2006年11月の記事
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寒い11月末の、FP事務所の一日・・です。
盛岡・・寒いです。雪がちらついています。（まだ、積もる気配はありませんが・・）朝、佐々木FPは、銀行へ・・。法人市民税・県民税を納付に・・。佐々木FP「寒かった・・ですぅ。」お昼前、1級建築士の佐藤ちゃん来所。マイホーム着工直前の顧問会員の K さん（40代）のお手伝い分のお金を支払いました。（お金をもらう時は、すぐ飛んできます）佐々木FP、午後からは・・、来週の講座の原稿作成作業・・です。「マイホームとお金講座」の4回目、「マイホームの諸費用と税金」・・です。諸費用計算や税金計算を、受講者が自分でできるようになるための講座です。・・みっちり、4時までやってもらいました。私は、表の立て看板のリニューアル原稿作成。「暮らしの相談」生命保険 できるだけ、加入しない方がお得。 日本人の世帯保険料、生涯で2千万円強。 保険は人生のコスト、コストは極力省く。住宅ローン ローン減税より、繰上げ返済優先。 繰上げ返済の効果は、ローン減税とはケタちがい。 借り換えは早めに長期固定に。教育資金 子ども保険（学資保険）では、大損。 18年も積立てをして、利回り10％程度では損。 不要な保障で元本割れ・・は問題外。老後資金 個人年金保険に、お得なもの無し。 20～30年に渡る長期契約を、今の超低金利時に 行なうのは大損！に決まっている。マイホーム 最初から住宅会社を決めると、損。 3～4社程度の会社に提案や競争をさせた方が、 知識も増すし、価格も安くできる。不動産 土地活用、変動金利ローンはダメ。 建築業者等の土地活用営業では、変動金利。 将来の生活を圧迫しては本末転倒。相続 対策は、早めに開始した方が有利。 相続発生後に慌てるケースが多い。 事前対策で精神的にも経済的にも安心できる。明日、佐々木FPに看板作成してもらいます。佐々木FP「お先に失礼しまぁす。」夕方・・、突然の来客が・・。顧問会員の K さん（40代）宅の（上の K さんとは別人・・です）おじいちゃんとおばあちゃん・・です。おじいちゃんに集中している資産と所得・・、に ついての相談を受けています。アドバイスしていた・・農業委員会との相談・・、その結果報告にいらっしゃいました。思わしくない結果でした・・が、改めて対策を練りましょう・・ということに。日を改めてシミュレーション提案をします。質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/11/30
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相続遺産分けのために 寒い中 2時間の作業
JAの施設調査で、体が冷え切ってしまいました。顧問会員の U さん（50代）の案件です。U さん一族、これから兄弟で遺産分けをしなければなりません。遺産は全て不動産で、分割が難しい・・。JAに貸している広い土地があります。これをJAが買い取ってくれれば・・、現金で遺産分けが可能になります。JAの話・・、「建物・施設の解体費プラスアルファ程度で あれば、可能性があるかもしれません。 とりあえず、金額を提示してください。」・・で今回、JAの建物・施設の現地調査・・です。U さんと、私と、1級建築士の佐藤ちゃん・・の3人で。 建物の構造・外装・内装・間仕切り、 サイズ（タテ・ヨコ・高さ）等々。 他の各種構造物も同様に・・。 舗装面積・U字溝長さ・・等々。2時間もかかってしまいました。長時間、外に立つつもりもなかったので、防寒着を用意していませんでした。し～っかりと、体が冷え切りました。（冷凍武田・・の、完成）U さんだけは、最初から防寒着を着ていました。（「パタゴニア」のジャケット）さすが・・ここで生まれ育っています。これから数日かけて、1級建築士が図面作成、解体費見積もりをします。出てきた数字を元に、私と U さんで作戦を練ります。盛岡へ帰ってきても、体が芯から冷えています。私の場合、解凍方法があるので何も心配ありませんが・・。解凍方法＝スポーツジム ・・なんですが、いつも以上に心拍数を上げて、ガンガン汗をかいたら、「解凍」できちゃいましたよ。質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/11/30
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セミナー冒頭で・・、「意味が分からない・・。」
「損をしない貯蓄と保険講座」の冒頭・・。今日の午前中は、八幡平市でセミナーを行いました。その冒頭で、いつものアンケートを・・。 「あなたは、どちらを選びますか？」 第1問 お金がもらえる場合 A 必ず、80万円もらえる。 B 85％の確立で100万円もらえるが、 15％の確立で何ももらえない。 第2問 お金を支払う場合 A 必ず、80万円支払う。 B 85％の確立で100万円支払うが、 15％の確立で何も支払わなくていい。参加者は・・、70数名です。A-Aが30名、A-B・・が11名、他はゼロ。（A-A：堅実家、A-B：投資不向きの人）あれ～、手を上げた人は41名だけ・・？武田FP「他の方々は・・、どうしましたか？」前から2列目のおばあちゃん「意味が分からない・・。」大勢の方々・・、意味が分からなかった・・みたい。七時雨大学・・、参加者の年齢構成、60代～70代・・かと思っていたら・・、70代～80代・・でした。（中には、90代も2名ほど・・スゴイ！）3/4ぐらいが女性。（つまり、おばあちゃん）いつもセミナーは、現役世代を相手にすることが多いんですが、今日は高齢者がお相手・・ということで、話し方、話すペース等々、気を使ったつもりでしたが、「意味が分からない・・。」話の中身も考えなければ・・。・・勉強になりました。顧問会員に、80代の N さん（おばあちゃん）もいらっしゃるので慣れていたつもりでしたが、考えてみれば・・N さんは、スーパーおばあちゃん。一般の方とは、一味ちがいます。 このアンケート、詳しく知りたい方は、 トップ画面のキーワードサーチで、 「あなたはどちらを選ぶ？」と入力、 「このブログ」をクリックして検索。質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/11/29
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銀行のアドバイスは、そのまま信用するな。
「住宅ローン減税があるから、急いで 返さない方がいい。」・・って、言われました。自然っ子さん からのコメント・・です。住宅ローンの繰上げ返済に行った時の銀行のアドバイス・・です。（消費者の方を向いていないアドバイス）当然です・・。銀行は、株式会社です。利益を確保しなければなりません。消費者の利益なんか考えていたら、銀行は損をします。これを、利益相反の関係・・と言います。利益が相反する相手の話を、まともに聞いてはいけませんよ～。消費者サイドのシミュレーション・・です。借入れ額 2,500万円 金利2.8％ 30年返済満 5年で、300万円の余裕資金が貯まりました。繰上げ返済すると、その効果は・・、 ○節約できる利息 265万円 （こんなに儲かります！・・リスク無しで） ○短縮できる返済期間 4年7ヶ月 （約4年半、返済が早く終わるオマケ付き！）ローン減税で、年末残高がこの300万円分減ると・・、 ○減税できない分 15万円 （300万円×1％×5回） （実は・・損をする分は、たったこれだけ！）もらえる利息を 265万円も失ったら、銀行は大損！ ・・です。繰上げ返済は、できるだけやめさせなければなりません。そんな銀行のアドバイスを、「プロが言ってるから、まちがいない。」・・なんて納得している人は、永遠のおばかさん（失礼！）ですよ～。質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/11/29
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いいの？生命保険に こんなにお金を・・。
一世帯の年間保険料、52.6万円・・だそうです。これが今年の全国世帯の平均像・・？私の事務所の相談案件では、極端に多い世帯、少ない世帯・・色々ですが。生命保険文化センターの実態調査結果です。今年の春に全国調査をしたようです。（2人以上世帯について・・）年金型商品が約1/4ぐらい含まれるようですが、いいんでしょうかぁ～こんなにお金をつぎ込んで・・。仮に・・、世帯主年齢30才から70才まで払うとすると、40年間・・になります。 52.6万円×40年＝2,104万円・・すごい、金額です。30代・40代の相談者のライフプランで、現状のキャッシュフロー表を作成すると・・、生涯で1,500万円不足・・とか、2,000万円不足・・とかいう結果が出ることが・・しばしば・・です。内容や必要性を検討しないまま、ただ漫然と保険料を払い続けていると・・、思いっきり・・もったいない・・ことに。ライフプランニングで、最も大きな効果が期待できるのが、生命保険の「徹底整理！」です。（「見直し」ではなく、「徹底整理！」）何に、不安を感じるか・・、何に、安心を求めるか・・、真剣に考えないと、生涯で大損！・・しますよ～。質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/11/28
