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2010年12月の記事
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相田みつをさんとタイガーマスク
「伊達直人」という名前をご存知でしょうか？かつての名作アニメ「タイガーマスク」の普段の名前です。タイガーマスクは、ファイトマネーの一部を施設に寄付していました。今月25日、群馬県の児童相談所にランドセル10個が届き、差出人の欄には「伊達直人」と書かれていました。そして「子供達のために使って下さい」というメッセージが添えられていました。本名ではないのでしょうが、その優しい気持ちは「伊達直人」そのものです。そして、子どもたちは、その気持ちに応えてくれることでしょう。詳細はこちら。 この記事を読んでいて、こんな言葉を思い出しました。奪い合えば足らぬ。分けあえば余る。（相田みつをさんの言葉です。）詳細はこちら。
2010年12月28日
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再び紹介したい相談事例 その39
●● ●●ご相談理事長です。管理組合の強化と将来を考えて、理事の任期を２年にしたいと思っています。しかし、その内容を記載した理事会議事録に、多くの住民から反発があり、困難が予想されます。何とか、理事の任期延長を実現したいのですが、どのようにしたら良いのでしょうか？●●●●回答とアドバイス理事長のお仕事、お疲れ様です。さて、理事の任期延長は、とても良いことです。問題は住民の理解が得られないということです。ご自身も理事の仕事以外では住民なのですから、悩まれるお気持ちはとてもよくわかります。ところで、理事の任期を１年から２年にする、また、毎年の半数改選にする、ということが、なぜ、有効なのでしょうか？管理組合の弱点のひとつは継続しない、という点にあります。つまり、輪番制で毎年、全員が交代するので、経過や事情を良く知らない人たちで、運営されてしまうわけです。これでは、築年数を経ても、ノウハウが蓄積しません。そこで、２年任期の毎年半数改選にすることの意味が出てくるわけです。そして、副産物ですが、新たに理事になる人の負担を軽減することもできます。最初の１年間は、研修に近い形になるので、気持ちが楽です。本題の件ですが、どのようにしたら理事の任期を２年にすることを理解してもらえるでしょうか。大切なのは、コミュニケーションです。繰り返して住民に伝えることです。広報誌、アンケート、意見交換会などを使って、重要性を伝えましょう。また、広報活動の中で、様々な意見が見えてくるはずです。これがとても大切です。対話が生まれ、無関心から脱出できる可能性が出てきます。自分の住んでいるマンションのことですから、気になり始めると、活動に参加をするようになるでしょう。広報と対話によって、現状を打破し、新たなステージに進むことができると思います。理事の皆さんに大きな負担を軽減したい無関心層を減らし、管理全般を改善したい気軽に相談できる専門家を探しているそんなマンション管理のご希望を叶えたい方はこちらへ。マンション管理相談受付中（無料） ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2010年12月27日
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再び紹介したい相談事例 その38
●● ●●ご相談理事長です。先日、ゴミ出しのルールを変更するために臨時総会を開きました。ところが、猛烈な反対にあってしまい、否決されてしまいました。ゴミ集積場の散乱やマナーの悪さを改善するための変更だったので、とてもショックを受けました。理事会での話し合いを議事録で知らせていますし、臨時総会の議案書も２週間以上前に配布しましたから、手続きも正しくできたはずです。どうしたらよいでしょうか？●●●●回答とアドバイス理事長のお仕事、お疲れ様です。そして、せっかくのご苦労が否決という結果になってしまい、とても残念です。さて、理事会と一般の区分所有者のコミュニケーションが不足していたのだと思います。理事会側としては、きちんと話し合い、議事録で知らせ、臨時総会の手続きもしっかり整えた、と考えているわけです。しかし、一般の区分所有者は、理事会の議事録を毎回詳しく読むとは限りません。したがって、臨時総会の議案を読んでビックリした可能性があります。そして、ゴミ集積場の現状やルール変更の必要性などを考える前に反対してしまったのではないでしょうか。また、ルール変更の意味や改善点を理解できなかったかもしれません。これらを考慮し、議事録の他にも案内や説明文を作成し、充分に広報すれば、うまくいくと思います。もちろん、それでも不安がある場合には意見交換会や説明会などを開き、あらかじめ相当数の合意を得るようにしましょう。駐車場の使用細則をみんなに守ってもらいたいバルコニー喫煙の問題を改善したい修繕積立金不足を解消したい小規模マンションでも相談できる専門家を探しているそんなマンション管理のご希望を叶えたい方はこちらへ。マンション管理相談受付中（無料） ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2010年12月24日
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再び紹介したい相談事例 その37
