2023年02月の記事
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水道管が50㎝くらいとんだ！
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。スポンサー忙しい不動産投資家のためのクリニック『ときのクリニック』日本全国どこからでも、オンライン診療が受けられます。わたくしもオンライン診療を受けてます。時間がない時には、とても便利です。いつもの塗装屋さんと打ち合わせでした。先日、駐車場のラインを引いてもらいました。まだ番号がないんです。簡易図面で、番号は指定してありましたが、もう一度確認でした。赤丸の中に雪があります。雪が少ない地域で、気にならないレベルの積雪ですが、番号を入れる位置にあります。36戸全空アパートで、またまた水漏れで呼ばれました。わたくしは何もできないのですが、行きました。昨日写真のバルブを蛇口に交換しました。根元から、水が漏れているという事だったので、設備屋さんと掘ってみました。もう一度、元栓を開いてを流して水圧をかけると、水道管がとびました。50㎝くらいですが、とびました。失敗したロケットの発射みたいでした。設備屋さんも、とんだところは初めて見たと言ってました。地面のなかに残ったのは、塩ビ管だけでした。この上にあった部分がとびました。接着時のついていた痕跡がありません。固定してなかったんですね。飛んだ水道管の写真を取り忘れました。その後、事務所に戻って、昨日のブログに書いたアパートの入居者さんと契約でした。入居者様はわたくしの事を覚えていました。無事経由しました。4月1日から入居です。長く住んでください。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.02.28
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今日も朝から活動しいてみた。
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。スポンサー忙しい不動産投資家のためのクリニック『ときのクリニック』日本全国どこからでも、オンライン診療が受けられます。わたくしもオンライン診療を受けてます。時間がない時には、とても便利です。朝6時前から賃貸の契約書をつくりました。4部つくってみました。賃借人、賃貸人、管理会社、福祉事務所という想定で4部でした。管理会社、福祉事務所はコピーでいいけど、コピーをとるのは面倒です。初めから4部作るが楽です。多分。今回入居される方の免許証のコピーをもらって分かったことですが、わたくし、この方に以前部屋を案内したことがありました。その時は、風通しが悪いという理由で断られてしまいました。わたくしのアパートには入居せず、どこかのアパートに入居して1年くらいで、わたくしのところにまた来ました。今回紹介する部屋は、前回とは違うアパートの部屋です。風通しはいいと思います。さらに、隙間風もいい感じだと思います。古いから仕方ない。地面に穴の開いた戸建に行ってきました。縦樋の下の地面が、雨水で削られて穴があいて基礎が見えてます。いつもの土木屋さんと、入居者さん立ち合いで穴を見ました。この時点で入居者様の不満はだいぶ解決されていると思います。大きさの違う石を層状に入れて、縦樋からも水を浸透させる工事をするという事です。雨水で、地面が削れて基礎がむき出しになったという事で、明日、火災保険屋さんに聞いてみます。火災保険下りるかな？36戸全空物件に向かいました。”じゅんごろ”さんと”えでぃ”さんがスタエフライブをやってました。運転しながらでしたが、スタエフにあげていただきました。感謝！感謝！感謝！緊張して、訳の分からんことを言ってました。2人とも、慣れていて、いい感じに話してました。わたくしも頑張ろう。いつかスタエフライブやってみよう。36戸全空物件の足場を組んでました。7人で作業ってすごい。感謝です。とうとう、リフォームが始まりました。緊張する。わたくしが緊張しても仕方ないけど。移動途中で、イッセイさんがスタエフライブやってました。風呂の掃除をやりながら、スタエフやってました。余裕過ぎる。わたくしも頑張ろう。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.02.27
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駐車場のライン引き
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。スポンサー忙しい不動産投資家のためのクリニック『ときのクリニック』日本全国どこからでも、オンライン診療が受けられます。わたくしもオンライン診療を受けてます。時間がない時には、とても便利です。本日は、朝7時前から3月1日に金融機関に提出する資料作りをしました。毎月、毎月、なかなか手間のかかる事ですが、コツコツと続けます。・金融機関にできるだけ多くの事を知らせることで、経営に透明性を持たせます。・一人経営の法人ですので、だれも諫めてくれません。金融機関に情報を公開することで、自分で自分を諫めていきます。印刷物が多いので、インクジェットのプリンターのメモリー不足になるのか、印刷にはとても時間がかります。なぜか第1法人の資料を印刷してる時に、プリンターが遅くなります。第1法人以外の個人、第2法人、だ3法人、第4法人の資料を先に印刷してしまいます。第1法人の資料印刷してる時に、個人、第2法人、だ3法人、第4法人の資料をまとめてとじる作業をします。時短ですね。資料作成には、1時間半くらいかかったと思います。昨日、『ときのクリニック』のオンライン診療で出してもらった薬を取りに、近所の薬局に行きました。薬剤師さんもオンライン診療には興味があるようで、いくつか質問されました。わたくしの分かる範囲でお答えしました。最後に、「とにかく時間がかからなくて便利です。」とお伝えしました。貸家の横に穴があいたという連絡を受けたので見に行きました。確かにあいてます。建物の基礎のすぐ横です。水道(×すいどう 〇みずみち)ができているようです。明日、もう一度、土木屋さんと見に来ます。穴埋めよう。入居者様が穴に落ちて、損害賠償請求されても困ります。この穴、火災保険使えないかな？火災保険の使いようがないと思うけど、よく考えてみます。「あきらめたらそこで試合終了ですよ。」「最後まで希望を捨てちゃいかん。」ですから。こんな時は保険屋さんに相談しよう。明日、36室全空物件の塗装のために足場を組みます。そのことで、塗装屋さんと打ち合わせをしたかったので、何度か電話をしましたが、電話に出ません。本日も仕事のようです。夕方、塗装屋さん電話がありました。塗装屋さん「すみません。作業中だったので電話に出られませんでした。」Pascal「寒い中、土曜日も仕事なんて大変だね。」塗装屋さん「今日はPascalさんのアパートの駐車場のライン引きですよ。」Pascal「えェ～・・・。」また、やってまった！完全に忘れてました。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.02.26
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オンライン診療を受けてみた。
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。スポンサー忙しい不動産投資家のためのクリニック『ときのクリニック』日本全国どこからでも、オンライン診療が受けられます。わたくしもオンライン診療を受けてます。時間がない時には、とても便利です。本日は、朝から、業者さんと管理会社の調整で何度も何度も電話しました。中部電力にも電話しました。金融機関に行って、28日の土地決済の振り込み準備をしました。今回は融資を使いません。220坪の安い土地を買います。アパート用地です。夕方、わたくしの事務所で仲間の大家さんに火災保険の担当さんを紹介しました。長野県火災共済という、保険料がとても安い保険会社です。その場で火災保険に加入していました。わたくし、長野県火災共済の代理店やりたいけど、そんなものはないんです。まだまだ、お仕事。業者さん間の調整をしました。そんなこんなで、夜7時、『ときのクリニック』というクリニックのオンライン診療を受けました。鼻炎の薬が欲しかったので、軽い気持ちで受診しました。診察時間は10分程度で、クリニックまで行く時間はゼロ分ですから、本当に短時間で済みました。会計もオンラインで終わりました。処方箋は薬局にFAXしてくれます。明日、薬局に薬を取りに行くだけです。オンラインクリニックというのは、まだ一般的ではないようです。軽く勇気を出して、受診してみるのはいかがでしょうか？本当に便利です。今日はお疲れ気味で短いブログです。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.02.25
