2013年07月の記事
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管理費支出検証は管理組合としてやらなければならない
ブログを書いていたら、新川崎で乗り越し横浜に向かっているイダケンです。 とあるマンションのお話です。このマンションはイダケンが大規模修繕のコンサルタントを行いました。戸数は25戸。小ぶりの建物当初管理会社から提示された施工費は3000万円。適切なプランニング、業者癒着０で競争原理が働いたことにより、エントランスの自動扉化、スロープ設置のグレードアップを含めて、当初考えられていた施工費の2割圧縮。2400万円で工事を発注しました。コンサルタントが入ることにより、管理組合の要望を実現して、費用が安く収まったのですから、コンサルタント報酬を支払っても皆様満足して頂きました。大規模修繕が終わり、長期修繕計画作成の依頼がありました。資金計画をしたところ、現行の１．５倍以上値上げをしないと、将来資金不足が生じることがわかりました。値上げすることを検討する際に、全体の支出を見直しませんか？とイダケンは提案します。修繕積立金も管理費も区分所有者は一括し払います。管理費支出が減り、修繕積立金に充当できれば、結果、修繕積立金の値上げ幅を減らすことができます。管理費支出でもっとも割合が大きいのは、管理会社に支払う委託費でした。このマンションの委託費は年間約400万円です。管理組合はコンサルタントを起用することについて、悩みました。 なぜなら、数千万円必要な大規模修繕と、400万円の委託費見直しとは、扱う金額が異なるのに、コンサルタントを使うのはもったいないのではないかという議論があったからですこのマンションは築13年まで同じ管理会社にお願いしていました。過去に交渉の結果委託費値下げがあったようですが、13年間トータルで13年×400万円＝5200万円＋値下げ前の委託費のお金を管理会社に支払い続けてきました。管理会社見直しを行ったあと、見直し後の契約が5年間継続したとして、委託費5年間累計が2600万円。大規模修繕と変わらない金額になります。委託費見直しについてもイダケンを採用して頂けることになりました。見直しの結果、委託費が年間約100万円削減ができました。しかも仕様UPして。（定期清掃を年2回から４回、植栽管理を年１回から２回等）次の大規模修繕を１２年後として、管理会社に言われるがままお金をつかっていれば大規模修繕3000万円＋委託費400万円×12ヶ月＝4800万円、累計7800万円の支出コンサルタントを採用して見直しを行った結果、大規模修繕2400万円＋委託費300万円×12ヶ月＝3600万円、累計6000万円の支出管理コストを最適化することで、12年間で1800万円の余剰金を捻出できることになります。1戸あたり換算で60万円って小さい金額とは思えません。管理会社は営利企業なので、自社から値下げの提案を積極的にすることはないでしょう。見直しをしなければ、1800万円もの金額を余計に払うことになります。10年間で考えると約50万円の差。この金額を払ってまで満足してくれるようなサービスを管理会社は提供してくれていますか？ 管理会社へ金額を検証せずに払い続けることは、マンション財産を効率的に運用できているとはいえません。管理組合運営の目的の一つがが財産の適正管理であるならば、マンション財産の有効利用は理事会として必ず取り組むべき重要な課題です。 安い管理会社を選べということではありません。金額面、サービス面を総合的に勘案し、今の管理会社が優れているという選択をしても良いのです。【ミニ勉強会のお知らせ】8月14日（水）19時～ 新宿駅から徒歩10分にあるイダケンの新宿事務所で勉強会を開催します。定員は6名。参加費は無料です。詳しくは下記URLをご覧下さい。http://www.idaken.net/study.htmlにほんブログ村
2013.07.31
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理事長は大変だよねｗ
今日も暑いですね！本日は顧問先の理事会出席、午後から大規模修繕の足場解体前検査、夜から大規模修繕の定例委員会があります。一番気温の高い時間に足場の中にこもって仕事をするので、熱中症にならなうよう気をつけます！ さて・・ イダケン現役で約180戸のマンションの理事長をしています。外部居住が多い＋組合員高齢化が進む中、役員の成り手が少なく、望まなくとも固定化する理事会で、今年で4年目。仕事が多忙なので、すぐにでもやめたい気持ちなのですが、自分の財産を適切に維持するために頑張らないといけませんね。イダケン理事長のマンションは定例理事会は月1回。役員の皆様は仕事をリタイアされているか、自営の方なので、平日に実施して頂けます。