2006年04月の記事
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マイホーム取得時に かかる費用 4
所有地に新築する場合の諸費用は？マイホーム取得時、どのような費用がいくらかかるのか、検討が付かない人のために、いくつかのシミュレーションを予め作成しています。今回のシミュレーションで最後です。所有地に新築する場合・・です。【予算】 土地代 0万円 建築費 2,500万円 計 2,500万円【資金】 自己資金 500万円 ローン 2,000万円 計 2,500万円・・・の場合、【返済】 フラット35（全宅ローン30年返済：全期間固定金利） 2.701％ （06年4月実行金利） 毎月のみ 81,130円【諸費用】 契約印紙代 15,000円 表示登記 80,000円 保存登記 48,750円 不動産取得税 15,000円 小計 158,750円 住宅ローン利用の場合 抵当権設定登記 60,000円 火災保険料（30年） 681,300円 融資事務手数料 420,000円 保証料 0円 団体信用生命保険料 56,600円 （1年目） 小計 1,217,900円 合計 1,376,650円・・・というような感じになりますよ。以上、4つのパターンをやってみました。それぞれのケースで、若干諸費用のかかり方がちがってきましたね。・・・参考にどうぞ。 1 中古住宅購入 2 建売住宅購入 3 土地を購入して建築 4 所有地に建築
2006/04/30
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住宅ローンの広告を、読んでみました。
連休初日に合わせて、新聞も「春の住宅特集」・・。地元紙、岩手日報にカラー8ページの住宅特集記事が入りました。約3分の1は、住宅メーカーや銀行の広告・・。先月、原稿を依頼されて、お断りした特集です。見開き2ページに渡って、昨年と同じＦＰが、住宅ローンに関して教科書通りの当たり障りのないことを書いています。まあ、記事の内容についてはコメントするつもりはありません。記事の下の方に並ぶ広告を眺めてみました。金融機関は住宅ローン、住宅メーカーは見学会や分譲地の案内等。住宅ローンの広告をチェックします。岩手銀行・・・おまけ付き住宅ローンですね。 ・宝くじ ・保険 ・金利優遇 広告を隅々まで探しましたが、 住宅ローン自体の内容説明が全くありません。 融資金利・融資期間がわかりません。 「おまけ」だけで判断しろ・・・ということですか？ 消費者は幼児か？北日本銀行・・・預金抱き合わせローンです。 普通預金残高と同額分の利息が戻るローンです。 ・・・なんかお得な感じ？ おまけに保険付き。 融資期間や融資限度額はすぐわかりましたが、 融資金利の説明が無い。（都合が悪いのかな？） あ！ありました！虫メガネが必要な極小文字で・・ 「変動金利」！！です。 ・・・なに考えてるの？ この時期に。東北銀行・・・ガス業者との協同作戦ローンです。 7項目のガス設備から2つ以上選択で金利優遇。 かんじんの住宅ローンは・・というと、 各銀行横並びの魅力のない内容です。 変動金利と固定金利選択1年・3年・5年・10年。消費者側の視点で見ると、あいも変わらずまったく魅力のない住宅ローンばかりです。当然といえば当然です・・。銀行と消費者は利益相反の関係にありますから。消費者にとって魅力的なモノは、銀行にとって、リスクがあって儲からないモノです。 金利上昇圧力がかかる今、融資期間のすべてが一定金利でないと、将来の設計が成り立ちませんよ～。
2006/04/29
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マイホーム取得時に かかる費用 3
土地を買って新築する場合の諸費用は？マイホーム取得時、どのような費用がいくらかかるのか、検討が付かない人のために、いくつかのシミュレーションを予め作成しています。今回のシミュレーションは・・・、土地を買って新築する場合です。【予算】 土地代 1,000万円 建物代 1,500万円 計 2,500万円【資金】 自己資金 500万円 ローン 2,000万円 計 2,500万円・・・の場合、【返済】 フラット35（全宅ローン30年返済：全期間固定金利） 2.701％ （06年4月実行金利） 毎月のみ 81,130円【諸費用】 契約印紙代 30,000円 移転登記 110,000円 表示登記 80,000円 保存登記 41,250円 登記料（移転） 185,000円 不動産取得税 0円 仲介手数料 387,000円 小計 639,250円 住宅ローン利用の場合 登記料（設定） 60,000円 火災保険料（30年） 414,746円 融資事務手数料 420,000円 保証料 0円 団体信用生命保険料 56,600円 （1年目） 小計 951,346円 合計 1,590,596円・・・というような感じになりますよ。参考にどうぞ。元々の所有地に新築・・・という場合は、ちがうモノに・・・。これは次回に・・。
2006/04/29
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銀行とのお付合い・・
またまた、お仕置き（業務停止命令）が・・・。あの、三井住友銀行・・ですよ。立場の弱い中小企業相手に、融資と抱き合わせで商品販売をしていましたよ。独占禁止法違反です。銀行では初めてだそうですよ。全国の法人営業部の約半分の100以上の現場で発覚しました。過大なノルマを課された各現場が必死に手数料収入を稼ごうとして・・・。このことは、銀行と中小企業の話で、私たちには関係ない・・・ことではないですよ～。私たち個人にこそ、手数料や利ざや稼ぎの対象として、おおいに力を入れていますよ～。 ○毎月分配型投資信託 ○定額年金保険 ○変額年金保険 ○満期日繰上特約付定期預金 ○固定期間選択型住宅ローン売上げが伸びていますね～。私は、どれもあんまり上等なシロモノだとは、思いませんが・・・。上の三井住友と同じで、年度ごとに業務計画を作り、各現場にノルマを割り振りして、やっているんですよ～。銀行が勧めるものなんか、やめろ。・・・とは言いませんが・・・。販売計画の一環で、あなたに声をかけている、今月の数字達成のために、あなたに勧めている、・・・ということは、認識しておいてください。あなたの家族状況・資産状況・収入支出の状況、家族の考え方や希望を理解した上で、「将来に向けて、この商品をお勧めします。」と、言っているわけではない。・・・ということを、認識しておいてください。そのようなことを織り込み済みで判断できる、賢い消費者でありたい・・ですね。郵便局の投資信託販売も伸びています。・・・不思議な思いで、眺めています。
2006/04/28
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マイホーム取得時に かかる費用 2
昨日の記事に、ちょっと訂正があります。マイホーム取得時、どのような費用がいくらかかるのか、検討が付かない人のために、いくつかのシミュレーションを予め作っておこうと思っています。さて、シミュレーションですが・・・、昨日の概算は中古住宅を購入する場合です。同じ設定金額でも、建売住宅を購入する場合の諸費用は以下のようになります。【予算】 土地代 1,000万円 建物代 1,500万円 計 2,500万円【資金】 自己資金 500万円 ローン 2,000万円 計 2,500万円・・・の場合、【返済】 フラット35（全宅ローン30年返済：全期間固定金利） 2.701％ （06年4月実行金利） 毎月のみ 81,130円【諸費用】 契約印紙代 15,000円 登記料（移転） 185,000円 不動産取得税 0円 小計 200,000円 住宅ローン利用の場合 登記料（設定） 60,000円 火災保険料（30年） 414,746円 融資事務手数料 420,000円 保証料 0円 団体信用生命保険料 56,600円 （1年目） 小計 951,346円 合計 1,151,346円・・・というような感じになりますよ。別個に土地を買って新築・・・という場合は、またちょっとちがうモノになりますよ。あるいは、元々の所有地に新築・・・などという場合もちがうモノに・・・。別パターンのシミュレーションも、順次、アップしていきますので、参考にどうぞ。
2006/04/28
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マイホーム取得時に かかる費用。
