武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　岩手 盛岡駅前

​
2015/10/01
自分の頭で考える生活設計。


業界人の話を 、真に受けちゃいかん・・。

​
『 ネット記事を読む 』
​ 　　　　　　　※消費者の視点。

家、買うか借りるか　

「200倍の法則」が判断の目安​​​​​​​

​​​​​​​

2015/10/1　ウーマンオンライン
ファイナンシャル・プランナーの
高山一恵さんという人のお話。



（　前半からの続き　）



絢香：例えば、＜賃貸で家賃10万円の場合＞と
　　　＜2000万円の物件＞の場合を考えてみましょう。
　　　ローンの期間を35年、金利２％、
　　　頭金400万円として。



潤：買うときの諸経費って、こんなにかかるんですね。
　　　　　　　※マンション購入を前提にしているが、
　　　　　　　　修繕積立金は当初設定通りには
　　　　　　　　決していかない。
　　　　　　　　こんな甘い計算をしてはダメだ。

絢香：保証料や火災保険、中古だと仲介手数料…。
　　　ここに挙がっているもののほかにも、
　　　建物が古くなったらリフォームなどメンテナンス
　　　の必要があるし、後々まとまったお金が
　　　必要になる場合もあるわね。
　　　　　　　※マンションを所有していると・・
　　　　　　　　一戸建てにはあり得ない、
　　　　　　　　『大規模修繕 or マンション建替え』
　　　　　　　　といった・・
　　　　　　　　異次元の大きな出費が待っている。

桜子：金額だけ見ると、どちらも大きなお金がかかる
　　　ことは変わらないけど、
　　　購入した方がお得な感じはしますね。
　　　　　　　※マンションに限って言えば、
　　　　　　　　そんなことは・・まったくない。

絢香：そうね。
　　　ただ、年月が経つと修繕積立金が高くなる、
　　　ということも多いわね。
　　　　　　　※その程度の話では済まない。

　　　　　　　　業界としがらみがある人は、
　　　　　　　　持ちつ持たれつなので・・
　　　　　　　　厳しい情報発信は遠慮する。
　　　　　　　　（当たり前）

　　　それと、今は住宅ローンの金利が低いから
　　　２％と仮定していて返済額が少なめになって
　　　いるけど、これだって変わる可能性はあるわ。
　　　金利が１％違ったら、
　　　300万円以上、返済額は変わってくる。
　　　　　　　※当たり前。

　　　　　　　　そんなことは想定済みで、
　　　　　　　　住宅ローンを借りるのは当然のこと。

　　　家賃もずっと同じとは限らないわけだし。

　　　先々の世の中の状況がどうなっているのかは
　　　わからないから、あくまで今の時点での想定ね。

潤：あと、これは35年間分だけど、寿命を考えると、
　　　その後も生活は続くわけですよね。

　　　35歳で買うとしたら、その35年後は70歳かあ。

　　　その間、同じところに住み続けるのがいいか
　　　どうかはわからないですよね。

桜子：結婚したら、子どもができたら…ということも
　　　考えちゃいますよね。転勤もあるかもしれないし。

絢香：そうよね。「買う」場合も、選択肢は膨大ね。
　　　マンションか一戸建てか。中古か新築か。
　　　そして将来「売る」可能性も考えるとなると、
　　　場所、間取り、築年数など、要素はたくさんあるわ。
　　　間取りなどは流行もあるし。

潤：選ぶのは楽しそうですけどね。
　　　ともかく、買うことを考えるなら、
　　　まず頭金をためなきゃということですよね。
　　　　　　　※当たり前。

絢香：そのとおり。今は頭金なしでも買えます、
　　　とアピールしている物件も少なくないけど、
　　　やっぱりある程度の頭金がないと、
　　　ローンの返済金額が大きくなってしまうわ。

　　　頭金とローン返済額を計算して無理のない
　　　買い物をしないと、後々大変なことになってしまう。

　　　銀行のサイトなどでシミュレーションができるから、
　　　頭金や金利、返済期間など
　　　いろいろ条件を変えて試してみるといいわね。

あと、買うなら、やっぱり少しでも割安な価格で
　　　購入したいところね。返済額も少なくなるわけだし。

潤：割安で買うってどうやって買うんですか。
　　　家の価格が高いか安いかなんてわかりませんよ。
　　　スーパーの特売品ならわかるけど（笑）。

絢香：その物件を、価格という観点から購入して
　　　よいかどうかを判断するのに、目安として知って
　　　おいてほしいのが「200倍の法則」というもの。
　　　参考までに紹介しましょう。

■知っておきたい「200倍の法則」

絢香：　「200倍の法則」とは、不動産の価格を
　　　「その物件に賃貸で住んだ場合の賃料」と比較して、
　　　「買った方が得か、借りた方が得か」を判断する
　　　ひとつの基準なの。
　　　　　　　※そんな単純なものではないし、
　　　　　　　　そもそも・・
　　　　　　　　「買った方が得か、借りた方が得か」
　　　　　　　　という議論も意味が無い。

　　　　　　　　業界の人間が、
　　　　　　　　営業のためにする入り口トークに
　　　　　　　　過ぎない。

桜子：へぇ、そんな基準があるんですね。

絢香：その物件の販売価格が、同等のマンション
　　　（または一戸建て）の家賃相場の200倍以内であれば、
　　　その物件は「買った方が得」。
　　　200倍以上であれば、「借りた方が得」ということに
　　　なるの。
　　　　　　　※そんな単純な話ではない。

　　　家賃相場は住宅情報誌やインターネットで調べる
　　　ことができます。



桜子：なるほど。これを知っていると便利ですね。
　　　　　　　※何も便利ではない。
　　　　　　　　知っておく必要は無い。

　　　　　　　　そのエネルギーを何か
　　　　　　　　別の事に役立てよう。

絢香：目安にはなるわね。一般的には、
　　　新築の物件は家賃相場の300倍程度で
　　　売り出されていることが多いので、
　　　お得物件はそうそう多くはない
　　　かもしれないけど、
　　　中古だと意外とお得物件だったり
　　　することもあるから、
　　　リサーチしてみることは必要よ。
　　　　　　　※マンションを買ってはいけないが、
　　　　　　　　中古マンションはなおさらだ。

　　　　　　　　期間の経過と共に、加速度が
　　　　　　　　付いたように経費が増大していく。

「家」については、
　　　人によって事情も求めるものも違うから、
　　　一概に「こっちがいい」という正解はなくて、
　　　最終的には「自分に合っているのは何か」
　　　になるわね。よーく考えてみましょうね。
　　　　　　　※まあ・・どうでもいいけど、
　　　　　　　　マンションだけは買ってはいけない。

　　　　　　　　マンションに住みたかったら、
　　　　　　　　借りた方が圧倒的にお得。

　　　　　　　　真剣に生活設計を考えるなら、
　　　　　　　　賃貸マンションの方が
　　　　　　　　豊かな人生になる。
　　　　　　　　（当たり前）

　　　　　　　　業界に気配りされた情報に
　　　　　　　　振り回されてはいけない。

　　　　　　　　『常識』は業界が作っている。

　　　　　　　　マンションを所有してはいけない。
​

マンションは買うな　・・っと。

〇 商品販売をしない。　
〇  しがらみを持たない。

真に消費者サイドに立つ、14年目の
ファイナンシャル・プランナー事務所。


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