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2010年09月の記事
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再び紹介したい相談事例 その13
●● ●●ご相談２度目の理事を引き受けました。築２０年になりました。数年後には、２度目の大規模修繕もあります。その先には、建替えも見えてきます。いろいろと考えると、問題だらけです。マンションの前途にとても不安を感じます。漠然とした質問ですが、どうしたらよいのでしょうか。●●●●回答とアドバイス理事のお仕事、お疲れ様です。さて、結論は、「大丈夫、必ずやれます」です。確かにいろいろと問題があるのでしょうが、ひとつひとつの問題を悲観する必要はありません。ご相談者様のような方がマンションに何人かいらっしゃると思います。それぞれの問題は、協力すれば必ず乗り切れます。そして、その問題を乗り切るたびにマンションは成長します。それでも、次から次へと問題は起こります。なぜなら、多くの人が住んでいるからです。人が生きている限り、病気やケガがなくならないのと同じです。管理組合の活動が低調で、問題意識の低いマンションはたくさんあります。そういったマンションは問題もなければ、心配もしていません。そして、そのようなマンションがスラム化への道を進みます。ご相談者様が不安になり、心配をされるのは、素晴らしいことです。その気持ちがあれば、半分くらいの問題は解決したようなものです。ひとつひとつの問題に対応しているうちに、少しずつノウハウが積み重なっていきます。それがマンションの実力になるのです。大丈夫です、必ずやれます。理事会や総会の出席率が低い理事会の時間が長くなり過ぎる小規模マンションでも相談できる専門家を探している。そんなマンション管理のお悩みはこちらへ。マンション管理相談受付中（無料） ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2010年09月30日
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再び紹介したい相談事例 その１２
●● ●●ご相談新築マンションに入居して、1年が過ぎました。先日、マンションの総会に初めて出席しました。その時、区分所有者にも法律上の義務がある、と発言した人がいました。マンションを買う時、売主からそのような話は一切ありませんでした。いったいどのような義務があるのでしょうか？総会では恥ずかしくて聞けませんでした。よろしくお願いします。●●●●回答とアドバイスご自分のマンションの総会に出席することは、大切なことです。そして、わからないことを聞くのは、恥ずかしくありません。ご相談者様がご存知でない、ということは、他の区分所有者のみなさんも知らない可能性があるということなのです。そうは言っても、やはり、聞きにくいという気持ちもよくわかります。さて、区分所有者の法律上の義務、ということですが、おそらくマンション管理適正化法第四条のことだと思います。マンション管理適正化法第四条【管理組合等の努力】１管理組合は、マンション管理適正化指針の定めるところに留意して、マンションを適正に管理するよう努めなければならない。２マンションの区分所有者等は、マンションの管理に関し、管理組合の一員としての役割を適切に果たすよう努めなければならない。このようになっています。区分所有者の義務は２に書かれています。これは努力義務ですから、罰則があるわけではありません。しかし、守らなくてよいわけでもありません。マンションは、共用部分をみんなで使い分けています。そして、管理費や修繕積立金も協力し合って運営するための費用です。つまり、区分所有者全員で負担も利益も分け合うことが認識されていないと運営はうまくいかないということです。マンションには様々な課題や問題が生まれます。そして、良い方向に持っていかれるかどうかでみなさんの費用負担やマンション自体の資産価値に大きな差が生まれます。ローンで購入される方が多いことですし、できれば余分な費用を負担したくはないだろうと思います。その役割の多くを管理組合の理事会などが背負っています。あまり報われないことが多いのも事実ですが、重要であることは明らかです。ぜひ、ご相談者様も少しずつ、管理組合の活動に参加されて下さい。きっといろいろな出会いや知識を得ることができると思います。理事の引き受け手がいない専門委員会をどうやって立ち上げたらよいか、わからない。安心価格で相談できる専門家を探している。そんなマンション管理のお悩みはこちらへ。マンション管理相談受付中（無料） ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2010年09月28日
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再び紹介したい相談事例 その１１
●● ●●ご相談理事長をしています。１００戸余りで、それほど大きなマンションではありませんが、匿名で投書をする人がいます。内容的には、なるほどと思うこともありますが、疑問に感じるものもあります。困っているのは、住民からの意見なので、きちんと対応すべきと思いつつ、どのようにお知らせするか、で理事会の意見も分かれています。どのように対処したらよいのでしょうか？●● ●●回答とアドバイス理事長のお仕事、お疲れ様です。理事会全体まで、少々振り回されているご様子ですね。さて、結論は「匿名投書に回答の必要はありません」です。端的に言うと、住民である証拠がない、からです。もし、本当に必要なら、記名の上、投函すればよいことです。確認しておきますが、管理組合の理事や監事には守秘義務があります。記名で投書をしても、個人名や秘密が一般区分所有者に知られることはありません。また、正しいことを書いてあるなら、知られてもあまり問題はないはずです。ということは、匿名で投書されても慌てる必要はありませんし、理事会として、正式に対応する必要もありません。そもそも、匿名ではいったい誰に対応した結論を伝えればよいのでしょうか。同時に、もしかしたら、混乱させるために外部の人間が投書したかもしれません。ご相談者様のマンションでも記名での投書を機会のあるたびにみなさんにお知らせするとトラブルの防止になると思います。理事の皆さんに大きな負担がかかっている無関心層が多過ぎる気軽に相談できる専門家を探している。そんなマンション管理のお悩みはこちらへ。マンション管理相談受付中（無料） ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2010年09月27日
