2011年02月の記事
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遠隔地の管理会社との意識差??!!
<== ランキング応援 ポチしてね。まずは、応援お願いします！！--------------------------------------- 昨日から来ている仙台で、物件の空き部屋を確認してみると、色々な不具合が目についた。例えば・・・・・下駄箱の引き戸が閉まりづらい。クリーニングの質感がいまひとつ。エントランスに猫（？）のフン。各戸の門燈切れ。などなど。こんなことでは、入居が決まらないのは、仕方ないか・・・・ 下駄箱はかなり古くなっているので、早速、ニトリとケイヨーデイツーを調査。サイズの制約や在庫のありなしも関係してくるので、結局ニトリにて９９８０円で購入。早速、組み立て設置！ 開き戸(引き戸ではない）なのでで、左右の調整にチト苦労。エントランスには、砂利を敷いて猫よけ剤を散布。照明交換など、せっせと働いた(もちろん、白熱電球を蛍光灯式に交換）。ついでに、供用電気を５０Aから３０Aに変更してもらった。（ご存じとは思うが、電力会社によるアンペア交換は無料だ）一方、部屋は殺風景だ！仙台にはIKEAが無いが、ニトリでIKEA風なフロアスタンドを発見。２４００円。ちょっとオシャレな雰囲気を醸し出しているので、入居者へのサービス品として、設置。同じく、花瓶に造花を入れて、華やいだ雰囲気を演出。これらが実際に効果あるかどうかわからないが、仲介営業マンや内見者の意識を引くのは確かと思う。所詮、家賃で決められるのかと思うが、「ああ、あの照明の置いてあった物件ね！」と後で会話してもらえればいいのだ。 さて、今日も、クリーニングのテコ入れをしてきます。 東京への帰りには、那須辺りで、別荘でも観たいものだ。私のお気に入りサイト（別荘情報）です。息抜きにどうぞ・・・・
February 27, 2011
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仙台大家の会のセミナーに参加！
<== ランキング応援 ポチしてね。まずは、応援お願いします！！--------------------------------------- 勉強会は警察官だった佐藤直希さんの防犯対策と、業者さんによる太陽光発電セミナーの２本立て。佐藤さんとは、その後の懇親会でも、お話させていただいた。一言でいうと非常にいい方だった。有名人になると、高飛車な人もいるが、佐藤さんは腰が低く親切丁寧だ。また、セミナーは最近よくある”DVD撮影”ではなかったので、固有名詞がバンバン飛び出し、勉強になった。DVD撮影があると、差しさわりのない内容しか話さなくなるので、せっかくの生セミナーも価値が半減してしまう。佐藤さんは、こちらの新築本を書かれている。私的には、お勧めです。 【送料無料】儲かる新築アパート・マンションの作り方価格：1,575円（税込、送料別） さて、２本目はアパマンでの太陽光発電。こちらは、３月で行政支援が少なくなるので、急いで！！！という内容。これまで、ちょっと胡散臭いと思っていたが、この機会に聞いてみたのだ。仙台大家の会では、知り合いも多々いるので、セミナー参加者同士で懇親会の場で、意見交換出来たので、大変ためになった。という訳で、その後の２次会もあり、今は軽い二日酔い状態。しかし、一部屋空室があるので、その状況確認をしなくては！それでは、行ってきます。
February 26, 2011
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駐車場でちょっとトラブル??!!
