武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　岩手 盛岡駅前

大手ハウスメーカーだから
メンテナンス費は抑えられるし、
投資用不動産からの収入
毎月20万円はあるし。

　　　※おバカさんです。 ​


自分の頭で考える生活設計。

​​

​​ ​​発見したばかりの​​​ ​​ Q＆A ​​​​ ​記事を取り上げて、
コメントしています。


Q
住宅の購入を考えていたんですが、
ある程度お話しが進んだところで実家に話をしに
いったところ、
猛反発にあってしまい心が折れてしまいました。

理由は高過ぎるから返済しきれないというもの
でした。

個人的には大丈夫じゃないかなと思っている
のですが、甘いでしょうか。。

ご意見頂きたく、宜しくお願いします。

物件は建売で税込総額4500万円です。
　　　※こんな大きな金額を聞いたら、実家も
　　　　ドン引きしてしまうでしょうね。

(家具や照明、カーテン、テレビアンテナ
　などコミコミで、諸費用も込み
　　なので他に掛かるものはありません。)
　　　※建売なら そうでしょうね。

大手ハウスメーカーの物件なので、
メンテナンスなどは抑えられると考えています。
​　　　※おバカさんです。

　　　　逆です。　大手はお金がかかる、常識です。
　　　　マイホーム建築は地場産業です。
　　　　工事は地元工務店さんが行います。
　　　　ハウスメーカーのコストがかかるので、
　　　　当然 高い建築費になります。

　　　　メンテナンスも地元工務店が行います。
　　　　ハウスメーカーのコストがかかるので、
　　　　当然 高いメンテナンス費になります。

大手メーカーだと、イニシャルコストは高い、
　　　　その後のランニングコストも高い、
　　　　生涯 2～3割増しの「住居費」になります。
　　　　（　当たり前　）

　　　　大手ハウスメーカー以外であれば、
　　　　イニシャルコストが数百万円安く、
　　　　ランニングコストも数百万円安くでき、
　　　　生涯で1千万円単位でお得になります。

500万円を頭金に、
4000万円の借入をしようと考えてます。

現在は、私(44歳)と子供(幼稚園児)と二人で
アパートに住んでいます。

家賃(6万円)込みで月の支出は18万円前後です。

貯金はかき集めて
(一括払いした学資保険300万円も含めて汗)
3500万円くらいあります。
​​　　　※おバカさんです。

①家の購入予定があるのであれば、
　　　　　保険で貯蓄をしてはいけない。

　　　　　住宅ローンの繰上返済は、
　　　　　学資保険の収益率をはるかに上回ります。
　　　　　のん気に積立するよりも、
　　　　　できるだけ「借金をしない」
　　　　　ことの方が はるかにお得です。

②貯蓄が3500万円もあるのに、
　　　　　なぜ頭金は500万円だけなの？

　　　　　のん気にお金を家計に残すよりも、
　　　　　できるだけ「借金をしない」
　　　　　ことの方が はるかにお得です。
​

年収は900万円ほどです。

　　　※立派な 年収です。

家を買ったら
年300万円ほどになるかなと考えています。
　　　※おバカさんです。

　　　　そんなに余裕のある家計なのであれば、
　　　　頭金をもっともっと入れてもいい。
　　　　利息負担が少ないほど、家計にお得です。

子供が大きくなって支出が増えることを考慮すると、
5年間は年間300万円、
それ以降は200万円ほどになるかと思います。

とくにお勉強に力を入れたいとは思ってませんが、
習い事や塾などは考えています。

　　　※キャッシュフロー表を作成して見れば
　　　　いいことです。
　　　　具体的に、生涯を確認出s来ます。

持病があって団信は入れないということもあり、
13年くらいで完済したいと考えてます。
　　　※ならば なおさら、融資額は少なくしたい。

仮に13年で繰上返済
(約2500万円繰上、繰上後貯金残高約2600万円)
で完済出来たとして、
丁度同じ時期から月収が手取りで10万円ほど
増える予定なので、そこから年550万円
(300万円+120万円+ローン額144万円)
貯金が出来ると見込んでます。

同じ頃、子供が大学生になるかと思いますが
資金的に問題ないと考えています。
(1000万円と見込んでます。)

ただし、60歳で定年と考えると、
貯金は2年間だけ1100万円です。
(実際は再雇用で65歳までは働きます。)

