武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　岩手盛岡駅前

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2021/12/21

私道の一番奥に位置していますこれで悩んでいます

カテゴリ：マイホーム

この一点のデメリットで悩んでいます。

　　　※それら全て込みでの 3580万円です。

自分の頭で考える生活設計。
「年賀のご挨拶はメールで」　ご協力お願いします。

〇メール顧問会員のT さん（40代）
　　　（相談：生活設計・マイホーム購入）

2021.12.20　メール顧問会員。顧問料36,000円/入金。
2021.12.21　中古住宅購入実行支援料55,000円/年入金。

メールをいただきました。
2021.12.21
　　　※長文で、論点が大きく3つあるので、
　　　　３分割で記事にします。

　　　　その②。

武田様　　　　　

〇物件に関して

2か月ほど探してまいりまして、
　　　※その初期のころに顧問会員になっていれば、
　　　　きちんと生活設計した上で、
　　　　落ち着いて物件探しをすることができました。

諸条件と予算の兼ね合いが難しく難航していた
のですが

今回の物件が二人の希望にかなり近いため、
短期間で検討しております。

物件詳細(昨日のと同じものです)

詳細の図面と登記を添付いたします。
　　　※登記の資料は見つけられませんでした。

　　　　以下が、物件情報です。

　　　※2015年6月建築の3階建て住宅、
　　　　土地19.37坪建物28.72坪で 3580万円です。

　　　※南西側から見た外観写真です。

　　　※都会では「軒なし屋根」が当たり前なんでしょう
　　　　けど、「通気・排湿」は大丈夫でしょうか？

　　　　普通に軒が出ている家よりも、
　　　　雨漏りのリスクが高まります。
　　　　（　湿気が外壁内や小屋裏内にこもりやすい　）
　　　　いつも、余計な心配をしてしまいます。

　　　※このような間取りです。

　　　※リビング・ダイニング・キッチンがあって、
　　　　皆で過ごすこの2階の空間に
　　　　トイレが無いのはちょっと辛いですね。
　　　　（　3階のトイレ、2階に設置したかった　）

　　　　3か所とも「バルコニー」と書いていますが、
　　　　これは間違いです。
　　　　3階の南側は「バルコニー」ですが、
　　　　3階の北側と 2階のリビングの北側は
　　　　正しくは「ベランダ」です。

　　　※ダイニング側から見たリビング。

　　　※リビング左（北）の開口から「ベランダ」
　　　　に出ます。
　　　　帰宅するパパの姿を見下ろすことができます。

　　　※キッチン。

予算は基本3500万円まで、
リフォームと諸経費を入れて4000万円までで
探しています。

今回の物件は築年数が浅いため、
リフォーム不要で3900万円で収まるため

ローンの事前審査は3000万円で申請しています。

本物件の私たちのメリット

・駅、周辺環境、徒歩分数が希望に沿っている

・予算内　(予算は上げるつもりはありません)

・築年数がこれまで見てきた中で一番新しい

　→これからマメにメンテナンスすれば、古い物件より
　メンテナンス費用が下げられると考えています

・希望の4LDK、希望の建物面積

・分譲住宅地のため近隣住民の年齢層が近め

　　　※8区画の分譲地の右奥です。

　　　※向かって右が南です。

デメリット

・私道の一番奥に位置している

このデメリットの点で悩んでいる状況です。
　　　※このデメリットも含んでの価格設定です。
　　　　不動産の価格は、あらゆることを勘案して
　　　　落としどころが決まってきます。

　　　　もし、このデメリットが無ければ、おそらく
　　　　簡単に予算オーバーしていたでしょう。

不動産屋さんに詳細を聞いたところ、
位置指定道路で非課税、共有持ち分とのこと
　　　※私もサラリーマン時代に、
　　　　位置指定道路のある分譲地を計画して
　　　　建築条件付き分譲などをしていました。

