2011年02月の記事
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東中野2号 入居決定
東中野2号の空室ですが、3月中旬からの入居が決まったとの連絡がありました。 実は先日書いた入居申し込みはキャンセルされていたようです。 言い難かったようで、別の方で入居が決まってからの連絡です。 キャンセルならそう言ってくれれば良いのに。そんなことで怒りませんから。 ましてはサブリースだし。今回の入居者は女子大生。 女性の方が部屋も共用部も綺麗に使ってもらえる気がするので大歓迎です。（完璧な偏見）札幌1号は1LDK8戸のうち7戸が女性です。（非常に好ましい状況）東中野2号は8戸中4戸なので50％。（もっと女性比率を高めないといけない。爆）とりあえず、空室3戸すべて申し込みが入り、3月中旬には満室復活の予定です。 あくまで予定です。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2011.02.28
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これから税務署へ
朝5時までかかって、やっと確定申告書Bと青色申告決算書を完成させました。途中でP/Lの賃貸料と収入の内訳があわずに苦労しました。 原因は、テナントからもらっているCATVの料金を賃貸料に含めて計上していたためでした。 最終的にはちょっと細工を施し約50万の所得、青色申告特別控除を使って所得０です。想定された赤字が土地分の借入金利支払い額を超えそうになかったので、所得をプラスにする作戦（青色申告の65万以内）に変更。 登記にかかった費用を経費から資産に計上することにしました。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2011.02.27
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自宅マンションの内見
今日は、自宅マンションを見に来るお客様がいますのでこれから掃除します。千川PJの完成はまだ先（ていいうか、まだ建て始めてもいないっす）なので今売れても困るのですが、あまりにも高い値段で探している人がいるとのことで先月から試しに売りに出しています。やっぱり10年前に買った値段と同じでは無理ですね。 自分だったら「馬鹿じゃない、こんな値段で売れるわけないよ」と思います。それでも内見はたまにあるんです。不思議です。売れなければ、リフォームして貸し出す手もあるので当分安売りはしません。 マーケットプライスで売るのなら引っ越しの3～4カ月前位からですね。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2011.02.26
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奇跡だ！
たった今、札幌の管理会社さんから電話が入りました。 この時間に掛かるのは珍しいのですが、入居申し込みのキャンセルかと思いました。何と今月末に退去予定の１LDK（1階）に申し込みが入ったとのこと。 一昨年あんなに苦労した1階なのに退去前に申し込みです。 退去前の申し込みなんて初めてのこと。 3月中旬の入居までは安心はできないですが、めちゃくちゃうれしいです。 2月に札幌に行ったときに挨拶に行っていない仲介業者さんなので直接関係ありませんが、動くといいことがありますね。 退去時期が1月末、2月末というのもラッキーでした。あとはキャンセルと他の部屋の退去がないことを願うのみ。 3月中旬には満室復活となるか。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2011.02.25
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きたー 申し込み！
1月末に退去になった札幌1号の２LDK（3階）に申し込みが入りました。3月上旬からの入居ということで空室期間は約1カ月になります。 実際の入居まで安心はできませんが、駐車場（10000円）も使っていただけるということでほっとしています。 5台中2台空いていましたので、2LDKの方がいらないとなるとちょっとつらい状況になるところでした。条件は礼金なしですが、後は新築時と一緒です。 調べてみると２LDK4室で、今回が3度目の入れ替りですが、すべて家賃、共益費は新築時と一緒です。 １LDKはだいたい2000円から3000円落ちているので、やはり２LDKの方が需給バランスが良いのだと思います。 最初の頃は、しばらく埋まらないと照明を付けていましたが、最近は空いたらすぐにつけるようにしています。 今のところ、効果ありという感じですね。 今回は2部屋分で約3万ですが、安いものです。 インテリア/照明/シャンデリア/ライト 【送料無料】【smtb-k】【ky】Gala （ガーラ） ペンダ...価格：12,600円（税込、送料込）これが今回、リビングの隣の洋室に使った照明です。 リビングはいつも通り、ダクトレールにスポットライト4個です。 ２LDKでリビングも広いので150センチの長めのダクトレールを使用しました。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2011.02.24
