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2005年08月の記事
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マンション管理セミナー
ボクの住むこの阪神間は、非常にマンションが多い地域です。 特に震災後に一気にマンションが増えました。マンションの増加に伴い、マンション問題も多種多様化してまして、最近では地域単位でＮＰＯや交流会を立ち上げ、マンション管理組合相互間での情報交換を行うような活動も増えてきました。これは、明らかにマンション管理に対する管理組合の関心が高まってきている証拠だと思います。ボク所属している、・ＮＰＯ法人マンション管理適正化推進化センター・神戸市中央マンション交流会も交流会やセミナーなど、積極的な活動を行っています。今週の日曜日（9/4）には、大阪でボクが所属するＮＰＯ法人マンション管理適正化推進化センターが主催するセミナーがあります。『マンションと高齢化』が今回のテーマです。参加は無料となっておりますので、是非お誘い合わせの上、 ご参加下さいね。適正なマンション管理実現への第一歩は、管理組合の皆さんの"自覚管理"の意識です！*****************************************************ご好評いただいておりますメールマガジン『マンション住民の救急箱』は、明日第９号発行です。 乞うご期待！メルマガ購読希望はこちら⇒
August 31, 2005
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異業種交流会
今日は、兵庫県の中小企業の経営者が集まる異業種交流会に参加してきました。昨年中学の同窓会で１７年ぶり再会した友人から『今度、異業種交流会あるからおいでよ！勉強になるで！』と誘ってもらったのがきっかけでした。 その友人は、西宮市内で洋菓子店を３店舗経営しているバリバリの若社長！しかもイケメン！です。（ボクのイケメン!?とは明らかに違う本物のイケメン！です）もともとボクは人と接することが大好きなので、こういった異業種交流会で、いろいろな方とお話できることがホント楽しいですし、勉強にもなります。今日もこれからの谷口法務コンサルタントの成長に必要な栄養をたくさん吸収させて頂きました。やっぱり"持つべき者は友達"ですよね。ありがとう！同級生！これからもよろしく！西宮にお立寄りの際は、是非ベルンへ！！！
August 30, 2005
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地震保険
ってご存知ですか？『火災保険では補償されない、地震・噴火またはこれらによる津波を原因とする火災・損壊・埋没または流失による損害を補償する、地震災害専用の保険』です。阪神淡路大震災では、地震による火災で全焼・半焼した家屋が とても多かったですよね。しかし、火災保険には加入していたけれど、地震保険には加入していなかった為に、補償が受けられなかったという方がたくさんいらっしゃいました。そう、つまり地震が起因したことによる火災では、火災保険が適用されないということなんです。阪神淡路大震災を教訓に最近では、加入率が年々ＵＰしているようです。関連記事がありましたのでご紹介しておきます。http://www.asahi.com/housing/news/TKY200508240075.html保険料も、建物が国土交通省が定める耐震等級の評価を受けると割引の適用があり、最近の新築マンションなんかは、この耐震等級等級の評価を受けている物件が多くなりました。ボクは、別に損保会社の回し者でもなんでもありませんが、"備えあれば憂いなし"ということですね。マンショントラブルへの"備え"は谷口法務コンサルタントにお任せ頂ければ、もちろん"憂いなし"です！
August 29, 2005
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ひやりっ!?
