2006年03月の記事
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アパート家賃が全く、入金になっていない？
「今日、銀行に行って記帳してきたら、 家賃がぜんぜん入金になっていないのよ。」電話の主は、顧問会員Ｎさん（80代）です。武田ＦＰ「？？？ はぁ？」Ｎさん「あれ建てたの、いつだっけ？」Ｎさんは資産家で、一人暮らしです。資産は、不動産よりも金融資産が圧倒的に多い状態でした。相続資産評価額の圧縮のため、金融資産を不動産へ置き換え・・という作業をしてきています。その一環として、盛岡に新規オープンした大規模ショッピングセンターの近隣の土地を購入して、昨春小規模のアパートを建築しました。（分割相続も考慮して、 当事務所がコーディネート）先月、それを含めた確定申告も終えています。（家賃の入金も計算の中に・・）武田ＦＰ「それじゃ、不動産屋さんから連絡 させますから・・、通帳の口座番号を 確認して、もう一度記帳に・・。」・・・で、一旦電話を置きました。・・不動産屋さんに連絡しようと・・、したら、電話が入りました。Ｎさん「入ってた！入ってた！ 別の通帳だった。」・・・まぁ、そんなところ・・でしょう。(^^ゞ
2006/03/31
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新聞社から依頼が・・
今度マイホーム特集を組むので、協力を願います。地元のＩ日報から電話です。4月のマイホーム特集号で、ファイナンシャルプランナーのアドバイスが欲しい・・・ということでした。ありがたいお話です。写真付きで名前を掲載していただけるのですから。昨年の記事をファックスしてもらいました。ＦＰのＭさん（女性）が、色々コメントしています。さしさわりの無い、常識的な内容です。見開きで上部が記事、下部が広告。その広告主は、地元の各銀行です。それぞれの住宅ローンを売り込んでいます。う～～ん、私には無理ですねぇ。私のアドバイスは、消費者側に片寄っていますから・・。おおいに、さしさわりがあります。 (^^ゞスポンサーが銀行では・・ちょっと・・。銀行が困るような記事に、必ず なりますから・・具合が悪いですね。・・で、せっかく声をかけていただいて申しわけなかったんですが、丁重にお断りしましたよ～。 セッカク センデン シテモラエルノニ モッタイナイ ジャンカヨ～ (^^ゞ持論は、曲げたり抑えたりできません。私のライフワークです。
2006/03/31
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モラルが低い銀行。
まだやるの？ 「住宅ローン 夢の金利キャンペーン」 今日の新聞広告のお話です。「ご注目ください、この金利。 お借り換えも、ご新規も、ご相談はお気軽に。」「固定金利３年型/団体信用生命保険付 キャンペーン金利 年０．９８％」何を考えているんでしょうねぇ～、この銀行は・・・。まだ、こんなのをやるの？とにかくお客さんを獲得したい？私たち消費者は、こんなものに惑わされることなく、冷静に行動したいですね～。景気回復の足取りが確実になってきていますよ～。デフレ脱却への期待感が強くなるとともに、秋ごろと予想されていた「日銀のゼロ金利政策解除」の時期が前倒しになるのでは・・、という観測も浮上しています。もう、これからの金利上昇は、当然のこと、あたりまえのことになっていますよ～。もう、これまでの超低金利の時代は、終わろうとしていますよ～。だからこそ、選びたい住宅ローンは「全期間固定金利」です。この低金利を、今のうちに固定しておけば、一生涯の生活設計が成り立ちますよ～。広告のキャンペーンに乗っかって、ギリギリの返済計画でスタート！⇒ 破綻予備軍になってしまいますよ。
2006/03/31
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やっと土地が売れる？
「先方から、歩み寄ってきました。」不動産業者のＡさんからの電話です。顧問会員のＨさん（70代）の土地の話です。一昨年ご主人を亡くしたＨさんは、無年金です。公的年金がもらえません。これからの生活資金のために、ご主人が残した土地を売ろうとしています。以前からその土地の隣に住む人が、買いたいそぶりは見せていましたが、その言い値はかなり低いものでした。こちらの希望額：3,600万円先方の希望額 ：2,500万円・・・ところが、ここにきて歩み寄りが・・。3,000万円で、どうか・・・と。もうこのへんで手を打つか・・。近いうちに・・・それぞれ嫁いでいる2人の娘さんといっしょに3人で、私の事務所に来てもらい、最終的な打合せをすることに・・。不動産を売っても、売買金額がまるまる手取りになるわけではありません。売ったことで利益が出れば、税金を納めることに・・・。「手に入れた値段」よりも「売り値」が高ければ、その差額が利益です。もちろん売るためにかかった費用は引き算できますよ～。Ｈさんの場合、「手に入れた値段」が不明で、契約書も残っていません。このような場合、どう計算するか？「手に入れた値段」は、「売り値」の5％と見なします。なんと、95％が利益とみなされ、大きく損をしたような・・・。人生、いつ何があるか分かりません。契約書類等は、たいせつにしたいですね。
2006/03/30
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不動産屋さんの対応
「範囲を広げて探したいと思いますので・・。」中古住宅を探している顧問会員のＴさん（30代）から連絡が・・。先日見学した物件は、やっぱりパス・・です。半年ほど、地域を限定して探してきましたが、なかなか「これ！」という物件にめぐり合えません。もう、範囲を広げて探そう！ということになったようです。さっそく、ネットで検索したある物件を調べてほしい・・と資料をいただきました。その不動産屋さんへ連絡を・・。武田ＦＰ 「○○の△△の物件について お聞きしたいんですが。」不動産屋さん 「？ え～と、○○、△△、え～ どのホームページのですか？ うち、2つ持っているんですが。」武田ＦＰ 「町名と金額で分かるのでは・・？」不動産屋さん 「うちは700件扱っているので、 それだけでは・・、物件番号は・・？」武田ＦＰ 「売主さんと直接・・ではないんですか？」不動産屋さん 「直接のものと、そうでないものと・・。」なんだか要領をえないなぁ～。700件も扱うほどの大きな業者ではないようだけど・・・。しばらくして、資料がファックスで・・。不動産屋さん 「おたくさんは一般の方？それとも業者？」武田ＦＰ 「不動産屋さんではないけども、 宅建業登録はしていますよ。」不動産屋さん 「んじゃ手数料取るんだ。 ネットの物件には、業者お断り・・と 書いておいてるんだけど・・。」売主さんから直接依頼を受けている物件ではないので、間に入る業者の数が増える分、手数料収入が減る・・ということですね。初めての会話での態度・言い回し、好印象・・とは言えませんね～。Ｔさんに勧める気持ちも、萎えてしまいますね。
2006/03/29
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メール顧問会員。
いやぁ～、やっと現状のキャッシュフロー終了。メールでの顧問会員Ｓさんの資料作成がやっと終了。メールに添付でお送りしました。ふぅ～～。ブログで記事を投稿するようなわけにはいきませんね。直接、面談でアドバイスするよりもすごく、たいへんですね。 キーボード タタクノ オッソイ ダケ ジャンカヨ～ (^^ゞ将来、老後については、かなりの余裕で、安心いただいているようです。生命保険について色々悩んでおいででしたので、私がセミナーで使う資料も4ページほど追加して説明・・。これから、このできあがったキャッシュフローに基づいて、色々アドバイスをしていきますよ～。
2006/03/28
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おみやげは一口饅頭
