2007年07月の記事
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不動産投資と株式投資
ちょっと真面目な話です。まだ不動産投資を始めていない文化部さんのブログにようこそ！。今日は、キャッシュフローとキャピタルゲインについて、思いついたことを少々書きます。（長くなったらごめんなさい。）自分は株式相場で、200万円を5年で約500万円まで増やしいて、今も実行中です。400円以下の東証一部の低位株のみを売買しているので、非常に楽で地味～な投資法です。年間約１０％暗い増えていって、時々年率50%以上のパフォーマンスをあげます。しかし、去年はマイナス１０％のパフォーマンスで、含み損がでてしまいました。で、思うに、キャピタルゲインのみで、資産を増やしていくのはちょっと危険だなと・・・。株式資産400万円で配当は年５～１０万円で、脚主不労（キャシュフロー）は２～３％と非常に少ない・・・。一方、不動産は、キャシュフローのパフォーマンスがとてもいいです。（そのためには勉強が必要ですが。）自分はバブルとデフレの両方を経験しておりますが、その間家賃を滞納するということはありませんでした。当たり前のことを当たり前にしていて、見栄を張らずに生活をしていたら、住むところはいくらでもあります。生活レベルが高ければ家賃もそれなりに高くなるし、生活レベルを落とせば家賃も安くなります。ありがたいことに今現在の日本国なら、どちらでも選べます。田舎の生活も楽しいですし、都会の生活も便利です。学生時代からいままでずっと賃貸ですが、大家さんがいい方ばかりだったので特に問題意識も無く過ごしてきました。たまたま今住んでいる賃貸マンションが突然『競売物件』になって、色々と不愉快なことがあって、初めて「大家さんになろう！。」って思いました。大家さんは絶対に失敗してはいけない職業です。大家さんは、一番リスクを取るのだから、絶対に大成功しないといけません。株式投資は失敗してもお金が損をするだけで、誰にも迷惑をかけませんが、（←やり方にもよりますが、）不動産投資は、失敗したら他人様にも迷惑をかけます。キャピタルゲインは、自分だけで考えて勝手ができる部分が多いように思えます。でもキャシュフローは、周りの協力と自分の勉強量と「どれだけ人様に役に立つか？。」ということが関係して来るように思えます。なんだか書いているうちに混乱してきました。（笑！）とにかく、キャッシュフローのパフォーマンスが株式投資よりも大きいのが不動産投資です。その違いをしっかりと認識して、資産形成をしていくことは、大事だし楽しいです。
2007年07月26日
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神奈川県と千葉県
色々と勉強してみて、中古の一戸建てを探すことにしました。で、千葉県に600万円台の中古一戸建てを一つ。神奈川県で、900万円台と、1000万円台の中古一戸建てを見つけました。このままの値段では、キャッシュフローがゼロになる可能性が高いので、値下げできるかどうか、今週中に調べてみます。
2007年07月24日
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行動って大切です。
昨日千葉へ行ってきました。浦田健氏にお会いしました。『新築の一戸建てが700万円台からできる!。』しかも2世帯住宅を建てて家賃を払ってもらってしかも新築戸建に住めるやり方!。という新築物件の見学会へ行ってきました。大雨にもかかわらず、見学会は人が大勢観にこられておりました。自分は、物件は全く持っておりませんが、主人は田舎に土地を持っております。しかし、転勤族でもあり、その土地に自分たち家族が住むということは、ほとんど可能性が無くなったので、できたら売ってしまおうと計画していたのですが、１、更地のままでは売りにくい。２、とにかく遠いので、不動産屋さんとの、やり取りが非常に面倒。などの、制約があって、ちょっと困っていたのですよね。そういうことを浦田氏に話たところ、「それなら、『この土地を買ってくれたら、 もれなく安い価格で一戸建てを建てれるし、 希望があれば2世帯以上の一戸建てを建てて、 大家さんになれますよ。』という、 企画を作って不動産屋さんに提案をしてみたらどうでしょうか？。」という非常に面白いアイデアをいただくことができました！。 素晴らしい！！！。どうして今までそういうことを思いつかなかったのでしょうか?。行動してみることは、とてもに大事です！。プロに相談してみることは、大事です。何でも自分でしようとすると、時間が１００年あったとしても間に合いません。企画が全く上手くいかなかったとしても、私たちのリスクはほとんど無いし、それどころか、上手くいけば、利益が出るかもしれません。その道の第一人者に会えるチャンスがあるなら、絶対に会うべきです！。たった数分の時間で何十年もの時間と何百万というお金を倹約できるるから！！。
2007年07月15日
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情報がこちらに向かって飛んでくる・・。
ちょっと、ビックリすることが、最近多い。「適当でいいから、少しずつ不動産の勉強でもしよっかなっと。」そういう かる～い気持ちでやり始めたお勉強なのですが・・・・、非常におもしろい！！！！。どうしましょう・・・。はまりそうです・・・・。いや、もしかしたら、はまっているかも・・・。まず本ですが、今までは、元々土地を持っている方々を対象としたものや、マイホームの入手の仕方などが主で、0（ゼロ）から大家さんになった方のノウハウが全くと言っていいほど無かった。インターネットで、全くのゼロから大家さんになった方々の存在は知っていましたが、自分にできるかどうかわからないし、比較ができなくて、大変不安でした。しかし、ここ数ヶ月の間に、「これだ～！。」と思える本に出会いはじめております。加藤ひろゆき氏の「激安アパート経営」の巻末にお勧めの本があって、山田里志氏の本「アパート・マンション経営」という本を入手。（2冊目の本である、「超アパート・マンション投資術」もついでに入手しました。）巻末の数字が具体的で、非常に役に立ちます。解かりやすいし、イメージしやすい。昨日は赤井誠氏の本をアマゾンで注文しました。とっても楽しみにしております。