ＰＣを使ってたら、突然英語の羅列の画面になりフリーズ！再び電源を入れても、『ハードディスクが見つかりません』との表示が。データのバックアップを取っていなかったボクは顔面蒼白｡｡｡藁にも縋る思いでサポートセンターにＴＥＬ。原因は、ハードディスクの接触不良。データはなんとか無事でした。良かった｡｡｡ノート型のＰＣは、持ち運びが多いためによくある現象のようです。（ってそんなに頻繁に持ち運びしてないんだけど･･･） とにもかくにもバックアップはちゃんと取らないとダメだなぁと実感しました。そこで、質問です。皆さん、データのバックアップってどうされてます？お薦めの方法があれば教えて下さい！
August 28, 2005
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最後の試合
今日は、ＦＢＣの教え子の試合を見に行ってきました。彼にとっては中学生活最後の大会。前日にメールで、 『勝ち負けももちろん大切だけど、とにかく悔いの残らない試合にしろよ、頑張れ』と送りました。というのも、ボクの中学生活最後の試合は、とても悔いが残る試合でした。負けた悔しさというよりかは、『もっとできたはず･･･』という出し切れなかった悔やみ。同じ負けるのでも、自分の力を出し切れずに負ける悔しさはひとしおです。彼には、勝つにしろ負けるにしろ中学生活最後の試合を、自分の力を出し切って終わって欲しかったんです。 彼の学校は正直あまり強くありません。顧問の先生もバスケットボールにあまり熱心ではないようで、尚更、強くなる要素もないわけです。でも彼自身は本当にバスケットボールが大好きで、上手くなりたい一心でＦＢＣに通い続けていました。当初は、ドリブルやパスという基礎的なこともままならないレベルだった彼が、この１年で見違えるほど上手くなりました。やる気なればできるんですよね。だけど、やる気のない指導者が、ろくに教えることもせずにその時の気分で頭ごなしに怒鳴りつけ、子供達のやる気まで奪ってしまってるんです。ＦＢＣの子供達からは、よくそんな話を聞きます。別に指導者に文句を言うつもりはありません。でも、実際に"上手くなりたい""強くなりたい"と思っている子供達の純粋な気持ちを奪い取る権利はどこにもありません。子供達とのコミュニケーションを取ろうともせずに、先生という体裁だけを保とうとする･･･そんなの教育者でも何でもないと思うんです。現に彼らはボクにバスケットの相談から進路の相談までしてきます。そのことがすべてを表してるような気がします。だいぶん、話が反れちゃいましたね（笑）試合の結果の方はというと、残念ながら負けてしまいました。試合後、彼のところに行くと、ボクを見るなり大粒の涙。ボク：『どうや？出し切れたか？』彼：『出し切れなかった、もっとできた｡｡｡』彼もボクと同じく悔いの残る中学生活最後の試合でした。でも、ボクは中学時代のあの悔しさがあったからこそ高校時代も頑張れたし、今の自分自身の人生にもバスケットボールをしてきたことが大きく影響しています。きっと彼も今日の悔しさをバネに今後のバスケットボール人生さらに大きく飛躍してくれると思います。今日の悔しさ絶対に忘れるなよ！頑張れ！
August 27, 2005
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頑固者
ボクは人から"頑固やなぁ"と言われることがあります。確かに自分でも思うところはありますねー。（っというか思います、ハイ。）"頑固"っていう言葉、一般的にはあまり聞こえがよくない言葉ですが、ボクは意外と嫌いではないんですよね。（決して自分が頑固だと言われるからではないですよ!?）『エエやん自分に正直で！』なんて思ってしまいます。（かなり強引かもしれませんが｡｡｡）もちろんこの頑固さが災いすることもあります。でも、自分に嘘をついてまで上手くやっていこうなんて、 どうしてもボクには考えられません。だからイイ意味での頑固さは、いつまでも持ち続けていたいんです。これが無くなるとボク"らしさ"が無くなってしまいますからね。 だから、これからも頑固者を貫きたいと思います（笑）今後とも頑固者行政書士 谷口法務コンサルタントをよろしくお願い致します。P.S おかげ様で当ブログ10,000アクセスを突破しました。 ありがとうございます！
August 26, 2005
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書いて、書いて、また書いて｡｡｡
