2009年10月の記事
全12件 (12件中 1-12件目)
1
-
不動産鑑定士さんと競売物件の評価
不動産鑑定士さんといえば、３点セットを作ってくれる方。私たち不動産投資を行うものにとっては、とっても貴重な存在ですよね。 最近見つけた女性不動産鑑定士さんのブログのクリスタルさんに質問したら、東京の場合は、競売のお仕事はとってもやりたいお仕事だそうです。現地確認も必ずされるとのこと・・・そうだったんだ・・・・！！ぜんぜんいやな仕事ではなかったんですね。ただし、以前は女性鑑定士はダメだったらしいので、危険がないとはいえない・・・ほお～（＾＾； 田舎は、結構楽に競売のお仕事をもらえるらしい・・もしかしたら、私の地元の田舎の不動産鑑定士さんは現地確認してないのかも・・・？？？？？？？？？？ まあ、それはともかく、不動産鑑定士さんの資格ってとっても、とっても・・・・難関。すごいなあ・・よく合格したなあ・・・
2009年10月25日
コメント(2)
-
競売の３点セットって信用できない！
競売の３点セット。最初は、こんなに詳細な調査、評価書・・・自分で、調べるよりよっぽど信用できるよ！しかも、不動産鑑定士が書いてるんだしね。 と、思っていましたが・・・数件、競売物件を下見して・・・・落札して・・・最近、思うことは・・・「信用できん！！」 書いてあることが足りないし、細かいところは、結構間違えている。 下見した物件の話ですが、隣の土地の形が、なんだかだったぴろくて、シンプルでナンだろう・・・？と思って、行ってみたら・・・墓地！目の前は墓地・・これは評価書に書くべきでは・・・この物件は、借地権の物件で、７０万の売却基準価格でした。 Ｈ７年くらいの駅から近い良い建物でしたが、現地調査して隣の人に会って話しをしてみると・・・境界について、文句をいい。更に、目的外物件についても自分のものだと主張していました。３点セットでは、占有者の物と記述されていました。その上、目の前が墓地です。（３００区画くらいある） この物件、もちろん入札はしませんでした。しかし開札結果では、３人入札で２５０万くらいで落札されていました。う～ん？この人たち、もしかして、現地調査していないのかも・・・墓地の前の、境界争いと目的外物件のトラブルが予想される借地物件です。プロは、そんな程度のことは平気なのかもしれません。しかし、副業大家には荷が重い。 この間入札をした物件（落札のがした）は、占有者は物件所有者、という記述でしたが、実際には、使用借権の息子が居座っていました。 あと、県によって、評価人によって、３点セットの評価書の書き方に違いがあることも、分かってきました。 県によって異なると思いますが、田舎の方がいい加減な気がします。評価人によっては、写真も、パチパチっと、２，３枚で終わり。都会の方は、きちんとパノラマに貼り付けて載せてくれたりしています。 田舎の方が現地調査が大変なので、もっときちんと作ってほしいなあ・・ 不動産鑑定士にとって、競売物件の評価という仕事、「いやな仕事」に含まれているのではないか、と、最近思うようになりました。決して綺麗とはいえない物件の中に入って、占有者にいやな顔されて・・・・だから、サッと終わらせたいんでしょうね。隣人への聞き込みなんて、もちろんしません？ でも、その評価書って、とっても大切なんですよ～♪ どうせ評価人は内覧しているのだから、写真くらい、もっとたくさん掲載して！！そうしてくれたら、スパイもどきの現地調査もそれほどやらなくてもいいので・・・（＾＾； とにかく、現地調査は絶対必要・・・というのが、最近の感想です。と、ここまで書いたあとで、不動産鑑定士さんの記事を発見しました。競売の評価人になるには、ものすごくハードルが高いのだだそうです。しかも、最近まで女性にはなれなかったとか・・・http://ameblo.jp/appraisal01/entry-10371650071.html
2009年10月24日
コメント(4)
-
NHK番組で競売