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一括償却できるか？
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。昨年購入したアパートの入り口の橋です。用水路の上に橋がかかっています。関係当局の指導により、アパートのオーナーが変わったタイミングで、橋をかけ直すことになりました。強度的には全く問題がなく、この先何十年もつか続けられそうですが。なぜこわすか？理由は、前のオーナーがこの橋を架けた後の一定期間中に、橋の永代使用の届けを出さなかったからです。永代使用の届けを出さなかったので、その後、用水路にかける橋の仕様が新基準になったために既存不適格(？)になりました。既存不適格の理由の一つが、橋が6mにわたって用水路をふさいでいます。4m以上の橋はグレーチングで用水路の中をのぞけるようにしなければいけないというものです。※グレーチングです。永代使用の届けを出していれば、問題がなかった事で、グレーチングがなくても使い続けられました。工事が終わりました。6mの橋を入れ替えました。グレーチングを3ヶ所付けました。工事費用は90数万円でした。当初は、前オーナーさんが全額負担する予定でしたが、高額になってしまったので、3分の1負担することになってしまいました。物件購入で、400万円以上安くしてもらったので、快くとは言いませんが、30数万円くらい負担することにしました。30数万円を一括計上したい。資産計上は嫌だ。新規購入したアパート等の収益物件のリフォームなどの工事費は、1年以内の場合は購入資金に計上することになっています。30数万円を一括計上すれば、単年度で償却できて節税効果があります。そう思っていると、税理士さんの言葉を思い出しました。『新規購入物件の撤去費は、購入後1年未満でも資産計上せずに、一括償却できる。』という事です。リフォーム費用は資産計上するけど、何かを撤去した費用は資産計上せずに、一括償却できるという事です。わたくしが思い出したのは『撤去費用』という言葉です。古い橋を壊すのは『撤去費用』だと思いました。・わたくしの工事代金の負担分を橋の撤去工事費用・前オーナーさんの工事代金の部分を橋の新設工事費用にすればいいんだ。簡単な事だ。きっとそれでいいんだ。工事業者さんは、わたくしが頼んだ”いつもの土木屋さん”です。すぐに電話して、請求書の内容の変更してもらいました。これで一括償却だ。でも、経験上、色々考えて実行しても、税理士さんに、「それはダメです。」と言われることはよくあることです。今回はどうなるんだろう？おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.02.24
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凍結でここまで割れるんだ。
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。本日は、朝からバタバタしてました。急遽、来週27日から、36室全空物件の塗装が始まることになりました。1 共用部の電気の通電：グラインダーを使って下地処理をするから。2 受水槽の通電：受水槽のモーターの確認2 水道の通水：高圧洗浄をするから。をしました。1 共用部の電気の通電2 受水槽の通電中部電力に電話しました。36室全空物件の住所問題でした。この自治体は田舎によくある大字(オオアザ)を廃止したため、住所の確認が取れません。Pascal 「大字(オオアザ)は廃止なっていますが、〇〇〇(オオアザ名)が大字として登録されているかもしれません。」という事で、通電してもらいました。3 水道の通水電話で通水をお願いすると、その地域の水道は隣の自治体から水が供給されているという事で、隣の自治体に電話して、通水完了。その後、通水の書類をFAXして手続き完了。面倒だな～。下水は隣の自治体じゃないんだな～。しばらく、下水は使わないからまだ届けません。ほぼ1時間かかりました。1時間しか働いてないけど、なんか疲れました。その後、36室全空物件に行って確認しました。もちろん設備屋さんといっしょでした。受水槽のバルブが割れてました。赤線の部分が凍結破損しています。こんなの初めて見た。凍結でここまで割れるんだ。サイズを見るために、黄色い線の部分にスマホを入れて記念撮影。1 1/2 がサイズだそうです。よくわからんけど。１と1/2インチだそうです。だいたい、2.5㎝ ＋ 1.25㎝ ＝ 3.75㎝のようですが、設備屋さんは40㎜と言ってました。月曜日までには、部品が間に合わない。月曜日の午前中にバルブの交換作業になるようです。塗装屋さんは、午前中に洗浄作業に入れません。塗装屋さんと時間調整しました。この36戸全空物件は、水の給水管がどうなっているのかわかりません。水道は3年くらい使われていません。大部分の水道は、10年以上使われていません。当分は、各部屋の通水はしませんが、通水すれば問題とトラブルが山積みだと思います。嫌だな～。共用分を通電したのに、共用部にコンセントがないことがわかりました。各階の1部屋を通電させるしかありません。金曜日に中部電力に電話します。通電してもらいます。受水槽と廃止予定のエレベーターの電源は連動してました。エレベーターは200Vです。受水槽も200Ｖなの？受水槽の下を見ると、デカいモーターが2基ついてました。きっとこれが200Ｖなんだろう。違うかな？？？おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.02.23
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無責任な保護者を認めない。
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。平日の午前中にもかかわらず、近所の金融機関のNo.1の営業さんから話かけられました。わたくしは、この金融機関さんから数億円融資していただいてます。感謝です。このNo.1営業さん、男性で育休を取得しています。だから、昼間わたくしと話をしているんです。男性も育休取得ができると言っても、それはたてまえ的なところがあるので、とてもいいことだと思います。特に、No.1の営業さんが育休取得すると、職場の他の男性も育休を取得しやすくなると思います。No.1営業さん「Pascalさん、貸家の区費ってどうしてます。Pascalさんが払ってますか？」Pascal「管理会社さんが入居者さんから区費を預かって、管理会社さんから払ってもらってるよ。」と答えました。さらに、Pascal「ついに不動産投資やるの？」No.1営業さん「まだです。疑問に思ったから聞きたかったんですよ。安い戸建を探しているんですけど、ないですね。」という事でした。No.1営業さんの事ですから、戸建取得に向けて具体的になっているんだと思います。No.1営業さんは、わたくしが大家だという事は知っています。そろそろ、No.1営業さんの背中を押したくなりました。わたくし大家としての規模を話して、わたくしの物件見学に連れ出して、引きずり回してみよう。No.1営業なのに仕事を辞めて、大家になりたがっています。ぜひ大家になってほしい。午後は、遠方の方と重要なミーティングをしました。勉強になりました。充実した時間でした。その後、役所に行って打ち合わせをしました。わたくしアパートの入居者未成年Aの今後についての打ち合わせでした。居者未成年Aの保護者が勝手な事を言っています。子どもの面倒を見たくない保護者は、・もう家賃を払いたくないので、未成年Aに働いてもらって家賃を払わせたい。・もすぐ成人になるから、現在の賃貸契約を解除して、成人した未成年Aとわたくしで契約して欲しい。と言っています。もちろんすべて却下。詳細は書けませんが、この未成年Ａを守ることが大切です。わたくしは、この無責任な保護者を認めない。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.02.22
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無茶な入居 もっと無茶な入居