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住宅ローン減税 vs ローン繰上げ返済！
「ローン減税中は、ローン残高は減らさない。」・・？昨日（日曜）の日経新聞の家計欄・・。「ボーナスの使い道」 （実態調査から探る）家庭はどう考える？ ・・の記事の中で、 「住宅ローン返済は急がず」 ・・住宅ローン減税との 損得を計算している模様だ。 神奈川県の女性会社員 H さん（54）は、 「住宅ローン減税が適用される間は、 ローン残高は慌てて減らさない。」という。 H さんの場合、あと5年は年末ローン残高の 1％が所得税から控除される。・・ほんとに、それでいいんでしょうか？ローン減税のために残高を多く残しておいた方が得？シミュレーション・・です。借入れ額 2,500万円 金利2.8％ 30年返済満 5年で、300万円の余裕資金が貯まりました。繰上げ返済すると、その効果は・・、 ○節約できる利息 265万円 （こんなに儲かります！・・リスク無しで） ○短縮できる返済期間 4年7ヶ月 （約4年半、返済が早く終わるオマケ付き！）ローン減税で、年末残高がこの300万円分減ると・・、 ○減税減額分 15万円 （300万円×1％×5回） （実は・・損をする分は、たったこれだけ！）余裕資金ができたら、どんどん繰上げ返済した方が得！ ・・なんですよ～。繰上げ返済は、初期ほど お得です。ローン減税も当初の10年間ですが、なぁ～んにも気にしないで、繰上げ返済！・・です。ローン減税に未練タラタラ・・していると、金融機関が儲かるだけですよ～。余裕資金の300万円で手数料の高い投資信託なんか買ったりすると、ダブルで金融機関が儲かるだけですよ～。ローンの利ざやで・・、投信の手数料で・・、消費者のお金は、金融機関へ「資産移転」を・・。「資産運用」の甘い言葉につられて、「資産移転」・・している人、・・いますね～。質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/11/27
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まず「FPって何者？何をする人？」から・・。
「なにしろ、カタカナには弱いから・・あははは。」午前中の相談者は、70代のご夫婦です。顧問会員 K さん（40代）のご両親。今日の相談のためにお電話した時、おばあちゃん、私がだれなのかすぐには分かってもらえませんでした。年配の方にしたら・・、職業名の「ファイナンシャル・プランナー」とか、事務所名の「エフピー・ステーション」とか、分かりにくい・・でしょうね～。おばあちゃん「これ、英語ですか？日本語だったらあれだけど・・。」おじいちゃん「日本語だって、あぶないじゃないか。」・・で、今日は相談の冒頭で改めて説明・・。CFPとAFP、1級・2級・3級FP技能士があって、CFPは国際上級資格、AFPは普通資格で、私は、CFPと1級FP技能士を保有していること。それは、岩手のFP事務所では、うちだけであること。何をする人？・・直訳で、「資産を設計する人」それと、相談できる守備範囲の説明・・。ライフプラン・貯蓄・保険・住宅・不動産・相続・・。・・今度は、しっかり理解してもらった・・かと思います。今日の相談・アドバイスは・・、おじいちゃんに集中している資産の分散を考えなくてはいけない状況です。最優先ですること・・、「農地の一括贈与」の可能性があるかどうか、農業委員会に確認に行く。資産の分散は、色々な方法が考えられますが、（色々な方法・・一部説明）一括贈与ができればそれに越したことはありません。まず、農業委員会に行ってもらうことで、今日の相談は・・お終い。文章にすると、かんたんになってしまいますが、色々なお話をしていますよ。（関係のない話も含めて・・）質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/11/27
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ファイナンシャル・プランナー、認知度 低っ！
「はぁ？はいなん・・ぷらんな？」・・だめだ、こりゃ。顧問会員 K さん（40代）宅のおばあちゃん（70代）・・です。3世代で兼業農家の K さん宅では、不動産は全ておじいちゃん（70代）の所有です。将来の相続税も心配ですが・・、資産が多く、地代収入も含めた所得も多いため、おじいちゃんの国民年金の多額の保険料負担や、病院での医療費の3割負担もたいへんです。何とかならんものか・・と、相談を受けています。若夫婦も含めて、4人が相談にいらっしゃいました。その後に、老夫婦2人でいらして相談・ヒアリング・・。おじいちゃん・おばあちゃんとは、2度お会いしています。ひと通り、資料整理が終わったので、おじいちゃん・おばあちゃんにまた来ていただくため・・電話をしました。おばあちゃん「はい・・。」武田FP「あ、K さんのお宅ですか？ エフピー・ステーションの武田です。」おばあちゃん「は？・・えふ・・？何をするところですか？」武田FP「え～、ファイナンシャル・プランナーの武田・・です。」おばあちゃん「はいなん・・ぷらんな・・？ 何の関係ですか？ カラテ・・のことですか？ あ、お母さん（娘）に代わります。」武田FP （お孫さん・・空手をやってる？）「あっ、代わらなくていいんですよ。 前から相談いただいている件・・のお話ですよ。」・・何度も、何度も、やりとりした結果、やっと、分かってもらいました。年配の方の場合は、「ファイナンシャル・プランナーに相談している。」・・という認識は、全く無いんですね～。なんだかよく分からないけど、「そっちの方面が詳しい専門家に相談している。」・・という感覚・・なんでしょうか。顧問会員、20代～80代までおいでですが、「ファイナンシャル・プランナーに相談している。」・・と認識しているのは、50代あたりまで・・？顧問会員でも、そう・・ですから、一般の方々はなおさら・・。ファイナンシャル・プランナー、認知度、低いですぅ。来週 水曜日は、貯蓄と保険の講座を行います。約70名の、60代・70代の方々を相手に・・。（うぅ・・）質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/11/26
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続々とボーナス狙いの金融商品・・注意、注意
「定期預金 年利4％！」に、だまされてはダメ！金融機関の恒例のボーナス商戦・・。色々作戦を練って、お客さんをかき集めようと競争していますよ～。（気をつけなければいけないモノばっかり）いくつかの例と、注意点を上げます。○定期預金 年利 1％！（退職金なら 2％） この定期預金、2ヶ月物・・です。 （2ヶ月物なのに、なんで年利表示？） 1,000万円以上の預け入れ・・が条件です。 1千万円の1％で、利子10万円・・と思った おばかさんは・・いませんよね～。 結局、手取り利息はいくら？ 1,000万円×1％×2/12×80％＝1.33万円 利回りは？ 1.33万円÷1,000万円×100＝0.133％ （お得な話・・ですか？）○投資信託とセットの定期預金 年利 4％！ 50万円の投資信託と、50万円の定期預金 ・・のような、組み合わせですね～。 すごいですね～、年利4％・・ですよ～。 ところが、これも3ヶ月物・・です。 手取りは・・？ 50万円×4％×3/12×80％＝0.4万円 （・・なぁんだぁ・・でしょ？） 逆に支払いがあります。投信の販売手数料・・が。 手数料、安く見て2％として、支払額・・は？ 50万円×2％＝1万円 投資信託に興味が無い、やるつもりがない・・、 そんな人にとっては、実にばかげた取引き・・です。 4千円もらうために、1万円も払う・・んですから。○個人向け国債を買った人に、1,000円の商品券 どうせ購入するなら、おまけ付き・・がいいですよね。 でも、ここで注意！ ・・です。 金融機関は時々・・自分は絶対買わない・・そんな 金融商品をお客さんに勧めます。 個人向け国債は、2種類あります。 ・変動金利型10年 ： こちらは、オススメ・・です。 ・固定金利型5年 ： これ、買ってはいけません。 金融マン自身は買わないシロモノ。 金利上昇が予想される今、5年もの 長期固定金利商品を買ってはいけません。 一般の5年物国債よりも、利回りが劣ります・・し。金融機関が大々的に広告宣伝しているモノに、お得なモノはありませんよ～。（申しわけないけど・・）質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/11/25
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「相続、皆で共有にして・・。」は、ダメですよ