夕方の５時過ぎのＮＨＫの情報番組で、競売を利用したサラリーマン大家さんをテーマに扱われていました。４５００万円くらいの築４５年！！のアパートをローンで！！購入しようと考えているサラリーマンさんがでていました・・・鈴木ゆり子さんの影響でしょうか？その方が見ているサイトは981.ｊｐでした。サラリーマンで古いアパートは管理がたいへんだろうなあ・・・個人事業者で時間が自由でも古い一戸建て一軒で、結構大変なのに・・ 981.ｊｐには僕も会員登録しているのですが、ここ半年くらいの間にど素人の私にまで、２回もテレビの取材協力依頼のメールが・・・も、もちろん個人宛ではなく、会員全員への同報メールなんですけど・・・＾＾ 僕は、競売のライバルが増えてはいやなので、完全シカトしました。（ハイハイ心が狭い男です（＾＾；） でも、応じる人もいるんだなあ・・・心広き人だなあ・・・こうした番組にでて、何かメリットあるのかなあ・・・？もしかして、テレビ局のテレホンカード狙い？いまどき、テレホンカード配るところないな・・今は、何をくれるんだろなあ・・・クオカードとか？いえいえ、もしかして取材費、５万円とか？？？うん、きっとそうだ。取材費が５万円だ！！はい！５万円いただけるなら私も、喜んで（顔隠すけど）出演しますです！そうして、高～い、ＲＣ物件を狙っているとみえいっぱいの情報を流します！！
2009年10月22日
コメント(2)
-
入札の結果
先日、ついつい入札してしまった物件の開札がありました。残念！ダメでした。 １２０万の売却基準価格のところに、１３５万で入札しました。開札結果・・・入札件数３件、２５０万で法人が落札。 やはり、田舎ということと、占有者の問題・・それにゴミ屋敷っぽいという情報から、個人の入札は少なかったようです。 通常、１００万台の物件は、結構、入札が多くなります。特にこの物件は、平成築ということで、もしかしたら、３００万くらいまでいくか・・・又は、みんな敬遠して、入札がないか・・・まあ、普通は２３０万くらいか・・・と思っていましたが、だいたいの予想通り、２５０万で落札でした。僕は、あまり乗り気ではなかったので、安く入札入れました。 今回、「ついつい入札」でしたので、ちょっと、反省。今の物件も、まだ貸しにだしていないのに、腰を落ち着けて、だらーっといかねば！（笑） ところで、この物件の下見には奥さんもいっしょに行きました。やはり、二人で共同して人生を築かねばならないと思ったので、若旦那さんをみならって、少しずつ共同でやろうと思って、下見に同行してもらいました。 でも、初めての競売物件で、だいぶ、怖がっていました・・・（＾＾； 僕はだいぶ慣れて、どんどん競売物件もノックして断固入ろうとするし、隣近所の聞き込みもするのですが、奥さんは、車の中でかなり緊張していました。しかし、これが当たり前ですよね。僕も、平気で下見したり、近所で聞き込みをしたつもりでしたが、家に帰ったら、どっと疲れがでました。精神的に、競売はキツイデス（＾＾；
2009年10月21日
コメント(4)
-
特売・高く落札の真相！
先日、特売なのに・・高く落札された物件。コメントでアドバイスをしてくださった方、ありがとうございました。！＾＾普通なら特売で売却基準価格430万の8割の340万くらいで落札（申し込み）できるはずなのに、450万になっていた件です。 念の為、真相を確かめるために、裁判所の裁ちゃんに電話で確認してみました。（公僕の裁ちゃんには、何でも電話で聞くことにしています。） 裁ちゃん「ああ、もしもし・・えっと、そうですねえ・・・この物件なんですが、二人でなくて三人同時に１０時の時点でまってたんですよ～そんでねえ・・その場で入札価格をかいてもらってね＾＾その結果、こうなっちゃったんだよね～わかるかな～」 えええ！二人でなくて三人でしたか・・・（＾＾；それで、高くなっちゃったのね。 特売狙いの人も楽ではないなあ・・・朝、１０前から待っていて、ライバルが二人も横にいたんだ・・・あせっただろうなあ・・・ やはり、不精？？せずに入札しておくべきですね。特売も、油断できない・・・
2009年10月20日
コメント(0)
-
ついつい競売に入札
競売で一つゲットしたばかりで、まだまだ物件からゴミを出したところなのに、ついつい競売ＢＩＴを眺めている毎日。 その流れで、安い物件があるとうずうずと「入札したい虫」が騒ぎ出します。とくに１００万単位のものを見るとこの入札したい虫が黙っていません。 先日、とうとう入札してしまいました。いろいろと問題がありそうな物件ですが築浅で、見た目はとっても美しい・・・ しかし、場所が田舎。占有者も態度が悪い・・・ １００万台だと、入札が多くなるのですが、客観的に見てみると、全然良くない・・？だめでもいいや！数打とう！