「つまらないモノだけど、食べて、食べて。」午後1時半ごろ、事務所のガラスにへばりついて小腰をかがめて中をのぞく姿が・・。武田ＦＰ「あっ！ Ｎさんだ。」佐々木ＦＰ「あ～っ！ きゃはははは～。」「いつもお世話様です。」と入ってきたのは、顧問会員のＮさん（80代）です。電車でやってきました。ヒザや腰が、以前よりたいへんそうです。Ｎさん「今買ってきたのよ。食べて、食べて。」佐々木ＦＰ「いつもありがとうございます～。 いただきます～。」一口サイズの色々な種類のお饅頭です。冷やされていて、ちょっぴりおいしい・・。 1個デ充分デスガ・・ (^^ゞ今日の相談 ・資産の再整理のお話。 （金融資産・不動産） ・ご長男への資産分けのお話 ・近況ほか世間話圧倒的に３番目のお話に長い時間を費やしました。 イツモノコト イツモノコト (^^ゞ私が真剣にアドバイスしていると・・、Ｎさん、突然私を指さして笑い出し、「あっ！ 西郷輝彦だ！」武田ＦＰ「また～、何言ってるんですか。」Ｎさん「ほらほら、その顔、その表情。」 コンナノモ イツモノコト (^^ゞお饅頭の行方・・・佐々木ＦＰ宅のオチビちゃんのお腹・・の予定で、お持ち帰りに・・。佐々木ＦＰ「もう、甘いものは大好きで・・、 はい全部一気に食べちゃうと思います。 私はアンコ系はだめなんですぅ。」
2006/03/28
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やっと変わる！保険販売ルール。 その3
4月から、私たち消費者にとって少しよくなる？ （パート３です）保険金を払わない！ 生・損保会社が次々と出ましたよね。実際よりも高利回りを保証！したパンフレットも登場しました。（損保）等々、モラルもレベルも低い保険業界です。「この小悪党どもを放っておくと、 民百姓がに被害が広がる！」・・・お代官様は立ち上がりました！ 4月1日から保険商品の勧誘・販売の ルールが変わりますよ～。 1 商品説明 2 広告・宣伝 3 トラブル処理 今回は、2の広告・宣伝のお話です。4月からは、お代官様（金融庁）のお達しで、「勧誘のパンフレットなどは、適切な表示を！」あたりまえ・・のことなんですが・・ね。不適切な表示が色々あった・・ということですね。不適切な表示の事例・保障（補償）対象にならない時期の明示がない。・保障の対象にならない病気の種類の明示がない。・保障内容に制限があるのに明示しない。・根拠を示さずに「業界ナンバーワン」と表示。・例示で30才の保険料を大きく扱い、安さを印象付け。などなど、ご法度ですよ～。お代官様に処分されてしまいますよ～。チラシ広告や、テレビコマーシャル、目に余るものがありました。特に、生命保険は長期間に渡り保険料を払い続けることになります。私たち消費者自身も、見極める目を養っていきたいですね。
2006/03/27
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やっと変わる！保険販売ルール。 その2
4月から、私たち消費者にとって少しよくなる？ （パート２です）保険金を払わない！ 生・損保会社が次々と出ましたよね。実際よりも高利回りを保証！したパンフレットも登場しました。（損保）等々、モラルもレベルも低い保険業界です。「この小悪党どもを放っておくと、 民百姓がに被害が広がる！」・・・お代官様は立ち上がりました！ 4月1日から保険商品の勧誘・販売の ルールが変わりますよ～。 1 商品説明 2 広告・宣伝 3 トラブル処理 今回は、1の商品説明のお話パート２です。4月からは、お代官様（金融庁）のお達しで、「紙1枚で『注意すること』を説明しなさい！」・・ということになりましたよ。 「注意喚起情報」・・Ａ３用紙１枚 私たち消費者が不利益をこうむる ような情報も記載する。 たとえば・・。・クーリングオフ制度 ：保険期間1年以下は適用対象外・保険会社指定医師の診断後は解約不可・保険金が支払われないケース ：告知内容が事実と異なる ：適用開始日から○年以内の自殺・解約返戻金は払込み保険料合計より少なくなる・・などなど、「商品の短所もきちんと示しなさい！」と、いうことですよ～。さらに、「虫メガネがいらないように！」文字の大きさも指定していますよ～。一番小さくてもタテ・ヨコが約3ミリの文字で！ということになっていますよ～。これまでの「ヤッカン」は、虫メガネが必需品・・でしたからね～。分かりやすい説明書ができてくるのを期待します。
2006/03/26
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やっと変わる！保険販売ルール。
4月から、私たち消費者にとって少しよくなる？保険金を払わない！ 生・損保会社が次々と出ましたよね。実際よりも高利回りを保証！したパンフレットも登場しました。（損保）等々、モラルもレベルも低い保険業界です。「この小悪党どもを放っておくと、 民百姓がに被害が広がる！」・・・お代官様は立ち上がりました！ 4月1日から保険商品の勧誘・販売の ルールが変わりますよ～。 1 商品説明 2 広告・宣伝 3 トラブル処理 今日は、1の商品説明のお話です。今まではヒドかったですよね～。契約の時の「ヤッカン（約款）」何ですかあれ！ こむずかしい言葉の羅列！数十ページに細かい字がびっしり！あんなものは説明資料じゃないですよね～。「読んでおいてください。」・・って言われて全部読んだ人は一人もいないんじゃ・・？実はあれ、消費者のための説明資料じゃないんですね～。保険会社自身が身を守るためのものだったんです。なにかトラブルがあっても、「約款にこう書かれています。」・・で、リスク回避できるように。それが4月からは、お代官様（金融庁）のお達しで、「紙1枚で契約の概要を説明しなさい！」・・ということになりましたよ。 「契約概要」・・Ａ３用紙１枚 私たち消費者が商品内容を理解する 上で欠かせない情報を盛り込む。具体的には・・・。 ・保障（補償）の内容 ・保険期間 ・解約時に返戻金があるか ・リスク商品の場合はそのリスクの内容 ・火災保険では、補償範囲などなど・・ですよ～。各社、どのような説明資料を作るのか楽しみですね～。私たち消費者も、なんとなく加入して安心するのではなく、必要性の有無からしっかり意識を持ちたいですね～。1の商品説明では、もう１枚お代官様のお達しがあります。次回に・・。
2006/03/26
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幸（さち）薄い家？
「なぁ～んか、幸（さち）薄い家って感じですね。」中古住宅購入を検討している、顧問会員のＴさん（30代）の言葉です。今日、売りに出されている家を見に、1級建築士の佐藤ちゃんも伴なって行ってきました。仲介の○○不動産さんが立会いです。場所柄はＴさんの希望に合致、西南の角地でもあり、申し分ありません。築15年で、売主さんが居住。使っている素材は良さそう・・ですが、築年数の割には汚れや痛みがちょっとヒドイ・・。室内で犬を数匹飼っている・・が、それだけではない・・何かが・・・。（ちょっと薄気味悪さが・・）元々売り値がちょっと予算オーバーなんですが、内部がこの状況ではさらに数百万円の補修工事代が・・・。Ｔさん、今回はパス・・？今日は、汚い部分だけが目に付いた、いや～な感じの住まい見学になりました。同じ15年という年月でも、住まい方で大きな差が・・・。将来なにがあるか分かりません。住まいはきれいに使いたい・・ですね。
2006/03/25
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使途不明金、解明？
「いろいろ調べて、整理してきました。♪」1週間ぶりにお会いする顧問会員のＩさん（50代）です。前回、家計の使途不明金が年間230万円ほどありました。（ちょっぴり奥さんを疑ったり・・）年間の収入は確実、貯蓄額もほぼ確実、・・だとすれば、 収入 － 貯蓄 ＝ 支出・・ですから、その通り計算しました。が、約230万円がどこかに・・・？考えられることは2つ、 1 その230万円分、さらに支出している。 2 奥さんがしっかり、こっそり貯蓄している。・・・で、ご夫婦が整理してきた資料でほぼ解明。答えは 1 でした。見落としていた出費が、まだまだありました。 ナァ～～～ンダ カンベンシテヨ～ (^^ゞファイナンシャル・プランナーの作業や支援を軽く考えていたようです。思いつく程度の、出費資料を提出していました。そんなんじゃだめですよ～。徹底的に家計の見直しをするためには、できるだけ正確な資料を、出してもらわないと・・。こちらが作成した資料を説明しました。 ・年金 受給計算書（夫・妻） ・キャッシュフロー表・グラフ ・遺族年金 受給計算書 ・死亡保障必要額 計算書Ｉさんは3人家族で、奥さんは専業主婦です。家族で死亡保障が必要なのは、ご主人のみ！ ・・です。そのご主人の死亡保障必要額は、計算の結果、－1,100万円でした。・・いらない！ ということです。いらない保障の保険料を、現在 払っていますよ～。また、専業主婦も死亡保障はいらないんですが、Ｉさんの奥さんの死亡保障額は、・・なんと！2,000万円です！いらない保障の保険料を、現在 払っていますよ～。Ｉさん「たった12,000円で、こんなに詳しい 資料を作ってもらって、・・いいんですか？」ちょっと安すぎ！ ・・でしょうか？年間顧問料12,000円で、各種資料作成や支援までやっていますよ～。 オイオイ ダイジョウブカヨ～ (^^ゞ
