してればいいものを 自分もやってみようと言いだす。 老婆心ながら悪いことは言わないです。 不動産投資はお止めなさい。 元来、不動産を活用してやるビジネスなど 「業としてやる人」以外はそんなに儲かるもの ではありません。 だから不動産に過大な期待をしてはいけません。 むしろ、その周りの商売人たちが儲かるように なっているのが「業界のしくみ」です。 それに早く気がつかなければならない。 また、何もアパートやマンションばかりが 不動産投資ではありません。 判で押したように、不動産投資はアパートや マンションだと決め付けるのはおかしい。 不動産を活用して利回りの良いものは 探せば他にいくらだってあります。 それに、今から賃貸市場に乗り出しても もう遅いです。 市場は既に２０年前に熟成して現在は 完全な衰退期に入っています。 そんな衰退期の市場にいまさら 素人のあなたが参入するのですか？ しかも大きな借金をしてまでも・・・ 不動産投資は、素人でもできる安全で堅実な ビジネスではなくなっていることに 気がつかなければいけない。 不動産の知識もない建築の知識もない 素人同然のあなたが、今頃から たった１年や２年の勉強で習得できるわけ がないではないですか？ 悪いことは言わないです。 不動産投資はお止めになったほうが良い。 今日は本当のことを言ってしまいました。空室対策の徹底攻略セミナー空室対策１１０番空室対策実践マニュアル空室対策の無料レポート
March 12, 2010
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ライバルから入居者を奪い取る
center>空室対策110番ライバルから入居者を奪い取る！ こんにちは 賃貸経営コンサルタントの 竹末です。 さて、 空室を埋めるには「マーケティング」の 考え方を応用すればカンタンに埋まります。 この方法を、私の造語ですが 「空室対策マーケティング」といいます。 その「マーケティング」ですが セールスアップする上で、大切な３つのポイントがあるんです。 これを【環境分析３Ｃ】といいます。 まず、一つ目は 「自分の事を知る。」 それから、 「お客様の事を知る。」 そして 「ライバルを知る。」 一つ目の「自分の事を知る」というのは、 自分の物件の弱みや強みを把握するということ。 二つ目の「お客様のことを知る」というのは あなたにとってのお客様は ”見込み入居者”のことなんです。 三つ目の「ライバルを知る」ということは あなたの物件の半径１ＫＭ以内の競合相手を知るということなんですね。 この中で商売の上でも、空室を埋める場合でも、 一番重要だと思うことは 三つ目の「ライバルを知る。」ということです。 これ、ほとんどの大家さんや不動産投資家の人がやっていないんですね。 ライバルを研究するということは ビジネスの世界では当たり前のことなんですよ。 どんな商売人でも常にやっていることです。 リアルでもネットでも同じ業種、業態であれば その相手は確実にあなたのライバルになります。 最近は、インターネットという武器のおかげで 消費者からはカンタンに比較対象にされてしまう。 特にお値段、、、。 私達大家の立場であれば「家賃条件」になるんですが 一発で検索され比べられるわけです。 消費者は、我々が想像する以上にかしこーいですよ。 「アッチの１Ｋはこっちの１Ｋと比べて新しいのに２０００円安いぞ！」 「広さもアッチのほうが２Ｍ2広いな～」とか 「あっちの物件はテレビモニターホンがついているなぁ」 「なんだ！ こっちはチャイムか・・・ 」 といった具合に、 一つ一つの賃貸物件をカンタンに調べられるわけです。 あなたの物件！がですよ。 あなたは、まったくそれに気づいていない！ これは実に恐ろしーいことです。 ２０代のガキ？に 失礼！ あなたの何千万、何億という不動産が 天秤にかけられているんです。くやしーくないですか？ 何も知らないのは大家さんばかり。 （苦笑） なんて余裕で笑っちゃっている場合じゃあないでしょ！ だったら、いますぐインターネットで検索してみてください。 いっときますけど、自分の物件だけ確認してもしょうがないですよ。 自分の物件の近くで同じ間取り、同じ家賃、同じ賃貸条件の モノを検索してリストアップするんです。 しました？ じゃあ、それを表にして家賃、広さ、間取り、共益費、敷金条件 礼金条件などの部位別にして一つづつ比較してみましょう。 もちろん、あなたは入居者になったつもりで検証するんですよ。 リスト表を作って、比較検討すればあなたの物件の「弱点」が 出るわ出るわ。 断然、ライバル物件と比較して「負けてる」のが一目瞭然でしょ？ こうすることで、 自分の物件の条件をチョッと修正すれば ライバルの強みも、弱みに変えること（落とすこと） 自分の物件の弱みも、強みに変えること（アップすること） ができるんですよ。 たとえば、、、 あちら（ライバル）のほうの家賃が１０００円安ければ こっちはその下の１０００円ダウンにする 敷金があちらが３ヶ月ならこちらは２ヶ月にする 礼金があちらが１ヶ月ならこちらは０にする こんな具合に臨機応変に賃貸条件を変えることです。 そして、、、 【ライバルから入居者を奪いとる！】んです。 「アパートの弱点を強みに変える入居者ニーズ発見法」 とはこういうことをいうんですよ。 なんどもいいますが あなたの知らないところで、あなたの物件は お客様（入居者）から常に探られている ということをお忘れなく・・・。 それでは=======================================今年、東京で予定しているレンタル収納ビジネスセミナー仮予約のメールはこちらから仮予約していただいた方は優先してお知らせします。=======================================（期間限定）空室対策の無料レポートはコチラ