昨日の日記でも書いたのですが、９月の早朝勉強会と１１月のセミナーで講師をすることになりまして、今は、資料作成と広告作成に追われている毎日です｡｡｡１１月のセミナーに関しては、まだ時間があるかなぁなんて思っていたのですが、とんでもなくて、今回のセミナーは阪神間のマンションの管理組合を対象として行う、そこそこの規模のものなので、段取りの関係もあって、９月中に広告用のチラシと講演内容の原案を作らなければダメなんです。しかも、ブログを書いてて今思い出しましたが、もうすぐメルマガも発行しないと･･･ちょっとだけ締め切りに追われる作家の気持ちがわかったような気がします（笑）うーん、頑張らないと！※１１月のセミナーについては、詳細が決まり次第また ＨＰとブログでお知らせしますね。 マンションにお住まいの皆さん、そしてイケメン!?行政書士 に会いたい方!?は、是非ご参加下さい！
August 25, 2005
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研修会
今日は、兵庫県行政書士会が主催する研修会に参加してきました。研修会の内容が、ボクが今受任している案件についてということもあったので、今後の業務に生かすべくしっかりと聞いてこようと意気込んで参加をしたものの･･･（･･･はご想像に任せます）今日の研修会で一番学んだことは、"人前で話すことの難しさ"ですボクも９月に行政書士仲間で行っている勉強会と１１月にマンション関係のセミナーで人前で話す機会があります。聞き手を飽きさせないトークを心掛けないと｡｡｡
August 24, 2005
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あなたはフローリング派？カーペット派？
最近の新築マンションの床はフローリングが主流ですよね。 衛生面や掃除のしやすさ等を考えると、やはりカーペットよりも利便性がイイというのが理由なんでしょう。中古マンションでは、規模、築年数、立地等が同じような条件でも床材がフローリングとカーペットでは、評価価格が違ってきます。しかも価格が低いにもかかわらず、カーペット敷きのマンションは、なかなか買い手がつかないのが現状なんです。8月15日の日記でも書きましたが、マンションの資産価値を上げる一つの方法として、床をフローリングにするということが挙げられます。しかし、カーペット敷きのマンションでは、フローリングへのリフォームを禁じているマンションが結構多いです。『管理会社がフローリングにはできないって言ったから･･･』 なんて言ってる方いませんか？？？フローリングにできるかどうかを決めるのは、管理会社ではなく、あくまでも管理組合つまり区分所有者である皆さん自身です。規約で決まっているのなら、フローリングにできるように管理組合で規約の変更をすればイイだけですし、特にルールがないのであれば、上下階及び両隣の区分所有者に承諾を得た上で、管理組合に届け出るような決まりを作ればイイわけです。自分達のマンションの資産価値、上げるも下げるも皆さん次第だということですね。
August 23, 2005
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汗水流して･･･
しばらご無沙汰しておりましたが、今日からブログ再開です！今後とも谷口法務コンサルタントをよろしくお願いします！ということで、今日は一日中外出dayでした。いつも複数の訪問先がある時は、車を利用することが多いのですが（特に今の季節暑いということもあり、尚更そうなるのですが･･･）、先週末ぐらいから愛車の調子が悪く、今日は電車と徒歩での移動でした。こんな日に限って、訪問先はすべて駅から離れており、炎天下の中、ただひたすら目的地へ徒歩、徒歩、徒歩､､､､そして到着した時には、滝のような汗、汗、汗です。しかし、滝のような汗をかいた甲斐もあり、今日は仕事も受任しましたし、今後のビジネス展開に役立つ貴重なお話を聞くこともできました。よく昔の人は、"汗水流して仕事をしなさい"と言いましたが、今日は、まさに"汗水流す"を実践した一日でした。しかし、やはり今日みたいな日は車が便利です｡｡｡（笑）
August 22, 2005
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リフォームに中古マンションの価格差
