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2010年10月の記事
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メルマガ「解決！マンショントラブル駆け込み寺」バックナンバー紹介 その313
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2010年10月28日
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再び紹介したい相談事例 その21
●● ●●ご相談理事長をしています。管理会社の仕事に不満が多く、解約さえ、検討したいところです。しかし、変更したあとも、同様のことが起こらないとも限らず、迷っています。実際、どのようにしたらよいのか、困っています。●●●●回答とアドバイス理事長のお仕事、お疲れ様です。管理会社の業務のために、お困りのようですね。あまり心配はなさらないで下さい。多くの理事長が同様の悩みの中で、仕事を進めています。私が考える方向性や発想を書いてみます。現管理会社に、毎週の業務予定と実施状況を報告してもらいましょう。それから、怠慢により、実施が遅れた時は、それをペナルティにすることを約束してもらいましょう。この手続は、契約更新の時、文面を変えることで、実現できるはずです。同時に、契約期間を変更します。通常、契約期間は、総会直後に設定されています。これでは、実質的に総会で賛成決議しないと、翌日から管理委託に困ることになります。それを防ぐために、総会後３ヶ月くらいをめどにして、契約更新時期を迎えるように設定し直します。これにより、管理組合の本気度を管理会社に伝え、また、よい意味で、プレッシャーと緊張感を作ります。翌年以降、管理業務の状況を見ていき、改善されるようなら管理会社を変更しなくて済みます。それでも、ダメなら、ペナルティなどで、さらに厳しくチェックするようにします。最終的に、現管理会社との信頼関係を諦めるなら、次の管理会社を探します。（変更については長くなるので、別の機会に譲ります。）しかし、大切なのは、うるさい管理組合である、ことを管理会社にアピールし、サービスを向上させるように持って行くことです。そうすれば、手間を最小限にしつつ、成果をえることができるからです。マナー違反に関する問題があるゴミの分別をしない住民がいる安心価格で相談できる専門家を探している。そんなマンション管理のお悩みはこちらへ。マンション管理相談受付中（無料） ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2010年10月27日
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再び紹介したい相談事例 その20
●● ●●ご相談理事長です。駐車場を使用している区分所有者から、のらねこが車両にキズをつけそうなので、何とかして欲しい、と言われました。毎月、定例の理事会があるので、話し合おうと思っていました。ところが、理事会の前に、のらねこが車両にキズをつけてしまいました。被害車両の区分所有者から、理事会がきちんと対応しないからだ、とクレームが入りました。この場合、管理組合として、賠償責任はあるのでしょうか？ちなみに、駐車場は、平地に区画ごとに白線を引き、番号を書いただけの簡単なものです。●●●●回答とアドバイス理事長のお仕事、お疲れ様です。少々、やっかいな災難でした。さて、結論としては、賠償する必要はありません。理由は、平地に区画分けしただけの駐車場で、のらねこの管理まで求めるのは、管理組合に酷だからです。そもそも、猫がキズをつけた場合、その所有者が賠償責任を負います。のらねこなら、被害車両の区分所有者も保健所などに連絡し、対応できたはずです。それらをすべて、管理組合の責任にするのは、少々、ムリがあります。同時に、理事会としては、今後のトラブル防止のために、駐車場契約に際し、駐車場内のトラブルの責任を持たないことを明記する必要があると思います。また、最初に、次の理事会で話し合いますが、それでいいですね？と確認をしておくことも大切です。少し苦い経験ですが、このようなことの積み重ねがノウハウになります。ひとつひとつを大切にし、トラブル防止に役立てて下さい。騒音問題があるペットに関する問題がある気軽に相談できる専門家を探している。そんなマンション管理のお悩みはこちらへ。マンション管理相談受付中（無料） ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2010年10月26日
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メルマガ「解決！マンショントラブル駆け込み寺」バックナンバー紹介 その312
〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓＝＝＝解決！マンショントラブル駆け込み寺＝＝＝＝＝－－－－－－－－－－－第312号（2010年9月11日号）－－－－－－－－－毎週土曜日配信（創刊2004年8月）無料相談受付中 http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/13000 ご相談者様の声 http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/13001 〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊こんにちは。 ベルモンドＪＦＫです。「解決！マンショントラブル駆け込み寺」をご覧くださってありがとうございます。マンション管理のご相談事例をご紹介しながら、管理全般を改善するヒントをご提供しています。皆様に活用して頂ければ嬉しく、さいわいに思います。＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓●覚えていますか？（バックナンバーより）規約改正で、標準管理規約を参考にする際の注意事項は？詳細はこちら。http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/diary/200907200000/ 〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓┏━━━━━━┓ ●ご相談┗━━━━━━┛理事長です。大規模修繕工事の時期になっているのですが、準備が進まず、すぐには実施できそうにありません。先日、雨漏りがあり、調べてみると屋上防水が劣化しているようです。応急処置をしましたが、この費用を管理費、修繕積立金のうち、どちらから支出すればよいのか、がわかりません。アドバイスをお願いします。＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊┏━━━━━━━━━━━┓ ●回答とアドバイス┗━━━━━━━━━━━┛理事長のお仕事、お疲れ様です。また、突発事故の発生に驚かれたことでしょう。さて、この場合の支出については、標準管理規約が参考になります。標準管理規約より抜粋（管理費）第２７条管理費は、次の各号に掲げる通常の管理に要する経費に充当する。六 経常的な補修費（修繕積立金）第２８条 管理組合は、各区分所有者が納入する修繕積立金を積み立てるものとし、積み立てた修繕積立金は、次の各号に掲げる特別の管理に要する経費に充当する場合に限って取り崩すことができる。一 一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕二 不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕このように明記されています。このうち、修繕積立金の項目にある「二 不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕」というのは、火災、地震等の災害での修繕費を想定したものとされています。したがって、管理費の「六 経常的な補修費」として、処理するのが妥当と言えるでしょう。会計担当理事や監事を含め、役員の皆さんには、上記の内容を知らせることでご理解を得られると思います。また、一般の区分所有者の皆さんには、総会で質問が出るなどしたら、説明すればよいでしょう。ところで、実際に、雨漏りが発生する時期になっても、大規模修繕工事の実施が具体的になっていないことの方が心配です。準備作業を分担するなどして、なるべく早めに実施されることをお勧めします。＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊●マンション管理適正化法へのコメントhttp://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/2005 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊【編集後記】緊急的な対応では、日常の管理とは別の負担が掛かります。緊急対応が多くなると、管理全般へ悪影響を及ぼすかもしれません。それを防ぐには、計画を立てて実行することが必要です。特に、大規模修繕工事は、管理組合にとって、最重要項目のひとつです。できるだけエネルギーを集中し、準備に努めてください。＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊●区分所有法へのコメントhttp://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/2008 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊【ひとり言】先日、妻が美容院に行きました。かなり伸びた上、傷み具合も気になっていたようです。戻ってくると、すっかり短くなり、少々、別人のようでした。改めて見ると、よく似合っていますし、若くなったような印象です。気分を新たにし、治療中の病気が、さらに改善することを願っています。＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊●標準管理規約へのコメントhttp://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/5001 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ご意見・ご感想・ご要望 http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/mailboxform/ 無料相談はこちらからどうぞ。（秘密厳守）http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/13000 ※このメールマガジンはあくまでも参考意見であります。法的根拠を保証するものではありません。何らかの損害を被られても一切の責任は負えません。□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□☆今回も最後までお読み頂き、誠にありがとうございます。☆□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□タイトル－－－ 解決！マンショントラブル駆け込み寺発行者－－－－ マンション管理士 ベルモンドＪＦＫ発行周期－－－ 毎週土曜日＆時々増刊号バックナンバー http://backno.mag2.com/reader/Back?id=0000137637 発行者Webサイト http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo ※おかげさまで370,000アクセス達成！！ まぐまぐＩＤ 0000137637読者の本棚への投稿はこちらからできます。よろしくお願い致します。専用投稿フォーム http://www.mag2.com/wmag/osusume/toukou.html 書き方のサンプル http://www.mag2.com/wmag/hondana/ 配信中止（まぐまぐ） http://www.mag2.com/m/0000137637.htm （ご購読、ありがとうございました。）本文章の内容は、無断で転写・複写・コピーを固くお断り致します。□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□毎年実施の雑排水管清掃に協力してくれない住戸がある管理費の滞納がある小規模マンションでも相談できる専門家を探している。そんなマンション管理のお悩みはこちらへ。マンション管理相談受付中（無料） ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2010年10月22日
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「ご相談者様の声」を更新しました。
「ご相談者様の声」に新しい声を追加しました。このページは、相談を終了した皆様の生のご感想を掲載しています。（秘密保持のため、編集を加えています。）ご相談前の参考にされる方もいるようです。多くの皆様からのご相談をお待ちしております。 ご相談者の声 大規模修繕の準備をしたいが、進め方がわからない管理費が高いが、詳細の検討方法がわからない安心価格で相談できる専門家を探している。そんなマンション管理のお悩みはこちらへ。マンション管理相談受付中（無料） ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2010年10月21日
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再び紹介したい相談事例 その19
●● ●●ご相談築１０年のマンションに、３ヶ月前に引っ越してきました。理事長から、管理規約を頂きましたが、以前のマンションと違う規則がたくさんあります。私が入居する前の総会で決まったことなのですが、私も守らなければいけないのでしょうか？●●●●回答とアドバイスマンションの規約は、なかなかやっかいに感じることもありますね。しかし、結論は、「規約には従って下さい」です。実は、もう少し詳細の状況をうかがいまして、理由がわかりました。こちらのマンションでは、以前に何度か、トラブルがあり、予防のために管理規約を見直し、その時にかなり厳しくしたようです。区分所有法は、マンションでのトラブル防止を目的のひとつとして、作られました。今回のご相談も区分所有法 第４６条に明記されています。こちらからご確認頂けます。http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/2006 お読み頂ければ、おわかりのとおり、中古で購入した区分所有者も規約や総会の決議に従わなければなりません。考えてみれば、当たり前です。もし、あとからの入居者が、規約を守らなくてもいい、となれば、規約も総会決議も意味がなくなってしまいます。区分所有法は、それを承知で、明記してトラブルを予防しているのです。せっかくの機会ですから、区分所有法を一読されては、いかがでしょうか。そして、厳しすぎると、思われる部分については、理事会などと協議を重ねて、改正すればよいのです。最初は、大変でしょうが、それが出来た時、マンションは確実に一歩前進するのです。管理会社と対等に交渉したい。管理規約の改正をしたいが、検討する時間や人材が不足している気軽に相談できる専門家を探している。そんなマンション管理のお悩みはこちらへ。マンション管理相談受付中（無料） ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2010年10月19日
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再び紹介したい相談事例 その18
●● ●●ご相談理事長をしています。マンション内の使用細則がいくつかあります。しかし、守らない人が多くて困っています。せっかくルールがあるのに守られないと意味がありません。どうしたらよいのでしょうか。●●●●回答とアドバイス理事長のお仕事、お疲れ様です。管理規約や使用細則は守られないと効果がでませんから困りますね。管理規約や使用細則が守られないのはなぜでしょうか。理由は、ふたつ考えられます。ルール自体が知られていない、あるいは理解が不足しているルールを守ることが難しい、あるいは実行不可能になっているそして、これらを検討するには、何よりも実態調査が重要です。どのルールのどの部分が守られていないか、を知ることが大切です。それがわかれば、ふたつの理由のどちらに当てはまるか、あるいは、それぞれの事情による別の理由なのか、などを検討します。住民が知らないなら、広報を様々な方法で繰り返せば効果が出るはずです。また、実行不可能なら、ルール自体を検討し直しましょう。管理規約も使用細則もマンションの秩序を守り、快適な生活のためのルールという側面があります。そして、知らせること、理解してもらうこと、合意を得ること、はマンションの管理運営の中で最重要ポイントなのです。広報と合意を進めていくと、自然に協力体制につながります。また、みなさんが関心を持てば、ルールの見直しも自然にできていくはずです。実態に合わせたルール作りが実現できれば、快適な生活に一歩近づきます。理事会や総会の出席率が低い理事会の時間が長くなり過ぎる小規模マンションでも相談できる専門家を探している。そんなマンション管理のお悩みはこちらへ。マンション管理相談受付中（無料） ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2010年10月15日