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メルマガ「解決！マンショントラブル駆け込み寺」バックナンバー紹介 その309
〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓＝＝＝解決！マンショントラブル駆け込み寺＝＝＝＝＝－－－－－－－－－－－第309号（2010年8月21日号）－－－－－－－－－毎週土曜日配信（創刊2004年8月）無料相談受付中 http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/13000 ご相談者様の声 http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/13001 〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊こんにちは。 ベルモンドＪＦＫです。「解決！マンショントラブル駆け込み寺」をご覧くださってありがとうございます。マンション管理のご相談事例をご紹介しながら、管理全般を改善するヒントをご提供しています。皆様に活用して頂ければ嬉しく、さいわいに思います。＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓●覚えていますか？（バックナンバーより）機械式駐車場の車両確認の必要性は？詳細はこちら。http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/diary/200906170000/ 〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓┏━━━━━━┓ ●ご相談┗━━━━━━┛理事長です。3年前に、少し金額の大きい修繕工事の総会決議を得ました。来年の実施に向け、改めて調べたところ、少し都合の悪い点が、いくつか見えてきました。再度、改善した内容を総会で決議したいのですが、過去の決議に反する部分があり、議案化に反対する理事もいます。どのように対応したらよいのでしょうか？＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊┏━━━━━━━━━━━┓ ●回答とアドバイス┗━━━━━━━━━━━┛理事長のお仕事、お疲れ様です。また、総会決議という重大な点についての意見が分かれ、判断にお困りのことと思います。さて、このような時、理事会だけで、正しい方法を見つけようとしたり、論理的な結論だけで進めようとしたりすると、かえって、混乱を大きくすることにつながりやすいものです。困ったら、基本に戻ることを考えましょう。いつもの言葉ですが、みんなのことを みんなで考え みんなで決めて みんなで実行するということです。そして、その実現には、情報開示と透明性の確保が重要になります。具体的には、皆さんに、詳細な事情を伝え、意見を募ります。必要に応じて、アンケートや意見交換会、説明会を実施します。おそらく、その中で、皆さんの希望が見えてきますから、それに沿った内容を総会議案にして、決議を得ます。ただし、これらの活動に使える時間やエネルギーには、個別の事情により、制限がありますから、ご判断の上、アレンジして下さい。＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊●マンション管理適正化法へのコメントhttp://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/2005 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊【編集後記】総会決議は、とても重いものです。簡単に覆るようでは、安心して業務を進めることも、任せることもできなくなってしまいます。一方、不都合や見込み違いが見つかった時、変更できないとすれば、別の問題が生じます。著しく対応を誤れば、理事長や理事会の責任を問われる可能性があります。したがって、皆さんの理解を得ながら、意見を集約し、希望が実現するように進めることが重要になるのです。＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊●区分所有法へのコメントhttp://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/2008 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊【ひとり言】妻が退院しました。（心配して、ご連絡頂いた皆様、ありがとうございました。）量を減らしながら、薬の服用が続いているので、油断はできません。免疫力の低下が残っていますから、しばらくは、注意が必要です。4週間あまり、実質的には一人暮らしでしたから、家族が戻ると、にぎやかに感じます。当たり前の日々にしあわせを感じられるようになりました。＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊●標準管理規約へのコメントhttp://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/5001 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ご意見・ご感想・ご要望 http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/mailboxform/ 無料相談はこちらからどうぞ。（秘密厳守）http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/13000 ※このメールマガジンはあくまでも参考意見であります。法的根拠を保証するものではありません。何らかの損害を被られても一切の責任は負えません。□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□☆今回も最後までお読み頂き、誠にありがとうございます。