2006/03/25
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家計は家族の数だけ。
「ふう～～っ、やっと・・・できました。」女の・・ため息・・・は、ファイナンシャル・プランナーの佐々木さんです。（3級ＦＰ技能士：34才主婦）顧問会員のＩさん（50代）のキャッシュフロー表とグラフが完成しました。（夫婦の一生涯の貯蓄残高の推移）・・・う～～ん、初めて見るグラフの形・・です。年齢や家族構成が似通っていても、家族ごとにこのグラフの形は大きく異なります。非常に興味深いこと・・です。このように家計はそれぞれ大きく異なるのに、保険会社や銀行は、そのような配慮はまったく無しに保険や金融商品を勧めています・・よね。非常におかしなことだと・・思いますよ。今日できあがったモノは、数回のヒアリングの結果得られた、Ｉさんの現状のキャッシュフローです。（まだ数点確認事項有り）これを見ながら、Ｉさん家族が現状のまま推移すると、将来このようになっていきますよ～ということを、まず認識してもらいます。具体的に相談に答えたり、プランを作成するための、スタート地点にやっと立てた！・・・ということです。相談者の全てが分からなければ、アドバイスのしようがありません。よく、初めての方が、保険や住宅ローンについて、アドバイスを求めてきますが、その場で即答することは、実はたいへん危ないこと・・なんです・・よ。 （相談者も私も）Ｉさんは、手持ちの不動産を一部売却して、マイホームを建替えする予定です。さらに打ち合わせた上で、できあがったキャッシュフロー表にそれらのことを反映させていきます。確実なプランを作ってあげますよ～。明日、ＡＭ10：30に来所します。
2006/03/24
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おまけ付き住宅ローン
おまけ？付きの住宅ローンが、続々と登場しています・・・が？出産後1年間の金利を0.1％優遇！リストラ等で失業の場合、半年分の返済額を保障！・・・などなど・・。これは売る側（銀行）の戦略ですよね。工夫をして「自行の住宅ローンを！」と、売り込んでいます。「おまけ」を強調していて、かんじんのローンの説明は小さめ。ローン自体がどのようなものか、確認したいですね。冷静に見てほしいと思います。●住宅ローンは30年前後の長期の取引●市場金利は確実に上昇基調●過去には7％～8％ということも●現在はまだ、超低金利金利の上昇基調を考慮すれば、30年前後の長い期間では、平均金利は4～5％と見たいですね。まだ2％台で借りられる内に、全期間固定の住宅ローンで低金利を固定してしまった方が得に決まっていますよ～。おまけ付き住宅ローンの、3年、5年、10年などという、中途半端な期間では、その先の生活設計が成り立ちませんよ～。子どもの買い物での「おまけ」とは、まるで事の重大さがちがいます。家族の一生がかかっていますよ～。
2006/03/24
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保有資産は親次第？
20代･30代でも、かんたんにマイホームを取得？！ ・・・3月の岩手山・・です。ファイナンシャル・プランナー事務所をやっていると、いろいろな家族の家計に係わります。マイホーム取得の場合でも・・、背中を押して応援してあげた家族、やめた方がいい・・とブレーキをかけた家族、同じ世代、同じ家族数でも反対の対応になることがありました。所得格差がじわじわと広がっているようです。 （全国消費実態調査など政府の各種調査）原因は、高齢世帯の方に・・・？「年金の受取額や資産の有無など による所得格差が大きい 高齢者世帯が増えたため、 全体の所得格差を広げている。」（内閣府）・・ということで、競争社会の浸透などが直接格差に結びついているわけでは・・ないようですよ。収入がほとんど変わらなければ、親から受取る遺産額の大小、あるいは有無が、保有資産の差に・・・。（本人のがんばりとは別のところで）ＦＰ事務所を運営していると、このことは強く感じますね。どんな家庭に生まれたか・・で、一生が決まってしまう？低成長・少子化社会では、このような傾向がますますはっきりしてくるでしょうねぇ。 ウ～～ ウ～～～ (^^ゞ
2006/03/23
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契約したけど不安に。
「マイホームの契約したけど、やめることは・・？」初めての方からの電話でした。「ブログを読んで電話しました。」男性・30代？「マイホームの契約をしたんですが、 後から夫婦で話してみて、 本当にやっていけるんだろうか？ ・・と不安になりました。 やめることはできるんでしょうか？」話の合間にタメ息が・・・。かなり申告に悩んでいるようです。住宅会社と建築請負い契約をして、契約金等のお金は払っていないようです。話が進む前の、白紙の状態の時から相談してもらえれば、安心のプラン作り・実行の支援ができたんですが・・・。「クーリング・オフ」業者から書面により、クーリング・オフ制度について告げられた日から8日以内に限り、撤回や解除ができます。ただし、以下の場所での取引は対象外です。（クーリング・オフによる解除はできません） ●業者の主たる事務所・従たる事務所 ●継続的に業務を行なうことができる施設を有する場所 ●買主の申し出で取引場所を自宅か勤務先にした場合のその場所
2006/03/23
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住宅ローンの借り換え ○○が一歩リード？
住宅ローンの借り換え、いいローンが無いですねぇ。新築や購入の場合は、全期間固定のローンが各種ラインナップされていますが・・。これからの金利動向を考慮すれば、独立のＦＰ事務所としては、全期間固定金利以外はお勧めできません。調べてみました・・が、借り換えとなると、なかなかいいローンがありませんねぇ。長期固定で借り換えできるのは、2機関だけ？参考までに・・・。 （どちらも、保証料・団体信用生命保険料込み）「ＳＢＩモーゲージ」 手数料：2.1％ ・20年固定：金利 2.98％ ・25年固定：金利 3.13％ ・30年固定：金利 3.24％ ・35年固定：金利 3.36％「新生銀行」 手数料：5万円 ・20年固定：金利 2.75％ ・25年固定：金利 2.88％他の金融機関では、長くても5年・10年固定なのに、金利水準は高い・・ですね。返済残期間が25年ていどの人は、今は新生銀行がオススメ・・です。日本全国で利用可能だそうです。 一度だけ、支店に出向く必要有り。 （金銭消費貸借契約の際） 例えば私だと、仙台の支店まで・・。因みに私は、個別の金融機関と特別の関係にはありませんよ～。 新生銀行の新型定期預金は、 買ってはいけない商品の一つ・・ として批判していますよ～。 ゴカイ シナイデネ～ (^^ゞ
2006/03/22
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見識を疑う住宅業者。
「公開期間終了につき、モデルハウスを販売します。」岩手県の県南地区のある住宅会社から、ＦＡＸが・・。モデルハウスの販売チラシです。「電気・ガス・水道完備、 すぐお住まいになれます。」価格1,679万円・・です。返済例が書かれています。 返済月額：46,700円 借入額 ：1,600万円 返済期間：35年 金利 ：1.2％（最優遇金利・3年固定）できるだけ、返済負担を小さく見せたいんでしょうね。アパート家賃以下で買えますよ！と、言いたいんでしょうね。これからの日本の金利の動きをまったく無視していますよ～。最初の3年間の返済月額は、46,700円、残りの32年間の返済月額は、？？？残りの期間の方が圧倒的に長いですよ。生活設計が成り立ちません。破綻予備軍になる可能性も・・。もう、金利は上昇する！という前提で生活設計をしなければなりませんよ～。この時期に、このようなチラシを作る住宅業者の見識を疑います。この時期に、このようなローンを勧める金融機関の見識を疑います。
