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2005年11月の記事
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あの事件について・・・
連日の耐震偽造問題報道。どんどん新たな偽造が発覚していく中、当事者同士は責任の擦り付け合い。このブログでも、11月21日の日記でこの件についてはお話させて頂きましたが、明日配信予定のメルマガでもう少し、詳しく触れたいと思います。今回のこの問題は、分譲マンション自体の存在価値そのものに波及するほど大きな問題になってしまったように思います。分譲マンションの販売会社や管理会社の関係者ともお話しましたが、連日問い合わせが殺到しているようです。そんな背景もあり、メルマガの方でも取り上げる事にしました。まだ登録をされていない方は、こちらからどうぞ■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。 ・マンション管理サポートサービス ・管理費削減サポートサービス ・大規模修繕工事サポートサービス ・マンション購入サポートサービス ・敷金返還交渉サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■宅建試験無事合格しました。できましたら祝福のクリックを！↓↓↓↓↓
November 30, 2005
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騒音トラブルを解決するには・・・
分譲マンションの３大トラブルのうちの一つと言われる『騒音トラブル』『谷口法務コンサルタント』へのマンショントラブル関連のご相談の中でも、やはり『騒音トラブル』に関するご相談は非常に多いです。今月も上階の生活音に悩まされている方からご相談を受けました。もう１年半近く悩まされているようで、体調も崩されてるとの事でした。この手のトラブルは、当事者同士の話し合いだけではお互い感情的になり、なかなか解決の方向に進みません。管理組合や管理会社も当事者同士の問題ということで、あまり関与しようとしません。そして行き着く先と言えば･･･裁判。しかし、過去の判例を見ても、生活騒音程度のトラブルで被害者側の訴えが認められたというケースは、ほとんどないのが現状です。なぜか？端的に言えば、「音に関する感じ方には個人差があるから」ということです。ある裁判例を上げると、その裁判では裁判官の１人が現場検証（同じ状況を再現）をし、それが受忍限度の範囲内か否かだけの判断しました。結果、被害者の訴えは棄却されました。長年騒音に悩まされている住人というのは、音に過敏になっていますから、その音がするだけで、かなりの心的ストレスを被るわけです。しかも毎日そこで生活を続けなければなりません。それに対して、現場検証でその音を一度聞いただけの裁判官には、そこまでの被害者心情というものは理解できないでしょう。マンションに住んだことのない裁判官であれば尚更です。確かに"マンション"という共同住宅で生活をするわけですから、音が全くなくなるというのは不可能でしょう。もちろん住人の方も、マンションに住む前提として、それは理解しなければなりません。逆に言えば、それだけ隣人に対してケアしながら生活しなければいけないのが"マンション"に住むということなんです。それには、住人個々の生活マナーへの自覚、そして管理組合が中心となり、規約や細則などのルール作りを徹底的に行うことで、未然に起こり得るだろう騒音トラブルに対する備えをしていくことが重要になります。ですので、『谷口法務コンサルタント』では騒音トラブルに関するご相談を受けた場合には、まず『管理組合にお話してみて下さい』と言います。すると、大半の方は、『言っても何もしてくれない』とおっしゃります。だからこそ問題提起するんです。でないといつまで経ってもそのマンションでは騒音トラブルの解決ができないマンションになってしまいます。そして行き着くところは、高額な費用と長時間をかけての裁判。それもしたくてしたわけではなく、仕方なく｡｡｡ですよね。騒音トラブルを抱えているマンションも、そうでないマンションも今一度管理組合を中心として規約や細則等の見直しを行ってみて下さい。"備えあれば憂いなし"です。（今日は家の前の公園の紅葉具合を撮ってみました。秋ですね～）結構上手に撮るでしょ（笑）これ携帯のカメラですよ。■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。 ・マンション管理サポートサービス ・管理費削減サポートサービス ・大規模修繕工事サポートサービス ・マンション購入サポートサービス ・敷金返還交渉サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■京都の紅葉が見たい今日この頃ボクと同じ気持ちの方ポチっとクリックを！↓↓↓↓↓
November 28, 2005
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ついにバスケットボール以外のスポーツを･･･