リフォームに関して気になる記事がありましたのでご紹介しておきます。****************************************************** 東京カンテイは、マンションリフォームの「経済効果」を 調査した結果を公表した。それによると、「リフォーム効果」 は築20年物件から価格にはっきり表れる。リフォームの有無による売却価格の差を、ファミリータイプ（専有面積50～100の物件）の竣工年別の坪単価で見ると、築20 年ころから徐々に 差が広がる傾向が表れる。1984年物件（築20年）では5万円程度の差であるが、1974年物件 （築30年）では15万円程度に広がり、1964年物件（築40年）では30～50万円もの格差が生じている。築年の古いマンションでは、設備を交換するなどの本格的なリフォームが行われるケースが多く、それが坪単価を押し上げる結果とっている。築年（5 年ごと）によってマンションがどのくらいリフォームされているかを調べると、築10 年未満ではリフォームの割合が10％未満であるが、築年が進むにつれてリフォーム物件の割合が高まり、築40年～44年の物件では35.8％に達する。築年が古いマンションは、床、天井、クロスや壁などに手を加えなければ、短期間で売却することは困難であり、リフォームを行うケースが増加している。「リフォーム効果」は坪単価に反映されており、特に築年の古い物件については、効率的なリフォームを行うことで、売却額が維持される可能性が高い。リフォームが中古流通価格に一定の影響を与えていることが明確だ。 ****************************************************** 要するに大規模修繕工事時の修繕内容が、その後のマンションの資産価値を大きく左右するということですね。マンション住人は、大規模修繕工事に対して最低限の修繕内容で、工事費をできるだけ安くで行いたいという意識が強いですが、マンションの将来的な資産価値を考えた時、マンションの"グレードアップ"というものも視野に入れたリフォームも必要になってくると思います。例えば、「自分は一生このマンションに住むし、売るつもりも ないからグレードアップなんか必要ない」という人がいたとします。マンション住人全員が同じ考えであればイイのです が、中には引っ越していく方もいるでしょう。経年劣化していく上に、リフォームもろくにしないようなマンションを次に買おうとする人が現れるでしょうか？そのうち、大半の住人が出ていき、マンションはスラム化し、残された住人は、出ていった住人の分まで多額の管理費を負担しなければならなくなります。そういった意味でも、マンションの資産価値を維持するためのリフォームというのは重要なんです。適正な修繕計画そして資金繰りができていれば、住人に負担をかけるような一時金の徴収もなく、マンションの資産価値を維持できるようなリフォームは可能なわけです。皆さんのマンションの長期修繕計画および修繕積立金今一度見直してみてください。
August 15, 2005
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賃貸マンションにお住まいの皆さんへ２
さて、8月10日の日記で書きました問題の答えです。国土交通省が出している『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』では、問題１～６はすべて賃貸人の負担と考えられています。ここでいう原状回復とは、「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義され、その費用は賃借人の負担としています。 そして、経年劣化や通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれるものしています。問題１～６が賃貸人の負担と考えられているということは、これらの内容は、経年劣化や通常の使用の範囲内だと考えられているということになります。しかし、このガイドラインというのは法的拘束力を持ちません。あくまでも判断基準です。ですので、ガイドラインの内容に明らかに反する賃貸契約書であっても、サインをしてしまえば、その契約は有効になってしまうため注意が必要です。賃貸契約時には、退去時の原状回復について、しっかり不動産会社の方に内容を確認しておいて下さい。そして納得がいかない内容がある場合には、決して契約書にサインをしないで下さいね。まずは、自分自身ができる最低限のトラブル予防はして頂きたいと思います。それでもトラブっってしまったという方は、『谷口法務コンサルタント』がお力になります。ご安心下さい！
August 12, 2005
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メール相談
今日もＨＰ経由でマンショントラブルのご相談がありました。管理会社が行政指導を受け、管理組合との管理委託契約が解除になってしまったようで、管理組合側としては、管理会社に対して責任追及したいということでした。最近、行政機関がマンション管理業者に対し、適正な管理業務を行っているかの調査を実施し、必要な指導監督をしていこうという動きが出てきています。今まで野放しだったマンション管理業界にようやく行政側も重い腰を上げ、メスを入れてきたわけです。しかし、行政機関の調査により杜撰な管理状況が発覚し、管理会社が業務停止等の処分を受けた場合、困るのはと言えば 管理組合ですよね。今回のご相談は、まさにそういったケースだと思います。だからといって管理組合も被害者意識だけではいけません。そもそもマンションは管理会社のものではなく、自分達の財産なわけですから、管理業務自体は管理会社に任せていても、常に自分達の目で業務内容チェックするぐらいの"自覚管理"の意識は持って欲しいと思います。