☆□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□タイトル－－－ 解決！マンショントラブル駆け込み寺発行者－－－－ マンション管理士 ベルモンドＪＦＫ発行周期－－－ 毎週土曜日＆時々増刊号バックナンバー http://backno.mag2.com/reader/Back?id=0000137637 発行者Webサイト http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo ※おかげさまで370,000アクセス達成！！ まぐまぐＩＤ 0000137637読者の本棚への投稿はこちらからできます。よろしくお願い致します。専用投稿フォーム http://www.mag2.com/wmag/osusume/toukou.html 書き方のサンプル http://www.mag2.com/wmag/hondana/ 配信中止（まぐまぐ） http://www.mag2.com/m/0000137637.htm （ご購読、ありがとうございました。）本文章の内容は、無断で転写・複写・コピーを固くお断り致します。□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□駐車場の使用細則を守らない住民がいるバルコニーでタバコを吸う住民がいる修繕積立金が不足している小規模マンションでも相談できる専門家を探している。そんなマンション管理のお悩みはこちらへ。マンション管理相談受付中（無料） ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2010年09月23日
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地上波デジタル移行に対する助成金
総務省が、地上波デジタル放送への対応を促すため、助成制度を再募集します。最大で、半額を補助してくれます。関東地方での遅れが目立つため、再募集を決めたと書かれています。連絡先は、デジサポ専用相談窓口 （0570‐093‐724）です。記事の詳細は、こちらです。http://www.asahi.com/national/update/0903/TKY201009030546.html マナー違反に関する問題があるゴミの分別をしない住民がいる安心価格で相談できる専門家を探している。そんなマンション管理のお悩みはこちらへ。マンション管理相談受付中（無料） ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2010年09月22日
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再び紹介したい相談事例 その10
●● ●●ご相談理事長をしています。複数の区分所有者から要望があった件について理事会で検討することになり、ケーブルテレビとインターネットの選択についてアンケートを実施しました。その結果を区分所有者から、きちんと書面で知りたい、と連日のように催促されました。まだ、集計を終えていないのですが、集計したら、この区分所有者に書面で報告する義務はあるのでしょうか？●● ●●回答とアドバイスプライベートな時間まで、催促があるようで、少々お困りですね。結論は「集計を終えたら、全員に向けて公表しましょう」です。少し詳しく見ます。管理者は民法の規定で「受任者（ここでは理事長）は委任者の請求のある時はいつでも委任事務処理の状況を報告することを要す」と定められています。しかし、区分所有者から個人的に委任されているわけではありません。区分所有者全体からの委任です。そして、管理者には定期総会を開き、年1回の事務報告が義務付けられています。アンケートの場合、理事会で検討することが目的です。従って、特定の区分所有者に書面で報告する義務はありません。理事会で、アンケートの内容と同時に報告方法も検討すればよいと思います。そして、アンケートの結果は区分所有者のみなさんも関心のあるところでしょうから、全員に向けて個人情報などに影響のない範囲で公表してはいかがでしょうか？騒音問題があるペットに関する問題がある気軽に相談できる専門家を探している。そんなマンション管理のお悩みはこちらへ。マンション管理相談受付中（無料） ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2010年09月21日
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再び紹介したい相談事例 その9
●● ●●ご相談理事長をしています。先日、ひとりの区分所有者から、盲導犬のことを聞かれました。家族に障害者がいて、近いうちに盲導犬が来るのです。ペット飼育が禁止されているが、盲導犬もダメなのですか？という内容でした。どう判断して良いか、迷いましたので、次の理事会で話し合うことにしています。参考意見を頂けると、とても助かります。どうぞ、よろしくお願い致します。●● ●●回答とアドバイス理事長のお仕事、お疲れ様です。さて、結論は「盲導犬を使用できます」です。少し説明が必要です。２００２年１０月１日に「身体障害者補助犬法」が施行されました。この法律は、身体に障害を持つ人が盲導犬や介助犬などを伴って社会で活動できるように支援することを目的として成立しました。この法律によって、住宅を管理する者（管理組合）は、居住する身体障害者が補助犬を使用することを拒まないよう努めなければならない（努力義務）ことになりました。これでハッキリしています。しかし、法律で決まっているから、それに従うという気持ちではもったいないと思います。同じマンションに目の不自由な方が住んでいることは大切なことです。おそらく、ご相談者様のマンションには子供さんもお年寄りも住んでいると思います。少し想像力を働かせれば、子供さんがお母さんの手を握るのと、目の不自由な方が盲導犬を連れて歩くのは、同じだとわかります。お年寄りがつえをついて歩くのも同じです。子供さんたちは、世の中にいろいろな人がいることを学ぶと、こころが豊かになります。目が不自由であること、人間が年をとること、これらもそのひとつです。子供さんたちのお手本は大人全員です。このチャンスをぜひ活かして下さい。きっと、他では得られない大切なものを手にできるはずです。毎年実施の雑排水管清掃に協力してくれない住戸がある管理費の滞納がある小規模マンションでも相談できる専門家を探している。そんなマンション管理のお悩みはこちらへ。マンション管理相談受付中（無料） ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2010年09月20日