始めちゃいました｡｡｡その名もＧ・Ｏ・Ｌ・Ｆ（ゴルフ）といっても、まだ"打ちっ放しデビュー"ですが･･･これから本格的にやっていくつもりです。そう言えば、バスケットボール以外のスポーツに真剣に取り組むのっていつ以来なのかって考えると、小学校時代の少年野球以来なんですよね。学生時代もスキーやボードに何度誘われても、『バスケあるから･･･』社会人になって、同僚や上司からゴルフを誘われても、『すみません、バスケットの試合が･･･』と言っては、ことごとく断ってきました。特にゴルフに関しては、『ゴルフなんか、歳いってからでも出来るやん！』なんて豪語してましたが、ついにボクも"歳イッた"んでしょうかね（笑）腕前はと言うと、「歳いってからでも」なんて偉そうに言っていたわりには･･･散々です、ハイ。これからしっかり練習して春ぐらいには、迷惑掛けずにコースを回れるようにしておきますので、皆さん春になったらお誘い下さいね（笑）でもやっぱりボクにはバスケットボールです。１２月からは、しばらく行けてなかったＦＢＣにも復活します。久々に子供達と逢えるのが今からホント楽しみです。みんな待っててや～。
November 27, 2005
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広告効果は絶大！
今日は、朝から新規の建設業許可の打合せの為に垂水へ。ここは、関西の海岸では有名な"須磨海岸"の少し西側で、近くにかの有名な"明石海峡大橋"があります。ロケーションも良くて、ボクが好きなスポットの一つです。今日も天気は最高でしたが、もちろんお仕事。海辺に行きたい気持ちを最大限に抑えて、お客様のところへ。今回のお客様は、お世話になっている社労士の先生からのご紹介ということもあり、既にボクの事をある程度お話して頂いていたようで、ＨＰもご覧になって頂いてたようです。それなら話は早いとばかりに、ご挨拶と名刺交換させて頂き、さぁ本題へと思ったその時に｡｡｡『あのー、谷口さんて広告に出てましたよね？』ボク：「えっ？」『なんかマンション関係のセミナーかなんかの･･･』ボク：「ひょっとしてこれですか？」『そうです、そうです』『ウチも今後マンション管理業もやっていく予定なんですよ。セミナーも していこうと思ってるんですが、その時は来て頂くことって可能ですか？』ボク：「もちろんですよ」今回主催者側が新聞の折込広告で、神戸市で１０万部配布したそうです。最近、知り合いからもポツポツ『広告見たよ！』なんて言われる事はありましたが｡｡｡やはり広告効果は絶大です。（夕焼けの明石海峡。キレイでしょ）■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。 ・マンション管理サポートサービス ・管理費削減サポートサービス ・大規模修繕工事サポートサービス ・マンション購入サポートサービス ・敷金返還交渉サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■広告で谷口を見たという方ポチっとクリックを！↓↓↓↓↓
November 26, 2005
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１２月１１日のセミナー
このブログのトップ欄にも掲載していますが、１１月に引き続きマンション管理セミナーの講師依頼を受けました。今回セミナーの特徴は、主催が管理会社ということです。近年のマンショントラブルに対する住人の問題意識の高揚に伴い、管理会社のあり方というものも見直しの時代にきていると思います。例えば、 ・バブル時から管理費だけは変わっていない （土地・家屋は大きく下がったのにもかかわらず） ・販売時から事業主系列の管理会社が管理することが決まっており、 価格・管理内容も言い値、言いなり （同業他社との競争がまったくない）など。そんな中、マンション管理業界にもようやく動きが出始めました。管理費・管理内容の見直しや、管理内容に付加価値を付けることで同業他社との差別化を図ろうという管理会社も出てきました。今回のセミナーも、管理会社にとっては煙たい存在であるだろう我々のような専門家に逆に講師依頼をして、マンション管理の適正を訴えていくという他の管理会社との差別化を狙ったおもしろい形のセミナーだと思います。管理会社も営利目的の企業。当然、『儲けてナンボ』の世界。ボク自身も管理会社に敵対して叩きまくるつもりなんて毛頭ありません。ただ、今まで（バブル時）の儲け方はもう遠慮して頂いて、これからはマンション住人の立場に立った価格設定・サービス内容というものを提案していって欲しいと思います。（小手先のごまかしではなく）セミナーの方は、申込制（先着順）だそうです。申込・お問い合わせは、０１２０－０８６－８０５穴吹ハウジングサービスまで■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。 ・マンション管理サポートサービス ・管理費削減サポートサービス ・大規模修繕工事サポートサービス ・マンション購入サポートサービス ・敷金返還交渉サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■チラシのボクの写真、バックが白いのに、白いシャツって･･･と思った方は、ポチっとクリックを！↓↓↓↓↓
November 22, 2005
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連日の姉歯報道･･･