2006/03/22
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色々動きが出てきて。
「今度の土曜日13：00に現地集合で・・・。」顧問会員のＴさん（30代）が内部を見たいと言っていた中古住宅の件です。○○不動産さんから連絡が入りました。25日（土）13：：00で決定です。私も、1級建築士の佐藤ちゃんも同行します。25日（土）は、Ｔさん（30代）の他午前中に、やはり顧問会員のＩさん（50代）と面談の約束があります。年間の使途不明金230万円・・の解決を。 ナントカ ナレバ イイナァ (^^ゞ別の顧問会員Ｋさん（40代）からはメールが入りました。マイホーム建築の打合せをしていた設計士さんと商談決裂！・・・事情は分かりませんが、1から、当事務所に依頼したい！・・・と、いうことでした。もちろん、了解のメールを。生活設計～資金設計～住宅設計～契約立会い～着工・完工立会い等々総合的にバックアップしていきますよ～。佐々木ＦＰは、メール会員のＳさんの資料作成作業に一生懸命です。ちょっと一般的なケースと比較すると、本人申告の「生活費」が・・。「ほんとうにこの金額で1ヶ月暮らせて いるんでしょうか？ 自分のところと比較しちゃ いけないのかもしれませんけど・・。」（佐々木ＦＰは、Ｓさんと同世代・同家族数）今まで作成したケースに比べて、老後資金がたっぷり余ってしまいそう・・。どちらにしても一旦は、本人申告の通りに、資料作成することに・・。ある機関から電話が・・・。「ライフプランセミナー、やっていただけますか？」その機関の職員が対象のようです。3月中の計画のようで、確実にやる・・とは、まだ言い切れないようですが。もちろん、こちらはＯＫ！ですよね～。
2006/03/20
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え、まだ残っていた？
「○○不動産のサイトにあの物件が載ってました。」顧問会員のＴさん（30代）から、久しぶりの電話です。Ｔさんは、諸事情から住まいについて、大き目の借家・中古住宅購入・一戸建て新築の三面作戦で、以前から考えていました。ライフプラン（将来設計）も並行して見直し・検討中です。希望している場所柄の価格レベルと、用意できる資金内容から、一戸建て新築は選択肢から除外しました。 （私のアドバイス）中古住宅については、かなり具体的に検討した物件もありましたが、購入には至っていません。以前に「よさそうだ。」と思って、問い合わせをしたら「売却済み」と言われていた物件がありました。・・が、冒頭の電話。その同じ物件がまたリストに・・・。さっそく不動産屋さんに存在することを確認、来週末に見学できるよう段取りを・・。私と1級建築士の佐藤さんも立ち会います。中古住宅には補修が付きものです。一気にリフォーム部分等をチェックするためです。建築や不動産の知識がないと、このような取引はちょっと不安ですよね。Ｔさんのような顧問会員には、年間顧問料12,000円をいただいて、総合的なバックアップをしていますよ。
2006/03/18
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膨大な使途不明金？
こんなに、行方が分からないお金がある？今日の午前中の相談者は顧問会員のＩさん（50代）です。自宅建替えに備え、まず家計の現状診断から・・という段階です。前回のヒアリング資料から、佐々木ＦＰが資料作成を継続しています。数日前のこと・・・。佐々木ＦＰ 「このお金について本人確認お願いします。」武田ＦＰ 「えっ？ ？？？」家計収支の資料で、 ・手取り収入が 780万円 ・支出が 480万円（本人申告） ・年間貯蓄 70万円（本人申告：財形貯蓄）佐々木ＦＰ 「780万円－480万円＝300万円で、 貯蓄が70万円だけだとすれば、 230万円は・・どこに・・・？」佐々木ＦＰも、自分のミスではないかと、何度もチェックし直していましたよ。この通りだとすれば、3～4年で1,000万円の貯蓄ができてしまうすごい家計ですよね。・・で、今日の面談でご本人に確認。Ｉさん 「？？？ さぁ～～？」・・・だめだ こりゃ。持ち帰って、ご夫婦でもう一度出費や貯蓄をチェックしてもらいます。ひょっとして奥さん、ナイショで多額の貯蓄を・・？ イヤイヤ 疑ッテハ イケナイデスネ (^^ゞ
2006/03/18
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定期金利引き上げ？
5年ぶりですよ！ 定期預金金利の引き上げ。今までの金利、知っていました？「ほとんどゼロ！ということだけは知っていた。」・・という人が多いんですが、 現行 1年定期預金 0.03％ ・・ですよ。3月20日から、なんと2倍の0.06％に跳ね上がる？そうですよ。 スゴイデスネ～ ッテカ？ (^^ゞまあ、たったこれだけでも、いよいよ動き出した・・という事実が大きいですね～。 んで、金利引き上げを決めたのは、 三菱東京ＵＦＪ銀行です。 1年物～10年物の定期預金金利。 300万円未満で10年物だと0.35％に。 （↑：こんなもの買ってはいけません）金利引き上げの動きは、他行にも広がっていますよ～。ただ、気にいらない・・ことが2つありますよ～。1 こんなタダみたいな金利でお金を集めて、 貸し出す金利は、けたちがい。 （カードローン・消費者ローン・住宅ローン）2 その貸し出す金利が、先行して 上昇している。 （住宅ローンは、すでに毎月上昇している）私たち消費者が、ゼロ金利を甘んじて受け続けたおかげで体力を回復した、・・という事実を、銀行は忘れてはいけないと思いますよ～。
2006/03/18
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知識がない人って？
知識がない人への販売をしてはいけません。来年夏にも施行される、新しい法律の禁止行為のひとつです。 金融商品取引法（投資サービス法）「知識がない人」う～～ん、線引きが難しい・・ですね。私のライフプラン・セミナー等の冒頭でいつもやるアンケート結果では、「投資不向きな人」が平均80％です。投資不向きな人＝合理的な考え方ができない人・・なんですが、＝「知識がない人」・・でもあるかな？というのが私の印象です。とすれば、5人中4人が「知識がない人」なので、銀行とかは大変でしょうね。やたら声をかけて金融商品を勧めると、法に触れてしまいます。売る側の対策としては、投資教育をする？教育の場ではいっさい金融商品を勧めることはしないで、「知識がある人」を作り上げる！できあがった「知識がある人」になら、リスク商品をガンガン勧めても法に触れないことになります・・よね。・・なぁ～んてシナリオを描いているのかな？投資教育の場も、往々にして金融機関に都合のいい内容に・・、ということもあります。くれぐれも、中途半端な「知識がある人」にだけはならないよう、私たち消費者も気を付けましょうね。
2006/03/17
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でかした！明治安田
「お代官様ぁ、これからは儲けは正直に 報告しますんで、なんとかお目こぼしを・・。」・・と訴えているのは、今も新規業務停止処分が続く、明治安田生命保険です。お代官様は、言わずと知れた金融庁です。「本来払うべき保険金を支払わない。」で、利益を増やそうとしましたよね～。そんな前代未聞の不正を働いた組織が存続していること自体が疑問ですが・・。そんな悪党？が、利益の内訳を公表することを検討しています。 ・・・でかした！企業が財務内容を公表するのはあたりまえじゃないの？・・というのが、普通の感覚ですが、この業界はちがうんです。とっても不透明な業界です。（この業界＝生命保険業界） 生保の儲けは3種類。 生保全社（2004年度）金融庁 ・死差損益 約2兆8,000億円 ・費差損益 約6,300億円 ・利差損益 ▲約8,700億円大手各社は、儲けを公表した場合の「保険料が高すぎる！」などの批判を警戒して、ず～～っと、隠し続けてきましたよ～。 「一種の内部管理資料」 「製造業でいう秘中の秘の原価にあたる」・・・などと言って。全国の主要都市の一等地に乱立する生保ビル・・・儲けの成果ですよね。私たち消費者の保険料が、ビルの一部に・・？ところが、ここにきて明治安田が開き直った？経営の透明性向上をアピールして、お目こぼし（処分解除）を・・？これが、保険業界の異常な体質に風穴を開けることを願っていますよ～。