　　　　今は
　　　　「建築条件付き分譲地を買ってはいけない」
　　　　真逆の立場に立っています。

道路修繕に関しては分譲時に反対しないという話を
しているとのことですが

こちらに関してはそこまで楽観視はしていません。

　　　※所有者が近所の地主さん・・というような、
　　　　いわゆる本物の「私道」に面しているのであれば、
　　　　お勧めできませんが、
　　　　自分の持ち分も有る「位置指定道路」であれば、
　　　　公道と同様に考えて差し支えありません。

修繕費用がゆくゆくかかりそうなこと、
　　　※マンションに比べたらはるかにマシです。

　　　　マンションを買ってしまえば、
　　　　このような狭い位置指定道路の修繕程度では
　　　　済まない、
　　　　大規模な修繕や建て替えのコスト負担が
　　　　それこそゆくゆくかかってきます。
　　　　（　だからマンションを買ってはいけない　）

物を置かれる可能性があるなどを考えてはいます。
　　　※公道であっても、勝手にモノを置く人がいます。
　　　　たとえば「ゴミ屋敷のおじさん」のように。

　　　　位置指定道路だからそのリスクが高い
　　　　などということはありません。

　　　　所有者は地主さんとかの本物の「私道」
　　　　ではないんだから、
　　　　だれか個人が普通じゃないことをしたら、
　　　　公道上での違法行為のように、
　　　　みんなで対応しましょう。

それ以外に注意した方がよいことなども
教えていただけると助かります。

　　　※着色部分が敷地です。

　　　　左側の幅員5.5ｍの位置指定道路に、
　　　　幅2.73ｍで接しています。
　　　　建築可能、建て替えも可能ということです。

　　　※一通り資料を見た感想は、以上です。
　　　　都会であれば、こういう物件も有りだと思います。

　　　　まったく欠点のない物件であれば、
　　　　（　そもそもそのような物件は存在しませんが　）
　　　　確実に予算オーバーになります。

　　　　一点だけ不動産屋さんに確認してみたいことは、
　　　　「築浅のこの物件が売りに出た理由は？」

　　　　不動産屋さんの気分を害さない聞き方は、
　　　　「もうほとんどこの物件で決まりのつもりで
　　　　　います。最後そこだけ確認させてください」
　　　　契約する前提で聞いていることを
　　　　しっかり伝えたい。

メールをいただきました。
2021.12.21
　　　※ 長文で、論点が大きく3つあるので、

　　　　　　※まず、その①。

武田様

ご連絡ありがとうございます。
記事も拝見させていただきました。

イレギュラーなご相談で恐縮です。

　　　※20年以上 FP事務所をやっていますが、
　　　　「現状診断⇒生活設計⇒実行支援」という
　　　　正規の流れが壊れることはありませんでした。

　　　　今回は、いきなり「実行支援」から入ります。

主人とも相談いたしまして、
実行支援をお願いしたいと思います。
　　　※分かりました。

土地購入ではないため念のための確認ですが、
年間支援で図面や写真・契約書などの
中古戸建購入のための詳細チェックを
お願いさせていただけるということで
よろしいでしょうか
　　　※土地であっても中古住宅であっても、
　　　　売買の対象になる「不動産」です。