●● ●●ご相談新米理事長です。先日、定期総会が終了し、その後の理事会で理事長になりました。前期の理事長は、未経験で理事長になり、少々混乱した総会でした。私も初めて理事長になりました。早すぎる心配ですが、来年の総会が気になってしかたありません。どのような準備をしておけばよいのでしょうか？●●●●回答とアドバイス理事長のお仕事、お疲れ様です。さて、定期総会の準備に早すぎるということはありません。むしろ、今から考えるのは大切なことです。おそらくは、毎年、理事が全員入れ替わる体制だと思います。そんな時、理事会の議事録とあわせて、総会の議題、議事録は大切な資料になります。したがって、直前に急いで作り上げるよりも、最初から定期総会を意識して毎月の理事会や業務を遂行することはとても有効です。管理組合の運営は継続するものですから、就任当初から次期や将来を考えて、必要な課題に取り組み、1年では解決できないなら、次期にしっかり引き継ぐことが大切です。そもそも、毎年、定期総会を開くのは、きちんと管理をするためです。管理組合の状況や課題を明らかにし、次期の業務遂行に役立てることができれば、資産価値や快適性を高めることができます。つまり、総会の準備に必要なのは形式ではない、ということです。形式にこだわると、肝心なことが伝わりません。もちろん、いつまでに、何を、どのように、準備するかは管理規約を見れば、明記されていますし、管理会社に相談すれば、大筋の準備をサポートしてくれるでしょう。しかし、それでクリアできるのは、表面上のことだけです。総会が区分所有者全体の意思を決定する場であり、その判断材料が議題であるのです。どうぞ、本質的に大切なことを強く意識して来年に向けて前進して下さい。マナー違反に関する問題を改善したいゴミの分別を徹底したい安心価格で相談できる専門家を探しているそんなマンション管理のご希望を叶えたい方はこちらへ。マンション管理相談受付中（無料） ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2010年12月22日
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ありがとう、だいすきっ！！（ピアノの発表会）
先日、長女（10歳）のピアノの発表会がありました。ひとりで1曲弾きました。途中、間違えた箇所もありましたが、一生懸命に弾いていました。少し間を空けて、上級生と一緒に弾きました。さいわい、私が気づくようなミスはありませんでした。どちらも、私が思っていたより、ずっと上手に弾けました。知らないうちに、ずいぶん上達したものです。長女の出番が終わってから、中学生から大学生まで、幅広く登場しました。中には、ピアノ教室の卒業生で、音楽大学に進んだ方もいました。また、お父さんがバイオリン、娘さんとお母さんがピアノを演奏してくれたご家族もありました。最後に、記念撮影がありました。長女は、とてもきれいな立ち姿でした。いつの間にか、すらっとした体形になっていますし、背筋も良く伸びています。ちょっぴり女らしくなったような気がしました。父親としては、成長した姿をとてもうれしく思いました。ありがとー！！
2010年12月21日
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再び紹介したい相談事例 その36
●● ●●ご相談区分所有者です。上階の方が我が家の屋上部分にエアコンの室外機を置いています。（ベランダはなく、わずかなデッドスペースがあります。）理由はわかりませんが、ひどい騒音と振動に悩まされています。理事会に確認しましたら、初めて知った、と言われました。昼間だけでなく、夜中までうるさくて困っています。どうしたらよいのでしょうか？●●●●回答とアドバイス騒音問題は事例ごとに個別の事情があり、難しいものです。整理しながら、考えて見ましょう。お悩みは騒音と振動です。そして、原因は適正ではない室外機の設置方法です。まず、いくらデッドスペースであっても、共用部分に室外機を許可なく置いてはいけません。ベランダやバルコニーなら、専用使用権がありますし、室外機を置くスペースとして認めている管理規約も多いでしょうから、問題にはなりにくいと思います。しかし、今回のケースでは、それは当てはまりません。また、不適正な使用方法で、騒音や振動で迷惑をかけています。これは、共同の利益に反する行為、に当たると考えられます。製品に問題がなく、室外機を使えば当然発生する騒音や振動であるなら、仕方ないと考えるケースもありますが、何らかの不良で騒音も振動も大きくなっているようですから、その点でも問題を感じます。これらのことから、上階の室外機は撤去や移動をすべき、という判断ができます。その交渉については、理事会にお願いしましょう。個人同士では、望ましい方向に話を進め切れないかもしれませんし、ご近所の雰囲気からしても、よろしくないと思います。騒音問題を減らしたいペットに関する問題を改善したい気軽に相談できる専門家を探しているそんなマンション管理のご希望を叶えたい方はこちらへ。マンション管理相談受付中（無料） ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2010年12月20日
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メルマガ「解決！マンショントラブル駆け込み寺」バックナンバー紹介 その319
〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓＝＝＝解決！マンショントラブル駆け込み寺＝＝＝＝＝－－－－－－－－－－第319号（2010年10月30日号）－－－－－－－－－毎週土曜日配信（創刊2004年8月）無料相談受付中 http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/13000ご相談者様の声 http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/13001〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊こんにちは。 ベルモンドＪＦＫです。「解決！マンショントラブル駆け込み寺」をご覧くださってありがとうございます。マンション管理のご相談事例をご紹介しながら、管理全般を改善するヒントをご提供しています。皆様に活用して頂ければ嬉しく、さいわいに思います。＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓●覚えていますか？（バックナンバーより）協力的な雰囲気や体制を作るには？詳細はこちら。http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/diary/200909080000/ 〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓┏━━━━━━┓ ●ご相談┗━━━━━━┛区分所有者です。ペット飼育が許されていますが、しつけの不足などから、クレームになることが多いため、2年前、ペットクラブが設立されました。年会費1万円、クラブ費用（月額）1,500円です。私も小型犬を飼育していて、上記の費用を支払っています。