今までこの事件に関しては、呆れてコメントする気にもなりませんでしたが、元建築業界出身でマンション問題を取り扱う人間としては、話さないわけにはいかないかなと思い、遅ればせながらこの件に関してコメントしたいと思います。今回の事件は、 ・ヒューザ（建築主） ・姉歯建築設計事務所（構造設計） ・木村建設（工事施工会社）の組織ぐるみの犯行であることは間違いないでしょう。建築主は、コストを安くしたい一心で、また設計会社・施工会社は、仕事が欲しい一心で、データを改ざん（姉歯設計）⇒鉄筋量を減らした施工が可能（木村建設）⇒コストの安い建物を提供する（ヒューザ）というパターンのルーティンワークを行っていたのだと思います。一方では、ボクはこの事件は、『建築確認申請の審査を"官"から"民"に委託したことによる弊害』だとも言えると思います。以前は、建築確認申請の審査機関は行政でした。しかし、"官"から"民"へという時代の流れの中で、建築確認申請の審査も同じようにシフトしました。すると、"民"の審査機関というのは"官"とは違い、当然営利目的ですから、自分たちのところで少しでも多くの仕事を取りたいわけですよね。じゃあどうするか？他の審査機関よりチェックを甘くして、仕事を取ろうとするわけです。新聞記事なんかを読みますと、現に姉歯事務所は、日本ERIのチェックが厳しいとの理由で、イーホームズに審査機関を変えていたとか｡｡｡イーホームズは、『自分たちの審査に落ち度はなかった』と言ってましたが、いくらを数値を改ざんされたからといっても、躯体の鉄筋量を見れば一目瞭然。素人でもない限り、おかしな事には絶対気付くはずなんです。要するに、イーホームズも共犯みたいなものです。（っというか、ボクから言わすと明らかに共犯です）さらに、"民"に委託することによって、今回のような事件が起こった場合の責任の所在をハッキリさせていなかった"官"（行政側）にも責任があると思います。どういうことか？"官"（行政側）がこのようなミスを犯せば、当然損害賠償ものです。しかし"民"の審査機関の中には、そんな莫大な損害賠償能力のない会社もあるでしょう。しかし、行政はそんな会社を平気で審査機関として指定しているわけです。それでいて問題が起こると、"民""民"の話なので「我関せず」これでは、無責任過ぎますよね。法律で言えば、 ・売主（建築主）の瑕疵担保責任 ・設計会社・施工会社の不法行為責任という事になるんでしょうけど、こんなに不備な制度を作った国自体にも十分責任はあるのではないでしょうか？今後どういった形で被害者に補償していくのか興味深いところです。■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。 ・マンション管理サポートサービス ・管理費削減サポートサービス ・大規模修繕工事サポートサービス ・マンション購入サポートサービス ・敷金返還交渉サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■やるからは目指せ１位！！！いつの日にか･･･↓↓↓↓↓
November 21, 2005
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『ヴィンテージマンション』
まずはこの記事からhttp://www.asahi.com/housing/zasshi/TKY200511080335.htmlマンションも最近"ヴィンテージ"ものが注目されてきています。ボクも街を歩いていて築年数の古いマンションを見て、ふと『このマンションかっこイイよなぁ』なんて思うことがあります。しかし、そういうマンション見たときには同時に『もったいないなぁ』とも思います。要は、建物のデザイン的には、今のマンションにない新鮮さがあるのですが、"維持管理"がしっかりとできていない為、「古さ」「汚さ」が目立ってしまっているのです。ワインやクルマなんかにもヴィンテージ物というのがありますが、それらも"維持管理"ができていてこそ価値が出てくるもの。（歴史的建造物なんかも結局そういう事ですよね）やはり"維持管理"が、その物の価値を大きく左右する要因になるんですよね。実は、この記事（11月11日）が出た次の日に、芦屋のあるマンションの理事長さんとお話する機会がありました。このマンションも築３０年以上のマンションなんですが、ここの管理組合は、まさに『ヴィンテージマンション』作りに取り組んでおられます。（詳しい内容は、またメルマガの方でお話させて頂きますね）理事長さんも『これからどんどん資産価値を上げていくから！』と意気込んでおられました。新しいものの価値が高いのは当然の事。しかし年が経てば古くなり価値が下がるのも当然の事。しかし、維持管理をやり方いかんによっては、希少価値のあるオンリーワンの『ヴィンテージマンション』ができ得るということなんです。それもすべてマンション住人の『自覚管理』の意識から始まるということは言うまでもありませんよね。※最近急に寒くなってきましたね。ちまたでは風邪が流行っているよう です。（ボクのまわりも体調崩されている方が多いです） 季節の変わり目、皆さんもお体には十分ご留意下さいね。■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。 ・マンション管理サポートサービス ・管理費削減サポートサービス ・大規模修繕工事サポートサービス ・マンション購入サポートサービス ・敷金返還交渉サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■ボチボチ年賀状の準備をしないと･･･と思いだした方は、ポチっとクリックを！（まさにボクの事なんですが･･･）↓↓↓↓↓