March 8, 2010
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不動産投資はお止めなさい
center>空室対策110番不動産投資はお止めなさい こんにちは 賃貸経営コンサルタントの竹末です。 3月に入って暖かくなりましたね。 春は近し・・・ 今日は 不動産投資を目指している人に 「失敗しない知恵」をお伝えしましょう。 これは私が全国の読者から相談を受けた中で あまりにも「非常識な賃貸経営感」を持っている 「不動産投資家」のために、忠告の意味で 情報を発信するものです。 不動産投資家の皆さんに共通する、 あることとは・・・ 物件を取得するとき、取得費や諸費用は見ているが 肝心な「リフォーム費用」を見ていないということ。 これは「大きなミス」といってもよいでしょう 現在の不動産投資は、昔と違ってキャピタルゲインを 得る目的でやるわけではないですよね。 どこの本にも書いてあるようにインカムゲインが 目的でやるんでしょう？ あなたの将来の年金や人生の「経済的自由」といった目的で やるんではなかったですか？ だったら、できるだけ長く持っていて堅実で 安定した収益を得るためにやるわけでしょう。 末永く賃貸経営をし、成功したいんだったら 「リフォームの費用」ぐらいみなくっちゃあダメですよ。 どうせほとんどの人が中古の物件を買うんだから 中古の物件を見る目を養ってから 買って欲しいと思いますね。 前の所有者が一度１０年～２０年も使っていて 『空室も増えてきているし、リフォームに もうお金もかけたくないし アパート経営の旨みもなくなったから そろそろ、手放す時期かな』 と思えるような物件が市場にたくさん出ているんですね。 皆さんはこういった出涸らしのお茶？（失礼！） のような物件を購入するわけです。 全てがこういった理由ではないですが このようなケースが多いのも事実です。 ほとんどの投資家さんが中古物件を購入して 経営をスタートするまでに ●物件のリフォームをまったくしないということ。 ●また、リフォームの費用を取得時に全く計上しないこと。 既に使いまわされた建物を引き継いで そのまんまで経営をするんですよね。 ひどい人になると 「今、１０年ですが、リフォームは２０年目でいいですよね。」 とか 「築２０年だけどまだ建物は悪くないので別にリフォームする 必要はないと思いますが・・・。」 こういった経営感、建築感を持っているんですね。 まったく何を考えているのか？ 素人の投資家さんが、建物の耐久度の良し悪しなんか 判断できるわけがないじゃあないですか。 利回りばかり考えている人が、建物のタイルの寿命 や塗装の劣化、外壁のコンクリートのクラック のことまで理解できるものですか？ 外壁がタイルだから安心だ、といったって タイルを叩いてみれば「タイル浮き」や「タイル目地割れ」 まですぐ判るんですね。 既に１０年たったものを継続して使用しようと思うなら １０～１５年に一度は必ずリフォームをしなければなりません。 ひいては、空室の防止にも役立つんですからね。 「リフォームを後に伸ばせばいいんじゃあないか？」 「お金が溜まったらいつでもできるじゃあないか？」 という意見もあるでしょう。 確かにそうかもしれません。 でも、現実的にはリフォーム費用の捻出は 後に伸ばせば伸ばすほど難しくなることを知っておいてください。 これは不動産を買った人でないとわからないと思います。 だから何百万単位という大きなお金を動かすときって、 こういうときしかないんですよね。 人間って、後に伸ばせば伸ばすほどお金が出て行くのを ためらうもので 大家さんがケチだっていうのは、実はこういうことなんですね。 ちょこちょことお金が出て行くアパート経営では 一度にガバッと出て行く大きなリフォーム費用は 最初(取得時）がチャンスなんです。 そのチャンスを逃すと、 感情的にも実態の経営でも、 ほとんどの人が大きな費用が出て行くのを 惜しむようになるんです。 私を含めて、ほとんどの人がそうなると思います。 ですから、 私から言わせれば 「取得時に他の費用と一緒に出しなさい」 といっているんです。 今日の話も不動産投資家の人には耳の痛い話で 辛口でした。 それでは 空室対策の徹底攻略セミナー空室対策１１０番空室対策実践マニュアル空室対策の無料レポート
March 4, 2010
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