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メルマガ「解決！マンショントラブル駆け込み寺」バックナンバー紹介 その308
〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓＝＝＝解決！マンショントラブル駆け込み寺＝＝＝＝＝－－－－－－－－－－－第308号（2010年8月14日号）－－－－－－－－－毎週土曜日配信（創刊2004年8月）無料相談受付中 http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/13000 ご相談者様の声 http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/13001 〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊こんにちは。 ベルモンドＪＦＫです。「解決！マンショントラブル駆け込み寺」をご覧くださってありがとうございます。マンション管理のご相談事例をご紹介しながら、管理全般を改善するヒントをご提供しています。皆様に活用して頂ければ嬉しく、さいわいに思います。＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓●覚えていますか？（バックナンバーより）小規模マンションで管理をうまく進めるには？詳細はこちら。http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/diary/200906160000/ 〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓┏━━━━━━┓ ●ご相談┗━━━━━━┛築10年、78戸の管理組合で理事長をしています。これまで、輪番制で役員を選出してきました。ところが、今回、初めて立候補者が現れました。規約には、関連する規定が見当たりません。どのように取り扱ったら良いか、わかりません。アドバイスをお願いします。＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊┏━━━━━━━━━━━┓ ●回答とアドバイス┗━━━━━━━━━━━┛理事長のお仕事、お疲れ様です。また、初めての経験に困惑していることと思います。まず、立候補者が現れたこと自体は、良いことです。少なくとも、関心を持ってくれているはずです。さて、具体的な対応を考えましょう。わかりやすい方法としては、輪番の1番目を立候補者に置き換えることが考えられます。そして、今年の輪番の最後の方は来年に回ってもらいます。次に、事情を全区分所有者に知らせることが重要です。内容としては、初めて立候補者が出たことと、その取り扱い方法の説明および、意見の募集などが必要でしょう。これらを複数の方法で、皆さんに知らせ、正式ではなくとも、可能な限りの理解と納得を得られるように努めましょう。また、来年以降に備え、管理規約と細則の規定を改正し、立候補に対応しやすくしておきましょう。役員選出は、総会決議事項です。当日、混乱しないよう、事情の説明と広報に努めましょう。＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊●マンション管理適正化法へのコメントhttp://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/2005 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊【編集後記】初めての出来事の場合、戸惑うものです。そのような時、手続きや手順、管理の基本を忘れがちになります。みんなのことを みんなで考え みんなで決めて みんなで実行する情報を開示し、透明性を確保する困った時、これらを思い出すと、事情を整理しやすくなるでしょう。＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊●区分所有法へのコメントhttp://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/2008 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊【ひとり言】妻の退院予定日が決まりました。入院前の説明どおり、4週間での退院になりそうです。薬の副作用、プライベートのない環境によるストレスなど、本人は大変だったと思います。私も、結婚以来、初めての経験でしたから、戸惑いの多い日々でした。子供たちも、祖父母の家に長期間、預けられるのは、初めてでした。きっと、言葉では説明できないことが多かったことと思います。しかし、その間に、長男（13歳）は、野球部のレギュラー番号をもらいましたし、長女（10歳）は、宿題をほぼ終えました。そして、目には見えない成長を遂げたことを感じます。その成長は、今後、彼らの人生に大きく役立つと思っています。＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊●標準管理規約へのコメントhttp://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/5001 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ご意見・ご感想・ご要望 http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/mailboxform/ 無料相談はこちらからどうぞ。（秘密厳守）http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/13000 ※このメールマガジンはあくまでも参考意見であります。