　　　　同じように色々な資料を見せてもらって
　　　　チェックをしたりダメ出しをしたりする
　　　　作業は同じです。

　　　　説明のための表の「土地購入」を改めて、
　　　　「不動産購入（土地・中古住宅等）」
　　　　にしようと思っています。

また中古戸建のため
「住宅支援の実行支援」は不要ということで
問題ないでしょうか。

　　　※「住宅支援の実行支援」ではなく、
　　　　「住宅建築の実行支援」です。

　　　　これから新たにマイホーム建築するための
　　　　資料（４プランと仕上げ表）作成作業です。

　　　　中古住宅購入に、この作業はありません。

上記の認識であっているようでしたら、
このままお願いしたいと思います！

　　　※はい、その認識で大丈夫です。

もし認識が異なるようでしたら、恐縮ですが
範囲の詳細と顧問会員を取り消すかどうかを含めて

今一度ご相談させていただけますでしょうか。。

認識に問題がございませんでしたら、
ご入金いたしましたので、
以下のご相談をさせていただければと思います！

　　　※はい、さきほど、中古住宅購入支援料
　　　　55,000円の入金を確認しました。

　　　　ありがとうございました！

メールをいただきました。
2021.12.20

武田様

お世話になります、Tです。

ご連絡ありがとうございます。

記事も拝見いたしました。

本当に性急なご依頼と自覚しております、
申し訳ありません。。

また中立的との表現、失礼いたしました。

「消費者・生活者側のFP」の方にご相談させて
いただきたいと思います！

昼頃にお振込みさせていただきました。

ご確認いただけますでしょうか。

どうぞよろしくお願いいたします。

　　　※はい、36000円の入金、確認しました。
　　　　ありがとうございました！

※また、先ほどメールさせていただいたのですが、

詳細記載していなかったため

再送させていただきます。

〇相談内容　

〇物件に対しての客観的な意見をいただきたい

自分たちの好みとメリットデメリットを踏まえた
うえで、1件はほぼ申し込み状態となっております、
一般的な懸念点も理解しているのですが

プロの方からご意見をいただいたうえで
購入に踏み切りたいと考えています。

現在こちらの物件を予定しております。

（　略　）

〇住宅ローンに関してのご意見をいただきたい

こちらは私も調べ中なのですが、
不動産で事前審査を受けている住宅ローンと

ネットローンを比較しているのですが、
なかなか複雑なところもあり、
ご意見いただければと思っています。

現状では頭金を1/4ほど支払い、
変動金利+団信特約で早めに繰り上げ返済の予定です。
　　　※変動金利ローンは、やめた方がいいです。
　　　　それから、団信特約って、
　　　　お得な事でも何でもありません。

　　　　大部分の住宅ローンで、団信にもちろん加入
　　　　しますが、
　　　　その保険料を払う必要が無いのが普通です。

　　　　業者のペースで事が進んでいるように見えます。

頭金1000万円、現状0.46の変動金利＋団信にて
0.66を検討していました。。
　　　※変動金利のくせに高金利です。
　　　　今時、10年固定金利ローンでも 0.6％です。
　　　　（　もちろん団信込みで　）
　　　　最近の当ブログの「住宅ローン記事」にも
　　　　登場してきているので、ご参考に・・。

　　　　業者や金融機関のペースで事が進んでいる
　　　　ように見えます。

団信加入のタイミングで
旦那の死亡保障目的の〇〇共済2000円を解約予定です。
保険は〇〇共済に死亡保障のため
夫4000円、妻2000円のみ加入中です。。

　　　※元々、そんなに死亡保障は必要ないと
　　　　思われます。

〇生活設計についての意識

・夫：（　保険は不要、極力節約する生活を心掛けて
　　　　　嫁子供に不自由させないようにできればよい　）
　　　※節約に明け暮れる生活は、潤いがありません。
　　　　お金は使うためにあります。

　　　　胸を張ってお金を使うことができるようになる、
　　　　そのための生活設計です。
　　　　将来の見通しが立てば、それが可能になります。

・妻：（　家族で思い出などは作りたいと思っています。

　　　　　下の子が中学生にあがったら収入を増やすため
　　　　　パートを追加予定、貯蓄は旦那に任せ気味です。）
　　　※家計管理は、夫婦の共同作業で行いましょう。
　　　　無理が無い範囲で収入は増やしましょう。

〇住所（略）

〇家族構成

　　夫：40代・会社員　年収530万

　　妻：30代・フリーランス　年収120万

　　子：幼児

　　子：赤ちゃん

　　貯金1500万　うち1000万円を頭金です

ご確認どうぞよろしくお願いいたします。

　　　※貯蓄 1500万円！　素晴らしいです。
　　　　しっかりした家計の様子がうかがえます。

　　　　で・・、
　　　　ここでまたお金の話で申しわけありませんが、
　　　　他のメール顧問会員の場合でも、
　　　　マイホームに関する「実行支援」に至った際に、
　　　　別途料金をいただいています。