「これは概算です。目安としてご覧ください。」・・・という資料作成を、佐々木ＦＰにやってもらいました。マイホーム取得時、どのような費用がいくらかかるのか、検討が付かない人のために、いくつかのシミュレーションを予め作っておこうと思っています。佐々木ＦＰは主婦ですが、これまでの事務所での体験で、自分の家族が、さあ！マイホーム取得！となっても、ライフプラン作成・住宅ローン選択・取得時諸費用計算・・・等々なんでも自分でできるようになっています・・よ。さて、シミュレーションですが・・・、設定は中古住宅を購入する場合で、【予算】 土地代 1,000万円 建物代 1,500万円 計 2,500万円【資金】 自己資金 500万円 ローン 2,000万円 計 2,500万円・・・の場合、【返済】 フラット35（全宅ローン30年返済：全期間固定金利） 2.701％ （06年4月実行金利） 毎月のみ 81,130円【諸費用】 契約印紙代 15,000円 登記料（移転） 185,000円 不動産取得税 0円 仲介手数料 850,500円 小計 1,050,500円 住宅ローン利用の場合 登記料（設定） 60,000円 火災保険料（30年） 414,746円 融資事務手数料 420,000円 保証料 0円 団体信用生命保険料 56,600円 （1年目） 小計 951,346円 合計 2,001,846円・・・というような感じになりますよ。別個に土地を買って新築・・・という場合は、またちょっとちがうモノになりますよ。あるいは、元々の所有地に新築・・・などという場合もちがうモノに・・・。別パターンのシミュレーションも、おいおいアップしていきますので、参考にどうぞ。
2006/04/27
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不動産の投資信託 って、信用できる？
個人投資家がもう、それを買ってしまったようです。資産運用のための金融商品に、ＲＥＩＴ（不動産投資信託）というものがあります。不動産を、株式や債券のように証券化して売買の対象に・・・。現物の不動産では金額が大きすぎて、なかなか手が届かない個人でも、比較的購入しやすい設定になっています。こうやって出てくる商品を、そのまま信用して買ってもいいものか？・・・と以前から、思っていました・・。素材は不動産なのに、不動産の専門家よりも金融の専門家が主導しているようだし・・・。出てきました。出てきました。業務停止処分を受けたところが・・。新生信託銀行 不動産受託1年間業務停止！ （5/1から1年間） いいかげんなチェック体制を、金融庁が問題視。 ・建築基準法に適法かどうかの審査を怠る。 容積率や用途制限違反の事実を隠して証券化。 ・適正な物件審査の監視体制も機能していない。今月初めには、ＪＰモルガン信託銀行が、一部業務停止命令を受けたばかりですよ。この商品、インフレで有利・不利とか、金利の上下で有利・不利とか、既存・新規という組成時期の比較とか、・・・いう以前のところに根強い問題がありますよ～。・不動産の専門家は最低係わるべきです。・チェック体制を整えるべきです。この商品、私は買ったことがありません。 （信用できなかったから・・）これからも買わないと思いますが・・。 (^^ゞ
2006/04/27
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ライブドは仮死状態？
今日はほとんど一日、ブログをいじっていました。今さらながら、楽天のブログすごく使い勝手がいいですね～。去年の夏からなんとなく始めたのが楽天で、ラッキーでした。今、総合的なFP事務所のブログを楽天でやっていますが、マイホームに焦点を当てたもうひとつのブログを・・・と、あちこちのブログを試しましたが、どこも楽天のようには・・・。結局、ライブドアに落ち着いたんですが、動きは重～～い、コメントはすぐ反映されない、カスタマイズが素人には難しい、・・・等々、不満ばかりです。なんとなく仮死状態のブログ・・・になっている感じです。色々本を買ってきました。ブログやホームページの解説本です。死んだようなセカンド・ブログに生気をみなぎらせるために・・・。しかし、こういうのをやっていると・・・時間があっという間にたってしまいますねえ。
2006/04/26
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よその家を壊さないで
「あれ？ すじ向かいのお宅・・・のようです。すみません！」顧問会員の I さん（50代）のマイホーム建築・・。その資金の一部にするため、古家付きの土地を売却します。古家は解体して更地にした方が売りやすくなります。解体工事の業者さんに見積りを依頼しました。FAXで地図と依頼内容を・・・。翌日に、さっそく見積書がFAXで到着。・・・さすが、仕事が速い！建物解体以外に樹木の伐採・抜根を依頼しておきましたが、見積り項目の中には見当たりません。・・・電話しました。武田FP 「立ち木の伐採と抜根が書かれていませんが・・。」見積り作成の N さん（女性） 「・・あ？ よろしい・・・です。 たいして大きい木は ・・・ないですよね。 ・・サービスで・・・。」武田FP 「え？ サービスでは済まないような木が数本・・。」N さん 「！？ ・・・！！！」地図でもう一度場所を確認しあいました。見積りしたのは、すじ向かいのお宅！！・・・でしたよ～。びっくりするでしょうね、すじ向かいさん。ある日、おばあちゃんがお留守番していたら、ドヤドヤッと、業者が来て、家を壊し始める！おばあちゃん、転がり出てきたりして・・。N さん 「すいません！ もう一度見積もりします！」建設業界・・・ですねえ。信じられないことが、時々起こりますよ～。気を付けてくださいね～。
2006/04/26
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住宅ローンフラット35は、使い勝手が悪い？
中間資金の準備の問題で、フラット35をあきらめる？今は金利上昇圧力が強まっています。長年続いた超低金利からいよいよ・・。この時期の住宅ローンの選択は、もちろん、全期間固定金利です。金利が上昇し始めた・・といっても、30年前後の長期間で考えれば、まだまだ「超」低金利です。今の内に、固定してしまいたいですね。ところが、これから建築する人にとってこのフラット35、ちょっと使い勝手が・・。お金の出る時期・・・は、建物完成後です。検査機関から「適合証明書」をもらい、公庫の「買取承認」を受けたあと、「金消契約」を結んで、やっと実行になります。自己資金があまりない状況で、住宅会社から、「上棟時までに建築費の半額を払ってください。」・・なんて言われると、バンザイ・・・で、せっかくのフラット35をあきらめる・・なんてことに？実はこれ、ローンの使い勝手の問題というよりも、マイホーム取得計画の順番の問題・・なんです。夢を持って展示場を見てまわり、間取りや設備の打合せをして、業者を1社に絞り込む。それから、やっと住宅ローンを具体的に考える。これでは・・・だめです。その業者の許容範囲内で、言うことをきくことになります。「一生に一度の家を建てる」その時に、住宅会社の言いなりになる必要は全くないですよ～。一生に一度のことです。住宅会社と打合せ・折衝するのは、住宅のプランだけでは不十分ですよ。自分たちの一生涯がかかっています。「中間資金」の金額や時期だって、折衝ごとです。相手が言っていることが「普通」だと思い込んではいけません。本来は、住宅の考え方・構造・技術などなどテクニカルな部分だけで、業者を絞るべきではありません。「もう、自分のところでやってくれる。」ということになれば、お金の支払いその他・・業者のペースに当然 なってしまいます。数社を検討している段階で、住宅プラン・金額はもちろん、お金の支払い条件も競争させるべきなのです。競合段階であれば、気に入った業者 数社の中には、「中間金は、手持ちの現金分でOKです。」・・というところが出てきますよ～。「資金」については、「ライフプラン」とともに、住宅プラン・設備・業者よりも優先して考えるべきですよ～。
2006/04/25
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保険を売れ？はぁ？
「こんにちは。○○火災といいますが、代理店を・・・。」夕方、スーツ姿の男性が事務所に・・。大きなマスクをしています。「私は花粉症です！」さんです。男性 「このへんを営業で廻っていました。代理店を やってくれる所を探しているんですが・・・。」武田FP 「は・・・？」男性 「うちの保険の販売代理店を・・・。」武田FP 「表の看板は見ませんでした？」男性 「ファイナンシャル・プランナー事務所・・と。」武田FP 「商品販売をしないFP事務所！・・・と 書いてあるんですが・・・。」男性 「あぁ、なんか、そのように・・・。」武田FP 「相談者が保険会社の言いなりにならないように、 保険会社にだまされないように、 守ってあげるのがウチの仕事ですよ。」男性 「あぁ～～はっはぁ（笑）」武田FP 「商品販売をしないことで、安心して相談して いただいていますよ。 セミナーの依頼もいただいていますよ。 この事務所の存在価値になっていますよ。」男性 「・・・なるほど、何かまたご縁があったら・・・。」武田FP 「ごくろう様・・でした。」ここしばらく、このような営業はありませんでした。久しぶり・・・でしたね～。事務所開設当初は、FPといえば保険販売・・とばかりに、各保険会社が来ましたよ～。商品を売らない・勧めない・・岩手で唯一のファイナンシャル・プランナー事務所です。
