武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　岩手 盛岡駅前

「マンションは賃貸に」　・・？







顧問会員のＫさん（60代）
（相談：生活設計・金融資産・不動産運用）


　　 Ｋさんのライフプランニング（生活設計） 進行状況

1　ヒアリング
　　　　　　　家族状況・家計収支・資産・職歴ほか
　　　2　家計の現状診断　
　　　　　　　診断資料（小冊子）　問題点把握
　　　3　生活設計　シミュレーション
　　　　　　　設計資料（キャッシュフロー表ほか）
4　実行支援
　　　　　　　商品選択や処理（金融商品・保険・ローンほか）
　　　　　　　住宅・不動産・相続等の段取り・手続き
　　　5　事後チェック
　　　　　　　計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正


今日・・午前、来所されました。


所有しているアパートをどうしようか？
（　どうしようか？ ＝ 売ってしまおうか？　）
・・の相談です。

築9年の8世帯のアパートです。

「土地を遊ばせておくのはもったいないですよ。
　自己資金無しでもアパート経営はできます。
　所得税や相続税対策にもなります。」

住宅会社の営業を受けて（だまされて？）
亡くなったご主人が自分の土地に建てました。
図面や見積りを見せてもらいましたが・・、
非常に高すぎる買い物をしています。
当初から1社に決めてかかると・・こうなります。

複数の業者に・・同じ内容で見積りをさせれば、
2割程度は建築費が少なく済んだ・・と思います。
3千万円～3千5百万円程度の建物を、
4千2百万円で建てています。

その余計な分までローンが上乗せになるので、
その利息負担も大きく膨らんでいます。
（　本人は気付きません　）

これは・・アパート建築でのお話ですが、
一般のマイホーム建築でも同じことが言えます。

当初から業者を決めてかかってはいけません。



残っていた大きなローンは、
最近・・Ｋさんが全額繰上げ返済をしました。
ローン返済でのこれからの利息負担は無くなりました。

・・が、賃貸経営は・・Ｋさんのアパートのように
10年目前後から・・わずらわしいことが目立ってきます。

建物の劣化、仕上材の劣化、設備の故障・寿命、
・・カタチあるものは、時間の経過で必ず壊れていきます。
（　人間も同じ・・ですが　）

補修・修理・設備交換・・等々で、出費がかさんできます。
それらのことで、わずらわしさが増してきます。
「わずらわしいことは全てお任せ下さい。」
と言う業者にお任せにすると、さらに出費がかさみます。

年数がたつほど・・その頻度や出費が多くなります。



お盆に帰省した・・30代の息子さんも娘さんも、

「お母さんが必要だったら持ち続ければいいし、
　そうでなければ売ってもいいし、好きなように。
　武田さんに電話して相談したら？」

・・で、電話をいただいて今日の来所・・でした。

これから高齢になっていくＫさんにとっては、
アパートを所有し続けることは負担になります。
生活設計上、アパートの収入に頼る必要は特にありません。

タイミング的には・・建築後まだ10年経過していず、
入居者も満杯の状況の今が・・、
まだ・・まともな価格での売却が可能です。


・・で、アパートは売ることを前提に
これから計画を立てていきます。

・売却できる予想価格
・売却にかかるコストと手取額
・売却による翌年の変化
　所得税・固定資産税や国民年金保険料・・等々。


資料を整えた上で、来週あたりにまた相談・・です。




メール顧問会員のＯさん（20代）
（相談：ライフプランニング）


　　 Ｏさんのライフプランニング（生活設計） 進行状況

1　ヒアリング
　　　　　　　家族状況・家計収支・資産・職歴ほか
　　　2　家計の現状診断　
　　　　　　　診断資料（小冊子）　問題点把握
3　生活設計　シミュレーション
　　　　　　　設計資料（キャッシュフロー表ほか）
　　　4　実行支援
　　　　　　　商品選択や処理（金融商品・保険・ローンほか）
　　　　　　　住宅・不動産・相続等の段取り・手続き
　　　5　事後チェック
　　　　　　　計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正