2006/03/17
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買ってはいけません。
ある新聞の、読者の質問にＦＰが答えるコーナーです。Ｑ「金融機関が満期日を変更する 定期預金があると聞きましたが、 どのようなものなのですか？」Ａ「満期日の繰り上げや預入期間延長 の特約が付いていて、金融機関が 満期日を選択できるタイプの 定期預金です。 預金者は予め預入期間を確定できない 代わりに一般の定期預金より 高めの金利が設定されています。 ただ、この特約付き定期預金は 原則として中途解約ができず、 たとえできたとしても、元本割れの 可能性があります。 従って、一般的な定期預金よりも やや高めの金利を得られるメリットと、 中途で換金できないデメリットとを よく比較した上で決めましょう。無難な回答をしておいでです。ＦＰ業をしていると、金融業界ともいい関係を保つ必要があるでしょうから・・。私の回答・・・Ａ「こんなもの買うのはおやめなさい。」・・になります。 過激ナＦＰダナァ (^^ゞこれを売っている金融機関の人で、自分が買っている人はいない！・・と思いますよ～。買っている人がいたとしたら、金融マンとしての見識を疑います。これから市場金利が上がろうという時に・・・。
2006/03/16
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お代官様ぁ、自首を！
「お代官様ぁ、おらぁ自首がしたいだ！」損害保険業界がここ数日、直訴、自首を繰り返していますよ。なんのことかというと、約15年前に販売した積立て保険で、実際より高い利回りを約束・・するかのような表示で募集していたんですね。明らかに私たち消費者を欺いてわけです。 イタダケナイ デスネ～ (^^ゞこれが特定の1社ではなく、複数の会社が続々と名乗り出ていますよ～。 ・あいおい損害保険 ・損害保険ジャパン ・三井住友海上火災保険み～んな、同じように実際より儲かるような表示をしていたんですね。まだまだ出てくると思いますよ。早く名乗り出ないと・・・と、あせって過去の資料を調べている会社が複数あるようですよ。どうして各社があせっているかというと、お代官様（金融庁）がチェックする対象が変わったからです。 財務チェック ⇒ 法令順守チェック私たち消費者の保護に重点を移してきました。保険会社、銀行、さらにはこれから登場する銀行代理店、等々に対して、私たち消費者もその説明を鵜のみにすることのない慎重な対応が求められます。「自己責任」で片付けられないように。
2006/03/15
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4人に3人が加入？
まだまだ、そんなに多くの人が加入してるんだぁ。生命保険に加入している人は、 男性：79.5％ 女性：76.5％ 生命保険文化センターの 「生活保障に関する調査」です。バブルのころは、日本人の90％以上が生命保険に加入していました。一時に比べれば減ってきてはいますが・・。まだまだ多くの人が加入していますね。このうち、どれだけの人が内容を理解しているんでしょうか。いつも相談に乗っていると、中身が分からない人が圧倒的に多いですよ～。世界の人口の2％程度しかいない日本人が、世界の保険料の約25％を引き受けていますよ～。日本人の一家族が一生涯に、平均で2,000万円以上の保険料を払っていますよ～。何を考えているんですか～？自分の人生ですよ。商品を売る人に振り回されないよう、将来設計の意識を持ちましょう！保険には入らない！・・に越したことはないんですよ～。必要な分だけ、シブシブ入る！・・これで家計は大幅改善できますよ～。
2006/03/15
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行けなくなっちゃった
「それがね、行けなくなっちゃったのよ。」すっかり春の気配がただよっていた盛岡に、昨日・今日と雪が降り続き、冬に逆戻りしています。明日 来所予定の顧問会員のＮさん（80代）から電話が入りました。Ｎさん 「近所で不幸があって、今日火葬で あさって葬式なのよ。体調が体調だから ずっと顔を出すことはできないけど・・、 だから明日は・・・。」ＦＰの武田 「あ～、そうだったんですか。」Ｎさん 「○（次男）にとりあえず顔を出させたんだけど。」ＦＰの武田 「それなら明日は予定通り来れます・・よね・」Ｎさん 「そういうわけにもいかないじゃない。 まったく、ああ言えばこう言うんだから！」・・・どうやら、この天候悪化で出歩きたくないようです。いつも身体の動きは要介護、口の動きはアスリート、・・・です。ＦＰの武田 「次回おいでの際は、日時をあらかじめ・・。」Ｎさん 「わ～～かっているわよ！ いちいち！」子どもじゃないんだから、いちいち言いたくありませんが、しょっちゅう突然 来所しますよ。 ヨチヨチ 歩イテキテ 事務所ヲ 覗クヨ (^^ゞ・相続に備えるための、資産整理・ 分割対策・納税資金・遺言作成など・ご長男の将来のこと・マイホームのこと・・・等々をこれから打ち合わせていきます。
2006/03/14
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住まいの売却プラン。
マイホームは、取得の時はもちろん、売却する際にも生涯の設計をしたいですね。 （ライフ・プランニング）午前中の相談者は、顧問会員のＫさん（40代）でした。お住まいのマンション売却を、以前から相談されていました。・売却予想価格と販売提示価格・売却時点を設定しての年間支出・売却・住み替えの収支・保障の考え方の確認（⇒貯蓄と健康保険で）・公的年金の受給、時期と金額 （61才～63才の3年間は無収入）・・等々を基に、キャッシュフロー表とグラフを作成・提示しました。Ｋさんの平均余命まで、貯蓄はプラスで推移します。これならだいじょうぶ！・・の状況は整いました。いよいよ売却に向けて、具体的に動き出します。保険は順調に？解約しているようです。保険屋さん「払っていくのがたいへんなの？」・・面倒だから、そういうことにしておいたそうです。 ハナシガ ナガビク モンネ (^^ゞ現状のまま推移してもだいじょうぶ・・とは思われますが、無収入になる3年間を軽く働くことで、生涯収支が大きく変わります。例：月10万円程度の労働をすると・・ 10万円×12ヶ月×3年＝360万円これ、たいへん大きいですよ～。
2006/03/13
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もっと金利に敏感に！
「ローンを利用するなら、もっと金利に敏感に ならなきゃだめですよ～。」今日の午後の相談者は、顧問会員のＩさん（50代）でした。マイホームの建て替えを予定しています。当初から建築の時期は来年の予定です。今日は生活設計のためのヒアリングです。源泉徴収・給与明細等のコピーをして、家族・資産・収支・希望等々の聞き取り・・ひととおり終了しました。不足分は次回に。（保険証券）その中で、住宅ローンの金利の話に・・。「日銀の政策転換もからんで、 住宅ローンの金利が上昇し始めていますよ。」ご本人は、ピンときていません。「ローンを利用するなら、もっと金利に敏感に ならなきゃだめですよ～。」住宅ローンは、「申込み時点」ではなく、「お金が出てきた時点」の金利が適用されます。のんびりしていると、どんどん不利に・・。予定している来年ではなく、前倒しを検討した方が有利に・・。生涯の生活設計をして、やっていける状況を確認した上で、マイホームのボリューム、住宅ローンのボリューム、等々決めていき、具体的な住宅プラン作りに・・。確実に作業を進めながら、前倒し、前倒し、・・です。
2006/03/11
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金利上昇を前提に・・。
