2006年05月の記事
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意識も～ろ～の一日。
一日中、意識がもうろう・・としています。朝のサッカー、日本vsドイツのおかげです。ライブで応援してしまいました。・・寝不足・・・です。4：25 試合開始！・・と聞いていたので、4時過ぎに起床して待っていたら、キックオフは5：00・・でした。 (^^ゞ高原の2ゴールに大興奮！・・でした。も～ろ～としながら、事務所で業務・・。佐々木ＦＰには、 ・顧問会員 Ｋさん（50代）の保険表作成。 ・生命保険と税制の資料作成。を、やってもらいました。私は、 ・農業会議さんよりセミナー依頼を受ける。 06/6/27（火）15：00「農業者年金」 ・ＮＰＯ法人アイディングさん 盛岡市広報に告知のため、講座日程変更。 06/7/7 リタイア後の生活設計 06/7/13 保険の見直し 06/7/29 マイホームと生活設計 ・1級建築士の佐藤ちゃん 顧問会員 Ｋ さん（40代）の住宅プラン打ち合わせ。 構造強度を考慮した、柱・壁の配置。 床の間・仏間の上には、2Ｆトイレ等置かない。 リビング空間・2Ｆホール空間、広がり・使い勝手。 開口部の配置、特に南面の見栄え。・・・等々。も～ろ～・・・と、一日が終わろうとしています。ワールドカップ期間中は、毎日・・・？質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/05/31
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上限があるならどう？ 変動金利型住宅ローン
変動金利でも、一定以上 上がらない上限付きのローンが・・。三菱東京ＵＦＪ銀行は、6月から新型住宅ローンを投入します。 （日本経済新聞 06/5/31）変動金利の住宅ローンですが、市場金利の上昇に備え、上限金利を設定しています。⇒金利変動リスクに対応。 このタイプの住宅ローン、 以前から各銀行で扱って いたりしましたが・・。2つのタイプがあります。 ●当初5年変動型 上限金利 2.0％ 6月金利1.575％ （同行 5年固定型は1.85％） ●当初10年変動型 上限金利 2.7％ 6月金利1.775％ （同行 10年固定型は2.4％）私たち、借り手にとっての利点・・。 ●市場金利が下がれば、借入れ金利が下がる。 ●市場金利が上昇しても、借入れ金利は一定範囲内。金利上昇に備えよう・・という、消費者の需要にこたえる住宅ローン・・です。さあ、私たち消費者にとって、実際 どうでしょうか？ ●新規に30年前後の期間で返済 ⇒ オススメできません。 上限設定期間終了後のリスク大。 （全期間 固定金利で・・） ●借換え ▼残期間が5年・10年の人 ⇒ オススメ！・・です。 （この商品のメリットを最大限享受） ▼残期間がまだまだ長い人 ⇒ オススメできません。 （残存の全期間 固定金利で・・）・・と、いうことで、利用する・しないは、借り手の状況によりますよ～。質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/05/31
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消費者向けセミナー、新たに実施できそう♪
昨日の夕方、打ち合わせをしてきました。盛岡市所有のコミュニティセンター、「サンライフ盛岡」という施設があります。ＮＰＯ法人 アイディングさんが、この4月から委託を受けて、運営管理をしています。その理事の一人が、以前からお付合いしている、○○不動産の Ａ さんです。Ａ さんの紹介で、今回の打ち合わせになり、代表理事の Ｈ さん他とお話をしてきました。この施設での催しのひとつとして、ファイナンシャル・プランナーの講座をやってみましょう！・・・ということに、なりましたよ。とりあえず、7月に3回 実施。地元ミニコミ紙で告知・・。3つのテーマで・・。正式タイトル名は後日になりますが・・。 ●リタイア後とお金 ●生命保険の見直し ●マイホームに係わるお金無料ではありません・・が。資料代500円・・の、ワン・コイン・セミナーですよ～。金融機関とは、はっきりと一線を画した、講座を実施しますよ。質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/05/31
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買ってはいけない！ この 借換え住宅ローン
今朝の新聞に、とんでもない広告が・・・。「住宅ローンの借換えに新提案」「住宅ローン借換えにプラスの魅力」日本経済新聞に、○○信託銀行の広告・・。「住宅ローン借換え」特別金利 年1.5％ （3年固定金利特約型）「プラス」「生活ゆとりローン」 3.375％ （変動金利型）自動車ローン・教育ローン・家電購入など生活資金を抱き合わせで、じゃんじゃん、借金をしませんか～。・・・と、聞こえてしまいます。 かんじんの住宅ローンは、虫メガネが必要な小さい字で・・・、固定期間終了後は、原則として変動金利・・と、書かれています。だ、だめですよ～。こんなものを買っては！まず、借金は できるだけしない！やむをえず する場合でも、時期とローンの種類を考えて・・。金利上昇圧力が、かかっています。この時期にするべき借金は、全期間 固定金利しかないですよ～。 （低金利を固定できます）そういう意味では、この広告のローン商品は最悪！まったく正反対のシロモノ・・です。銀行の視点 ●変動金利で貸しておけば、リスク無し。消費者の視点 ●返済期間中、金利上昇にハラハラ ドキドキ。 （金利変動リスク）立派な銀行だから、プロが言うのだから、まちがいない・・・なんて、とんでもない・・ですよ～。この時期に、短期固定や変動金利はありえません。質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/05/30
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保険大好き？Ｋさん宅の がん保険。
何本もあるうちの がん保険を見てみました。昨日 顧問会員になった Ｋ さん（50代）宅の保険、佐々木ＦＰが整理作業中です。Ｋ さんは、加入保険の内容について、まったく理解できていません。「加入している」という事実に、大きな安心を 感じているようです。なんとも・・いいお客さん・・・です。 （・・・保険会社にとって）このような人々を、一般的には「カモ」・・と、いいます。Ｋ さんには、加入中の保険の内容を理解してもらわなければ、なりません。湯水のように保険料を延々と払っていたのでは、ライフプランが成り立ちません。その内の、がん保険を見ます。 ○加入年齢 54才 男性 保険期間 終身 ○保険料 11,963円/月 払込み期間 終身 ○解約返戻金 無し ●がんと診断されると、150万円 ●入院給付日額 3万円 （奥さんも被保険者で、上記の60％給付）奥さん、契約から平均余命までは約35年。保険料は、いったい いくら払うことに・・？ 11,963円 × 12ヶ月 × 35年 ＝ 5,024,460円・・・約 500万円を払い込むことに・・。2人とも、幸運にも（？）がんになれば、 150万円 ＋ 150万円 × 60％ ＝ 240万円2人とも、1ヶ月ずつ入院すれば、 （3万円 ＋ 3万円×60％） × 30日 ＝ 144万円・・・合計で、384万円 もらえます。 ※ 平均在院日数 がん 厚生労働省「平成14年患者調査」 15～34才 18.6日 35～64才 25.1日 65才以上 32.6日はたして、お得な取引・・でしょうか？不幸にも（？） がんになることができなかった場合は、500万円を、まるまる ドブに捨てることに・・・。質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/05/30
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世の中、えてして そんなものです。
「いやぁ つくづく、運が悪いですね～。」午前中に来所した、顧問会員の Ｔ さん（30代）・・です。数ヶ月に渡ってあちこちの中古住宅を検討してきた結果、決断して5月20日に契約。住宅ローン フラット35の融資手続き中です。添付書類の件で来ていただきました。・・・で、冒頭の言葉・・が。武田ＦＰ「また、何かあったんですか？」Ｔ さん「いやぁ、今になって、いい物件情報が・・。」武田ＦＰ「え？」Ｔ さん「○○不動産から新しい情報が入って・・、 その物件、理想的・・なんですよ～。 場所柄ＯＫ、サイズＯＫ、南面道路、 価格も理想どおり・・・。」武田ＦＰ「う～～ん、えてして、こんなものですね～。」Ｔ さん「学区も同じでよかったんですよ～。」そっちの方がよかったなぁ～・・後ろ髪を引かれますがが、・・・もう、契約済み・・・なんとも、なりません。こういうこと、人生でしばしば・・・あります。質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/05/30
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ローンを抱えながら、投資する おばかさん。
