2013年04月の記事
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三連休を振り返るイダケン
新規打ち合わせ三件、適正化ネットワークセミナーを含む怒涛の三日がおわりました。 新規打ち合わせ先の管理組合さんは皆様お困りで、良くするためには、きちんとしたサポートが必要です。競合したとしてもイダケン事務所以上の業務レベルを提供できるコンサルタントはないと自負はあります。 イダケンはトークがへた。あとはいかにこれを埋め合わせられるだけです。 適正化ネットワークは楽しすぎます。昨晩睡眠時間を惜しんで準備をしたかいがありました。イダケンのモチベーション、知識が高まりました。めちゃためになります。 明日は朝から大規模修繕のアフターフォロー対応です。 相棒が体調不良なため、 二三日仕事の効率は落ちますが頑張ります☆
2013.04.29
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イダケンの相棒が！
三連休最後の祝日。朝から仕事に向かうイダケンです。 ここ数日相棒の様子がおかしい！ コイツがいなければイダケンの仕事に大きな穴が空く。 大丈夫か！ 原因はなんだ！ 仕事には欠かせないノートＰＣくんのＡＣアダプタが故障していることがわかりました。 外国製品で簡単に代替えがないため、30分くらいネットで捜しまくり、アマゾンで注文しました。 今日午後は適正化ネットワークのセミナーですが、借りたプロジェクターが意味なくなります。 結局紙ベースの資料作りに切り替えることになり空が白くなるまでかかりました。 ちょっと寝不足です(･o･)まあ、好きでやってるから良いんですけどね
2013.04.29
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今日は渋谷で５時なイダケン
週末のこの町では紺スーツの40代190センチなオッサン超浮きまくりです。 何故この町に下り立ったかというと遅い昼飯を食べるからです。 休憩する間もなく次は横浜で新規顧客と面談です☆
2013.04.28
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行楽日和
ゴールデンウィーク連休中日。朝から晩まで仕事のイダケンです☆ ちょっと前までは三連休があると組合さんの会議が少なかったのですが、年間通して、これだけ連休がふえると、皆様慣れっこになっているのか、普通に予定を入れてくれます。 会議は土日に集中するため、連休で一週予定が埋まらないと前後の週はスケジュールがすごいことになりますが、最近は平準化して、日程調整が楽になりました。 結果、ゆっくり休みが取れるのは年末年始だけと嬉しい悲鳴です。 開業当時は仕事が少なく苦労したので、仕事をたくさんいただけることは大変有りがたいことです。 五月は総会ピークシーズンの為、ほぼほぼ週末のアポイントメントは埋まってきました。 悩めるマンションの為、家族の為頑張るぞ！！
2013.04.28
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ゴールデンウィークとイダケン
今週末から大型連休ゴールデンウィークが始まります。イダケンはと言うと、もちろんお仕事ですｗ4月の三連休は、新規2件のアポイントメントを含めて3日とも全て予定が埋まりました（ひとつは適正化ネットワークセミナーですけど）5月の四連休は、アポイントメントは一件ですが、この一件の準備のため、遠出はできません。家族といっしょに妻の実家へ行きますが、電話相談やアポイントメントは通常通り承ります。 そういえば・・イダケン事務所のスタッフ2名がブログを始めました大規模修繕の設計管理というお仕事http://blog.livedoor.jp/soedak/マンション管理士のじゆうちょう http://blog.livedoor.jp/mansion_sj/皆様こちらの応援もヨロシクお願いします！【ブログランキングサイト参加中】イダケンを応援したいなという方、記事がおもしろいなという方、下の画像をクリックお願いします。励みになります。 にほんブログ村
2013.04.25
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年1回のコンサルタント業務
