武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　岩手 盛岡駅前

　　　　　　　※「専門家」のお話で・・
　　　　　　　　このようなタイトルを見ると、
　　　　　　　　いつも思います。
　　　　　　　　あぁ・・この人は金融業界の人
　　　　　　　　なんだな～　・・と。
　　　　　　　　「家は買うものではなく建てるもの」
　　　　　　　　・・です。

2016/2/17　日本経済新聞　
不動産コンサルタント　
田中 歩さんという人のお話。


家を買いたいというご相談で筆者の
ところに多くの方がいらしてくださいます。

そのとき、
必ず最初にお話しすることがあります。

それは、
「なぜ家を買うのですか？」
という質問です。

理由の多くは
「今住んでる家が手狭になったから」
「賃貸のままでは不安なので……」
　　　　　　　※マンションを買いたいとしたら、
　　　　　　　　買って所有しないで、
　　　　　　　　賃貸のままがオススメです。
といったものです。

しかし筆者は、こうした理由が、家を買う
本当の理由になりうるのだろうかと、
少々疑問に思うことがあります。

こうしたお客様とお話しする際には、
今後の人口推移と不動産価値について
説明することにしています。

■人口減少の日本、
　住宅価格は３分の１程度に

国土交通省の
「国土の長期展望（中間とりまとめ）」
という資料を見てみましょう。

2050年の人口は推計9515万人で、
04年のピーク時に比べて3000万人も
人口が減少します。

これは1960年代と同じくらいの水準です。

これだけ人口が減少するのですから、
仮に新築住宅が供給されなくても、
不動産は余る ということが
たやすく想像できると思います。

シンガポール国立大学不動産研究センター
の清水千弘教授は、
日本の住宅価格は2040年までに、
10年比で３分の１程度になる と推計しています。

住宅購入の主な動機は
家が手狭になったことだといっても、
お子様が独立するまでの10～15年
ぐらいの期間のみのニーズ であれば、

10～15年のためだけに
不動産価格の値下がりリスクを享受する
覚悟はあるのかということが
論点の一つになってきます。
　　　　　　　※話の対象がマンションであれば、
　　　　　　　　まったくその通りで、賛同します。

さらに、不動産価格が下がるとともに、
空き家が増加することも予想されています。

13年時点の空き家は
約820万戸（空き家率13.5％） でしたが、
野村総合研究所は
33年には空き家が約2150万戸（同30％）
になると推計しています。

国交省によると、
首都圏における 賃貸住宅の空き家率 は、
13年時点で既に 18.5％ に達しています。

東京圏は17.3％、周辺４県は27.2％と
なっていて、 将来、賃貸住宅の空き家率は
相当な高水準になる ことが予想されます。
　　　　　　　※当然のことです。
「賃貸のままでは不安」というお気持ちも
わかりますが、これだけ空き家が増えれば、
貸したくても 借り手が見つからず、
貸主側が困るという“ 超借り手市場 ”
の状況となる可能性もありそうです。
　　　　　　　※その通りです。
　　　　　　　　だから、
　　　　　　　　マンションを買ってはいけない。

　　　　　　　　マンション住まいをしたかったら、
　　　　　　　　生活設計的には・・
　　　　　　　　借りた方がはるかにお得。

家を買うのであれば、その前に
住宅ローンのことも考えていただきたいです。

住宅ローンは30年返済や35年返済などの
長期間で借りる人が多いと思います。

ローンの返済が終わる今から30年後、
35年後には、不動産市場が今では
想像ができないような状況になっていると
いうことです。
　　　　　　　※ローンを30年や35年返済で
　　　　　　　　借りることはその通りですが、
　　　　　　　　そのままダラダラ返済する想定で
　　　　　　　　借りてはいけない。