November 17, 2005
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マンション管理にも電子署名？？？
日経新聞より リクルートコスモスは今月から、管理する分譲マンションの管理組合に発行する文書の電子署名システムを導入した。2004年にマンション管理の文書で、なつ印の代わりに電子署名が可能になった。ＵＦＪ銀行が開発し、法人顧客向けに実用化されていたシステムを応用。業務の効率化によってマンション管理事業拡大につなげる。＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝マンション管理業界もデジタル化が進んできていますが、アナログの部分（フロントマンの質、管理業務の付加価値）でのサービス向上にも努めて欲しいものです。これからは、今までのように最低限の管理業務だけをこなす管理会社ではなく、住人の立場に立った住みよい環境作りのできる管理会社が必要になってくると思います。それにはアナログ戦略が不可欠だとボクは思うのですが･･･※明日は（というか今日は）、いよいよボジョレ・ヌーボ解禁ですね。 毎年、世間は出来、不出来を語りますが、ボクにはまったくわかりません。 （今年の評判はどうなんでしょう？？？） 今年は、家に昨年のボジョレがあるので、是非飲み比べてみたいと 思います。 皆さん、飲みすぎにはご注意を！■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。 ・マンション管理サポートサービス ・管理費削減サポートサービス ・大規模修繕工事サポートサービス ・マンション購入サポートサービス ・敷金返還交渉サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■ボジョレーの"うんちく"なら任せとけ！という方は、ポチっとクリックを！↓↓↓↓↓
November 16, 2005
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京都・・・
ボクは京都が大好きです。何でか？と聞かれると、別にお寺が好きなわけでもなく、歴史に興味があるわけでもなく･･･でもなぜか好きなんですよね。町並みというか雰囲気というか･･･とにかく京都に行くと癒されます。実は、京都の有限会社設立の案件で、今日も京都に行ってました。いつも行ったら、少しはゆっくりして帰ろうと思うのですが、今日も後の予定が詰まっていたので、あえなく退散｡｡｡（泣）下の写真は、せめてもと思い撮った鴨川での１ショット。もうすぐ京都も紅葉シーズン。今度は、是非プライベートで来たいものです。会社設立の方は、日程的にかなり厳しかったのですが、何とか予定通り設立完了しそうです。今回のお客様（社長）もボクと同じ歳。（お仕事で知り合う方は、ホント同じ歳の人が多いんです）皆さん、ホント頑張っておられて、お話していると刺激になります。『谷口法務コンサルタント』も負けないよう前進あるのみです！■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。 ・マンション管理サポートサービス ・管理費削減サポートサービス ・大規模修繕工事サポートサービス ・マンション購入サポートサービス ・敷金返還交渉サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■ボクと同じく京都好きな方は、ポチっとクリックを！↓↓↓↓↓
November 15, 2005
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行ってきました！話してきました！
昨日の日記でも書いたとおり、昨日は神戸市中央マンション交流会が主催するセミナーでお話させて頂きました。参加者は、神戸市全域からそして西宮市や尼崎市といった市外からの熱心な参加者もいらっしゃいました。テーマは、『あなたのマンション勝ち組になりませんか？』話としては、 １．マンションの現状 ２．マンション管理の現状 ３．『勝ち組』のマンションとなるためには？ ４．「適正なマンション管理」の実現のためには？という流れで"１．マンションの現状"では、 ・現在国民の約10人に1人がマンション住まい （神戸市では住民の半数以上がマンション住まいとも言われている） ・近年のマンション建設ラッシュでマンショントラブルも増加の一途 （トラブルも多種多様化） ・マンション住人の約８割が何らかのトラブルを抱えている"２．マンション管理の現状"では ・大半のマンションではマンション管理を管理会社に任せきり ・役員は輪番制の１年任期（やらされている"意識"の役員がほとんど） ・管理規約（※1）や管理委託契約書（※2）の内容を理解していない 住人がほとんど。 ⇒本来、マンション管理運営の主役となるべき管理組合に、 まったく自覚意識がない。上記の現状をふまえた上で、"３．『勝ち組』のマンションとなるためには？"では、『勝ち組』になるためには、管理組合による「適正なマンション管理」の実現が必要で、「適正なマンション管理」とは、「"居住性"と流通性（資産価値）を維持してこと」として、"居住性"の部分では ・建物設備のメンテナンスの充実 ・建物内、建物周辺の美化 ・ペット飼育や駐車場・駐輪場利用等の詳細なルール作り ･･･etc"流通性"の部分では、 ・設備等グレードアップを視野に入れた修繕計画 （修繕積立金がないから最低限の修繕しか行わないマンションでは 資産価値が暴落し、流通性がなくなってしまう） ・高齢化に向けてのリフォーム計画 ・耐震改修 ・アスベスト問題 ･･･etcが重要になってくることを事例を挙げながら説明し、"４．「適正なマンション管理」の実現のためには？"では、 １．管理組合のマンション管理への"自覚意識"の向上 ⇒共用部分も含めてマンション全体が自分たちの財産である という事への自覚。そしてそれを守っていくのは"管理会社" ではなく、"管理組合"自身であるということ。 ・マンション内での勉強会やミニセミナーの実施 ・専門機関が行っているセミナーへの参加 ･･･etc ２．セカンドオピニオン（専門家による第二の意見）の導入 ⇒管理会社の行う管理業務に対し、適正かどうかを専門家を活用 し、外部からもチェックし、第二の意見を求めることも重要。 （医療業界では、セカンドオピニオンは当たり前。 治療方法は一つではないのと同じで、マンション管理業界にも より良い管理方法、適正な管理費があるはず） ３．上記を実践するための組合運営費の確保 ・勉強会やセミナーへの参加費用 ・マンション内での専門書等の購入費用 ・専門家へのアドバイス料 ･･･etc ⇒年間の予算の中で、これらの費用をある程度、組合運営費として 計上しておく。という内容で約１時間熱弁してきました。第二部では、 １．管理組合の運営体制 ２．居住者間のコミュニティ形成 ３．設備の維持管理という３つのテーマを基に、全員参加型の討論会を行いました。皆さん、普段抱えておられる問題を、ここぞとばかりに吐き出しておられました。今日のセミナーや討論会が、参加者皆さんのマンションの今後の管理運営に何か役立てばボクとしては幸いです。来月にも、管理会社主催のセミナーでお話させて頂きます。（詳しくはこのブログ上部をご覧下さい）そしてこれからも、セミナーはもちろんの事、このブログやメルマガでもどんどん情報を発信していきたいと思います。それが、マンション問題に特化する行政書士『谷口法務コンサルタント』の役目ですからね。最後になりましたが、セミナー関係者の皆様、本当にお疲れさまでした！＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝※1 マンションの管理または使用に関する基本ルール※2 管理組合が管理会社と行うマンション管理についての 業務委託契約書類（交流会の様子です。黒板の真下にいるのがボクです。）■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。 ・マンション管理サポートサービス ・管理費削減サポートサービス ・大規模修繕工事サポートサービス ・マンション購入サポートサービス ・敷金返還交渉サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■やるからには目指せ１位！！！いつの日にか･･･↓↓↓↓↓
November 14, 2005
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『あなたのマンション勝ち組になりませんか？』
今日は、以前から告知してました神戸市中央マンション交流会主催のセミナーがあります。『あなたのマンション勝ち組になりませんか？』というテーマでお話してきます。今回のセミナーが、参加者の皆さんのマンション管理への関心、マンション管理運営への参加意識に繋がれば幸いです。セミナーの様子については、またこのブログでも報告しますね。それでは、行って参ります！■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。 ・マンション管理サポートサービス ・管理費削減サポートサービス ・大規模修繕工事サポートサービス ・マンション購入サポートサービス ・敷金返還交渉サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■やるからには目指せ１位！！！いつの日にか･･･↓↓↓↓↓
November 13, 2005
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マンション問題あれこれ
