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新宿区早いですね。まだ決済後1ヶ月なのにもう不動産取得税申告書がきました。土地だけで約60万円、建物分はあとから来るらしいですが、そちらが約40万で計100万円。いつも思いますが、高いですね。来年は外壁塗装もやるし赤字になりそうです。土地部分の支払い金利は還付対象にならないので、赤字にしても意味はないです。何とか多少の+に終わるようように、費用計上ではなく資産に計上する部分も考えないといけません。自動販売機の設置は1月初旬に決定です。管理会社さんの紹介ですが、条件交渉していただいてロケフィー(売上マージン)が22%に上がりました。 頼んだわけではないですが、管理会社さん気が利きます。協賛金30万にロケフィー22%はかなりいい条件のような気がします。今、何色の外装にしようか検討中ですが、悩みの種がサッシの色です。ブラウンというかブロンズというか非常に合わせにくいです。なんでこの色のサッシ選ぶんだろ。 黒、白、シルバーのほうがいろいろと合わせやすいんですが・・・。 本当は黒の外装にしたいんですが、どうもサッシと合わない気がして。 お金をかけてサッシを塗るほどのことでもないし・・・よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ
2014.12.25
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神楽坂4号は1階2階は水道管直結、3階4階5階は1階にある貯水槽から給水ポンプで上げていました。今のところ問題なく動いていた給水ポンプですが、築27年ですから既に廃番でいつ壊れてもおかしくないレベルです。定年退職後に設備関係の仕事をしている父親によると代替品に交換すれば仕入れ値でも30万オーバーとのこと。今の建物を最低でも15年持たせるとすると、一回は交換になる可能性が強いです。そのほかに毎年の貯水槽清掃費(2万から3万)とポンプの電気代(月1500円程度)がかかります。試しに水道管直結工事の見積をだしてもらうとなんと40万弱です。当然、下請けの職人さんには通常料金を払いますが、父親は利益なしです。それにしても安いのね。その価格ならと即決で工事を行いました。水圧が強かったので5階まで増圧ポンプなしでいけたのもラッキーでした。入居者さんも綺麗な水になって喜んでくれたし、ポンプ故障で迷惑をかける心配もなくなりました。まして今後の費用もゼロで万々歳です。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ
2014.12.22
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11月に決済した神楽坂4号は、物件価格10500万(土地6180万、建物4320万)に対して8000万の借入をしました。結局、メインバンクの地銀さんから5000万 10年という返答しか出ず、信金さんから借り入れをしました。土地部分として6180万を25年変動の2.3%、建物部分として1820万を9年変動の2%。築27年のS造ということで都銀、地銀では難しいことを考えれば、まぁまぁ納得できる金利でした。お付き合いをしていくうちに金利も下げると言ってくれていますしね。某銀行の4.5%と比べれば良心的です。本当は契約で土地部分を増やせば毎月の返済額は減ったのですが、それでは減価償却できる部分が減ってしまうので可能な限り建物価格を増やす方をとりました。結果として最初の9年は満室家賃68万強に対し、返済が45万強とかなり苦しい状況です。4戸しかないので1戸空けば、トントンか赤になります。建物部分の返済が終われば27万程度の返済になるのでそれまで何とか耐え忍ぶしかないです。諸費用を入れて約3000万も自己資金を入れてこれは酷いですね。外装塗装等であと500万程度投入する予定だし。やはり1%台で30年借りられる新築が最高です。なんで買っちゃたんだろ。 爆よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ
2014.12.19
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神楽坂4棟目に自動販売機設置の提案を御願いしていましたが、企画を見てびっくりしました。協賛金が2台でなんと30万円。想像していたものと一桁違う。売上マージンは20%でこれは標準的かなという印象。機種もヒートポンプ式の新型なので電気代も一台3000円程度で収まるかなと考えています。2台で月6000円で3年間で21万6千円。協賛金でカバーできるのでマイナスになることはないはずです。36本タイプの大きいやつなので2台も必要かという気がしますが、マイナスにならないならまぁいいかという感じです。2台で月間販売予測2,000本というのはあり得ないとはおもいますが、半分くらい売れてくれれば万々歳です。3年契約ということは、そこそこ売れていれば3年後にまた協賛金もらえるんですかね。だとするとかなり美味しいです。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ
2014.12.14
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久しぶりの更新になってしまいました。この2か月間にいろいろとありました。神楽坂4号の契約・決済千川3号の退去及び入居神楽坂4号の水道管直結工事今日は千川3号の退去・入居について書いてみます。竣工から約3年近くになる千川3号ですが、3戸目の退去が11月16日にありました。11月18日に原状回復工事終了でデザイナーズ系の賃貸仲介サイトに掲載開始。11月24日までに5件の内見があり、2件の申し込みをいただきました。5件の内見の内、4件の内見を案内していただいたのがgood roomさん。断トツの集客力です。皮肉にも最初の申し込みは、残りの1件の内見を案内していただいた普通の町の仲介業者さんでしたけど。爆今回は、手際よく原状回復工事の手配をし、good roomさんに掲載依頼をしてくれた管理会社Rバンクさんのお手柄です。退去の翌日から原状回復工事をいれたスピード感に感謝ですね。前回は、あまりに酷くてやり直しをお願いした清掃もかなり高いレベルまでやっていただいたし。12月5日から入居されていますので約20日のロスで済みました。 次回は初めての中古物件神楽坂4号について書きます。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ
2014.12.12
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