金利が上がる。・・いよいよ現実味を帯びてきました。このような局面、私たち消費者の貯蓄行動で気をつけることは・・、「長期の固定金利商品には、手を出さない！」・・・です。まだまだ低金利・低利率のうちに契約すると、長期間その低金利・低利率に甘んじることになります。すぐに後悔することに・・。「長期」＝「1年超」・・と考えましょう。「長期の固定金利商品」の例 ・定期預金・貯金（5年・10年など） ・個人向け国債（5年物固定利付） ・個人年金保険（定額） ・学資保険・子ども保険 ・養老保険まだまだありますが、これらの長期の固定金利商品は、もっともっと金利や利率が上がるのを待ってから・・、のほうがお得ですよ～。今までの、超超低金利よりちょっぴりいい利率の商品が売り出されてきていますが、まだ・・まだですよ。飛びついてはいけません。確実に！「損」をします。
2006/03/11
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日銀がついに・・・。
日本銀行がついに、踏み切りましたね。 （量的金融緩和政策の解除）この日銀の決断が、私たち一般の消費者の生活にどうかかわってくるのか？・・・の、お話です。預金とかローンとか保険とかは・・・。預金。結局、金利政策面では「当分ゼロ金利を継続する」ということですので、多くの金融機関が当面、預金金利を据え置くとみられていますよ。ただし、ちょっぴり高金利の長期の定期預金がちらほら登場していますが、止めたほうが・・。5年・10年の定期で、一見高金利ですが、これからの市場金利の上昇を考えれば、まだまだ低レベルです。契約して3～4年後に後悔しそう・・。一方、住宅ローンは、金利上昇の公算が大きいですよ。住宅ローン金利は、中長期の債券利回りを参考に決められています。「日銀の利上げ踏み切りは、今秋。」という観測から、同利回りは先月よりも高い水準で推移していますよ。これから先、金利を引き上げる可能性が高いですよ。変動金利や短期固定金利ローンを返済中の人は、対策が必要です。これからマイホーム取得・・という人は、いそぎましょう。保険。保険料を一括で払う「一時払い型」の商品を中心に値下げが進みます。 （終身保険・養老保険など）予定利率上昇 ⇒ 保険料値下げ・・といっても、まとまったお金を投入するのは損ですよ。まだ、超低利率から脱しつつある・・・程度のレベルですよ～。早まっては、損しますヨ～。
2006/03/10
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親からもらうお金で、 ローンの繰上げ返済？
親のお金でローンの繰上げ返済すると税金は？メールでワンポイント相談を受けました。県外のＫさんです。Ｋさんのお兄さん家族は、3年前にマイホームを購入して住宅ローンを返済中です。昨今の金融情勢から、金利上昇を心配したご両親は、お兄さんに繰上げ返済のためのお金をあげたい・・と考えています。ただ、税金のことが心配です。贈与税がド～ンとかかるんじゃ・・？・・ということで、どうしたらいいか？という相談でした。1年間に無税で贈与できるのは、110万円までです。このことは、Ｋさんも知っていました。ただ、これだけではどうにもなりません。実は、無税で2,500万円まで贈与できます。 （相続時精算課税制度）これを利用した方がいいかどうかは、お金をあげる側である、お父さんの資産の規模によります。Ｋさんのお父さんの場合は、相続税が発生するようなケースではないようなので、どんどん利用しましょう！ということになります。因みに、相続税を納めるケースは、100人中、5人程度です。相続税がかからないことは、な～んにも恥じではないですよ～。
2006/03/10
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マイホームプランを。
Ｓさんのマイホームプラン、原案作成中です。顧問会員のＳさん（30代）は、夫婦と長女（幼稚園）の3人家族です。今、マイホーム取得を検討中です。土地を購入して、一戸建て住宅を新築予定です。しっかり貯蓄をしていて、土地代相当分ぐらいの自己資金があります。 エライデスネェ (^^ゞ ・住宅取得の一連の流れ ・住宅取得に伴なう諸費用を含めた 全体予算の把握 ・現在の金利動向、住宅ローンの種類 ・住宅ローンの借入額と返済負担 ・家族の一生涯のライフプラン ・住宅会社、構造、仕様、設備、・・等々これまでの事前打合せで一通り理解してもらっています。いよいよプラン作成です。ちょうど、便利な場所だけれども不整形なために価格が安いおもしろい売り地が出てきました。予め理解してもらっている予算の範囲内で、プランを作成しなければなりません。（おおよその目安：床面積36坪）奥さんの希望が多岐に渡り、なかなかまとめるのがたいへんです。希望をそのままセットしていくと、軽く予定面積をオーバーしてしまいます。ウチはＦＰ事務所ですので、建築請負い業はしていません。プラン原案が完成したら、複数の業者に競争入札してもらいます。あとはＳさんに業者を選んでもらって、契約に立ち会います。
2006/03/09
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患者負担を軽く？
保険屋さんがお客さんに教えたくない情報・・です。3/6の日記に、「高額な医療費がかかっても、本人の負担は1ヶ月当たり一定限度額まで・・」と書きました。・・・が、医療費の3割は、本人が一旦払う必要があります。仮に医療費100万円であれば、30万円を払わなければなりません。ちょっとキツいですよね。（融資制度もあり）申請して3ヵ月後ぐらいに、22万円ほどが戻るしくみになっています。このままでは患者の負担がたいへんだ・・・ということで、この「高額療養費制度」を見直そう・・。 （厚生労働大臣）最初から窓口で上限額を払えば済む。ように改めるようですよ～。 （来年4月実施？）上の例で、医療費100万円。本人は窓口で8万円弱を支払う。・・・それでお終い。患者負担が軽減されて、精神的にも楽になりそうですね。
2006/03/09
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初のメール会員！
顧問会員は、対面相談が可能な近隣にお住まいの方。・・・ということに決めてやってきましたが、去年の7月末のブログ開始以来、メール相談もチラホラと・・。今回、本格的に相談したい・・というお話が入り、「前例が無いから・・。」と役人のようなことは言わずに、お引き受けしました。メール顧問会員第一号！ ・・です。（料金：年間顧問料12,000円です）ご夫婦と赤ちゃんの3人家族です。2年ほど前にマンションを購入しています。主な相談内容は、 ・保険の見直し ・住宅ローンの繰上げ返済or借り替えメールに資料を添付してやりとりしていきます。まずヒアリングが終わらないと、具体的なアドバイスができません。ヒアリングは、対面相談でも数回かかります。必要な情報 ・家族の状況 （親・兄弟の状況も） &夫婦それぞれの職歴（年金計算のため） ・家計の収支 （収入レベル・生活レベルほか） &夫婦それぞれの趣味等（必要金額・頻度など） ・保有資産 （不動産・金融資産） &車（価格・買換えスパンほか） ・家族の希望・思い （今どうしたい・老後どうしたい）客観的な選択肢を提供していきますよ。その上で、ご夫婦の生涯のキャッシュフロー表等を作成しますよ。顧問会員の中に「メール会員」の案内も整備・説明していかなければなりませんね。泥棒（失礼！）を捕まえてから、縄をなっている状態・・ですねぇ。
2006/03/08
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住宅ローンが近い将来 社会問題化？
昨今の住宅ローン、以前から心配・懸念しています。変動金利や短期固定金利の住宅ローンを利用してマイホームを取得・・、という人が非常に多いですね。今後金利が上昇すれば、返済が行き詰まる人が大勢出て、社会問題に発展するのでは？各銀行の住宅ローンの売り方には問題がありますよ。金利が上昇した場合の具体的な説明（金利上昇リスク）をしないばかりか、「そんなに急に金利が上がることはないです。」「金利が上がる時は景気もよくなり給料も上がります。」などと無責任なトークでローンを売っています。そこには、お客さんの生活設計・・という発想はまったくありません。「融資残高」という業績を多く残した支店が評価されるわけですから・・。「お客さんのニーズ」・・なんかではありません。「売る側」がリードした結果です。「法に触れなければ、何をやってもいいのか！」・・・と叫びたい思いですよ～。変動金利や短期固定金利の住宅ローンは、目先の金利が低く見えます。それで精一杯のローンを組んで返済している人は、わずかの金利上昇でひとたまりもなく、・・なんていうことに。変動金利や短期固定金利でないと返済が無理・・という人は、そもそも計画自体に無理がありますよ～。日本弁護士連合会が要請文を金融庁長官に提出して、制度改正を求めたようです。 住宅ローンの契約時に、金利変動リスクを 「具体的な数値を利用した書面」 などで説明・・を義務付ける。