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。１ 無茶な入居連絡先週18日、管理会社さんから入居決定の連絡がありました。担当さん「Ａアパートの105号室、本日ご案内させていただいて、申し込みをいただきました。」Pascal「ありがとうございます。」担当さん「ご入居は25日ですが、2つお願いがあります。1つはルームクリーニングをしてください。もうひとつは、流し台の扉が壊れているので直してください。」Pascal「Ａアパートの105号室って、退去していたんですね。」もう一週間しかない。本気で血の気が引きました。退去って聞いてないから、クリーニングしてない。扉が壊れてるって聞いてないから、直してない。もう所有戸数が300室超えてるから、よくわからなくなる時があります。250室くらいまでは、空室の部屋は頭の中で把握できていました。今は入退去の一覧表をつくって管理しているけど、連絡がないと管理できない。一週間後には入居です。いつもの内装屋クンに、クリーニング手配しました。壊れている扉は、管理会社様にお願いしました。かなりタイトだな。２ もっと無茶な入居連絡本日管理会社様から連絡がありました。同じ管理会社です。担当さん「学生用のＢアパートの205号室ですが、3月25日9：30に退去予定ですが、次の入居者さんが3月27日に入居したいという事です。入居者様がかなり厳しく言ってきて困ってるんですよ。27日に入居できますか？」Pascal「世間をあまく見た学生さんですね。厳しさを教えてやってください。入居はできないことにして、契約書通り4月1日に入居してもらいましょう。」担当さん「これ以上このトラブルに巻き込まれたくないんです。何とかしてください。」Pascal「26日にクリーニングはできると思いますが、流し台と洗面台の入れ替えはできないという事を入居者さんに伝えておいてください。入居後、入居者さんと打ち合わせて、洗面台と流し台の入れ替え工事をすることも伝えておいてください。」いつもの内装屋クンに、クリーニング手配しました。またまた手配できていしまいました。26日だけでは、クリーニングで精一杯です。この部屋は、流し台と洗面台の入れ替えをするという事で、募集していましたが、入居前の入れ替えは保留にしました。1日しかないので、クロスの張り替えがあったら、絶対に間に合いません。前の入居者様がきれいに使っていただいていることを願うだけです。非常に厳しいことになりました。１の『無茶入居』なんて簡単に思えてきました。2月もあと8日、2月中に退去連絡がなければ一安心ですね。退去連絡が来ませんように。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.02.21
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僕は何もしてないって言うけど・・・。
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。管理会社の担当さんから連絡がりました。担当さん「Ｓアパートの入居者さんからの連絡で、本日、早朝、大声を出して壁を叩いている部屋があるので、どうにかしてくださいという事です。」大声を出している部屋番号はわからないそうです。担当さん「注意喚起のポスティングをしますか？」Pascal「ちょっと待ってもらっていいですか。私が対応します。それでだめだった時には管理会社さんにお願いします。」大声を出している入居者様は思い当たります。Ｅ号室の入居者様です。わたくしが、直接入居させた方です。国家が家賃を支給して下さっている方です。すぐに、アパートの入居者兼滞納者Kさんに電話をしました。Pascal「Kさん、今朝アパートで大声出したり、壁を叩いて大きな音を出したりした人を知らない？」Kさん「女房が、今朝6時ころ大声を出してた人がいたって言ってた。多分E号室だって言ってた。オレは寝ていて全然気づかなかったけど。」という事で、裏が取れました。さすがＫさん。アルコール依存症で度々入院しているＫさんは、入院していない時はいつも酒を飲んでるから熟睡してたんでしょう。裏が取れたので、Ｅさんに電話しました。Pascal「Eさん、今朝アパートで大声を出した入居者さんがいるって聞いたけど、Eさんも大声を聞いた？迷惑かけてない？」Ｅ号室の入居者様「今朝ですか？僕は聞いてないですよ。なんか僕が疑われてるみたいですけど、僕は知りません。」Pascal「Eさんのことは疑ってないよ。Sアパートで話を聞けるのはEさんしかいないから聞いてるんだよ。」Ｅ号室の入居者様「そうでうですか。でも僕は大声も出してないし、何もしていません。」なんとなく、自白しているような感じです。Pascal「Ｅさんの事は疑ってないから、今度大声を出ししてる人がいたらすぐにわたくしに連絡してくださいよ。大声を出してるヤツは絶対に許さないから。速攻で退去させるから協力して。」Ｅ号室の入居者様「わかりました。でも、僕は何もしてないですよ。」という事でした。ほぼ犯人がわかりました。管理会社の担当さんに連絡しました。担当さん「そこまでやっておけば、大丈夫だと思います。様子を見ましょう。」と、言ってくださいました。よかった！よかった！目的は達成できたような気がします。しっかりとＥさんに、釘を刺すことができました。複雑な事情をお持ちのＥさんが、心穏やかに生活できない事はわかります。でも、大声を出したり壁を叩いたりしてはいけない。やっぱりアパートなんだからルールは守らないといけない。大声を出さないと気持ちが収まらない時は、近所にある実家でやってください。近くの川原でもいいよ。今度大声を出したら、福祉事務所に連絡するしかないかな。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.02.20
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自称”人の心が見える”女性が入居か？
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。告知です。満州拉麺様がセミナーします。興味のある方、ここをクリックして、チケット買ってください。満州さんの話は面白いです。きっと。なぜ、ラーメン屋さんの社長が、ラーメン屋さんをやめて不動産投資をするのか？勤め人のわたくしにはよくわかりませんでした。今は、満州拉麺様さんの話を聞いたのでわかっています。なぜ、ラーメン屋さんをやりながら不動産投資をしなかったのか？理由を聞けると思います。知らんけど。わたくしの場合は、勤め人を辞めても何もできないから、経験も資格も必要がない不動産投資を始めただけです。知り合いのT不動産屋さんが、腰を痛めて2週間以上入院していましたが、退院されました。退院したその日に、T不動産屋さんから電話がありました。T不動産屋さん「Pascalさんのところで1K空いてない？女性の一人暮らしなんだよ。」と言ってました。さらに、T不動産屋さん「オレ仲介手数料いらないから、Pascalさん契約書つくってよ。」と、らしくない事を言います。T不動産屋さんがお金をいらないなんて・・・・・。さらに、さらに、T不動産屋さん「生活保護の人だから家賃は保証されてるよ。」ますます怪しいぞ～。1Kは、空いていました。先日、漏水ハンパなかったほぼ全空物件が9室も空いています。漏水事故のせいで7部屋しか使えないけど。一部屋でも決めたい。3月までに8部屋うめたい。でも、T不動産屋さんによく話を聞くと、嫌な予感が的中！以前、T不動産屋さんがわたくしに話していた、ちょっと癖がある変わった女性です。この女性は、T不動産屋さんがアパートを所有している時からの入居者様です。でも、空室をうめたい。その女性は、短期間で引っ越しを繰り返している方で、既にT不動産屋さんのアパートにも住んでいませんし、T不動産屋さんもアパートは売ってしまいました。でも、T不動産屋さんがこの女性の世話をしています。この方、自称”人の心が見える”女性です。同じアパートの住人の心を勝手に読んで？「あの人は私を嫌っている。だから私はここには住めない。」という方です。もちろん、人の心を読むなんて、わたくしは信じていません。普通に心の病でしょう。自称”人の心が見える”女性に入居していただいて、保護費から31,800円をいただく？それとも、お断りしてわたくしの心の平穏を大切にする？どうしよう。いい事なんて絶対にないけど、でも、空室をうめたい。なんて悩まない。悩んではいけない。目の前の31,800円を全力で取りに行くんだ！でも、訳の分からん行動や言動は嫌だ！短期解約も嫌だ！Pascal「T不動産屋さん、この人から逃げようとしてるでしょう？面倒な事にかかわりたくないと思ってるでしょう。」T不動産屋さん「そんな事はないけど・・・・・・・・・・・」T不動産屋さん言葉が続きません。逃げようとしている。簡単には逃がさない。わたくしとしては、・T不動産屋さんが、自称”人の心が見える”女性を見捨てず、世話をする。そんなことを言わなくても、今後も、この自称”人の心が見える”女性は、T不動産屋さんを頼っていくと思います。・狂った行動言動は許さない。即日退去。(法律的には問題開けど。)住居じゃなくて倉庫として貸して住んでもらう？退去させるのは簡単だけど、住居じゃないから保護費が受けられないよな。・短期で退去させない。2年はいてもらう。２年未満は短期解約に違約金の条件をつけよう。現在住んでいるアパートはまだ1年未満で退去だそうです。この2年間の条件をのめなければ、お断りします。こんな条件で、話を進めようと思います。”リスクは最小、リターンは最大”に。なんて話でもないな。31,800円でいう事じゃない。余談だけど、Pascal「T不動産屋さん、自称”人の心が見える”女性の連帯保証人になってくれる？」って聞いたら、電話の向こうで明らかにムッとしてました。もちろん冗談です。70歳を余裕でオーバーの方に、失礼な事を言ってはいけない。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.02.19