2007年07月12日
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勉強量が足りない！。
http://www.sanyo.oni.co.jp/newsk/2007/07/06/20070706010006461.html不動産投資をする上で、住居がちゃんとしたものであるかどうかは、本当に切実なことだ。年数が新しいか古いかということではなくて、ちゃんとした建物かどうかということのほうが大切だ。ここを間違えてはいけない。古くても、しっかりとした、ちゃんとした建物であれば、ある程度の本物のリフォームで、新品とほぼ同程度のレベルを保つことができるが、新築でも、施工会社がいい加減な仕事をしていたら、２～３年でだめになる。自分の究極の夢は、『マツミハウジング』のような建築会社の本物の外断熱の収益物件を建てて、そういう物件の大家さんになることです。そういう建物を建てることは、環境にも良いし、人の健康にも良いし、経済的な効率も良いし、自分の死後も役に立つ。http://matsumi.com/blog/どうか是非読んでみてください。これから大家さんになる方々は、ただ単にお経済的自由を獲得するだけでなく、人や環境にも役に立つことをやっていかないといけないと思います。そうでないと、経営が破綻して、負債ばかりが増えていくことになります。経済の効率だけを考えても、ダメですね。不動産投資家で、成功されている人は、皆、こういう考え方が当たり前に身についているように感じます。
2007年07月09日
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不動産の値段を値切る？。
加藤ひろゆき氏こと、キャッシュフロー１０１氏の初版本『激安アパート経営』を、多読しています。今日から、ノートをつけながら熟読していきます。多読していくうちに、いい意味で洗脳と言うか、マインドコントロールというか、自分の中の意味の無い常識が無くなりつつあります。ありがたいことです。どういうことかというと、『鬼のような指値。』という部分で、正直言って、不動産の値段を何割も値切るという行為は、非常に勇気のいる行為で、素人がやってはいけないように思っていたのが、『素人だからこそ、そういう行為（鬼のような指値）をしなくてはいけない。』という気持ちになってきたのですよ。不動産屋さんや、売り主さんの希望通りの値段で買ってあげれば、感謝もされるし、喜ばれるし、その場ではいい気持ちで取引できますが、その後も物件を持ち続ける限り、後悔することばかり起こる可能性が高く、不動産を維持できなくなる可能性が高いです。最初に、あえて恥を忍んで、『ごめんなさい。自分の財力では、この値段でないと物件を購入できません!。』と、堂々と値段をきちんと出していったほうが、（あまりに法外な値段は失礼ですが・・・。）不動産屋さんにあきれられたり、売主さんをがっかりさせたりするかもしれないけど、かえって良心的だと思う。今回家賃交渉をしてみて、最初はお互い気まずい思いをしたけど、非常に合理的に問題を解決できたので、かえってよい結果になりました。大家さんは店子に出て行かれなくて済んだし、自分たちは、更新料が無くなって、新しいエアコンがついて、快適な生活ができるし、お互いに良かったです。私は、以前は、この物件に住みたいという人がいたら、「更新料が高いし、エアコンが壊れてもちっとも直さないし、やめておいたほうがいいよ!。」と言っていたのですが、これからは「更新料が長年すんでいたら無くなるし、大家さんの対応が的確で早いからいいですよ～。」と言う様になるでしょう。交渉ごと、鬼のような指値、いざ実行するとなったら、気を使うし大変ですが、大事なことなので、やっていこう！。
2007年07月08日
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家賃交渉
以前、このブログに書きましたが、家賃の交渉をしていて、とうとう決定しました。オーナーさんから、『会社の規定で、家賃を下げることはできないが、 代わりに2年ごとに更新料として一か月分の家賃をもらうのを今後止めるが、 どうですか？。』と言う回答が来たそうです。私の主人はコレでOKをだすそうです。実質、3000円ほどの値下げになります。話が前後しますが、部屋のエアコンが、一週間ほど前に故障し、電気屋さんに見てもらったところ、「寿命ですね。全部取り替えたほうがいいでしょう。」とのこと。エアコンの代金は払っても良いと思っていたのですが、オーナーさんが直ぐに対処してくださって、新しいエアコンになりました。（非常に嬉しいです！！！。）交渉って大事ですね。これで、引越ししなくてもいいし、オーナーさんの誠意あるやる気を見せていただいたので、安心して住むことができます。オーナーさん、わがままを言ってごめんなさい。そして本当にありがとうございます。もうしばらく、大事に住まわせていただきます。（感謝します！。）
2007年07月06日
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初めての物件購入について。
まだ物件を一つも持っていない文化部さんのブログへようこそ！。今年中に、何とか物件を一つ入手したいものです。そのためには、とにかく物件を見なくてはいけません。中古の一戸建てにしぼって、５０戸は観ないとね･･･。今週から、物件を見ていく事にします。キャッシュフロー１０１こと、加藤ひろゆき氏の『激安アパート経営』の本をもう５回以上繰り返しいて読んでおります。この本いいです。難しくありません。できれば学校の図書館においていただきたい本です。小学生にはちょっと難しいでしょうが、中学生なら大丈夫だと思います。高校生ならもっといいですね。アルバイトを喜んでするようになるでしょう。自分はもう立派な中年ですが、不動産投資は年齢が早ければ早いほどいいと思います。わが息子は、もう直ぐ６歳になりますが、今から不動産の勉強を実地でさせようと思っております。（なんのことはない、物件見学に連れて行くだけのことですが・・・。）子供に見せてやりたいなぁ～。収益物件の購入現場を・・・。そのためにも物件探しを根気よくやっていこう！。
2007年07月03日
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