<== ランキング応援 ポチしてね。まずは、応援お願いします！！--------------------------------------- 「自分の駐車スペースに人の車が止めてある」とのクレームあり！と湘南物件の管理会社から連絡があった。昨夜、８：３０位のことだ。当然、こちらはビールを飲んだ後だ。夜でも車で１時間半近くかかる場所だが、急行出来ないところではない。この管理会社さんは、３．５％で主に募集や賃料管理をやってもらっているので、いわゆる管理全般ではないとのこと。そのため、入居者さんからのクレームには、「警察に届けて、移動してもらってください」と回答したそうだ。まぁ、それしか、やりようがないのだろ。入居者さんに、一応電話してほしいと管理会社の担当者が言うので、様子伺いとして、電話してみた。 既に警察に来てもらって、調べているとのことで、冷静だった。 聞いてみると、頻繁に物件敷地内の隅の駐車スペースの区画で無いところに、軽自動車が停まっていたらしい。その車が、昨夜はその方の区画に停めてあったのだ。私は一度もその場面に遭遇したことは無いのだが・・・・ このRC物件も、いつも通り中古売買なので、区画と契約者、さらに車のナンバーや車種の一覧表を整備していない。契約書をみても、車種やナンバーが書いてないからだ。 管理会社にも、車種一覧はなく、車が停めてあっても、どれが誰の車かわからない。３．５％にしたせいか、ちょっとしたところで、管理が手薄になっている。 昨夜は、その後のクレーム電話はなかったので、進捗は不明だ。警察が持ち主を割り出し、お灸をすえてくれていれば、助かるのだが・・・・
February 23, 2011
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畳部屋からフローリングへの張替DVD
<== ランキング応援 ポチしてね。まずは、応援お願いします！！--------------------------------------- NSX松田さんの「世界一わかりやすい大家さんのセルフリフォーム」 のDVDの3巻を見た。１、２巻も見ているが、今度の3巻目は畳の和室部屋からフローリングへの張替がメイン。これまでの１、２巻の内容は、自分でもできる程度なので、実践してきた。インターホン取替や、カッティングシート、壁紙張りなどだ。 しかし、さすがにフローリング貼りとなると、大変そうだった。何といっても、釘打ちやのこぎりなどの電動工具が必要だ。一度だけ使うのに、数万円の工具を買うのは勿体ない。それと、そもそも肉体労働するのに、体がもちそうにない。 一緒にクッションフロアー貼りも説明されていたので、こちらはできそうだったが。 いずれにしても、畳部屋からの変更には、根太とコンパネの下地を施工しなくてはならないので、それは、業者さんに頼んだ方が良さそうだ。 首都圏だと、安い業者さんを知っているのでいいが、地方はチト困るのだが・・・・。 DIYに興味のある方は、見てみるのもいいかも、と思っております。3巻のURLは見当たらなかったが、１、２巻のDVD紹介URLはこちら。。。。。。 世界一わかりやすい大家さんのセルフリフォーム
February 17, 2011
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確定申告 今年も初日で完了！
<== ランキング応援 ポチしてね。まずは、応援お願いします！！--------------------------------------- 確定申告を済ませてきた。消費税も！昨年に続いて、今年も初日。税務署はたいして混んでいなかった。当り前だが、出しただけなので、後でいろいろ追求されることもあり得る。一年おき位に、いろいろ突っ込まれている。払っても、小額なので、サホド気にしていない。 個人分は自分で申告しているが、そのまま継続するつもりだ。 個人分申告では「やよいの青色申告」を使っている。塾と不動産の両方ともだが、”不動産所得”と”一般所得”を一緒に扱えないので、それぞれを入力している。最後に、法人からの給与所得を合わせて、確定申告書Bを作ることになる。ちょっと不便だが、部門別会計を一つのソフトでするためには、より高いものを買わなくてはならないらしい。つまり、一つの法人で、二つの分野をやることを想定していないということだ。商売の傍ら、アパート経営は、よくありそうなのだが・・・・ ところで、「やよいの青色申告」はソフト自体は８０００円程度だが、サポートがバカ高だ。なぜかわからないが、確定申告の書式が毎年微妙に替わるので、それに合わせた出力に対応するよう、バージョンアップをし続けなくてはならない。それがサポート込で９０００円程するのだ。なんでソフト本体が８０００円なのに、サポートが９０００円なのか、理解できない。この会社は毎年の帳票の改定で収益を得ているのだろう。 サポートを勧める電話営業が来たので、その点を聞いてみると、「福利厚生などいろいろ使えます」との回答だったが、そうそう保養地の旅館に泊まりにはいかない。文具の安売りもあるようだが、近くのホームセンターで十分安い。サポート費用を払うなら、毎年新バージョンを新規に買った方が安いのだ！その代わり、サポート契約をしていないので、Q&Aは受け付けてもらえない。大企業で使う大型コンピュータのソフトでもあるまいし、個人事業者用パソコンソフトで、Q&Aがメールでさえもできないソフトは何なのか？？と思ってしまう。まぁ、いらなければサポート契約しなければいいだけなので、大した話ではないのだが・・・・
February 16, 2011