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金利を引き下げていただけるのは、・・・・・
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。このブログは、昨日書いたものですが、漏水事件があったのでアップしませんでした。でも、内容的にはアップしたいの本日アップします。これは、2月10日の大雪で滑ってしまったトラックです。まだ、片付けていません。大変な事ですよね。※もう片付いているかもしれません。金利の交渉は、そんなにすることではないんですが、先日、ある金融機関の支店長さんと交渉しました。まず、新規の借り入れの固定金利を相談しました。以前は固定金利での借り入れはなっかったんです。なぜなら、金融機関さんから固定金利を提示されなかったからです。今回提示された固定金利は、今までの変動金利より金利が低かったので合意しました。そして、その際、変動金利の金利交渉もしました。変動金利は、既存の変動金利での借り入れについての金利交渉になりました。軽く交渉する中で、支店長さん「1.2%以下にするのは無理です。」Pascal「それでは、1.225％でお願いします。」支店長さん「持ち帰って融資部と相談します。」という事でした。なんとなく、金融機関様と話す金利って0.025％刻んでいるんです。だから0.025％の倍数とか0.25％で話をしてしました。0.025％の倍数とか0.25％の倍数って、わたくしだけでしょうか？本日、その金融機関の支店長さんが事務所においでになりました。金利については、事前の電話で1.2％より低くなると聞いていましたが、支店長さんが来るまで具体的な数字は聞きませんでした。支店長さんがニコニコしながら1.2％より低い金利の提示をしていただきました。こんなこともあるんだ。支店長さんが無理だと言っていたのに、無理を突き抜けてしまった。自分でお願いした金利(1.225%)より低くなることもあるんだ。とにかく感謝！感謝！感謝！です。その場で、既存の変動金利で借りている融資金利の変更の手続きをしました。8物件くらいありました。この金融機関様は、既存の借り入れの変動金利を固定金利に変更することはできないそうです。ちょっと残念ですが、金利が安くなったのでよしとします。支店長さん「Pascalさんの法人3社を、もう一度見直してみたら、当初お話しした金利より低くできたんです。」と嬉しい事を言ってくださいました。ウソでもお世辞でも嬉しい。Pascal「金利を引下げていただけるのは、お支払いする金利が安くなるので嬉しいんです。でも、本当にうれしいのは、金利を引き下げていた事で金融機関さんから認められた気がします。それが本当に嬉しいんですよ。」とお伝えしました。みなさんそうじゃないですか？認められたいですよね。自己承認欲求ですよね。支店長さんはニコニコしてました。今回の変動きんりも、金利は提示された金利で納得しました。提示された金額をさらに下げるようなことは言いませんでした。金利の交渉はほどほどに。金利を0.1％下げることに命をかかて、金融機関の担当さんに嫌われてしまったら本末転倒です。仲良くしておけば気持ちがいいし、きっと何らかのかたちで0.1％以上の事はしてくれます。いつも言いますが、金利を0.1％下げるよりも、不動産経営で利回りを0.1％とか1％上げることの方が簡単で前向きです。ヘタな金利交渉をするより、利回りを上げたほうが、金融機関から評価されます。そうなれば、金融機関は抵抗なく0.1％程度の金利は下げてくれるかもしれませんね。金利が上昇基調の中で、金利を低くしていただけたことに感謝です。これは短プラ連動の金融機関だからですね。わたくし、長プラ連動の金融機関からの借り入れも少しあります。昨年から今年かけて、金利が何度も上がりました。夏の打ち上げ花火みたいによく上がります。わたくしが花火のように美しく散りそうです。『短プラと長プラ』の説明リンクです。わからない人は読んでみてください。内容を理解しても、個人投資家には打つ手はありませんよ。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.02.18
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漏水！ ハンパない。
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。業者さんから連絡がありました。漏水とのことでしたが、ハンパない漏水でした。ほぼ噴射だな。ほぼ全空アパートの工事中の部屋でした。しかも2階の部屋です。その下の1階の部屋は悲惨な状況でした。10年以上空室で給水管がダメになっていて、交換工事の最中の部屋でしたが、2週間くらい工事を中断していた部屋です。止水栓をとめたあったはずですが、開いていました。当然、破裂した給水管に水がまわり、2階から水が噴き出し、2階も1階に水浸しです。これは1階のユニットバスの点検口から見た2階の床です。たっぷり水を吸っています。断熱材は、たっぷり水を吸って膨らんでます。柱や梁も水を吸ってます。交換予定の吊戸棚も水を吸ってます。新品の流し台も水を吸ってます。止水栓を開けたのはだれか？想像はつきます。確認をしてもらってますが、認めないと思います。10日間くらい、漏れ続けていたんだと思います。ひどい話だ。この件で、明日は、火災保険の担当さんの立ち合いです。火災保険を使えなかったら、ものすごい負担になってしまう。業者さんは、ひたすら謝っていたけど、業者さんの責任ではないと思う。業者さんには、Pascal「火災保険が使えそうだから、しっかり利益のせて、上手くやってください。」と、お伝えしました。さらに漏水の連絡がありました。管理会社より、100万円アパートから漏水の連絡がありました。担当さん「入居者さんは、漏水がひどくて玄関から部屋に入れない。」とのことでした。訳の分からない事を言っていますが、それが100万円なパートの住人様です。楽しい方々です。100万円アパートの入居者様の話は、事実関係を確認するのは疲れるし、時間の無駄になることが多いんです。Pascal「対応は、管理会社さんにすべてお任せします。」と、お伝えしました。自分の物件だけど、解決するまで、連絡しないで欲しいな～。できればかかわりを少なくした。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.02.17
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農業用水路の協力金？？？
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。本日は、朝9時に金融機関に行くと、駐車場に空きがない。偶数月の15日は年金の支給日です。そりゃぁ込みますよね。農業用水路の協力金の通知が来ました。わたくしは農家ではないので、おおいに違和感がありました。昨年購入した大型物件が存在する地域からの通知です。通知に書いてある電話番号に連絡しました。間違いなく農家さんが負担する農業用水路の協力金とのことでした。でも、話がよくわかりません。担当さんに、Pascal「わたくしの土地にはアパートが建っていて、既に農地ではありません。」と言ってみました。築23年のアパートですから、アパートの敷地は23年以上前から農地ではないと思います。かなり訳の分からない話です。訳が分からな過ぎて、相手の話をよく聞かないと何も言えません。さらに話を聞くと、農業をやってる人が減ったので、元々農地だった土地の所有者には農業用水路の協力金をお願いしているという事でした。ますます訳が分からん話です。火事の時の消火に農業用水路の水を使うって言ってたけど、それはないでしょう？火事で、農業用水路の水を放水なんて見た事ないぞ。ひどい話のような気もしてきました。Pascal「少し時間をください。社内で協議します。」と、一人法人の代表取締役のわたくしは答えました。だれと協議しよう。よくある自問自答だな。どうしよう？・協力金を支払う。(これはない。)・協力金をお断りする。(勇気がない。)・社内での協議をせずに、ほっとく。(多分これ。)人口減少、農業衰退のせいかな。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.02.16