最近、以前にも増してマンション問題のご相談が増えてきています。（ちょっとは知られてきた？ということでしょうか）ここ１ヶ月だけでも、 ・大規模修繕工事について ・管理費削減について ・騒音トラブル ・マンション購入時の契約について ・ペットトラブルと、いろいろありました。人づてにボクの事を聞き、ご相談されてきた方の中には、『今までこうやって相談するところがある事自体知らなかった･･･』という方もいらっしゃいました。ちゃんとここにあるんですよ。『谷口法務コンサルタント』というところが。建築業界での経験を生かし技術面から、行政書士として法律面から、そしてボク自身も現在マンション住まいですから、マンション住人の皆さんのお立場に立ってサポートさせて頂きます。『谷口法務コンサルタント』に相談していただく事で、よりよいマンションライフが送れるのなら使わない手はありませんよね。是非、お気軽にどんな事でもお問い合わせ下さい！■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。 ・マンション管理サポートサービス ・管理費削減サポートサービス ・大規模修繕工事サポートサービス ・マンション購入サポートサービス ・敷金返還交渉サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■やるからには目指せ１位！！！いつの日にか･･･↓↓↓↓↓
November 11, 2005
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早朝勉強会
今日は月一恒例の早朝勉強会。（詳しくはこちら）テーマは、『風俗営業許可申請』について。"風俗営業"って言うと、いわゆる男性の通う『･･･』と思う方も多いかと思いますが、実際には、パチンコ屋、ゲームセンター、クラブetcなんかも風俗営業に該当します。（もちろん男性の通う『･･･』もそうですけどね｡｡｡）そして、これらの営業を行うためには行政の許可を受けなければいけません。その許可申請の代理して行うことができるのが、我々行政書士ってわけです。今日も朝から皆さんテンションが高く、活発な意見が飛び交ってました。講師担当の『行政書士Office 千里一跳』の西尾さん、お疲れさまでした。（質問攻め大変でしたね）そして、参加の皆さんもお疲れさまでした。余談になりますが･･･今日の勉強会終了後、書士仲間のエノモトさんに、最近のボクのブログについて聞いてみたところ、『読みやすいけど情緒がないかな～』と･･･彼女は、自称"活字オタク"だそうで、確かにブログの文章も上手です。なんで、文章を書くのが大の苦手なボクは、たまに彼女にアドバイスをもらうようにしています。皆さんはこのブログいかがでしょう？やっぱり、このブログは『谷口法務コンサルタント』の事、「ボク自身」のこと、そして「マンション問題のあらゆる情報」を伝えていきたいとの思いで始めましたから、皆さんに『伝える』ということが大前提なんですよね。『伝える』ためには、やはりここへ訪問して下さる皆さんが、もっと「読みたくなる」、「知りたくなる」ような文章なんですよね。そのためには情緒か｡｡｡頑張りまーす。※今日はホントいい天気でした。もちろん愛車はオープンで！ 気持ちよかった～。■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。 ・マンション管理サポートサービス ・管理費削減サポートサービス ・大規模修繕工事サポートサービス ・マンション購入サポートサービス ・敷金返還交渉サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■日記はご無沙汰なのに順位は上がってるという皮肉な結果･･･今日はどうでしょ？↓↓↓↓↓
November 10, 2005
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ついに開幕！
しましたね『ｂｊリーグ』会場には見に行けなかったのですが、ケーブルテレビで放送があったので、ビデオ録画して見ました。感想としては、 ・１チームのプレーヤー５人の内の３人が外国人ってどうなの？ ・審判のレベルが低いってとこですかね。特に外国人の出場枠については考えて欲しいですね。今のままだと、日本人のスター選手が生まれてこないと思うんですよね。（特にセンタープレーヤー）外国人プレーヤーに依存しているようでは、日本のバスケットボールのレベルも上がってこないし、リーグ自体も続いていかないような気がします。あまり語ると長くなるので、この辺にしておきます（笑）皆さんは『ｂｊリーグ』どう見ましたか？感想聞かせて下さい。■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。 ・マンション管理サポートサービス ・管理費削減サポートサービス ・大規模修繕工事サポートサービス ・マンション購入サポートサービス ・敷金返還交渉サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『ｂｊリーグ』頑張れ！と思う方は、ポチっとクリックを！↓↓↓↓↓
November 5, 2005
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管理費削減への未知（道）