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マンションの役員資格の見直し案
9月29日に、国土交通省は、分譲マンションの管理組合役員の資格を見直す案をまとめました。記事によれば、従来、管理組合役員の資格は、居住する区分所有者に限られていましたが、少し緩和する方向で調整されています。これは、区分所有者の高齢化などにより、役員の確保が難しくなっていることが大きな理由です。引き受けてくれる区分所有者が少なければ、一部の人に大きな負担が掛かりますから、不公平感につながります。数ヶ月前には、不在区分所有者への協力金を貸すことが妥当とする判決が出ていることと同じ方向性を持っていると感じます。不在区分所有者や賃借人を役員にすることには、いくつかクリアすべき項目があります。国土交通省の案などを参考に、個別の事情に照らし合わせ、少しずつ工夫を重ねることで、予防や対応をスムーズにできると思っています。詳細は、こちらでご覧頂けます。http://www.asahi.com/housing/news/TKY201009290562.html http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000010.html 理事の引き受け手がいない専門委員会をどうやって立ち上げたらよいか、わからない。安心価格で相談できる専門家を探している。そんなマンション管理のお悩みはこちらへ。マンション管理相談受付中（無料） ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2010年10月13日
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再び紹介したい相談事例 その17
●● ●●ご相談理事長をしています。理事の中から、毎月の理事会も大変だし、他にも仕事があるので、理事に報酬を出してもらいたい、という意見がありました。確かに、頼んでも引き受けてくれない家もあり、好意で引き受けてくれた人に報酬があってもよいのかな、と思います。しかし、お金を出すこととなれば、一般区分所有者にもそれなりに納得してもらえるよう、説明が必要です。役員の報酬をどのように考えればよいのか、教えてください。●●●●回答とアドバイス理事長のお仕事、お疲れ様です。日々の活動を熱心になさっているようですね。そのような中、理事からの希望が出てくるのも自然なことと思います。それでは、役員報酬について、検討してみましょう。まず、役員報酬を出すこと自体は、以前から考えられてきたことです。また、マンション標準管理規約にも載っている事項ですから、特別なことではありません。そして、同時に、あまり広く実施されていないことも確かです。また、実施されていても仕事量や費やす時間を思うとそれに見合うだけの金額を出していないのが現状です。問題点はいくつかあります。適正金額がわからない。運営方法が確立しにくい。報酬をもらうことで、仕事が増えそうな気がする。一般的にはこんなところでしょうか。管理組合の仕事をどのように評価するか、は実に難しい問題です。成果主義にしたら、どのような評価基準にするかが難しい。時間給にしたら、どこまで議論するのが適正か、が難しくなる。また、一般区分所有者からすると、予算をつけたのだから、今まで以上に仕事をして欲しい、などと感じるでしょう。意見の分かれるところではありますが、役員の重要性をよく理解してもらうその業務内容と仕事量についてもよく理解してもらうアンケートや意見交換会などで、住民の意見を集約するこれらを積み重ねることで前進できる、と考えています。そして、これを機会にマンションの管理に興味や関心を持ってもらい、多くの区分所有者が参加する方向に進めて頂きたいと思います。もしかしたら、住民同士が協力できる形が実現して、理事会の話し合う時間が楽しいものになるかもしれません。そうしたら、報酬は、必要ないかもしれません。また、仕事が大変であることを理解してもらえれば、気持ちよく報酬を出そう、という雰囲気にもなると思います。また同じ話か、と言われそうですが、大切なのは住人同士の協力です。そのためにはお互いの理解が大切です。ということは、最低限、マンションの事情を知らなければ始まりません。知ってもらうには興味を持ってもらうことです。以前から、提案しておりますが、多くの人に参加してもらう管理が大切であるのは、ここに理由があります。多くの人に参加してもらえれば１人当たりの仕事量は少なくて済みます。仕事が少ないなら、報酬はいらない、と思うかもしれません。明解な回答になりませんが、このあたりにポイントがあると考えています。理事の皆さんに大きな負担がかかっている無関心層が多過ぎる気軽に相談できる専門家を探している。そんなマンション管理のお悩みはこちらへ。マンション管理相談受付中（無料） ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2010年10月12日
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再び紹介したい相談事例 その16