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なかなか決まりませんね
札幌1号、リフォーム完了後2週間強経ちますが、なかなか決まりません。 今日、管理会社さんに電話して様子を聞くと、問い合わせは結構あり、今日も2件内見がある予定とのこと。 でも連絡がなかったところを見るとダメだったようですね。 来月半ばまでになんとかしたいところです。 先週メールでリフォーム後の写真を仲介業者さんに送っているのですが、メールでは今ひとつインパクトに欠けますね。 この辺が遠距離大家のつらいところ。 この部屋は新築時と同じ家賃で募集しているので、もう少したったら2000円から3000円程度下げる必要があるかも知れません。中野2号は申し込みが入っているとのことですが、その後音沙汰なし。 属性的に厳しいのかもしれません。 ここはサブリースだし、変な方を入れるよりは、いい方の入居を待った方が僕としてはいいですけど。今日は監査法人時代の同僚と飲み会でした。（アルコールはダメなのでウーロン茶ですが） 去年くらいから相当厳しくなっているらしいです。 給料も上がらなくなり、ボーナスも減っているらしい。 まぁ、リストラがないだけいいですけど。外資の場合はいつ首になってもおかしくないですから。 うちの会社は赤字でもないのにリストラの真っ最中。 明日は我が身です。 あと5年くらいは生き延びたいです。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2011.02.22
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ファミマTカード 残念！
ファミマTカードから悲しいお知らせが。ついに東京都税（固定資産税・不動産取得税・自動車税等）のクレジット払いが出来なくなります。税金がクレジットで払えて（1カ月程度、現金の支出が遅くなる）なおかつポイントがたまるので結構重宝していたんですが、残念です。 そんなに美味しい話は、長く続きませんね。でも東京都税と明記してあるってことは、横浜市の税金はまだ払えるのかな？ いずれにせよ今年中に都民になる予定だし、現自宅は売却予定なのでメリットはなくなりますね。今日は設計士の先生から実施設計の図面が送られてきました。 さすがに細かく作られています。 でも照明とか全部LEDだし、結構いい部材を使っているような気がするけど、これで予算に収まるのかな？ 収まるのなら万々歳ですが・・・よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2011.02.18
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東中野2号満室復活か？
やっぱり東中野2号申し込みが入っていました。只今審査中とのこと。 向こうから連絡してこないところをみると危ないのかもしれません。条件は新築時と全く同じ。 駅徒歩１０分の18平米強、４Fの１Kですが、家賃77000円プラス共益費4000円 合計81000円。 敷金１の礼金２です。５畳くらいのルーフバルコニーがついていますが、強気な条件ですね。 それでも退去から１カ月程度で申し込みが入りました。東中野という場所がいいのか、管理会社さんがいいのかわかりませんが、不思議な感じです。 サブリースなので礼金は管理会社に入りますが、２か月のうち１カ月分は客付け仲介業者さんに渡します。 東京でも１カ月は渡さないと動きが悪いそうです。どちらかというと札幌１号の方を早く埋めたいのですが、こちらはまだ音沙汰なしです。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2011.02.17
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節水トイレはダメですか？？