　　　　一般的には、数か月かけて現状診断や生活設計
　　　　をした後に、「実行支援」に移る際に、
　　　　「土地購入支援」や「マイホーム建築支援」の
　　　　それぞれで、「実行支援料金」を頂いています。

　　　　実際に「実行支援」しているメール顧問会員の
　　　　記事には以下の表を掲載しています。

　　　　今回、Tさんの場合は、
　　　　現状診断や生活設計を時間をかけて行うこと無しに、
　　　　いきなり中古住宅購入の「実行支援」
　　　　ということになります。

　　　　1500万円の貯蓄ができているということなので、
　　　　生活設計的には問題が無いご夫婦だと
　　　　思われるので、
　　　　いきなり「実行支援」でも大丈夫と判断します。

　　　　中古住宅の購入を検討しているTさんの場合、
　　　　上記表の「土地購入」でも「マイホーム建築」でも
　　　　ありませんが、他の
　　　　実行支援料金を払っている会員との公平性を担保
　　　　する意味でも、「土地購入」と同等の
　　　　「実行支援料金」を払っていただきます。
　　　　（　5万円プラス税・・つまり 55,000円です　）

　　　　その上で、健闘している不動産に関して明日から
　　　　ガンガン具体的なコメントをさせて頂きます。

　　　　現状診断や生活設計や生命保険や住宅ローンや
　　　　貯蓄等の相談には、
　　　　36000円の年間顧問料で対応しますが、
　　　　不動産や建築で、売買契約や請負契約が伴うモノは、
　　　　別途「実行支援料」をいただいています。

　　　　もし、もし・・ですが、
　　　　「36000円も払って、さらに 55000円？
　　　　　そんなに払うんだったら、顧問会員はもういい」
　　　　ということでしたら、
　　　　振込んでいただいた 36000円は返金します。

　　　　どのように判断するか？　ご夫婦で話し合って下さい。
　　　　よろしく、お願いします。

メールをいただきました。
2021.12.20

武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　御中

はじめまして、Tと申します。

メール顧問会員にならせていただきたく、
ご連絡いたしました。

　　　※直近では、1213（月）に、新規の
　　　　メール顧問会員の受付けをしていました。

現状といたしましては、
夫婦2人、子供2人で暮らしており

購入するべき家を探していたのですが

先日やっと2件ほど候補の物件を見つけまして

中古一戸建てを年内に契約する予定です。

　　　※ワオ！　ね・年内に？
　　　　年内に契約するための相談を 12/20に？

　　　　一月前なら、理想的だった。

大変恐縮ですが、できるだけお早めに
ご相談に乗っていただき点が1点ございまして、
中古戸建てに対してのご意見をお早めに
相談させていただきたいとおもっております。

　　　※もうすでに買うことを決めてしまって
　　　　いるようです。

　　　　本来、FPの作業は、その物件がどうなのか？
　　　　以前に、そもそもそのマイホーム購入計画
　　　　そのものが大丈夫なのかどうか？
　　　　を、しっかり検証してあげることです。