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やる気だけは認めてくださってる？
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。本日、金融機関の担当さんが事務所に来ることになっていました。毎月の報告書を渡すためです。なぜか、支店長さんもいっしょにおいでになりました。貸し剥がしか？と思いましたが、そういう事ではないようでした。支店長さん「たまには、顔を出した方がいいと思って来ました。」という事でした、担当さんの微妙な表情が印象的でした。支店長さんは、2月10日の大雪の話をしてお帰りになられました。36戸全空物件で塗装屋さんと打ち合わせをしました。階段の塗装、外壁の塗装、室内の塗装の打ち合わせでした。今回は、36室全室のガス設備工事、大工工事、電気設備工事、水道設備工事、消防設備工事、塗装工事等があります。業者間の調整が必要になります。例えば、直近の課題は、階段の塗装中は、階段の踏み台部分にも足場を組むので、他の業者さんの通行はできますが、大きなものは運び込めません。その辺の調整が必要でした。工事は、天井の塗装工事、クロス工事、給水管工事、ユニとバスのトイレ取り外工事とユニットバスの床の復元工事、トイレの新設工事、クローゼットの新設工事、換気扇交換工事等、よくわからないくらいあります。全てで、大工さん、設備屋さん、電気設備屋さん、塗装屋さん、足場屋さん等、業者さんとの段取りが必要なります。今回は塗装屋さんが、最初に作業を始めます。他の業者さんと、電話で確認しながら、塗装屋さんの3月の作業内容と工程を決めました。落ちはないか？絶対あります。きっとたくさんあります。わたくしは素人ですから、きちんとできるわけがないんです。でも、今まで何とかなってきたのは、・業者さんのおかげ・業者さん同士が協力してくれたおかげ・業者さんがわたくしの考えていることを察してやってくれたから（Pascalの言う事や、やることは落ちだらけ穴だらけだからってくれていたから。）という事です。きちんとやりたいという気持ちはあります。こんなわたくしに対して、職人さんたちはやさしいです。「分離発注にすれば安くできるよ。Pascalさんは大変だと思うけど。」「分離発注で請求書は直接Pascalさんに出すけど、職人同士で打ち合わせをするから。」「設備はPascalさんが支給すれば安くなるから発注して。」と、言ってくださいます。ありがたいことです。本日は、ついつい、Pascal「便器36台、洗面台36台、流し台36台発注すると置き場所がないんです。」と、言うと「わかりました。置き場所を考えます。」といってくださいました。わたくしのレベルは、業者間の調整には程遠いですね。きっと、わたくしのやる気だけは認めてくださってるんだと思うようにしてます。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.02.15
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消防点検おお知らせ？
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。管理会社のしっかりした担当さんから連絡がありました。「消防署から連絡で、明日、ほぼ全空アパートで消防署の点検をしたいという事です。うちの管理のものが立ち会います。」とのことでした。抜き打ち点検？抜き打ち検査？一回調査が入ると面倒です。その後ずっと目を付けられます。わたくしの100万円アパートが、そんな感じでした。あらら！です。「消火器置いてないぞ。」と思い出して、消火器を買いにコメリへ。消火器の下に置くトレーも購入しますが、1枚968円もします。やっぱり、100均の植木鉢用のトレーですね。3枚100円です。一枚34円。テープが上手く取れなかった。アパートに消火器を置きました。トレーで節約した分、大き目の消火器を購入しました。消防点検(？)どうなるんだろう。消火器は、ないよりあった方が絶対にいいと思う。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.02.14
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モチベーションが下がる
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。不動産投資は、モチベーションが下がることがあります。わりとあるような気がします。・退去があった。・物件の買付順位で1番になれなかった。・融資を断られた。・金利が上がった。・近隣トラブルがあった・リフォーム代が高かった。・水道が凍結破損した。なんて事で、簡単にモチベーションは下がります。そして、モチベーションが上がる事が少ないように思えます。みなさんは、モチベーションが下がることが多い中で、モチベーションが上がる何かを見つけて、頑張っているんだと思います。物件購入は大きなモチベーションにつながりますが、物件を買えるなんて年に数回、人によっては数年に一度です。物件購入だけをモチベーションにするのはちょっと厳しいかもしれません。何をモチベーションにするか？・毎月振り込まれる家賃・残額が増える通帳を見る・セルフリフォームの満足感・入居のお知らせ・セミナーに行く・投資家さんのコラムやブログを読む・投資本を読み直してみる人それぞれ、色々あると思います。何でもいいんじゃないかな。モチベーションが上がる何かがなかったら、「不動産投資なんてやってられねーよ！」になってしまうと思うのは、わたくしだけでしょうか？本日は、不動産関係で面白くないことがありました。モチベーションが下がります。内容はちょっと書きにくいものです。そんな日は、空室の電気代の通知が来ただけでも、さらにモチベーションが下がります。2700円くらいでもこたえます。昨日も電気代の通知が届き、元気に支払いをした電気代ですが、本日は通知を見ただけで気が重くなります。どうしたらモチベ―ション上がるのか？とりあえず何もしない。でもブログに愚痴を書いている。明日は、いつものようにほどほどに活動しよう。モチベーション上げるぞ。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.02.14
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ニーノさんの物件見学 LEDシーリングライト100台が届いた
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。昨日のブログの続きです。2月11日、吉川栄一さんの卒業飲み会の次の日です。昨日お金を使い果たしてしまい、いい歳をして、朝食を買うお金がありません。昨日泊ったホテルでもらった”富山わり”のクーポンのアプリを入れて、使える店を探しました。ファミマが使えます。ニーノさんとの待ち合わせ場所にしたファミマ富山五福店で朝食を買いました。4000円のクーポンなので、ついでにお土産を買いました。ファミマのレジの上にある、1080円くらいの箱入りのお菓子を3箱買って妻へのお土産にしました。全国どこでも買えるお土産でした。ニーノさんの物件を見せていただきました。通称ニーノ村で、最初に建てた1棟目から数棟見せていただきました。ニーノさんの新築の歴史を見せてもらった気がします。※アパートの共用部です。シェアハウスで、お茶をいただきました。※シェアハウスの内部です。その後、ニーノさんのオデッセイで物件見学に出かけました。ニーノさんのRC、戸建、アパートなどを見せていただきました。他の投資家さんのアパートも見せていただきました。※ニーノさんのRCの内部です。写真がヘタ過ぎる。最後に、ニーノさんが現在買付を入れている好立地の築浅RCも見せていただきました。購入できるといいですね。残念ですが、昼少し前に長野に向かって出発しました。中央道は、相変わらず閉鎖区間がありました。むしろ、閉鎖区間が広がっていましたが、進むにつれて閉鎖区間が少なくなり、無事長野県に帰れました。ニーノさん、吉川さん、富山の投資家のみなさん、みなさんおかげで思いがけず”重要な旅” ”楽しい旅”になりました。感謝です。自宅に戻って、一息つくとLEDシーリングライトが届きました。100台全部届きました。大雪で遅れてくれてもよかったのに届きました。アトレーに積んで、残りはとりあえずサンルームに入れました。アトレーに8箱積みました。サンルーム。疲れた体にムチ打って、LEDシーリングライト100台を120万円戸建に運びました。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.02.13