1000戸を超えるメガマンションまで仕事をさせて頂いているイダケンです。顧客先の中には一年に一度だけコンサル業務を行っているマンションがあります。それは20戸程度の小規模自主管理マンションの定期総会補助です。このマンションはほぼ理事長一人が運営を切り盛りしています。定期総会を行うにあたって、事務的な業務をサポートしてもらいたいという内容です。仕事としては１．決算書をつくる業務帳簿は理事長がつけています。おかしな部分があれば、総会で発表して欲しいと監査的な役割も担っています。２．総会資料作成業務招集通知、議案書を作成します。３．総会出席アドバイザリー業務総会の議事進行は全て理事長がします。必要な部分の専門的助言。終わった後の議事録作成を行います。このマンションは過去数年総会をしてこなかった期間があり、同じ失敗を繰り返さないために、イダケンを頼んでいます。発生主義の決算書も普通につくれちゃうのがイダケンです。マンション管理士の利用価値はいっぱいあります。お困りごとがあれば、気軽に相談くださいね！【お知らせ】 イダケンがボランティア参加している『マンション管理組合適正化ネットワーク』では、平成25年4月29日（昭和の日）13時から横浜関内にある平沼文化会館で管理組合向けの勉強会・交流会を行います。営利目的0で宣伝行為はありません。興味のある方は下のURLからホームページをご覧下さい。http://ekumiai.web.fc2.com/seminar20130429yokohama.html にほんブログ村
2013.04.21
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役に立っていない！？管理会社の建物点検
管理会社は年１回以上建物や設備の外観点検を行っていると思いますが、役に立っていますか？１．新築１０年未満のマンションアフター保証、品確法、瑕疵担保期間があり、マンションを分譲した売主は、不具合があった場合補修をする責任があります。建物は人がつくるので完璧なものはありません。いろいろな要素によって出来不出来が生じます。新しいからといって全く不具合がない建物のほうがむしろ珍しいでしょう。共用部分点検で、売主アフター保証の範囲内での指摘事項をピックアップできれば、早期に無料で修理してもらえるのです。でも・・管理会社作成の建物点検には売主責任に起因する指摘がほとんどありません。２．最初の大規模修繕管理会社が定期的に実施している建物・点検では大きな指摘がないのに、大規模修繕前の建物診断を行うと、劣化の指摘がいっぱい。そろそろ修理をしないと、建物が延命しませんよと診断業者から説明を受けます。管理会社の点検も技術のプロがみています。なぜ、管理会社の点検ではわからないのに大規模修繕前の診断で劣化がわかるのでしょうか？３．大規模修繕後大規模修繕の施工は管理会社以外でも、点検業務は関係ありません。施工上の不具合が見つかれば、大規模修繕を施工した業者に指摘し保証期間内であれば直してもらえます。管理会社が大規模修繕を施工業者として受注した場合は、なぜか点検には指摘されることがほとんどありません。点検時指摘があっても、保証期間内に係わらず、管理会社から有償修理の提案があります。大規模修繕当時に係わった組合員が役員にいなかれば、管理会社の言うがままに、本来無償で補修できる箇所にお金が必要になります。４．２回目の大規模修繕最初の大規模修繕と同じです。管理会社が定期的に行う診断では指摘がほとんどなかったのに、大規模修繕の診断を行うと、劣化箇所がいっぱい必要な延命や、アフター補修をしっかり実施しなかったために、管理組合は広範囲な改修を強いられることになります適切な指摘がない・・また、指摘があっても適切な助言を得られなければ、建物点検は全く役に立ちません。こんな業務なら、そもそもやらなくてもいいのではないかと思ってしまいます。一度、過去５年くらいに遡って、建物点検をみてください。管理会社の業務レベルがみえてきますよ！ にほんブログ村
2013.04.20
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時間をかけて十分議論する！
今の管理会社に不満があり、管理会社を選定することは、マンションにとって大きなイベントです。別の管理会社を選べば「良くなる」期待がある反面、変われば今より悪くなるのではとの不安があります。変わってみなければわかりませんが、十分に時間をかけて議論をする必要があります。会議の効率性から考えると、短時間に集中してロジカルにが理想でしょうが、いろいろな考えを持つ方が共存する区分所有の建物であるマンションにおいては、合理的なことが、必ずしも管理組合にとって「最善」の運営になるとは限りません。これが分譲マンション管理の一番難しいところです。管理会社選定は事務的に行うことはコンサルタントにとっては容易いことです。コンサルタントが推奨する効率のよい進め方は、時には組合員同士の対立構図を生みだしたり、理事会批判につながったり、必ずしも管理組合にとって良い選択肢ではないことがあります。イダケンは、どんなに手間がかかったとしても意、一つ一つの顧客先マンションの意向を十分に反映した、オーダーメイドの進め方をするよう心がけています。