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2005年11月の記事
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●マンション管理士になるまでとなってから
私がマンションを購入してから、現在までのエピソードを再び書くことにします。内容は、前回とほとんど変わっていません。なぜ、そのようなことをするかと言えば、私の本音を再び皆様にお知らせし、しっかりお伝えしたいと考えているからです。今回は私自身がマンションを購入した時のことを書きます。私がマンションを購入したのは、今から４年前のことです。安月給の私には新築など夢のまた夢でした。購入したのは公団分譲の築２０年以上の中古団地でした。ここを選んだ理由は、以前自分が両親と住んでいたからです。管理の状況がよくわかり、おかしな心配をしなくてよい、と考えたからです。ところが、とんでもないところに落とし穴がありました。古いから仕方ないのですが、ドアクローザーと水道の一部に不具合がありました。問題だったのは、売主が中古だから、壊れていて当然だし、そもそもすでに買った後で文句を言うなんてもってのほか、だと言い出したことです。私は、不動産関係にまったく知識がありませんでした。それでも、契約書はきちんと読みました。売主の瑕疵担保責任という項目がありました。そこには、引渡しから２年間は瑕疵については、売主が責任を持つ、という内容が書かれていました。さらに、中古でしかもかなり年数が過ぎていたので、仲介の不動産業者の担当者に確認しました。「買ったは、いいけど、壊れていて使い物にならなかったら、どうなるの？」回答は、瑕疵担保責任がつくから、大丈夫です、ということでした。しかし、不具合を見に来た売主さんは激怒でした。「ふざけるな！引っ越すまでの間にあれだけ時間があって、何を今さら言い出すのだ！」本当に怒鳴っていました。売主さんは、いわゆる一部上場企業に３０年以上、勤務している方です。契約の時、私と一緒に重要事項説明を聞いていました。瑕疵担保責任についても聞いたはずです。当然、その瑕疵担保責任の明記された契約書に押印もしています。しかし、真っ赤な顔で、怒り狂っていました。私は、不動産業者の方を見ましたが、黙ったままです。業者は買主より、売主に頭が上がらないかのようでした。さらに売主さんの奥様が、とんでもないことを言いました。「ドアクローザーは、あれで普通でしょ。」ドアクローザーは、閉める時、とても大きな音がして、壁が震えるほどの振動がします。そして、内部から油がたれていました。いったい、どういう神経をしていると、「普通」と言えるのでしょうか。私はどうしようもないほど悲しくなりました。私たち家族はこれから何年もここに住むのです。最初の思い出がこれです。悲しすぎます。それでもこらえて、「別に不良品を売りつけられたとは思っていません。」と伝え、しっかり相手を見ました。少し沈黙の後、売主さんも興奮がおさまったようで、不具合を一緒に確認しました。そして、売主負担で直してもらうことになりました。気分はどうにもなりませんが、一応目的は果たしました。偶然、その数ヵ月後にマンション管理士という資格ができることを知りました。もし、あの時、何事もなければ今もマンション管理に関係した仕事をすることはなかったと思います。とても苦い思い出ですが、今になれば、貴重な経験だったと思います。「しあわせはいつもじぶんのこころがきめる」相田みつを先生の言葉が胸に深く染みてきます。
2005年11月30日
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●今日のわが子（きくらげはおいしいっ！！）
昨日、妻が煮物を作りました。ひき肉、ごぼう、にんじん、こんにゃく、きくらげ、だったそうです。しかし、私だけは外食だったので、今朝、初めて残りを食べました。どこを探しても、きくらげとこんにゃくがありません。妻に聞くと、ふたりが全部食べちゃったのよおぉ～ということでした。確かにおいしくできていました。そして、私はかろうじて生き残ったきくらげ１個を大切に味わいました。安心して、好きな物をたくさん食べられるのは、実にありがたいことです。それは、ある程度国が平和で、家族が健康な証拠です。小さな「きくらげ」からこんなことを想像できるだけでとてもしあわせです。ありがとー！！！
2005年11月30日
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●今日のわが子（遊戯王のレアカードをゲットしたよ）
先日、長男と長女が、私の実家に遊びに行きました。帰宅すると、長男が遊戯王カードを欲しい、と言います。何でも、強いカードがないと勝つのが大変だそうです。昼間はずっと遊んでいたので、約束している勉強を終えたら、一緒に行ってあげる、ということにしました。よくがんばりました。計算では、集中力が落ちたのか、後になるほど、間違いがありました。それでも、以前に比べたら、ずっと速く正確にできるようになっていました。しっかり誉めてから、カードを買いに行きました。閉店寸前に駆け込みました。３袋買いました。全部、本人の小遣いで、４５０円分でした。家に戻ってから、袋を開けると、とても貴重で欲しかったカードが入っていました。お前がきちんと勉強したから、このカードが手に入ったんだよと私が言うと、不思議そうです。だって、勉強しないで行ったら、そのカードの上にも商品があったはずだから、そのカードは買わなかっただろう?と説明してようやく理解したようです。王選手が一本足打法に変える時、半年以上、練習してから実戦に使いました。その試合で３安打、１ホームラン。専属コーチの荒川さんは、やっぱり、努力した人に幸運はやってくる、と思ったそうです。そして、王選手には、お前、運をつかんだんだよ、この運を放してはいけないよ、運を放さないために、今まで以上に練習しようと言ったのです。それまで、自分への迷いから、練習に集中し切れなかった王選手は、このあと、練習の鬼になり、荒川コーチの指導で素振りをしていると、異様な緊張感から、周囲の雑談まで消え、練習に魅入ってしまったそうです。その時、荒川コーチが目標に掲げたのは、ベーブ・ルースの世界記録です。王選手は、わずかな幸運と偉大な努力によって、１５年後に目標を達成しました。話がそれてしまいました。私は、長男に王選手のようになれ、と言うつもりはありません。しかし、幸運を呼び込み、その運を大切にする気持ちだけは忘れないで欲しい、と思っています。そして、このような時間を長男といっしょに過ごすだけで、私はとてもしあわせです。ありがとー！！！
2005年11月29日
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●今日のわが子（わたしのケーキがあっ！！）
昨日は、長男と長女と一緒にお風呂に入りました。みんなで楽しく遊びながら、身体を洗っていました。洗い終わってから、残ったボディーシャンプーの泡をを長女に上げました。すると、小さな洗面器にそれを集めて何かをしていました。長男も洗い終わったので、最後にシャワーで流し残しがないようにと、お湯をかけていましたら、突然、長女が泣き出しました。わたしのだいじなケーキがあああ！！やってしまいました。小さな洗面器の泡は、大事なケーキだったのです。もう手遅れです。泡はきれいさっぱりなくなっていました。仕方ないので、しばらく抱きしめて泣くのに付き合いました。どうやら、収まったものの、風呂から出た後も元気がなく、そのうち、くたびれて眠ってしまいました。あー、本当に悪いことをしてしまいました。今日、幼稚園から戻る頃には、許してくれていると良いのですが。ごめんよー！！
2005年11月28日
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●今日のわが子（だれもあそんでくれないっ！！）
昨日、長女が妻に抱きついて泣いていました。理由は、幼稚園や公園で誰も遊んでくれないことがあって、それが悲しくてたまらない、というものです。誰でも経験のあることかな、と思いました。私もなぜか、仲間はずれにされたことがありましたし、妻も経験しています。もっとも、私の場合は、本格的なイジメということではありませんでしたので、翌日には、忘れて遊んでいたように記憶しています。そして、ちょっとしたことから、逆に友達に嫌いだ、などと言った覚えもあります。今でも、思い出すと、胸が痛いのですが、だからといって、その後、その友達と付き合えなかったこともありません。むしろ、そんな経験が友人との付き合いを大切にする気持ちを育てたように感じています。ところが、よく聞いてみると、長女本人は意識していませんが、公園では、ひとりで遊んでいて、何かを砂で作っていることがあるそうです。そして、友達にそれを壊されたくなくて、友達を追い払うような場面を妻が見ております。そのわりには、出来上がれば、自慢したいわけですから、なかなか友達も寄っては来ないだろうなあ、と容易に想像できます。作っている時、夢中なので、それらのことに気づいていないようです。そういえば、自分にもそんなことがあったかな、などと記憶がうっすらよみがえります。それどころか、今でも、自宅で仕事をしていて、子供たちが寄ってくると今はダメっ！と言うことがあります。大人ですから、それを忘れないし、仕方ないと思えますが、忘れてしまえば長女と同じです。人間というのは、案外、成長しない部分があるのだな、とおかしなことに気づいて、ひとりで苦笑いをしております。今日は、ちょっとセリフが長いのですがお前はひとりじゃないぞー！！！
2005年11月27日
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●管理組合のためのマンション記事（区分所有法第１８条）
区分所有法第１８条今回は、【共用部分の管理】です。共用部分の管理行為は、保存行為、利用行為、改良行為、に分かれます。保存行為は、現状維持が目的です。設備点検、清掃、小さな修繕などが、保存行為にあたります。保存行為は、各区分所有者が単独で行うことができます。改良行為は、ものの性質を変えずに価値を高める行為です。暗い場所に電灯をつけることなどが該当します。利用行為と改良行為には、集会の決議が必要です。ただし、あらかじめ、規約で別段の定めをすることができます。注意が必要なのは、利用、改良行為によって、専有部分の使用に特別の影響が出る時は、その区分所有者の承諾を得なければなりません。例えば、植栽部分を機械式駐車場にすると、１階の専有部分に日が当たらなくなり、排気ガスの影響も出る、などという時が、これにあたります。微妙なケースが様々発生することと思いますが、最終的な判断を決めるのは、マンション全体のしあわせだと思っています。念のために申し上げると、全体のしあわせを達成するには、一部の人が受忍限度内であっても、理不尽な我慢を強いられることがあってはならないと考えております。ここからは条文の掲載です。【共用部分の管理】第１８条共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。２ 前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。３ 前条第２項の規定は、第１項本文の場合に準用する。４ 共用部分につき損害保険契約をすることは、共用部分の管理に関する事項とみなす。無料相談受付中相談はこちらから。 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）マンション管理適正化法（後半）条文とコメント区分所有法（前半）区分所有法（後半）条文とコメント２マンション関連記事標準管理規約（単棟型）マンション管理相談室相談事例の宣言相談事例集相談対応に本気で思うこと相談対応一覧（事例の紹介）考え方の基礎ハンドルネームの由来理事会出席の詳細無料相談受付
2005年11月25日
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●今日のわが子（メダカの水換え）