2006/04/25
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プロのアドバイス？
「プロが言っているんだから、まちがいないよ。」住宅ローンのお話です。銀行員や住宅会社営業マンの説明を、かんたんに受け入れてしまうのは、夫婦ではだいたい、夫・・・ですね。妻はだいたい不安を感じつつ相手の話を聞きますので、簡単には信用しません。・・・が、物理的に力が強いのは夫ですから、押し切ることが多いようです。「そんなに急に金利が上昇することはありません。」「金利が上がっても、給料も上がるから心配ありません。」根拠のない、わけの分からない「プロのアドバイス」で、事は進みます。彼らは、相談者の生活設計のプロではありません。何のプロでしょう？銀行員 ： 自前の住宅ローンを販売するプロ住宅営業マン ： 自社での建築を受注するプロ銀行・住宅、共通の利益のために共同作戦を展開しています。「これから金利が上昇します。 早めの計画・実行がお得です。」・・・と言って、その気にさせながら、、住宅ローンは 3年固定金利1％を選択、・・・などということをやっています。矛盾・・です。金利上昇圧力がかかる今は、全期間固定金利。2％台の金利で一生涯・・・安心できます。各銀行でも扱っていますよ。でも、店の奥に隠して、お客さんには勧めません。・・・自前のローンの方が儲かるからです。住宅営業マンは、3年固定1％が助かります。ローン返済負担が少なく見えます。（3年だけ）2％台の返済では、負担感が大きく、受注契約が難しくなります。2％台の返済がキツイ・・と感じる・・のならば、その建築計画自体に無理があります。身の丈に合った計画を・・。短期の借換えを30年間繰り返せば、その平均金利は4～5％になるかも・・・。
2006/04/24
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やむをえず交渉決裂
「・・・んじゃぁ、ウチの場合は無理よね、お父さん。」顧問会員のＯさん（50代）夫妻です。心配事をたくさん抱えています。相続税を始めとする相続問題、区画整理された土地の運用・活用、自宅の建替え ・・・等々。総合的な相談で、やりがいのある内容です。・・・が、建築に関しては、親戚の設計士を通じてやることが決まっている・・・とのことです。ウチの事務所の貴重な収益部分とバッティングします。総合的な膨大なプラン作成をしたあげく、果実をよそに持っていかれては、事務所が成り立ちません。顧問会員の年間顧問料を、12,000円と極めて低額に設定しているのは、「必要な人はだれでも相談できる」FP事務所にするためです。・・・で、それだけでは事務所の運営が成り立ちませんから、「建築が発生した場合は、当事務所を通じて」「不動産の売買が発生した場合は、当事務所を通じて」・・・などの条件があります。Ｏさんには、当初 顧問会員になる時に説明済み・・・なんですが・・・。「12,000円、お返ししますか？」「あ、それはいいです。色々勉強になってますから。」銀行に接する時、工事業者と接する時・・などに、私のアドバイスで助かったりしたようです。（参考）顧問会員のマイホーム建築1 ライフプラン作成2 資金計画作成・住宅ローン選択3 いっしょに土地探し・契約立会い4 住宅展示場等見学5 いっしょに住宅プラン作成6 複数の住宅会社に見積り依頼 競争入札で、いくらでも安く（内容はチェック）7 住宅会社決定・契約立会い8 着工立会い・完工立会い9 住宅会社のアフターをチェック相談者側（発注側）にピッタリ張り付いて、応援していますよ～。この請け負った住宅会社から、利益の一部をいただいていますよ。（コンサルタント料）予め、見積り依頼時点で、各社に告げています。顧問会員は、12,000円ポッキリでお終い。 （ぼったくりＦＰ事務所ではありませんよ～）
2006/04/22
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大混乱のセミナー冒頭
「はい！それでは5回目、これで最後です。A-Bという方！」参加者の皆さんに、何回も手を上げてもらっています。笑ってしまいましたよ～。ＪＡ北上市主催のセミナー（2時間）です。テーマは、「わが家の資産と金融商品」参加者は北上市の資産家の方々、年配の方が多い状況・・。例によって、冒頭にアンケートを・・。予め配布して解答してもらっています。 （お金に関する性格診断）アンケート「あなたなら、どちらを選びますか？」 第1問 Ａ 必ず80万円もらえる Ｂ 85％の確立で100万円もらえるが 15％の確立で何ももらえない 第2問 Ａ 必ず80万円支払う Ｂ 85％の確立で100万円支払うが 15％の確立で何も支払わなくていい今までの他のセミナーでは、スムーズでした。今回は混乱を極めましたよ。（笑）「A-B」などという意味が分からない・・？「ああ、そういうことか。」「あぁ、んじゃちがう。」前後左右の人と相談、2転3転。3回、4回と挙手・集計・・・。まともな集計・・としては使えないなぁ。（笑）他人と相談することなく、自分の直感で選択してもらわないと・・。セミナー自体は、皆さん真剣で質問もたくさん飛び出しました。その後の懇親会にも参加させていただきました。運転して帰るので、ウーロン茶でお付合いです。セミナーの時よりも、本音の質問や相談をたくさん、いただきましたよ。
2006/04/21
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羊さん さっと狼離れ
社会的なイメージを損ねる恐れが・・・だそうです。オオカミ（消費者金融）にお客さんを紹介して、おいしい思いをしていた羊さん（銀行）。15％の金利を取り、10％はオオカミ、5％は羊さん、・・・なんていうことをやっていましたよ～。ここにきて、一匹のオオカミ（アイフル）が捕まってしまいました。日本中の羊さんたちは、手のひらを返して、自分は関係ない・・・と、新規の提携融資を見合わせています。「社会的なイメージを損ねる恐れがある」・・・んだそうです。儲けられれば何でも・・・と、オオカミ（消費者金融）にお客さんを取り次いできたこと自体、充分に社会的なイメージを損ねていますよ～。オオカミが商売をしやすいように、羊の顔を提供してきていましたよ～。羊さんは、一般消費者の行動に、影響を与えやすいポジションにいますよ。しっかり、自覚を持たんか！！
2006/04/21
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教育資金準備に、なぜこの商品？
「生命保険は必要な保障額だけを確保して 圧縮すれば、余裕資金が生まれます。」盛岡で教育資金準備のセミナーが行なわれた・・ようです。・・・あ、私ではありません。岩手日報の記事でしたが、O市でFP事務所をやっておられるご夫婦です。証券会社出身の方々のようです。「生命保険を圧縮して余裕資金を作ろう。」・・・は、OKなんですが、記事の最後の部分・・・、「余裕が出た教育資金は、 利率のいい変額個人年金保険 などで運用することも勧めた。」これは、NG！！です。●子育て時期の家計に、基本的に余裕はない。 「教育資金」と特定して、余裕資金と することには、無理があります。●変額個人年金は、利率が悪い。 （バカ高い手数料・報酬） 利率がよいのは、金融機関にとって・・だけ。 プロ野球の新庄流に言うと・・・、 「儲けは金融業界で山分けしようぜ！商品」自分では絶対に買わない商品を、消費者に勧める・・という言動をしていますよ。消費者サイドで真剣に考えると、こういうコメントになります。だから、FP業界のはぐれオオカミ・・ですねぇ。
2006/04/20
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住宅ローン4月金利