●● ●●ご相談理事長をしています。数年前から、マンションの敷地内に複数の無断駐車があります。住民の車両かどうかは不明です。正規に駐車場を利用している住民からの苦情もありますし、実際に通行の妨げにもなっています。また、子供が事故に巻き込まれる危険もあります。どのように対策をしたらよいのでしょうか？●●●●回答とアドバイス理事長のお仕事、お疲れ様です。さて、この問題に決定的な方法はないように思います。というのも個別の要素が多く、その事情に左右されるからです。しかし、それでは回答になりません。知る範囲での対策をご提案しますので、ご参考にされて下さい。○無断駐車される場所にポールや植木などを置く。○通り抜けられる場合は、片方をふさぐ。○明らかに誰でもわかるように注意を促す立て札をする。○路面に誰でもわかるように大きく、駐車禁止と書いてしまう。○敷地の入り口にポールなどを設置し、リモコンなどで、契約者しか出入りができないようにする。○無断駐車の車両のワイパーなどに警告文をはさむ。（のりで貼ってしまうと、こちらに弱みができるかもしれません。）○悪質な常習者なら、陸運局に問い合わせて持ち主を探す。この中で最も効果が大きいのはリモコン式のポールです。少なくとも関係者以外は、排除できるはずです。問題は、費用がかかるということです。設置だけでなく、メンテナンスも必要ですし、故障も考えられます。その時、修理を済ませるまでは駐車できないかもしれません。また、駐車場の使用細則も改正が必要だと思います。それらについて、よくご検討の上、総会の決議を経て実行して下さい。駐車場の使用細則を守らない住民がいるバルコニーでタバコを吸う住民がいる修繕積立金が不足している小規模マンションでも相談できる専門家を探している。そんなマンション管理のお悩みはこちらへ。マンション管理相談受付中（無料） ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2010年10月11日
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メルマガ「解決！マンショントラブル駆け込み寺」バックナンバー紹介 その311
〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓＝＝＝解決！マンショントラブル駆け込み寺＝＝＝＝＝－－－－－－－－－－－第311号（2010年9月4日号）－－－－－－－－－毎週土曜日配信（創刊2004年8月）無料相談受付中 http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/13000 ご相談者様の声 http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/13001 〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊こんにちは。 ベルモンドＪＦＫです。「解決！マンショントラブル駆け込み寺」をご覧くださってありがとうございます。マンション管理のご相談事例をご紹介しながら、管理全般を改善するヒントをご提供しています。皆様に活用して頂ければ嬉しく、さいわいに思います。＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓●覚えていますか？（バックナンバーより）理事が総会議案に反対しても良いのか？詳細はこちら。http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/diary/200906260000/ 〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓┏━━━━━━┓ ●ご相談┗━━━━━━┛理事長です。通常総会で、管理会社との契約内容に、一部、変更を加えることになりました。管理組合や各区分所有者が不利になる内容ではありません。心配なのは、総会以前に、重要事項説明を終えていることです。一部、変更するので、重要事項説明と異なる契約内容になります。重要事項説明をやり直さなければならないのでしょうか？＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊┏━━━━━━━━━━━┓ ●回答とアドバイス┗━━━━━━━━━━━┛理事長のお仕事、お疲れ様です。また、不慣れな点で、疑問が発生し、お困りのことと思います。確かに、重要事項説明と契約内容が異なることは良くありません。しかし、管理組合や各区分所有者に不利なことがないのであれば、それほど厳密に運用しなくても、問題にはならないでしょう。実務的には、総会中に、軽微な変更が加わることは想定の範囲内と言えるでしょう。また、その経緯や事情を総会議事録に残すこともできます。もともと想定されることを広報しながら、進めることになるので、あとになって問題が大きくなるとは考えにくいでしょう。反発が強くなった段階で、改めて事情を説明しても間に合うだろうと思います。可能であるなら、重要事項説明をやり直すのが最善策です。理事会で話し合い、決断することが、より良い選択になるでしょう。＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊●マンション管理適正化法へのコメントhttp://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/2005 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊【編集後記】今回のような事例は、理事会の信頼感に左右される側面があります。いつも熱心にやっている、という評価なら、実務的な事情を伝えた時に信用してくれるでしょう。しかし、普段から、不信感を持たれていると、同じ説明をしても「何か、怪しい。」という印象になります。できるだけ、通常業務を適正に果たしておくことが、安定した管理組合の運営を継続させるポイントになります。＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊●区分所有法へのコメントhttp://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/2008 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊【ひとり言】今年も夏休み最終日に大慌てで、宿題をやり終えました。かなり私が手伝ったので、先生に指摘されるのではないか、と不安があります。