2006/03/08
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代わりに白鳥を・・・。
白鳥の写真を、撮ってきてしまいました。 仕事上の必要性から、ある古い家の写真を撮りに出かけました。昔の住宅地なので、道路が狭く雪も残っていて、一時的に駐車するスペースがありません。かんたんにギブアップ。・・・ふと、「白鳥、まだいるかな？」近くの高松（たかまつ）の池へ。「いたいたいた～！ すごい数！」白鳥・カモ、白鳥・カモ、白鳥・カモ・・・。まだ一部氷が残る広い池に、おびたたしい数の白鳥とカモ。北へ飛び立つ時期が迫っているのか、いっせいに飛び立っては、滑空して着水・・をくり返しています。んで、太陽を背にする側に回り込んで、写真撮影・・です。トップ画面にアップ・・しました。かわゆい・・ですね。
2006/03/07
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患者負担上限アップ。
アップといっても、たいしたことはありません。72,300円が、80,100円にになるだけです。医療費の自己負担限度額のお話ですよ～。そもそも、自己負担限度額があるっていうこと、知ってました？私たち消費者がこれを詳しく知ると、医療保険が売れなくなるから、保険会社の人はあまり教えたがりません。病気になったら大変な医療費がかかるぞ～ ・・という印象だけ残しておきたい・・。健康保険で治療を受けた場合、高額な医療費がかかっても、本人の負担は1ヶ月当たり一定限度額まで、・・・と決まっていますよ。冒頭の金額がそれ・・です。70才未満の一般的な所得の人・・・今は、72,300円＋（かかった医療費－241,000円）×1％☆仮にかかった医療費が100万円の場合、72,300円＋（1,000,000円－241,000円）×1％ ＝79,890円・・・これが本人負担分です。これが10月からは・・・、80,100円＋（かかった医療費－267,000円）×1％☆仮にかかった医療費が100万円の場合、80,100円＋（1,000,000円－267,000円）×1％ ＝87,430円・・・これが本人負担分です。これくらいの貯蓄、持っていませんか～？（貯蓄で備える・・のも、一つの選択肢）脅かされるばかりでは、損をしますよ～。自分で勉強しようと思えば、色々なところに材料がころがっていますよ～。※ 1ヶ月当たりの意味。・3月3日に入院、3月30日に完治・退院 ⇒ 自己負担限度額は1か月分・3月20日に入院、4月15日に完治・退院 ⇒ 自己負担限度額は2か月分
2006/03/06
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不動産の投資商品。
これで本当にいいの？ だいじょうぶ？・・・前から思っていました。不動産の投資商品の販売、株や債券の投資商品の販売をしている人にそのままやらせていていいの？・・・と。不動産は実物資産です。独特の性格やリスクがあります。そのようなことを理解していない人が販売をしています。売る側が分からなければ、買う側である投資をする人はミスリードされる可能性が・・。やっと、国が動きました。不動産の投資商品の販売の際に、「宅地建物取引主任者の説明を義務付けへ」 （国土交通省）今国会で宅地建物取引業法を改正して来夏にも施行予定だそうです。これまで不動産そのものの取引には宅建主任者の説明が義務付けされていましたが、同じ不動産でも、投資商品として金融商品に姿が変わると、野放し状態でしたよ～。ひとまず、安心・・？
2006/03/06
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今日も定番の長電話。
「それで、何々持っていけばいいの？」県南のＨ市にお住まいの顧問会員のＮさん（80代女性）です。本来のお話と関係のない部分にかなりの時間、お付合いして・・やっと・・・。受話器を置く間際も・・なかなか置かせてくれません。来週、事務所にお出でになります。以前からお勧めしていた「遺言の作成」やっとその気になられたようです。資産表は作成済みですが、その後かなりお金が出入りしています。もう一度、資産を整理・把握して、 ・相続に備えるための資料（分割・納税） ・遺言のための資料を、作成します。「通帳・証書・証券等、すべて持ってきてください。」不動産に関する資産表は、すでに整っています。お出でになったら、資産の分割に関してもご希望をお伺いします。法定相続人は、長女・長男・次男の3人です。電車に乗ってお出でになります。デイパックに荷物を詰め込んで、ヨチヨチと・・・。
2006/03/04
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壁にヒビが入った？
「壁にヒビが入っていたみたいです！」岩手県北のＫ市にお住まいの顧問会員Ｙさん（50代女性）からの電話です。Ｙさんは去年、盛岡に所有の古いアパートを建替えました。当事務所が、そのプラン作成を始めとするコーディネートを行ないました。一つの部屋で引越し退去があり、Ｍ不動産が立会い、壁のヒビ割れと雨どいの破損に気付き、Ｙさんへ連絡したようです。Ｙさん、「早く対処して！」・・と、あせっている様子です。Ｍ不動産に確認。 ・担当者は今日休み（月曜日 確認） ・ヒビは内壁ではなく外壁 ・空いた部屋の次の入居者は決定済み岩手県は実に広く、Ｋ市からの盛岡往復はちょっとヘビーです。かんたんにお出でになれないので、心配でヤキモキされるようです。だいじょうぶですよ～。きちんと対応しますよ～。
2006/03/04
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ローン金利上昇へ！預金金利はそのまま？
預金金利はあいかわらず、地べたに張り付いたままですね。住宅ローン金利は上昇が始まっています。例えば全期間固定金利「フラット35」のうち、最低レベル金利は・・ ・2月実行金利 2.461％ ・3月実行金利 2.591％（量的金融緩和政策の解除を織り込んで上昇）かたや普通預金・定期預金の金利は、しっかり地べたに張り付いたままですね。（同政策の解除後も短期金利を当面ほぼゼロに） ただ、短期の市場金利もいずれ 上昇し始めますよ。 ⇒将来は預金金利も上昇することに・・。ただで集めたお金を高い金利を取って貸す。銀行にとっては、理想的な儲かるしくみがしばらくは続きそうですね～。バブル崩壊後から続く超低金利で私たち消費者の家計がもらい損ねた金利は、304兆円にも・・・。（日銀試算）このお金はどこに？政府や企業、そして金融機関に収まってしまったんですね～。見かたを変えれば、私たち消費者のおかげで金融機関はあの金融危機を乗り越えたんですよ。どこかで還元できないものか？・・と、思ってしまいますね。3月8日･9日は重要な会議がありますよ～。日本にとって重要な会議です。日銀の政策委員会金融政策決定会合です。一気に緩和解除に踏み切るかも？多数決・・で決まるようです。私たちの生活に直結しますよ。
2006/03/04
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年間顧問会員の更新
病み上がりのＮさん夫妻が来所しました。道路わきの雪、だいぶ無くなって歩きやすくなった盛岡です。佐々木ＦＰは資料作成作業を・・。 住宅ローン「フラット35」の ・手続きの具体的な流れ（事前審査～融資実行） ・金融機関ごとの、返済総額・手数料の比較表13：30 顧問会員のＮさん（50代男性）夫妻来所して相談。 自損事故で1ヶ月以上入院していましたが、 最近退院して仕事に復帰しています。 元気そうでよかった・・。 子どもさんは高校受験勉強中です。 顧問会員の更新をしました。（12,000円入金）16：00 来所、住宅ローン相談予定のＮ市のＫさん。 Ｋさんは公務員です。 仕事を途中で抜ける予定でしたが、 不可能になり、今日はキャンセル・・です。 2時間以上になってしまったＮさん夫妻の相談。・・で、ぐったり疲れた一日・・でした。