2009年10月19日
コメント(2)
-
宅建の試験・・がんばれ！
今頃は、宅建の試験中でしょうか・・・今回、受けられるみなさんががんばっておられることでしょう。ここで、がんばれのエールを送らせていただきます！「がんばれ～♪実力以上に、偶然でも正解をもぎ取れるぞ～エイ、エイ、オー！！！Yes！You can!!」ふう～、疲れた・・・・ブログ仲間限定・・・合格の「気」をお送りしました！！これでプラス３点くらいになる・・・？？？ 僕自身は、今回は受けません（＾＾；でも基本書は数ヶ月前に買ってたまに読んでいます・・・氷見の「楽学宅建」です。覚えることが多いですね～賃貸戸建が軌道に乗ったら、受けようと思っています。
2009年10月18日
コメント(2)
-
特売なのに・・・高く落札って？！
今日は地元の特売日！！とはいっても、もちろんスーパーではなくて、競売。 ちょっとほしいなあ・・・と思っていた物件が売れ残っているのに気がついたのは、昨日の開札日。場所がイマイチなので、入札いれなかったのですが、でも、豪邸っぽくてオール電化・・・築浅です。売却基準価格が４３０万だったので、落札価格は６００万くらいだと、あきらめて入札していませんでした。 それが、買付けなしです・・・う～ん、なぜ？なぜ？なぜ？売れ残り・・？わかりません。特売なら340万で買えます・・！ 今日、下見をしてもしよかったら・・・と思っていました。（お金なくなるな・・・しかし競売くせになるなあ・・・などと考えながら）しかし、朝方は仕事があって、裁判所にもいけず・・・昼頃になって、裁判所に電話で確認したら、案の定、その物件は速攻で買付けが入っていました。（まあ、納得です）しかし、340万なら、この間特売で買ったあちゃーカビだらけ、汲み取り物件よりも１００万高いだけで、築浅の豪邸が買えた！と思うと、とっても残念！！！まあ、しょうがないよね。どこかで幸せな人ができたんだから、それで良しとしよう！ でも、不思議なことが・・・ 夜になって、買付け結果をインターネットで調べてみました。買付けは、やっぱり法人です。彼らは、築浅特売物件は、必ずさらっています。 売却基準価格は、４３０万・・・つまり特売ですから８割の340万くらいで買えるはず。ところが、売却結果を後で見てみると売却価格が４５０万！！！売却基準価格より、20万も増えています。 と、いうことは・・・これは、特売初日の朝１０時にこの同じ物件目当ての人がダブって、その場で再入札したってこと・・・・？？？？？？ だれか教えて下さいませ？？
2009年10月16日
コメント(4)
-
登記識別情報通知って・・権利書はないの？
裁判所に代金納付手続きを済ませてから、だいたい１週間くらいで、「登記識別情報通知」っていうものがきました。これなんだろ・・・？最初に行動して、後から泥縄的に学習するスタイルなので、これなんだろ・・？が多いんです（＾＾；裁判所に電話しました「えっと・・登記識別なんたらが着たんですけど・・・うんと・・・これで、もう、そちらから来る書類は終わりですか？？」裁ちゃん「はい、そうですよ。」と、いうことで、これで終わりっていうのは分かりました。でも、不動産を買ったら「権利書」とか・・・手元にないと・・・おかしいな？ 実は、登記識別情報通知っていうのが、以前の「権利書」の代わりだったんですね。知りませんでした・・（＾＾；まさに、素人ですね。今は、この暗号のようなものが権利書のかわりなのか・・・シール、めくちゃっていいのかな？？
2009年10月15日
コメント(6)
-
台風これ幸い・・？雨漏りチェック