放っておいた相続処理・・なかなか大変です。午後の相談者は、顧問会員の U さん（50代）です。お母さんが亡くなった後の相続手続き・・、10年間 放ったらかし・・です。（よくある話ですが・・）法定相続人は、子どもたち 5人です。相続税の基礎控除額は、1億円。（ 5千万円＋1千万円×5人 ）遺産は不動産だけで、8～9千万円。（平成18年度評価額）相続税の対象にはならないと思われますが・・、10年も前だと・・なんとも言えません。土地の評価額がずう～っと下がってきていますから。相談のポイント1一人の相続人が、法定相続分をお金で欲しい・・と、言い張っている。（分ける現金が無いので、不動産売却・・？）かんたんに換金できる不動産は、無い。・・で、U さんが考えたのが、JAに貸している土地を・・、○みんなで共有にしておいて、売れたらお金を分ける○分割してそれぞれが所有、売ってお金にするどちらも、ダメ・・です。共有にすると、いつまでも土地が売れない内に、代替わりで所有者が増え、収拾がつかなくなる。分割所有するためには、「測量・分筆」という作業が必要になり、3桁の出費に・・だれが負担？他の相続人に異論がなければ・・、1 相場を大幅に下回る価格でも売却、分配。2 お金を要求している人に所有権移転。 （最悪の場合 ・・後はお好きにどうぞ・・）相談のポイント2JAとの貸地契約は、来春まで・・。（更地返還）JAにこちらの希望を伝えた。「期限後は、土地を買い取ってほしい。」（JAが買い取ってくれれば、全て丸く・・）JAの答え「建物解体費プラスアルファ程度なら・・、 可能性があるかもしれない。 まず、売却金額を提示してほしい。」今年中に提示・・で、どうしたらいい？来週、現地に足を運びます。建物の構造・規模・程度・・等を確認します。土地の状況、周辺状況・・等を確認します。落としどころを見つける作業・・に、なります。早くこのことから解放されたい・・、U さんの思いが伝わってきます。質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/11/24
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「正直に告知すると加入できません。」・・え？
「告知しないと、保険金もらえないんじゃ？」医療保険契約での問題行為の話・・。「不払い」や「支払い漏れ」でずさんな実態が明らかになっている損害保険業界・・。今度は保険契約の段階で色々な問題行為が発覚していますよ。病歴などを保険会社に伝える・・のが「告知」契約の時の営業担当者のセールストーク・・、「正直に告知すると加入できません。」（病歴は隠しておきましょう）・・なんていう事例が発覚しています。（モラルもレベルも低い・・つまらない話）営業担当者は、これで契約ができ、報奨金がもらえます。契約を継続してもらう限り、歩合がもらえます。（やめたい・・と言われても必死に継続させます）保険会社は、保険料収入が継続して入ります。違反の事実は知らないことになっています。いざという時は・・、「告知義務違反です。お支払いできません。」消費者（契約者）は、もらうことのない保険金のために、延々と保険料を払い続けます。（安心だ、安心だ・・と、お金をドブに・・捨て続けます）洗脳列島・・ニッポン。「保険には入っておかなきゃ。」・・と思い込むこと自体がマチガイ・・です。（保険業界に洗脳されているだけ）民間保険を検討する前に、足元を見直しましょう。生涯で数百万円～2千数百万円もの保険料を、日本人世帯は払っています。洗脳列島・・ニッポン ・・です。保険料は、人生のコスト・・です。できれば負担しない方がいいコスト・・です。いかに保険に加入しないで済ますか？・・を、真剣に考え、実行すれば、ライフプランは大幅に改善できますよ～。質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/11/24
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盛岡、外はすごい風、損保会社にも・・風圧？
夕方から風が強くなってきました。寒い！北海道はたいへんな状況のようですが、盛岡も冷たい風がガンガン吹いています。来週の七時雨大学の講座テキスト、がんばって完成させたんですが・・、パソコンとプリンターの接続状況が悪い？・・スムーズにプリントできません。「損をしない 貯蓄と保険講座」今日の作業は、もうこれでお終い！外は嵐、強風が吹きまくり中・・だし・・。（関係ない・・か）強風といえば、保険業界・・。すごい逆風ですね～。・・はい、「不払い問題」です。17日にまた、お代官様のお裁きを受けました。（ お代官様 ＝ 金融庁 ）損害保険会社26社に、3度目の調査命令・・です。「しっかり、徹底して調査しなさい！」・・と、いうことです。魅力的な商品にするために、特約を付けまくって、自分でわけが分からなくなってしまったんですね～。販売代理店も右へならえ！・・です。調査報告も、いいかげんだったようです。モラルが低い、レベルも低い、・・業界です。こんな業界が扱う「第3分野の保険」・・医療保険、いざというときに払うかどうか分かりませんよ。そもそも医療保障は、民間の保険に入る必要がないケースが多いですよ～。（大部分の人が損をすることで成り立っている）以下をチェックしてみましょう。○自分の貯蓄額○いざという時の身内等の人的ネットワーク○日常の予防措置・健康管理状況○健康保険の保障内容○勤務先の制度の保障内容○同業者組合の保障内容（自営業の場合）「保険に入っているから安心」・・ではなく、「環境・背景が整っているから安心」・・した方が、保険料分、さらに貯蓄が残りますよ～。健康保険の給付は、一部を除き「青天井」ですが、民間医療保険の給付は、「定額」（数十万円止まり）・・だいだい、支払い保険料より少額です。質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/11/22
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貯蓄と保険講座、こんな話初めて聞く・・に？
金融機関とは反対の立場の、貯蓄・保険講座です。来週29日（水）に、七時雨大学・・で。八幡平市主催の講座で、対象は70人ぐらいの60代～70代の、男女・・のようです。原稿を作って、今週中に送らなければなりません。今日・明日で整えて、金曜日発送・・かな？ ■七時雨大学 「損をしない貯蓄と保険講座」 主催 ： 八幡平市 市が運営する、リタイア後の方々の 大学（？）の研修です。 11月29日（水）10：00～12：00 西根 寺田公民館 七時雨大学生 約 70名 （60代～70代の男女）貯蓄と保険にに関しては、一般消費者が得られる情報はすべて、銀行・郵便局・保険会社など「売る側」からのモノなんですね。「買う側」のポジションからの情報提供は、ほとんど皆無・・の状況です。私の講座は、かなりの衝撃・・だと思います。「こんな話を○十年前に聞いておけばよかった。」・・のような感想を、時々いただきます。（私は、気付け薬？）できるだけ若いうちに「気付き」があったほうが、トータルでは大きく得をしますが、「気付き」がないまま一生を終えるよりは、はるかにお得！・・ですよ～。ご年配の方の固くなった脳ミソ（失礼！）・・を、解きほぐす作業はたいへんですが・・。質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/11/21
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明日の夜のマイホーム講座準備で一日・・。
「マイホームと お金」講座の準備でバタバタ・・でした。しばらくは、火曜の夜はお仕事・・です。マイホーム講座とライフプラン講座・・、代わる代わる火曜の夜に実施。（19：00～21：00の2時間講座です）明日の夜のマイホーム講座は、3回目で「マイホームと不動産知識」です。「売買契約書」はもちろん、「重要事項説明書」の読み方を通じて、不動産やその取引きについて詳しく理解してもらいますよ～。佐々木FP、慣れない資料作りで、悪戦苦闘！・・していましたよ。 住宅取得を検討する前に知っておく 「マイホームとお金 講座」 住宅にかかるお金に関して、不動産・建築・ 諸費用・住宅ローン等の知識を、 ライフプラン作りをベースに学習します。 1 マイホーム検討の前のライフプラン 10月17日（火） 2 マイホーム資金と住宅ローン知識 11月 7日（火） 3 マイホームと不動産知識 11月21日（火） 4 マイホームの諸費用と税金 12月 5日（火） 5 マイホームのプランと見積り 12月19日（火） 6 マイホーム計画をライフプランに乗せる 1月16日（火）マイホーム取得の際は、みなさん・・まず、間取りは？設備は？外観は？って・・やって、業者に乗せられて・・ついつい背伸びした大きな金額になっていますよ～。で、目いっぱい ローンを組んで、住宅ローン返済のために働く一生・・に。住宅会社も銀行も・・、規模が大きくなってもらえば、さらに儲かります。（お客さんのライフプランなんて考えません）順序が逆！・・です。住宅プランを考える前に、ライフプラン！・・です。ライフプランが立てられれば、無理のないローン返済額が見えてきます。（借入れ額や返済期間のメドが立ちます）借入れ額が分かれば、自己資金も考慮して建築費の総額が把握できます。・・⇒ その範囲で、住宅プランを検討すれば、住宅ローンに振り回されない人生が送れますよ。質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/11/20
