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よく2年で資産3億、家賃収入3000万とかで本を出す人いますけど、純資産と所得及びキャッシュフローについて言わないと意味ないと思うんですよね。資産3億でも負債が2億7千万だったら純資産は3千万だし、収入が3000万でも支払い金利、修繕費等の必要経費が2000万だったら所得は1000万です。 そこから必要経費にならない元金返済分を引くとキャッシュインフローはもっと少ないはずです。(支出を伴わない経費である減価償却費があるので一概には言えませんが) なんか経験のない人をミスリードする感じがするんですよね。確かに短期間に大きな額を借り入れられたことに一定の意義はあるかもしれませんが、重要なのは2億7千万万借りて、いくら手元に残るのかということだと思います。そこがある程度ないと規模が大きければ大きいほどリスクが高いと感じます。(自分のことじゃん。爆)なるべく早く完済したいということで融資期間を短く設定して、割ときつめの収支を組む人もいると思いますが、僕は融資期間は出来るだけ長くとり、なるべく手残りが多くなるようにしています。突発的なことがあってもある程度対応できますし、精神的に楽です。 次の物件も買いやすくなるし・・・。支払い金利は経費になりますが、元金返済は経費になりませんので元金返済が多いと、手残りは少ないのに所得は多くなり、税金も多く収めることにもなります。物件価格に対するキャッシュインフローの額を重要な指標として考えています。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2014.05.31
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昨年は、しくみをよく理解していなく所得控除だと勘違いしていたのでふるさと納税を利用しませんでした。よく見るとほぼ税額控除なんですね。(最低2,000円は控除できません。)これなら使わない手はないですね。今年は既に6万円ほど寄付しました。あと12万ほど寄付する予定です。気をつけなくてはいけないのは、収入により控除できる金額が違います。以下のサイトにシュミレーターがありますのでご参考まで。http://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/080430_2_kojin.html支払う税金の額自体は変わりません(逆に2000円多く支払うことになる)が結構の特産物をいただけます。(1万の寄付で3千円程度の品が一般的ですかね)今までの経験から気づいたことは1回1万円の寄付が、還元率の点では効率が良い市町村によってプロセスが大きく違う。ネットですべて完結できる便利なところもあるし、メールで申し込んでから振り込み用紙が送られてきて、金融機関窓口での支払いが必要なところもあります。お薦めはクレジットカードで決済できるところですね。お礼の品、納税証明書が送られ来るまでに時間がかかることが多いので、確定申告に間に合うように余裕をもって寄付する。人気の特産物はsold outになりますので、早めの寄付がお薦めです。1年に何回寄付しても、特産物の送付は年1回限りとい市町村が多いです。以下のサイトが特産物を選ぶのに便利です。http://www.furusato-tax.jp/product_category.html金額的には大したことありません(僕の場合:18万×3割=5.4万円程度の節税)。 普通の会社員がこのためだけに確定申告するのはどうなんだろうとは思いますが、大家さんは皆さん確定申告をしますので、利用しない手はないかなと思います。 よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2014.05.25
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3月、4月のキャッシュフローは以下のような悲しい結果にになりました。 3月東中野2号入金額641,825ロ-ン返済-309,680電気料-2,448手残り329,697千川3号入金額561,620ロ-ン返済-310,260電気料-1,804インターネット料金-10,210手残り239,3462棟合計569,0434月東中野2号入金額641,324ロ-ン返済-309,680電気料-2,540CATV代2か月分-6,720手残り322,384千川3号入金額514,952ロ-ン返済-310,260電気料-1,738インターネット料金-10,216水道料-2,877手残り189,8612棟合計512,245税理士費用-178,932所得税-2,665,400共通費用合計-2,844,332総合計-1,763,044所得税の引き落としと税理士費用の支払いがあったために3月、4月の合計では大幅なマイナスキャッシュフローとなりました。予めわかっていたとはいえ266万の所得税はでかいですね。これから約100万の住民税の普通徴収もあるし、今年はなかなかキャッシュが増えません。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2014.05.20
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昨日は新築大家さんのセミナーに参加。千川から横浜元町は遠いな・・・。今回は都市銀行融資担当の方の『銀行さん目線で見る本当に良い物件と属性とは?』というお話。細かい話か書けませんが、評判通りに融資に積極的な印象です。セミナー後に個人面談を予約していましたので、確定申告書、青色申告決算書、既存物件のレントロール、個人のバランスシート等資料を持参しました。運よく支店長に面談していただいたのですが、資料を見て問題なく融資ができるだろうとのお言葉をいただきました。自己資金、金利に関しても多少の融通が利きそうです。新規法人でも問題ないとのことでした。方針が変わらないうちに、何とか法人で一棟買いたいですね。既存の2物件は個人保有のまま法人にサブリースという形ですかね。移すのはお金が結構かかるし、借りている銀行さんもOKを出すか微妙ですから。セミナーで紹介された企画が実現すれば、購入したいと思います。3度目の正直で何とか実現してほしいです。(爆)よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2014.05.17
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早速、メインバンク担当者から投信購入のお礼の電話がかかってきました。はや!結構細かいとこ見てますね。特定口座で売った分をNISA口座で買いなおしただけなんですけどね。まぁ、投信の残高自体は変わらないけど手数料は銀行に落ちたからそれでもいいのかもしれませんが。ついでに融資状況を確認してみましたが、マーケットの高騰でなかなか融資できる物件がないと言っていました。たしかに6%あたりではよほどの属性の人でないと危なくて融資できないでしょうね。まだ借入は出来そうなのでいい関係を継続したいと思います。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2014.05.14
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2月に申し込んだNISA口座が4月にやっと開設されたので、特定口座にあった投資信託を100万分売却して、同時にNISA口座で100万分買い戻しました。 もっている投信は、すべて毎月配当型なので優遇税制の終わった今年から配当ごとに20%の所得税が源泉されていました。投信購入手数料が再度かかることになりますが、あっという間に元を取れる計算です。最初は証券会社でNISA口座を開設しようと思いましたが、株式の場合、売却したら終わりなので配当型の投信で5年間保有が一番お得なような気がして、メインバンクの大手地銀さんで開設しました。担当者からNISA口座の開設は、今後のお付き合いにもプラスと言われたのもあるんですけどね。こんなので次の融資にプラスに働けばお安い御用です。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2014.05.12
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