積極的にリスクを取って、資産運用・・・盛んです。住宅ローン 3年固定金利1％！・・を返済している人が、その銀行のススメで、資産形成のために・・などと、投資信託や変額年金保険にせっせと毎月お金を・・・。将来を見据えて計画的！地道で、けなげで、立派！・・・ですか？！この人はとんでもない、おばかさん！！・・です。結論を言います。●住宅ローンの利息払い ＝ 確実な支出●投資で得られる収益 ＝ 不確実な収入・・・住宅ローンの返済が、最優先！！ ・・です。ローンを抱えている人は、わき目も振らず、くり上げ返済！！・・早めの返済を心がけましょう。この取引行為を、銀行の視点で見ると・・、 ●住宅ローン 返済期間中、利息分を稼げる。 固定期間が終われば、その時の 金利で見直しできる。（リスク無し） ●投資信託 販売手数料や信託報酬（運用手数料） が確実に入る。（リスク無し） （預かり資産が増えても減っても） ●変額年金保険 投資信託よりさらに多額の手数料が、 確実に入る。（リスク無し） （預かり資産が増えても減っても） 目減りしたからやめたい・・と言ってきても、 「基本は長期投資です。」と、言っておけば、 だいたい片付く。（手数料をもらい続けられる） この取引行為を、消費者の視点で見ると・・、 ●住宅ローン 金利上昇圧力！・・・（リスク大！！） 長期固定金利のローンの場合は？ ・・それでも、確実に存在する利息返済。 ●投資信託 （増減のリスク有り） 運用好調の場合 ・・運用コスト分、パフォーマンスが悪い。 運用不調の場合 ・・運用コスト分、上乗せで資産が目減り。 ●変額年金保険 （増減のリスク有り） 運用好調の場合 ・・コストが過大で、パフォーマンスが悪い。 運用不調の場合 ・・大きく資産が目減りする。質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/05/29
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今度は、モジリアニ？
「・・だいぶ、ふんいきが変わりますね～♪」当事務所の佐々木ＦＰ・・です。事務所の壁には、開設当初から、額縁入りのゴッホの絵が5枚飾られています。ちょっと気分転換しようか・・ということで、その内の一枚をモジリアニの絵に変えてみました。・・・これが、・・・う～～ん♪、・・いい！ふんいきが変わりました。事務所なので、画廊・・のようには、なりませんが・・。相談者との打ち合わせテーブルの脇の壁・・・です。質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/05/29
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まず、保険の見直し！
「保険料？ いくら払っているか分かりませ～ん。」Ｋ さん（50代）の専業主婦です。午前10：30から相談を受けました。先週の金曜日にお試し相談をした、Ｗ さんのお姉さん・・です。保険証書を、ガバガバっと持参しました。Ｋ さん「以前は保険料、20万円/月ぐらい 払っていました。これでもだいぶ 整理したんですよ～。」ざ～っと、見た感じ・・現在でも10万円弱ぐらいになっています。Ｋ さん自身や、同居・独身の長男・長女にも、死亡保障が・・・ ⇒ 全く不要！！ （保険会社の良識を疑います！）Ｋさんは、老後に不安を感じています。生命保険を始めとして、家計の全てを見直ししたいと考えていましたが・・、どこに・だれに相談したらいいか分からないでいました。顧問会員になることに・・。年間顧問料 12,000円をいただきました。ダンナは、宵越しの金は持たない人・・のようなので、しばらくナイショで生活設計をしていくことになりました。Ｋ さん「友達で、ダンナが死んで幸せに なった人がいるんですよ～。 保険金でマンション買って、子どもと 毎日楽しく・・、 ウチも・・・？」会話の中で、アブナイ発言がしばしば・・。質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/05/29
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これでいいのかなぁ？死亡保険より生存保険？
保険は、ホントに必要な分だけ、しぶしぶ入る！1,000万円を切ったそうです。個人が契約している生命保険の死亡保険金の平均額のお話です。 15年ぶりだそうです。死亡保障より、医療保障？「長生きリスク」に備えて、医療費の確保へ生命保険のニーズが構造変化している・・んだそうです。ほんとうに、消費者の自発的ニーズ・・でしょうか？私の目には、外資系を始めとする、保険会社の営業戦略が功を奏した。・・・ように、見えますが・・。私は、できるだけ保険に加入しないことが、資産形成の一助になると、常々アドバイスしています。保険はコストですから、できるだけ払わないで済ますに越したことはありません。医療保障は、わざわざ民間保険で備えなくても・・・もっとすごい保険に加入していますよ～。官制（国）・・の保険です。医療分野に焦点を当てると・・・、・健康保険 ： 高額な医療費も、高額療養費制度で助かります。・介護保険 ： 介護状態になっても、1割負担で助かります。・国民年金と厚生年金保険 ： 障害者になっても、障害年金がもらえて助かります。この内の介護保険・・・、この4月から支援策が手厚くなっています。介護保険制度は従来、 ・保険料負担者 ： 40才以上の人 ・サービス利用者 ： 原則65才以上 （例外：若年性認知症、パーキンソン病など）だったんですが、4月からは、末期がん患者も40才以上で利用できるようになっています。介護保険のサービスで、家計が楽になった事例です。 （日本経済新聞の記事より）自宅療養する末期がん患者（男性・55才）の、1ヶ月あたりの自己負担額 3月まで 4月から家事援助のホームヘルパー 33,280円 3,328円（30分以上1時間未満を16回）特殊ベットのレンタル 16,000円 1,600円車いすのレンタル 10,000円 1,000円床ずれ予防用品のレンタル 8,000円 800円合 計 67,280円 6,728円たいへんな、負担軽減です。助かりますね～。逆に、死亡保障こそ、貯蓄では賄えない場合が想定されますので、必要な人が、必要な分を計算してしぶしぶ・・加入する・・・べきです。計算のしかた：このブログのキーワードサーチで検索してください。（死亡保障 計算）貯蓄がほとんど無いのに、病気になったら不安・・と、保険料を払い続けている人がよくいますが、本末転倒・・ですよ！！まず、貯蓄を！質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/05/28
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住宅ローン借り換え、勘ちがいしないように。
借り換えして得なのは・・こういう場合です。・・・？ローンの返済負担を軽くするために、より低金利のモノに組みなおすのが、「住宅ローンの借り換え」です。借り換えは、新たにローンを契約するので、諸費用がかかります。その費用を差し引いてもメリットがある場合に、ＧＯ！！・・ということになります。で、一般的にその目安とされているのは・・、 ●残高が1,000万円以上ある。 ●今のローンとの金利差、1％以上。 ●返済期間が10年以上残っている。・・・という条件に当てはまる人は、数十万円の諸費用を払っても、得をする可能性が高いです。同じ銀行での借り換えが、一番 諸費用が少なくて済みますが、金利差が小さい場合が多い・・カモ。残期間が長い場合は、ＳＢＩモーゲージがお得かも・・ですね。2％台後半で全期間固定金利です。色々な所で試算・検討・・してみましょう。・・と、ここまでが一般的なお話です。ここで、勘ちがいしてはいけませんよ！！上記の一般的なお話に当てはまるのは、今の住宅ローンの金利が固定されているケースですよ。過去の少し高金利の時代に、固定金利の住宅金融公庫や民間住宅ローンを借りた人たち・・・なんですよ～。「それ以外の人たち」は、上の条件もなにも関係なし！！「それ以外の人たち」 ●変動金利の住宅ローン ●短期固定金利の住宅ローン ・・・を、返済中の人たち。今、長く続いた史上最低金利に、上昇圧力がかかっています。「それ以外の人たち」は、四の五の言わず、とっとと借り換えをしないと、近い将来家計が破綻しますよ！「3年固定金利1％」などの短期固定ローンで、来春でその3年目が終わる・・なんていう人は、「その時まで待ってみてから・・。」なんて、銀行のくちぐるまに乗っていると、たいへんなことになりますよ～。即、実行！！ ・・です。上の3年が、5年・10年でも同じこと。将来の設計が成り立つためには、今の・・まだ超低金利のうちに、借り換えで「全期間固定金利」に！！質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/05/28
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個人向け国債を解説する、中立な（？）ＦＰ
個人向け国債・・・、たいへんな人気・売れ行きです。今日の岩手日報の紙面より・・。毎週土曜日の連載「なるほど資産運用」今日の記事は、個人向け国債です。入れ代わり立ち代り日本ＦＰ協会の岩手支部幹事の方々が登場しています。（岩手日報いわく、中立・公正な立場の人々です）この方々は、銀行・証券・保険という金融業界の職員です・・・が。で、今日の「個人向け国債」の記事。消費者にとって、説明不足な部分を書いておきたいと・・思います。個人向け国債は、2種類。 1 10年満期変動型 2 5年満期固定型今日のコメンテイターは、単に教科書通りの説明で終わっていますが・・・、それでは消費者が困ってしまいます。結論！1はオススメ！ 2は絶対買ってはいけません！！理由！現在は金利上昇局面で、この状況での商品選択は、 Ａ 変動金利商品 Ｂ 短期の固定金利商品（1年以下）2は、長期固定金利商品だから、バツ！さらに、中途換金では直前4回分の利子が、没収！！・・されます。こんなもので、資産運用になりますか？元本保証の「個人向け国債」という名前だけで、むやみに買っている人が、なんと多いことか・・。金融機関の人は、自分はもちろん身内にも勧められない商品を、業務として販売していますよ～。（当然、金融機関には手数料が入ります）この岩手日報の連載記事を読んでいる消費者には、何の役にも立ちませんね～。ミスリード・・されているかも？それを応援しているマスコミ（岩手日報）も、どうかと思いますが・・・。マスコミに登場しているＦＰを名乗る人の大部分は、金融機関の人か業界関係者です。そのコメントには、細心の注意を・・。質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/05/27
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2度目のマイホーム・プラン打ち合わせ。