　　　　　　　　『長く借りて、短く返す』

　　　　　　　　健全な家計であれば・・
　　　　　　　　10年固定35年返済で借りて、
　　　　　　　　10～15年で完済するのが理想。

　　　　　　　　マイホーム取得時点で、
　　　　　　　　そのための予算計画や資金計画を
　　　　　　　　周到に行なう必要があります。

　　　　　　　　取得時点が肝心です。

　　　　　　　　マイホーム取得時点次第で、
　　　　　　　　瞬間的に大金を失ったり、
　　　　　　　　長期間で大金を失ったり、
　　　　　　　　するかどうか？・・が決まります。

　　　　　　　　まったくの素人のままで、
　　　　　　　　マイホーム取得をしてはいけない。

■「立地適正化計画」の動向に注目

もちろん、
地域によって下がり方は異なるはずです。

先ほどの清水教授の推計は日本全国平均
の数字ですから、価格が下がりにくい場所と
そうでない場所が必ず出てきます。

従って、値下がりしにくい立地、例えば
利便性のよい場所や人口が減りにくい立地
（特に働き手が減少しにくい地域）
をどう選ぶのかということになります。

その際、
14年に改正された 都市再生特別措置法 に基づく
「立地適正化計画」 の動向に注目するのも
一つのポイントになるでしょう。

立地適正化計画とは、
人口の急激な減少と高齢化を背景に、
インフラ整備の財源を満遍なく行き渡らせることが
困難となる見込みを受け、 街をコンパクトにし、
居住を誘導する地域とそうでない地域などの
線引きをしていこう というものです。

すでに
220の市区町村が立地適正化計画を作成中です
（15年12月31日時点）。

これから家を買おうという方、
そのうち売ろうとお考えの方は、
立地適正化計画にも注目すべきでしょう。

将来にはこのような予測があることを知ったうえで、
購入を決断するのであれば、家を買うことについて
何ら問題はないと筆者は思います。

また、値下がりしにくい立地を選ぶのに加え、
不動産価格下落の影響を少しでも緩和するために、
住宅ローン控除を使う
（実質的なマイナス金利を享受する）、
　　　　　　　※だからと言って・・
　　　　　　　　以下のようなことをしてはダメ。

　　　　　　　　銀行等のアドバイスに従って、
　　　　　　　　住宅ローン控除を受けるために、
　　　　　　　　「10年間は繰上返済はしない」
　　　　　　　　なんてことを実践している
　　　　　　　　おバカさんが少なからずいます。

　　　　　　　　生活設計的には・・
　　　　　　　　繰上返済を優先した方が、
　　　　　　　　はるかにお得。　（当たり前）
住宅取得資金贈与を活用するなど、

有利に購入できる仕組みを活用することを
ぜひ検討していただければと思います。

また、家を買うことと相続の関係に留意
することも意外に知られていないポイントです。
特に一人っ子の方が家を買う場合、
ご両親が相続評価額の高い地域に
自宅を所有しているなら、注意が必要です。
　　　　　　　※田舎の実家にはもう住まないし、
　　　　　　　　利用することもない・・のであれば、
　　　　　　　　特に注意する必要はない。

■相続税節税の特例が使えなくなることも

子供に自分の持ち家があると、
親の自宅を相続する際に相続税を節税できる
「小規模宅地等の特例」
が使いにくくなってしまうからです。
　　　　　　　※当たり前。
この特例を使えば、子供に持ち家がない場合、
親の自宅の土地の評価額を８割減らすことが
できます（面積330平方メートルまで）。
　　　　　　　※当たり前。
ローンを組んでマイホームを買ったうえに、
相続の発生によって高額な相続税を課され、
その相続税額を捻出するために、
せっかく受け継いだご両親の土地を
売らなくてはならないという話になりかねません。
　　　　　　　※それでもしょうがない場合もある。
さらに、土地を売って譲渡益が出れば、
譲渡所得税も課税されます。
　　　　　　　※資産価値がどんどん下がって
　　　　　　　　譲渡益は出ない可能性の方が
　　　　　　　　大きいが、仮に出たとしても、
　　　　　　　　それでもしょうがない場合がある。