残置物の処理が終わったのが午後４時頃、台風が近づいてきて、雨が降ってきました。二階の和室の天井に、思いもかけない大きな雨漏りの後・・・！ があったので、大雨の時に、天井裏にもぐりこんで雨漏りの場所をチェックしようと思っていたので、丁度、ラッキー！？ 元所有者によると１５年くらい前に太陽熱のソーラーを設置したときからじわじわ雨漏りしたとのこと。しかし、ここ数年は、雨漏りしていないとおっしゃっていました。 もし、現在まで少しずつでも雨漏りが続いていたのならば（水が下に垂れないにしろ）その部分の屋根の下地は、かなり腐っているはずです。 そこで、とにかく天井裏にもぐってみることにしました。台風の時に出動するのは、結構気をもみます。 自分が被害にあっては大変。 幸いなことに風も強くなかったので、物件まで車を飛ばしました。妻の「絶対に行ってはだめ！危ないよ～台風の時に・・・」と、いう言葉を後に・・・ 早速、屋根裏に入ったけれど、良く見ても、雨漏りしている箇所はなく、また、腐っている箇所も発見できない。 虫やねずみの糞の後もなく、断熱材も分厚くて、自宅よりも、かなり綺麗・・・ これならは、屋根の雨漏りは心配なさそう。雨漏り箇所にゴミなどが自然に詰まって雨漏りがなくなることがあるので、きっとそのせいかも？？（屋根の塗り替えの時に、掃除したら雨漏りし始める可能性はある・・） まあ、とにかくよかったです。＾＾
2009年10月14日
コメント(2)
-
ゴミ出し
ゴミ出しの様子・・・運び出す前にリビングにゴミを集めたらまるでゴミ屋敷ですね（＾＾； すごい！結構、布団類が場所をとります。 これを庭にば～っと！すべてだして、金属が含まれるゴミは、箱にいれてクレーンでトラックに一気に運びだします。 この辺のやり方はプロならではです。クレーンは２ｔトラックについているもので、なかなか便利そうでした。とはいっても、使えないですけど・・・＾＾ 競売のゴミは、二人がかりでゆっくりやればすこし時間がかかるにしても何とかこなせる気がしますが、精神的に、きつい仕事です。この業者さんも「ゴミ処理って、精神的にきついんです・・・。」って、休憩時間に話してくれました。
2009年10月11日
コメント(4)
-
ゴミ出し作業を実施した
ゴミ出しの作業。結局、最初に見積もりをもらってから他の業者にも来てもらいましたが、まじめさと安さで、最初の業者さんに決めました。値段は、１０万程度です。 一昨日、早々に実施！業者さんは計３人、２ｔトラック（一台はクレーン付き）を２台持ってきていました。予定では、２ｔ二台でＯＫ。 占有者さんの引越し先は、一間のアパートとのことで、大物は、ほとんどそのままの状態です。冷蔵庫、和ダンス、テレビ台、ベット・・・etc.でも、洋服や小物はほとんどなく、ゴミ屋敷とは縁遠い、一見すると、ゴミはそれほどないきれい・・・な感じです。二階の部屋も、ほとんど空き室状態。２ｔトラック２台もあれば、余裕と私も思いました。 当日、業者さんＳさんは、てきぱきと指示して、まずは庭にすべてのゴミを出しました。 その中から、金属類は大きな箱に入れて、クレーンでぐわーんと、トラックに運び出しました。 庭にだされたゴミ類の数は、建物内にあった時よりも１０倍も多い感じで、本当に、業者さんに頼んでよかった～＾＾一人でやったら、きっと、一週間はかかったでしょう。 実は、自分でトランクをレンタルして、アルバイト一人を雇い、片付けようかと、思ったりもしていました。そのときは、多分３時間もあれば・・・と考えていました。地元の公営クリーンセンターに２回も運べば２、３万でできると、見積もっていました。しかし、今回は、業者さんをうまく使う、良い業者さんを探す・・・という命題を課していたので、あえて、お願いしました。でも、正解でしたよ～ 今回の作業を見てみると、ゴミの処理は、甘くないと思いました。 １０万は、安かった・・・（＾＾； 作業は午後の５時近くまでかかって、台風が来る前に、何とか終了。実際は、２ｔトラック４台分のゴミになりました。 家の中、外、すべて綺麗になりました！！ふう～競売って、いろいろとやることが多いです。この状態になるまで１０回くらい現場に通っています。 ゴミ屋敷の処理など、１００万以上、かかることもあるそうで、なかなか油断できないと思いました。
2009年10月09日
コメント(2)
全12件 (12件中 1-12件目)
1
-
-
- ☆手作り大好きさん☆
- 納品ありました～まっすーちゃん♫
- (2026-05-15 09:30:04)
-
-
-
- 【日曜日(安息日)の過ごし方】
- 栗ヶ沢バプテスト教会映画鑑賞「ボン…
- (2026-05-05 17:22:23)
-
-
-
- 「気になるあの商品」＆「お買得商品…
- 0時！イコイコ福袋・スーパーイコイ…
- (2026-05-14 23:41:02)
-
