武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　岩手 盛岡駅前

住宅ローンアドバイザー・淡河範明
2013/8/20 7:00



2013年上期
日経ＭＪヒット番付の西の横綱に
「住宅ローン」が入ったほど、
住宅購入の関心が高くなっています。

住宅業界でも住宅展示場や
マンションギャラリーが盛況のようです。

その理由として、
私が見たテレビのニュース番組では、
「消費税増税」と「金利上昇懸念」
を挙げていました。

果たして消費者はどちらを
より考慮すべきなのでしょうか。


■「増税だから買う」は正しい行動？

野田佳彦・前政権の最大の
成果ともいえる消費税増税法案。

安倍政権は消費税増税による
景気への影響について精査したうえで、
９月中にも来春に増税するかどうか
を決めるとしています。

住宅は
人生における最も大きな買い物であり、
消費税増税によるコストアップを
回避するための駆け込み購入は
当たり前のようにも思われますし、
これまでにもありました。

しかし、それは正しい行動なのでしょうか。

消費税が
３％から５％に引き上げられた
1997年４月以降は、
消費税増税後に景気が冷え込んでしまい、
かえって住宅価格自体が値下がり
してしまったことをご存じでしょうか。

首都圏の
既存マンションの価格動向がわかる
「東証住宅価格指数（首都圏総合）」で
97年４月前後の数値を比較してみると、

97年３月は「123.82」、翌月４月は
「122.64」と約0.95％下落しています。
さらに98年３月には前年同月比
約9.01％も下落しました（グラフ１）。

この指数に消費税をかけて
調整した表２をみていただければ、
増税の１カ月後こそ値上がりしたものの、
あせらずに１年待ったほうが
安く購入できたことがわかります。

今回の消費税増税の
インパクトを計算してみましょう。

前提条件を
価格4000万円のマンション
（土地代金1600万円・
　　　建物代金2400万円）、
住宅ローン3600万円とすると、

消費税が３％上がることによって
72万円の値上がりとなります。

もし前回の増税時と同じように、
再び住宅価格が下がるとすると、
１年後には380万円程度値下がり
すると試算されます。

つまり、今回の消費税増税後に、
アベノミクスの「３本の矢」が
景気を今後とも押し上げて
住宅価格の低迷をもたらさないか
どうかを慎重に判断してから

住宅を購入すべきかを判断するのが
賢明だということになるでしょう。

では、
駆け込みのもう一つの要因である、
金利上昇懸念についても検討
してみましょう。


■金利上昇で総返済額が大幅増

今回の金利上昇懸念の発端は、
何といっても
日本銀行の黒田東彦新総裁が
「２年以内に２％の物価上昇率」を
目標に掲げたことによります。

物価と金利は密接な関係にあり、
原則として物価が上昇すれば
金利は上昇します。

つまり、
物価が２年以内に２％上昇すれば、
タイムラグがあるとしても
金利も少なくとも２％上昇する
ということを意味しているのです。

では、２％の金利上昇が起こると
どういうことになるでしょう。

金利は借入期間全期間にかかるので、
住宅保有にかかる総費用に
大きな影響がでてきます。

例えば、
上記と同じ例で土地1600万円、
建物2400万円（消費税前）
の物件に対し、
住宅ローンを3600万円借り入れ
した場合を試算してみましょう。

現在の借り入れ条件をフラット35の
「借入期間35年、金利1.99％」とし、
借入時の金利から２％上昇したとすると、

毎月返済額は約４万円増加し、
繰り上げ返済などをしないとすると
元利総支払額は1685万円も増えます（表２）。


■超低金利時代でも変化幅はある

このように、
消費税増税のコストアップは
72万円なのに対して、
２％の金利上昇は1685万円という
致命的ともいえるくらいの負担増を
もたらします。

仮に、
金利が0.1％の上昇であれば
約85万円の負担増であり、
それだけで消費税増税分に
ほぼ匹敵するのです。

黒田新総裁の目標通りに
金利が上昇するとするならば、
金利は住宅価格の下落の比ではない
くらい大きな影響となるので、

直ちに住宅を購入すべきだ、
ということになりそうです。

では、
物価上昇２％が実現しなかったら、
金利上昇を気にしないでよいのでしょうか。

フラット35（最安値）の
04年１月から13年７月までの
９年半の期間を見てみましょう（グラフ２）。

最大値3.17％、最小値1.8％
であることから、
超低金利の時代においても
1.37％も変化しています。

また、金利が変化する幅をみると、
１カ月であればまったく動かない
こともありますが、
６カ月間になると0.2％程度の変化が
起こっても不思議ではないようです。

さて、
「消費税増税」と「金利上昇懸念」の
どちらを重視し検討すべきか、
お分かりいただけたことでしょう。