法的根拠を保証するものではありません。何らかの損害を被られても一切の責任は負えません。□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□☆今回も最後までお読み頂き、誠にありがとうございます。☆□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□タイトル－－－ 解決！マンショントラブル駆け込み寺発行者－－－－ マンション管理士 ベルモンドＪＦＫ発行周期－－－ 毎週土曜日＆時々増刊号バックナンバー http://backno.mag2.com/reader/Back?id=0000137637 発行者Webサイト http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo ※おかげさまで370,000アクセス達成！！ まぐまぐＩＤ 0000137637読者の本棚への投稿はこちらからできます。よろしくお願い致します。専用投稿フォーム http://www.mag2.com/wmag/osusume/toukou.html 書き方のサンプル http://www.mag2.com/wmag/hondana/ 配信中止（まぐまぐ） http://www.mag2.com/m/0000137637.htm （ご購読、ありがとうございました。）本文章の内容は、無断で転写・複写・コピーを固くお断り致します。□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□大規模修繕の準備をしたいが、進め方がわからない管理費が高いが、詳細の検討方法がわからない安心価格で相談できる専門家を探している。そんなマンション管理のお悩みはこちらへ。マンション管理相談受付中（無料） ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2010年09月17日
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再び紹介したい相談事例 その8
●● ●●ご相談初めて理事長になりました。ほとんど何もわからずにおります。初歩的なことですが、理事会はどのような存在で何ができるのでしょうか？管理会社がいろいろ言ってきますが、どうも総会決議とは違うことを勧めるので、本当にそれで良いのか、戸惑っています抽象的な質問で申し訳ありませんが、よろしくお願いします。●● ●●回答とアドバイス初めての理事長職で、とても大変なことと思います。しかし、任期を終えた時、多くの経験と知識を得ているはずです。手間のかかることもあると思いますが、スキルアップのひとつと考えて乗り切って下さい。さて、結論は「規約と総会決議によって業務を執行する」です。少し補足すると、理事会は総会決議によって承認されたことを執行する機関です。ですから、予算が通れば、それに従い、業務を行う、あるいは委託し、その費用を支払うことができます。あるいは、活動上、必要があれば専門委員会を設置し、特定の問題を検討するように指示を出すこともできます。また、通常、予備費などの範囲で、適切な判断の元、予算とは別の業務を行うこともあります。難しいのは、緊急の場合です。臨時総会が開ければよいのですが、それさえ、困難な場合があります。あまり勝手に多額の費用を伴う場合、トラブルの元ですから理事会だけで判断するのは危険です。しかし、放っておくと、問題が大きくなる時があります。そんな時は、アンケートや掲示板、回覧板などを使い、住民の合意を得る努力をしてから、緊急事態を乗り切りましょう。本来の総会決議がなくても、現実的には住民の合意があれば事後承諾も不可能ではありません。同時に、忘れないで頂きたいのですが、理事会や理事長には、たいした権限はないのです。あくまで代表して予算内での業務を執行しているだけです。そして、「善良なる管理者としての注意義務」が理事会や理事長にはあるのです。誰でも最初は、何も知りません。大切なのは、相談先を持つことです。前理事長などの経験者に相談できるようにしておくとかなり有効です。困ってしまう前に小さなことでも遠慮せず相談しておけばあとあと、やりやすいかもしれません。管理会社と対等に交渉したい。管理規約の改正をしたいが、検討する時間や人材が不足している気軽に相談できる専門家を探している。そんなマンション管理のお悩みはこちらへ。マンション管理相談受付中（無料） ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2010年09月15日
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再び紹介したい相談事例 その７
●● ●●ご相談区分所有者です。転勤が決まり、今までの部屋を賃貸に出します。借り手が決まったら、賃借人から管理費を支払うことにしたいと思っています。管理組合からすれば、管理費がきちんと払われていれば困ることもないと思いますが、何か問題はあるでしょうか？●● ●●回答とアドバイス転勤がお決まりになっていろいろとお忙しいことと思います。さて、結論は「区分所有者が払ってください」です。まず、管理費が何かを確認しましょう。管理費はマンションの共用部分の維持管理に必要な費用です。通常、区分所有者が持分に応じて負担することになっています。賃貸に出した場合、賃借人は賃料を賃貸人に支払います。管理費も賃料の一部に含まれると考えられます。しかし、だからといって、賃借人が支払うべきとはなりません。なぜなら、賃借人に管理費を支払わせると、賃借人と区分所有者の責任が不明確になってしまい、トラブルの元になるからです。また、賃借人が賃料を滞納したとしても、それは管理組合に関係のないことです。部屋の賃貸借は賃貸人と賃借人の問題だからです。ご自分が住んでいないのだから、住んでいる人が払うべきと思ってしまうかもしれませんが、ご自分が所有者であることに変わりはないのです。勘違いしやすいところですから、お気をつけ下さい。読者の方で理事長をされている方は、逆の立場です。区分所有者から、上記のような申し出があった時、安易に受け付けてはトラブルの元ですから、ご注意下さい。理事会や総会の出席率が低い理事会の時間が長くなり過ぎる小規模マンションでも相談できる専門家を探している。そんなマンション管理のお悩みはこちらへ。マンション管理相談受付中（無料） ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2010年09月14日