この中には、しつけ向上を目的とする、いくつかの訓練が含まれており、管理組合が主催することになっています。しかし、現在まで、1度も訓練は実施されていません。そして、年会費やクラブ費用を使うことがなく、すでに150万円が積み立てられたままになっています。このままでは、支払った費用がムダになるような気がします。どうしたら良いでしょうか？＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊┏━━━━━━━━━━━┓ ●回答とアドバイス┗━━━━━━━━━━━┛ペットは一緒に過ごす時間が長くなると、家族の一員だと感じる方も多いようですね。それだけに、ペットに関する問題では難しさが高まりやすいようです。さて、今回のご相談のポイントは、費用の有効活用にあります。まずは、管理組合に質問をしましょう。例えば、当初の予定では、しつけの訓練をするはずだが、2年を経過しても、1度も実施されていないのは、なぜか？今後の訓練実施予定は、どのようになっているか？予定がないなら、不要になった費用を返還する考えがあるか？などが考えられます。そして、予定があるなら、計画と必要な費用を比べ、妥当かどうかを調べましょう。ないのであれば、詳しい事情を確認し、今後の対応を考えましょう。また、管理組合には、何かの事情があるのかもしれません。そうであれば、詳しく確認し、整理しましょう。おそらく、これらの情報を全区分所有者に知らせれば、様々な意見が出てくると思います。そして、皆さんで話し合い、より良い結論を導き出して下さい。＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊●マンション管理適正化法へのコメントhttp://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/2005 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊【編集後記】このような場面においては、確認が最も重要になります。冷静に、ひとつずつ確認しましょう。感情的になると、相手を責めてしまいます。責められた相手が冷静さを失うと、話し合いの価値はなくなり、ケンカのようになってしまいます。それは、全員が損失を被ることを意味します。冷静に確認し、考えるための材料を揃え、現時点で可能な最善策を見つけるよう、強く意識しましょう。＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊●区分所有法へのコメントhttp://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/2008 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊【ひとり言】先週のカゼが抜け切りません。治ったように感じた翌日から、セキが出始めました。若いころに比べ、カゼをひく回数が増え、回復が遅くなりました。食生活や運動など、生活習慣をさらに見直そうと思っています。＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊●標準管理規約へのコメントhttp://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/5001 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ご意見・ご感想・ご要望 http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/mailboxform/ 無料相談はこちらからどうぞ。（秘密厳守）http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/13000 ※このメールマガジンはあくまでも参考意見であります。法的根拠を保証するものではありません。何らかの損害を被られても一切の責任は負えません。□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□☆今回も最後までお読み頂き、誠にありがとうございます。☆□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□タイトル－－－ 解決！マンショントラブル駆け込み寺発行者－－－－ マンション管理士 ベルモンドＪＦＫ発行周期－－－ 毎週土曜日＆時々増刊号バックナンバー http://backno.mag2.com/reader/Back?id=0000137637 発行者Webサイト http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo ※おかげさまで380,000アクセス達成！！ まぐまぐＩＤ 0000137637読者の本棚への投稿はこちらからできます。よろしくお願い致します。専用投稿フォーム http://www.mag2.com/wmag/osusume/toukou.html 書き方のサンプル http://www.mag2.com/wmag/hondana/ 配信中止（まぐまぐ） http://www.mag2.com/m/0000137637.htm （ご購読、ありがとうございました。）本文章の内容は、無断で転写・複写・コピーを固くお断り致します。□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□毎年実施の雑排水管清掃をスムーズに進めたい管理費の滞納を減らしたい小規模マンションでも相談できる専門家を探しているそんなマンション管理のご希望を叶えたい方はこちらへ。マンション管理相談受付中（無料） ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2010年12月17日
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再び紹介したい相談事例 その35