住宅ローンは、全期間 固定金利でなくては、生活設計がなりたちませんよ～。フラット35は、4月の金利が発表されています。・・・毎月、ジワジワと上昇していますよ～。銀行やノンバンクが扱っていますが、それぞれの設定金利には、大きな差があります。最も低金利なのは、やはり2社・・。SBIモーゲージと、全宅住宅ローンです。この2機関の融資金利が、最低レベルです。ただし、金利は・・・・・、 2月 2.461％ 3月 2.591％ 4月 2.701％・・・と上昇してきていますよ～。この金利は、申込み時点ではなく、建物完成後の融資実行時点に決まります。建築に数ヶ月を要することを考えれば、のんびりしていられないですよ～。近々予定がある人は、ちょっと急いだ方が、生涯で得をすることに・・・。（参考） フラット35 4月実行金利 ・みずほ銀行 2.950％ ・岩手銀行 3.300％ ・盛岡信用金庫 3.000％ ・日本住宅ローン 2.680％ （大手メーカー4社限定） ・あいおい損保 3.050％
2006/04/17
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銀行員って、中立？
今日の I 日報の週一連載記事、「なるほど資産運用」イニシャルでも分かってしまうので、そのまま書きますが、岩手日報です。毎週土曜日に連載しているようです。今日が3回目で「団塊世代のマネープラン」と題して、日本FP協会岩手支部幹事の S さんが・・。 「老後資金の運用は、分散投資で『守りの運用』が 原則ですが・・・、大切な資産を目減りから 守るため、株式投信などで物価上昇に 負けない『育てる運用』も必要です。」 ・・・と、結んでいます。 オイオイ イイノカヨ～ (^^ゞ 1回ごとに書き手が変わっています。皆さん、岩手支部の支部長以下幹事さんです。貯蓄から投資へ・・・国策です。金融業界はもちろん、マスコミも乗っかっています。今回は、岩手日報と日本FP協会岩手支部が連携して・・。専門家であるFPが、中立の立場でコメントをしている・・・ことになっています。去年も岩手日報に質問状を送りましたが、これは、おかしい・・ですよ。日本FP協会岩手支部の幹事さんたちは、銀行・証券・保険・信金といった金融機関所属で、彼らはそれぞれ自分のところで扱う投資商品の販売促進を担当する人たちですよ。今日の書き手は、○○信金のSさんです。 コジンテキナ フクミハ ナイヨ～ (^^ゞ金融機関名を記載した記事にするべきです。何も知らない消費者に誤解を与えます。ミスリードが起こります。FP協会の役員だから中立？特定の金融商品を勧めないから問題ない？FP協会の法人会員は、内外の名だたる金融機関が名を連ねていますよ。中立・・などとは言えませんよ。 ワタシモ カイイン ダケドネ～ (^^ゞ 特定の金融商品を勧めなくても、合理的にモノゴトを判断できない人まで、「投資」へ誘導していいのでしょうか？私のセミナーでのアンケート結果は、いつもほぼ80％の人が「投資不向き」か「堅実家」です。このような方々が、金融機関の勧めで商品性を理解できないまま、購入している姿が目に浮かびます。なぜ私が批判的な見方をするか？金融機関の扱い商品に上等なモノがないからです。リスクを取れ・・と言いながら、勧める商品投資信託や変額年金保険は手数料が高すぎます。リスクに見合ったパフォーマンスが期待できません。 （販売している本人は買わないシロモノ）銀行は、預金を投資信託に切り換えてもらうだけで、安定的に手数料収入が得られます。 （リスクは消費者に背負わせて・・）合理的な判断ができる人は、このようなパッケージ商品ではなく、その素材である株や債券で運用した方が、リスクに見合ったパフォーマンスが得られます。合理的な判断ができない人は、これからの金利の動向に合わせて、預貯金や個人向け国債で、それなりの運用が可能です。私の事務所の顧問会員には、そのようにお話しています。金融機関に誘導されないように・・。
2006/04/15
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え？そんなにかかる？
「えぇ～っ！54万円？・・そんなにかかるんですか？」午前中の相談者は、顧問会員の I さん（50代）です。マイホーム建築に向けて、別の所有地を売却する予定です。土地の面積が不確定、境界石が一部無し、などなど問題のある土地です。・・で、測量や土地の面積を確定させる作業が必要になります。その費用計算を、土地家屋調査士に依頼したところ、出てきた見積りが、約54万円でした。I さん「せいぜい10万円ていどだと思っていました。」 売却予定価格 1,200万円 古家解体工事 72.3万円 測量登記代 54.6万円 契約印紙代 1.5万円 仲介手数料 44.1万円 譲渡所得税・住民税 5.5万円 手取額 1,022万円・・・のように、けっこうコストがかかってしまいます。並行して、現状のキャッシュフロー表を作成中です。毎年の貯蓄残高の推移を見る表とグラフです。夫婦が亡くなるまでの一生涯を見通します。I さん「あぁ、マイナスにはならないんですね♪」・・・これに「住宅建築」を加味していきます。それでも、ムダは省いていきます。生命保険、夫の死亡保障・・必要額の検証！必要保障額から、準備可能額を引くと、マイナス1,320万円！！I さんは、死亡保障がいらない！・・ということです。毎年保険料を数十万円、払ってきています。 モッタイナイ (^^ゞすべて解約！ 貯蓄へ廻す！！・・・ということに、なりました。
2006/04/15
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知らない人が笑顔で
「こんにちは、どうも♪ いつも♪」 笑顔、笑顔の男性です。顧問会員 I さん（50代）の売却予定地の役所調査で、盛岡市役所に行きました。前面道路の幅員、建築の際の制約・・等々。道路課で確認したら、盛岡市道だけれども、道路の幅は４m未満でした。建築の制約がありそうです。今度は建築指導課へ・・・。相談カウンターに座って、担当の方を待ちます。・・・と、目の前に30代後半ぐらいの男性が。にっこにこ・・満面の笑顔で、親近感オーラが・・♪♪（あれ？だれだっけ？・・うぅ、思い出せない・・・）武田FP「えぇ～～っと、・・・。」男性「あぁ、いつもセントラルでお会いしてます♪」武田FP「あ～～ぁ、そうでしたか。どうも、いつも。」（・・んでも、知らない。話したこともない。）同じトレーニングジムに、市役所の建築指導課の人も通っていた、・・・ということだったんですね。私の姿を見かけて、声をかけてくれたようです。同じようなことがよくあります。コンビニで30才前後の知らない女性に、やはり笑顔で親近感オーラをもらったり・・・。他の職員の方からの説明で、結局、建築の制約は、セットバック・・。道路の中心線から2メートルのところが、建築基準法上の境界線になります。そういう制約のある土地ですが、買いませんか？・・・という売り出し方になります。
2006/04/14
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フラット35 事前審査
住宅ローン フラット35の事前審査が通りました。顧問会員のＫさん（４０代）の住宅ローン手続きです。事前審査はファックスで申請します。2営業日で結果が出ました。翌日には、本審査の書類がドサッと送られてきました。Kさんが心配しているのは、団信・・団体信用生命保険です。日ごろからちょっと高血圧のため、薬を服用しています。その団信申込書（兼告知書）も、申込み書類の中に含まれています。告知事項有り・・の人の場合、担当の保険会社が審査して、１ヶ月後に結論が出るようです。 ※担当保険会社：あの、明治安田・・・ (^^ゞ まず、銀行で口座振替依頼書に押印してもらいます。そのあと一気に、申し込み書類作成・郵送！・・・です。
2006/04/13
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恐い不動産屋が・・・
「縦じまのダブルのスーツで、ニコリともしないのよ～。」「恐かったぁ～。」顧問会員のNさん（80代）の電話でのお話です。Nさん所有のアパートで、今春、入居者が入れ替わりました。新しい入居者の賃貸契約書が、担当の不動産屋さんから数日前に郵送されました。普通の大家さんなら、指示に従って署名捺印して返送・・・それで終わりなんですが、我がNさんは、送られてきたモノの意味が理解できません。昨日、そのことでNさんから電話で相談を受けていたので、私の方から不動産屋さんに電話を入れておきました。武田FP「同じ大家さんでも高齢者の場合は、 書類の意味が分からない人もいるから、 配慮してやって・・・。」不動産屋さんの女子職員「あ、はい、わかりました。」・・・そうしたら、今朝、その不動産屋さんの社長がいきなりNさん宅に現れた・・・ということのようです。「うわ！社長自ら！」って、Nさん 大あわてだったようです。あわてるわけです・・・まだ顔を洗う前・・だったそうです。で、その社長のいでたちと、事務的な態度に引いてしまったようです。契約書に印鑑をもらって、社長は帰ったようです。・・・そんなに恐がるような人物ではないんですが・・。サラリーマン時代の私の同僚で、学年はひとつ上。姿勢やふんいきから、年齢より老けて見えるヤツで、水戸の黄門さまのような感じですよ～。Nさんは人を見る場合はいつも愛想よく接している私（？）を基準に考えるようで、事務的だったり、無愛想だったりすると、ついつい違和感を持ってしまう・・・ようです。