　　　　つまり、生活設計です。
　　　　きちんと生活設計を行ったうえで、
　　　　次の段階として「実行支援」となります。

　　　　マイホームの購入は「実行支援」です。

〇物件に対しての客観的な意見をいただきたい

自分たちの好みと
メリットデメリットを踏まえたうえで、
1件はほぼ申し込み状態となっております、
　　　※　・・。

一般的な懸念点も理解しているのですが

プロの方からご意見をいただいたうえで
購入に踏み切りたいと考えています。

　　　※　・・。

〇住宅ローンに関してのご意見をいただきたい

こちらは私も調べ中なのですが、
不動産で事前審査を受けている住宅ローンと

ネットローンを比較しているのですが、
なかなか複雑なところもあり、
ご意見いただければと思っています。
　　　※住宅ローンの選択も「実行支援」です。

現状では頭金を1/4ほど支払い、
変動金利+団信特約で早めに繰り上げ返済の予定です。

　　　※不動産屋さんがそのように勧めている
　　　　ものと思われますが・・
　　　　（　変動金利なら返済が楽に見える　）

　　　　私は日ごろから変動金利はやめて
　　　　おこうと言っています。
　　　　変動要因があっては生活設計をしても、
　　　　絵にかいた餅です。

　　　　また、団信保険料は今では
　　　　融資する側が負担するのが普通になっています。

　　　　業者に洗脳されているように見えます。
　　　　業者の言いなりで事を進めてはいけない。

また以前に稚拙ながら、サイトを参考にさせていただき
自分なりのキャッシュフロー表を作成いたしました。

住宅ローンをどこにするか決まりましたら、
返済計画などのご相談をさせていただければと
思っております。
　　　※順序が逆です。

　　　　住宅ローンの融資機関を決めてから返済計画
　　　　ではなく、
　　　　返済計画を立ててから融資機関の決定！
　　　　こちらが正しい。

中立的なFPさんにこそご相談したく考えておりました。

　　　※「中立的なFP」などという
　　　　「あやふやな存在」はありません。
　　　　認識を改めましょう。

　　　　自ら「中立的なFP]を名乗っている人たちは、
　　　　たとえば生命保険の「売り子」・・とかです。
　　　　何かを販売して生活をしている人たちです。

　　　　当事務所はいっさい商品販売をしていないので、
　　　　「中立的なFP」なんかではなく、
　　　　「消費者・生活者側のFP」です。
　　　　中立ではなく、立ち位置は完全に偏っています。
　　　　そこが、自慢です。

お忙しいところ申し訳ございません

私の方はただいま半育休中でした
メールでも電話でもご連絡大丈夫です。

ご確認どうぞよろしくお願い申し上げます。

　　　※もっと早く相談してほしかったというのが
　　　　正直な感想です。

　　　　そもそもこのマイホーム取得、
　　　　やってしまって大丈夫か？
　　　　そこを確認するのが、生活設計なんです。
　　　　キャッシュフロー表の作成なんです。

　　　　をしてほしい・・という依頼です。
　　　　今までまったくやったことがありません。

　　　　が、お受けするとしても、
　　　　最低限のことは確認しないと、
　　　　マイホーム購入のアドバイスはできないので、
　　　　確認した上で・・ということになります。

　　　　乱暴な依頼だなと思いつつ救われた部分は、
　　　　「頭金を４分の１ほど払い」
　　　　ということです。

　　　　これが「全額ローンで」ということでしたら、
　　　　何を考えているんだ！
　　　　頭金が無いのであれば、今の賃貸生活すら
　　　　危ういということになります。
　　　　そんなことなら、一発でお断り！でした。

　　　　メール顧問会員になるための案内を送ります。
　　　　それを見て、年間顧問料：36,000を
　　　　振り込んでもらったら、お手伝いを始めます。

　　　　《　参考　》
　　　　当事務所は無料相談はしていません。

　　　　保険屋さん等が「無料相談」をしているのは、
　　　　その後契約してもらえば、大きな収入が
　　　　得られるからです。

　　　　当事務所は消費者側に建つために
　　　　いっさい商品販売はしていません。

　　　※仕事を終えたら、気持ちよく汗を流そう！

　　　　（　帰宅後おいしくビールを飲むために♪　）

　　　　ウエイトトレイニング、ジョグ、ストレッチ。

　　　※新型コロナ感染防止のためにマスクは必須！
　　　　シャワー時以外は着用しています。

　　　　「食事と睡眠と適度な運動」
　　　　で、免疫力の高い身体を保ちましょう。