●● ●●ご相談３ヶ月前に中古（築１５年）のマンションを購入しました。購入してから駐車場を申し込みましたら、解約待ちの状況でした。大規模（４００戸）ですが、解約待ちが多く、２年近く待つようです。疑問に思うのは、なぜ、毎年、抽選をしないのか？ということです。新入りなので、理事会に直接質問するのは気が引けてしまいました。よろしくお願い致します。●●●●回答とアドバイス入居から３ヶ月、新生活には慣れたでしょうか。駐車場はマンションの資金繰りに大きな戦力ですが、一方、管理運営でのトラブルも多い存在です。ご相談と同様の疑問はよくあるケースです。基本的には、おっしゃることに間違いはありません。マンションの敷地は、みんなで公平に使えるべきです。したがって、毎年抽選し、はずれたら外部の駐車場を探すようにすることで公平性を保てるでしょう。ただし、問題も発生します。毎年、バラバラの人が抽選ではずれるわけですから、その都度、近隣の駐車場探しが激化する恐れがあります。中には、はずれた時に備えて二重に駐車場を確保してしまう人もでてくるかもしれません。（実際の話です）毎年、マンション内で混乱が発生してしまうのは、よろしくありません。また、理事会の業務も増えてしまいます。このような状況を踏まえると、解約のたびに新規の方と契約する方法に利点があることを理解できます。慣れた場所を使うことは事故防止につながりますし、使用車両の確認もやりやすくなります。（変更車両をチェックするのはとても大変です）解決のポイントは、料金設定です。近隣駐車場よりも少し高めの料金にすると、解約待ちを減らし、修繕積立金への貢献度も高まります。おそらく、週末だけの利用者は、安さを考え、近隣駐車場を使い、通勤利用者は利便性重視で、若干高額でも敷地内を使うでしょう。目安は、解約待ちがほとんどなくなる、くらいだろうと思っています。もちろん、大変であっても公平性を重視する、と区分所有者のみなさんが考えるなら、毎年抽選をしましょう。大切なのは、みなさんがどのように考えるか、でありますから、充分に話し合うことです。そして、相当数の合意を得て運営を進めることです。大規模修繕工事の準備を進めたい管理費が高いので、詳細を検討し、適正な金額にしたい安心価格で相談できる専門家を探しているそんなマンション管理のご希望を叶えたい方はこちらへ。マンション管理相談受付中（無料） ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2010年12月15日
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再び紹介したい相談事例 その34
●● ●●ご相談区分所有者です。３年前に、自分で経営する会社名義で中古マンションの一室を購入しました。（実質的には個人でやっていて、住居兼事務所として使用しています。）昨年、総会で管理費と修繕積立金について規約を改正し、その負担割合を変更する議題が出ました。法人区分所有者と個人区分所有者の負担割合を変え、法人の負担を高める、という内容でした。議題については、当日までほとんど説明がなく、突然の知らせに驚きました。さいわい、他にも数名の個人事業者が出席しており、決議は延期されました。納得できる理由もないのに、ちょっとひど過ぎるように思います。次の総会で、同様の議題が決議されたら、従うしかないのでしょうか？●●●●回答とアドバイス突然の議題に驚かれた気持ちはとてもよくわかります。さて、非常に微妙な部分を含む相談です。個別の事情により、判断が異なることが予想されますので、ひとつの見解として回答します。区分所有法第１９条によれば、基本的には共用部分の持分に応じて管理費等を負担することになっています。（今回は、区分所有法どおりの規定が規約にあると推定します。）また、第３０、３１条によれば、規約の設定、変更、廃止は事情を総合的に考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならないなどとされています。（詳細はこちら。http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/2006 ）また、相談の文面から、納得できる理由もない、ようですから、変更における合理性はほぼない上に、区分所有法にふれてしまう恐れを考えると、仮に、現状のまま、決議をしても無効になると思われます。いずれにしましても、肝心なことは、総会前に大きな影響のある議題について、きちんと話し合うことが必要だ、ということです。管理組合の財政的な理由で管理費等を値上げしたいなら、みなさんで工夫と努力を重ねることが先決です。法人区分所有者が理事にならないなどの理由があるなら、その本質的な解決が優先します。お金でケリをつけたくなるご時勢ですが、結論を急ぐことなく、話し合うことでより良い管理運営が実現するはずです。管理会社と対等に交渉したい管理規約の改正をしたいので、検討する時間や人材を確保したい気軽に相談できる専門家を探しているそんなマンション管理のご希望を叶えたい方はこちらへ。マンション管理相談受付中（無料） ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2010年12月14日
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再び紹介したい相談事例 その33
●● ●●ご相談区分所有者です。新築時より５年間、住んでいます。先日、駐車場の使用細則を変更する議案が総会の案内と一緒に届きました。今までは、同じ人がずっと同じ場所を使ってきました。しかし、それでは、不公平だということになり、毎年抽選をすることに変更しよう、という議案が出されます。途中入居の方や当初の抽選ではずれた人からの要望に応えたようです。（全戸の半数しか駐車スペースがありません。）一方、これまで使ってきた人たちは、既得権を主張しています。どちらの主張が正しいのでしょうか？●●●●回答とアドバイス総会が迫っているということなので、ご心配だと思います。結論は、原則的には定期的な抽選が正しいが、実務的には同じ使用者が継続的に使用しても、許容範囲と思われる、となります。はっきりしなくて、申し訳ありませんが、片方が完全に間違いとは言い切れません。確かに毎年の抽選は公平性を思えば正しいと感じます。しかし、毎年抽選となれば、毎年、バラバラにはずれの人が出る、ということにもなります。近隣の駐車場を常に探し続けるような状況も考えられます。そのような手間や不便を考えると、実務的には、ずっと同じ場所を使う、というのも選択肢になるだろう、と考えられます。最終的には、区分所有者全員でご検討の上、意思決定することになります。そして、もっと重要なことがあります。