そこで貯金残高は2700万円ほどになります。

この間、車の買い換えもありますので、
その資金700万円を差し引くと2000万円は
残る計算です。

家具家電は現状も購入している状況で
400万円以上貯金できているため
考慮はされてるものとして、別途引いたりはしません。

退職金があるため、
仮に1000万円(それ以上は貰えると思います)
だとしたら3000万円残る計算です。

　　　※本来は キャッシュフロー表を作って
　　　　みれば、具体的に分かることですが。

不動産投資をしているので、
75歳までは年間240万円手元に入ってきます。
​​　　　※おバカさんです。

不動産投資をしてはいけない。

　　　　具体的に何をやっているのか書かれて
　　　　いませんが、未来永劫 毎月20万円が
　　　　入ると思っているのは、甘過ぎ！ です。

　　　　カタチあるもの 必ず劣化します。
　　　　必ず壊れます。
　　　　当初計画の収入が永遠に得られる不動産
　　　　なんてものはありません。
　　　　入手後 数年たてば、以後は
　　　　補修コストがどんどん膨らんでいきます。

　　　　先へ行くほど、「こんなはずでは」
　　　　という状況が エスカレートしていきます。

行きつく先は、「金食い虫」。
　　　　最後には、人生のお荷物になります。
　　　　まだ売れるなら、売って現金にした方がいい。

プラスで厚生年金が受給出来るので、
生活していく上で十分な収入があると思ってます。

3000万円には手をつけず、尚且つ、
定年後も不動産投資分はまるっと貯金が出来る
　　　※おバカさんです。

　　　　業者に「まるっと」洗脳されています。
　　　　将来は「不動産投資分」が
　　　　足を引っ張る存在になります。

　　　　世の中に、うまい話は ありません。

かと思いますので、
10年後には5400万円になってるかなって計算です。

　　　※　・・。

定年前後に少し厳しくはなりますが、
あとは問題ないように思うんですが。。

どうなんでしょう？
​​​　　　※おバカさんです。

　　　　きちんと生活設計をしましょう。
　　　　キャッシュフロー表で生涯を確認しましょう。

①大手ハウスメーカーとの契約は まずい。
　　　　　（　人生で1千万円以上の損　）
②余裕があるなら 頭金はできるだけ多く。
　　　　　（　利息負担が数百万円も違う　）
③不動産投資なんて、できるだけ早くやめよう。
　　　　　（　将来の金食い虫　人生のお荷物　）
​​

ちなみに途中で働けなくなったら手放すしかない
とは考えていて、
それでも生活していくだけの
収入は確保できる予定です。
(不動産収入20万円、
　障害年金10万円で月30万円は確保可能)

​　　　※おバカさんです。

数十年先まで 不動産収入が変わらず入って
　　　　来る なんて、考えていてはいけない。

　　　　できるだけ早く売却して 現金にして、
　　　　きちんと生活設計をしてみましょう。

​

A

貯金があるなら、それを頭金として使うことです。

ローンの利子の方が、
貯金の利子よりもはるかに高いですよ。

何年ローンで、年間いくら返済していくのですか。

ちゃんとけいさんしたのですか。
3000万円は、子供が高校、大学に進学した時の
学費として取っておくのですか。

一番良いのは、御両親からお金を借りることです。
銀行のローン担当も裏ではそう言っています。

不動産収入があっても、アパートを持っているのですか。
マンションでしたら、修繕積立金から、
修繕費を出して老地区化対策をしますが、
アパートでしたら、修繕に金がかかりますよ。

A

子供次第かな

塾行かないで公立小中高から国立大学行く
お利口さんなら全く問題無し

私立小中で塾行き、私立高校から海外留学させて
日本の私立大学行かせて、
さらに私立医学部歯学部に行き留年して
金無くなり破産する事もあり

A

よくお考えになられておられるので問題は無い
かと思われます。

未来の資産計画には、不確定要素も多いので割愛します。

1つだけ調べて考えていただきたいのが、
団信に入れないため、万が一債務者の貴方が
亡くなられた場合の時と、まだ小さいお子様のことです。

未来は何があるか分かりませんので、
最悪の場合の事は、
よく考えていた方が良いと思われます。

​
隊長！　また おバカさんを一名 発見しました！
・・っと。​

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