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ありがとう、だいすきっ！！（初めてのメガネ）
長女（10歳）がメガネをすることになりました。小学校の視力検査で眼科受診を勧められました。そして、眼科の先生に処方箋を頂き、メガネを作ったのです。専門店で多くのフレームを試し、本人の気に入ったものを選びました。あまり目立たず、軽い物なので、私と妻も納得しました。普段の生活に支障はないので、授業中に使う程度になりそうです。できることなら、目を大切にし、悪化しないように努めて欲しいと思っています。
2010年09月10日
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メルマガ「解決！マンショントラブル駆け込み寺」バックナンバー紹介 その307
〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓＝＝＝解決！マンショントラブル駆け込み寺＝＝＝＝＝－－－－－－－－－－－第307号（2010年8月7日号）－－－－－－－－－毎週土曜日配信（創刊2004年8月）無料相談受付中 http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/13000 ご相談者様の声 http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/13001 〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊こんにちは。 ベルモンドＪＦＫです。「解決！マンショントラブル駆け込み寺」をご覧くださってありがとうございます。マンション管理のご相談事例をご紹介しながら、管理全般を改善するヒントをご提供しています。皆様に活用して頂ければ嬉しく、さいわいに思います。＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓●覚えていますか？（バックナンバーより）委員会をうまく軌道に乗せるには？詳細はこちら。http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/diary/200906150000/ 〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓┏━━━━━━┓ ●ご相談┗━━━━━━┛新人理事長です。ある区分所有者から、「敷地内駐車場で当て逃げ被害を受けた。防犯カメラの映像を見たい。」という申し出がありました。本人に見せても良いのでしょうか？＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊┏━━━━━━━━━━━┓ ●回答とアドバイス┗━━━━━━━━━━━┛理事長のお仕事、お疲れ様です。また、当て逃げは、穏やかではありませんね。適切な対応を求められる場面です。さて、防犯カメラを設置する場合、適切な手続きを踏んでいれば、防犯カメラ運用細則を作成しているはずです。以下、一般的な細則を作成し、運用していることを前提として、見解を申し上げます。まず、一般的な細則の関連事項を羅列します。組合員等が必要な状況において、防犯カメラの閲覧を希望する場合は、申請書を理事長に提出しなければならない。申請書を受け取った理事長は、理事会決議を経なければならないが、時間的な余裕がない時は、申請の適否を自ら判断する。警察署から書面で記録映像の閲覧や提供を求められた場合、理事会決議を経なければならないが、時間的余裕がない時は、理事長が判断する。（省略により、乱暴な点がありますが、）これらがポイントになります。今回のケースでは、理事長や理事の皆さん、申請者自身が閲覧することで、該当車両を特定できる可能性があると思われます。したがって、防犯カメラ運用細則に沿った手続きを経てから、閲覧することに問題はないでしょう。また、場合によっては、警察へ届ける必要もあるかもしれません。その際にも、細則に沿った手続きを経れば、問題は生じません。もし、運用細則を何も用意していない場合は、非常に難しい対応を迫られます。最低限でも、皆さんに事情を伝え、理解を求めてから、閲覧等をする必要があります。あとは、理事会のリスクや被害の状況、緊急性の有無などを比較し、判断していくことになるでしょう。＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊●マンション管理適正化法へのコメントhttp://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/2005 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊【編集後記】おかげさまで6周年を迎えます。ご購読頂いている皆様のおかげです。こころよりお礼を申し上げます。スタート時には、無我夢中で毎週の配信をしていました。しかし、続けるうちに、それぞれの記事が、大切なモデルケースになっていることを実感できるようになりました。300号を超えましたので、バックナンバーを読み返して頂くだけでも、参考になる場面が多くなったと考えています。また、私の考え方、管理の基本などをご紹介した記事も多くなりました。これは、少し意識的にアピールしたものです。理由は、場面ごとの対応策をまねるだけでは、根本的な解決にならないと考えたからです。これからも、どうぞ、よろしくお願い致します。＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊●区分所有法へのコメントhttp://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/2008 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊【ひとり言】寝苦しい夜が続いています。エアコンを29度設定にして寝ると、夜中に、寒くて起きてしまいます。しかし、消してしまうと、暑くて起きてしまいます。試行錯誤の末、アイスノンにバスタオルを4重巻きにしました。