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吉川栄一さんの卒業飲み会に参加させていただ来ました。
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。2月10日、長野県の各地で大雪が降りました。2月11日には、ニーノさんの物件を見せていただくことになっていました。当初の予定では、11日の朝5時くらいに出発する予定でした。富山までは4時あれば着きます。約束の時間には余裕で間に合う予定でした。しかし、2月10日は大雪になりそうでした。「今日出発しよう。出発しよう。」と思って、ホテルを取りました。2月10日の昼12時くらいに出発しました。ATMにお金をおろしに行く時間もありません。財布の中には1万数千円ありました。「ニーノさんの物件を見に行くだけだから、お金は十分だろう。」と思ったのが、結果的に大きな間違いでした。中央自動車道閉鎖、長野自動車道松本まで閉鎖でした。松本インターまで2時間、渋滞の中進みました。自動車道路が閉鎖で、トラックが多いですよ。長野道は、除雪のためダラダラ走行。北陸自動車道は雪がない！快適ドライブ。雪がセンサー部分いついてしまって、運転支援システムが作動しません。何回か、センサー部分の雪を落としました。6時間かけて富山に到着しました。本当に疲れました。”富山到着”と、ツイッターでつぶやくと、ニーノさんから飲み会のお誘いがありました。吉川栄一さんの、卒業飲み会に誘われてしまいました。これは、とても嬉しいことですが、非常に場違いな事でもあります。でも、参加させていただきました。吉川栄一さんとは、数回お会いしたり、短時間お話したことはありますが、講師と参加者みたいな立場でした。吉川栄一は、Pascalのブログを読んでおられました。恥ずかしい。LEDシーリングライト100台購入の話も知っておられました。ブログつながりお話ができました。ブログやっててよかった。富山の投資家さんと、楽しい時を過ごさせていただきました。酔いがまわったことは覚えています。飲み会が終わった時には、財布の中には4000円と小銭しかありませんでした。でも、吉川栄一に二次会に誘っていただきました。Pascal「4000円しかないんですよ。」と言ったことは覚えています。吉川栄一さんは、そんなわたくしをタクシーに乗せて二次会に連れて行ってくれました。吉川栄一さんのすごいお話を1対1で聞かせていただきました。やっぱり考え方が違うと思いました。頑張るぞ！と思いました。吉川栄一さん、ほぼ初対面の私に色々教えてくださり、ありがとうございました。吉川栄一さんのブログは、不動産投資を始めようと思った時から読んでいました。長い間お疲れさまでした。そして、ありがとうございました。2月10日は、雪の長野県から雨の富山市に来て、思わぬ出会いがありました。誘っていただいたニーノさんに感謝！受け入れてくださった富山の投資家さんにも感謝！おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.02.12
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いつもの内装屋クンが交通事
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。雪が降らないわたくし住んでる地域ですが、雪が降っています。湿った雪が降ってます。しめた雪が降った後は、凍結です。道路が凍結して、滑りやすくなります。嫌だよ～！いつもの内装屋クンが元気に電話してきました。交通事故にあったようです。普通に車を運転してたら、横から車が出て来て特攻されたという事です。いつもの内装屋クンの車は横転したようですが、本人は元気そうでした。軽のハコバンですから、横からの攻撃には弱かったのかな？しばらく仕事ができないという事です。わたくしの現場は・・・・・。いつもの内装屋クンに過失はほとんどないようです。以前は、人間関係や色々な事に特攻好きだった(単にヤンチャクンだということです。)いつもの内装屋クンでしたが、今回は特攻された側でした。けがも過失がなく、車も新しい中古車になりそうだということです。管理会社の？？？な営業さんから連絡がありました。ペット禁止アパートで、「ペットいいですか？」という、答えがわかった質問です。この営業さんには、本当にしっかりして欲しい。しっかりしているのは、家賃の減額交渉、フリーレントの交渉、AD増の交渉の3点だけです。大家にとっては？？？な営業さんです。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.02.11
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LEDシーリングライトを100台購入してみました。
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。36戸全空物件のリフォームを徐々に始めます。まずは、シーリングライトから。各戸、居室1台とキッチン1台で、各戸72台必要です。とりあえず、12戸分24台購入しようと思いました。カインズのLEDシーリングライトもいいけど、光量が小さめです。ルーメン(㏐)の値が小さいので、わたくし的には・・・。コメリのアプリを見ているとLEDシーリングライトで、安い物がありました。ルーメン(㏐)の値は大き目です。2,980円のLEDシーリングライトです。数量限定って書いてありました。数量限定と聞くと、とりあえず24台なんて言ってられません。全室分72台は必要です。さらに欲が出て、余分に購入して100台購入したくなりました。でも、近隣の小さな店舗には、数台ずつしかありません。わたくしの最寄りの大き目コメリには25台ありましたが、足りません。55kmくらい遠方のパワーコメリに99台あります。アプリで注文しても、物があるコメリまで取りに行く必要があるようでした。「55㎞か～。」と思ってしまいます。経験上、LEDシーリングライトは4台が1箱に入ってます。アトレーは6箱積んで、2箱ばらして荷室の隙間につめたのが最高です。近所のコメリは1回で運べます。55㎞遠方のコメリから、LEDシーリングライト75台を運ぶという事になると、4個1をばらしてアトレーに隙間なく積み込んで、助手席にも積んでも、2往復はすることになります。時間、ガソリン代、高速代を考えると、むしろ割高？半ばあきらめかけて25台注文しようとすると、『10万円以上配送無料』という素晴らしい文字が目に入ってきました。店舗も関係ないようです。普通のネットショッピングです。100台注文しました。やっぱり100台は緊張するな～。2,980円ですが、下の方に2個以上の大口販売価格で2,820円って書いてありました。さらに160円安くなりました。2個で大口か。ポイントも7,692pointもらいました。ポイントで何を買う？LEDシーリングライトでしょう！”配送希望日 最短でお届け”て書いてあるけど、お知らせメールで”10月9日発送”でした。即日発送ですね。早すぎる。どうしよう。”配送希望時間 指定なし”ってなってるけど、自動的にそうなっていました。できる事なら時間を指定したかった。明日届くのかな？妻に対応してもらうことになるかな？LEDシーリングライトが100台届いても、今更妻は驚くことはないけど、置き場所がないのが問題で、逆鱗に触れるかもしれない。36戸全空アパートでは、便器も、ウォシュレットも、洗面台も、キッチン換気扇も、風呂の換気扇も、キッチン混合水栓も、風呂の混合水栓も、全て36台購入します。コストダウンのためです。購入した物の保管管理も面倒だな～。資金繰りも楽じゃないな～。ちょっと気が重い。おしまい。明日は天気が悪く、長野県は雪が降るようです。明後日、富山に行きますが、明日富山に行って前泊しようかな？明日考えよう。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.02.10
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グダグダの決済終了 疲れた。