定例会議の他に、専門部会として修繕の検討を不定期に行なっています。大規模修繕や耐震補強の準備を進めているので、今後頻繁に打ち合わせが増えそうです。今月の理事会で、修繕とは別に、反社会的勢力対応のために専門部会が結成されることになりました。誰もがやりたがらない課題なのですが、何もしなければ解決しません。 方針を決定するために、こちらも毎月会合を開催する予定です。仕事が忙しい中、自分のマンションのために貴重なプライベートな時間を割いて理事会活動をしている役員さんの気持ちがよくわかります。【ミニ勉強会のお知らせ】2013年8月14日（水） 19時からイダケンの新宿事務所で定員6名の勉強会を開催します。修繕をテーマに１．新築後10年までの維持管理について２．大規模修繕前の準備で気をつけなければならいこと３．大規模修繕時に居住者に影響のあるポイントと管理組合対応４．大規模修繕後の建物の維持管理について 上記のような内容を2時間勉強したいと思います。告知ページは現在、ホームページ屋の遠藤氏が作成中なので、近々UPされる予定です。 にほんブログ村
2013.07.28
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管理費滞納者が組合員の4分の3！
今週末は計7本の会議。特に土曜日は午前（横浜）、午後（文京区）、夜（横浜）、夜（平塚）と四本の会議に出席、大忙しです。会合前には事前の準備、会合後には事後処理があるため、会合数が多ければ多いほど仕事が増えます。3週間ほどゆっくり休む暇がなさそうです。さて、本題です。 5年前までは累計900万円もの管理費等滞納があったマンションで、先月時点で3分の1まで未収金が減りました。このマンションは20戸の自主管理形態で管理組合運営を行っており、ノウハウがない役員の力だけでは規約に則った運営が成り立たず、ほぼ10年間の間総会が一回も開催されず、管理費等滞納者への督促も全く行われませんでした。その結果が、ピークで900万円近い管理費滞納を生み出し、組合員の4分の3は滞納者という状況でした。イダケンが顧問契約を行い、管理組合の正常化をサポート。管理費等滞納について管理組合と対策を協議。地道な交渉により5分の1は回収。滞納金額の5分の１は分割支払を行うことになりました。残り5分の3は大口の滞納組合員で、交渉では解決しないと判断（複数回交渉に臨みました）し、弁護士を選任し訴訟を起こしました。早ければ1年以内の内に滞納金額100万円を切るまで、減らすことができる目処が立ちました。マンション管理士は難しい案件での解決能力が問われます。イダケンはこれから19戸で総額1500万円近い管理費等滞納があるマンションの対策に取り組みます。時間は多少かかるかもしれませんが、滞納金0を目指してサポートをしていきたいと思います。 【勉強会の御案内】8月14日（水）19時より、イダケンの新宿事務所において、少人数のセミナーを開催します。定員は6名、会費は無料です。今回は修繕をテーマにし、理事会、管理会社、施工会社の役割とポイントを時系列でレクチャーします。 にほんブログ村
2013.07.27
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箱根リゾートマンションへGO
先週の土曜日、契約先の大規模修繕工事説明会が終わった後、箱根にあるリゾートマンションの出張相談に行ってきました。13時15分頃に横浜市港北区を出発。高速の降り口を間違えて、15時には目的地（芦ノ湖そば）につきましたので、箱根はそんな遠くないですね。リゾートマンションは管理組合運営を難しくする要素が多く、所謂管理会社のマニュアル化された対応ではなかなかマンションが良くなりません。愛着のあるマンションの管理を良くしたいという！一念からイダケンに声がかかりました。イダケンはリゾートマンションの特殊性を踏まえた理事会サポートができます。改善提案のさわりの部分をお話しすると、自分達が悩んでいた問題解決の糸口が見えそうだとほっとしていました。【お知らせ】イダケン事務所では8月14日（水）19時～ 新宿駅徒歩約10分にある新宿オフィスでミニ勉強会を開催します。定員は前回同様6名で、費用は無料です。今回のテーマは「大規模修繕の前・後に管理組合がやるべきこと」です。新築1-5年新築から6-10年新築から11年大規模修繕前大規模修繕後1-5年大規模修繕後6-10年 の時系列ごとに管理組合がやらなければならないこと、注意しなければならないことをお話します。大規模修繕前の準備ついてはこと細かく説明してくれるコンサルタントや管理会社はたくさんありますが、10年前後の期間、また大規模修繕中どんな影響があるのかは詳しい説明が少ないようです。マンションの修繕は大規模修繕をやっていれば適切に維持できるわけではありません。ライフサイクルが見えてくると管理組合の適切な運営に役立ちます！近日中にホームページで案内情報をUPします。お申し込みはmail@11kanri.comまでご連絡ください にほんブログ村