2006/04/13
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不動産屋じゃない？
「○○といいます。フランチャイズチェーンの貸し店舗を 探しているんですが、いい物件はありませんか？」午後の電話です。時々、このような電話をお受けします。武田FP 「ウチは不動産屋さんでは、ないんですよ・・・。 ファイナンシャル・プランナー事務所です。」宅建業の登録をしていますし、場所柄も盛岡駅に近い・・・、 「この不動産屋さんなら、いい物件があるのでは？」・・・と思うのでしょうね。宅建業の登録は、顧問会員が不動産を、「売りたい」「買いたい」と言ったときに、直接お手伝いするため・・・だけが目的です。不特定多数を相手に、物件情報をたくさん抱える、いわゆる「不動産屋さん」は、やっていませんよ～。今の顧問会員では・・・、「売りたい」 ： Kさん（40代）とHさん（70代）とIさん（50代）「買いたい」 ： Tさん（30代）・・・といった状況ですよ。
2006/04/12
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住宅ローンに温度差
各銀行の住宅ローン広告にも、色々温度差が・・・。毎月ジワジワと住宅ローン金利が上昇しています。独立FP事務所としては、お勧めは新規でも、借換えでも、全期間固定のみ！！・・・です。ところが・・・、いまだに「３年固定 1.00％」なんていうのをやっているところがあります。 アキレテ シマイマス～ (^^ゞ 身内に勧めることができますか？ できないですよね～、金融マンなら。 そんなモノを、お客さんに勧めますか？ お宅のトップは、何を考えているの？別の銀行では、借換え客をターゲットに・・・、20年固定2.90％、25年固定で2.92％、というモノを出してきています。歓迎！・・・ですね。残期間がこれぐらいの人も多いでしょうから、これは、お勧め！ですね。ただ、この銀行も「固定金利特約型（2・3・5・10年）もあります。」あげくの果ては、「変動金利型もございます。」せっかく誉めたのに・・・やっぱり・・ですか？今、変動金利のローンを借りた人が先々どうなるか・・・。 何を考えているの？身内に勧めることができますか？「これから金利が上昇する。やめとけ。」でしょ？一般のお客さんにも、同じ対応をしてほしいですね。
2006/04/11
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羊の皮をかぶった狼
羊（銀行）とオオカミ（消費者金融）で、儲けを山分け！？直接オオカミのところに借りに行くのは、ちょっと・・・。羊さんからだったら、なんとなく安心で借りやすい、返す時も普通の通帳から引き落とし・・です。羊さん経由で借りる人が増えているようです。若い人が多いのかと思っていましたが、どうも そうではないようです。各年代の人がまんべんなく・・・。年金受給者も・・。給与収入とちがって、年金収入は羊さんの融資の既定からはずれるようです。羊さんがこんなことやっていいのか？という意見に、羊さんの融資対象にならない人をオオカミに引き受けてもらう段取りをして、見返りに高金利を・・という反論が・・・。15％の高金利を取って、オオカミが10％、羊さんが5％、・・・なんてことをやっていますよ。やはりどう考えても、羊さんがなりふり構わず儲けよう・・・という姿勢は、好ましくないですよね～。１ヶ月返済が滞ると、羊さんの手を離れて、オオカミのところに連れていかれるようですよ。 コワイデスネ～ (^^ゞ 上限金利 利息制限法：年15～20％ 罰則規定なし 出資法 ：年29.2％ 刑事罰あり この２本の法律の上限金利の間が、 グレーゾーン金利と呼ばれています。 強引な取立てが社会問題化したものの 多くが、この範囲で・・・。自民党は、秋の臨時国会に貸金業規制法の改正案を提出するようですよ。上限金利をどの程度に・・・？
2006/04/11
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低価格には理由が・・
「あぁ、てっきりAの土地のことだと思っていました。」顧問会員のTさん（30代）です。マイホームのための土地を探しています。希望のエリアに売り地が出てきているので、チェックしてほしい。場所柄の割りに価格も安いから。・・・と電話をいただきました。調べてみました。大き目の土地を分割して売ろうとしている物件です。公道に面したAと、Aの脇から入った奥のBの2つの区画になっています。このようなケースはよくあります。そのままでは金額が大きくて、なかなか買い手が見つけられないので、2分割することで、買いやすい価格に・・・。ただ、間口が広くて２つの土地がそれぞれ公道に面する形であればいいんですが、元々の間口が無ければ、今回のように困った形になります。この場合は売る順序がおのずと決まります。Aを先行して売ることは絶対ありません。 （奥のBが売れなくなるから）A・Bの同時販売か、先行販売はBのみ・・です。Tさんは、売りにでているのは、条件のいいAの土地だと思っていました。 （残念ながら、ありえません）奥のBの土地だったから、価格も安かったんですね。価格には必ず、理由があります。掘り出し物・・・なんて、無いんですよ～。 （世の中にうまい話は無い）
2006/04/11
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セミナーのお題を・・
「セミナーの開催場所が、決定しました。」ＪＡきたかみのＴさんから電話です。今月21日のセミナーの開催場所が、前回と同じ、北上プラザホテルに決まりました。Tさん 「それから・・、セミナーのタイトルは・・？ そろそろ会員に通知しなければなりませんので。」武田FP 「あぁ、そうでしたね。今日中にファックスします。」だいたい、やってほしい内容はお聞きしていたので・・作成して、17：00前にファックスしました。損をしないための、お金の知識。（基礎の基礎）消費者の視点わが家の資産と金融商品気がつかずに損をしていることが、色々ありますよ～。・・・というものを、送りました。基礎の基礎、ほんとうに基本的なことで、知らないために損をすることがないように、・・・という内容です。多くのファイナンシャル・プランナーがよくやる、FPの教科書的なものでは、ありません。私は、FP業界の・・・はぐれ狼です。金融機関も利益を追求する組織です。そこから推奨される金融商品には、首をかしげたくなるものが、少なからずあります。基本的な知識を持っていないと、損をしながら、自己責任で片付けられますよ～。「もはや投資なくして老後は成り立たない。」・・・というのが、金融機関関係者や、大部分のFPの共通認識になっていますが、そんなことはありませんよ～。お金に関する基本的な知識を身につけるだけで、家計は大幅改善できるんですよ～。所要2時間のセミナーです。金融機関：銀行・証券・保険会社など （主催のJAさんも金融機関・・・ですぅ (^^ゞ ）金融商品：リスク商品に限らず、生命保険・住宅ローン・ 最近出てきた新型定期預金なども含みます。
2006/04/10
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え？キャンセル？！
「土曜日の件、申しわけありませんがキャンセルお願いします。」顧問会員になりそうだったYさんです。土曜日に突然来所して、「車はどこに置いたら・・・？」と言ってきた人です。これから土地を購入して、マイホームを建築したいので、バックアップをお願いします。・・と言った人。あの後、奥さんや娘さんと話をして、2人に軽く却下・・されたようです。不安を抱えた本人が、ひとりで先走ってしまった・・・ということのようです。子どもも育てあげたし、ライフプランとかも、特には必要ない。・・・んだそうです。・・・ホントに、だいじょうぶなのかな？ちょっと、頼りなげな人だったので、不動産屋さんや住宅会社や金融機関に、いいように振り回されなければ、いいんですが・・。いやいや、こっちが振り回されてしまいましたぁ・・。
2006/04/10
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いいの？個人年金で。