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住宅ローン フラット35の内定通知が・・
住宅ローンの内定通知、約1週間で出ました。顧問会員の K さん（40代）の申込み分です。内定通知を出すのは住宅金融公庫です。「条件を満足しているので、買い取りますよ。」・・と、いうことです。証券化できますよ・・と、いうことです。フラット35は、扱い金融機関がどこであれ、このような手続きになりますよ～。ところで、K さんの場合はまだ提出書類が・・。「地主の承諾書」をまだ出していません。建築する土地は、お父さんの所有です。抵当権の設定を承諾する意思表示のため、お父さんの署名・捺印と印鑑証明書が必要です。K さ～ん、首を長くして待っていますよ～。質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/11/20
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マイホーム、相続、転職・・色々な相談の一日
今日の相談アポは、１件だけだったんですが・・。結局、３件の相談でアドバイス・・でした。午前は約束の Y さん（３０代）です。内容は生活設計とマイホーム建築です。私の講座の参加者で、初めての来所です。何となくやってきた家計を、しっかり見直したい。その上で、約２年後にマイホーム建築を・・。顧問会員になってもらいました。ヒアリング資料をお渡ししました。（がんばって記入してもらいます）午後は、毎年ライフプラン研修をやらせていただいている全農いわての I さんが、相談者を連れてきました。U さん（５０代）です。８年前に亡くなったお母さんの遺産相続・・。兄弟が大勢いるんですが、手続きを何もしないまま現在に至っています。そもそも相続税は？JAに貸している土地の賃貸期限終了が間近に・・。どこに相談すればいい？税理士は3ケタも取られる？・・で、うちの事務所に・・。武田FP「あやふやな者同志で、周辺をウロウロするよりも、 核心に突入しましょう。ヤブからヘビを追い出しましょう。」U さん「？？？」武田FP「事実は動かないんだから、税務署に行って確認・・です。」U さん「あ！・・なぁるほど～。・・はい、そうします。」U さんも、顧問会員になりました。「いやぁ、相談に来てよかった・・です。」（これからも、よろしくお願いします）夕方 4時過ぎ、小腹が空いたのでローソンへ・・。パンを2個買ってプラプラ戻って来ると、事務所前に車が・・。顧問会員の A さん（40代）です。保険の見直しも一段落したので、今度は転職した場合の生活設計の相談です。転職から独立の可能性も・・。新たなキャッシュフロー表を作成するための必要情報をいくつかお伝えして、次回に・・。振り返ってみると、3件の相談で1度もお茶を出していませんでした。佐々木FPがいないと、サービスの悪い事務所です。予定のデスクワークが何もできない一日・・でした。質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/11/18
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貸したモノが返らない そんな世界・・です。
「だめですぅ、長期戦になりそうです～。」顧問会員の S さん（60代）です。午前中に突然、来所しました。（いつものこと・・です）S さん、自宅建替えを予定しています。雨漏りや傾き・・等々、ひどい状態です。2階建ての1階は、3つの店舗に貸しています。自分たち家族は、2階で暮らしています。もう貸すのはやめて、長男夫婦と暮らす専用のマイホームにしようと考えています。・・3つの店舗には出て行ってもらわないと・・。それぞれに声をかけました。もちろん、スンナリ・・とは行きません。店舗の方々も、それぞれ生活がかかっています。少し前に、内外装工事に数百万円かけた店も・・。そのお金はどうする・・？長期戦・・を、覚悟です。「不動産は、一旦貸したら返ってきません。」・・と言えるぐらい、借主が保護されます。今回のように建物の場合も、土地の場合も・・。・・で、所有者が安心して貸せる・・新しい制度ができています。「定期借家」「定期借地」の制度です。契約した期間だけの賃貸で、確実に終了できます。貸す側とすれば、これからはこの制度を利用したいですね。K さん、これからは、弁護士さんのリードで作業を進めていくことに・・。質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/11/17
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銀行に近づかない方がいい・・大勢の人たち
金融機関には、近づかない方がいい？だまされる可能性の高い人たちが、今回もたくさん・・おいででしたよ。昨日の全農いわて さんのライフプラン研修での、いつもの冒頭アンケート結果・・です。 1 ガチガチの堅実家 54％ 「元本保証でなきゃいや！」タイプの人 2 投資不向きの人 41％ 「合理的に判断できない」だまされやすい人 3 投資家 5％ 4 ギャンブラー 0％なんと、95％の方々が・・ちょっとアブナイ・・。1 は、元本保証を付けてもらって安心して、投資信託や変額年金保険を買い、多額の手数料を長期間払い続ける人です。気付かずに・・、「資産運用」ではなく、「資産移転」をします。2 は、合理的な判断ができないので、金融機関の説明を聞いて・・、「プロが言うんだから、マチガイない！」・・と、かんたんに だまされる人・・です。そのアンケートは、以下・・です。「あなたは、どちらを選びますか？」 第1問 お金がもらえる場合 A 必ず、80万円もらえる。 B 85％の確立で100万円もらえるが、 15％の確立で何ももらえない。 第2問 お金を支払う場合 A 必ず、80万円支払う。 B 85％の確立で100万円支払うが、 15％の確立で何も支払わなくていい。これは、「期待値」の問題・・です。B の「85％の確立で100万円」・・の期待値は、 100万円 × 85％ ＝ 85万円 ・・です。A の期待値は、そのまま 80万円 ・・です。第1問、第2問・・の順番の回答・・は？もらう時は、多い方がいい。（B の85万円）払うときは、少ない方がいい。（A の80万円）B-A ・・と、判断するのが合理的・・です。⇒ 「投資家」A-A と選択した人は、ちょっとしたリスクも嫌います。⇒ 「ガチガチの堅実家」A-B と選択した人は、合理的な判断と正反対！⇒ 「投資不向きの人」B-B と選択した人は、ちょっとでも可能性に賭けたい。⇒ 「ギャンブラー」・・これは、いいとか悪いとか・・ではなく、個人の生まれ持った性格・考え方・・です。自分を認識した上で、「お金」と向き合ってほしい・・、「金融機関」と向き合ってほしい・・と、思います。私はセミナーの冒頭で、よくこの質問をします。・・と、だいたい80％の方々が、「ガチガチの堅実家」と「投資不向きの人」です。・・が、今回は95％！みなさん、これからの人生、気をつけてください。私のセミナーが、「気付け薬」になっていればいいんですが・・。質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/11/16
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2本のライフプラン・セミナー、疲れましたぁ
一日、全農いわて さんのライフプランセミナー全農いわて さんの職員対象のセミナーでした。今年は、45才～49才の男女職員です。午前10：00～12：00盛岡のサンビルにて1本。昼食をはさんで、車で高速道を移動、午後2：00～4：00花巻 台温泉にて1本。終えて・・また高速道を戻り、事務所到着が17：30全農いわての担当者 N さんに送っていただきました。（お疲れ様・・でした）50代の職員に比べて、40代の職員は話への食いつきがいい！・・という印象を受けましたよ。皆さん、目つきが真剣・・でした。私はいつもセミナーで、立ちっぱなしで話します。アメリカ大統領がスピーチする時のような演説台（？）を使って・・。・・なので、しっかり疲れましたぁ。午前、2時間立ちっぱなし、午後、2時間立ちっぱなし・・ですよぉ。このように心身ともに疲れた時の私の回復法は、トレーニングジム・・です。パワートレーニングと走りこみでガンガン汗をかけば・・、ロボコップ武田、再生終了！・・です。・・が、今日は いつも行くセントラルスポーツが休み。疲れを引きずりながら・・帰宅します。サッカー 日本vsサウジアラビア・・も、あるし。ビールを飲みながら応援します。質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/11/15
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生命保険を解約したい時に気をつける事は？