August 11, 2005
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賃貸マンションにお住まいの皆さんへ
突然ですが問題です。１．退去時に専門業者が行うハウスクリーニングの費用 負担は賃貸人or賃借人？２．家具の設置により、床材がへこんだ場合の補修費用 負担は賃貸人or賃借人？３．壁に貼ったポスターや絵画の画鋲、釘跡の補修費用 の負担は賃貸人or賃借人？４．タバコのヤニによる汚れは、賃貸人or賃借人どちら の負担？５．テレビ、冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ(電気やけ) の補修費用の負担は賃貸人or賃借人？６．賃借人所有のエアコンの設置による壁のビス穴、 跡の補修費用負担は賃貸人or賃借人？敷金返還のトラブルで問題になりやすい項目を挙げてみました。是非、皆さんも問題にトライして頂いて、コメント欄にでも解答してみて下さいね。答えは、また後日このブログで発表しますね。では、お楽しみに。
August 10, 2005
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マンション購入希望者が住みたい街は･･･
大手不動産会社８社が実施したアンケート調査によると、*************************************************** 1．［住んでみたい街 首都圏］ 首都圏で住んでみたい街トップ3は、 1位「自由が丘」 2位「横浜」 3位「吉祥寺」昨年に比べ「横浜」、「鎌倉」、「たまプラーザ」がランクアップ。 『おしゃれな街』 「自由が丘」、『海が近い』「横浜」、『生活利便、商業施設・公園充実の』「吉祥寺」というそれぞれの街のカラーが現れている。 2．［住んでみたい街 関西圏］ 関西圏で住んでみたい街トップ3は、 1位「芦屋」 2位「西宮」 3位「神戸」『高級感・ステータス感の』「芦屋」、『交通・通勤利便の』「西宮」、『おしゃれで海が近い』「神戸」というそれぞれの街のカラーが現れている。***************************************************だそうです。ということは･･･『西宮』生まれで現在『神戸』住まいのボクは結構シティボーイ!?
August 9, 2005
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就業規則
今日は会社の就業規則に関するご相談がありました。就業規則中の『競業避止』規定についての内容が有効なのか否かということでした。『競業避止』というのは、"労働者が同業他社への再就職するのを禁止する"というもので、事業主側が自社のノウハウを他社に漏洩されるのを防ぐ目的で一定の規制を設けるわけです。 このような規制の背景には、終身雇用制の崩壊で同業他社への転職というのが日常的になってきていることが、影響しているのでしょうね。もちろん、労働者側にも憲法で定められている『職業選択の自由』がありますから、ただ単に同業他社への再就職を禁止する内容の規制は許されないことですが、事業主側が被る不利益との"総合的な判断"の中で、ある程度の規制を設ける事が許されているわけです。この"総合的な判断"というのが、一般の方にとっては曖昧な表現に聞こえると思いますが、これは職種などによって不利益の度合いも変わってくるので、ケースバイケースと言わざるを得ない部分があって、やはり究極的には裁判所に判断を委ねなければなりません。しかし、事業主側も労働者側も円満に解決できれば、それに超したことはないわけですよね。谷口法務コンサルタントは、円満解決ができるよう最大限の努力をお約束します。
August 8, 2005
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『内容証明』
というタイトルで、日記を書いていたのですが、書き終わったところで、間違って削除してしまいました。あまりにも悔しいので、今日は書き直しません！結構気合いを入れて書いたのに｡｡｡
August 6, 2005
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海外でのマンショントラブル!?