契約先のマンションでは十分な議論を尽くすために、ここ1週間で3回の会合を開くことになりました。イダケンが3回を強く勧めたのではなく、理事会の話し合いの場で、3回の会合を設けることが最善であると導き出された結果なのです。コンサルタントは仕事が増えるのでは？業務に係わる時間は最短ルートを取ることに比べて確かに増えますが、コンサルタントの仕事は業務を事務的に行うことだけではなく、「質」＝管理組合が満足のいく結果を残すことが重要です。管理会社変更、見直し、選定を失敗しないために理事会でどのようなことを気をつければよいか、イダケンがボランティア参加している『マンション管理組合適正化ネットワーク』という団体が平成25年4/29（昭和の日）の13時から横浜関内で開催する管理組合向け勉強会・セミナーでは、良きアドバイスができればと思います。興味のある方はこちらのURLをご覧ください。 http://ekumiai.web.fc2.com/seminar20130429yokohama.html【ブログランキングサイト参加中】この記事を読んでおもしろいな、イダケンを応援したいなと思う方は下の画像を押してください。日本ブログ村のブログ評価があがり励みになります。 にほんブログ村
2013.04.19
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大規模修繕時に新築時施工不良見つかる
イダケンが大規模修繕コンサルタントに関わるマンションでは、三つに一つ程度の割合で新築施工時の施工不良または設計上の瑕疵と考えられる箇所が診断で発見されます。この場合は、売り主へ説明を求めますが、売り主は、保証期間が過ぎているの一点張りで基本的には真摯に対応しようとしません｡泣き寝入りすると管理組合は、本来必要のない修繕費の負担を強いられます。建築の知識がなく、かつ継続性に難がある管理組合理事会だけの力では不具合を発見し、かつ経年劣化か瑕疵かを見定め売り主と折衝することは至難の技です。第三者コンサルタントが専門的にチェックしたことにより瑕疵問題が浮上するのです｡最初の大規模修繕が行われるまで、わかる術はなかったのか？イダケンは、あったと思います。全てのマンションでそうだとは言いませんが、管理会社の契約メニューに年数回の技術専門家による定期調査と管理員による巡回点検が含まれています。この点検を適切に行い、正しい情報を管理組合にフィードバックしていれば、保証期間内に売り主へ補修を請求できた項目はいくつもあったと思います。責任を怠った管理会社には善管注意義務違反が発生します。管理会社は日常のこうした点検を怠る傾向があります｡詳しくは平成25年４月29日横浜関内で開催するイダケンボランティア参加の管理組合適性化ネットワークのセミナーで詳しく解説したいと思います。にほんブログ村
2013.04.18
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ぼくらはみんな住んでいる
僕らはみんな住んでいる♪住んでいるから払うんだ僕らはみんな住んでいる♪わからないから頼むんだ修繕を 言うままに進めてみると まったくなくなる僕のおかね♪の◎らだって○ついだって△みともだってみんなみんな業者なんだ 事務的なんだぁ♪最近のイダケンへの相談はこんな感じで悩む組合さんが多いです。さて・・話は変わりますが、皆さんにクイズです。一年一度の決算総会を開催。委任状や議決権行使書は総議決権数の3分の2が集まりました。総会当日。定刻過ぎても会場には理事長一人しかいません。ここで問題です。問題１：総会は成立するでしょうか？問題２：誰もいないから議事を進めなくてよいのでしょうか？問題３：総会議事録は議長と総会に出席した組合員2名の署名・押印が必要と規約に記載しています。議事録の署名・押印は出席した理事長一名でよいのでしょうか？※前提は標準管理規約勉強している方には簡単でしょうか・・１の回答は、成立します。２の回答は、議事は一人でも進めなくてはなりません。３の回答は、解釈論になりますが、ダメだと思います。 なぜか理由を詳しく知りたい方は、平成25年4月29日13時から横浜関内で開催するイダケンがボランティア参加している『マンション管理組合適正化ネットワーク』で解説したいと思います。 興味のある方はこちらのホームページをご覧の上、御参加ください。http://ekumiai.web.fc2.com/seminar20130429yokohama.html【プログランキングサイト参加中】イダケンを応援したい、この記事がおもしろかったなと思う方は下の画像をクリックお願いします。励みになります にほんブログ村
2013.04.17
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安全に対する意識がたりない