生命保険会社の抵抗！・・もちろんあります。読者からの書き込みがありました。おっかー２００４さん ・・からです。 保険会社に解約をしたいと連絡をしたら あまり対応の良いものではなかったです。 まぁお客さんが減るわけですから。 でも、あまりにも入るときや 年払いに変更の問い合わせをしたときとの 対応が違うので。 2か月分払っていたのですが 契約後こちらのHPを知り、 いろいろと読んでいるうちに この先15年間払い続けるより 貯金した方がいいなと思いまして。 払い込み額の70％しか戻ってきませんが 少々のお勉強代と思って割り切ります。 この先の無駄を思えば。 これからも消費者に役立つ情報を 発信し続けてくださ～い！！ありがとうございまぁす！ 発信し続けます。日本全国で同じような光景がくり返されていますね～。契約する時も、解約する時も、「お客様」・・という意識を持ってもらわないと・・、「商売人」失格・・ですね。・・で、参考のために、「解約したいんですが・・。」に対する予想される保険会社の対応を書きます。まず、なかなか手続きしない・・なんてのは問題外！ぐずぐずしていると、次の保険料が自動引き落とし！すぐ、消費生活センターに電話！・・です。センターから保険会社に電話が入り、手のひらを返したように、テキパキテキパキ手続きをしてくれますよ～。別の方法を提案してくるケース・・も。「余裕がなくて保険料が払えない。」・・という理由で、解約申込みの場合。○払い済み保険・・への変更 「払い込みを中止して、解約返戻金を元に 保障を継続できますよ。 保障額は小さくなりますが、同じ期間の 保障が確保できますよ。」 ・・と、勧めてきます。○延長保険・・への変更 「払い込みを中止して、解約返戻金を元に 保障を継続できますよ。 保障期間は短くなりますが、 同じ保障額を確保できますよ。」 ・・と、勧めてきます。○自動振替貸付制度・・の利用 「解約返戻金の範囲内で、保険料を保険会社が 自動的に立て替えて、契約を継続することが できますよ。」 ・・と、勧めてきます。等々、なんとか継続させようと、色々な抵抗を示します。不要と判断して解約したいのであれば、虎の子の「解約返戻金」・・を、ムダに食いつぶされないように注意！・・です。やめる時は、スパッとやめる！質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/11/14
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住宅ローン申込み、セミナーテキスト作成・・
住宅ローン申込み書類を、郵送しに・・。佐々木FP、お出かけ・・しました。銀行まわり、2ヶ所・・と、顧問会員 K さん（40代）の住宅ローン申込み書類を郵送しに・・。住宅ローンの金利は、実行時点で決まります。K さんのマイホーム完成予定は、来春 3月の予定です。融資実行は4月・・、金利があまり上がっていなければいいんですが・・。佐々木FP・・戻ったら、明日の夜の講座テキストを作成してもらいます。原稿は、私が午前中に完成させました。「ライフプラン教室」6回講座の2回目、「社会保険制度の基本を理解する」・・です。健康保険、労災保険、厚生年金保険、国民年金、・・等々の内容・実力を知ると・・、「生命保険なんて、いらない・・んじゃ？」とか、思ってしまいますよ～。保険会社や金融機関FPが教えない知識・・です。その・・夜講座の翌水曜日は、午前・午後・・2本のセミナーがあります。全農いわてさんの職員対象「ライフプラン研修」です。午後の会場は遠方の温泉・・で、一日中 引っ張りまわされる・・ことになります。「ライフプランに始まり、ライフプランに終わる。」やりがいのある・・セミナーです。（もちろん、オリジナル・テキストです）・・そういえば、いつのまにかオリジナル・テキスト以外のセミナーは、まったく やらなくなりましたね～。講師の依頼を受けても、業者の作成済みテキストを使うセミナーは以前からお断りしていました。その業界に都合のいい内容で・・、金太郎あめセミナー・・。お断りをくり返している内に、「出来合いテキスト」での講師依頼はすっかり来なくなりましたね～。全国的には、この手のセミナーをたくさん引き受けて、生活の糧にしている独立系FPが多い・・ようですが・・。これからも、消費者側のポジションは くずしません。当然、テキストはオリジナルなものになります。（同じように行動するFPは、いません。⇒はぐれ狼です）質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/11/13
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また一人現る！ ・・差額ベッドでオバカさん
差額ベッド代なんて、気にしない！・・って、昨日の日記にかいたんですが・・。質問が入りました・・。みゅうく＠満腹さん・・からです。 例えば、 ２人部屋で一人しか患者がいない場合、 その人は差額ベッド代を払わなければ ならないんですか？ 病院側から払ってくださいとの旨が あった場合は拒否できるんですか？？昨日の日記をしっかり読んでもらっていない・・ようです。「患者が一人しかいない」・・のは、入院患者の責任ではありませんよ～。その病院の都合・・です。病院の都合で、差額ベッド代を徴収することはできませんよ～。なあ～～んにも、ビクビクすることはありません！これだけ覚えてください。 シンプルです！「本人の同意がなければ、徴収できない。」さあ！ みゅうく＠満腹さん！明日からの人生、胸を張って生きてください！保険屋さんが・・、「入院すると、差額ベッド代がこんなに・・。」なんて、セールスしてきても、笑って聞き流してあげましょう。（軽べつのマナコで・・）質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/11/12
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差額ベッドで脅される、すなおなオバカさん
知らない内に、差額ベッド料を取っていた病院。某 東京女子医大病院・・のお話。01年に心臓手術を受けた女児が死亡した事故で、隠蔽目的でカルテ改ざんを主導した元担当医（50）が、15日付けで保険医登録取り消し処分になりました。東京社会保険事務局と厚生労働省と東京都が合同で、死亡女児を含む患者31人分の記録を監査しました。・・その結果、同病院も監督責任などを問い、「戒告」処分に・・。その・・監査中に発覚したもののひとつが、「差額ベッド料の徴収」・・です。取ってはいけないモノを取っていたんですよ。院内感染防止のために個室に入院させた患者から、差額ベッド料を徴収していました。これ、私たち消費者は払う必要がありません。治療上の必要性から・・とか、病院の都合で・・とかいうことで個室に入った場合、差額ベッド代を払う必要は、まったくありません。差額ベッド代は・・、「こんなきゅうくつな6人部屋なんていやだ。 お金は払うから、ゆったりした個室に移して。」・・なんていう人が払うモノですよ～。本人の同意がなければ、払う必要のないものです。保険会社は脅かします。「差額ベッド代は、一日平均○万円かかります。」・・ウソは言っていませんから、法には触れません。・・が、平均金額がいくら高かろうが、関係ありません。私たち一般消費者が負担するお金ではないから・・。保険は「不安ビジネス」ですから・・、消費者がどんどん不安を感じてくれれば、商売が繁盛することになっています。払う必要のない「大きなお金」を見せられて、すなおに・・、「不安！」・・って思ってしまうと、「永遠のおバカさん」誕生！・・ですよ～。質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/11/11
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住宅ローンの申込み書類準備・・作業中です
預金口座 振替依頼書・・持参いただきました。顧問会員の K さん（40代）です。K さん、今日はお休み・・です。銀行で印鑑をもらってから、持参いただきました。（遠いところ、ごくろうさま・・です） 「預金口座振替依頼書」 ローン返済が始まったら、この口座から 返済金が引き落としされます。これも含めて申し込み書類は大量・・に。控えを取っておかなければなりません。佐々木FP、出動！ ・・です。テキパキテキパキ、・・手馴れたものです。（尊敬・・してしまいます）これで ひと通りの書類が整いました。・・と思ったら、農地転用許可書・・が、まだ！帰宅後、FAXしてもらうことに・・。 「農地転用許可書」 K さんの土地は、地目が「畑」・・です。 許可を取らないと、建築ができません。 K さんは取得済みなので、FAXで・・。K さんが来所したのは、私が出先から戻るのと ほぼ同時・・でした。天気がよくて、暑いぐらいでした。書類書き込みをしてもらっている内に、天気が悪くなってきました。・・ついには、雨が降り出して・・。・・が、すべて終わって、K さんが帰ろうとするころには、また天気が回復・・。日ごろの行ないがいいと、お天気にも恵まれます。（気をつけて帰ってください・・）質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/11/10