個人年金保険の販売が、大幅に伸びているようです。いいのかなぁ～。私が相談を受けたら、お勧めしませんよ。（商品を販売しない立場だと、そうなってしまいます）生保各社が2005年度中に扱った新規契約高は、前年度比で2割ほど増えたようです。その総額は10年ぶりの高水準です。変額年金保険の売行きが好調なためで、リスクをとって老後の生活資金を得ようとする個人が増えている。 （日本経済新聞）・・・だそうです。個人年金保険は、大きく2種類に・・・ ・定額型：将来の受取り年金額が予め決まっている。 ・変額型：年金額は、株や債券などでの運用次第。金利環境、これから上昇・・という時に、定額型の個人年金保険を契約するのは、明らかに損！！です。 （固定利率の長期商品はすべて損！）おやめなさい！ ・・・です。リスクをとる変額型の個人年金保険は、「変額」という言葉を避けて、「投資型」という言葉でカムフラージュしているモノもありますが・・。こちらも、お勧めできませんよ～。売ろうとして一生懸命説明している、目の前の銀行員（保険会社員）に、質問してみましょう。「あなたは、どれぐらいの金額、やってますか？」「ここの、何割ぐらいの方々がやってますか？」「そんなに一生懸命勧めるのなら、さぞ・・・。」・・・実はこれ、非常にいじわるな質問なんですね～。答えに困る・・・と、思います。だれも契約していないと思います。 （身内にも勧められないシロモノ）なぜか？「とるリスク」に見合う「リターン」が期待できないからです。 （リターン：見返り・手取り等）なぜか？コストが高すぎるからです。運用成果が上がっても、上がらなくても、多額の手数料が取られます。なぜか？「人まかせ」・・にするから、運用コスト、保険コストが大きくかかります。だから、お勧めできません！同じ「人まかせ」・・でも、投資信託なら、保険コストがかからない分だけ、まだましです。リスクをとる・・のであれば、「人まかせ」にせず自分で勉強して、元の元である株や債券に直接投資する方が、圧倒的にお得に決まっていますよ～。わからないから・・・という人は、なにも無理にリスクをとることはないですよ～。預貯金だけで、へたな金融商品よりもお得な結果が得られることもありますよ～。リスクをとりたくないのであれば、たとえば預貯金なら、短期（1年以内）の預け方をくり返して、金利が上昇していくのを待ちましょう！高金利になったら、長期間のものに！
2006/04/09
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あの、車はどこに？
「あの～、車を置くところは・・・？」夕方、ひとりの男性が事務所に・・・、 「すいません・・・。」ん？ 何かのセールス・・でもないようだし、・・・道を訪ねに来た人？男性 「すいません、こちらに相談に来たんですが、 車はどこに・・、とめるところはありますか？」まったく、初めての人です。・・50才前後？事務所前に、妙な具合に車がとまっています。・・・建物に並行に駐車してもらって、中へ。私は始めてでしたが、先方は私を知っていました。私のセミナーの参加者でした。ある企業の職員対象のライフプラン・セミナーの・・。この冬の温泉ホテルでのセミナーの時の・・。その企業の職員の方でした。お名前は、Yさん。今、社宅住まいで、夫婦と子ども1人。車は3台。土地購入を含めたマイホーム取得を相談したい・・。今まで、さんざん探し回って、住宅会社や不動産屋さんと折衝してきたが、うまくいかなかった。マンションも検討して、手付金を没収された。・・・いろいろ苦労されているようです。Yさん 「そのような相談は、お願いできるんでしょうか？」武田FP 「もちろんです。最も得意とするところです。」 （願ってもない・・・こと・・です）年間顧問料 12,000円で、家計の現状診断から入り、相談・資料作成・調査・競争入札・同行同席・対外折衝ほかの支援を・・・などの顧問会員の説明をしました。日を改めて、ご家族で、あるいはご夫婦でおいでいただくことに・・・。
2006/04/08
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なんで私が払うの？！
「なんで、これ私が払わなきゃいけないの？！」顧問会員のＮさん(80代）からの電話です。固定資産税の課税決定通知書が届いたようです。Nさん 「息子の土地の分が入っているんだけど、 これはあいつが使っているんだから、 使っている本人が払うべきでしょ！」自分の住まい、所有のアパートに加えて次男が新築した住まいの土地の固定資産税がNさんに課税されてきています。相続税・贈与税を考慮して、土地はNさん名義で購入、建物は次男が自分で資金繰りして次男名義に・・・。すべて、当事務所がコーディネートしました。固定資産税は、使用者ではなく、所有者に課税されます。 アッタリマエ ジャンカヨ～ (^^ゞ次男が使用していても、納税するのはNさんですよ～。Nさん 「しようがないわね。 だけど納得できない！ だれがこんなふうにしたの？！」（・・・わたしですぅ。この方法の効果を説明して、 もちろん親子の了解の上で・・また忘れている・・）Nさん 「しゃくだけど、納めに行ってくるわ！」武田FP 「銀行で手続きすれば、年4回、自動引き落とし してもらえますよ。」Nさん 「わたし、いやなのよ。こういうのは いっぺんに終わらせたいのよ。」武田FP 「毎年、納税に通わなければなりませんよ。 1度銀行で手続きすれば、一生OKですよ。」Nさん 「ぅぅぅ・・・・」自分がこう！・・と決めたら、他人の言うことは聞きたくないようです。最後は、言うことを聞いてくれました。用件はこれだけだったんですが、所要40分！Nさんにとっての私・・・ ・気分が良くないときのストレスのはけ口 ・思いっきりグチをこぼしたいときの相手料金をいただこうかなぁ！ 「グチひとつにつき、1万円いただきます！」 「親身になって、グチをお聞きいたします。」
2006/04/08
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フラット35の事前審査
「それじゃ、ファックスで申込みしておきます。」今日の午後の来客は、顧問会員のＫさん（40代）です。全期間固定金利の住宅ローン、フラット35の、事前審査・申込み書類作成のためです。事前審査書類は、実にあっさりしたものです。 ・事前審査申込書 ・個人情報の取扱いに関する同意書 ・本人確認資料の写し（運転免許証など）これらを、ファックスで送信するだけですよ。フラット35は、4月の金利が発表されています。・・・毎月、ジワジワと上昇していますよ～。銀行やノンバンクが扱っていますが、それぞれの設定金利には、大きな差があります。最も低金利なのは、やはり2社・・。SBIモーゲージと、全宅住宅ローンです。どちらも4月の融資実行金利は、2.701％です。ちなみに・・・過去の金利は・・・・・、 2月 2.461％ 3月 2.591％・・・と上昇してきています。この金利は、申込み時点ではなく、建物完成後の融資実行時点に決まります。建築に数ヶ月を要することを考えれば、のんびりしていられないですよ～。近々予定がある人は、ちょっと急いだ方が、生涯で得をすることに・・・。この2％台の金利が、高い！・・と、もし感じる人がいるとすれば、それは、たいへんな心得ちがいですよ～。銀行が勧める短期固定金利0.98％・・なんていうものに、惑わされてはいけません。これまでの超低金利は、異常！・・だったんですよ。今、日本は異常な状況から抜け出そうとしています。返済期間の平均金利が4％、5％になってもおかしくありません。これから30年前後の長期間に渡って、2％台の金利負担で済む・・・非常にありがたいことですよ～。5.5％が、安い！低金利だ！・・・という時代もあったんです・・よ。
2006/04/07
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家計の借金が増加？
日本の家計の借金が、7年ぶりに増えたそうです。1998年が家計の借金のピークで、ず～～っと、減ってきていましたが、2005年末時点で、前年比0.4％増えました。7年ぶりの増加です。 （日本経済新聞）・・・んで、内訳はなに？株と住宅・・・のようです。株は個人の信用取引・・・ですね。お金を借りて株式を購入する信用取引。1年前の2倍以上になったようです。住宅はもちろん、住宅ローンですね。民間の住宅ローンが、前年比4.8％増。ただし、住宅金融公庫からの借入れ残高が激減を続けています。公的金融機関からの借入れ残高は、10.9％の大幅減です。住宅ローンのトータルでは、0.1％の微増です。景気回復、雇用環境の改善が、家計に余裕を与えた？それにしても、私が心配しているのは、民間の住宅ローンの「内容」です。金利上昇圧力のかかる今、変動金利や、短期固定金利の住宅ローンがまだまだ大きな割合で存在するのか・・？銀行の顧客ぶん取り合戦の結果、3年や5年固定なんていうとんでもないローンをいまだに抱えている人がかなり、いるのでは・・・？早く行動を起こさないと、将来設計が成り立たなく・・・。