「その吹き抜けに、洗濯物を並べて干します。」顧問会員の Ｋ さん（40代）の奥さん（30代）のお話。お二人で約2時間の道のりをおいでになりました。1級建築士の佐藤ちゃんを交えて、4人での相談・打ち合わせ・・です。相談が始まったのは、午前10：30・・・でした。・・・終わったのは、午後2：30昼食も取らず、お茶だけで4時間も打ち合わせをしたのに、そんなに長くは感じませんでしたよ。マイホームプランの打ち合わせは、だいたい こんな感じですね～。楽しいから、時間のたつのを忘れます。予め作成した図面をたたき台に、細部にわたって打ち合わせ・・です。（兼業農家のマイホームです）Ｋ さん、住宅の性能にはたいへんなコダワリ・・を持っています。「熱損失」・・に関しては、最優先の配慮が必要です。外部建具は極力引き違いサッシは避ける・・等の。（リビングだけは、お棺を出す時のために引き違い・・）奥さんは、キッチンのスペースと眺望を気にしています。複数の人数での台所仕事に対応できるスペースを確保。田園風景から向かいの山なみまで一望できる1間半のパノラマ開口に・・。さらに、もうひとつのＫ さんのこだわりが、リビング上部の2間四方の吹き抜けです。（ここに洗濯物を干す・・と奥さんは言っています。）色々細部まで打ち合わせていたら、あっと言う間に、4時間経過・・です。今のままのサイズだと、明らかに予算オーバー？これから、ちょっぴり縮小したプランを・・。次回打ち合わせは、1週間後6月3日15：00・・です。質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/05/27
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保険屋さんも、銀行屋さんも、・・・。
お人好しで、ぼ～～っとしていると、損をしますよ。損保ジャパンに、業務停止命令！業務改善命令！ 保険の支払い漏れ ： また新たに発覚。 生保販売 ： 社員による立て替え払い。 証拠隠滅 ： 印鑑を捨ててしまう。まぁ、商品販売をするっていうのは、程度の差や、法律に触れるかどうかはさておいて、こういうこと・・・なんですよね。去年は、明治安田生命が業務停止命令を受けています。三井住友銀行も、金融商品の抱き合わせ販売で、行政処分を受けています。私たち消費者も、お人好しでいると、大きな損を被りますよ～。昨日の顧問会員の Ｈ さん（70代）も、銀行で抱き合わせ販売を仕掛けられていたんですよ。投資信託とセットの定期預金です。投信をいっしょに買ってくれれば、定期預金の金利を特別になんと！ 2％・・にします。・・というものですが、これ3ヶ月定期なのに、利率は年利で見せる・・よくあるまがい物・・です。Ｈ さん、「2％」の大きな文字に、目が釘付け・・・でしたよ。強要・・は、なかったとはいえ、何も分からない高齢者に・・・。法律に触れない範囲で、色々な仕掛けがそこここに・・。気をつけましょう。質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/05/26
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死亡保障がないんですけど、大丈夫でしょうか？
「医療保障だけで、死亡保障がないんですけど・・。」13：30 お試し相談の、Ｗ さんです。加入の保険は一本だけです。入院1日7,000円・・など。保険料3千数百円/月。たいせつなことは、ご本人の情報・・です。ネホリハホリ・・お聞きします。 ・・・と、女性・40代・独身・兄のマンションに同居・手取り収入10数万円/月・貯蓄40数万円。・・・でした。ご心配の「死亡保障」 ・・まったく！ いりません。Ｗさんが亡くなって、経済的に困る人はいませんから。ほかの人と同じように・・と、考える必要は、まったくありませんよ。不要なモノにお金を払い続けて、大損！ ・・・しますよ～。現在加入の保険、いるか、いらないか。30分足らずの相談で、Ｗさん、「不要！」・・・と、判断しました。(理由：このブログで検索「高額療養費制度」）義務のように保険料を払い続けるよりも、こころもとない貯蓄を少しでも増やすことを、考えたいですね。保険に加入していない不安・・よりも、貯蓄が少ない不安・・を感じる、まともな感性を持ちたい・・・ですね～。質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/05/26
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相続への備え、 ・・・ゆっくり、ゆっくり。
「うん、あとは来年にします。」午前中の来客は、顧問会員の Ｎ さん（80代）です。今日のおみやげは、高級お饅頭セットです。 (佐々木ＦＰの娘ちゃんのお腹に直行予定）相続税の試算が3年前の半額になったこと、金融資産・不動産の構成の変化、・・・等々を報告しました。これから先は、ご長男のマイホーム関連の処理、⇒最終的な資産構成の確定、⇒遺言の作成、・・・という流れで作業を進める予定で、お話をしています。色々、無関係なお話や、最近の出来事のグチなどをお聞きしながら、・・・ご長男のお話へ。Ｎ さん「もう、6月になるし、今年も半分終わり。 あとは、来年にします。」・・・こんなことの、くり返し・・です。Ｎ さん、足腰が弱って、歩くのもやっと・・の状態になっています。のんびり、ゆっくり構えていると、ご自身が動けなくなったりして、先へ進めなくなりますよ～。・・・と、プレッシャーをかけています。「ご長男の件を早く、具体化しましょう。」Ｎ さん、事務所からご長男へ電話・・。これから会ってお話をするようです。早く、安心してゆっくりできる状態に・・・。質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/05/26
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この大金 どうしたら？
「このチラシのモノを勧められました・・けど。」顧問会員の Ｈ さん（70代）です。13：30からのお約束でした。いつものように、長女（40代）、次女（30代） （それぞれ嫁いでいます）と、いっしょに来所・・です。これからの生活資金にしようと、売りに出していた土地の売却が終了しました。大金が、銀行口座に入金になりました。そこの銀行が、営業を仕掛けてきました。・・・当然 ・・ですよね。ペイオフ・・の話で脅されたりしたようです。で、そこでもらったチラシを持参・・。「投資信託と抱き合わせの定期預金」・・・です。大きな文字で、年利「2％」！！小さな文字で、「3ヶ月定期預金」・・・なぁ～んにも、お得じゃないんですが、Ｈ さん親子、よく分かりません。とにかく、損はしたくない。元本保証でないものはイヤ。・・・で、あれば、お金の運用を人任せにしてはいけません。公的年金の無い Ｈ さんにとって、切実なこれからの生活資金です。ペイオフ対策は、いくつかの金融機関に1,000万円以下ずつ分散するだけでＯＫです。で、金融商品は、3種類から・・・。 ●普通預金 ●定期預金（1年以下の短期） ●個人向け国債（変動金利）Ｈ さん、「この3っつから・・、3っつから・・。」・・・復唱していましたよ。ついでに、娘さんたちの保険見直し・・。二人とも、貯蓄として養老保険をやっていました。加入契約は、ここ数年前です。「当初から、定期預金か普通預金で 積立てていた方が得だった。」・・ということを、理解してもらいました。「即、解約します。」はい、損は早く切ったほうがいいですよ。質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/05/25
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住宅ローンの書類を
「フラット35の事前審査書類を送ってください。」以前、スポット相談をした Ａ さんです。メールで依頼をいただきました。これから、マイホーム建築予定です。土地購入の作業がすべて終わったようです。購入資金の一部を金融機関から借りています。その金融機関、自前の住宅ローンを使って欲しかった・・でしょうねぇ。Ａ さんの意思で、住宅ローンはフラット35に決めていました。・・・で、まず事前審査を・・。このブログを読んでもらっているようで、要領が飲み込めている・・？この時期の住宅ローンは、当然、全期間固定金利のモノを選択！・・・が、正解です。銀行が勧めるモノは、銀行が儲かるモノ。銀行が勧めるモノは、消費者が損するモノ。銀行が勧めないエリアに、消費者にとって、おいしいモノが転がっていますよ。これはローンに限らず、金融商品でも同じことですよ。佐々木ＦＰ、近くのローソンに行って、Ａ さんアテの書類を発送しましたよ。質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/05/25
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住宅ローンの借換え、どっちにしたらいいの？
「全期間１％優遇について、武田さんのご意見を・・・。」顧問会員の Ｓ さん（30代）からの、住宅ローン借換えの、メール相談です。住宅ローン融資機関である、「SBIモーゲージ」の25年固定（2.7％）の審査のOKが出ました。・・・ただ、今返済中の銀行の住宅ローンは、全期間１％優遇なのだから、短期固定でもお得になるのかも・・・。 （こちらも捨てがたい・・）・・・と、迷っておられます。以下のように、お返事しましたよ～。こんにちは。お世話様です。 SBIモーゲージ 25年固定 2.7％！！よかったですね～。 おめでとうございます！2％台でＯＫ！・・・なんて、いいタイミングだったんでしょう！こちらがいいに決まってますよ～。ここ数日の私のブログを、しっかり読んでください。ゼロ金利の異常な状況から、いよいよ金利が正常化されます。どうなるかというと、底に張り付いていた金利が動き出します。これから金利が上昇する・・ということです。短期固定のローンは、見直しの度に金利が上昇します。今の超低金利で固定できるのは、ラッキーなことですよ～。 民間の住宅ローンでは、将来7％や8％が有りえますよ。25年通算では、平均で4～5％・・なんていうことに・・。「全期間１％優遇」なんていうのは、かんたんに吹き飛びますよ～。なんのメリットでもありませんよ。 低金利時の借金の選択●長期固定金利 ・・・のみ いい時に借換えができる・・・その恩恵を、すなおに受けましょう！ がんばれ！！質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/05/25