今日は、海外でのマンショントラブルについてのご相談が ありました。（遂にボクもワールドワイドになりましたっ!?）と言っても、トラブル自体は間に代理人を立てて話をしているようで、その中で書類にサインするにあたって、サインをしているのが本人であるということの証明をするよう相手方に要求されているようです。相談者自体は現在日本に居るので、ボクのところに相談してきたというわけです。ホントいろんなご相談があります。これを機に海外のマンショントラブルについても勉強するかその前に英語か｡｡｡
August 5, 2005
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ＦＢＣのスタッフ募集
今日は、このブログを使って少し宣伝させて下さい。今、ボクがスタッフとしてお手伝いをしているＦＢＣのスタッフを募集しています。詳しくは、ＦＢＣのブログを読んでみて下さい。⇒こちらバスケットボールの経験がなくても全然大丈夫です。・子供好きな方は･･･ 子供達と一緒にバスケットボールを楽しんで下さい。・バスケットボール好きな方は･･･ 子供達にバスケットボールの楽しさを教えてあげて 下さい。結構、子供達の笑顔に癒されますよ（笑）ボクはハマってます(笑)(笑)
August 4, 2005
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男女間のトラブル
この１ヶ月ほどの間に、たて続けに男女間のトラブルについてのご相談がありました。最近はインターネットの普及で、いろいろな情報を手に入れることができるので、相談者の方もどういう対処法があるのかよくご存知です。行政書士というのは、"予防法務"といって、紛争が起こらないようにする為に、あらかじめ法律的な予防手段を講じておく事が仕事なんです。男女間のトラブルで言えば、もめにもめて調停や訴訟になる前に、内容証明を送ったり、示談書を作成することで問題を 終息させることが、その役目になります。よく何でも裁判沙汰にすればイイと思っている方がいますが、裁判に費やされる時間・費用・精神的及び肉体的疲労というものは、想像以上のものです。男女間のトラブルは、特に感情的になってしまうので、なかなか当事者同士では、冷静な判断ができません。円満な解決をするためにも、こじれる前に早めご相談を！
August 3, 2005
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マンション購入時のトラブル
って結構多いんですよね。今、ボクが専門家として登録している"マンションってどうよ？"では、購入時のトラブルについて、よくご質問があります。特に契約に関するご質問が多く、 ・契約を解約したいのだが、販売会社が応じてくれない ・ローン特約が適応されず、白紙解約ができない ・契約を解約すると言ったら、違約金を請求されたこれらの内容は、ごく一部の例を挙げただけですが、要は、"消費者側が契約書の内容を理解していない、若しくは販売会社側が重要事項説明義務を果たしていない"このどちらかの場合がほとんどです。マンション購入においては、この"契約"がすべてのルールになります。販売会社側の言うことを鵜呑みにするのではなく、分からないことや不信に思うことは納得いくまで聞くべきですし、納得がいかなければ決して契約書にサインをするべきではありません。たとえ販売会社側に『この物件は人気の物件なんで、今日中に手付金だけでも 入れといて頂くほうが･･･』なんて言われても動じないで下さい。"マンションを早く売りたい販売会社側"と"じっくり選びたい消費者側"では温度差が違うのは当然です。皆さんは、あくまでも"じっくり選びたい消費者側"を貫いて下さいね。谷口法務コンサルタントでは、 ・購入時の契約書類チェック ・内覧会同行 ・税金、ローン相談（税理士と提携）も行っておりますので、お気軽にご相談下さい。
August 2, 2005
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暑中･･･
お見舞い申し上げます。早いもので８月になりました。３月から始めたブログの方も、もうすぐ100件!?文章を書くのが苦手なボクが･･･と思うと自分でもビックリです。一向に文章を書くことを好きにはなれませんが、書き続ける事、自分自身そして谷口法務コンサルタントを伝え続ける事という点では、ブログをやってよかったなと思っています。これからも、時には読み苦しい文章!?もあるでしょうが、末永くお付き合いしてやって下さいね。これからも自分自身そして谷口法務コンサルタントを飾らず伝え続けて行きたいと思います。今後ともよろしくお願いします！
August 1, 2005
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