どなたかのブログに書いてあったのですが、節水トイレは排水管部分で詰まりやすいとのこと。確かに、考えてみれば当然だ。 今まで10リットル以上で流していたのが、ほぼ半分になってしまうのだから。今回の千川PJでは設計士の先生はINAXのサティスを使う気です。 （予算的に使えないかもしれませんが。） 確かにTOTOのネオレスト、Panasonicのアラウーノに比べるとデザインがいいし、省スペースです。 僕もサティスを使いたいと思っていました。 でも詰まるのは困る。 水道代なんてたかが知れているしね。 デザインがよくて節水型でないトイレないですかね。東中野2号の管理会社さんHPから2号の空室情報が消えました。 決まったのかな？ 今日は休みなので明日確認してみます。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2011.02.16
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札幌1号 照明設置完了
札幌1号のクリーニング・プチリフォーム・照明設置が週末に完了したようです。管理会社さんの担当が写真を送ってくれました。 アクセントクロスも照明もいい感じです。 洗面所とトイレのクッションフロアと幅木も白に交換しました。 アロマディフューザーのリードが開いていないのが笑えます。 今月中に何とかきまって欲しいです。 よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2011.02.15
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2010年度 キャッシュフローは？
先日、2010年度はぎりぎり赤字に出来そうだと書きました。これは会計上のお話でキャッシュフローの話ではありません。会計上の収支がトントンだと仮定すると、減価償却費分750万は現金の支出を伴わない経費なのでプラス。 そこから経費にならない元本の返済分400万がマイナス。 差し引き350万のキャッシュインフローになります。 東中野2号の不動産取得税約70万を払っているので、それがなければ420万程度ということになります。いずれにしても1億9千万近くの借入残高にしては、微々たるものです。 空室率の上昇、金利の上昇があればすぐにぶっ飛びます。 とても使う気にはなれませんね。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2011.02.13
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2010年度 家賃収入
弥生の青色申告にローン返済及び経費の一部（管理会社さんからひかれている部分）を打ち込みました。 家賃収入1650万に対して経費が今のところ約600万（借入金利子、管理費等）ですので利益が1050万程度でています。 あれっ、と思いましたが、減価償却費が750万程度とれますので、残りは300万。 固定資産税、不動産取得税、その他交際費等でぎりぎり赤字に出来そうです。ほっとしました。もっと余裕で赤字だと思いましたが、2010年は札幌1号の健闘で結構ぎりぎりな感じです。ぎりぎりが一番でなんですけど、所得税の還付を期待していたのでちょっと悲しいです。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2011.02.12
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確認申請提出
本日、やっと千川3棟目の確認申請を提出しました。 と言っても設計士の先生がですが。12月末に出す予定が、40日遅れです。 金利負担を考えると10万以上の損失です。 それより困るのが完成時期の遅れ。 工事開始から竣工まで約7カ月かかるので、4月から始めると10月末に完成。 時期的にちょっと苦しくなります。 早いところ認可してもらって遅くても10月中旬には完成させたいところです。 本当は9月中がベストなんですけど。この3連休は確定申告の準備をしないといけません。つい先日、収入だけ打ち込みましたが、ローン返済、経費の打ち込みがこれからです。 かなりの量なので大変です。 千川分に関しては、初めての賃貸併用なので按分も大変ですね。 本来は11月くらいまでにある程度の数字を掴んで経費の調整をするべきなんでしょうが、まぁ、どうせ赤字だから関係ないか。自慢じゃないですが、2007年からずっと赤字です。爆よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2011.02.10
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札幌遠征最終日