2006/04/07
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銀行支店長、営業中。
「配当金と合計で・・、円高になった場合・・、基準価額が・・。」お昼時間、所用で銀行に行ってきました。手続き中、パーテーションで仕切られたブースから声が響いてきています。聞き覚えのある声・・・この店の支店長です。私を「全金融機関の敵！（笑）」と言った男・・です。姿は見えないようになっていますが、声は店内にしっかり響いています。なかなか理解してもらえないお客さんに、必死になって説明している様子です。しっかり声が聞こえますので、勧めている金融商品まで分かってしまいます。国際投信の「グローバル・ソブリン・オープン」です。毎月分配をもらう、アレです。 オイオイ、支店長サン、イイノカヨ～ オモイッキリ ツツヌケ ダゾ～ (^^ゞシンプルに考えると・・・、これから金利が上昇しようとしています。⇒ドルから円に投資資金が移ります。⇒円高になります。⇒外国債券・株式関連の金融商品は、目減りします。 金利の基本知識や、為替リスク、しっかり説明している・・のかなぁ～。
2006/04/06
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家を売ったら税金は？
「それじゃなんとか証拠書類を探し出しましょう。」旧自宅の売却のお話で、顧問会員のＨさん（70代）が来所しました。長女（40代）次女（30代）のお2人が付き添って・・。不動産業者のＡさんも同席です。私の試算では、税金が450万円ほどかかりそうです。 （譲渡所得税）もったいない・・大金です。なんとかならないか・・。マイホームを売った場合は、各種特別控除があり、一般的には税金がかからないケースが多いんですが・・。Ｈさんは、夫が亡くなるまで、そこにいっしょに住んでいました。・・が、住民票は街中のマンションに。それでも、生活の実態はそこにあったわけですから、なんとか折衝できるのでは・・？で、証拠書類を捜すことに・・・。税金のことはともかく、不動産業者のＡさんの段取りで、売買契約への作業は進めることに。満期になった定期預金の手続きで親子で銀行に行ったら、ある金融商品を勧められたが、予め私の話を聞いていたので、自信を持って、ＮＯ！・・を出したそうです。医療保険のお話で・・・、親子「勉強になりました。」不動産業者のＡさん「勉強になりました。」等々。みなさんが帰ってから、税務署に電話・・。「居住用財産を売った場合の特例」を受けられる要件を確認したら、以下のように・・。●住民票があること ■例外 ★特別な事情がある場合 ・・・説明が必要 ★生活の実態があること 水道料金、電気料金等●併用住宅の場合（住居と商売） ★面積按分 住居部分だけ3,000万円控除●認められるかどうかは、確定申告後 ★税務署が現地調査
2006/04/06
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日本FP協会の会報
日本ファイナンシャル・プランナーズ協会から、ＦＰジャーナル４月号が届きました。私は、ＮＰＯ法人日本ファイナンシャル・プランナーズ協会の会員で、岩手支部に所属しています。・・が、岩手支部とは一線を画しています。役員メンバーが金融機関の人々（銀行・保険・証券）なので、立場が全くちがいます。 （金融機関のおしゃべりサロン？）日ごろ消費者の切実な相談に乗っていると、金融機関とは反対のアドバイスをせざるを得なくなる・・のが現実です。ＣＦＰ（R）を名乗るため（だけ？）に、会員を継続しています。・・いつも思いますが、会員向けの会報なのに、立派すぎます。こんなに上質の紙をを使ってお金をかける必要があるのか？・・と。読むところは、最初の方に少しだけ。あとは、広告と試験案内。金融機関とＦＰ教育機関の広告であふれていますよ。こういうところにかけるお金を、ＦＰの周知の方に廻してほしいですね～。独立のＦＰ事務所としては、何の恩恵も受けていませんよ～。真に個別の相談者のライフプランを組み立ててあげる仕事をしていても、「そういう相談ができるＦＰ事務所が存在する」・・ということ自体が、ほとんど知られていません。開業して５年目に入っていますが、すべて自力開拓でやってきていますよ～。現在の会員状況資格認定会員 ＡＦＰ ：12万37名 ＣＦＰ（R）：1万3,835名法人賛助会員 ９８社 金融機関・教育機関等
2006/04/05
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家を売る時の特典？
「今のマンションに引越ししたのは、いつですか？」顧問会員のＨさん（70代）は今、手持ちの不動産を売るところです。現在のところに移る以前は、その不動産が住まいであり、生前のご主人の事業の場でした。その売却代金がＨさんのこれからの生活費に充当されます。できるだけ手取りを多く残したいですよね。ところが、不動産を売ると、決して小さくない税金が課されます。課税される所得税・住民税は・・・（売り値－買い値－費用－特別控除）× 税率ですが、Ｈさんの場合の税金は・・・建物解体や仲介手数料などの費用がかかり、3,000万円－150万円－564万円－？＝2,286万円2,286万円 × 20％ ＝ 457万円手取額は・・・3,000万円－564万円－457万円＝1,979万円3,000万円で売っても、手取りは1,979万円です。これが、特別控除が使えれば、ずいぶんちがいます。冒頭の質問は、そのためです。住まなくなってから、3年目の年末までの売却であれば、居住用財産の売却の特例の対象になります。（3,000万円特別控除）一般住宅であれば、税金がゼロに。Ｈさんの場合は、事業併用の住宅ですから、まったくゼロにはなりませんが、かなり助かりますよね～。日中の連絡が取れなかったので、ファックスを送っておきました。
2006/04/04
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これ、お宝保険です？
「ある資料で、96年3月以前の保険はできれば継続と・・、 もしやこれはこれは、お宝保険かと思っていましたが どうでしょうか？」顧問会員のＳさん（30代）からのメール質問です。生命保険の具体的な見直し作業中です。「お宝」かどうかは、契約した時期の利率の高低によりますね。「96年3月以前」は、利率3％台、 同4月以降は2％台に落ちています。利率が高いということは・・、同じ保障を得るための保険料が安い。同じ満期金を得るための保険料が安い。・・・ということです。ただし、 お宝保険 ＝ 継続・・・は、正しい選択とは限りません。貯蓄性の保険ならともかく、保障がメインの場合は、要注意！です。・・不要な保障のための保険料を払っている可能性があります。その場合は、「お宝保険」もなにもありません。即解約！ その保険料分を貯蓄に！ ・・です。今はほぼ、過去最低の利率です。だから、裏返せば、今 新しい契約をするのはすご～～く、損！！・・なことなんですけどね。これから市場金利が上昇します。連動して保険の利率も上昇します。新しい契約は、できるだけ待ってからの方が得です。なが～～く待てば、新しい「お宝保険」に。私は、5.5％の高利率の時期のものを「お宝保険」と言っていますよ～。93年3月以前の契約の保険です。
2006/04/04
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住宅ローン収入基準
私の場合、連帯債務者が必要になりますか？これからマイホーム建築を予定している顧問会員のＫさん（40代）からの質問メールです。住宅ローンのフラット35の事前申請書類を記入・作成中です。収入に関する基準は・・ 1 収入基準 ： 毎月の返済額の4倍以上の月収 2 総返済負担率 ： 年収に占める、住宅ローンその他の借入金の 年間返済額の割合が下の表の基準以下 年 収 割 合 300万円未満 25％ 300万円以上400万円未満 30％ 400万円以上700万円未満 35％ 700万円以上 40％Ｋさんのケースは、まだ確定ではありませんが、融資額は最大で、3,000万円。返済は、期間30年で、毎月のみで約12万円になります。年収は約750万円ですから、条件はクリアします。したがって、不足分の年収を合算するための、連帯債務者は必要ありません。ただ、ここで注意したいことが・・。上記の基準は、非常にゆる過ぎると思っています。金融機関の説明の、「あなたは、ここまで借りられます。」の言葉に乗っかってしまわないように・・。銀行は、多く貸した方が、業績になります。利益になります。・・だから、勧めます。上記の基準は「収入ベース」です。「手取りベース」ではありません。実際に手元に残らないお金を基準にしています。バブル以前のころとは状況がちがいます。所得の伸びが期待できないどころか、突然、所得が無くなることだって・・。借入れ額は、できるだけ少ないほうがいい。手取年収額の20％未満の、年間返済額で。