2006/03/03
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銀行が消費者ローンを
ある地方銀行は、消費者ローン残高が前年の3倍に。地方銀行や信用金庫が消費者ローンの貸し出しに力を入れています。金利は、年10～20％です。そのための資金調達は、コストほぼゼロです。 （預金）いいんでしょうか？こんなことが放っておかれて・・。ただで預かったお金を2割の利子で貸していますよ。 チョット アクドインジャ？ (^^ゞ以前のように企業に貸したくても、企業は銀行からは借りません。 （市場で調達）個人向け融資を増やさざるを得ない状態で、高金利の消費者ローンや、上等でない住宅ローンの販売に懸命になっていますよ。金融機関は消費者向けの投資教育の中で、よく「72の法則」の説明をします。 複利運用で手持ちのお金を 2倍に増やすのに何年かかる？ 今の金利0.03％だと、 72/0.03＝2,400 ⇒ 2,400年もかかる！ 7.2％で運用できると、 72/7.2＝10 ⇒ たった10年で2倍に！ だから、資産運用をしましょう・・と使っています。これを裏返しで考えると・・年利20％の借金の場合 72/20＝3.6 ⇒ たった3～4年で2倍に！ オッソロシイ～ (^^ゞリスク商品販売で手数料を稼ぎたいときに使う「72の法則」ですが、消費者ローンを売る時はしっかり押入れにかたづけてしまいます・・ね。
2006/03/03
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保険の顧客ニーズって、だれがつくるの？
強引に販売することを、未然に防ぐルールを発表？保険会社がリスクの高い保険商品を強引に販売することを未然に防ぐ、新ルールを発表しました。 （金融庁）来年4月から新ルールを適用する予定・・だそうです。対象商品契約期間が5年以上に渡り、顧客の人生設計に大きな影響を与えるもの・・だそうです。内容「確認書」 販売員が契約者から聞きだした ・保障範囲 ・支払い可能な保険料 ・希望の保険金額 などの基本情報を書面に列挙し 確認を求める。 契約者のサインがないと、 契約できない・・そうです。これでホントに実効が？ ・・という思いです。口頭でやっていたことを書面で、ということですが・・・、意味がないのでは？・保障範囲 ・支払い可能な保険料・希望の保険金額 ・・などというものは、大部分のお客さんは、自身で分かったり判断できたりするものではありません。数々のセミナーや個別相談でいつも感じることです。これらの顧客ニーズは、保険会社等の販売員によって誘導して形成されているのが実情です。口頭から書面に変わっても、同じこと・・ですよ～。生涯で大きな損につながるかもしれない事です。消費者自身がしっかり勉強しましょう。
2006/03/02
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住宅ローンの選び方。
「セミナーに参加した者です・・相談したいんですが。」初めての電話でした。・・・Ｈ市のＫさんです。先月の森林組合のセミナー参加者です。数年前の住宅会社主催のセミナーにも・・。「今、建て始めているんですが、 住宅ローンはどう選べばいいのか・・。」？？？・・・え？着工前には住宅ローンも含めて資金繰りは決まっているのが普通なんですが・・・。生命保険の見直しも含めて相談したいようすです。明日、午後4：00・・ということに。2時間まで3,000円・・のスポット相談です。相談料金・顧問会員 年間顧問料 12,000円 （資料作成・諸支援込み）・スポット相談 2時間まで3,000円 （口頭相談 資料作成は無し）・お試し相談 30分まで無料 （本格的な相談へのお見合い？）顧問会員は膨大な作業と支援を行ないながら、低料金に押さえています。その条件としての約束ごとがあります。会員が住宅等の建築をする場合や、不動産を売買する場合、当事務所が係わる・・ということです。建築の場合は、会員と当事務所とでプランを相談・作成、住宅会社3～4社に競争入札させて、価格を100万円でも200万円でも圧縮します。内容は当事務所が厳しくチェックします。その中から会員が業者を選びます。当事務所は、決定した業者からコンサルタント料をいただきます。（見積り依頼の時に予め説明）約束通りであれば、顧問料が低額でも成り立ちます。Ｋさんはすでに建築にかかっています。顧問会員としてのサービスは不可能です。・・・残念！・・ですが。
2006/03/02
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オリックスや楽天も？
プロ野球のお話ではなく、住宅ローン・・です。「長期住宅ローン」にノンバンクが次々参入します。これまでのノンバンク14社に、3月1日からオリックスが参入しました。住宅金融公庫との長期固定の提携ローン、フラット35。楽天も10月に参入するそうですよ～。3月の金利水準、最低レベルはＳＢＩモーゲージと全宅住宅ローンです。 （ひも付きは除く）オリックスはちょっと高め？（手数料は安い）具体的な比較のため、試算してみました。融資額1,000万円を30年返済の場合・・ＳＢＩモーゲージまたは全宅住宅ローン ・金利 2.591％ ・手数料2.1％ ・返済月額 39,986円 ・融資手数料 210,000円 ・支払い総額 14,843,294円（手数料込み）オリックス ・金利 2.641％ ・手数料1.89％ ・返済月額 40,249円 ・融資手数料 189,000円 ・支払い総額 14,921,291円（手数料込み）ご参考に・・どうぞ。
2006/03/02
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住宅ローンの申込み。
「フラット35の申込み用紙をお願いします。」顧問会員のＫさん（40代男性）から電話です。受話器をカジっているんじゃ・・？・・ひどい・・・声です。風邪をひいてしまったようですが、電話は職場から・・です。今年のマイホーム建築に向けて住宅ローンの内定を得ておきたい・・。うちの事務所の顧問会員ですから、住宅ローンの選択は全期間固定金利です。まちがっても「3年固定1％！」なんていうモノには引っかかりません。「フラット35」は金融機関のほか、ノンバンク14機関が扱っています。同じ「フラット35」でも、扱う機関によって大きく金利が異なります。（銀行は金利バカ高！）2月時点で最も低い金利は、2.461％3機関が横並びです。 1 日本住宅ローン 2 ＳＢＩモーゲージ 3 全宅住宅ローン1はひも付き（住宅メーカー）で対象外。2か3から選択することに・・。（条件は同じ）3の全宅住宅ローンは、不動産業界の関連機関です。銀行窓口のローン受付けの役割を全国の不動産屋さんが行ないます。うちはＦＰ事務所であり、普通の不動産屋さんのように不特定多数を対象に取引き行なうことはしていませんが、宅建業登録はしてあるので、全宅住宅ローンの申込み窓口になることはできます。明日、Ｋさんへ資料を送ります。おだいじに・・Ｋさん。
2006/03/01
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200万円値上げ？
「売主さん、2,500万円で売りたいそうです。」顧問会員のＴさん（30代男性）が広告で見つけた中古住宅（2,300万円）のお話です。週末に内部を見せてもらおうと、仲介の不動産屋さんに私が連絡しました。そうしたら、冒頭のお話です。広告を出してすぐ反応があったので、売主さん、勘ちがい？「もっと高く売れるんじゃ・・？」ホントに勘ちがいです。2,300万円でも高い・・・です。（落雪でカーポートやテラス屋根が崩壊）不動産の売買では色々なことが起こります。私とＴさんの作戦会議。「見学中止、放っておきましょう。」「不動産屋さんには、同地域の別の物件を・・。」・・ということで、様子を見ることに・・。売主さんが元に戻れば、折衝へ。そうでなければ、この話はお終い。並行して、他の物件を探していきます。
2006/03/01
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