二日目に書くのを忘れましたが、今回は初めての営業を行いました。 物件の近くにある2社さんだけですけど。 お恥ずかしい話ですが、大家になって3年半で初めてです。 営業職だったこともあるので、軽く考えていましたが、以外に緊張して大した話はできませんでした。 手土産を渡して早々に退散です。 今から思えば、管理会社さんのこととか、物件の印象、改善点等聞くことはいっぱいあったのですけど。 情けないです。それでも物件自体は認識してくれていたので良かったです。最終日は特に予定もなかったので、物件で清掃の続きをしようと思ったのですが、既に内装屋さんが壁紙の張替作業をしていました。 これは、技術を盗むのにいいチャンスと思い、食い入るように見つめていました。 上手いし速いです。 これで平米750円前後だったら頼んだ方がいいかもしれないです。 内装屋さん、やりにくかったでしょう。ごめんなさい。 お礼に仲介業者さんに渡す予定のお土産とコーヒーの差し入れをしました。今回、管理会社さんが気を利かせてリビングの一面にアクセントクロスを入れてくれました。趣味が悪いと逆効果もあり得ると思ったのですが、ベージュのいい質感の壁紙でした。 結構感じが変わりますね。 このアクセントクロスで割と早く決まりそうな気がします。最後に空港で今回初めての海鮮系を食べました。 空港ですので、あまり期待していませんでしたが、結構いけます。 楽しい札幌遠征（経費旅行）でした。ちゃんちゃん。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2011.02.09
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札幌遠征2日目
今日は、東中野2号の管理会社さんに電話して、退去部屋が綺麗になっていたことにお礼を言い、ついでに１階に住む方が傘を何本も共用部に置いているので注意してほしいと依頼しました。 この入居者さんはベランダも汚いし（１階の道路に面しているので目立つんです）、マナーが今ひとつなんですが、管理会社も分かっているようで注意してくれることになりました。札幌遠征２日目は、館内の蛍光灯を全て新品に交換することから始めました。 今までの白い蛍光灯から電球色の蛍光灯へ。エントランスのスポットライトは電球色のLEDへ変更しました。（夜、期待して見に行ったら、あんまり変わっていませんでした。ガク。蛍光灯の電球色って今ひとつでした。もう少しオレンジが強いといいのですが）その後、退去部屋の掃除をしようとしましたが、トラブルに遭遇。 冬なので水抜きをしてあり、水がでません。 キッチンの扉の中にバルブがあったので、ひねってみても出ないです。 困ったな。 水が出ないとキッチンとお風呂の掃除は難しいです。 仕方がないので白の室内ドアと壁紙の汚れていた部分をクリーナーでふき掃除。 劇的ではありませんが結構綺麗になります。そうこうしている間にコジローさんが登場。 部屋を見てもらってから一緒にランチです。残念ですが、４月から就職されるとのことで、しばらくプチリフォームはお願いできないことになりました。 独立したら、あらためてお願いしますね。その後、暖房もつけていない部屋で汗だくになりながら壁紙・建具のクリーニングを続け、夕方ホテルに戻りました。夜は鉄平ちゃんの物件を見せてもらいました。さすがにどれもいい場所にあります。 安泰ですね。 最後に鉄平ちゃんが今狙っている２億の物件へ。 さすがに今までのとは格が違います。これで２億は格安です。買える事を祈ってます。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2011.02.08
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東中野2号退去部屋視察
今日は1月中旬に退去があった東中野2号へ行ってきました。階段室は少し汚れてきましたが、まだ新築の香りがしてます。新築から1年強で退去のあった4階の１Kですが、予想以上に綺麗になっていました。 ほぼ新築と言っても過言ではありません。玄関に張ってある白いタイルも真っ白です。元入居者が台湾の方（法人契約）だったので油汚れが心配でしたが、全く問題ありませんでした。この管理会社さんの定期清掃は今ひとつのような気がしますが、原状回復はさすがです。これなら近いうちに決まるでしょう。（楽観的です）。 よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2011.02.06
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札幌遠征1日目