2006/04/03
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3度目のリクエスト。
4月21日（金）にまた、セミナーをお願いします。ＪＡ北上市のＴさんから電話です。資産家の方々の会での催しで、研修会と懇親会をするので、セミナーを・・との依頼です。以前から呼んでいただいていて、今回で3度目になります。 アリガタイ コト デス。 (^^ゞ今回のリクエスト・テーマは、外貨を含めた金融資産運用で、なんとか相続と関連付けた話にしてほしい・・ということでした。はは～ん、会長さんの発想だなぁ～。前回も懇親会に参加させてもらっていますので、だいたいメンバーの方々の興味の対象とか・・・については、なんとなく理解しているつもりです。金融資産運用に強い関心を示しているのは、ほぼ、会長さん・・ただ一人・・なんですぅ。 (^^ゞ ほかのメンバーが退屈しないように工夫する必要があります。できるだけ、実際の事例と基本的な話で「あぁ、そういうことだったんだぁ。」的な、身近な事柄で、気付いていないこと、勘ちがいしていること、・・を一枚一枚皮をむくように明らかにしていってあげようと思っています。北上市内のホテルで・・。メンバーは、50代～70代の資産家です。（資産は、主に不動産です）
2006/04/03
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おばかな主婦の選択 預金連動の住宅ローン
今日の新聞に、銀行の広告記事がデカデカと・・・。預金連動型 住宅ローン「家族愛」こんな画期的な住宅ローンが○○ぎんから 新発売！預金が増えると、利息がもどる。普通預金残高と同額分の利息がもどってきます。普通預金の残高が増えると、住宅ローンの利息がもどります。つまり、預金をするとどんどん返済が楽になるしくみです。普通預金残高が住宅ローンの残高以上であれば、金利０％もあります。「え！？ これ、いいんじゃない？ 使わないお金を入れとけば、 その分の利息が戻るのよ！ 画期的♪ 長い期間の内には、かなり節約できそうよ♪」「さらに、ローン残高以上の預金をすれば、 金利がゼロって、すごいじゃない！？」 また、おばかな主婦の登場です。・・ところで、この広告の住宅ローン自体の説明が見当たりません。あ～～～っ！ あった、ありました。すごく小さい字で書かれた概要説明の中に・・。（・・・虫メガネが必要です） 融資利率 ●変動金利型 年利３％この時期に、・・はっきりと金利上昇が既定事実になったこの時期に、何を考えているんでしょうか？ この銀行は。顧客のライフプランなんか、どうでもいい？金利上昇過程で、変動金利ローンは絶対に！ 選択してはいけません。生活設計の、しようがありませんよ～。ローン残高以上のお金があったら、当然！ 繰り上げ返済しましょう。このケースも、確実に儲かるのは銀行だけです。・普通預金でコストをかけずにお金を集められる。・変動金利で貸すから、銀行はリスク無し。 金融機関が力を入れて勧めるモノに、あまり 上等なモノは無い・・というお話。 (^^ゞ
2006/04/03
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おばかな主婦の選択 投信抱き合わせ預金
今日の新聞に、銀行の広告記事が載りました・・・。2006 これは、始めやすくなった！達人技 投信プランキャンペーン達人技 50投信プラン 預入期間3ヶ月の 定期預金 10万円 プラス 投資信託 10万円 ・・・で、定期預金金利 年２．０％投資信託と抱き合わせなら、定期預金の金利を特別に高くしてあげます。・・と言っています。この広告を見て、次のように考える人は、すなおで、おばかな主婦・・です。「あら、高金利ね！ 10万円の2％だから、 2,000円ゲット！できるのよね♪ ん百万円じゃなく、手軽な金額だし、 やってみようかしら♪」おばか・・丸出しですよ～。銀行の思う壺、お人よしさん・・です。投資信託は、購入時と保有中に手数料を取られますよ～。 仮に、 購入時：1.5％ 保有中：年1.0％とします。●入ってくるお金 定期預金 金利 10万円×2％×0.8×3ヶ月/12ヶ月＝400円 （×0.8は、税金で2割取られるから） たった400円ですよ～。2,000円じゃない！●出ていくお金 投資信託購入時 手数料 10万円×1.5％＝1,500円 投資信託保有中 手数料 10万円×1.0％＝1,000円 計 2,500円●差し引き ▲ 2,100円 ずぅ～～っと保有していれば、 毎年 1,000円の手数料を取られます。 「なぁ～んだ、2,000円ゲットどころか、 反対の2,100円の損！・・じゃない。」・・・というお話でした。銀行が儲かる・・ということだけは、確実です。※ 投資をするのなら、素材で。 （素材：個別株式・債券）
2006/04/02
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保険屋に脅されないで
4月からの、高額医療費の制度のお話です。今日の新聞記事から・・。医療の負担、4月からこう変わる 日本経済新聞◎高額医療 ・脳死移植（心臓・肺・肝臓・膵臓）を保険適用 ▽心臓移植の医療費のモデルケース （入院3ヶ月目に手術し、その後3ヶ月で退院） 4月から これまで 手術費 （入院料・検査など含む）約39万円 約297万円 食事療養費 約14万円 約14万円 自己負担合計 約53万円 約311万円・・・ということで、保険が適用されるので、負担が大幅に軽減されますよ～ ・・というお話です。 タスカリマスネ～ (^^ゞ民間の保険に頼らなくても、貯蓄でなんとかなるレベルですね～。 ホケンリョウブン チョチク シタラ？ (^^ゞ・・ところで、この記事、ちょっと変・・・ですよ。「食事療養費」・・です。入院中に3食いただく、あの、まずい食事のことです。これ、本人負担は一日たった780円です。あとは健康保険から出ています。 780円×30日×6ヶ月＝140,400円・・で、上の記事の数字になっています。味はともかく、しっかり栄養管理された食事を3食いただいて、たった780円です。ただ、ちょっと考えてみてください。私たちは、入院しなくたって、食事をします。一般的には、780円では済みません。「入院すると、こんなに負担が・・。」と言って、足し算する項目ではないんですね。少しでも負担を大きく見せたい・・保険屋さんが、提示するパンフレットそのまんま・・に、なっていますよ。だから、この分は足し算する必要は無し。上の計算例での負担額は、39万円！・・で、ＯＫです。これくらいの貯蓄、ありませんか？
2006/04/01
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住宅ローンと生命保険
「薬を飲んでいるくらいなら、大丈夫ですよね？」今日、午前中の相談は、顧問会員のＫさん（40代）ご夫婦です。まず、毎年200数十万円もの保険料を払っていた保険の見直し・実行作業です。ご自身で保険会社に行って具体的に内容調査し、保障内容、解約返戻金の額、これからの保険料総額、等々を理解した上で、解約するモノ、継続するモノ、・・を決め、私の確認・同意を・・。もう、ほぼ完璧・・、ＯＫでしたよ～。続いて、マイホーム新築の件です。今まで打合せを続けてきた設計士さんとは決裂！ 若干、お金を払ったようです。まったく白紙から、当事務所を介して作業を進めていくことになりました。そのために、1級建築士の佐藤ちゃんにも同席してもらいました。マイホーム建築前後の手続きや費用の話の中で、住宅ローン（フラット35）の借入れと同時に加入する生命保険・・のことが・・。団体信用生命保険、略して「団信」と言われています。これに加入できないと、ローンの借入れができません。普通の生命保険のように、「告知書」を提出しなければなりません。Ｋさん「薬を飲んでいるくらいなら、大丈夫ですよね？」武田ＦＰ「・・え？」Ｋさん「血圧が高くて、いつも飲んでいるんですよ。」「申込書兼告知書」の記入日現在健康であることが、加入条件となっていますよ～。なにか懸念されることがある場合、その程度により、個々の加入の諾否を、地域幹事生命保険会社が決定することになっていますよ～。因みに東北の場合は、あの、明治安田生命保険・・ですぅ。 (^^ゞマイホーム建築の資金に関する重要なポイントになります。計画全体が白紙になる可能性も・・。早めに申込み・諾否の確認をしておきたいところです。
2006/04/01
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