先日、メダカとエビの入った水槽の水を交換しました。カルキを抜くためにバケツに１日入れてから、取り替えました。しかし、エビの大半が死んでしまいました。まだカルキが抜け切らなかったのでしょうか。メダカが生き延びてくれたので、少しほっとしています。次の水替えはどうしたものか。ちょっと悩んでいます。長男は、私にはわからないほど小さなザリガニが生きていたので、嬉しそうです。よくみると、水草、微生物、ザリガニとエビ、１匹だけのメダカ。ちょっとした生態系ができたような印象です。観察はなかなか楽しいです。たくさんの小さな命と長男に向けてがんばれよー！！！
2005年11月25日
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●管理組合のためのマンション記事（耐震強度偽装事件について）
先日より、姉歯建築士による耐震偽装事件が世間を騒がせております。テレビでもコメンテーターが様々なことを言っております。また、今日は、売主のひとつ、ヒューザーの社長が多くの番組に出演し、疑問に答えております。一方、数年前より、自己責任という言葉が多く使われるようになりました。マンションを購入した場合も、それは当てはまります。しかし、宅建業法、建築基準法など、様々な法律があり、そこには安全や消費者保護の発想で、様々な規定があります。ところで、不動産に関連した法律はなぜこれほどたくさんあるのでしょうか？小学校のころ、先生に言われました。君たちが、自らちゃんとやってくれないから、規則が増えるんだよ。不動産業者も似たような歴史を持っていますし、今もそれは続いています。まだ、情報が少なすぎて、これ以上を軽々に語るべきではないと考えています。そして、さらに心配なのは、本当に姉歯建築士のしたことは、特殊なことなのだろうか？ということです。もしかしたら、他の建築士も似たことをしているのでは？という不安を払拭できません。さらに、もしかして、阪神大震災でも、同じ原因で、多くの建物が倒壊したのではないだろうか？という疑問が広く議論される日も、そう遠くはないのかもしれない、などとろくでもないことまで考えてしまいます。
2005年11月24日
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●今日のわが子（バットにあたったよ！！）
先日、長女が初めてスポンジボールに挑戦しました。いつもは長男が打って、長女はボール拾いでした。最初はまったく当たりません。スイングというよりも、自分がグルグル回っています。１０球投げても当たりませんので、ちょっと工夫しました。長女はボールにかまわず、同じようにグルグルやっているので、私がそこをめがけてボールを投げました。それから３球目に初めてボールとバットが当たりました。何球か、当たってからわざと少しずらしてボールを投げましたが、何とか当てることができるようになっていました。無から有というべきか、ゼロからイチというべきか、わかりませんが、経験することの大切さを痛感しました。子供の能力と可能性にもうっすらと感動してしまいました。ありがとー！！！
2005年11月24日
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●管理組合のためのマンション記事（区分所有法第１７条）
区分所有法第１７条今回は、【共用部分の変更】です。ここは重要ポイントです。平成１４年に改正がありました。それまでは、「改良を目的とし、かつ、著しく多額の費用を要しないもの」については、普通決議でした。しかし、大きな問題がありました。大規模修繕です。大規模修繕は、当然、著しく多額の費用が必要です。だとすると、特別決議になります。過半数が賛成でも大規模修繕ができないケースが出てきます。大規模修繕は、マンションの最も大切な管理のひとつですから、それに支障があるというのは、非常にまずいわけです。改正後は、形状や効用に著しく変更かなければよいということになりましたので、大規模修繕は普通決議であることがはっきりしました。ご注意頂きたいのは、管理規約に大規模修繕が特別決議として、明記されているような場合です。あまりないとは思いますが、もし、そうであったら、トラブル予防のために早めに対応して下さい。ここからは条文の掲載です。【共用部分の変更】第１７条共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定義は規約でその過半数まで減ずることができる。２ 前項の場合において、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。無料相談受付中相談はこちらから。 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）マンション管理適正化法（後半）条文とコメント区分所有法（前半）区分所有法（後半）条文とコメント２マンション関連記事標準管理規約（単棟型）マンション管理相談室相談事例の宣言相談事例集相談対応に本気で思うこと相談対応一覧（事例の紹介）考え方の基礎ハンドルネームの由来理事会出席の詳細無料相談受付
2005年11月23日
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●今日のわが子（しわ、さんじゅうに）
最近、長女が掛け算の九九を勝手に覚えてきました。１の段と２の段は、完全に覚えました。長男が宿題をしていると、ひとりでコピー用紙に問題と答えを書いてきます。私が買ってきた「よくできました」のハンコが欲しいようです。笑えるのは、用紙の端に「はんこお」と書いてあることです。そして、３の段も覚えたいようです。しかし、意味がわかっていませんから、そう簡単ではありません。ただ、４の段はひとつだけ覚えました。しわさんじゅうにと大きな声です。私は喜んでいるのですが、妻はちょっと不機嫌です。ちょっと、私のことっ！！と両手を腰に置いて、目がつり上がり気味です。その様子を見て、長男はゲラゲラ笑っています。こんな家族に恵まれて私はとてもしあわせです。ありがとー！！！愛する妻へ；しあわせなシワなので、そんなに怒らないでね。
2005年11月23日
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●管理組合のためのマンション記事（区分所有法第１６条）
区分所有法第１６条今回は、【一部共用部分の管理】です。一部共用部分というのは、廊下やエントランスのイメージではありません。例えば、１、２階が店舗で、それら専用のエスカレータなどのイメージです。共有の考えからすれば、一部共用部分はその共有者に管理をしてもらうということになりますが、その共用部分が全員の利害に関係している時、勝手なことをされると困ります。例をあげれば、その一部共用部分の塗装を修繕の時、勝手に派手な色に塗られてしまったら、困ります。そこで、１６条では、そのような時には、全員で管理をするべき、と書いているわけです。それから、規約で、同様の決まりを作ることもできます。規約で設定するわけですから、当然、特別決議になります。そして、本来の形どおり、一部共用部分の共有者で管理するのは、上のようなケースからはずれた時だけ、ということになります。ここからは条文の掲載です。【一部共用部分の管理】第１６条一部共用部分の管理のうち、区分所有者全員の利害に関係するもの又は第３１条第２項の規約に定めがあるものは区分所有者全員で、その他のものはこれを共用すべき区分所有者のみで行う。無料相談受付中相談はこちらから。 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）マンション管理適正化法（後半）条文とコメント区分所有法（前半）区分所有法（後半）条文とコメント２メルマガサンプルマンション関連記事標準管理規約（単棟型）マンション管理相談室相談事例の宣言相談事例集相談対応に本気で思うこと相談対応一覧（事例の紹介）考え方の基礎ハンドルネームの由来リンクを頂いている皆様キーワード別ランキング理事会出席の詳細無料相談受付
2005年11月22日
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●今日のわが子（パソコンでおてがみをかいたよっ！！）
先日、長女が古いパソコンを出して欲しいと言いました。しばらく夢中でやっていました。すごく嬉しそうにパソコンでおてがみをかいたよっ！！と叫びながら、私の所にやって来ました。見ると、ペイントソフトを使って、カタカナで「ｱﾘｶﾞﾄｳ☆」と書いてあります。テキスト入力などは教えていません。長男のやることを見ていて、覚えたそうです。変換を理解していないので、半角のカタカナが精一杯だったようです。「ほし」って、かいてから、このボタンをおすと、ほしのかたちになるのっ！！自分にできることが増えていくことを実感してとても興奮しています。そんな娘を見て、私はまたひとつしあわせになりました。ありがとー！！！
2005年11月22日
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●メルマガ「解決！マンショントラブル駆け込み寺」バックナンバー紹介 その６５
◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆＝＝＝解決！マンショントラブル駆け込み寺＝＝＝＝－－－第６４号（２００５年１１月１９日号）－－－マンション管理士 ベルモンドＪＦＫ－－－毎週土曜日配信（創刊2004年8月）◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆●● ●●ご相談理事長をしています。築１０年になり、賃貸の部屋が増えてきました。同時に賃借人のゴミ出し、駐輪等のルールを守らない人も増えてきました。区分所有者ではないので、どうしたものか、困っています。対策を教えてください。●●●●回答とアドバイス理事長のお仕事、お疲れ様です。分譲マンションでは、年数と共に賃貸化が進みます。これは規制できません。しかし、マンションの管理状態が悪くなっていくのは、困りものです。対策は、管理規約や使用細則を改めて居住者に広報することです。ルールではこうなっていますよ、としっかり伝えることで改善は少しずつ進むはずです。それでも、改善しない場合はどうするか。（規約及び総会の決議の効力）第５条 この規約及び総会の決議は、区分所有者の包括承継人及び特定承継人に対しても、その効力を有する。２ 占有者は、対象物件の使用方法につき、区分所有者がこの規約及び総会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う。マンション標準管理規約からの抜粋です。ご相談者様のマンションが標準管理規約に沿っていれば、同様の記述があるはずです。また、賃貸に出している区分所有者にも現状を説明し、そちらからもルール厳守を徹底するように言ってもらうことも有効だろうと思います。こういった問題は、すぐに悪質なことになるわけではありません。しかし、マンションの雰囲気が悪くなれば、別の問題に発展することも考えられ、長期で考えれば、資産価値にも影響してくると思います。問題は大きくなると、解決が難しくなります。早めの対策が重要です。◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆【編集後記】賃貸化は、どのマンションでも起きてきます。賃貸化して困るのは、理事の選出です。それでなくても、引き受けてくれる人が少ないでしょうから、賃貸で遠方の区分所有者が増えれば理事会の運営は困難になってきます。より多くの参加と良好なコミュニティの形成、そして、問題の予防。これらが大切なポイントです。◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆【ひとり言】先日、長男がメダカを捕まえました。お腹が大きいです。卵を抱えているのでしょうか？寒いので産卵はしないと思うのですが、毎日、水槽をのぞいて観察しております。◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆※このメールマガジンはあくまでも参考意見であります。法的根拠を保証するものではありません。また、実際の事例では状況により、判断が異なります。よくご検討の上、ご判断頂きますよう、お願い致します。何らかの損害を被られても一切の責任は負えません。□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□タイトル－－－ 解決！マンショントラブル駆け込み寺発行者－－－－ マンション管理士 ベルモンドＪＦＫ発行周期－－－ 毎週土曜日（前日23:00配信）＆時々増刊号バックナンバー http://backno.mag2.com/reader/Back?id=0000137637発行者Webサイト http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo ※開設１周年・わが子の成長、マンション関連記事を連載中 また、私の考え方などをサイト内で公開しております。発行者メールアドレス atuki1997@yahoo.co.jp （イタズラ防止のため、個人アドレスは非公開です。）まぐまぐＩＤ 0000137637読者の本棚への投稿はこちらからできます。よろしくお願い致します。専用投稿フォーム http://www.mag2.com/wmag/osusume/toukou.html書き方のサンプル http://www.mag2.com/wmag/hondana/配信中止（まぐまぐ） http://www.mag2.com/m/0000137637.htm本文章の内容は、無断で転写・複写・コピーを硬くお断り致します□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらから
2005年11月21日
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●メルマガ「解決！マンショントラブル駆け込み寺」バックナンバー紹介 その６４
◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆＝＝＝解決！マンショントラブル駆け込み寺＝＝＝－－－第６３号（２００５年１１月１２日号）－－－マンション管理士 ベルモンドＪＦＫ－－－毎週土曜日配信（創刊2004年8月）◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆●● ●●ご相談理事長をしています。マンション内の使用細則がいくつかあります。しかし、守らない人が多くて困っています。せっかくルールがあるのに守られないと意味がありません。どうしたらよいのでしょうか。●●●●回答とアドバイス理事長のお仕事、お疲れ様です。管理規約や使用細則は守られないと効果がでませんから困りますね。管理規約や使用細則が守られないのはなぜでしょうか。理由は、ふたつ考えられます。ルール自体が知られていない、あるいは理解が不足しているルールを守ることが難しい、あるいは実行不可能になっているそして、これらを検討するには、何よりも実態調査が重要です。どのルールのどの部分が守られていないか、を知ることが大切です。それがわかれば、ふたつの理由のどちらに当てはまるか、あるいは、それぞれの事情による別の理由なのか、などを検討します。住民が知らないなら、広報を様々な方法で繰り返せば効果が出るはずです。また、実行不可能なら、ルール自体を検討し直しましょう。管理規約も使用細則もマンションの秩序を守り、快適な生活のためのルールという側面があります。そして、知らせること、理解してもらうこと、合意を得ること、はマンションの管理運営の中で最重要ポイントなのです。広報と合意を進めていくと、自然に協力体制につながります。また、みなさんが関心を持てば、ルールの見直しも自然にできていくはずです。実態に合わせたルール作りが実現できれば、快適な生活に一歩近づきます。◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆【編集後記】区分所有法ができた理由のひとつにトラブル防止があります。しかし、法律に人の心まで表現できるはずがありません。マンションは生きています。住民も生きています。ルールに縛られるのではなく、使いこなせるようになりたいものです。◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆【ひとり言】最近、義理の父が長男を魚釣りに連れて行ってくれます。そして、夕食のおかずにそれがよく出ます。実に美味しいです。魚は肉に比べて格段にヘルシーです。長男のおかげで楽しく健康的な夕食が増えました。ありがとー！！！◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆※このメールマガジンはあくまでも参考意見であります。法的根拠を保証するものではありません。また、実際の事例では状況により、判断が異なります。よくご検討の上、ご判断頂きますよう、お願い致します。何らかの損害を被られても一切の責任は負えません。□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□タイトル－－－ 解決！マンショントラブル駆け込み寺発行者－－－－ マンション管理士 ベルモンドＪＦＫ発行周期－－－ 毎週土曜日（前日23:00配信）＆時々増刊号バックナンバー http://backno.mag2.com/reader/Back?id=0000137637発行者Webサイト http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo ※開設１周年・わが子の成長、マンション関連記事を連載中 また、私の考え方などをサイト内で公開しております。発行者メールアドレス atuki1997@yahoo.co.jp （イタズラ防止のため、個人アドレスは非公開です。）まぐまぐＩＤ 0000137637読者の本棚への投稿はこちらからできます。よろしくお願い致します。専用投稿フォーム http://www.mag2.com/wmag/osusume/toukou.html書き方のサンプル http://www.mag2.com/wmag/hondana/配信中止（まぐまぐ） http://www.mag2.com/m/0000137637.htm本文章の内容は、無断で転写・複写・コピーを硬くお断り致します□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらから
2005年11月21日
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●メルマガ「解決！マンショントラブル駆け込み寺」バックナンバー紹介 その６３
◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆＝＝＝解決！マンショントラブル駆け込み寺＝＝＝＝－－－第６２号（２００５年１１月５日号）－－－マンション管理士 ベルモンドＪＦＫ－－－毎週土曜日配信（創刊2004年8月）◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆●● ●●ご相談半年前に初めて理事を引き受けました。マンションには管理規約と使用細則があります。私は、どちらもルールなので、きちんと守ることが大切だと思います。しかし、様子を見ていると、理事会の皆さんも使用細則を軽く見ているような気がします。先輩理事に聞くのも恥ずかしいように思えます。こちらで相談してよいのかどうかもわかりませんが、教えて下さい。●●●●回答とアドバイス初めての理事で戸惑いと緊張の中にいらっしゃることでしょう。きっととてもよくがんばっていらっしゃるのだと思います。このような質問は恥ずかしくありません。そして、私はこのように関心をお持ちになり、活動に参加されていることと、ご相談頂いたことをこころから嬉しく思っています。なぜなら、マンショントラブルの多くが無関心と配慮の不足から生じるものであるからです。さて、本題です。結論から申し上げると、使用細則も規約同様に大切なものですから、ご相談者様のお考えは正しいものです。ただし、マンションごとに事情が違いますので、運用面で柔軟に対応されることが間違いと決め付けるのが危険であることも事実です。そもそも、区分所有法には使用細則という言葉が出てきません。マンション標準管理規約に出てきます。つまり、使用細則は、管理規約に基づいて定められるルールである、ということです。ですから、当然、管理規約と同様に認識されるべきものなのです。しかし、軽く見られることが多いのも事実です。その理由は、使用細則が生活に沿った内容であり、具体的な事柄を定めることが多いことにあると考えられます。ペット、駐車場、共用施設など、実際にマンションで使うものについて決まってくるので、生活マナー、注意書き、などの印象を受けることが多いのだろうと思います。使用細則の制定、改正には総会決議（普通決議）が必要です。ところが、内容によっては、特別決議が望ましい場合もあります。例えば、ペットの使用細則を設定する時です。名前は使用細則ですが、これは、明らかに規約と同様に扱うべきです。つまり、名前が規約か、使用細則か、で判断するのではなく、内容が基本的なルールになる場合は、特別決議でないと、あとあとのトラブルにつながるので、注意が必要ということです。◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆【相談受付とご意見募集について】※マンション生活に関するご相談を受け付けております。全力で精一杯の回答をお約束致します。回答は個別にメールをお送りします。（すべて無料です。また、営業活動は絶対にしません。）また、率直なご意見・ご感想をこころよりお待ちしています。受付アドレス；atuki1997@yahoo.co.jp （イタズラ防止のため、個人アドレスは非公開です。）◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆【編集後記】規約も使用細則も生活にマンションには大切なものです。単純に、総会決議でよい、というものではありません。あらかじめ、広く意見を集約し、充分に検討をした上で、話を進めることが重要です。マンションは区分所有者全員のものです。合法的であれば、それでよし、などと考えていると、協力体制が作れません。協力のない管理組合には明日もないそんなふうに感じています。◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆【ひとり言】長男にクリスマスのプレゼントを前倒しで買いました。新型の赤いシリーズのたまごっちです。いろいろとデータが通信できて、友達と仲良しになれるのだそうです。仲間を作り、共通の話題で楽しむというのは、私が毎日更新しているブログにちょっと似ているように思います。大人も子供も、何かを伝えたい気持ちは変わらないようです。◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆※このメールマガジンはあくまでも参考意見であります。法的根拠を保証するものではありません。また、実際の事例では状況により、判断が異なります。よくご検討の上、ご判断頂きますよう、お願い致します。何らかの損害を被られても一切の責任は負えません。□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□タイトル－－－ 解決！マンショントラブル駆け込み寺発行者－－－－ マンション管理士 ベルモンドＪＦＫ発行周期－－－ 毎週土曜日（前日23:00配信）＆時々増刊号バックナンバー http://backno.mag2.com/reader/Back?id=0000137637発行者Webサイト http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo ※開設１周年・わが子の成長、マンション関連記事を連載中 また、私の考え方などをサイト内で公開しております。発行者メールアドレス atuki1997@yahoo.co.jp （イタズラ防止のため、個人アドレスは非公開です。）まぐまぐＩＤ 0000137637読者の本棚への投稿はこちらからできます。よろしくお願い致します。専用投稿フォーム http://www.mag2.com/wmag/osusume/toukou.html書き方のサンプル http://www.mag2.com/wmag/hondana/本文章の内容は、無断で転写・複写・コピーを硬くお断り致します□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらから
2005年11月21日
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●今日のわが子（かんじがよめないとでんしゃにのれないっ！！）
昨日、マスターズリーグを観戦しました。試合はもちろん面白かったのですが、長男には移動の電車がずいぶん勉強になりました。普段は知っている範囲の電車に乗ることが多いのですが、東京まで行くと、まったく知らないことばかりです。秋葉原の乗り換えの時、どっちに行けばよいのか、を長男に聞きました。読めない漢字ばかりなので、困っています。どの路線に乗るのかどちらの方向に乗ればよいのかどの通路を使えばよいのかまったく見当もつかないのです。漢字を勉強しないと、ひとりで電車に乗ることもできない、とわかれば真剣みが違ってくるはずです。それから、同じ秋葉原で中年の女性に小岩に行くにはどうしたらよいか、と聞かれました。もちろん、私は正しく教えました。しかし、長男には、電車のことを聞く時は必ず駅員さんに確認するように教えました。これは父に教わったことです。駅にいる人すべてが路線を理解しているわけではないからです。駅員さんなら、安心できます。長男は、世間を渡る、ということの一端を感じ取ってくれたと思います。たくさんの移動でとてもくたびれたので、帰りの電車ではふたりそろって眠ってしまいました。楽しく遊んで、大切なことを学んで、くたびれて一緒に眠る。こんなひとコマが私にはたまらなくしあわせです。ありがとー！！！
2005年11月21日
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●今日のわが子（ツナマヨのおにぎりをつくるんだっ！！）
今日は、マスターズリーグ観戦でした。東京ドームに初めて入りました。（横浜の端からですので、なかなか大変です。）朝食の時、長男がお弁当を自分で作る、と言い出しました。ツナマヨのおにぎりにするんだっ！！と張り切っていました。ラップにお米を広げて、ツナマヨを乗せます。出来上がりは、まん丸のおにぎりです。タッパーに詰めてリュックに入れました。京浜東北線で秋葉原まで行き、総武線に乗り換えて水道橋に到着です。ドームに入って、（自由席なので）座席を確保しました。意外だったのは、広さを感じなかったことです。テレビの方が広くて大きな印象です。すでにおなかはペコペコでしたので、長男の作ったおにぎりを食べました。とてもおいしくできていました。本人も楽しくて、おいしくて、気分は最高のようでした。自分にできることが増えていくことを実感していたのだろうと思います。そんな子供の笑顔を見られるだけで私はまたひとつしあわせになるのです。ありがとー！！！
2005年11月20日
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●メルマガ「解決！マンショントラブル駆け込み寺」バックナンバー紹介 その６２
◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆＝＝＝解決！マンショントラブル駆け込み寺＝＝＝－－－－－－－第６１号（２００５年１０月２９日号）－－－－－－－マンション管理士 ベルモンドＪＦＫ－－－－－－－毎週土曜日配信（創刊2004年8月）◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆●● ●●ご相談理事長をしています。駐輪場の自転車があふれています。一応、ステッカーを入居時に１軒２台と決め、配布しました。よく見ると、ステッカーのない自転車がかなりの数になっています。しかし、勝手に捨てて、あとからトラブルになっては困ります。どのようにしたら、よいのでしょうか？●●●●回答とアドバイス理事長のお仕事、お疲れ様です。自転車の管理もなかなか大変ですね。さて、ひとつずつ考えて見ましょう。まずは、住人の自転車を確認しなければなりません。そのためには、ステッカーを再度、配布し、一定期間内にご自分の自転車に貼ってもらいましょう。これで、だいたいの区別がつきますし、放置自転車もほぼ把握できます。次にステッカーを貼っていない自転車に、一定期間を過ぎたら、撤去する旨を書いた紙をつけておきます。その期間を過ぎても、ステッカーがつかない自転車は、ロープで縛るなどしてから、警察に届け、同時に所有者の確認をお願いします。所有者がわかれば、取りに来るように通知します。そして、通知しても取りに来ない、また、所有者がわからない自転車は遺失物としての手続きをします。遺失物は原則的に６ヶ月（その都度、警察で確認して下さい）を過ぎたら、所有権が移動しますので、管理組合の所有になってから、処分します。手順は、だいたいこのようなイメージでよいと思います。大切なのは、実施する前に充分に告知、広報をすることです。どのようなスケジュールで、どのようなことをするのか、また、この作業が自転車管理上必要であることもあわせて知ってもらい、しっかり協力してもらうことです。乱雑なままですと、思わぬトラブルになることがあります。大切なことです。しっかり実施されてください。◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆【編集後記】自転車の片付けは、普段、管理活動に参加しない人に協力してもらうためによい機会だと思います。自転車の移動だけでも、わずかながら交流につながります。委員会を設置して、実質的な作業全般を依頼してもよいと思います。協力の中から、マンション管理に関心を持ってもらい、より多くの参加につなげる、というイメージをしています。それが進めば、マナー違反などが減るので、理事会を始めとする仕事も同時に減っていくのではないか、そんなふうに考えています。◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆【ひとり言】先日、娘（５歳）がパソコンをやりたい、というので席を譲ると、ひらがな入力にして何かをペイントソフトに書いています。よんで、よんでと言います。ありがとう、だいすき、また、いっしょにおさんぽしようねと書いてありました。私もそこに書き加えました。おてがみ、ありがとう、とてもうれしいよ娘の笑顔が、キラキラと輝いていました。◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆※このメールマガジンは発行者の判断により構成されています。そして、あくまでも参考意見であります。法的根拠を保証するものではありません。また、実際の事例では状況により、判断が異なることが予想されます。従って、紹介事例をあてはめることは困難なケースも多いはずです。よくご検討の上、ご判断頂きますよう、お願いいたします。もし、何らかの損害を被られても一切の責任は負えません。□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□タイトル－－－ 解決！マンショントラブル駆け込み寺発行者－－－－ マンション管理士 ベルモンドＪＦＫ発行周期－－－ 毎週土曜日（前日23:00配信）＆時々増刊号バックナンバー http://backno.mag2.com/reader/Back?id=0000137637発行者Webサイト http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo ※開設１周年・わが子の成長、マンション関連記事を連載中 また、私の考え方などをサイト内で公開しております。発行者メールアドレス atuki1997@yahoo.co.jp （イタズラ防止のため、個人アドレスは非公開です。）まぐまぐＩＤ 0000137637読者の本棚への投稿はこちらからできます。よろしくお願い致します。専用投稿フォーム http://www.mag2.com/wmag/osusume/toukou.html書き方のサンプル http://www.mag2.com/wmag/hondana/本文章の内容は、無断で転写・複写・コピーを硬くお断り致します□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらから
2005年11月20日
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●メルマガ「解決！マンショントラブル駆け込み寺」バックナンバー紹介 その６１
◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆＝＝＝解決！マンショントラブル駆け込み寺＝＝＝－－－－－－－第６０号（２００５年１０月２２日号）－－－－－－－マンション管理士 ベルモンドＪＦＫ－－－－－－－毎週土曜日配信（創刊2004年8月）◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆●● ●●ご相談理事長をしています。理事の中から、毎月の理事会も大変だし、他にも仕事があるので、理事に報酬を出してもらいたい、という意見がありました。確かに、頼んでも引き受けてくれない家もあり、好意で引き受けてくれた人に報酬があってもよいのかな、と思います。しかし、お金を出すこととなれば、一般区分所有者にもそれなりに納得してもらえるよう、説明が必要です。役員の報酬をどのように考えればよいのか、教えてください。●●●●回答とアドバイス理事長のお仕事、お疲れ様です。日々の活動を熱心になさっているようですね。そのような中、理事からの希望が出てくるのも自然なことと思います。それでは、役員報酬について、検討してみましょう。まず、役員報酬を出すこと自体は、以前から考えられてきたことです。また、マンション標準管理規約にも載っている事項ですから、特別なことではありません。そして、同時に、あまり広く実施されていないことも確かです。また、実施されていても仕事量や費やす時間を思うとそれに見合うだけの金額を出していないのが現状です。問題点はいくつかあります。適正金額がわからない。運営方法が確立しにくい。報酬をもらうことで、仕事が増えそうな気がする。一般的にはこんなところでしょうか。管理組合の仕事をどのように評価するか、は実に難しい問題です。成果主義にしたら、どのような評価基準にするかが難しい。時間給にしたら、どこまで議論するのが適正か、が難しくなる。また、一般区分所有者からすると、予算をつけたのだから、今まで以上に仕事をして欲しい、などと感じるでしょう。意見の分かれるところではありますが、役員の重要性をよく理解してもらうその業務内容と仕事量についてもよく理解してもらうアンケートや意見交換会などで、住民の意見を集約するこれらを積み重ねることで前進できる、と考えています。そして、これを機会にマンションの管理に興味や関心を持ってもらい、多くの区分所有者が参加する方向に進めて頂きたいと思います。もしかしたら、住民同士が協力できる形が実現して、理事会の話し合う時間が楽しいものになるかもしれません。そうしたら、報酬はもう、必要ないかもしれません。また、仕事が大変であることを理解してもらえれば、気持ちよく報酬を出そう、という雰囲気にもなると思います。また同じ話か、と言われそうですが、大切なのは住人同士の協力です。そのためにはお互いの理解が大切です。ということは、最低限、マンションの事情を知らなければ始まりません。知ってもらうには興味を持ってもらうことです。以前から、提案しておりますが、多くの人に参加してもらう管理が大切であるのは、ここに理由があります。多くの人に参加してもらえれば１人当たりの仕事量は少なくて済みます。仕事が少ないなら、報酬はいらない、と思うかもしれません。明解な回答になりませんが、このあたりにポイントがあると考えています。◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆【編集後記】誤解のないように申し上げます。私は、役員報酬に賛成です。