昨晩札幌から戻りました行っている間は暖かかったのでラッキーでしたが、道路の雪はすごい状態でした。幹線道路は雪がほとんどありませんが、それると8メートル道路でも両側に雪が高く積まれてすれ違うのも一苦労です。 今まで行った中で一番ひどい感じです。初日はついてすぐに物件へ直行。 外観、共用部は綺麗に保たれています。 ダストボックスの状況も綺麗です。 管理会社さん、入居者さん、有難うございます。その後、退去のあった3階の２LDKへ。新築時から3年半位住まれていましたので結構ヤバイかと思いましたが、意外ときれいかも。 まだクリーニング前の状況でしたが、トイレ、バスルームも酷くない。 一部屋だけヤニで全体的に黄色に壁紙が変色していましたが、入居者さん負担で張り替えてもらえるとのこと。助かります。気になったのは壁紙と建具の間とか、壁と天井の間とかいたるところに隙間ができていること。 新築の場合はこうなることが多いらしいです。 次に張り替えれば問題ないとのことで、今回はコーキングで目立たないようにお願いしました。その後、管理会社さんに行って担当者と社長と世間話した後、物件ツアーです。 この管理会社さん1年くらい前から自社で施工を始めていました。 もうすでに10棟近く販売しています。 東京のお客さんがスルガの融資（4.5％）で買っているみたいです。 ＊＊大家さんとかで販売しているらしいです。直で買えばもっと安くなるのにもったいない。コンセプトは好立地で利回り１０％（管理もやるので高い家賃設定ではありません）。デザインもいいです。 札幌では珍しくコンクリートでキッチンを作ったりしています。 アクセントクロスの使い方もいいです。 外観は打ち放しと白、黒のタイルを上手く組み合わせてモダンな感じに仕上げています。 そしてサブリースも受けています。 物件にもよりますが、最初の10年間を９０％で受けているのもあるそうです。て言うことは9％の確定？ 札幌物件を買うことはもうないと思っていましたが、これならありかもと思いました。 問題は融資ですね。 利回り１０％でも金利4.5％ではあんまり残らないでしょうね。銀行のためにリスクを取っているようなもの。 自己資金を3割貯めてSMBCで借りるのが正解でしょう。しばらくは無理ですね。 札幌の大家さんが羨ましいです。その後は管理担当者との接待ディナー。 前回は海鮮でしたので今回は新しく出来た？メルキュールホテル札幌のフレンチ・レストラン“ボルドー”へ。 ガラガラでしたが、リーズナブルで美味しかったです。 札幌の人は海鮮とか普段食べているような気がしたので、フレンチにしましたが、聞くと蟹とかは、そんなに食べていないそうでうす。食べるときは観光客と同様にかに将軍とかに行くらしい。 次回は普通にかに将軍にしましょう。（笑）やはり、会って話すのは重要ですね。最近、レスポンスもあまり良くなく、不満もありましたが、話しているうちにわだかまりはなくなりました。 今後は少なくても1年に１回は行きます（つもりです）。 よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2011.02.06
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パッキング終了
明日からの札幌遠征に備えてパッキングを完了しました。いつもは機内持ち込みのバッグだけですが、今回はいろいろな洗剤等の掃除用荷物が多いのでキャリーバッグに詰めて預けることにしました。保安所で止められるのは確実っぽいので。札幌に行くのに掃除用品満載の人も珍しいですね。 ほんとは優雅な旅行がしたいけど仕方がないです。 早く埋めないと、悪い流れが続きそうな気がするので。 優雅な旅行は満室になってからにします。４WDのレンタカー借りてますけど、雪道に慣れてないのでちょっと心配です。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2011.02.02
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杭工事なんとか予算内におさまるか？
施工をお願いする予定の建築会社さんが、あたってくれた杭工事会社の概算見積もりが出たようです。なんとか予算の300万あたりに落ち着きそうだとのこと。 構造設計の先生からもOKが出たとのことで一安心です。 9メートル50センチの杭が16本（G-ECS PILE工法）。 高いのか安いのかよくわかりませんが、他の2社から比べると2割以上安いですね。この土地、関東ロームが出ているのでRC3階なら杭なしでいけるだろうとのこと。わずか1階の差が300万。 新築計画の時は地盤には注意しましょう。 下町のずぶずぶのところだとこの規模でも軽く500万オーバーらしいです。明後日からは札幌遠征です。 その際に例の照明作戦で自分て取り付けようと思っていたのですが、先週の金曜日深夜に注文していたにもかかわらず、滞在中に到着するか微妙な感じ。困った。 また管理会社さんに頼まないといけないかもしれません。とりあえずは お掃除KIS店で買ったお風呂/浴室の水アカ取り４点セットとキッチンまるごとお掃除６点セットで退去部屋をきれいにしてきたいと思います。 でもこんなの本当に札幌までもっていけるのでしょうか？ かさばり過ぎです。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2011.02.01
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