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ヒアリングには真剣に回答してもらわないと
相談者の背景を把握してから・・アドバイス。顧問会員の皆さんには、最初にたくさんの詳しい質問を行っています。給与明細や源泉徴収等も写しを提出してもらっていますよ～。・・これが、ヒアリング・・なんですが、この作業を終えて、現状診断をします。一生涯のキャッシュフロー表で問題点を見つけます。・・と、ここまで終わって初めて、相談者の背景を理解したことになります。「さあ！何でも相談してください！」・・の状況になります。直接面談する顧問会員の場合は、割合 容易にヒアリングを終えるんですが、メール顧問会員の場合は・・なかなか・・難しいですね。ヒアリング資料の記入漏れ、必要書類不足、・・なかなか終わらない・・。メールのやり取り・・回数が多くなる・・。終わらない内に、具体的な相談をする・・。保険屋さんや銀行等の「無料相談」なら、相談者の背景がどうのこうの・・よりも、最終的に商品が販売できればいい・・わけですが。「無料相談」とは、立場・内容・質・・が異なります。真剣に相談に答えるために、真剣にヒアリングに答えてほしいです・・。質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/11/10
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社員研修の原稿準備で一日バタバタでした。
全農いわて さんのライフプラン研修準備・・です。ブログのトップに掲載していますが・・、 社員研修 ライフプラン・セミナー 主催 ： 全農いわて （全農岩手県本部） 毎年 年齢層を定めて、職員研修を 実施していただいています。 今年は 45才～49才の職員です。 年金・社会保険・退職金等、 これからの生活設計セミナー。 11月15日（水） 午前班 58名 10：00～12：00 サンビル7階 大ホール 午後班 21名 14：00～16：00 花巻台温泉 さなぶり荘 （温泉♪・・には、入れませんが・・）毎年やっていることなので、前回のテキスト原稿を使えば済むこと・・なんですが、いつも リニューアルしてしまいます。1年たてば、経済・社会環境も変わりますし、私自身のスキルアップ（？）や、事象の捉えかた・考え方のビミョウな変化を、テキストに反映させようと思ってしまいます。・・で、今回はかなり実践的な内容に・・。 ○公的年金、時期と金額をザックリ計算 ○貯蓄商品、金利と損をしない選び方 ○貯蓄商品と、手数料・税金等のコスト ○生命保険、医療保障の考え方 ○生命保険、死亡保障必要額の計算 ○マイホーム、業者・ローンの選び方 ○マイホーム、ローンくり上げ返済の計算 ○相続、資産の評価と税計算、生前贈与 ○不動産、保有・売買コスト、土地活用 ・・等々を、ライフプランでサンドイッチします。シミュレーション家族が登場して、「現状のキャッシュフロー」を最初に・・、最後に「対策後のキャッシュフロー」を見ます。まさに、ライフプランに始まり、ライフプランに終わります。どんな家計でも「損をしていること」が、大なり小なり・・あります。家計の問題点を早い時期に見直すことで、生涯 安心のプランが作れますよ。私と佐々木FPとで、一日バタバタ・・でした。明日、原稿とテキストを届けに行きます。質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/11/09
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おばかさん急増中っ！養老保険の販売4倍に
生保貯蓄性商品、人気復活の兆し・・だそうです。今日の新聞記事です。（日経） 貯蓄性の高い生命保険商品である 「一時払い型」の保険商品に 人気復活の兆しが出てきた。・・の書き出しで始まっています。「貯蓄性の高い」・・って言葉は、ビミョ～です。「保険商品に限れば」・・という枕詞が必要です。「本来の掛け捨て保険に比べれば」・・程度に捉えましょう。・・貯蓄は、保険以外の商品がいいに決まっています。（余計な経費や保障コスト等を取られないから・・）・・で、記事によると、第一生命の養老保険が爆発的に売れています。上半期の販売件数が、去年同期のなんと、4倍！！「50～60代の購入が半数を占め、退職後の 資産形成手段として需要が強まっている。」・・だ そうです。この商品・・、11月の予定利率は1.4％です。男性40才、一時払い保険料100万円、10年満期で、死亡保険金・満期保険金とも109.2万円です。これが爆発的に売れているそうです。（どうして？）・・あきれますね～。 おばかさんですね～。住宅ローン返済中で、これを買った人もいるのかな？もし、いたら・・究極のおばかさん！ ですね～。（その100万円、くり上げ返済した方が数十倍 お得！）2点、注意しておきます。1 予定利率1.4％・・は、預貯金の金利とは意味がちがう。 一時払い保険料から、保障コストや経費を引かれたお金 ・・に対するもので、1.4％は ほぼ最低利率。 （その金額がわからないようウヤムヤになっている） 「お！預金より有利！」と、喜んではいけません。2 金利先高観がある今、利回りを長期固定しては 損！ 「私は、現在の超低利率で10年間がまんしますっ！」 ・・と、宣言するおばかさん・・です。 10年後に9.2％程度では、インフレに負ける可能性も・・。 確実なように見えて、一番 損な買い物・・ですよ～。・・かといって、リスク商品はいやだし・・という人、かんたんな方法があります。定期預金一年物の書換えをくり返す。付いた利子も含めて、翌年また一年物に・・、これを毎年くり返します。（複利運用）当初100万円、これから10年間の平均金利が、1％の場合、110.5万円2％の場合、121.9万円3％の場合、134.4万円・・に、なりますよ～。超低利率で固定しては、定期預金にも負けます。金利先高観・・があることを忘れずに！質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/11/08
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20代なのに年金の質問？ カキュー・・年金？
「質問ですぅ ・・カキュー年金について・・。」ファイナンシャルプランナーの受験勉強中・・のようです。みゅうく＠満腹ちゃん さん・・です。 加給年金は、生計維持関係のある65歳未満の妻か、 18歳までの(18歳になった以後3月31日まで)の子 がいる場合に定額部分がある人が需給されますよね？ 妻が65歳になるまで加給されますけど、もし、 妻がいなくて子だけしかいなかったらどうなるんですか？ 子だけでも18歳までだったら加給年金がもらえるんですか？？ 難しいこと、勉強していますね～。はい、答えは「もらえます。」・・です。妻は妻、子は子・・です。（・・と、言っていました）受験勉強、ごくろうさまです。いいことを教えますよ～。年金のこと、健康保険のこと・・などをまとめて、社会保険といいます。その社会保険のことで、分からないことをタダで確認できるところがありますよ。そう！ あの・・「社会保険事務所」ですよ～。細かいことまでタダで答えてくれますよ～。国の税金のことは、税務署へ、自治体の税金のことは、県庁や市役所へ、行く・・のではなく、電話をする。私たちの生活のためにお役所があります。公務員がいます。どんどん、タダで利用しましょう。わざわざ行く・・のではなく、電話で・・。受験勉強にだって、利用していいんですよ～。（役所で簡単に確認できることは、自分で！）質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/11/07
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子どもが小学生なら3千万円必要？どうして？