意外と、効果的です。夜中に起きることもなく、朝、変に疲れていることもありません。ようやく、少し落ち着いて眠ることができそうです。＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊●標準管理規約へのコメントhttp://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/5001 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ご意見・ご感想・ご要望 http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/mailboxform/ 無料相談はこちらからどうぞ。（秘密厳守）http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/13000 ※このメールマガジンはあくまでも参考意見であります。法的根拠を保証するものではありません。何らかの損害を被られても一切の責任は負えません。□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□☆今回も最後までお読み頂き、誠にありがとうございます。☆□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□タイトル－－－ 解決！マンショントラブル駆け込み寺発行者－－－－ マンション管理士 ベルモンドＪＦＫ発行周期－－－ 毎週土曜日＆時々増刊号バックナンバー http://backno.mag2.com/reader/Back?id=0000137637 発行者Webサイト http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo ※おかげさまで370,000アクセス達成！！ まぐまぐＩＤ 0000137637読者の本棚への投稿はこちらからできます。よろしくお願い致します。専用投稿フォーム http://www.mag2.com/wmag/osusume/toukou.html 書き方のサンプル http://www.mag2.com/wmag/hondana/ 配信中止（まぐまぐ） http://www.mag2.com/m/0000137637.htm （ご購読、ありがとうございました。）本文章の内容は、無断で転写・複写・コピーを固くお断り致します。□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□理事の引き受け手がいない専門委員会をどうやって立ち上げたらよいか、わからない。安心価格で相談できる専門家を探している。そんなマンション管理のお悩みはこちらへ。マンション管理相談受付中（無料） ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2010年09月09日
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再び紹介したい相談事例 その６
●● ●●ご相談築１２年のマンションに住んでいます。先日、玄関の鍵が壊れました。すぐに管理会社に連絡し、直してもらおうとしましたが、鍵の取替費用は、区分所有者の負担だと言われました。納得はできませんでしたが、緊急のことでもあり、すぐに直しました。その後、管理組合の理事長にも相談しましたが、同じ答えでした。以前、近所の方がドアをしゃれたデザインの物に変更しようとしたら、共用部分なので、ダメだと言われました。鍵もドアの一部なので、共用部分だと思います。なぜ、私が取替費用を負担しなければならないのでしょうか？●● ●●回答とアドバイス突然のアクシデントで大変でしたね。無事に鍵の交換ができたことが救いでしょうか。さて、結論は「区分所有者の負担になります」です。まず、玄関ドアは確かに共用部分です。ですから、自宅の玄関ドアを勝手に変更できません。ところが、鍵は専有部分です。もし、共用部分だとすると、管理上の問題が出てきます。すべての住居の鍵を誰かが管理しなければならないからです。また、最近はピッキングなどの危険もあります。安全のために鍵を取り替える時、とても面倒になります。（売却の時もかなり面倒です）これらのことから、鍵は専有部分であり、個人の考えで変更、交換ができるようにした方がマンション、個人共に都合が良いということがわかります。マンションには他にも専有部分か、共用部分か、判断に迷う場所がいくつかあります。例えば、バルコニーは確かに自宅の一部と考えたくなります。しかし、避難経路になることを考えると、共用部分だと理解できます。考える方向としては、その設備の機能や目的、使い方、管理などを検討すると、わかることが多いと思います。微妙な時は、規約を確認した上で、理事会に相談して下さい。もちろん、先に規約を確認して下さい。規約に書かれていれば確実です。参考までに書きますと、私の知るマンションでは、窓の鍵の部分も専有部分としました。やはり交換や補助錠をつけることを意識した規約変更でした。また、別のマンションでは、広報誌を発行し、住民の了解を得て、サムターン回し防止金具を取り付けました。費用は管理費の予備費でまかないました。総会まで待っていられないと判断したわけです。数件から、多少の疑問は出ましたが、結果的に被害を防止できました。これらのケースは、理事会のすばやい判断がマンション全体をしあわせにしています。また、このような対応は目に見えない資産価値を作り出します。多くのマンションでこのような対応ができるようになることを願っています。理事の皆さんに大きな負担がかかっている無関心層が多過ぎる気軽に相談できる専門家を探している。そんなマンション管理のお悩みはこちらへ。マンション管理相談受付中（無料） ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2010年09月08日
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再び紹介したい相談事例 その５