今日は、管理費削減業務を依頼されている奈良県のマンションへ行ってきました。このマンションは、以前にも管理費の削減に取り組み、３割程の削減を行ったそうです。今回さらに削減したいという事で、依頼を受けたわけですが、ざっと資料に目を通してみると･･･まだあるんですよね～、削減できそうなところが。もちろん、これから管理組合や管理会社と話し合いながら、詳細をつめていくわけなんですが、以前に３割も削減したのにも関わらず、まだ削減できる余地があるというのは、いかに最初の段階での管理費の設定価格が高いかという事ですよね。高い管理費を払い続けるより、管理費の削減に取り組んで、その削減額を修繕積立金に回し、マンションの長期的な維持のための修繕に使う方が、よっぽど経済的ではないでしょうか？今回のこのマンションの『管理費削減への未知（道）』このブログでも実例として、お伝えしていきたいと思います。■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。 ・マンション管理サポートサービス ・管理費削減サポートサービス ・大規模修繕工事サポートサービス ・マンション購入サポートサービス ・敷金返還交渉サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『うちのマンションの管理費って･･･』と思った方は、ポチっとクリックを！↓↓↓↓↓
November 4, 2005
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生まれ故郷
現在は神戸市在住のボクですが、生まれ育ったのは今話題の阪神電車、阪神タイガースで有名な"甲子園"（その他はホント何もない町ですが･･･）今日、何気にふらっと甲子園に寄って見ました。昔からの変わらない景色、すっかり変わってしまった景色。でもすべてになんか"懐かしさ”を感じる不思議な感覚です。子供の頃、よく遊んだ公園があったので、車を止めて中に入ってみました。よく遊んだすべり台に上ってみると、子供の頃の映像が次々とフラッシュバックしてきました。今日の気持ちは、なかなか上手く表現できませんが、やっぱイイもんですよ生まれ故郷って。なんか原点に帰れるというか･･･いろんな意味で自分の事を見つめ直すイイ機会になりました。これからも、たまにはこうやって生まれ故郷に帰ってみようと思いましたねー。皆さんも是非お試しを！■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。 ・マンション管理サポートサービス ・管理費削減サポートサービス ・大規模修繕工事サポートサービス ・マンション購入サポートサービス ・敷金返還交渉サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■生まれ故郷に帰ってみたい！と思った方は、ポチっとクリックを！↓↓↓↓↓
November 3, 2005
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11月13日のセミナー
の記事をちょっと見つけてしまいましたもので･･･*********************************************************************http://mytown.asahi.com/hyogo/news02.asp?c=3&kiji=12132１３日午後１時～４時半、神戸市中央区吾妻通４のコミスタこうべ２０１多目的室。マンション管理組合が情報を交換し、マンション生活を向上させようと発足した交流会。行政書士の谷口昌良さんが「あなたのマンション勝ち組になりませんか？」とのテーマで話した後、参加者全員で討論会。参加費３００円。事前申し込みが必要。電話で神戸市中央マンション交流会事務局（０７８・３５１・３６５０）へ。*********************************************************************先日は神戸新聞に取り上げて頂き、今日は朝日新聞にも記事が出ていたそうです。（神戸市中央マンション交流会の関係者の皆さん、ありがとうございます）神戸市は、人口の約半数がマンション住まいとも言われています。そういう意味でも「マンション」と「地域活動」とは切っても切れない縁。「マンションの住環境」が悪ければ、もちろん「地域活動」も衰退していきます。近年のマンションラッシュで建設されたマンションも２０年後３０年後には、（マンションの）高齢化を迎えます。そこにきて高齢化・少子化による人口減少。将来マンションが抱える問題は山積しています。今回こういった形でメディアに取り上げられる事が、住民や行政のマンションへの問題意識の向上に繋がればと思いますし、ボクも"神戸市民"そして"マンション住民"の代表として、マンション問題に一石を投じるようなメッセージを発信できたらと思います。※まだ参加申込の受付を行っているようですので、お時間がある方は是非 ご参加下さい。■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。 ・マンション管理サポートサービス ・管理費削減サポートサービス ・大規模修繕工事サポートサービス ・マンション購入サポートサービス ・敷金返還交渉サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■今日の日記の内容が良かった！という方は、バナークリックお願いします！↓↓↓↓↓
November 2, 2005
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