武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　岩手 盛岡駅前

メールをいただきました。
住宅の固定資産税についての質問。


訂正かつご回答してくださり
ありがとうこざいました。

じっくりまだ見れていないのですが
時間を作って直します。

あと住居費の固定資産税か
最初の3年は半額とわかったのですか、
計算がどうしても93万円にはなりません…

一応自分の計算は

ローン:70267×12=843204
土地の固定資産税:
　　　5460000×1.4÷100÷3=25480
建物の、固定資産税:
　　　21000000÷2×1.4÷100=147000

最初の3年は半額だから147000÷2=73500
となり最初の3年間は\942184となります
つぎから\101584となるんですが
どこが違うのでしょうか。

教えていただけたら幸いです。

よろしくお願い致します。
　　　　　　　※以前・・作成した「資金計画書」
　　　　　　　　に基づいて、
　　　　　　　　Oさんは計算しているようです。

　　　　　　　　その資金計画書は、以下です。


2015年10月の資金計画書。

　　　土地70坪：　910万円
　　　建物35坪：2,100万円
　　　・・で、
　　　諸費用込み：3,163万円の計画でした。


　　　　　　　※この計画書の左下に・・
　　　　　　　　「固定資産税評価目安」とあり、
　　　　　　　　（小さくて見えにくいですが・・）
　　　　　　　　当事務所では便宜的に
　　　　　　　　「土地：　土地代×60％」
　　　　　　　　「建物：　建築費×50％」
　　　　　　　　・・としています。

　　　　　　　　今回、Oさんは
　　　　　　　　この目安を使って計算しています。

　　　　　　　　この「固定資産税評価額」は、
　　　　　　　　何のためのものかというと、
　　　　　　　　この「資金計画書」に出てくる・・
　　　　　　　　土地登記料や建物登記料や
　　　　　　　　不動産取得税等を算出するための
　　　　　　　　目安です。

　　　　　　　　いちいち算数をしなくても、
　　　　　　　　土地の面積・価格、
　　　　　　　　建物の面積・価格、
　　　　　　　　住宅ローン融資内容、
　　　　　　　　などを入力すれば、
　　　　　　　　ほぼすべての諸費用金額が
　　　　　　　　表示されるようにできています。

　　　　　　　　で・・、
　　　　　　　　問題のCF表の固定資産税です。

　　　　　　　　まず、この資金計画書と
　　　　　　　　CF表上に登場する固定資産税は
　　　　　　　　まったく関係ありません。

　　　　　　　　この計画書から具体的な
　　　　　　　　本物の固定資産税が
　　　　　　　　算出されることはありません。

　　　　　　　※では・・
　　　　　　　　マイホーム取得シミュレーションの
　　　　　　　　固定資産税の金額は、
　　　　　　　　どのように決めているか？

　　　　　　　　役所が決定した・・
「課税決定通知書」 があれば、
　　　　　　　　その金額をCF表上にそのまま
　　　　　　　　載せています。　（当たり前）

　　　　　　　　問題は、
　　　　　　　　具体的な資料が無い場合です。
　　　　　　　　（こちらが圧倒的に多い）

　　　　　　　　実は正確な算出方法はありません。
　　　　　　　　元々・・役所が決める事です。

　　　　　　　　で、どうしているか？

　　　　　　　　私（武田FP）の勘！・・です。
　　　　　　　　武田FPの勘で金額設定しています。

　　　　　　　　佐々木FP
　　　　　　　　「土地〇〇坪：1,200万円、
　　　　　　　　　建物〇〇坪：2,300万円、
　　　　　　　　　場所は〇〇県〇〇市ですけど、
　　　　　　　　　固定資産税はいくらにしますか？」

　　　　　　　　武田FP
　　　　　　　　「うん〇〇市か、13万円で行こう。」

　　　　　　　　ずいぶん・・いい加減？

　　　　　　　　固定資産税の評価額は、
　　　　　　　　それぞれの役所の細かな計算の
　　　　　　　　結果・・出てくる金額です。
　　　　　　　　部外者が計算できるわけがない。

　　　　　　　　ただ、勘ではありますが、
　　　　　　　　一応の目安があります。

　　　　　　　　固定資産税は一般的に・・
　　　　　　　　10万円～15万円/年・・です。

　　　　　　　　田舎は安くて、都会は高い。
　　　　　　　　ド田舎（失礼！）は数万円/年もあり、
　　　　　　　　大都会は20万円超/年も有り、
　　　　　　　　・・そんな目安（勘）で、
　　　　　　　　マイホーム取得のCF表を
　　　　　　　　作成しています。

　　　　　　　　Oさんの固定資産税は、
　　　　　　　　その内容・住所から・・武田FPの勘で、
　　　　　　　　「12万円！」にしました。


　　　　　　　※このキャッシュフローグラフの
　　　　　　　　右上の箱で説明しています。

　　　　　　　　「固定資産税　税額：120,000円」
　　　　　　　　（3年間建物半額）

　　　　　　　　さらに詳しい説明はしていませんが、
　　　　　　　　設定した12万円の内訳は、
　　　　　　　　土地：6万円、建物6万円・・です。

　　　　　　　　で・・3年間建物半額なので、
　　　　　　　　当初3年間は3＋6＝9（万円）　・・1）
　　　　　　　　4年目以降は6＋6＝12（万円）　・・2）
　　　　　　　　ということになります。

　　　　　　　　で・・住宅ローンは7万円/月なので、
　　　　　　　　年間返済額は以下です。
　　　　　　　　7×12＝84（万円/年）　・・3）

　　　　　　　　したがって、CF表の「住居費」は、
　　　　　　　　当初3年は、1）＋3）で93万円/年、
　　　　　　　　4年目以降は、2）＋3）で96万円/年、
　　　　　　　　・・です。

　　　　　　　　ということです。
　　　　　　　　了解していただけたでしょうか？

　　　　　　　　Oさんに限らず、
　　　　　　　　顧問会員の皆さんにお奨めします。

　　　　　　　　もし、分からないことがあったら、
　　　　　　　　自分で作業をくり返して
　　　　　　　　時間を費やしていないで、
　　　　　　　　遠慮なく電話で質問してください。

　　　　　　　　私がこうやって記事で説明するより
　　　　　　　　はるかに少ない時間で一件落着！
　　　　　　　　・・してしまうものです。
　　　　　　　　（2～3分で済んでしまう）

　　　　　　　※なお、ここで説明した「固定資産税」は、
　　　　　　　　正確には「固定資産税 等 」です。

　　　　　　　　固定資産税と都市計画税の計です。