ご相談を聞いた限りでは、事前の意見交換が不足していると思います。駐車場は、マンションの大きな役割を果たすものです。その使用方法に変更を加えようとする場合、いきなり総会議案にするのは好ましくありません。あらかじめ、理事会で検討する、あるいは、専門委員会を設置して、充分に話し合いましょう。必要であれば、意見交換会やアンケートを活用します。ある程度、意見が集約され、相当数の合意が得られてから総会に議案を提出します。このような手続きや進め方をすれば、総会で混乱する心配がありません。総会で議論が白熱し過ぎたら、ご提案して見て下さい。理事会や総会の出席率を高めたい理事会の時間を短縮したい小規模マンションでも相談できる専門家を探しているそんなマンション管理のご希望を叶えたい方はこちらへ。マンション管理相談受付中（無料） ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2010年12月13日
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メルマガ「解決！マンショントラブル駆け込み寺」バックナンバー紹介 その318
〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓＝＝＝解決！マンショントラブル駆け込み寺＝＝＝＝＝－－－－－－－－－－第318号（2010年10月23日号）－－－－－－－－毎週土曜日配信（創刊2004年8月）無料相談受付中 http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/13000ご相談者様の声 http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/13001〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊こんにちは。 ベルモンドＪＦＫです。「解決！マンショントラブル駆け込み寺」をご覧くださってありがとうございます。マンション管理のご相談事例をご紹介しながら、管理全般を改善するヒントをご提供しています。皆様に活用して頂ければ嬉しく、さいわいに思います。＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓●覚えていますか？（バックナンバーより）監事は、会計だけではなく、業務も監査しなければならないのか？詳細はこちら。http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/diary/200908280000/ 〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓┏━━━━━━┓ ●ご相談┗━━━━━━┛区分所有者から部屋を借りて住んでいます。事前の説明等で行き違いがあり、入居後にペット禁止だと知りました。他のペット飼育者を含め、苦情が続いたため、管理規約にペット禁止の条項を加えることになり、近々、臨時総会が開かれます。私は区分所有者ではないので、総会の議決権がありません。しかし、せめて、これまでの経緯を伝え、少しでも事情を知って欲しいと思っています。私が総会に参加し、発言することはできないのでしょうか？＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊┏━━━━━━━━━━━┓ ●回答とアドバイス┗━━━━━━━━━━━┛入居早々から、トラブルに遭ってしまい、お困りのことと思います。さて、結論から申し上げると、ご相談者様が総会に出席し、発言することは可能です。というのは、以下の規定があるからです。区分所有法より抜粋（占有者の意見陳述権）第44条区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合には、集会に出席して意見を述べることができる。つまり、きちんと手続きを経て、部屋を借りていれば、今回のように利害関係のある場合に意見を述べることができるわけです。もっとも、意見を述べたとしても、管理規約にペット禁止条項を明記することを止められるわけではありません。したがって、トラブルを根本的に解決できるとは限らないわけです。ご相談者様としては、トラブルの原因になった相手（不動産業者や区分所有者）などと、よく話し合い、対応を考える必要があるでしょう。＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊●マンション管理適正化法へのコメントhttp://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/2005 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊【編集後記】ペットの問題は、生き物が関わるため、難しい点が多くあります。また、賃借人は、区分所有者と異なる点があるため、わかりにくくなりがちです。さらに、これまでは、ペット禁止条項を作りやすい印象がありましたが、ペット飼育が増え続けていますから、今後は、全体的な流れに変化が生じる可能性もあると考えています。＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊●区分所有法へのコメントhttp://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/2008 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊【ひとり言】かぜをひいてしまいました。昨年も同じ時期にかぜをひきました。昨年は、高熱が出て、新型インフルエンザを心配しました。今年は、熱は出ていません。早く治したいと思っています。＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊●標準管理規約へのコメントhttp://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/5001 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ご意見・ご感想・ご要望 http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/mailboxform/ 無料相談はこちらからどうぞ。