とりあえず、すべての課題をクリアしたので、ほっとしています。来年は、早めに終わらせて欲しい、と毎年、同じことを思っています。＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊●標準管理規約へのコメントhttp://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/5001 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ご意見・ご感想・ご要望 http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/mailboxform/ 無料相談はこちらからどうぞ。（秘密厳守）http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/13000 ※このメールマガジンはあくまでも参考意見であります。法的根拠を保証するものではありません。何らかの損害を被られても一切の責任は負えません。□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□☆今回も最後までお読み頂き、誠にありがとうございます。☆□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□タイトル－－－ 解決！マンショントラブル駆け込み寺発行者－－－－ マンション管理士 ベルモンドＪＦＫ発行周期－－－ 毎週土曜日＆時々増刊号バックナンバー http://backno.mag2.com/reader/Back?id=0000137637 発行者Webサイト http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo ※おかげさまで370,000アクセス達成！！ まぐまぐＩＤ 0000137637読者の本棚への投稿はこちらからできます。よろしくお願い致します。専用投稿フォーム http://www.mag2.com/wmag/osusume/toukou.html 書き方のサンプル http://www.mag2.com/wmag/hondana/ 配信中止（まぐまぐ） http://www.mag2.com/m/0000137637.htm （ご購読、ありがとうございました。）本文章の内容は、無断で転写・複写・コピーを固くお断り致します。□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□駐車場の使用細則を守らない住民がいるバルコニーでタバコを吸う住民がいる修繕積立金が不足している小規模マンションでも相談できる専門家を探している。そんなマンション管理のお悩みはこちらへ。マンション管理相談受付中（無料） ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2010年10月08日
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再び紹介したい相談事例 その15
●● ●●ご相談マンション住まいの主婦です。先日、マンションの敷地内にある広場で遊んでいましたら、子供がケガをしてしまいました。築１５年のために遊具が古くなっていました。そして、遊具の金具が飛び出していて、それに手を引っ掛けてしまったのです。どうみても、点検などの管理がなされていません。このような時、損害賠償を管理組合に請求できるのでしょうか？●●●●回答とアドバイスお子様のケガはどの程度だったのでしょうか？深刻な事態にならずに済んだのでしょうか？損害賠償よりも気にかかります。さて、本題です。このケースは損害賠償を請求できます。少し詳しく見てみましょう。今回の遊具は土地工作物になります。そして、民法７１７条１項で、土地の工作物の設置または保存に瑕疵があり、それによって他人に被害を与えた時は、被害者に対する損害賠償責任は工作物の占有者が負うとしています。ひらたく言えば、遊具を設置して使わせるなら、ちゃんと管理をしなさい。しないままで、誰かが被害を受けたら、損害賠償の責任がありますよ。ということです。マンションでは、管理組合が責任を持って共用部分を維持管理します。したがって、損害賠償責任は管理組合にあると考えられます。ここからは、回答ではなく、提案です。今まで、どのように管理をしていたか、まったくしていなかったのか、わかりませんが、大切なのは、今後です。お子様のケガを将来に活かさなければなりません。すぐにその遊具の使用を中止します。そして、今後、メンテナンス、点検を、どのくらいの周期で行うかをすぐに検討しましょう。修理や更新をし、メンテナンス計画ができてから、使用を再開するようにしましょう。さらに言うなら、お使いになる皆様も遊具に注目し、気づいたことがあれば、管理組合や管理会社にドンドン情報を提供しましょう。メンテナンスの項目にないことも、安全に役立つ可能性があります。そのようなひとつひとつの意識が子供の楽しく遊べる生活を作ってくれるはずです。マナー違反に関する問題があるゴミの分別をしない住民がいる安心価格で相談できる専門家を探している。そんなマンション管理のお悩みはこちらへ。マンション管理相談受付中（無料） ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2010年10月07日
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騒音の抗議だとして無言電話1万回