「末子が小学生の間は3千万円は必要！」・・はぁ？生命保険の死亡保障必要額・・のお話。（今日は、日経新聞に噛み付きます）昨日の新聞記事（日経）家計欄の「生命保険見直しのコツ」・・での、FPの H さん（女性）のコメントです。 末子が小学生の間は、万一のことがあっても 教育費と生活費を確保できるように、 3千万円は準備しておきたい。 上記は持ち家の会社員が前提で、 さらに上乗せが必要な場合も・・。 借家住まいなら、プラス1千万円。 自営業ならさらに、プラス1千万円。・・根拠は何？ ・・なんでしょうね？3千万円という金額の・・。生命保険会社が喜ぶコメントですね～。セールスレディーがこの記事の切り抜きを持って営業活動しそうですね～。「ほら♪ 有名なファイナンシャルプランナーも 3千万円必要って、言っているでしょ♪ お宅は自営業だから、5千万円は必要ですよ！」コメントしたFPは、保険会社の応援団？こんな大雑把なアドバイスは、してほしくないですね～。消費者をミスリードしてしまいます。「うちのチビが中学生になるまでは、 3千万円の保険に入っておかなきゃ。」・・なんて、どんぶり勘定のおバカさんが日本中に誕生・・？大黒柱の死亡保障必要額、どんぶり勘定ではダメ！ ・・ですよ～。払い続ける保険料・・もし不要なモノなら、もったいないですよ～。「子どもが小学生」でも、死亡保障・・不要！・・なんていうケースも実際、ありますよ。当事務所の先週の見直し相談では・・。T さん（30代） ・夫 サラリーマン ・妻 専業主婦 ・長男 1才・・で、目の前で死亡保障必要額を計算しました。結論、死亡保障 不要！！家族・身内の状況、所得、家族の生活費、貯蓄残高、遺族年金、勤務先の制度、子どもへの希望、奥さんの就労・所得、・・等々、色々な要素がからみますよ。T さんの場合は、一般家庭に比べてかなり質実剛健な生活をされているようで、生活費が低額で済んでいます。これが将来に渡る生活の計算に反映されます。T さん夫婦、喜んで帰りましたよ。「毎月の保険料3万円を全部 貯蓄に廻せる♪」3年後に100万円 貯まります。100の家族があれば、100の家計があります。死亡保障の必要額は、個別に計算しましょう。 ブログ右の帯の「キーワードサーチ」 を利用してください。 「死亡保障 必要額 計算」と入力して、 「このブログ」をクリックしてください。 （1）～（6）を使って、自分でやってみましょう。質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/11/06
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だれが買っているの？変額年金が5割増に。
3大銀行の変額年金販売、昨年比5割増だそうです。こんなもの買ってはいけない！・・私がいつも言っている変額年金保険です。三菱東京UFJ、三井住友、みずほの3大銀行、9月中間期末に累計販売額が、前年同期比5割増。だれが買っているんでしょう？銀行で販売できるようになったのは、2002年の10月です。投資信託は、1998年12月です。その投信を上回るペースで伸びています。（銀行の手数料収入、投信より多い？）だれが買っているんでしょう？「投資から貯蓄へ」・・国策です。その後押しで、銀行が投資商品を大量販売しています。だれに売っているんでしょう？シンプルに「投資」を考えるなら・・、できるだけ「コスト」が少ないモノを選ぶ・・のが合理的です。今・・出回っている投資商品で、変額年金ほど「コスト」が高いモノはありません。それでも驚異的なペースで販売が伸びています。だれが・・買っているんでしょう？だれに・・売っているんでしょう？答え・・、買っている人（買わされている人）は、「合理的な判断ができない人」・・です。投資商品に「元本保証」などという、わけの分からない「矛盾」を積み上げて、運用で資産が増えるような「幻想」を抱かせながら・・、・元々の高コストに、さらにコストをてんこ盛り・「元本保証」の縛りで、運用パフォーマンス無し売る側は、「消費者のニーズ」と称して、「元本保証のリスク商品」販売で確実に、安定的に、高い手数料収入を、長期間に渡って確保できます。「合理的な判断ができない人」が、数千万円の小金を持っていれば、かんたんに銀行のカモ！・・に、なります。「合理的な判断ができない人」は、「資産運用」をやっているつもりで、セッセセッセ・・と、金融機関に「資産移転」を・・。私のセミナーでの参加者アンケート結果で、「合理的な判断ができない人」の割合は、いつも・・80％強です。質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/11/05
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自前の住宅ローンを勧めたい、労金のトーク
10年固定の住宅ローンの方が、お得です（？）昨日のお話ですが・・、顧問会員の K さん（40代）のマイホーム請負契約でのこと・・。H 工務店の社長、契約前に住宅ローンの話を始めました。労金（東北労働金庫）の住宅ローンで、10年固定金利（30年返済）を利用すれば、フラット35の全期間固定金利より有利になる、・・という内容の話です。フラット35利用と、当初のK さんの自己資金では、H 工務店が希望する着工金や上棟金の金額にならないので、労金に相談したんだと思います。（金融機関と工務店は、結びつきが強い）労金の自前のローンを利用すれば、着工金や上棟金の「つなぎ融資」が可能です。H 工務店にすれば、労金のローンを選んで欲しい・・。・・で、そのトークの内容。フラット35は、30年返済で金利3％の設定。労金のローンは、10年固定（30年返済）で金利2％台半ば、11年目以降は金利4％の設定。金利差分を貯蓄していけば、10年後100万円になり、これをくり上げ返済に充てる。10年経過後の元本残高は、労金の方が少なく、11年目以降・・4％になって返済していったとしも、総返済額では労金の方が少ない。・・と、いうものでした。労金が用意したシミュレーション・トーク？ （私の目の前でよく・・も、まあ。 私の職業・業務を理解していないから？）このトークでは、11年目からの20年間、平均金利が 4％であることを前提にしています。（怪しい、あぶない・・お話・・です）このような勧め方・・は、相手次第ですよ～。・共稼ぎで、二人の収入が将来に渡って見込める。 （機動的なくり上げ返済で、期間短縮が可能）・10年後に退職金が入る・・等の特殊事情がある。 ・・等々の場合は、OKですが。K さんは、うちの事務所の顧問会員です。家計収支から資産状況まで、全て把握しています。把握した上で、フラット35に決めています。（H 工務店の住宅ローン提案は、即！・・撤収・・です）中間金（着工金と上棟金）については、K さんが少し増額することで、一件落着・・です。（H 工務店社長 ・・ホッ）質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/11/04
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以外です。住宅の契約って、こんなに簡単？
マイホームの契約って、こんなもの？今日は、顧問会員の K さん（40代）のマイホーム建築の請負い契約日！でした。場所は、H 工務店。K さん夫妻（奥さんは30代）に、私と1級建築士の S ちゃんが同席・・です。あらかじめ、打ち合わせは済んでいたので、今日の契約の取り交わしは、サラサラ～ッと進み、終わりました。工事完成保証保険の内容確認、必要無し・・の結論・・等のチェックはありましたが。署名・捺印して、お金（契約金）を払って・・お終い。「ありがとうございました。これから よろしくお願いいたします。」「こちらこそ、よろしくお願いします。」熱損失係数・・0.8以下の、かなりな高性能住宅になりますよ～。H 工務店の外に出て、 K さん「以外に簡単に終わるモノ・・ですね～。」そうなんですね、段取りさえきちんとしておけば、契約当日は・・あっさりしたもんですよ～。K さん、スッキリした顔・・です。・・が、ここからが、K さん・・たいへんなことに。住宅ローン フラット35の本申込み書類作成・・で。場所を変えて、書類書き込み作業です。4人で和風レストランに入りました。ローンの申込み書類は、以外に膨大・・。一枚一枚・・書き進めるうちに・・、K さん、だんだん無口に・・、固まってきて・・。一番 記入内容の多い「申込書」になると、「うぅ～～、ん～～。」奥さん「父ちゃん、だいじょうぶかぁ～？」K さん「ん、だいじょうぶだ、ちょっと・・トイレ！」K さん、普段から血圧が高め・・です。武田FP「ほんとに、だいじょうぶ・・ですか？」奥さん「・・と思います。まちがわないように・・って、 緊張したから・・だと、思います。」・・なんとか、書き上げましたが、1時間程度では終わるモノと思ったのが、3時間近くかかってしまいましたよ～。K さん夫妻、無事に帰り付けばいいんですが・・。私たちも盛岡へ帰りついたのは、8時近くに・・。マイホーム関連で、署名・捺印などのボリュームが大きいのは、住宅ローンなんですね。工事の契約は、1ヶ所の署名・捺印だけですが。これからの人は、心の準備を。住宅ローンの書類は多い！ ・・ですよ～。質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/11/03
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今日はマイホームの契約、立会いに・・。
マイホームの請負契約、立ち会ってきます。顧問会員の K さん（40代）・・です。やっと、今日 契約・・です。盛岡から南に、車で約1時間半・・、請負いをする工務店で契約を交わします。K さんが準備するモノは、契約金と印紙代、そして印鑑・・です。これから盛岡を出発・・。1級建築士の S ちゃんもいっしょに。手続き上、まちがいのないように・・、これからの工程をきちんと決めるために・・、契約に立ち会います。んじゃ、行ってきま～す。質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/11/03
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過半数の人が・・「銀行は信頼できない。」