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遅すぎるCF張替
<== ランキング応援 ポチしてね。まずは、応援お願いします！！--------------------------------------- 仙台物件の一部屋が、どうしても決まらない。既に８カ月間の空室。ダメ大家の典型か・・・・・・全１８室中、1部屋だけだが、以前も１部屋だけ1年近く空いてしまい、大幅リフォームをして、決めた経緯がある。今回は、古臭いCFなど張り替えようかと思ったが、管理会社さんは、替えなくてもOKとの回答だった。確かに、これまでは、それほどキレイにしなくても決まったケースも多く、私自身も、”仙台ではキレイさは、それほど重要ではない”と思っていたかもしれない。一方、「仙台大家の会」の方々は、非常にキレイにされているのは知っている。さすがに、この時期になり、決まりそうにもないので、CFを張り替えることとした。約４．５万円程。１か月の賃料より安いので、早めにやっておけばよかったような・・・・・ この物件は、駅から遠いし、近くにショッピング・エリアが少ない。間取りも古いし、何といっても、部屋ごとに段差があり、子供や老人は敬遠されそう。RCなので、そうそう間取り変更できないのが、問題点だ。広告費2か月攻勢で、決まるのを祈るのみです～～～～。
February 11, 2011
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消費税申告書 完成
<== ランキング応援 ポチしてね。まずは、応援お願いします！！--------------------------------------- 確定申告の時期になった。私はこの時期が好きだ。毎年恒例の、ちょっとしたゲーム感覚で、節税を楽しませてもらっている。個人と法人（資産管理）とあり、法人は税理士さんにお願いしているが、個人は自分で申告している。 ”やよいの青色申告”でこまめに入力しているので、特にこの時期に忙しくなることはない。逆にこまめに入れていないと、月ごとの評価も出来ないし、年後半になって、推移を見て、経費を増やそう・・とかのアクションも取れない。法人と個人で経費の振り分けを考えたり、なかなか頭を使うのは楽しい。単純なサラリーマン稼業では、味わえない楽しさだ。この楽しさを知らない、多くの旧同僚たちは、気の毒だ。 一方、副業で学習塾をやっていて、その売り上げが１０００万円を超えるので、消費税納税業者になっている。学習塾は赤字なのに、アパマンの駐車場などの消費税も合わせて支払わねばならない。 消費税は、売上が基準で、所得ではないからだ。 理にかなっているとは思えるが、一度いただいたお金を、赤字なのに払うのは、何たる不条理！と感じてしまう。皆さんにも、確定申告を楽しんでくださいネ！
February 10, 2011
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書評 ２冊
<== ランキング応援 ポチしてね。まずは、応援お願いします！！--------------------------------------- またまた書評です。昨日読んだ、下記の本。 【送料無料】不動産で豊かになる10年先の読み方価格：945円（税込、送料別）少子高齢化、人口減少、世帯数減少、デフレなど超ネガティブな内容が羅列されており、今ころ不動産を買うなんて、あり得ない、といった論調。サラリーマン大家関連の本を何冊か読めば、既に網羅されている項目だろう。題名からは、それら既知の問題点をどう解決するか！といった考え方が書かれているかと思ったが、私としては、少々”肩すかし”だった。 一方、不動産投資を数字でシミュレーションしているのは、こちら。 誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略価格：1,890円（税込、送料別）ここまで、不動産投資を数字で表しているいる本は、今まで読んだことは無かった。個人的には、非常にお勧めです。是非、ご一読をお勧めします。ここまで分析して投資すれば、納得いくのでは。（ちょっと難しい内容もありますが・・・・） 一方、この本に書いてある通りに、自分独自で分析しようとすると、チト厳しい。＝＝＞少なくとも私には。著者のコンサルを受けたくなりました。＜決して、この方のまわし者ではありませんよ＞
February 9, 2011
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セ○○系ノンバンクさんの物件評価
<== ランキング応援 まずは、応援お願いします！！--------------------------------------- 某有名ブロガーさん紹介のノンバンクさんに、甲府の物件評価をお願いしていたのだが、回答が来た。その物件は重量鉄骨で、既にかなりの高利回りで売りに出されていた。しかし、評価はその売値のさらに半分くらいだそうだ。 積算では十分すぎるほど出ていたのだが、積算ではなく、収益還元方式が主体らしい。それと、現実的にどれくらいでまわるか・・？また将来の出口はどうなるのか？など検討した結果とのこと。 結局、東京・神奈川の主要路線の近辺でないと、高い評価は出ないと、説明を受けた。 一方、見方をかえれば、その辺であれば、積算以上の評価もでるようだ。 この業者さん、ノンバンクなので、金利が高い。首都圏のそれなりの場所で、高金利を使っても買うような高利回り物件は、そうそう無いと思うのだが・・・・・・。甲府物件を見に行く時に、車をバックで電柱にぶつけてしまったのに、とっても残念！何とも、高い物件見学となってしまった。トホホ・・・・
