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今年は退去なしかと思っていたら、やっぱり来ました、退去連絡。予想に反して千川3号からの退去。できればあと2か月程度あとだと良かったのですが・・・。4階の陽当たりのいい部屋なので何とかなるでしょう。超楽観的。相場より若干高いですが、千川あたりだとかなり特徴のある物件なので、数は少なくても好きな人はいるはずです。反応が悪いようだったら早めに家賃引き下げも考えます。すぐに売る予定もないので利回りにこだわる必要もないし、繁忙期に空いたときに戻すことも可能ですから。空けておくのが一番もったいないです。買付中の物件ですが、現在の賃貸契約書(2年の定期借家契約でいずれも2013年から2014年に締結)を見るとこの築古で礼金2取っていることが判明。家賃が相場より安いこともあると思いますが、なんか不思議です。何のからくりもなければ心強い情報ですけど。メインバンクの地銀さんにも買付を入れて信金さんで検討してもらっていることを連絡。決まれば地銀さんからかなりお金を下ろす必要がありますし、あとから報告では気持ちよくないでしょうから。ダメもとで資料を送って欲しいとのことだったので一応資料は送付しました。可能性はほとんどないと思いますが、万が一にも融資が下りれば金利は信金さんより低いですからそれに越したことはありません。 いずれにしろ20年の融資期間が取れない限り、買えないです。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ
2014.10.15
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本業が忙しかったので久しぶりの更新です。つい先日、指値を入れた築古の鉄骨ビルですが、あっさり指値が通ってしまいました。1億2000万から10500万。 こんなにあっさり通るとメチャ不安になりますね。爆 築27年で現状満室、利回り7.7%(元の価格だと6%後半。それも5階建で4戸しかありません。2年くらい前なら絶対買わないレベル)立地がまぁまぁ(新宿区、地下鉄2路線の駅から徒歩10分以内)準工業 60/300(一部商業 80/500)・前面道路は4.5メートルで約42坪の270%は消化できるということで将来の建替え期待一種単価65万として65万*2.7*42坪で約7300万。土地で買っても7000万以上するだろうという勝手な思い込み建物は築年数相応ですが、2階、3階は事務所から住居に用途変更済み、事務所/店舗は1階のみで設定家賃も安いので何とか埋められるレベル。 将来的に壊す前提ならRCより鉄骨のほうが解体費が安くて済む。以上が買い付けを入れた理由。間口7メートル、奥行き20メートルの長方形でうまくプランを入れればワンフロアに3戸いれられるかなと妄想してます。こんな築古鉄骨融資がつくのかと半信半疑ですが、仲介さんがいうのには信金さんがすでに前向きらしいです。(耐用年数の残が7年程度しかないので、メインバンクの地銀さんでは無理だろうな)融資期間と金利次第ですが、融資が下りれば初の中古物件購入になります。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2014.10.11
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