　　　　　　　　たとえば・・首都圏に定着していて、
　　　　　　　　もう盛岡の実家に戻ることは
　　　　　　　　100％無い・・ということであれば、
　　　　　　　　相続で資産を引き継ぐというより、
　　　　　　　　きれいさっぱり精算してしまいたい
　　　　　　　　・・ということになると思います。
こうして考えると、かつてのように
マイホームの取得自体に絶対的な価値を見いだし、
夢を見るというのに少々問題があるのでは
ないかと思います。

マイホームを持つことを目的にするのではなく、
楽しく快適に暮らせる場所を見つけることこそが、
本来の目的であるべき なのではないかと
筆者は感じています。
　　　　　　　※これは、同感です。

　　　　　　　　その結果が、この場所柄で
　　　　　　　　快適に生涯に渡って暮らしたい
　　　　　　　　・・ということであれば、
　　　　　　　　マイホーム取得、OKだと思います。
家の購入を検討するのであれば、
その家で、その地域でどう暮らしたいかという
ゴールをまず設定し、そのゴールのイメージを
ご家族と共有してみましょう。

このステップを踏んでから、
家を買うのか買わないのか判断するということこそ、
すてきな暮らしのスタートラインになるのでは
ないでしょうか。
　　　　　　　※最後まで・・
　　　　　　　　「買う」とか「買わない」とか、
　　　　　　　　さすが金融業界の人です。

　　　　　　　　家は自分たちの夢をたっぷり乗せて、
　　　　　　　　「建てる」ものです。

1　Ｔさん（30代）：☆12/11再ヒア待ち。（11/24着）
2　Ｍさん（30代）：☆2/12回答戻る。（12/19着）
　　　　　　　※今日の作業。
現状診断終了予定は2/18（木）
　　　　　　　　でしたが、本日（2/17）終了！
　　　　　　　　佐々木FP、快調に飛ばしています。

　　　　　　　　老後がちょっと不安な
　　　　　　　　キャッシュフローです。
　　　　　　　　70歳以降・・お金が少なく・・。
　　　　　　　　どうも「車費」が多いのが気になります。
　　　　　　　　（勤務先の関係？）

　　　　　　　　もし、第2子を希望するなら、
　　　　　　　　現状のままでは資金不足になります。

　　　　　　　　死亡保障必要額は、
　　　　　　　　夫婦ともにマイナスですが、
　　　　　　　　これから第2子が誕生したり、
　　　　　　　　マイホーム建築をしたりすると、
　　　　　　　　必要額が発生しそうです。

　　　　　　　　マイホーム建築を予定している
　　　　　　　　ようですが、その可能範囲は・・
　　　　　　　　5,540万円です。

　　　　　　　　「イニシャルコスト」
　　　　　　　　　建築費
　　　　　　　　　＋諸費用

　　　　　　　　「ランニングコスト」
　　　　　　　　　＋ローン利息総額
　　　　　　　　　＋固定資産税等総額
　　　　　　　　　＋リフォーム代総額

　　　　　　　　これらの合計額が、
　　　　　　　　5,540万円以内に納まれば、
　　　　　　　　現在の生活レベルのままで
　　　　　　　　住宅建築が可能ということです。

　　　　　　　　これは、
　　　　　　　　現状のままなら・・ということで、
　　　　　　　　たとえば第2子を希望ということなら、
　　　　　　　　マイホーム予算はかなり
　　　　　　　　減額せざるを得ません。

　　　　　　　　この「現状診断」結果を元に、
　　　　　　　　色々検討した上で、あらためて
　　　　　　　　生活設計をすることになります。

　　　　　　　　メール添付で送りました。
3　Ｉさん（30代）：☆2/10再ヒア待ち。（12/31着）

5　Ｉさん（30代）：★1/12 生活設計 依頼着。
6　Kさん（30代）：★1/25 生活設計 依頼着。
7　Wさん（30代）：☆1/26 現状診断 依頼着。
8　Kさん（20代）：☆1/29 現状診断 依頼着。
9　Sさん（20代）：★2/5 生活設計 依頼着。

　　　　　　　※だいぶ、行列が短くなりました。

　　　　　　　　これから並ぶ人は、ラッキーです。
　　　　　　　　比較的早く順番が巡ってきます。

　　　　　　　　がんばれ！　がんばれ！