「銀行は信頼できないようになった。」と回答した人が、52％の過半数に・・。アンケート調査の結果・・です。 銀行のサービスなどに関する 利用者へのアンケート調査 （全国銀行協会）史上最高の収益を上げながら、利益還元がなされていない・・と、不信感に。 ・預金金利 ・手数料 ・営業時間 ・窓口の待ち時間 ・・等々で不満が。私の立場からは、別の意味で不信感があります。消費者の立場で見ると、どうしても・・。○貯蓄商品 ・定期預金 超低金利のままにしておけば、 銀行が売りたい商品に誘導できる。 ・投資信託 変額年金保険 ・・など 銀行が手数料収入をあげたい商品。 手数料レベルが高過ぎっ！ （資産運用ではなく・・銀行への資産移転に） 販売店が手数料の高い商品しか扱わなければ、 メーカーもそれに合わせた商品作りを、 ・・せざるを得ない。 その結果、コストの高い商品ばかり・・に。 （消費者と銀行は、利益相反関係）○ローン ・住宅ローン それぞれの銀行の住宅ローンは、 選択肢が狭すぎる。 変動金利か短い期間の固定金利商品。 住宅会社と連携しているので、話が転がり込む。 ・キャッシング お金の無い若者から収益を上げる方法 として、定着？ 金利15％前後のボッタクリ・・。 ・口利き 自行の審査では通らない人を、 消費者金融へ紹介して、高金利を山分け。お金持ちから儲ける、貧乏人からも儲ける、きちっとシフトが完成しています。質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/11/02
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買ってはいけない！ こんな住宅ローン。
温泉の雰囲気でほっこりしている・・住宅ローン？読者からのコメント・・です。みやPONさんからです。 三井住友さん。。。 すごい商品だしてます。 その名も「住宅ローン定額返済プラン」 温泉の雰囲気でほっこりしている広告なのですが。 種類...「変動金利」 効能...「繰上返済効果」 ご注意... お借り入れ金利の動向によっては、 繰上返済効果が失われたり、 最終回の返済額が 大きく増える可能性があります。 だ、そうです。 大丈夫なんでしょうか？？？ 三井住友さん。。。。。 消費者をバカにしてますよね～。 きっと、すぐになくなる商品な気がします。。。変動金利の住宅ローン商品が、色々出回っていますね。この時期に出す商品ではないんですが・・。売る方は、リスク無し！買う方は、リスクてんこ盛り！！私たち消費者にとって、最もアブナイ商品です。これから金利は上昇していきます。払っても払っても、なかなか元本が減らない。挙句の果ては・・、返済額以上の利息が発生！ （未払い利息）最終回の返済額を見て、目の玉が飛び出る！・・という事態が予想されます。もちろん、こんなもの買ってはいけません！！（生活設計のしようがありませんよ）他の銀行でも、変動金利を基本にした住宅ローン商品が、チラホラ売り出されています。（気をつけて・・近づかない、近づかない）そんな銀行の人に質問したいですね。「あなた自身は、これ利用しますか？」「あなたの身内に勧められますか？」住宅ローンは、基本的には全期間固定金利をオススメしますよ。（現在の金利 2％台後半）共稼ぎで夫婦共に同程度の収入なら、機動的にくり上げ返済ができるので、固定金利期間10年程度がオススメ・・です。（現在の金利 2％台半ば）くり上げで期間短縮して10年ちょっとで完済しちゃいましょう。質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/11/02
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こんなファイナンシャルプランナーばっかり。
叩っ斬ってやりたいような、とんでもないFPが・・。必殺仕置き人・・なら、叩っ斬っていたでしょう。今日の生命保険見直し相談の T さん（30代）とのお話に、FPが登場・・。T さんはマイホーム建築中なんですが、その業者選びの段階で、色々な会社が営業に来ました。その中に、セキスイハイムが・・。その営業マンがFPを名乗り、保険の見直しのマネゴトをしたようです。・・で、言いました。「不要な保険を解約した保険料分を、 ローン返済に廻せますから、 さらに○百万円分のローンが組めます。」ローンを増額することを、勧めたようです。T さんとの会話で、私が見た感じでは、T さんの家計のレベルで目いっぱいの住宅計画になっています。さらにローンを上乗せしたのでは、かなり リスキーな状態・・。T さんは結局、別のメーカーで建築中で、生命保険はそのまま・・の状態でした。今日の保険見直しの結果、保険料約3万円がそのまま貯蓄に廻り、3年後には100万円のくり上げ返済が可能に・・。背伸びをしないで、時々くり上げ返済ができるレベルのローン計画が、無理が無くていいですよ。（住宅プラン作りの段階で、この意識が必要）・・で、セキスイハイムのFPさんの行為ですが、こんなこと やっちゃいけません。お客さんのライフプランを考慮していません。当然、キャッシュフロー表も何も作っていません。借入れ金額を増やすことを勧めるために、FPの資格を使っています。消費者にさらなるリスクを背負わせようとしています。「てめえなんか、FPじゃねえ！叩っ斬ってやるっ！」必殺仕置き人・・。ライフプランに始まり、ライフプランに終わる。・・それが、FPの業務です。商品販売のために資格を利用するFP・・、多すぎます。 （って、大部分のFPがそう・・か）質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/11/01
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生命保険、全然いらないじゃん！今までの何？
午後は、T さん（30代）の生命保険相談・・でした。昨日 メールをいただいて、今朝 電話をいただいて、午後の相談・・になりました。ご夫婦とチビちゃん（1才）・・です。夫：サラリーマン、妻：専業主婦・・です。（佐々木FP、チビちゃんのお守りに没頭）2時間のスポット相談（2時間 3,000円）で、「具体的な保険商品を提案してほしい。」・・というご希望でした。（保険商品を提案するつもりは、全く無し！）まず、医療保障・・から入りました。給料から天引きされている共済（？）の保障内容は、医療費の本人負担上限が3,000円。（すでに、充分過ぎる保障内容です）その他に民間保険に（付き合いで？）加入中。健康保険の高額療養費制度の自己負担限度額を説明。1ヶ月の医療費が100万円かかっても、本人負担は8万円台・・など。「なんだ、医療保障はいらないじゃん。」・・ということに・・。次に死亡保障・・です。現在の死亡保障付保者・・家族全員。奥さんとチビちゃんは不要！必要な可能性のあるのは、ご主人だけ。・・で、実際どうか・・計算をします。生活費や平均給与ほかの聞き取り・・。遺族年金等の計算。必要額 － 手当て可能額・・の計算結果、マイナスに・・。ご主人の死亡保障も不要！家族構成が似ているからって、よそ様と同じ金額の保険に入る必要はまったく無いんですよ～。100の家族があれば、100の家計があります。それぞれ生活費や貯蓄額や諸々の要素が異なりますから、個別にしっかり考えましょう。・・で、結論は・・、「何だ、民間の保険、全くいらないじゃん！」でしたよ～。「今まで払っていた分は、何だったんだ～。」・・でも、若い今の内に気付いてよかったんですね～。50代、60代まで気付かずに払い続けているよりは、ずう～～っとマシなんですね。 ヨカッタ、ヨカッタ。T さんの保険料は約3万円/月・・。これから30年払い続けると、1,080万円！！今日の有料相談の出費 0.3万円で、約1,000万円の資産運用効果！！このお金で住宅ローンの繰上返済をすると、もっと もっと大きな資産運用効果に！！（ちぃ～～っと、相談料金 安すぎ？）具体的な商品提案ではなく、いらないことに気付かせる・・見直し相談でした。T さん、遠いところ ごくろうさまでした。くれぐれも金融機関には、だまされないように・・。質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/11/01
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11月の住宅ローン金利、やはり上昇です。
しばらく一服状態でしたが、これからは上昇？住宅ローン・・、11月１日から各銀行が金利引き上げ・・です。大手四行も、固定型を0.05～0.25％引き上げます。三菱東京UFJ銀行は、最も長い２０年固定を、4.35％から4.5％へ引き上げます。（こんなもの、だれが借りるの？） 自分は絶対買わないモノを、 人に勧めないでほしい・・ですよね～。住宅ローン専門会社のフラット35は・・？全期間固定の業界最低金利レベルでも、10月の2.781％から2.951％へ上昇します。トレンド・・は、上昇・・ですよ～。質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
2006/11/01
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