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千川3号で今年2戸目の退去です。(新築後4年半で5戸目の退去)6月末というタイミング、半地下の一番条件の悪い部屋なので苦戦の予感。今までは、退去後すべて入居ベースで1ヶ月以内で埋まっていましたが、今回はキツイかな。今回もgoodroomさんとR-STOREさんに期待です。今回の退去で確信したことは、大きめのWICがあると退去が少ないということ。千川3号(賃貸併用住宅)は4室がWIC付き、2室がWICなしで部屋の大きさはほぼ一緒で27~28平米ですが、四年半でWIC付き4室中退去は1室のみ、WICなしの2室で退去が4回です。ここまで来ると偶然とは思えません。やはり収納は大きい方が良い。一度そういう部屋に入ると収納の少ない部屋には移り難いんじゃないですかね。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ
2016.06.21
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太陽光発電投資をやらない理由は、今の自分の状態だと節税メリットがないことが一番です。個人だし、取得価額の30%相当額の特別償却が使えたとしても不動産投資の土地部分の借入金利支払いが結構多いですからね。無駄になる部分が多いです。それに2年目以降はどうするのという感じです。節税目的でなければそれほど美味しい投資だとは思えないんですよね。だってローンが終わっても残るのは資産価値のない田舎の土地ですから。設備の廃棄費用もかかるし。設備を新しくして続けるとしても、そのときに買い取り制度自体があるかどうかもわかりません。資産の再現性がないということですかね。(”儲かる不動産投資の教科書”の中の言葉です)現在の不動産マーケットであれば、太陽光発電の方が毎月のCFは大きいでしょうけど、最終的にはCF合計と残った土地の資産価値合計では不動産投資に軍配が上がるような気がします。不動産投資の場合は、再建築することも可能ですし。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ
2016.06.15
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エクセルで固定資産台帳を作ってみました。2007年に不動産投資を始めてから2011年までは弥生の青色申告を使って自分で確定申告をしていましたので、弥生の青色申告の中に固定資産台帳がありました。2012年に賃貸併用住宅の千川3号ができてから、按分計算が面倒臭くなったのと、車を含めていくらまで費用で落とせるか等ジャッジメンタルな部分が多くなったので税理士さんに任せることにしました。それからは固定資産台帳を見ていません。笑当然、確定申告時に前年の減価償却費がいくらだったかは見ていますが、今年、それ以降の減価償却費がいくらになるかは大体のイメージしかありませんでした。新築物件の設備は定率法を使っていますので、毎年減価償却費が減っていくイメージですね。今回、エクセルで平成31年までの減価償却費を出してみると、意外と一年ごとの減少額は少ないです。築古物件は建物と設備を合理的に分けることが難しく、残存期間も短いのですべてを定額法で償却しているからかもしれません。去年の減価償却費が約1000万、今年は野方物件が7か月分償却できるので約1180万、来年は野方物件がフルに償却できて約1300万円、その後2年は年間30万程度減少していく感じになります。勝負は野方物件の償却が終わる10年後からです。売却か、繰り上げ返済か、築古物件の追加購入か、建替えか、まぁ、手元にお金が残っていればいろいろな選択肢がとれますね。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ
2016.06.11
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野方5号の決済が無事完了しました。Daiwaハウスが建てた築30年の鉄骨3階建てアパート。神楽坂4号に続いての築古です。これで4棟のうち2棟が新築、2棟が築古になりました。神楽坂4号に比べて土地割合が高いこと、戸数が9戸と多めなこと、現状家賃が安いことから不安は少ないですが、それでも新築よりは不確定要素が多いです。今後どのくらい修繕費が発生するのか予測が難しいです。今回は、修繕記録どころか図面・検査済証もありません。一応、募集サイト(過去ログ)で室内写真は確認はしてますけどね。笑外装は、7年から8年以内には塗装をしてそうなので、あと3年から5年程度は引っ張れるかなと思います。デザイン的な面から、近いうちに塗装を行う事も視野に入れています。その際はINTER DESIGNさんの外リノを使わせていただこうと思います。やはりプロは違います。今回の物件は、初めてのT構造と言うことで火災保険が高かったですね。火災10年と地震5年で約80万です。札幌1号の時は火災30年、地震5年で80万以下だったような気がします。今は最長10年ということで割高な感じですね。地震保険も高くなっているし。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ
2016.06.01
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