兵庫県で、騒音に対する抗議だとして、無言電話を1万回以上掛けた男が逮捕されました。記事の詳細はこちら。http://www.asahi.com/kansai/news/OSK201009280010.html 記事によれば、無言電話による被害を受けた方は、自室からの騒音防止のために、じゅうたんを重ねたり、防音カーテンをつけたりしたのですが、加害者にとっては、不十分だった用です。騒音というのは、いったん、気になりだすと、過去には気にならなかったレベルでも、耐えられなくなることがあります。また、精神的な問題が根本的な原因であることもあります。さらには、建物の構造的が原因の場合もあります。いずれにしても、集合住宅の泣き所ともいえる問題で、古くから定番のトラブルです。騒音問題があるペットに関する問題がある気軽に相談できる専門家を探している。そんなマンション管理のお悩みはこちらへ。マンション管理相談受付中（無料） ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2010年10月06日
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ご相談者様の声を新たに追加しました。
「ご相談者様の声」を更新しました。強談を頂いた方々からの生の声をご紹介しています。私の見解や回答が、お役に立つことは、とてもうれしいことです。また、多くの皆様が、このページをご覧になってから、ご相談を下さっているようです。ご相談を検討中の方のご参考になれば、さいわいです。毎年実施の雑排水管清掃に協力してくれない住戸がある管理費の滞納がある小規模マンションでも相談できる専門家を探している。そんなマンション管理のお悩みはこちらへ。マンション管理相談受付中（無料） ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2010年10月05日
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再び紹介したい相談事例 その14
●● ●●ご相談理事長をしています。私のマンションでは、毎年、防災訓練をしています。消防署などにも協力を頂いて、それなりに意味のあることだと考えていました。ところが、管理組合がそこまでやらなくてもよいのではないか、という意見が複数で出てきました。私は続けたいのですが、どうしたらよいでしょうか？●●●●回答とアドバイスせっかくの善意が伝わらず、お悩みのようですね。意見は分かれるかもしれませんが、私の見解を申し上げます。消防署にも協力をしてもらって、防災訓練をするのは素晴らしいことです。そのたびに住民同士が顔をあわせることも大切なことです。また、防災意識が高まれば、火災を防ぐなどすることもできるようになるでしょう。そうすれば、間接的ですが、資産価値を高めることにもつながります。ですから、ぜひ、続けて頂きたいと思います。推測になりますが、マンションの行事を減らしたいという意識からそこまでやらなくても、という意見が出たように思えます。マンションはカギひとつで、周囲と余計な関係を持たずに住めると考える方はまだまだ多いようです。しかし、戸建よりも協力しないと集合住宅での生活は成り立ちません。ちょうどよい機会ですから、皆様の啓蒙のために広報を充実させてみてはいかがでしょうか？理事会の議事録を見やすくして回覧する、管理規約の解説を掲示するなど、方法はいくつかあると思います。大規模修繕の準備をしたいが、進め方がわからない管理費が高いが、詳細の検討方法がわからない安心価格で相談できる専門家を探している。そんなマンション管理のお悩みはこちらへ。マンション管理相談受付中（無料） ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2010年10月04日
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メルマガ「解決！マンショントラブル駆け込み寺」バックナンバー紹介 その310
〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓＝＝＝解決！マンショントラブル駆け込み寺＝＝＝＝＝－－－－－－－－－－－第310号（2010年8月28日号）－－－－－－－－－毎週土曜日配信（創刊2004年8月）無料相談受付中 http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/13000 ご相談者様の声 http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/13001 〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊こんにちは。 ベルモンドＪＦＫです。「解決！マンショントラブル駆け込み寺」をご覧くださってありがとうございます。マンション管理のご相談事例をご紹介しながら、管理全般を改善するヒントをご提供しています。皆様に活用して頂ければ嬉しく、さいわいに思います。＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓●覚えていますか？（バックナンバーより）「正しい管理」とは、どのようなものか？詳細はこちら。http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/diary/200906190000/ 〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓┏━━━━━━┓ ●ご相談┗━━━━━━┛築5年、70戸の管理組合で監事をしています。通常総会を控え、会計監査をしたところ、処理に不適切と思われる点があり、理事長に適正な決算報告とは言えない、と伝えました。しかし、理事長や会計担当理事は、これでよい、と主張し、修正する様子がありません。私は、どうしたら良いのでしょうか？＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊┏━━━━━━━━━━━┓ ●回答とアドバイス┗━━━━━━━━━━━┛監事のお仕事、お疲れ様です。