（秘密厳守）http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/13000 ※このメールマガジンはあくまでも参考意見であります。法的根拠を保証するものではありません。何らかの損害を被られても一切の責任は負えません。□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□☆今回も最後までお読み頂き、誠にありがとうございます。☆□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□タイトル－－－ 解決！マンショントラブル駆け込み寺発行者－－－－ マンション管理士 ベルモンドＪＦＫ発行周期－－－ 毎週土曜日＆時々増刊号バックナンバー http://backno.mag2.com/reader/Back?id=0000137637 発行者Webサイト http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo ※おかげさまで380,000アクセス達成！！ まぐまぐＩＤ 0000137637読者の本棚への投稿はこちらからできます。よろしくお願い致します。専用投稿フォーム http://www.mag2.com/wmag/osusume/toukou.html 書き方のサンプル http://www.mag2.com/wmag/hondana/ 配信中止（まぐまぐ） http://www.mag2.com/m/0000137637.htm （ご購読、ありがとうございました。）本文章の内容は、無断で転写・複写・コピーを固くお断り致します。□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□理事会や総会の出席率を高めたい理事会の時間を短縮したい小規模マンションでも相談できる専門家を探しているそんなマンション管理のご希望を叶えたい方はこちらへ。マンション管理相談受付中（無料） ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2010年12月10日
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再び紹介したい相談事例 その32
●● ●●ご相談理事長です。分譲当時から同じ管理会社に業務を委託しています。理事数名から、仕事が遅い、きちんとしていない、などと言われています。私も同様に感じることがあります。何度か、注意を促しましたが、反応は良くありません。何か良い方法はないでしょうか？●●●●回答とアドバイス理事長のお仕事、お疲れ様です。さて、管理会社の業務遂行が適正でないのは、困りものです。とりあえず、担当者だけでなく、支店や営業所の責任者にも文書で注意をしてみてはいかがでしょうか？また、契約書を良く見直すことも重要です。やってくれない、と思っていたことが業務の範疇を超えていた、となれば、話が変わってきます。それらを確認、実行してみても、効果がなければ、契約期間を見直すことが考えられます。通常、定期総会終了と同時に契約を更新するパターンが多いのですが、これだと、契約しないと翌日から住民が困ってしまいます。これは、契約更新を定期総会終了から３ヵ月後くらいに変更することで改善できます。管理会社に管理組合の意思をはっきり表示できるからです。現行の管理会社に不満があると、管理会社の変更を考えがちですが、実情を知らない業者に変更するのは、リスクを伴います。できれば、今の管理会社にきちんと仕事をしてもらうことを考えることが良いと思っています。もちろん、手を尽くしても、ダメであれば、変更もやむなし、です。理事の引き受け手を増やしたい専門委員会をスムーズに立ち上げ、うまく運営したい安心価格で相談できる専門家を探しているそんなマンション管理のご希望を叶えたい方はこちらへ。マンション管理相談受付中（無料） ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2010年12月09日
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再び紹介したい相談事例 その31
●● ●●ご相談理事長です。ルールを守らない特定の住民がいます。注意をしたいのですが、同じ住民ですし、子供が同じ幼稚園に通っています。そのために、少々、言いづらく困っています。どうしたら良いでしょうか？●●●●回答とアドバイス理事長のお仕事、お疲れ様です。同じマンション内の方に注意をするのは、気分的良いものではありません。しかし、言わずに、そのままにしてしまうのも、今後のことを考えると、良くありません。管理会社から伝えてもらうのも一策ですが、そこで解決しないとちょっとやっかいです。私の提案は、ルール違反に対するマニュアルを作る、です。言いづらいのは、理事長や理事会の判断で、知り合いのルール違反を注意しなければならないからです。マニュアルがあって、それに従わないと、理事長である自分もルール上、まずいことになるので仕方ないのです、というスタンスならかなり気分が違ってきます。マニュアルの作り方は、規約改正などと同じ方法で良いと思います。まず、理事会で原案を作成し、アンケートや意見交換会を実施します。さらに、説明会なども実施して、相当数の合意を得てから議案化し、総会決議をとる、という手順です。注意するのは、ルール違反全般に使えるマニュアルにすることです。また、作成時の理由は、正直に、住民同士で争いにならないため、あるいは、注意する理事会の精神的な負担を軽減するためですと、説明すれば良いと思います。駐車場の使用細則をみんなに守ってもらいたいバルコニー喫煙の問題を改善したい修繕積立金不足を解消したい小規模マンションでも相談できる専門家を探しているそんなマンション管理のご希望を叶えたい方はこちらへ。マンション管理相談受付中（無料） ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2010年12月07日
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メルマガ「解決！マンショントラブル駆け込み寺」バックナンバー紹介 その317
〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓＝＝＝解決！マンショントラブル駆け込み寺＝＝＝＝＝－－－－－－－－－－第317号（2010年10月16日号）－－－－－－－－－毎週土曜日配信（創刊2004年8月）無料相談受付中 http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/13000ご相談者様の声 http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/13001〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊こんにちは。 ベルモンドＪＦＫです。「解決！マンショントラブル駆け込み寺」をご覧くださってありがとうございます。マンション管理のご相談事例をご紹介しながら、管理全般を改善するヒントをご提供しています。皆様に活用して頂ければ嬉しく、さいわいに思います。＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓●覚えていますか？（バックナンバーより）総会の緊急動議を認める規約の時、議案にない規約改正も可能か？詳細はこちら。http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/diary/200908210000/ 〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓┏━━━━━━┓ ●ご相談┗━━━━━━┛理事長です。理事会が定数不足で成立しないことが、たびたびあります。課題があるので、出席した理事で検討し、次の理事会で決議してから、実施することにしています。検討内容の記録を残したいのですが、管理会社は理事会ではないから、議事録作成の必要はない、と言います。本当に必要ないのでしょうか？＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊┏━━━━━━━━━━━┓ ●回答とアドバイス┗━━━━━━━━━━━┛理事長のお仕事、お疲れ様です。ご希望に沿わない対応に不安を感じていることと思います。さて、理事会には定数が存在します。標準管理規約に沿っていれば、（理事会の会議及び議事）第５３条 理事会の会議は、理事の半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席理事の過半数で決する。ということになっているはずです。そして、定数に足りない時は、理事会を開くことができません。つまり、話し合いはできますが、決議はできないことになります。管理会社は、理事会ではないから、議事録の作成は不要だとしています。しかし、実際には、検討内容が次回の決議に影響しますから、記録を残す必要があると言えます。したがって、理事会が不成立だったことを含め、検討内容を議事録にまとめておくことが重要になります。気になるのは、管理会社との契約内容です。あくまでも、推測ですが、契約内容からはずれるために、管理会社が議事録が不要だと主張した可能性があります。ひらたくいうと、理事会議事録作成は、契約範囲であるが、理事会以外の議事録は契約範囲外であるとすると、担当者は余計な仕事をやりたくないと考えた可能性があるのです。そうであれば、「理事会、及び、それに準ずる会議の議事録作成」などとした文言を契約書に明記すれば解決するでしょう。もっと心配なのは、たびたび理事会の定数が不足していることです。無関心層や非協力的な区分所有者が多いことの重要なシグナルです。これは、いずれ大きな問題へ発展します。今のうちに、協力体制を強化するような仕組み作りが必要です。（対応策は、過去のメルマガにたくさん掲載してあります。）皆さんで、ご検討の上、早急に対策を実行しましょう。＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊●マンション管理適正化法へのコメントhttp://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/2005 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊【編集後記】今回の相談では、表面的な課題よりも大切なことが潜んでいるように感じます。根本的な原因を確認ができれば、正しい方向を見つけやすくなります。そのためには、見えている事柄をできる限り書き出し、並べ直します。そうすると、共通点や隠れた事実が浮かび上がってきます。そして、それらを皆さんで検討すれば、次のステップに進めるでしょう。＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊●区分所有法へのコメントhttp://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/2008 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊【ひとり言】先日、急用で関内に行くことになりました。用事は簡単に終わりますので、子供たちを一緒に連れて行きました。用事を終えてから、少し街を散歩しました。夜の散歩は珍しいことなので、2人とも楽しそうでした。私も夜の関内を意識しながら歩くことは少ないので、少し新鮮でした。普段と違うことがあると、新たな刺激が受けられるのだと思いました。＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊●標準管理規約へのコメントhttp://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/5001 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ご意見・ご感想・ご要望 http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/mailboxform/ 無料相談はこちらからどうぞ。（秘密厳守）http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/13000 ※このメールマガジンはあくまでも参考意見であります。