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保険屋さん、分かりにくい業界も徐々に・・。
今度は、住友生命が情報開示。 ・・・いいことです。どういう内容でいくら儲かっていて、持っている契約の価値はどうなのか、・・・明らかにするのが、あたりまえです。私たちが契約する時どの保険会社を選ぶか・・の、判断材料にもなります。が、この生命保険業界は極めて特殊で、今まで色々理屈をこねて開示をしようとしませんでしたよ。ここにきて、不祥事などを経て、チラホラと開示をするところが出てきました。●単年度の利益の内容を開示 ・明治安田生命 ・第一生命 ・住友生命●保有契約価値（将来生み出す利益）の開示 ・大同生命 ・東京海上日動あんしん ・住友生命これだけ？ ・・ですけどね。まだまだ、異常な業界・・では、あります。全体に波及して、透明度の高い業界になることを期待します。質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/05/25
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相談は、生命保険？
「相談したい時は、あらかじめ予約・・・ですか？」佐々木ＦＰが帰宅した後の夕方、初めての方（Ｗ さん 女性）から電話が入りました。武田ＦＰ「はい、予約をお願いします。」Ｗ さん「んじゃぁ、明日は？」武田ＦＰ「明日は、予定がいっぱい・・です。」Ｗさん「それでは、あさって・・は？」武田ＦＰ「午後であれば・・、13：30でどうですか？」Ｗ さん「はい♪ お願いします。」武田ＦＰ「ウチは、何でお知りになりました？」 （ ブログを読んだのかな・・？ ♪ ）Ｗ さん「あ、近所ですので・・・。」 （ ・ ・ ・ ズルッ ）事務所前の立て看板を以前からご覧になっていたようで、料金についても分かっておいでのよう・・。 ○顧問会員 年間顧問料 12,000円 ○スポット相談 2時間まで 3,000円 ○お試し相談 30分 無料・・・説明の手間が省けました。Ｗ さん「とりあえず、お試し相談・・で・・・。」「生命保険の見直し」相談をしたいようですよ。質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/05/24
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相続セミナー？遺言？
「金曜日の午前中に、おいでになるようです。」佐々木ＦＰ，私の留守中に顧問会員の Ｎ さん（80代）から電話を受けたようです。以前から、今週来ていただくことになっていましたが、アポイントの連絡が入った・・ようです。いかにも、Ｎ さんです。「午前○時」ではなく、「午前中」です。佐々木ＦＰ「木曜か金曜におじゃましたい・・ というお話でした。 木曜日は別の予定があるので、 金曜日にしてもらいました。」武田ＦＰ「うん、Ｏ Ｋ ですよ～。 Ｎ さんとは、長話になったの？」佐々木ＦＰ「いえ、長話～ってほどでは・・。」伝言メモを見ると・・・、「金曜日」「午前中」の言葉のそれぞれの周囲を何度も、何度も、なぞった後が・・。武田ＦＰ「メモ書きがこのようになるのは、 長～～く、話した時の特徴・・・。」佐々木ＦＰ「！ ばれ・・まし・たぁ～？（笑）」Ｎ さんと佐々木ＦＰは、仲良しになっています。事務的なやりとりで、終わるわけがありません。色々、お話をしたようです。その中のお話で・・・住宅会社主催の「相続セミナー」に参加して、「遺言」のことをしっかり聞いてきたそうです。金曜日においでの際に、その資料を持参するようです。Ｎ さんのこれからの作業の中に、遺言作成のお手伝いがあります。まだ、ちょっと先になるとは思いますが・・。きちんと公正証書遺言のかたちにしてあげるつもりです。公証人役場で、利害関係のない証人2人を立てて・・。Ｎ さんに関しては、その前に片付ける作業が、まだまだ あります。質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/05/24
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ホントに必要？ この「入れる保険」
私だったら、加入しません。今朝の新聞折込みチラシ・・です。（外資系保険） 大好評！ 「入れる」保険 医師の審査や健康告知は必要ありません！ その内のひとつが・・・ ●ケガからお葬式の費用までワイドに保障 月々の保険料は、年齢性別を問わず 2,800円 ●葬式費用 （最高） 女性 男性 満55才 121.9万円 51.9万円 満65才 75.0万円 34.2万円 満75才 19.8万円 14.1万円 ⇒本当に必要になりそうな年齢の時は、少な過ぎっ！ ●ケガの治療実費を最高 100万円保障 公的医療保険制度を利用した治療の自己負担分を ⇒公的医療保険（健康保険）のすばらしさを勉強して。 特に「高額療養費制度」を。（当ブログでも検索可） ●10年間健康なら、満期お祝い金 5万円 ⇒この保険に加入していなければ、33万円も貯まります。 ●同居のご家族全員に、最高5,000万円の賠償責任補償 ⇒損害賠償補償が欲しければ、これに絞った加入が割安。この保険、仮に30年間加入すると、月々はわずか 2,800円と言っても・・・、払込み保険料の総額は、100万円を越えますよ。 （もったいない・・）ほんとうに、必要でしょうか？健康保険などの社会保障制度をぜひ、しっかり勉強しましょう。私たちは、保険に加入していない・・のではなく、世界でもトップクラスの社会保障制度に加入・・しているんですよ～。ほかの皆と同じ行動を取ることで得られる安心感は・・、時に、合理的な判断を狂わせます。質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/05/24
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でか過ぎ？住宅プラン
「えぇ～～っ！？ 82.5坪？ そんなになるの？」顧問会員の Ｋ さん（40代）のマイホームプランを作成中です。Ｋ さんは、住宅ローンはフラット35を利用する予定です。申込みには、建物の請負い契約書の写しが必要です。もたもたしていられません！毎月、金利がじわじわ上昇しています。今日、1級建築士の佐藤ちゃんが作成した図面を持ってきました。建築予算は、3,000万円です。Ｋ さんの要望通りのプランにすると、82.5坪に！！ ・・・でか過ぎ・・です。 3,000万円 ÷ 82.5坪 ＝ 36.36万円/坪坪単価36万円で？！建築会社 3社程度に競争見積りさせるつもりですが、希望している仕様・設備では、不可能！！・・・な、数字です。面積には、建築基準法ではカウントされない部分も含んではいますが・・。 (吹き抜け・三層部分など）まあ、一応要望通りのプランを作成しておいて、Ｋ さんご夫婦と土曜日に打ち合わせます。今のプランは、あくまで たたき台・・ということで。佐藤ちゃんとの今日の打合せでさらに発生した手直し部分を、木曜日にまた、すり合わせをします。質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/05/23
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相続税が半額に♪
計算の結果、相続税がほぼ半額になりました。顧問会員の Ｎ さん（80代）の資産・・のお話です。・・といっても、Ｎ さんが亡くなったわけではないですよ。今回の資産整理作業の結果から、佐々木ＦＰが試算しました。3年前にも試算をしていて、預貯金・保険・その他金融資産・不動産・・・これらの相続財産評価額を、具体的に書くわけにはいきませんが、算出された相続税額は、2,110万円・・でした。それが今回は、1,120万円に・・・ほぼ半額になりました。・・・自然にそうなった・・わけではありませんよ。この3年間で色々な作業をしてきました。Ｎ さん、高齢者ですので、同時進行で各種対策作業を・・というわけにはいかず、一つが終わったら、次へ・・の繰り返しです。Ｎ さんのペースで、ゆっくり、じっくり、やってきましたよ。行なった作業をザックリと・・・●預貯金⇒保険（500万円×法定相続人）●金融資産⇒小規模不動産●普通の不動産⇒賃貸不動産分割対策や納税資金対策、次男のマイホーム建築支援などを兼ねながら、コツコツとやってきましたよ。金融資産とちがい不動産は、実勢価格と評価額に大きな差があり、資産圧縮効果が得られます。実はまだ、作業が残っています。長男のマイホーム関連・・・。ここでもまた、相続資産圧縮のチャンスがありそうです。Ｎ さんのペースで、ゆっくりお手伝いしていきます。質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/05/23
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住宅ローン申込み。