2013.07.26
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管理会社から1ヵ月以内に契約満了通知がきた！
暑いですね！イダケンは海の日絡みの三連休。なか日だけは家にいることができました。事務仕事が増えていたので、仕事を片付けるのにちょうどよい機会でした。7月10日の夜、新宿事務所で勉強会を開催。6人定員で5名が参加していただきました。有難うございます。2時間はあっというまですね。8月は14日（水）の夜7時から勉強会開催予定です。詳細が決まりましたらブログにＵＰしますね今回当事務所勉強会講師をした坂尻マンション管理士が７月21日開催の管理会社のセミナー講師に招かれました。http://blog.livedoor.jp/mansion_sj/坂尻マンション管理士はまだ２０代ですが、独立を目指して、現在イダケン事務所で専属スタッフとして活躍しています。イダケン事務所も坂尻マンション管理士が早く独り立ちできるよう応援しています。ところで、管理会社から突然今月中に契約期間を終わらせたいと言う通知がきたらどうしますか？管理会社と締結する管理委託契約は法的に契約前の重要事項説明が義務付けらており、自動更新は認めらていません。また、契約の更新は管理会社または管理組合からの申し出が必要で、申し出がない場合、契約期間の満了をもって、おしまいとなります。さすがに勝手に契約を終わらせる管理会社はまだ見たことがありませんが、管理会社から契約を更新しない申し出をしたマンションとは、年に１回ほどお仕事をさせて頂いています。管理組合とは、管理会社から契約を切られるのはまさか！？の事態で、短い期間での後処理に困惑し、大混乱を来たします。管理組合との関係が悪くなった管理会社の嫌がらせに感じることはありますが、プロが入れば、方向修正が可能です。タイトなスケジュールの中、イレギュラーなケースで健全化を図ることは、難しい作業ですが、イダケン事務所は過去に何度も経験があることから、管理会社の嫌がらせに屈せずに、管理組合を良い方向に導くことが可能です。 にほんブログ村
2013.07.15
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七夕
住まいがある平塚では、日本三大と言われている七夕祭りが行われています。東日本大震災前までは5日間の開催でしたが、現在は第1週の金・土・日の三日間のみ。出店の場所もかなり縮小されています。お祭り（出店）は22時に終わるのですが、その後はとても街が騒がしいです。楽しい雰囲気というより、治安が悪いイメージで、奇声を発する輩や、そこらへんに座り込んで宴会を開き始める輩がたくさんいます。 死角が多いマンション敷地内はたむろするには絶好のポイント。そのため七夕期間は外周に囲いをする対策を講じます。 土・日は仕事のため、朝早く、帰りが遅いのですが、帰り道はいつもと違う雰囲気で気が滅入ります。JR平塚駅では出発の音楽が、この時期七夕になります。集音マイクを持った鉄ちゃんが朝早くからホームにいました今日（2013.7.6)は30度を超える真夏日だそうです。水分を補給して1日がんばるぞ！ にほんブログ村
2013.07.06
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住込み管理員と通勤管理員
築30年以上のマンションでは、住込み方式の管理員を採用しているところがあります。リゾートマンションに限ったことではなく、都市部でもあり、イダケンが知る限り30戸程度の小規模マンションでも住込み管理員さんが勤務しています。住込み管理員のメリットは何かあった場合、同じ建物に「常時いる」という安心感ではないでしょうか？住込み管理員のデメリットは・・・１）管理員室居室の光熱費を負担する必要がある（管理会社負担の場合でも経費は委託費に上乗せされている）２）契約上同じ時間帯の勤務でも通勤管理員よりも人件費は高め３）通勤方式が主流になっており、拘束時間が長くサービス残業を強いられると言うイメージが強い住込み管理員の人材確保が難しい（最近では、住込みの新規受託を断る管理会社が多い） 管理会社との契約書を見ると、労働基準に抵触するのか、勤務時間は明確に書いており、適宜残業対応する内容はあまり触れないようにしています。 「安心感」というイメージに慣れ親しんだ居住者にとっては、住み込み方式から通勤方式に変更しようとする時は難色を示します。住込みから通勤方式に変更する場合は、単純にお金（委託費）の問題だけはなく、これまでの住込み管理員によってプラスアルファのサービスを通勤方式でもいかに埋め合わせることができるかが、合意形成のポイントになります。 にほんブログ村