法的根拠を保証するものではありません。何らかの損害を被られても一切の責任は負えません。□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□☆今回も最後までお読み頂き、誠にありがとうございます。☆□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□タイトル－－－ 解決！マンショントラブル駆け込み寺発行者－－－－ マンション管理士 ベルモンドＪＦＫ発行周期－－－ 毎週土曜日＆時々増刊号バックナンバー http://backno.mag2.com/reader/Back?id=0000137637 発行者Webサイト http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo ※おかげさまで380,000アクセス達成！！ まぐまぐＩＤ 0000137637読者の本棚への投稿はこちらからできます。よろしくお願い致します。専用投稿フォーム http://www.mag2.com/wmag/osusume/toukou.html 書き方のサンプル http://www.mag2.com/wmag/hondana/ 配信中止（まぐまぐ） http://www.mag2.com/m/0000137637.htm （ご購読、ありがとうございました。）本文章の内容は、無断で転写・複写・コピーを固くお断り致します。□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□理事の皆さんに大きな負担を軽減したい無関心層を減らし、管理全般を改善したい気軽に相談できる専門家を探しているそんなマンション管理のご希望を叶えたい方はこちらへ。マンション管理相談受付中（無料） ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2010年12月03日
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再び紹介したい相談事例 その30
●● ●●ご相談新人理事です。理事を引き受けて初めて気づいたのですが、総会決議では、過半数や４分の３以上などの賛成で、議案が可決されます。ということは、かなりの反対者がいても、いろいろなことにお金が使われたり、ルールが決まったりすることになります。みんなの住居なのに、ちょっと強引な感じがします。どのように考えたら良いのでしょうか？●●●●回答とアドバイス初めての理事のお仕事、お疲れ様です。そして、とてもよいことに気がつきました。こういったことに気づかないまま、管理運営をしてしまうと、大切な時に間違えてしまいます。以下、見解を申し上げますが、あくまでも、私の考えであり、参考意見として記します。そもそも、区分所有法ができる前から、いわゆるマンションの販売はありました。そして、当然、様々なトラブルが発生します。頼れる法律がなければ、紛糾することばかりだっただろうと容易に想像できます。その後、区分所有法ができ、改正を重ねました。現在は、普通決議と特別決議があり、過半数や４分の３などの決議規定があります。理由は、全員一致を基準にすると、ほとんどのことが決まらないからです。しかし、だからといって、少数意見を無視して良いわけではありません。ただし、議案化して、総会で激論をかわすのは、うまくありません。事前に理事会の議事録などでやっていること、考えていることなどをしっかり広報することが重要です。そして、大きな課題であれば、アンケート、意見交換会などを開きます。意見や希望を集約し、相当数の合意を得てから、議案化します。これらの手続きを踏めば、スムーズに決議できると思います。同時に、この方法であれば、理事会が無用な責任を負う必要もありません。原案は理事会であっても、確実に告知し、意見や要望を取り入れた議案になっているはずだからです。みんなのことはみんなで決める当たり前なのですが、ついうっかりするポイントです。どうぞ、ご注意下さい。マナー違反に関する問題を改善したいゴミの分別を徹底したい安心価格で相談できる専門家を探しているそんなマンション管理のご希望を叶えたい方はこちらへマンション管理相談受付中（無料） ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2010年12月02日
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再び紹介したい相談事例 その29
●● ●●ご相談理事長です。毎月の理事会議事録を読まない人がたくさんいます。総会で決議した内容を知らない人もたくさんいます。何かよい対策はないでしょうか？●●●●回答とアドバイス理事長のお仕事、お疲れ様です。さて、理事会のご苦労が報われないような状況は、とても残念です。では、どうするか。広報誌の発行が有効な場合があります。議事録は、無味乾燥な書き方になりやすく、読みづらいものです。広報誌であれば、わかりやすく書いてもかまわないので、印象が変わります。見出しをつけ、目立たせることもできます。あとは、マンションごとの事情を考えてみましょう。たとえば、高齢者が多いなら、文字を大きめにするなどの工夫だけでも読まれる率が高まると思います。子供さんが多いなら、家族向けの話題や情報を盛り込むのもひとつです。もっとも、議事録そのものを工夫する方法もあります。表現を軟らかくして、読みやすくすることも可能だと思います。そうすれば、広報誌がなくても、効果を上げられるかもしれません。広報誌の他には、理事会開催日を宣伝して、一般区分所有者の見学、参加を呼びかける方法もあります。誰かが来てくれれば、他の住民に話すこともあるでしょう。普段の話題に出てくれば、無関心層が減るかもしれません。仮に、誰も来なくても、開放された理事会をアピールできますので、それなりの意味があると思います。騒音問題を減らしたいペットに関する問題を改善したい気軽に相談できる専門家を探しているそんなマンション管理のご希望を叶えたい方はこちらへ。マンション管理相談受付中（無料） ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2010年12月01日
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