February 8, 2011
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娘の部屋に赤い壁紙を・・・
<== ランキング応援 まずは、応援お願いします！！--------------------------------------- 娘のリクエストで、子供部屋の壁紙を一部張り替えた。はやりの、ワンポイント・アクセント??!!○Before： 単なる白い壁紙○After： 赤系のメッシュ赤に見えるが、よ~~く見るとメッシュ柄だ。見てのとおりなのだが、材質も一見してレジャーシートみたいだ。壁紙としては、カッターナイフで切りにくく、チト難しかった。それに、白系の壁紙だと、柱などの端の処理が多少、雑でもわからないが、赤系だと、下地の白が見えて、丁寧に切らないと汚くなってしまう。まぁ、娘の趣味なのだから、仕方ないのだが・・・・・今回も壁紙屋本舗さんのノリ付き壁紙を使わせてもらった。便利ですよ。 革のどっしりチェアといい感じ～のレンガ壁紙。生のり付き壁紙/リリカラLL-2408（販売単位1m）...価格：580円（税込、送料別）
February 7, 2011
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新築アパ 契約！
<== ランキング応援 まずは、応援お願いします！！--------------------------------------- 神奈川県中央部（つまり、横浜市内ではないということ）の、アパート業者さんと、新築契約を締結した。売主の業者さんの提示利回りは、もちろん１０％以上。多少、新築プレミアムやセールストークを差し引いても１０％はキープできると踏んでいる。されにうれしいことには、住宅金融支援機構を使ったフルローンだ！35年の固定金利。そう、フラット３５。うまいことだらけなのだが、地元で長年やっている業者さんなので、話半分としても、おおむね信用している。（信じる者は・・・・というが??）都内で、８～９％の新築はよく売りに出ているが、自己資金が多く必要だ。ということは、私の今のフェーズには適さない。 住宅金融支援機構の審査に2か月程かかるとのこと。その後、建築に取りかかるので、10月ころ完成の予定だ。中古を買ってきた私には、気の長い話なのだが、新築はウレシイ。 前回も書いたが、10%以上の中古RCで25年ローンを組んだ時と、同じく10%以上の新築木造アパを買ったときとで、キャッシュフローは変わらない。というか、固定資産税やメンテナンス代を差し引くと、新築の方が有利と思える。RCの固定資産税はどんな田舎でも、バカ高なので、ご注意を！もちろん、売却価格の問題もあるが、３０年以上のRCがどれくらいの金額で売れるかは、？？？だ。 今回は、資産管理法人での申し込みで、担当者はOKらしいのだが、何せ、設立の浅い法人だから、審査に通らないと、話にならない。気を長くして、待っていよう・・・ さて、話題はわかるが、静かにギターの練習をしたい時に、ぴったりの品を見つけた。その名もサイレントギター！今年（新年度）は、上の息子が大学受験を迎えるので、静かにせねば、ということで、検討している。 ★★【ポイント5倍】2/7(月)9:59まで！YAMAHA ヤマハ / SLG110S TBS サイレントギター《予約注...価格：58,800円（税込、送料込）
February 6, 2011
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中学受験 始まる＠東京
<== ランキング応援 まずは、応援お願いします！！--------------------------------------- ２月1日から東京・神奈川で私立中学受験が始まった。ニュースでは麻布中学の様子が放映されていた。一方、私は出来の悪い娘を連れて、無名校の受験に参戦。 保護者は、子供が受験している間、待合室で待っている。待合室は普通は、学校の体育館や講堂だ。その間は、読書をするしかないので、買い置きしていた次の本を読んだ。 【送料無料】儲かる新築アパート・マンションの作り方価格：1,575円（税込、送料別）新築アパマンの本だ。著者3人のうち、沢さん、倉茂（コテツ）さんにとは、懇親会で話したこともある。（相手は有名人だから、私のことなんか覚えてないだろうね～～）今回、この本を読んだのは、先週末に渋谷で開かれた”札幌大家の会”で、新築の話がでたからだ。関東人が札幌に物件を買うのは、利回りが高いというのが主な理由と思うが、高利回りで小ぶりな中古アパを買うのと、首都圏で１億近いが新築アパを買うのとで、キャッシュフローがあまり変わらないのでは・・・・と思ったからだ。 札幌では、賃貸状況激化状態なので、いろいろと運営コストがかかる。したがって、キャッシュフローは思ったほど、伸びない。 一方、首都圏で、まして新築となれば、しばらくは安定した利回りが得られる。 同じキャッシュフローを得たいなら、首都圏で新築を持った方が、手間いらず ？と思えたからだ。 この本では、3人の方の体験談、考え方が書かれている。それぞれ、木造、低層鉄骨、高層マンション を新築されており、新たな視点でを知ることができた。ちょっと、お勧めの本です。
February 2, 2011
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