また、重要な点で見解が異なり、お困りのことと思います。管理組合の業務執行及び財産の状況を監査し、その結果を総会に報告することが監事の重要な仕事です。したがって、このまま理事長や会計担当理事が指摘に応じず、通常総会を迎えてしまうのであれば、指摘事項や理事長と会計担当理事の対応、監事の意見を記載したものを作成し、監査報告書にする方法が考えられます。しかし、できれば、そのような事態を避けたいですから、改めて、理事長と会計担当理事に指摘事項を伝えてみましょう。もしかしたら、理解不足や勘違いがあるのかもしれません。また、監事には知らされていない別の問題があって、そのような会計処理をせざるを得なかったのかもしれません。さらには、他の理事や管理会社に相談する方法も考えられます。意外なヒントが見つかる可能性があるでしょう。通常総会で会計処理が不適切だと意見するのは、非常に重いものです。また、理事長と監事が対立しているかのような印象を与えるのは良いことではありません。時間などの制約が許す限り、様々な方向から検証してみましょう。＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊●マンション管理適正化法へのコメントhttp://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/2005 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊【編集後記】多くの相談を受けていると、時々、まったく無関係だと思い込んでいたところから、重要な事実を発見するケースがあります。すべてを調べることが難しい場合には、可能性が高い項目から検証するのは妥当でしょう。そして、人間の思考には盲点が存在する、と意識しておくと、より良い進展を得られる可能性が高まると思います。＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊●区分所有法へのコメントhttp://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/2008 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊【ひとり言】先日、長女（10歳）と近所の温水プールへ行きました。市民プールは、炎天下で、日焼けしますし、水が温まり過ぎているため、夏にも関わらず、温水プールを選びました。私たちのように親子連れが多く、混み合っていました。以前は、足がつかず、深い場所へ行かれなかった長女ですが、どの位置でも立てるようになりました。泳ぎ終えてから、アイスを買いました。「チーズケーキ味は珍しいな。」と私は思ったのですが、「おとうさん、この前と同じアイスだね。」と長女に言われました。そう言われても、まったく思い出しません。食べてみても、味を覚えていません。子供の方が賢くなったようです。＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊●標準管理規約へのコメントhttp://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/5001 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ご意見・ご感想・ご要望 http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/mailboxform/ 無料相談はこちらからどうぞ。（秘密厳守）http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/13000 ※このメールマガジンはあくまでも参考意見であります。法的根拠を保証するものではありません。何らかの損害を被られても一切の責任は負えません。□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□☆今回も最後までお読み頂き、誠にありがとうございます。☆□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□タイトル－－－ 解決！マンショントラブル駆け込み寺発行者－－－－ マンション管理士 ベルモンドＪＦＫ発行周期－－－ 毎週土曜日＆時々増刊号バックナンバー http://backno.mag2.com/reader/Back?id=0000137637 発行者Webサイト http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo ※おかげさまで370,000アクセス達成！！ まぐまぐＩＤ 0000137637読者の本棚への投稿はこちらからできます。よろしくお願い致します。専用投稿フォーム http://www.mag2.com/wmag/osusume/toukou.html 書き方のサンプル http://www.mag2.com/wmag/hondana/ 配信中止（まぐまぐ） http://www.mag2.com/m/0000137637.htm （ご購読、ありがとうございました。）本文章の内容は、無断で転写・複写・コピーを固くお断り致します。□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□管理会社と対等に交渉したい。管理規約の改正をしたいが、検討する時間や人材が不足している気軽に相談できる専門家を探している。そんなマンション管理のお悩みはこちらへ。マンション管理相談受付中（無料） ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2010年10月01日
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