この写真見てどう思います？タイルが割れて、手でも簡単に取れます。 美観の問題もさることながら、ここで子供がつまずいて怪我したら大変です。階段の上でエントランスに行く良く利用する場所。管理員は９時５時で勤務しています。管理会社さん安全に対する意識改善しましょうね！＊＊＊お知らせ＊＊＊イダケンがボランティア参加している『マンション管理組合適正化ネットワーク』で４月２９日（祝日）の管理組合運営レベルアップ・情報交換を目的としたセミナーを横浜関内で開催します。興味のある方は↓↓こちらのホームページ↓↓をご覧くださいhttp://ekumiai.web.fc2.com/seminar20130429yokohama.htmlにほんブログ村
2013.04.16
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管理組合適正化ネットワーク第11回セミナー開催のお知らせ
イダケンがボランティア参加している『マンション管理組合適正化ネットワーク』のセミナーを平成25年4月29日（昭和の日）の13時より横浜市関内で開催します。適正化ネットワークは管理組合の勉強会を中心に、情報交流を主眼として3年前に設立した営利活動0の組織です。今回のテーマは「これまでの管理・これからの管理」です。管理組合運営にプラスになる場になるようなセミナーにします。管理会社のこと、理事会運営のこと、修繕のことについていっしょに勉強し、情報交換をしませんか？日時：平成25年4月29日（昭和の日） 13時より会場：平沼文化センター（JR関内駅南口から徒歩5分）定員：15名会費：1000円詳細はhttp://ekumiai.web.fc2.com/seminar20130429yokohama.htmlをご覧ください。
2013.04.15
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ないない尽くしの管理組合
管理費 無ｪ♪積み立て 無ｴ修繕計画ナニモノダ？総会 無ェある訳 無ェ おらのマンションには管理規約が無ェ♪こんな条件のマンションさんで2年ほど仕事をさせて頂きました。「おらこんなマンションいやだ」と思っても、ローンが残っている方も多く、簡単に手放せるわけではありません。管理会社は原資がないと相手にもしてくれません。困り果てた管理組合の組合員さんがイダケンへ相談に訪れました。 区分所有の建物に住んでいるという認識が薄く、最初は分譲マンションって何から理解を求めるところからのスタートでした。建物診断を実施、修繕計画を作成。管理規約を一から作り上げ、先月には管理費、修繕積立金徴収が総会承認。紆余曲折はありましたが、管理組合としてスタートに立てたかなと思います。正直手間はかかるのですが、管理組合救済を目的にしているイダケン事務所。１５戸以下で各戸からの僅かな協力金で、お手伝いをさせて頂きました。機能不全のマンションの建て直しは大変な作業ですが、コンサルタントの力量を試されるので、イダケンは充実した仕事ができました。【ブログランキングサイト参加中】日本ブログ村のプログランキングに参加していますこの日記を読んでイダケンを応援したいな！おもしろかったなという方は下の画像を押してください！励みになります。 にほんブログ村
2013.04.14
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スマートフォンから記事投稿
便利！娘です☆
2013.04.10
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外泊
日曜日は契約先の会合で朝から晩まで・・仕事を終えて書類を取りに横浜の事務所へ戻り、家に帰ろうとすると「東海道線 踏切事故のため運転見合わせ 復旧の見通しが立っていません」と駅に掲示されているではありませんか・・時間つぶしに食事をとって、再び駅にいくと、状況は変わっていません。12時くらいまで駅付近でふらふらしていましたが、駅員の話では復旧のめどが立っていない。今日動かない可能性もあるとのこと・・飲んで朝まですごそうか・・と若いころのような気にもなれず、横浜の事務所で泊まることにしました。月曜日は定休日なので事務所で寝坊ｗ結果的には9時から運転再開なので良かったようです。若いころは飲んで朝まではしょっちゅでしたが、超久しぶりの外泊でした（笑）にほんブログ村
2013.04.08
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防災マニュアル活かされていますか？