これから・・生活設計シミュレーションに向けて、
色々な要望や質問をいただいています。


その中のひとつを抜粋し、コメントします。

『子供が小学校に入る前に一軒家希望、
　現在のマンションは賃貸にしたい
  見直した結果で、一軒家建てる場合の予算は？』


私からのメッセージ・・2つ。


〇マンションは保有するな。

　買う時は手軽、時間の経過とともにお荷物に。

　上記のＫさんのお話と同じで、建築物は皆・・、
　10年経過時点あたりから色々な出費が発生。
　さらにその先で・・マンションの場合は、
　加速度的に負担が発生してきます。
　30年前後を経過するマンションの建物は、
　大規模修繕や建替えの問題が発生します。
　販売しやすいように低額に設定されている
　「積立て修繕金」なんかでは全く間に合わない
　大きな積立金が新たに発生してきます。
　住人で構成される「管理組合」が、
　30年後の将来に向けて色々知恵をしぼりあい、
　難しい意見調整をくり返し・・苦労をします。

　マンションライフを楽しみたかったら、賃貸がお勧め。
　所有してしまったのなら、まだまともな価格で売れる
　10年前後までに売却してしまいまたい・・ですね。
　（　独身女性に多いマンション購入・・、将来が心配です　）

〇マンションで賃貸経営するな。

　売る側は言います。（営業トーク）
　「いざという時は、賃貸にすればローンを返済できます。」

　そんなに単純なお話ではありません。
　入退去の都度、補修コストが発生します。
　古くなるほど・・入居しずらくなります。
　退去から次の入居者が入るまで間があいたりします。
　古くなるほど、その「間」が大きくなります。
　古くなるほど、家賃を下げざるを得なくなります。
　当初の計画通りにはいかなくなります。

　さらに・・上記のようなマンション特有の
　将来のコスト増大が待っています。
　そのころには、売却価格も二束三文・・です。
　安易にマンションで賃貸経営は考えないこと・・です。


なので、Ｏさんのケースでは、
一戸建ての取得を検討するときは、
マンションは売却することをお勧めします。

別の理由もあります。　・・資金繰りです。

マンションの住宅ローンの残債を大きく抱えたまま、
土地を買ってマイホーム建築・・となれば、
住宅ローンの額がかなり大きくなります。

そもそも・・融資が受けられるか？
・・から検討していくことになります。
一般的には難しい・・ことになります。


なお、一戸建ての予算をどうするか？・・については、
まず色々な要望を取り入れたシミュレーションの
結果を見てから検討・判断・・ということになります。


※一戸建て住宅を保有中に、さらに一戸建てを。


　　　　Ｓさんは事情があって、今・・住んでいる
　　　　一戸建てを賃貸にして、新たに一戸建てを
　　　　・・と計画中です。　
　　　　住宅ローンの残債を抱えていてさらに・・
　　　　というケースで、金融機関には渋られました。
　　　　ある金融機関は可能性がある・・ということで、
　　　　審査申込みをして・・今、結果待ち・・です。
　　　　（　新旧のローンを1本化する予定　）




今日の佐々木ＦＰ


●メール顧問会員の Ｉ さん（30代）
（相談：ライフプランニング）

足かけ3日、家計の「現状診断」資料を作成終了！

ものすごい・・生命保険の本数と金額！・・です。
払えるのがスゴイ！　
その分、キャッシュフロー表が大変なことに・・。

私が「総評」を書いて・・仕上がりです。
メール添付で送ります。


●金融機関廻り

事務所家賃の納入と、給与振り込み・・です。

給与は、佐々木ＦＰ自身の分だけ・・です。
例によって、私の分はありません。
（　少しは、もらいたい！　・・んですけど　）

日本の消費者のためのボランティアＦＰ・・です。
本格的な『家計のホームドクター』は、
ココロザシは高いけど・・ビンボー・・です。
（　私・・市町村民税・・非課税です　）　　(^^ゞ


●メール顧問会員の Ｔ さん（30代）
（相談：ライフプランニング）

引き続き・・Ｔさんの資料作成に入りました。
次、次、・・と顧問会員が順番を待っています。
『行列のできるＦＰ事務所』・・状態・・です。　　(^^ゞ

Ｔさんからは、ヒアリングシートが送られてきています。
「再ヒアリング」のための資料作成・・です。








《　消費者の方へ　》　
質問・感想など気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
ただし、回答は一般論にならざるを得ないことをご了承下さい。
（　会員の個別診断が可能なのは、徹底的な情報提供による　）

《　業界の方へ　》　コメントを頂く場合は所属・姓名を名乗り、
私同様・・個人が特定できる状況で、正々堂々とお願いします。
読者の参考にもなるので、敬意を表してきちんとお返事します。
匿名は即 削除します。　（　無駄な手間隙はご遠慮下さい　）