フラット35の申込み書類、一部不備！いよいよ、顧問会員の Ｔ さん（30代）の住宅ローン申込み書類一式、郵送・・です。・・・が、今日になって、「一枚の書類に押印がない！」ことが判明・・です。あれだけ、じっくりとチェックしたんですが・・、こんなもの・・ですね～。Ｔ さんの奥さんに、実印持参で急遽おいでいただきました。・・・これで、万全です。さっそく、郵送しましたよ。住宅ローン フラット35は、全国の銀行や融資機関で扱っていますが、銀行はおおむね金利が高く、十数社ある融資機関でも、金利差がありますよ。ひも付きでない融資機関で、最低金利なのは、ＳＢＩモーゲージと全宅住宅ローンです。（検索して確認してみてください）それでも毎月、ジワジワと金利は上昇していますので、具体的になっている人はできるだけ急いだ方が得をしますよ。金利は、申込み時ではなく、実行時（お金が出る時）のモノになりますよ。参考までに金利の推移・・・。 （％） 2月 2.461 3月 2.591 4月 2.701 5月 2.891これが「高い！」と感じる人は、感覚がおかしくなっていますよ。銀行が提示する短期ローンの低金利を、普通だと思ってはいけませんよ。金利政策が正常化するこれからは、全期間を通じて、2％台 3％台で返済できるのは、ありがたいこと・・なんですよ～。Ｔ さんは、6月の実行金利が適用されます。あまり上がらなければ・・・いいですね～。毎月1日に、その月の実効金利が発表されます。質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/05/22
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金利と私たちの暮らし
「ゼロ金利政策」・・言葉は聞いたことがありますよね。この政策と私たちの暮らし・・・の、お話です。この政策、今継続中・・です。緊急避難の措置が長く続いています。日本銀行が金利を最低のところに調整しています。なんのために？物価下落と景気後退の同時進行（デフレ）を抑えるためでしたよ～。1999年2月・・最初のゼロ金利政策導入！これで長期も含めて金利が下がり、会社は借金の負担が軽くなって、新しい投資もしやすくなり、景気回復が期待されたんですね。2000年8月・・ゼロ金利政策解除！懸念はもうない、と判断したんです。2001年3月・・量的緩和政策 導入！デフレ懸念が再燃しちゃったんですね。またまたゼロ金利政策導入！・・です。・・で、5年後の今年。消費者物価指数の伸び率が安定定期にプラスに・・。2006年3月・・量的緩和政策 解除！あとは、ゼロ金利政策の解除がいつか？・・・が、注目されていますよ。本来は、日本銀行が短期金利の上げ下げを通じて金融・経済を誘導します。下げっ放しの今はまだ、異常な状態にあるんですよ。ゼロ金利の解除＝金融政策の正常化長期間、金利が最低レベルに張り付いていましたが、これから確実に上昇に転じようとしています。このような状況が、私たちの暮らしとどう、関係してくるか・・・。私たち消費者が将来に渡って得をする「大原則」は、下記です。●貯蓄 ： この時期の商品の選択 ○変動金利商品 ○短期の固定金利商品 （1年以内）●借金 ： この時期の商品の選択（住宅ローンなど） ○長期固定金利商品 （全期間固定がベスト）金融商品や住宅ローン、販売する側は、それぞれの事情で、上記の「大原則」と異なるものを勧めるケースが、よく見受けられます。大々的にコマーシャルを流して販売しているモノもあります。とんでもない！ ・・ことです。質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/05/22
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地震保険料 値下げ♪
来春から、地震保険料が安くなるようですよ。家庭向けの地震保険の保険料が改定されます。 （損害保険料算出機構）都道府県ごとに設定されています。地震調査研究推進本部の精密な確率予測に基づいて、料率を見直した結果・・です。・・なんにしても、安くなるのはいいこと、いいこと。ですが、高くなるところも・・・。●保険金額1,000万円当たりの年間保険料 ： 単位 円 （非木造住宅） 都道府県 新料金 現行との増減額 福井 5,000 ▲8,500 岩手・秋田・山形・栃木・群馬 富山・石川・鳥取・長崎・熊本 5,000 ▲2,000 福島・島根・山口・福岡・佐賀 鹿児島 5,000 0 長野・岐阜・滋賀・京都・兵庫 奈良 6,500 ▲7,000 青森・宮城・新潟・大分・宮崎 6,500 ▲500 北海道・岡山・広島・香川・沖縄 6,500 1,500 茨城・山梨・徳島・愛媛・高知 9,100 2,100 埼玉・大阪 10,500 ▲3,000 東京・神奈川・静岡 16,900 ▲600 千葉・愛知・三重・和歌山 16,900 3,400 （▲は、安くなっているところです）料金が高いところは、地震発生の確率が高い・・ということですが、東京・神奈川・静岡の方はともかく、料金が大幅に高くなった千葉・愛知・三重・和歌山の方は、たいへん、お気の毒・・です。福井の方はおめでとうございます。大幅に予測が変わった・・ということですね。我が岩手県は確率が低い・・。すなおに信じてもいいんでしょうか・・。今までは地震保険には加入しませんでしたが、次からはかけよう・・・かな。質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/05/21
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住宅ローン ＦＰの話を真に受けてはダメです！
銀行員であるファイナンシャルプランナーの話は、結局は、自行の商品販売が目的ですから・・・。マスコミも同調しています・・。今日の岩手日報、毎週の連載記事・・です。「なるほど資産運用 7 」「住宅ローンの金利タイプの選び方」日本ファイナンシャルプランナーズ協会岩手支部幹事の Ｉ さんが、「中立・公正」なファイナンシャルプランナーとして、書いています。 ＦＰ協会岩手支部の役員の皆さんは、 銀行・証券・保険会社等の職員ですよ～。 中立・公正なんかではなく、 「商品を売る側」の人たちですよ～。 一般消費者をミスリードしかねないので、 所属金融機関を明らかにした方が・・と、 岩手日報に質問状を出したことがあります。 「日本ＦＰ協会だから、中立・公正だ。 個別商品を勧めていないから問題ない。」 ・・・んだそうですよ。 新聞も金融機関のスポンサー収入が・・？「問題のあること」を発言しているから、今日の記事にコメントします。 以下が記事・・。 住宅ローンの金利タイプには3つある。 1 全期間固定金利の「固定型」 2 一般に6ヶ月ごとに見直しのある「変動型」 3 「固定金利選択型」 ・・・と上げて、それぞれのメリット・デメリットを 教科書通りに書いています。 その上で、今後の金利水準がどうなるか、 10年後はどうなっているか誰にも分からない。 だから、それぞれのメリット・デメリット、 自分のライフプラン、資金的余裕を 総合的に考え、選択したい。・・と、結んでいます。これは、自分たちの商品（住宅ローン）を売りたいための「誘導」・・にしか、私には見えません。触れられていない大きな要素が、ひとつあります。日本は国策で、「金利」が市場に連動しない状況を、意図的に続けてきました。異常な状況でした。異常な超低金利・・・だったんですよ～。この意図的な政策が、もうじき解除されようとしています。一番の底から上昇に向かおう・・という時期なんですよ。この時期の借金の選択は、「全期間固定金利」がベストに決まっています。最後まで低金利を固定できますから、将来の設計が成り立ちます。銀行は、「全期間固定金利」以外のモノを売ろうとしています。（融資残高という業績になるし、儲かるから）住宅ローン金利、7％ 8％の時代が現実にあったんですよ。住宅金融公庫の5.5％が、メチャクチャ安い！・・・なんていう時期もあったんですよ。金融機関のＦＰの話に乗って中途半端な固定期間のローンを組んだりすると、30年前後の期間の平均金利はとんでもないモノになるかも・・・。質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/05/20
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売買契約 終了！です
顧問会員 Ｔ さん（30代）の、中古住宅購入契約です。○○不動産も Ｔ さんも予定の10：30より早めに来所・・。○○不動産が・・まず、重要事項の説明です。数日前に予め私から説明しておいたので、Ｔ さんもポイントを抑えた質問をしています。「説明を受けました。」欄に署名・捺印・・です。次に、契約書の説明です。これも予め説明済みなので、Ｔ さん、スムーズに飲み込めているようです。買主欄に署名・捺印・・です。予め説明済みのこととは言え、それでも時間はしっかり1時間半を要しました。不動産の取引・・・しっかり説明するべきことが、たくさんあります。 同じように大きな金額を契約する「生命保険」・・ なんであんなに簡単なんでしょう？ もっともっと、きちんと説明されるべきですよ～。 ・・・だから、トラブルが後を絶たない・・のでは？○○不動産が帰ってから・・Ｔ さんと、これからのことをじっくり打合せ・・です。重要事項説明書・契約書の写しを添付して、住宅ローン（フラット35）の申込みをします。6月後半には、融資金が出るように段取りしますよ。その他諸費用の金額はＴ さんに説明済みです。その支払い時期についても説明・・・。 ○契約印紙代 1.5万円 ○適合検査料 4.2万円 ○移転登記・抵当権設定登記の費用 23.6万円 ○火災保険料（35年） 67万円 ○融資事務手数料 35.2万円 ○団信保険料（1年目） 4.7万円 ○仲介手数料 72.4万円不動産取得税のこと・・軽減措置を受けるための手続き・・等々。住所移転手続きのこと・・勤務先の住宅手当との兼ね合い、子どもたちの幼稚園のこと・・・等々。6月後半の引渡し決済まで、順調にコトが運ぶように・・・。質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/05/20
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土地購入時に払った 税金、取り返そう♪