昨日（2013.4.6）は台風並みの爆弾低気圧が通過。被害が発生したマンションもあるのではないでしょうか？地震、台風、雪・・・最近ではゲリラ豪雨、爆弾低気圧と言う自然現象がおきます。大きな被害が発生すると、マンション内は議論が活発化しますが、少し時間が経つと、意識が薄れ、何か事が起きても迅速な対応ができない管理組合は多いのでは？？一定規模以上の管理会社には防災マニュアルがあり、研修等で教育を受け、ある程度の知識を持ち合わせていますが、災害が発生した時に、管理会社のフロントマンや管理員が現場にいるとは限りません。今回を例に取って考えると・・爆弾低気圧の大荒れの天気は土曜の終日。通勤方式の管理員は土曜日は午前中で勤務が終わります。天気が回復したのは日曜日。通勤方式の管理員は休みが多いと思います。また、管理会社に電話しても、複数のマンションで対応に追われ、迅速な対応が期待できません。災害が軽微で、被害拡大をしないような程度なら良いのですが、被害拡大の可能性がある災害が起きた場合、一刻も早く安全確保に努めなくてはなりません。誰がなにをするのか？減災・防災の考え方が重要になります。マニュアルが作成されていても、一度も頁を開いたことのない、飾りだけのものなら、いざという時役には立ちません。有事の時に生きるような対応が必要になります。災害の対応を管理会社任せにしてはいけません。管理会社の役割、管理組合の役割を明確にし、天災の種類や、発生する曜日・時間帯ごとにどのような対応をするのか、管理会社と管理組合が協議しマニュアルを作成。↓毎年理事会で勉強会を行い、役割分担、対応方法を再確認する（管理員同席が理想）↓毎年防災訓練を実施（防災訓練の実施が難しければ総会）で、防災マニュアルのポイントを読み合わせする（管理員同席が理想）マニュアルの出来にもよりますが、この手順を実行するだけで、減災・防災に効果があるるはずです。天災の「程度」は予想できませんが、備えがあれば、被害拡大を最小限に食い止められます。このブログ記事だけではわからない、具体的になにをすればいいの？と言う疑問をお持ちの方はイダケンに御相談ください。【ブログ・ランキングサイト参加中】この記事を見て、役に立ったな、イダケンを応援したいなと思った方は、下の画像をクリックお願いします。 にほんブログ村
2013.04.07
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顧客の気持ちに届かないプレゼンテーション
毎週のように管理会社や施工業者選定のプレゼンテーション会に出席しています。あたりまえですが・・プレゼンテーション会大切です！管理組合さんが業者を選ぶポイントとしては管理組合がわかりやすいかつかいまわしの資料ではないか説明に熱意があるかこの三つを重要視します。イダケンはトークが下手なのでプレゼンはお世辞にも上手とは言えず人のこというなと怒られそうですが、魅力が伝わらないプレゼンテーション多すぎです。理由は・・結「自社が満足するレベルの資料を準備し、自社の満足レベルで説明する」これにつきます。選考会でよく落選するような業者さん、なぜか真剣に考えたことありますか？自社のプレゼンテーション会が自己満足で終わっていることを理解しましょう。他社を真似しても仕方ありません。競合が激しいような業界の商品新作発表会のようなプレゼンテーション会に足を運んでみるのがヒントだと思います。業界が違うから参考にならない・・こんな感覚に思う会社は負け組みになりますよ。どんな良い商品も顧客に伝わなければ売れないのです。プレゼンテーション会の資料をつくって、つくったことに満足している会社が多いように感じます。 一生懸命プレゼンテーション会資料をつくっても、顧客の気持ちに届くようでなければ意味をなしません。もっと、向上心をもって研究すれば違う世界をのぞけるはずです。イダケンのブログは業界関係者の多くが読んでいるようです。でも、記事に係わる内容では「うちはどうですか？」と勇気をもって聞いてくるチャレンジャーは皆無です。イダケンがすごいなんて言いません。ちょっとしたところにヒントが隠れているのですが。もっと探ろうとしてもいいはずです。話は少しずれますが・・・ イダケン、大学を卒業して初めてついた仕事は営業マンです。バブルが崩壊し、上席者の営業マンは混乱におわれていっぱいいっぱい。毎日顧客リスト(候補）を考えて、わからないなりに資料を準備し、飛び込み営業を３、４年間やっていました。仕事は誰も与えてくれません。ちょっとでも仕事ができるきっかけがあれば、わらをもすがる思いで必死にアタックしていました。サラリーマンでも仕事がなければ食べて行けない。そんな気持ちがイダケンのルーツです。マンション管理業界もっと真剣に仕事しませんか？プレゼンテーションの評価が得られないような業者は、サービスでお客様に満足できるような仕事は難しいと思います。 にほんブログ村
2013.04.04
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