●● ●●ご相談理事長をしています。私のマンションは、４７戸です。理事は監事を含めて６人です。仕事を手分けしてもかなり負担になります。というのも、わからないことばかりなので、調べるのに時間がかかるのです。しかし、単純に人数を増やすのも住民から苦情が出そうです。今の人数を集めるのも大変な状況なのです。何か良い方法はないでしょうか？●● ●●回答とアドバイス理事のみなさんに過分な負担がかかっているようですね。しかし、珍しいことではありません。多くのマンションが同じことを悩んでいると思います。さて、解決方法ですが、よくある回答とはちょっと違います。実際に私が見たマンションを参考に検討中のことを書きます。まず、一部の方々に過分な負担がかかり、内容も難しく見える。マンション管理の現状は、こんなイメージです。なぜ、こうなるかと言えば、管理のひとつひとつを知らないことが原因なのです。そして、なぜ、知らないかと言えば知る機会がないからです。マンション管理は、決して難しいことではありません。本来の形を作れたら、住民同士が協力し、マンションをよりよくしていかれるのです。そのようにならないのは、最初から、多くの人が逃げ腰だからです。思い切って、正面から向かってしまえば、当初、思ったよりずっとやれることは見つかります。また、自分自身の生活にも大きなプラスになります。私の提案はひとつは、２年任期にして、毎年半分ずつ交代する。そして、ひとつの担当に１年目と２年目の理事を配置して先輩が後輩に教えるパターンにする。こうすれば、わからないから調べる、というパターンからかなり解放されます。同じ仕事をするのでも手間や不安がなければ印象も気分もずっと違います。さらに、様々なノウハウが蓄積されますから、益々効率が上がるはずです。ふたつめは、理事や委員会の人数を大幅に増やしてしまうことです。こうすると、ちょくちょく役員や委員会の順番がきます。そうすれば、慣れてしまうので、負担に感じなくなります。また、仕事も分散されるので、意外と楽です。さらに、ほとんどの方がドンドン実際に仕事を経験しますから、自然と管理に関心を持ち、議事録や広報誌を見るだけでマンションがどのように進んでいるかわかります。私が見たマンションでは、３０戸余りで役員が９名でした。単純に計算すると、４年に１度は役員になります。ここのマンションは特別だったと思いますが、問題を未然に防ぐ形ができつつありました。そうなると、問題を長時間かけて議論する必要も減ります。理事会を毎月やっていましたが、２ヶ月に１度でも充分やれそうな印象でした。それでも毎月集まります。結局は、その方がみんなも楽なのです。問題は小さなうちに対策をすれば解決が早いのです。ここまでなるのは大変ですが、その気持ちがあれば、現状を打破できると思います。駐車場の使用細則を守らない住民がいるバルコニーでタバコを吸う住民がいる修繕積立金が不足している小規模マンションでも相談できる専門家を探している。そんなマンション管理のお悩みはこちらへ。マンション管理相談受付中（無料） ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2010年09月07日
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メルマガ「解決！マンショントラブル駆け込み寺」バックナンバー紹介 その306
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2010年09月03日
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ありがとう、だいすきっ！！（退院後の検査）
妻が退院後の検査に行きました。どうやら、比較的、順調な回復を続けているようです。本人も、体調は少しずつ良くなっている、と言います。薬を止めることで、発生する副作用があるということなので、そこが今後の大きな関門になりそうです。また、その後も定期的な検査が必要だと言われています。なかなか、以前のように戻るのは難しいようですから、必要な事柄をクリアしながら、慎重に日々を過ごすことが重要になりそうです。
2010年09月02日
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再び紹介したい相談事例 その４
●● ●●ご相談理事長をしています。そろそろ管理会社との契約更新時期です。同一条件での更新をしたいと管理会社から言われています。特別な不便や不満はないのですが、そのまま更新してよいものでしょうか？気をつけるべきこともよくわかりません。いくつかヒントになるポイントを教えて下さい。●● ●●回答とアドバイス契約更新は条件を考え直す大切なきっかけになります。契約内容と委託金額がきちんと見合ったものになっているかどうかをチェックしてから更新する必要があります。実は、この時期に考えるのでは本当は遅いと思います。なぜなら、急に考えてみても気づかないことが多いからです。だいたい、管理会社は厳しくチェックされることを嫌いますから、普段はなるべくその話題を避けているでしょう。やはり、契約内容はひとつひとつ考えるべきです。その元になるのは現在の業務の状況です。よく検討してみると、やっていないのに委託費を払っていたり、委託していないのにやっていたりすることもあります。あやふやな契約ではきちんと業務を遂行することはできにくくなります。基本的には、お金の流れが透明であるか。仕事量と委託費が見合っているか。解約方法が管理組合に不利な条件になっていないか。管理費などの滞納にきちんと対応してくれるか。と、これくらいは検討して下さい。忘れないで欲しいのですが、管理会社は管理組合で委託して仕事をしている、ということです。うっかりすると管理会社に主導権を持たれている事があります。それではとても金額に見合う仕事をしてもらうことはムリです。管理会社の中には相手をみて、それなりの仕事をする会社があります。悲しいことですが、事実です。「ここのマンションは油断できないぞ」と思わせていないとダメです。しかし、まだまだ管理会社からみて、「これくらいで大丈夫だろう」と思われている管理組合は多いです。みなさんのマンションは大丈夫ですか？マナー違反に関する問題があるゴミの分別をしない住民がいる安心価格で相談できる専門家を探している。そんなマンション管理のお悩みはこちらへ。マンション管理相談受付中（無料） ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2010年09月01日
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