2013.07.04
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合意形成の工夫
理事会で討議し、総会で承認する。管理組合運営の基本的な流れになりますが、議案の内容によっては総会が紛糾し、せっかく理事会で温めてきたことが、前に進まなることがあります契約先の管理組合ではこんな工夫をしています。１．総会の出席通知と併せて質問書を添付。質問については書面または面談によって総会前に回答する。２．総会1~2週間まに議案主旨説明会を開催し、質疑応答を行う３．重要な案件（規約改定、管理会社見直し、大規模修繕準備等）においては住民説明会を開催（必要があれば複数回）し、質疑応答、意見交換を行い、議論を尽くした段階で総会に起案する４．重要な案件（規約改定、管理会社見直し、大規模修繕準備等）においてはアンケート（必要があれば複数回）を実施し、意見を参考にし総会上程議案をまとめていく。上記の複合パターンももちろんあります。合意形成は常に簡単にいくものではありません。白紙委任が大多数だからと言って、少数意見を完璧に無視するという手続きは後々遺恨に残ります（満場一致の賛成はできないとしても、意見を十分に聞くという手順は必要です）イダケンは、いかに合意形成が円滑にいくかのノウハウを提供できるかもコンサルタントの能力だと思っています。それもマニュアル通りの一辺倒のやりかたではなく、管理組合の実態に合ったやりかたにアレンジメントすること、これが必要だと思います。イダケン事務所ではコンサルタントのコンサルタントとしてお目付け役をすることもありますが、特に大規模修繕コンサルタントにおいては、管理組合支援について積極的なサポートをする会社が少ないように感じます。議事録は管理組合さんつくってください。総会の合意形成は管理組合内部の問題ですから私たちは全く支援できません。なんてこと平気で言ってきます。大規模修繕コンサルタントにおいては、技術的な支援はもちろんですが、分譲マンションの特色である合意形成の難しをフォローする役割は非常に大切であると感じています。 にほんブログ村
2013.07.02
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関心の高さに驚き！
週末契約先のマンションで臨時総会が開催され、大規模修繕工事の実施が決まりました。このマンションは築37年で、今回で3回目の大規模修繕。地域でも有数のビンテージマンションで、購入するのに予約してから数年かかることもあるそうです。大規模修繕は専門委員会を結成して協議を進めてきましたが、開催した会合数は30回以上。小チームの話し合いを含めると50回以上の打ち合わせをしてきたことになります。私が参加した会合では最長8時間を超え、平均1回あたりの会合は5時間程度です。なぜこれほど、会合数と会議時間が必要かというと、このマンションはこれまで管理会社主導で大規模修繕をしており、今回が始めての管理会社主導方式を採用。コンサル選びから、進め方、工事仕様についても自分達が納得のいくまで、検討を尽くしたからです。総会に出て驚いたのは出席者数と委任状提出数です。総戸数が約150戸のマンションで出席率60％。出欠通知については95％提出率。 大規模修繕までに、委員会の広報担当が５回に渡って、広報誌を配布したおかげで、質疑応答は円滑に進み、全てが満場一致で承認。管理会社のバックアップ云々ではなく、管理組合活動が健全化すると、組合員の協力を全面的に得られる模範的な事例です。管理組合の要望は高く、コンサルタントとしては非常に大変な仕事になりましたが、達成感は格別でした。７月になり、春の総会シーズンが６月で一段落。気持ちをリフレッシュして頑張ります！！ にほんブログ村
2013.07.01
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- φ(._.)主婦のつぶやき☆
- ブルームーンの光を浴びて
- (2026-05-31 23:37:16)
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- 運気をアップするには？
- 日本国全体を運気アップいたします。
- (2026-05-31 23:46:17)
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- 風水について
- 【感情の22段階】あなたが今放ってい…
- (2026-05-26 18:00:04)
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