マイホーム建築のために、予め買っていた土地・・。土地を買った時に税金を納めていますよね。（色々費用がかかったんで、よく分からない？）払っているんですよ～。評価額の3％分。(本則の税率は4％）不動産取得税といいます。（固定資産税評価額）×3％＝税額買った土地が、1,500万円でその評価額が、800万円だとすれば、 800万円×3％＝24万円登記料やローンの諸費用や、色々ごちゃごちゃ払っている中に、この24万円も・・・。実はこれ、取り返せるんです・・。土地を買ってから3年以内に、住宅を新築した場合・・ですが。下記の計算式分を取り戻せますよ。ちょっと がんばってみる価値はありますよ。（土地1平方メートルの評価額）×1/2×（住宅床面積の2倍）×3％ ※自分の土地の評価額は分かりますよね。 （固定資産税の課税通知を見ましょう） ※（住宅床面積の2倍）は、200平方メートルが限度当事務所で係わりのある案件で、条件が整ってきたものが、2件あります。これから手続きのための作業をしますよ。質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/05/19
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ローン申込み書類ＯＫ
住宅ローン フラット35の申込み書類、ほぼＯＫ。顧問会員 Ｔ さん（30代）の分です。佐々木ＦＰも、申込み書類がだいたい分かってきたようです。ローン申込み書類の内、「売買契約書」と「重要事項説明書」だけが、まだ、ありません。明日、午前中に中古住宅の売買契約をします。これが終われば全て整います。フラット35の融資実行日（お金が出てくる日）は、毎月15日～月末です。月の前半で審査をして、後半で融資金実行・・のパターンです。今回の Ｔ さんの場合は、6月後半の実行に向けて準備中・・というところです。毎月1日に、実効金利が発表されます。6月1日に発表される「金利」あまり上がらなければ・・いいですね～。フラット35は、全国の銀行や融資期間が扱っている、全期間固定金利の住宅ローンです。（銀行は、儲からないので勧めませんが）金利上昇圧力のかかる今、将来設計を考えれば、最優先で検討するべき住宅ローンですよ。質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/05/19
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マイホームプラン作成
15：30 1級建築士の佐藤ちゃん、来所・・です。顧問会員の Ｋ さん（40代）のマイホーム新築プランのたたき台作り・・。先日ヒヤリングしたＫ さんの意向を踏まえて作成してきた図面を二人でいじります・・。佐藤ちゃんも、いくつか聞き漏らしが・・。「あれ？ そうでしたっけ？」マイホームのプラン作りは、いつも楽しい・・ものです。一階、二階、三層部分・・・。兼業農家で、大所帯ですので、けっこう特別な部分も・・あります。・玄関のほかに、外履きのままの出入り口。・野菜等の貯蔵室。・貯蔵室からキッチンへ。・風除室。・玄関脇のシュー・ルーム。・対面キッチンで、ダイニングは土間側・床側から ひとつのテーブルを囲む。・リビングに連動した和室。・勉強するためだけの狭い子ども部屋。・大きな吹き抜け。・中二階の部屋。・三層（三階ではない）目のスペース位置・ボリューム。・屋根のかけ方。・・・結局、佐藤ちゃんが持ってきたたたき台をかなり、いじりまくりました。平面・立面・・作成に正味二日が必要・・。他の仕事との兼ね合いで、23日（火）15：00に持参してもらうことに・・。ここで、Ｋ さんに提示するたたき台を整えようと思います。Ｋ さん、もう少しお待ちください。質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/05/18
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簡単に飛びつくな！ 手数料ゼロの投信
手数料ゼロの投資信託の販売が、急拡大？ネット証券や中堅証券が、購入時の手数料をゼロにした「ノーロード」投資信託の販売を拡大しているようですよ。ネット専業4社の3月末の販売残高は、前年同期比 2倍強に増えています。手数料の無料化が広がりそうです。・・・って聞いて、「全く手数料無しで資産運用ができる！」と、思った人は、おばかさんです。（失礼！）金融機関は、損をすることをわざわざ企画しません。「手数料ゼロ」は、購入時の手数料だけです。一番かんじんなのは、保有中（運用中）の手数料です。「信託報酬」といいます。「私のお金を運用してくれてありがとう。」・・という意味合いの手数料です。お金が増えても減っても、毎日取られます。「増やしてくれて、ありがとう。」「減らしてくれて、ありがとう。」こちらの方が圧倒的に、自分のお金の増減に与える影響が大きいですよ。「基本は、長期投資です。」なんて言われて、その通り長期間保有すると・・、毎年1.5％の信託報酬（運用手数料）の場合、「長期投資」で、取られる手数料の総額は、元本の何％になるか？ （単純な算数です） 10年 ： 15％ 20年 ： 30％ 30年 ： 45％ 40年 ： 60％ 50年 ： 75％・・・と、とんでもないことに・・・。自分のお金の「資産運用」ではなく、金融機関への「資産移転」になります。手数料のチェックは、「信託報酬」の方ですよ。1％を切るぐらいのモノでないと、金融機関への「資産移転」で、メデタシ、メデタシ♪（金融機関）・・ですよ。3％前後の変額年金保険（投資型年金）なんかは、とんでもないですよ～。自分で上記のような算数（掛け算）をやってみましょう。質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/05/18
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契約前の打合せです
いやぁ～、台風一過・・・のような状態です。土曜日に中古住宅を契約する予定の、顧問会員の T さん（30代）一家が来所（来襲？）しました。夫婦に男の子3人！ ・・です。すさまじい・・です。アシスタントの佐々木FPが帰宅したあとで、私一人で対応・・です。イスに座って、グルグル廻して遊ぶ、電話帳を引っ張り出してパラパラめくる、整えて重ねてあるチラシをいじる、事務所の奥の方を歩き回る、・・・説明に集中できません。終いには、パパに怒られて車の中で待機・・・。土曜日にいきなり書類を出されて、説明！ 契約！ ・・・では、落ち着いて内容を理解することができません。あらかじめ、概要を理解してもらいました。 ●重要事項説明書 ●不動産売買契約書これで、Ｔ さんも精神的にちょっぴり余裕を持って、土曜日の契約に望める・・と思います。住宅ローン フラット35の「適合証明」も今日出ました。質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/05/17
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住宅ローンを、そんなに借りてはいけません
住宅ローンの収入基準はかなり、ゆる～い・・ですよ。「100％融資が可能になりました！」・・・ほいほいと、借りられるだけ借りてはいけませんよ～。将来の家計破綻の予備軍・・になってしまいますよ。一般的に、民間の銀行は収入基準が緩く、借りやすい・・ですね。比較的キツい、フラット35で見てみましょう。 年 収 年間返済額300万円未満 25％以下300万円以上400万円未満 30％以下400万円以上700万円未満 35％以下700万円以上 40％以下・・・と、なっています。この収入基準では、「収入」は、「収入」なんですね。「手取り収入」では、ないんですよ。「手取り」 ＝ 「収入」 － 「社会保険料＋税金」ですから、目いっぱい借りた場合にどうなるか・・。仮に「社会保険料＋税金」が収入の15％だとすれば、生活する上での実際の負担割合は・・・、年収500万円の人 手取り 425万円 年間返済額 175万円 （手取りの41％）年収400万円の人 手取り 340万円 年間返済額 140万円 （手取りの41％）・・・手取り収入の4割も払う計画になります。将来の生活が成り立っていくでしょうか？ちょっとした環境の変化、不足の事態で、家計が破綻する可能性が高いですよ。銀行や住宅会社は、そんなこと心配しません。銀行 ： できるだけ大きい金額の契約をしたい。住宅会社 ： 早くローンを確定して着工したい。家電やマイカーを買うのと、同じ感覚で考えてはいけません。自己資金・・できるだけ貯めましょう。借入れは、できるだけ少なく・・。質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/05/17
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保障してほしいの？ 日帰り入院
強調した広告が目に付きます。「日帰り入院も保障！」保険ってなに？入院一日分、5,000円（10,000円？）をもらうために、わざわざ保険で備えなければなりませんか？貯蓄は、いくらありますか？自分の資産の範囲内で対応できることにどうして、保険をかけるんでしょう？保険料は、一定期間の保障のために払います。その期間が経過すれば、そのお金は、なくなります。保障が多岐に渡れば、当然 その保険料も高くなります。保険でなければ対応できない、・・・そういう部分だけに、しぶしぶ、加入しましょう。貯蓄で備えられることは、その保険料分を貯蓄に廻した方が、トータルで資産は増えますよ。日本人の場合、「できるだけ生命保険に加入しない」ことが、最大の、だれでもできる、資産運用です。保険料分で、分かりやすい本を買って、健康保険・介護保険・厚生年金・国民年金など、国の制度を勉強してください。民間保険が足元にも及ばないレベルで、私たちをサポートしていますよ。保険業界の流す膨大な広告で、日本人がみんな洗脳されている。・・ように、私には見えますよ～。「保険には入っておかなきゃ。」「どの保険を選べばいいの？」・・という発想は・・・洗脳されているから・・。民間保険に加入することを前提に考えてはいけません。質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/05/17
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いよいよ住宅を契約