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。本日は、アパートの決済でした。昭和築の築古アパートですが、新耐震です。鉄骨造3階建て5戸という物件です。立地いいかな。多分。金融機関さんの会議室で決済します。物件価格800万円諸経費60万円くらい850万円のオーバーローンでした。仲介さんからもらった決済金の一覧が、ちょっとややこしくて、私がミスをしました。そのミスのまま、前もって振込伝票を書いてしまいました。どんなミスをしたのかは文章では難しので割愛します。問題は、もう一度振込金額を確認すると、850万円の融資実行に対して、わたくしの支払いの合計が840万円だったという事です。今回の資金の流れは、諸費用は、①仲介手数料：約32万円（不動産屋さんへ）②登記費用：約27万円（司法書士先生へ）わたくしの売主様への支払いは、③物件代金：800万円④固定資産税の清算：約9万円売主様からわたくしへの支払い⑤敷金：約15万円⑥3月の家賃：約18万円③④と⑤⑥を相殺して、①②を支払うと、約15万円が通帳に残ってしまいます。これは絶対にNGです。すでに、融資は実行されています。後は振り込むだけです。軽くパニックになりそうでしたが、わたくしも、金融機関の担当さんも考えることは同じでした。みなさんは、こんな時どうしますか？”相殺をやめる”です。相殺をやめると、わたくしの支払う金額は850万円を超えます。わたくしは、①②の支払いは変わりませんが、③④を振り込みます。こすると、①②③④支払いの合計は約868万円で、850万円を超えます。これで金融機関的にはOKです。そして、⑤⑥を売主さんに振り込んでいただきます。売主さんには迷惑をかけてしまいますが、他に方法はありません。たいした事ではないかもしれませんが、わたくしにとっては大きなトラブルでした。非常に疲れました。その後、自宅に戻り決済の事務処理をしましたが、疲れているせいか非常に時間がかかりました。間違いも多かった。週末に、富山のニーノさんのところに行くことにしました。無茶なお願いをしましたが、ニーノさんは受け入れてくださいました。感謝です。富山に行くから、アコードのタイヤをスタッドレスに交換します。高速道路が、豪雪地帯飯山市を通ります。念のために履き替えます。疲れているせいか？何年もスタッドレスをはいていないせいか？スタッドレス用のホイルナットを家に置いたまま、車屋さんに行ってしまいました。代車で、自宅にホイルナットを取りに戻りました。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.02.09
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初めての1棟！ 大家さんになるという報告
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。本日は、ちょと嬉しいお知らせがりました。わたくしの取引のある業者さんから連絡がありました。収益不動産を購入するという事でした。契約は済ませてあり、決済を待つだけのようです。わたくしと知り合ってから10ヶ月です。おすすめの本を10冊くらい紹介したこともありましたが、読破したようです。何回か事務所に来て、質問をしに来たこともありました。大家さの飲み会にも参加しました。大家さんじゃなかったから、寂しい思いをしたんじゃないかな。収益物件が高騰、枯渇している中で、よく見つけることができたと思います。決済予定の物件の住所を教えていただき、ストリートビューで見てみました。わたくしの自宅からは30㎞くらい離れたところですが、その地域にわたくしもアパートを2棟持っているので、多少の土地勘はあります。驚いたことに見たことがある物件でした。立地も物件もいい感じです。満室での引き渡しですから、家賃もすぐに入ってきます。36戸全空物件を購入したばかりのわたくしにとっては、うらやましい限りです。満室ですから、大家になってもやることはほとんどありません。きっと、すぐに2棟目を探し始めるでしょう。頑張ってください。本日金融機関から、最近決済した太陽光発電と36戸全空アパートの書類が送られてきました。入出金をまとめて、税理士さんに提出する準備をしました。本当に面倒くさい。「書類処理は苦手だ。」と思ったけど、「得意な事って何だろう？」特にないような気がする。苦手な事だらけかもしれない。・物件の書類整理が面倒なので、全てセリアのファイルに入れておしまい。・CCRとか難し指数は一切計算したくない。実際に計算しない。・領収書レシートの整理はやりたくない。・リフォームは、空室に入りたくないから丸投げ。・金融機関に行くの得意ではない。(金融機関に行くのが得意ってなんだ？)苦手な事だらけでも、大家はできる。と思う。不動産投資はできる。と思う。楽しければできるんだろう。多分。知らんけど。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.02.08
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役所で重要な会議 空室2件うまりました。
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。本日は、Zさんの生存確認をしました。Zさんは、最近アパートの回りで見かけません。Zさんは、毎朝役所に行って新聞を読んでいますが、最近見ません。Zさんの部屋に行って、ドンドンドアを叩くと、Ｚさん「なんだ？」と不機嫌そうな声ですが、生きていたことはわかります。外に出てきたＺさんは、大家だと分かると、ニコニコ顔でした。生存していてよかったです。わたくしが、こんな地味な仕事をしているの、白馬でスキーやスノボやってる大家さんもいるんだな！役所に行って、浄化槽の廃止手続きをしました。ほぼ全空物件の浄化槽を破壊したので手続きをしました。そのまま役所内の会議室に行って重要な会議をしました。内容は、極秘事項です。とりあえず、滞納気味だった家賃が入るようになったので、めでたし。めでたし。1時間半も会議に参加するなんて勤人時代以来です。わたくしが、こんな地味な(守秘義務がる人に言えない)仕事をしているのに、白馬でスキーやスノボやってる大家さんもいるんだな！メールで、入居者の知らせがありました。募集家賃43,000円でしたが、45,000円で決めてくれました。感謝です。フリーレント1ヶ月になっていたけど。もう一部屋決まりました。56,000円で募集していた部屋ですが、法人契約で、55,000円にしてほしという事でした。56,000円で押し通してもいけるとは思ましたが1,000円ディスカウントしました。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.02.07
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白馬に行く大家さん
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。本日は、朝から保険屋さんに保険の申込書を届けました。来週、築古鉄骨造物件を購入します。この物件の火災保険です。その後、地元の大家さんとわたくしのほぼ全空物件と36戸全空物件を見学しました。ほぼ全空物件は、空室9室を抱えたまま動きがありません。36戸全空物件は、当然ですが、リフォームが終わるまで募集もできません。管理会社のエライ人に事務所に来ていただきました。・空室9室を抱えた『ほぼ全空物件』の現状と対策・『36戸全空物件』のリフォームの方向性・『36戸全空物件』を紹介して下さったお礼 「ありがとうございました。」って元気に言っただけです。本当です。帰宅して、スマホを見るとイッセイさんがスタエフライブをしていました。イッセイさん、ニーノさん、カズさん、もう一人の大家さんと、長野県を北上して白馬に向かっているようでした。ライブに上げていただきました。わたくしが、長野県のどこにいるのか聞くと、小黒川パーキングエリアだという事でした。非常に近いところにおられます。小黒川パーキングエリアの次の辰野パーキングエリアで、勝手にお会いすることにしました。わたくしの自宅は、小黒川パーキングエリアと辰野パーキングエリアの中間くらいにあります。記念写真。4人は、じゅんごろさんの待つ白馬に行くそうです。いいな～。みんな自由人だ。イッセイさんからお土産いただきました。※わたくしの事務所で一人寂しく撮影有名な『スタミナ源たれ』です。いただきます。ありがとうございます。よき1日になりました。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.02.06
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36戸全空物件に突入してみた。
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。昨日決済した36戸全空物件に突入してみました。内廊下です。流し台です。この流し台は、調理スペースがないので大変不人気です。わたくしの他の物件で、このタイプの流し台のせいで、内見しても入居につながらなことがよくありました。36戸全部交換します。経験上ですが、同じサイズでも、ミニキッチンにすると調理スペースの事は言われなくなります。3点ユニットです。分離工事をします。押し入れです。この押し入れは、トイレになります。シューズボックスです。カラーボックスでできたシューズボックスです。ここは、トイレの入り口になります。カラーボックスは、何らかの方法で再利用します。何度も使っている画像ですが、こんな形になる予定です。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.02.05