「いよいよ、ホントに・・契約に・・・なるんですね～。」不安と期待が入り混じった、そんな感じの Tさん・・です。 （不安の方が強い？）顧問会員の T さん（30代）と、今日の電話打合せで、中古住宅の売買契約日時が決まりました。今度の土曜日、5月20日の午前10：30です。当事務所で行ないます。ローン手続きがうまくいかなかったら・・、住んでみてから何か不具合があったら・・、・・・いざ契約が現実味を帯びると、いろいろ不安な要素が浮かんでくるものです。「ローン条項」 ローンを申し込んで手続きを したけれど、融資を受けられなかった。 ・・・といった場合、売買契約自体が 無かったことに・・。「瑕疵担保責任」 契約当時までは気付かなかった、 見えない欠点・欠陥。 内容を特定して契約書に記述。 （雨漏り・シロアリ・柱の腐蝕など）今回の契約書には、上記のようなことが記載されていることをお話しましたよ。初めての大きな買い物です。「売買契約」・・なんていうのも、初体験です。不安な気持ちになるのも、無理がありません。がんばれ！ T さん！質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/05/16
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大切なことの説明は？
ファックスで届きました。・・重要事項説明書が。○○不動産から、送られてきました。顧問会員の T さん（30代）が今回契約しようとしている中古住宅の「重要事項説明書」です。T さんは、2,290万円の売り値の中古住宅を、交渉の結果、2,100万円で近々契約予定です。重要事項の説明は、契約と同時（直前）に行なわれるのが習慣になっていますが、私が T さんに代わってチェックするため、事前にもらえるよう要求していました。不動産の売買では、この書類を用いた説明が義務付けされています。説明する人間も、有資格者（宅地建物取引主任者）が、写真つきの資格証明書を提示して行なうことになっています。大きな金額をやり取りする契約行為ですから・・当然です。ひるがえって、同じように大きな金額を契約する「保険」はどうでしょうか？重要な事項が、きちんと、分かりやすく、説明されているでしょうか？加入契約をした本人は、本当に内容を理解して、署名・捺印しているでしょうか？ウチの事務所に相談に来た人々・・、理解している人は、一人もいませんでしたよ。質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/05/16
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買ってはいけない 養老保険と年金保険
こんなモノ、今買うと損をしてしまいますよ～。日本生命保険が、6月から予定利率を引き上げます。今年2月以来で、2度目になります。一時払い型の保険で、引き上げ後の予定利率は、 ・養老保険 1.20％ ・終身保険 1.20％ ・年金保険 1.35％ ・・です。予定利率が上がる・・というのはどういうことか、というと、（例）養老保険：10年後に1000万円 40才男性の一時払い保険料＝9,315,700円 引き上げ前に比べて、88,000円安くなる。 将来の一定額を得るための元本が少なくて済む ・・・ということです。 「おっ！預金よりずっといいっ！！」・・・と思った人は、おばかさんです。 （失礼！）本当に利率のいい時は、こんなものは比べ物になりません。今の利率水準は、まだまだ最低レベルです。長く続いた、異常な超低金利の状況から、今やっと抜け出そう・・というところです。今買った おばかさんは、10年もの長期間、低利率でがまんすることに・・。これから本格的に金利が上昇しようとしています。もう少し待って、高い利率水準になった時に買った方が、得に決まっています。今、買ってはいけません。質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/05/16
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事務所チラシ・・・復活
天候もだいぶ穏やかになったので、復活・・です。事務所前の立て看板に設置しました。「ご自由にお取りください。」・・のケースに、チラシを・・。事務所の手製チラシは、2種類です。1 「暮らしの相談」2 「マイホーム総合支援パック」1 は、純粋な？よくありそうな、ファイナンシャルプランナー事務所としての相談。2 は、マイホーム関連のFP支援。2について、数日前から作成作業をしていました。宣伝になってしまいそうですが、内容は・・、「マイホーム総合支援パック」家計見直しから貯蓄・生命保険・ローン～将来設計。住宅会社選びまで複数の業者に競争入札させて、節約、節約・・・。1級FP技能士と1級建築士が お手伝い。建築請負いをしない、マイホーム支援将来設計・土地探し・競争入札・完成入居まで将来設計⇒資金・住宅ローン⇒土地探し⇒住宅プラン作り⇒業者競争入札⇒請負い契約立会い⇒着工～完工立会い支援料金は、12,000円です。（1年間）わずかな金額で可能な理由は、以下です。競争入札でがんばった価格を提示して、請け負いが決定した住宅会社から、コンサルタント料をいただきます。各社に見積り依頼する段階で、その説明をしておきます。競争で利益を削ったところから、さらにむしり取ることに・・なります。 （・・・ごめんなさい）それでも住宅会社は、「この1棟」が欲しいモノ・・です。だから相談者は、総合的なバックアップを受けながら、わずか12,000円だけで済みます。ウチの事務所も、そこそこの収入が得られます。こんな仕組みでやっていますよ～。スミマセン、宣伝になってしまいました。質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/05/15
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住宅ローン フラット35の新しい優遇制度
新しく金利優遇制度が・・、ぜひ利用したいですね。住宅ローン フラット35は、平成18年6月からの受け付けで、「当初5年間の金利を 0.3％ 優遇」その条件は・・、下記いずれかの基準を満たすこと。 ●省エネルギー性能 ： 同対策等級 4 の住宅 ●耐 震 性 能 ： 耐震等級 2 以上の住宅 ●バリアフリー性能 ： 高齢者等配慮対策等級 3 以上の住宅いずれかを満たす「適合証明書」を提出することに、なります。適用戸数に制限があります。15,000戸がメドのようで、早い者勝ち・・です。これはぜひ、今打ち合わせ中の顧問会員の K さん（40代）のマイホームに適用させたい・・ですね。これからプラン作成、という段階ですが・・、なんとか 6月の申込みができれば・・・。たたき台のプランは・・・、K さん夫婦の希望を織り込んで佐藤1級建築士が原案を作成、5/18（木） 15：30 に、私と二人で調整して、たたき台プランにします。その上で、ご本人たちとプラン打合せ・・です。・・・農業 ほかが忙しくなければ・・ですが。そういえば、土曜日の打合せ後の帰り道、あちこちで田植えをしている風景が・・・。K さんのところも、作業があったのでは・・・？役場まで迎えに出てもらったり、かなり時間をつぶさせてしまいましたが、ダイジョウブだったんでしょうか・・・？質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/05/15
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お花、ありがとう♪♪
「どうも、お花 ありがとうございました。」顧問会員の N さん（80代）からの電話です。金曜日に相談においでの時、佐々木FPが、用意した「ブリザーブド・フラワー」を、 （名前まちがっていたらごめんなさい）おみやげに渡そうとしました。・・・が、足元がおぼつかない N さん、持って電車に乗ったりして帰るのが危なっかしい・・ので、後日、宅配便で送ることに・・。佐々木FPのご主人は、N 通運ですので、ペリカン便で・・・。・・・で、今日 お礼の電話が入りました。私と話す時は、いつも長電話になりますが、佐々木FPとも、同じように・・・。すごく喜んでおいでのようでした。金曜日の帰りの電車で、同じような花を持った女性が隣りに・・・。「ちょっと、見せてください。」ちょっと色合いが明るくない・・・「もっと明るいのを選べばよかったのに・・。」・・・歯に衣を着せない80代です。「佐々木さんが選んでくれたのは、 明るい色で、すごくいい♪」「母の日だってのに、だれもカーネーションの 一本もくれやしない。」N さん独特の言い回しなので、言葉どおりには受取れませんが、3人の子どもの内、県内にいる2人は、息子ばかりです。質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/05/15
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いいのかなぁ？株式投信残高がバブル期越え
ちゃんと、意味が分かって買っているんでしょうか？金融業界と何のシガラミもない、独立のファイナンシャルプランナー事務所ですから、懸念されることをそのまま書きます。株式投資信託の4月末残高 45兆6千億円で、過去最高に！過去最高は、1989年末のバブル頂点の時で、これを上回ったようです。株式相場の回復等を受けて、預貯金からの個人資金が流入したようです。銀行や郵便局などの、身近な金融機関でも売られるようになったことが、大きな要因と思われます。初めて購入・・という人もかなりの数に？勧められて、なんとなく投資・・・。だめですよ～～。手数料という「コスト」をしっかり認識しましょう。私は、投資信託の手数料・・高すぎる！と、思っていますよ。購入時の手数料もそうですが、保有中の手数料・・高すぎ！ です。「基本は、長期投資です。」なんて言われて、その通り長期間保有すると、たいへんなことになりますよ。毎年1.5％の運用手数料の場合、「長期投資」で、取られる手数料の総額は、元本の何％になるか？ （単純な算数です） 10年 ： 15％ 20年 ： 30％ 30年 ： 45％ 40年 ： 60％ 50年 ： 75％元本の半分を手数料で取り上げられて、「長期投資」？ これは「資産運用」ではなく、金融機関への「資産移転」ですよ。私のブログ・トップに、●日本の消費者の三大弱点！ ・将来設計の意識がない。 ・社会保障や税金の制度を知らない。 ・お金に関する知識がない。 放っておくと、人生の色々な局面で「損」をしますよ～。 ・・・と、ありますが、この「お金に関する知識がない。」の意味は、「投資」の知識・・ということではなく、「基本的な、損得の算数」の知識がない・・ということですよ。金融機関にいいようにムシリ取られて損をしますよ～、気をつけてください。消費者の無知をいいことに、金融機関は儲け過ぎです！自分では決して買わない商品を売りつけています。身近な人が笑顔で進めるモノが、自分にとっていいものとは、限りませんよ～。質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/05/14
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マイホームと生活設計
いやぁ～、30分も遅刻してしまいましたぁ！顧問会員の I さん（50代）との打ち合わせ、ウチの事務所で、16：30の約束でした。顧問会員の K さん（40代）との打ち合わせを終えて、15：00 盛岡に向かい、出発！1時間半ぐらいで着くだろう・・と思いつつ・・・。車を運転しながら、途中で・・・、「あぁ～、これはもう間にあわない・・・。」連絡したくても、I さんの携帯番号などを書いた資料は事務所に・・・。17：00 事務所に到着・・。30分も遅刻！！I さんは、・・もちろん居ません。「ありゃぁ～～。」事務所に入って、まもなく・・・、一台の車が、事務所前に入ってきました。「あ！ I さんだ！」ひたすら謝って、相談開始・・です。I さん、怒るわけでもなく・・優しい、いい人です。作成済みの資料を提示して説明・・です。・現状のキャッシュフロー表とグラフ・自宅建替え後のキャッシュフロー表とグラフI さんのケースは、老後には不安はありません。おそく結婚されたので、子どもさんがまだ小さく、現役中の生活設計に工夫が必要です。資料を持ち帰ってもらって、ご夫婦でしっかり話し合ってもらいます。申しわけありませんでした、I さん。今晩はサッカーがあります。冷たぁ～いビールを飲みながら応援しなければなりません。・・・それでは。質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/05/13
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建築予定地を下見に
顧問会員 K さん（40代）の建築予定地を、下見に行きました。昨日の日記で、こんなこと・・書きました。＞明日訪問する顧問会員 K さん（40代）の自宅を＞ネットの地図で調べる・・。＞あまりにも田舎で、ネットで特定は無理。＞ （・・・どうしよう・・）今朝、心配した K さんから電話が・・。役場まで迎えに出てくれることになりました。優しい K さん・・・です。K さんが読むとは思わずに、失礼な文言を書いてしまいました。申しわけありませんでした。1級建築士の佐藤ちゃんといっしょに訪問しました。これから建てるマイホームの打ち合わせです。基本的な間取り、構造、設備・・・等々、ご本人の希望、奥さんの希望を確認しました。70坪強の大きな家になりそうです。南斜面で、さえぎるものがなく、日当たりも見晴らしも最高の場所・・です。ほのぼのとした田園風景が広がる、自然豊かな「すばらしい環境」・・でした。クマやカモシカも時々現れるそうで、暗くなってからは、子どもだけでは外に出されない・・ようです。 （奥様 談）打ち合わせ内容を持ち帰って、マイホームプランと、お金のプランを作成します。質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/05/13
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相談・検査・相談・手続き いそがしい1日でした
いつになく、いそがしい一日でした。午前顧問会員の Nさん（80代）が来所。お土産は、いつものように数種類のダンゴ・・。デイパックに通帳や証券など、ぎっしりと詰め込んで・・。遺産分割に備えて、資産の整理です。ご長男のこれからについても、相談・・。・・・⇒13：00近くまで。12：55 1級建築士の佐藤ちゃん来所。顧問会員の T さん（30代）が購入予定の中古住宅のチェックに同行します。 （メシ食わせてくれ～）○○不動産へ行ってキーを借りてから、現場へ・・。13：30勤務先を休んだ T さん（30代）が待っていました。3人でチェック開始・・。間もなく、O 設計事務所さん到着・・。住宅ローン・フラット35の「適合検査」です。・・・30～40分ほどで完了。来週水曜日に「適合証明書」を出すそうです。佐藤1級建築士「あんなもんで42,000円稼げるのか～。」15：00○○ハウスの A さん来所。顧問会員の H さん（70代）の土地売却取引、本日完了・・・で、当事務所への仲介料をキャッシュで持参・・。 （振り込んでもらえばいいのに・・・）同ハウスのアシスタントも同行・・。TV局のキャスターもやっている美人が、ちゃっかりFP相談を・・。所得税・健康保険・扶養家族の相談・・。15：40○○銀行へ・・。キャッシュをATM入金するために往復です。16：00佐々木FP 「お先に失礼しま～す。」明日訪問する顧問会員 K さん（40代）の自宅をネットの地図で調べる・・。あまりにも田舎で、ネットで特定は無理。 （・・・どうしよう・・）17：00顧問会員の T さん（30代）来所。フラット35の申込み書類、記入作業。ケイタイで奥さんと確認を取りながら・・。書類が多いので、時間がかかります。・・・もうじき19：00というところで、終了・・です。ブログに向き合えない一日・・でした。質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/05/12
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買ってはいけない 5年もの定期預金
4月から発売の、おまけ付き定期預金が好評・・です。岩手日報の今日の記事です。I 銀行の定期預金です。預入金額に応じて毎年、年末ジャンボ宝くじをプレゼントする他、5年の満期まで預け入れると、0.8％の金利優遇。岩手日報にも盛んに広告が・・。 オマケガイッパイ！ ミリョクテキ？ (^^ゞ1月に発売した第一弾は、16営業日目で募集限度額の100億円に到達しました。今回は、量的緩和解除後の第二弾です。I 銀行 個人営業部「金利上昇局面の中で、かなり速いペースで売れている。」 ・・・ダ、ソウデス。 オイオイ イイノカヨ～ (^^ゞ「おまけ」はさておいて、商品自体をしっかり見ましょう。これは、期間5年の定期預金です。長期の定期預金です。買ってはいけません。なぜか？金利上昇局面での金融商品選択・・・。 ●変動金利商品 ●固定金利商品では、短期のもの （短期＝1年以下）今回の商品は、金利優遇が付くとはいえ、所詮 超低金利時の定期預金です。5年もの長期間、その低金利でがまんをすることになります。損をします。金利と貯蓄、金利と借金、しっかり勉強しないと、損をしますよ。質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/05/11
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買ってはいけない 変動金利の住宅ローン
新しい住宅ローンの売れ行きが好調・・・だそうです。岩手日報の今日の記事です。Ｋ銀行の新住宅ローン・・・普通預金残高と同額のローン残高分の支払利息が戻る「預金連動型住宅ローン」本人の口座だけでなく、家族5口座まで合わせることができる。借換えも含めて幅広い年代からの申込みがあるそうです。 オイオイ イイノカヨ～ 将来クルシムゾ～ (^^ゞ同銀行の、昨春からの3ヶ年計画の個人ローン目標は、1年前倒しで達成できる見通し・・だそうです。このローン、岩手ではかなり広告やTVコマーシャルが目に付きます。夫婦なのか、父娘なのか分かりませんが、きれいでステキな女性が登場していますので、イメージはいいんですが・・・。これ、買ってはいけません。なぜか？ 変動金利の住宅ローンだから。おまけや特典が何であれ、商品自体が今の時期の選択としては、最悪！・・・のモノです。金利上昇が予想される時期の、正しい住宅ローンの選択。 「全期間が固定金利の住宅ローン」理由 ： 今の低金利を最後まで固定できる。変動金利の住宅ローンを継続していると、先々とんでもない負担になりますよ。借換えで変動金利を選ぶ・・とんでもない・・ですよ。将来、社会問題にならなきゃいいんですが・・。質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/05/11
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住宅ローン金利 5月
4月の金利で計算・・・失敗してしまいました。顧問会員の T さんの住宅取得 「資金計画概算」住宅ローン フラット35の返済額計算を4月の金利でやってしまいました。（昨日、FAX送信）T さん、ごめんなさい。佐々木FP、新しく書類作成作業。・・・5月の実行金利で。それにしても、金利、上昇していますよ。毎月、毎月。フラット35（全期間固定金利）の中でも最低レベルの実行金利は・・・、 4月 2.701％ 5月 2.891％計画がある程度具体的になっている人は、できるだけ急いだ方がいいですよ～。金利は、「申し込んだ時」ではなく、「実行の時（実際にお金が出た時）」のモノが適用されますよ～。質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/05/10
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