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1K:36戸の大型物件決済しました。
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。本日、1K:36戸の大型物件決済しました。金融機関と色々ありましたが、本日決済できました。本当に、どうなるかと思いました。こんな物件です。・築25年？・鉄骨造・1K：36戸 1F：駐車場 2F：1K × 12戸 3F：1K × 12戸 4F：1K × 12戸問題点・エレベータあり エレベータは廃止します。造作でエレベータ自体の存在を隠します。・全戸3点ユニット 全戸離工事します。3点ユニットのままでは貸しません。・全空 仕方がありません。2年～3年かけて満室にします。物件価格は、秘密ですが・・・・・。1千万円台です。一部屋40万円台前半です。リフォーム費用は、物件価格の2倍です。分離工事、塗装工事、内装工事‥‥、全部融資してもらいました。特に、3点ユニットバスの分離工事は絶対にやります。3点ユニットのままでも貸すことはできますが、分離工事をします。わたくしにかかわってくださっている方々の信頼に応えるためです。利回りは、リフォーム費用こみで30％は確保します。40％を超えたい。頑張るぞ。業者さんが。新規物件の購入話を書くと、”Pascalの住んでいる地域は、物件を買いやすい地域だ。””Pascalの住んでいる地域は、売り物件がたくさんある地域だ。”なんて言われるけど、そんなことはありません。売り物件がたくさんあるんだったら、全空の3点ユニットなんて買わないよ。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.02.04
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明日は全空アパートの決済
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。明日は、全空大型物件の決済です。集合しない決済なので、気楽な決済ですが、前日までにすべてを確認します。明日は、朝9時から、融資実行、振込、着金確認、登記です。決済前ですが、本日、全空大型物件のカギを持てる管理が社さんに行って、カギを受けとってきました。このアパートは、内廊下なので、各階ごとに建物内への入り口があります。各部屋のカギは開けたままにしておいて、各階の入り口のカギで管理します。各部屋のカギは、管理会社さんにあずけたままで、各階のカギだけもらってきました。8日決済の物件の事で金融機関に行ってきました。保証協会の書類を書いて、出金伝票、振込伝票を書いてきました。この物件の決済は、全員集合になります。洗面台が届きました。3台購入しました。来月、退去の部屋で2台使います。1台はストックです。陶器の洗面台は重い。でも、陶器の洗面台は傷がつきにくいので使ってます。赤線が洗面台です。120万円戸建は、このまま倉庫になるんでしょう。いつもの内装屋クン、ゴミ置き場にすな！月曜日に片付けるそうです。とても疲れたので、ブログ短いです。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.02.03
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融資期間の交渉 電子決済
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。数日前の事ですが、抗争中の金融機関の支店長さんから連絡がりました。この支店長さんには、新規借り入れで15年固定金利をお願いしていました。我ながら、無茶を言ったかな？と思っていました。結果は、「15年は無理です。」という事でした。さらに支店長さんは、「10年固定でお願いします。10年後に金利を見直しますが、その時の情勢はわかりません。同じ金利でさらに5年固定になるかもしれないし、低くなる可能性もあります。」と言ってました。ちょっと不思議ですね。金利上昇については全く言ってません。普通は、まず金利上昇を想定した話をするものだと思います。「将来金利が上がているかもしれません。・・・・・」と言うのが普通だと思います。支店長さんの言い方も、「当方としては15年とは言えないんですよ。とりあえず固定期間10年で納得してください。」みたいにも聞こえました。事業用融資で、ある程のお度付き合いがある方たちは、固定期間終了後にも条件を配慮してもらってるのか？わたくしは、まだお付き合いが5年程度なのでよくわかりません。10年後に期待します。わたくし、今回はもう少し強めに交渉することもできましたが、条件交渉は、このくらいにしておきます。10年後、金利が高かったら、一括返済できるような財務内容になっているように努力します。それが前向きだから。別の金融機関の融資の最終確認がりました。今回初めて、ネット経由の電子契約サービスを使います。よくわからんけど、『承認』ボタンをクリックしたので、承認したことになります？？？？？？多分、きっと。これで決済日まで、この金融機関に行かなくていいのですが、今回は保証協会の保証付きです。保証協会は、普通に紙ベースの契約なので、金融機関にもう一度だけ行きます。保証協会の契約書を書いて、ついでに出品伝票と振込伝票を書いてきます。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.02.02
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アトレーの助手席側のスライドア
長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る！ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。 ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。初年度登録から17年(わたくしが所有して6年くらい。)のアトレーの助手席側(車の左側)のスライドアが外側から開かなくなりました。金融機関の支店長さんと話をして、その後、書類をアトレーの後部座席に積み込んだのが最後で、その後開かなくなりました。車内からは開きました。何でだろう？と思いながら色々触っていると、チャイルドロックをロックしたままドアを閉めてしまいました。当然、中からも、外からも開かなくなりました。チャンチャン。疲れてると、こんな訳の分からんことをしてしまうんですよ。どうしよ。買えどきか？まだ走行距離は14万km弱、やっぱり修理かな。まだまだ乗るぞ！畳やコンパネを積んでも気にならない古い車は、ある意味大切で便利です。アトレーは3月20日が車検です。2月20日くらいから車検に出せるので、ついでに左のスライドドアを直してもらいます。いつもの車屋さんに車検の予約をしました。いつもの車屋さん「後ろの左側のドアが開かないと車検に通りません。」Pascal「何で？右側のドアは開かなくてもいいの？」いつもの車屋さん「ハイエースとか古い車は、右後ろのドアがないんですよ。だから、右のドアはうるさいことは言われないんです。」とのことでした。へ～。そうなんだ！右だったらよかったのか！でも不便だから、壊れたドアが右でも左でも直けどね。家賃手渡しの入居者様と、事務所でお茶を飲みました。家賃滞納2ヶ月の入居者様がいます。本日入金がないと家賃滞納3ケ月になります。何事もなく、サラリと滞納3ケ月になりました。行政にお世話になっている方なので、行政の担当さんに連絡して、対応をお願いしました。行政の方が、関係者の会議を開くそうです。なぜか、わたくしも召集されてしまいました。「わたくし、お家賃をもらえればいいんです。わたくしそんな男です。」とか、「お金の事なので、直接会って話をすると感情的になるかもしれません。わたくしそんな男です。」とか、「行政の方の紹介で入居していただいたので、行政の方の話し合いで何とかしてください。お願いしますよ～。わたくしそんな男です。」と言ってみましたが、ダメでした。会議の会場がわたくしの事務所になりそうだったので、「事務所はとても狭いので、行政の会議室でお願いしますよ～。」とお願いしました。この意見だけは受け入れていただきました。胸を張って参加します。無言で頑張る。「同情するなら金(家賃)をくれ！」とか、一切発言しないぞ。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2023.02.01
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