現状の管理と運営は、一部の人に負担がかかりすぎていることがあります。少しでもバランスを取るのに、報酬制度が役立つと考えています。もちろん、それが原因で混乱を招いてはいけません。やはり、相当数の合意を得るために、アンケートや意見交換会が大切だと思います。◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆【ひとり言】夏にコクワガタの産卵に挑戦しました。先日、容器を開けて、産卵用の木を崩しました。２０匹も幼虫が出てきました。子供たちと観察をするのはとても楽しいです。来年の６月ごろにはサナギになり始めると思います。今からとても楽しみです。◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆※このメールマガジンは発行者の判断により構成されています。そして、あくまでも参考意見であります。法的根拠を保証するものではありません。また、実際の事例では状況により、判断が異なることが予想されます。従って、紹介事例をあてはめることは困難なケースも多いはずです。よくご検討の上、ご判断頂きますよう、お願いいたします。もし、何らかの損害を被られても一切の責任は負えません。□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□タイトル－－－ 解決！マンショントラブル駆け込み寺発行者－－－－ マンション管理士 ベルモンドＪＦＫ発行周期－－－ 毎週土曜日（前日23:00配信）＆時々増刊号バックナンバー http://backno.mag2.com/reader/Back?id=0000137637発行者Webサイト http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo ※開設１周年・わが子の成長、マンション関連記事を連載中 また、私の考え方などをサイト内で公開しております。発行者メールアドレス atuki1997@yahoo.co.jp （イタズラ防止のため、個人アドレスは非公開です。）まぐまぐＩＤ 0000137637読者の本棚への投稿はこちらからできます。よろしくお願い致します。専用投稿フォーム http://www.mag2.com/wmag/osusume/toukou.html書き方のサンプル http://www.mag2.com/wmag/hondana/本文章の内容は、無断で転写・複写・コピーを硬くお断り致します□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらから
2005年11月20日
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●メルマガ「解決！マンショントラブル駆け込み寺」バックナンバー紹介 その６０
◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆＝＝＝解決！マンショントラブル駆け込み寺＝＝＝－－－－－－－第５９号（２００５年１０月１５日号）－－－－－－－マンション管理士 ベルモンドＪＦＫ－－－－－－－毎週土曜日配信（創刊2004年8月）◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆●● ●●ご相談理事長をしています。数年前から、マンションの敷地内に複数の無断駐車があります。住民の車両かどうかは不明です。正規に駐車場を利用している住民からの苦情もありますし、実際に通行の妨げにもなっています。また、子供が事故に巻き込まれる危険もあります。どのように対策をしたらよいのでしょうか？●●●●回答とアドバイス理事長のお仕事、お疲れ様です。さて、この問題に決定的な方法はないように思います。というのも個別の要素が多く、その事情に左右されるからです。しかし、それでは回答になりません。知る範囲での対策をご提案しますので、ご参考にされて下さい。○無断駐車される場所にポールや植木などを置く。○通り抜けられる場合は、片方をふさぐ。○明らかに誰でもわかるように注意を促す立て札をする。○路面に誰でもわかるように大きく、駐車禁止と書いてしまう。○敷地の入り口にポールなどを設置し、リモコンなどで、契約者しか出入りができないようにする。○無断駐車の車両のワイパーなどに警告文をはさむ。（のりで貼ってしまうと、こちらに弱みができるかもしれません。）○悪質な常習者なら、陸運局に問い合わせて持ち主を探す。（警察では教えてくれません。）この中で最も効果が大きいのはリモコン式のポールです。少なくとも関係者以外は、排除できるはずです。問題は、費用がかかるということです。設置だけでなく、メンテナンスも必要ですし、故障も考えられます。その時、修理を済ませるまでは駐車できないかもしれません。また、駐車場の使用細則も改正が必要だと思います。それらについて、よくご検討の上、総会の決議を経て実行して下さい。◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆【編集後記】先週、配信後に少しの時間帯でしたが、メールのやり取りができなくなりました。今週、お詫びとお願いをメルマガでお知らせしました。この原稿を書いている時点では、その件に関してのご連絡はありません。読者の皆様にご迷惑をかけていなければよいのですが。◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆【ひとり言】長女の運動会は雨で延期が続きました。ようやくできたのは、水曜日でした。仕事で行かれませんでした。とても残念です。そういえば、去年も見られませんでした。大きくなってから、娘に叱られそうです。◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆※このメールマガジンは発行者の判断により構成されています。そして、あくまでも参考意見であります。法的根拠を保証するものではありません。また、実際の事例では状況により、判断が異なることが予想されます。従って、紹介事例をあてはめることは困難なケースも多いはずです。よくご検討の上、ご判断頂きますよう、お願いいたします。もし、何らかの損害を被られても一切の責任は負えません。□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□タイトル－－－ 解決！マンショントラブル駆け込み寺発行者－－－－ マンション管理士 ベルモンドＪＦＫ発行周期－－－ 毎週土曜日（前日23:00配信）＆時々増刊号バックナンバー http://backno.mag2.com/reader/Back?id=0000137637発行者Webサイト http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo ※開設１周年・わが子の成長、マンション関連記事を連載中 また、私の考え方などをサイト内で公開しております。発行者メールアドレス atuki1997@yahoo.co.jp （イタズラ防止のため、個人アドレスは非公開です。）まぐまぐＩＤ 0000137637読者の本棚への投稿はこちらからできます。よろしくお願い致します。専用投稿フォーム http://www.mag2.com/wmag/osusume/toukou.html書き方のサンプル http://www.mag2.com/wmag/hondana/本文章の内容は、無断で転写・複写・コピーを硬くお断り致します□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらから
2005年11月20日
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●今日のわが子（あしたは、はやおきするんだっ！！）
最近、長男が以前とは違う友達と遊ぶことが多くなりました。どのような理由かはわかりません。同じような遊び方では飽きたのかもしれません。もしかしたら、よろしくないことがあったのかもしれません。ゆうべも、あしたは、はやおきするんだっ！！と大きな声で嬉しそうに言うので、理由を聞きました。何でも、最近仲良しの同級生からサッカーの試合を見に来てほしいと言われたのだそうです。その友達はサッカーチームのようです。いつもは遅くまで起きていようとするのですが、９時になると、さっさと寝ました。そして、今朝、６：１５に私の目覚ましが鳴りました。一緒に起きることにしていたので、手を握ったり、さすったりして起こしました。いつもとは違って、一発で起きました。やっぱり、気持ちが大切です。私も仕事の時と休みの日では、朝の気分が違います。子供も大人も、同じみたいです。ありがとー！！！※追伸；学校に行く時と同じ時間に家を出るのに、なぜ、４５分も早く起きようと考えたのか？子供の感覚って、面白いものです。
2005年11月19日
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●メルマガ「解決！マンショントラブル駆け込み寺」バックナンバー紹介 その５９
◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆＝＝＝解決！マンショントラブル駆け込み寺＝＝＝－－－－－－－第５８号（２００５年１０月８日号）－－－－－－－マンション管理士 ベルモンドＪＦＫ－－－－－－－毎週土曜日配信（創刊2004年8月）◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆●● ●●ご相談９月から、輪番制で理事長になりました。わからないことばかりです。先日、消防点検がありました。１軒、感知器に故障が見つかりました。感知器は専有部分にありますが、修理などの費用はその部屋の方にお願いしてよいのでしょうか？理事会で話し合う前に確認しておきたいのでよろしくお願いします。●●●●回答とアドバイス輪番制で突然の理事長は、大変ですね。不安ばかりだと思います。少しずつ、ムリのない範囲で進めて下さい。焦らなければきっとわかるようになります。結論は、「修理費用は管理組合で持つのが賢明」です。感知器が専有部分にあるということですが、維持管理を区分所有者個人に任せると、きちんとメンテナンスをされる保証がありません。そして、メンテナンスがなされていないために、火災発生時に大変なことになることは容易に想像できます。また、管理室などとの連携を考えると専有部分にある設備ではありますが、共用部分として管理組合が責任を持って管理することが必要です。したがって、管理組合で費用を持つのが適切と思います。一般的に火事を出しても、火元には他の住居に対する賠償責任はありませんが、重大な過失があれば話は別です。つまり、せっかく感知器がありながら、それを管理組合がきちんと管理する機会を区分所有者が奪っていたら、重大な過失にあたる可能性があり、大きな責任を背負うかもしれません。同時に管理組合としては、感知器を含め、様々な設備をよく検討することが重要です。以前、このメルマガでもご紹介しましたが、ドアは共用部分、カギは専有部分です。他にも給水管の途中に浄水器をつけるなどする時は注意が必要です。必要に応じて、規約や細則を見直し、改正して、トラブルを未然に防ぐことを希望します。◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆【編集後記】専有部分と共用部分の分け方はマンションごとに違ってきます。あるマンションでは、サッシのカギの部分などを専有部分とするように規約を変更しました。これは防犯上の配慮からです。２重のカギを付ける時に困らないようにしたわけです。まだ、管理会社に入ったばかりのころでした。恥ずかしながら、何のためか全然わかりませんでした。今回の相談のおかげで、懐かしいことを思い出せました。◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆【ひとり言】明日（１０月９日）は、長女の運動会です。幼稚園最後の運動会です。以前、園長先生から教えて頂きました。他の子供と比べないで下さい。去年のその子と比べて下さい。なかなか難しいことですが、肝に銘じてやってみます。◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆※このメールマガジンは発行者の判断により構成されています。そして、あくまでも参考意見であります。法的根拠を保証するものではありません。また、実際の事例では状況により、判断が異なることが予想されます。従って、紹介事例をあてはめることは困難なケースも多いはずです。よくご検討の上、ご判断頂きますよう、お願いいたします。もし、何らかの損害を被られても一切の責任は負えません。□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□タイトル－－－ 解決！マンショントラブル駆け込み寺発行者－－－－ マンション管理士 ベルモンドＪＦＫ発行周期－－－ 毎週土曜日（前日23:00配信）＆時々増刊号バックナンバー http://backno.mag2.com/reader/Back?id=0000137637発行者Webサイト http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo ※開設１周年・わが子の成長、マンション関連記事を連載中 また、私の考え方などをサイト内で公開しております。発行者メールアドレス atuki1997@yahoo.co.jp （イタズラ防止のため、個人アドレスは非公開です。）まぐまぐＩＤ 0000137637読者の本棚への投稿はこちらからできます。よろしくお願い致します。専用投稿フォーム http://www.mag2.com/wmag/osusume/toukou.html書き方のサンプル http://www.mag2.com/wmag/hondana/本文章の内容は、無断で転写・複写・コピーを硬くお断り致します□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらから
2005年11月19日
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●メルマガ「解決！マンショントラブル駆け込み寺」バックナンバー紹介 その５８
◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆＝＝＝解決！マンショントラブル駆け込み寺＝＝＝－－－－－－－第５７号（２００５年１０月１日号）－－－－－－－マンション管理士 ベルモンドＪＦＫ－－－－－－－毎週土曜日配信（創刊2004年8月）◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆●● ●●ご相談上階の騒音に悩んでいます。昼間だけでなく、夜中までうるさいのです。子供さんが3人いらっしゃいます。直接、苦情を言いましたが、本当にうちの音ですか？と言われてしまいました。真上から、聞こえるので間違いありません。最近は、精神的なダメージだけでなく、体調も崩しています。どうしたらよいでしょうか？●●●●回答とアドバイス体調まで崩されているということで、とても心配しています。詳細不明ですので、一般的な対策手順をお知らせいたしますので、ご参考にされてください。まず、最初にやるべきことは事実関係の確認です。難しく考える必要はありません。該当の部屋以外のご近所に騒音のことを聞いてみるだけです。うるさいことはないかうるさいとすれば、どちらから聞こえてくるか時間帯や曜日はどうかどのような音かなどを確認します。これでだいたいわかります。騒音元を確認できたら、理事会に相談します。確認内容と被害のある部屋を伝えます。理事会にやってもらうのは、掲示板や回覧板を使って、全体に注意をしてもらうことです。それで効果があれば、良いのですが、効果のない場合も多いでしょう。その時は、理事会から直接、騒音元に注意をしてもらいます。この時、最も注意するのは、騒音元にどこの家から、苦情が出ているかをわからないようにすることです。苦情を言っているのは、当然ご近所ですが、どの家かを特定されないことが大切です。特定されると、話がこじれますし、その後もうまくいきません。同じ理由で、当事者同士が直接やりあうことも絶対に避けて下さい。常識的にやれることはここまでです。あとは、区分所有法に従って、総会決議などを経て、迷惑行為を止めてもらう、それでもダメなら、部屋の使用を止める、などの方向になっていきます。今回のケースで、気になるのは、本当にうちの音ですか？と上階の方が言っていることです。実際の事例でも、逆の相談がありました。自分の家に誰もいない時間のことまで、苦情を言われるが、どうしたらよいですか？ということでした。おそらく、音の方向は、上階ですが、どこか別の部屋からの音がおかしな伝わり方をしているのだと思います。やはり、事実関係の確認が大切だと考えています。◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆【編集後記】今回の相談は、フリーペーパーで見つけて、編集部に回答し、翌週、掲載された文面を添削してあります。騒音は、古くからあるトラブルです。集合住宅の泣き所のひとつです。日々の生活に大きく影響しますし、感情的にもなりやすいことです。そして、最近、感じるのですが、どうも構造上の問題で騒音問題が発生しているケースが多いようです。技術ではなく、コストを理由に造りが適切でないのではないか？そんな気がしています。これも騒音に関するアンケートなどをしっかりやれば、ある程度、推測できます。しかし、デベロッパーとやりあうのは、なかなか大変です。そう簡単に造り直すわけにもいきません。永遠の課題なのかもしれません。◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆【ひとり言】先日、結婚記念日を迎えました。早いもので、１５周年です。若くて何も知らないから結婚できたのかな、と思います。ふたりで一生懸命働いて、どうにか生活してきました。たくさんピンチもありましたが、乗り越えてみると、自分たちの成長に役立っていたな、と感じます。かなり恥ずかしいのですが、この場を借りて妻にお礼を言います。ありがとー！！！◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆※このメールマガジンは発行者の判断により構成されています。そして、あくまでも参考意見であります。法的根拠を保証するものではありません。また、実際の事例では状況により、判断が異なることが予想されます。従って、紹介事例をあてはめることは困難なケースも多いはずです。よくご検討の上、ご判断頂きますよう、お願いいたします。もし、何らかの損害を被られても一切の責任は負えません。□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□タイトル－－－ 解決！マンショントラブル駆け込み寺発行者－－－－ マンション管理士 ベルモンドＪＦＫ発行周期－－－ 毎週土曜日（前日23:00配信）＆時々増刊号バックナンバー http://backno.mag2.com/reader/Back?id=0000137637発行者Webサイト http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo ※開設１周年・わが子の成長、マンション関連記事を連載中 また、私の考え方などをサイト内で公開しております。発行者メールアドレス atuki1997@yahoo.co.jp （イタズラ防止のため、個人アドレスは非公開です。）まぐまぐＩＤ 0000137637読者の本棚への投稿はこちらからできます。よろしくお願い致します。専用投稿フォーム http://www.mag2.com/wmag/osusume/toukou.html書き方のサンプル http://www.mag2.com/wmag/hondana/本文章の内容は、無断で転写・複写・コピーを硬くお断り致します□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらから
2005年11月19日
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●メルマガ「解決！マンショントラブル駆け込み寺」バックナンバー紹介 その５７
◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆＝＝＝解決！マンショントラブル駆け込み寺＝＝＝－－－－－－－第５６号（２００５年９月２４日号）－－－－－－－マンション管理士 ベルモンドＪＦＫ－－－－－－－毎週土曜日配信（創刊2004年8月）◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆●● ●●ご相談理事長をしています。次期の役員候補から、自分は仕事が不規則で理事会に出席できないので、妻を理事にして欲しいと要望がありました。これは、どうしたらよいのでしょうか？●●●●回答とアドバイス理事長のお仕事、お疲れ様です。よくあるのは、名義上はご主人が役員で、実質的には奥さんが役割をこなしている、というものです。現実的には協力してもらえるので、望ましい工夫だと思います。しかし、厳密に言うと、これはよろしくありません。ならば、どうするか？管理規約を変更することで解決します。管理規約の役員の資格という項目を作り、配偶者も資格を与えます。親子くらいまでは、資格者にしてよいのではないかと思います。ただし、資格の範囲をあまり広げてしまうと、思わぬ落とし穴があるかもしれないので、慎重な議論を充分に尽くして決定された方がよいと思います。非常に個人的で乱暴なことを申し上げると、たくさんの役割をみんなで分担することがよいと考えています。年齢的に長時間の会議はムリだが、掃除はやりたい。決まった時間に拘束されるのは難しいが、建築の知識はあるので、それを役立てたい。など、いろいろとやれることはあると思うのです。掃除係、リフォーム承認検査係など、名称は何でも構わないし、名称がなくてもよいと思います。権限などなくても、参考意見を言ってもらうだけで助かるケースはたくさん考えられます。実現は、おそらく困難ですが、考えておくかどうかで、マンションの将来は違ってくると確信しています。◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆【編集後記】以前、３０戸余りのマンションに理事が８人いるマンションの話を書きました。今回、私が申し上げたことは、それをもっと拡大した考え方です。誰かがやらねばならない、自分もいつかやらないといけない、というのが現状イメージする役員の姿でしょう。それを、逆に自分にできることを自ら積極的にやってしまおう、ということです。その効果をハッキリ実感できるのは次の大規模修繕の時です。運営の結果を大きな金額で見せ付けられます。みんなで協力し、費用を効果的に活かしたマンションとそうでないマンションはその後の資金繰りに大きな差が出ます。みなさんはどちらのマンションに住みたいですか？◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆【ひとり言】先日、長男がプチ家出をしました。マンションの敷地内で妻につかまって、連れ戻されました。持ち物は、ランドセル、ムシキングカード、貯金箱、カミキリムシでした。なぜ、カミキリムシだったのか？こうして、書いているだけで笑いがこみ上げてきます。◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆※このメールマガジンは発行者の判断により構成されています。そして、あくまでも参考意見であります。法的根拠を保証するものではありません。また、実際の事例では状況により、判断が異なることが予想されます。従って、紹介事例をあてはめることは困難なケースも多いはずです。よくご検討の上、ご判断頂きますよう、お願いいたします。もし、何らかの損害を被られても一切の責任は負えません。□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□タイトル－－－ 解決！マンショントラブル駆け込み寺発行者－－－－ マンション管理士 ベルモンドＪＦＫ発行周期－－－ 毎週土曜日（前日23:00配信）＆時々増刊号バックナンバー http://backno.mag2.com/reader/Back?id=0000137637発行者Webサイト http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo ※開設１周年・わが子の成長、マンション関連記事を連載中 また、私の考え方などをサイト内で公開しております。発行者メールアドレス atuki1997@yahoo.co.jp （イタズラ防止のため、個人アドレスは非公開です。）まぐまぐＩＤ 0000137637読者の本棚への投稿はこちらからできます。よろしくお願い致します。専用投稿フォーム http://www.mag2.com/wmag/osusume/toukou.html書き方のサンプル http://www.mag2.com/wmag/hondana/本文章の内容は、無断で転写・複写・コピーを硬くお断り致します□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらから
2005年11月19日
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●メルマガ「解決！マンショントラブル駆け込み寺」バックナンバー紹介 その５６
◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆＝＝＝解決！マンショントラブル駆け込み寺＝＝＝－－－－－－－第５５号（２００５年９月１７日号）－－－－－－－マンション管理士 ベルモンドＪＦＫ－－－－－－－毎週土曜日配信（創刊2004年8月）◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆●● ●●ご相談私のマンションには自治会があります。主な活動はお祭りと敷地の清掃くらいです。いくつか疑問があります。事前に連絡がないまま集金に来る集金の時、領収書を出さない役員交代や決算報告等が知らされていないどうも、透明性を欠いているようですし、適切な方法とは考えにくいように感じます。ご意見を教えてください。●●●●回答とアドバイス自治会の問題は、意外とやっかいです。理由は、管理組合は強制加入ですが、自治会は任意加入だからです。そして、透明性を欠いた形で、継続されてきたというのはやはりよくありません。最低限、会計報告や役員の交代は、きちんと加入者に知らせるべきです。できるなら、管理組合のようなスタイルにして欲しいところです。また、集金をする時もきちんと領収書などを発行すべきです。これらをクリアすれば自治会はとても有益な場合があります。住民同士が顔を知り、あいさつをするようになると、空き巣や車上荒らしが発生しにくくなります。彼らは、団結、仲良し、ということを嫌がるからです。また、管理組合が自治会を統合するような形で運営されることもありますが、強制と任意の違いがあります。そして、賃借人の扱いも難しくなるので、現実的に困難が出てきます。しっかり、住民の意見を集約し、全員一致くらいの状況を目指していかないと、あとあとのトラブルが心配です。具体的には、検討するための専門委員会を設置し、事例を集め、問題点を整理し、アンケートや説明会を充分すぎるほど実施してから、総会に議案を提出しましょう。有力なのは、理事の２名くらいを自治会担当にして、運営に参加し、できる範囲で協力することです。あとは、理事長ＯＢなどに自治会長をしてもらい、社会通念や慣例的なやり方をうまくミックスするくらいでしょうか。 いずれにしても、マンションの運営に参加する人が増えますので、自治会活動が活発なのはよいことです。 みんなのマンションをみんなで楽しくしていく。こんな雰囲気ができたら、とても快適なマンションライフになると思います。◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆【編集後記】私のマンションにも自治会があります。やはり、お祭りなどを中心に活動しています。会計報告は毎年やっています。集金も領収がはっきりしています。いくつか問題が提示されたことはありますが、私には許容範囲内と感じられました。悪意はないと思えたからです。これらの基礎を築２５年もかけて先輩たちが作ってくれたわけです。今の不動産鑑定には反映されませんが、私は立派な資産価値である、とこころから感謝しております。◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆【ひとり言】ようやく中耳炎が改善してきました。耳鳴りが少し残っていますが、炎症がおさまりました。転院先の先生と紹介してくれた薬局の方のおかげです。とても感謝しています。特に薬局の方は、ご自分の薬局の売上が減ることを承知で、良い先生ですから、とお知らせしてくれました。目先の利益よりも患者のことを考えてくれたわけです。◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆※このメールマガジンは発行者の判断により構成されています。そして、あくまでも参考意見であります。法的根拠を保証するものではありません。また、実際の事例では状況により、判断が異なることが予想されます。従って、紹介事例をあてはめることは困難なケースも多いはずです。よくご検討の上、ご判断頂きますよう、お願いいたします。もし、何らかの損害を被られても一切の責任は負えません。□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□タイトル－－－ 解決！マンショントラブル駆け込み寺発行者－－－－ マンション管理士 ベルモンドＪＦＫ発行周期－－－ 毎週土曜日（前日23:00配信）＆時々増刊号バックナンバー http://backno.mag2.com/reader/Back?id=0000137637発行者Webサイト http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo ※開設１周年・わが子の成長、マンション関連記事を連載中 また、私の考え方などをサイト内で公開しております。発行者メールアドレス atuki1997@yahoo.co.jp （イタズラ防止のため、個人アドレスは非公開です。）まぐまぐＩＤ 0000137637読者の本棚への投稿はこちらからできます。よろしくお願い致します。専用投稿フォーム http://www.mag2.com/wmag/osusume/toukou.html書き方のサンプル http://www.mag2.com/wmag/hondana/本文章の内容は、無断で転写・複写・コピーを硬くお断り致します□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらから
2005年11月19日
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●今日のわが子（せんせいとじゃんけんをしたよ）
今日は、長女が小学校に行きました。何でも入学前の準備があるのだそうです。長女に聞くと、せんせいとじゃんをしたよ、ぜーんぶ、かったよと答えました。じゃあ、楽しかったの？と聞くと、まあまあ、ということでした。ジャンケンの他は、お話を聞く時間が長くて、退屈したようです。今のマンションに越してきた時には、ハイハイするくらいでした。子供が大きくなるのは早いものです。あと３年もしたら、長男が中学校です。子供との楽しい時間も残りが限られてきました。よーし、いっぱい遊んでおくぞ。ありがとー！！！
2005年11月18日
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●メルマガ「解決！マンショントラブル駆け込み寺」バックナンバー紹介 その５５
◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆＝＝＝解決！マンショントラブル駆け込み寺＝＝＝－－－－－－－第５４号（２００５年９月１０日号）－－－－－－－マンション管理士 ベルモンドＪＦＫ－－－－－－－毎週土曜日配信（創刊2004年8月）◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆●● ●●ご相談マンション住まいの主婦です。先日、マンションの敷地内にある広場で遊んでいましたら、子供がケガをしてしまいました。築１５年のために遊具が古くなっていました。そして、遊具の金具が飛び出していて、それに手を引っ掛けてしまったのです。どうみても、点検などの管理がなされていません。このような時、損害賠償を管理組合に請求できるのでしょうか？●●●●回答とアドバイスお子様のケガはどの程度だったのでしょうか？メールを頂けるということは深刻な事態にならずに済んだのでしょうか？損害賠償よりも気にかかります。さて、本題です。このケースは損害賠償を請求できます。少し詳しく見てみましょう。今回の遊具は土地工作物になります。そして、民法７１７条１項で、土地の工作物の設置または保存に瑕疵があり、それによって他人に被害を与えた時は、被害者に対する損害賠償責任は工作物の占有者が負うとしています。ひらたく言えば、遊具を設置して使わせるなら、ちゃんと管理をしなさい。しないままで、誰かが被害を受けたら、損害賠償の責任がありますよ。ということです。マンションでは、管理組合が責任を持って共用部分を維持管理します。したがって、損害賠償責任は管理組合にあると考えられます。ここからは、回答ではなく、提案です。今まで、どのように管理をしていたか、まったくしていなかったのか、わかりませんが、大切なのは、今後です。お子様のケガを将来に活かさなければなりません。すぐにその遊具の使用を中止します。そして、今後、メンテナンス、点検を、どのくらいの周期で行うかをすぐに検討しましょう。修理や更新をし、メンテナンス計画ができてから、使用を再開するようにしましょう。さらに言うなら、お使いになる皆様も遊具に注目し、気づいたことがあれば、管理組合や管理会社にドンドン情報を提供しましょう。メンテナンスの項目にないことも、安全に役立つ可能性があります。そのようなひとつひとつの意識が子供が楽しく遊べる生活を作ってくれるはずです。◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆【編集後記】私のマンションにもブランコがありました。しかし、同じタイプのものがテレビや新聞で構造上の問題が指摘され、撤去されました。遊具は、難しいものです。安全を追求しすぎれば、楽しくありません。危険すぎては遊べません。ケースバイケースでの判断しかない、と考えています。◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆【ひとり言】先日、同じマンションのオープンルームを見に行きました。ほぼ全面リフォームです。同じ間取りなのですが、見違えるほどきれいです。実は、我が家も入居した時はきれいでした。しかし、４年経った今は見るも無残な状態です。ふすまは破れ、壁には落書きです。それでも、悪いことばかりではありません。落書きを良く見ると、文字も絵も明らかに進歩しています。超アナログな方法で、子供の成長を実感しております。◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆※このメールマガジンは発行者の判断により構成されています。そして、あくまでも参考意見であります。法的根拠を保証するものではありません。また、実際の事例では状況により、判断が異なることが予想されます。従って、紹介事例をあてはめることは困難なケースも多いはずです。よくご検討の上、ご判断頂きますよう、お願いいたします。もし、何らかの損害を被られても一切の責任は負えません。□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□タイトル－－－ 解決！マンショントラブル駆け込み寺発行者－－－－ マンション管理士 ベルモンドＪＦＫ発行周期－－－ 毎週土曜日（前日23:00配信）＆時々増刊号バックナンバー http://backno.mag2.com/reader/Back?id=0000137637発行者Webサイト http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo ※開設１周年・わが子の成長、マンション関連記事を連載中 また、私の考え方などをサイト内で公開しております。発行者メールアドレス atuki1997@yahoo.co.jp （イタズラ防止のため、個人アドレスは非公開です。）まぐまぐＩＤ 0000137637読者の本棚への投稿はこちらからできます。よろしくお願い致します。専用投稿フォーム http://www.mag2.com/wmag/osusume/toukou.html書き方のサンプル http://www.mag2.com/wmag/hondana/本文章の内容は、無断で転写・複写・コピーを硬くお断り致します□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらから
2005年11月18日
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●メルマガ「解決！マンショントラブル駆け込み寺」バックナンバー紹介 その５４
◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆＝＝＝解決！マンショントラブル駆け込み寺＝＝＝－－－－－－－第５３号（２００５年９月３日号）－－－－－－－マンション管理士 ベルモンドＪＦＫ－－－－－－－毎週土曜日配信（創刊2004年8月）◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆●● ●●ご相談マンションの自室をリフォームする時、理事会の承認が必要な場合があると聞きました。私は、自分の部屋の内部なら、好みに応じてリフォームできると思っていました。どのような時に理事会の承認が必要なのですか？●●●●回答とアドバイスリフォームは、引越しをせずに新築気分が味わえてよいものですね。さて、リフォームの承認が必要なのは、管理規約に規定があるときに限られます。しかし、管理規約にこの規定があるマンションはとても多いのです。みなさんも気をつけないと、知らないうちに規約に違反してしまうのでご注意下さい。では、なぜ、そのような規定が明記されることがあるのでしょうか。国土交通省から「マンション標準管理規約」が出ています。これは、管理規約のモデルになっているものです。そして、１７条に「専有部分の修繕等」という項目があります。ここに書かれているのは、いわゆるリフォームをする時、書面によって、承認を受けなさい、ということです。では、なぜ、このような内容をモデルになる標準管理規約に載せているのでしょうか。それはトラブルを防ぐためです。この規定をきちんと守れば、知らない間に共用部分にまでリフォームが及んでしまうようなことを防ぐことができます。リフォームを終えた後に、共用部分にリフォームが入り込んでいることがわかっても、撤去したり、やり直すのは大変ですし、費用も余分にかかります。それなら、前もって、きちんと審査したらどうか、という考え方です。確かに面倒ですが、建物を傷めないためと、トラブル防止を考えれば適切な方法だと思います。ここまで、お読み頂ければお気づきと思いますが、規約にないから、届出をしなくてよい、というマンションは少し問題があります。ぜひ、管理規約の改正を検討してください。◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆【編集後記】私のマンションでもリフォームが問題になったことがあります。もちろん、届けは出してあります。間違えたのは理事会です。外壁に給湯器を取り付けることを見落としたのです。取り付けてから、問題になりました。その部屋の方はとても困っていました。せっかくの対策もきちんと運用されないと、意味がありません。◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆※このメールマガジンは発行者の判断により構成されています。そして、あくまでも参考意見であります。法的根拠を保証するものではありません。また、実際の事例では状況により、判断が異なることが予想されます。従って、紹介事例をあてはめることは困難なケースも多いはずです。よくご検討の上、ご判断頂きますよう、お願いいたします。もし、何らかの損害を被られても一切の責任は負えません。□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□タイトル－－－ 解決！マンショントラブル駆け込み寺発行者－－－－ マンション管理士 ベルモンドＪＦＫ発行周期－－－ 毎週土曜日（前日23:00配信）＆時々増刊号バックナンバー http://backno.mag2.com/reader/Back?id=0000137637発行者Webサイト http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo ※開設１周年・わが子の成長、マンション関連記事を連載中 また、私の考え方などをサイト内で公開しております。発行者メールアドレス atuki1997@yahoo.co.jp （イタズラ防止のため、個人アドレスは非公開です。）まぐまぐＩＤ 0000137637読者の本棚への投稿はこちらからできます。よろしくお願い致します。専用投稿フォーム http://www.mag2.com/wmag/osusume/toukou.html書き方のサンプル http://www.mag2.com/wmag/hondana/本文章の内容は、無断で転写・複写・コピーを硬くお断り致します□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらから
2005年11月18日
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●メルマガ「解決！マンショントラブル駆け込み寺」バックナンバー紹介 その５３
◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆＝＝＝解決！マンショントラブル駆け込み寺＝＝＝－－－－－－－第５２号（２００５年８月２７日号）－－－－－－－マンション管理士 ベルモンドＪＦＫ－－－－－－－毎週土曜日配信（創刊2004年8月）◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆●● ●●ご相談区分所有者です。ピッキングなどの心配から、玄関ドアに補助錠を取り付けようと思います。私のマンションでは、リフォームの時は、理事長の承認が必要です。補助錠も承認が必要でしょうか。●●●●回答とアドバイス補助錠は防犯に効果的ですね。さて、結論は、「承認が必要です」となります。ただし、少し説明が必要です。まず、玄関ドアは共用部分です。そして、ドアに穴を開け、補助錠をつける行為は、共用部分の変更にあたります。ということは、総会決議事項になります。この場合、１軒ずつ決議をしなくても、全体として玄関に補助錠をつけることについての決議で充分と思います。例えば、補助錠取付とその承認方法を管理規約に明記し、それにあわせて、理事会で承認をしていけばよいと思います。また、事情によっては、防犯上の緊急性があるかもしれませんから、その時は、理事会で検討の上、承認し、事後報告の上、区分所有者の承認を得ることも実務上は可能だと思います。この場合でも可能な限り、広報誌などを使って、事前に情報を伝えるように努力しましょう。◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆【編集後記】以前、サムターン回しという手口が話題になりました。あるマンションでその防止用の器具をつけるために、アンケートをとり、いっせいに器具を取り付けました。おかげで被害を受けることなく済みました。戸数が少ないからできたという印象でしたが、迅速な対応が防犯に貢献した事例です。こういう時、試されるのは普段の管理運営状況です。理事会が信頼を得ていれば、文句を言う人はあまりいません。信頼がないと、重箱の隅までつつかれます。ひとつひとつの課題をどのようにこなすか、はとても大切なのです。このメルマガが少しでも役立てれば、とても嬉しく思います。どの程度やれているか、まだあまり自信はありませんが、全力で配信を続けます。◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆【ひとり言】先日、義父が長男のためにクワガタを捕まえてきてくれました。幼虫が欲しい、と言うので産卵用のセットをしました。２日後には、産卵を始めた気配がありました。しばらく大切に観察しています。義父の気持ちのこもったクワガタの子供たちが見られたら、とても嬉しいです。◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆※このメールマガジンは発行者の判断により構成されています。そして、あくまでも参考意見であります。法的根拠を保証するものではありません。また、実際の事例では状況により、判断が異なることが予想されます。従って、紹介事例をあてはめることは困難なケースも多いはずです。よくご検討の上、ご判断頂きますよう、お願いいたします。もし、何らかの損害を被られても一切の責任は負えません。□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□タイトル－－－ 解決！マンショントラブル駆け込み寺発行者－－－－ マンション管理士 ベルモンドＪＦＫ発行周期－－－ 毎週土曜日（前日23:00配信）＆時々増刊号バックナンバー http://backno.mag2.com/reader/Back?id=0000137637発行者Webサイト http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo ※開設１周年・わが子の成長、マンション関連記事を連載中 また、私の考え方などをサイト内で公開しております。発行者メールアドレス atuki1997@yahoo.co.jp （イタズラ防止のため、個人アドレスは非公開です。）まぐまぐＩＤ 0000137637読者の本棚への投稿はこちらからできます。よろしくお願い致します。専用投稿フォーム http://www.mag2.com/wmag/osusume/toukou.html書き方のサンプル http://www.mag2.com/wmag/hondana/本文章の内容は、無断で転写・複写・コピーを硬くお断り致します□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらから
2005年11月18日
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●メルマガ「解決！マンショントラブル駆け込み寺」バックナンバー紹介 その５２
◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆＝＝＝解決！マンショントラブル駆け込み寺＝＝＝－－－－－－－第５１号（２００５年８月２０日号）－－－－－－－マンション管理士 ベルモンドＪＦＫ－－－－－－－毎週土曜日配信（創刊2004年8月）◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆●● ●●ご相談理事長をしています。私のマンションでは、毎年、防災訓練をしています。消防署などにも協力を頂いて、それなりに意味のあることだと考えていました。ところが、管理組合がそこまでやらなくてもよいのではないか、という意見が複数で出てきました。私は続けたいのですが、どうしたらよいでしょうか？●●●●回答とアドバイスせっかくの善意が伝わらず、お悩みのようですね。意見は分かれるかもしれませんが、私の見解を申し上げます。消防署にも協力をしてもらって、防災訓練をするのは素晴らしいことです。そのたびに住民同士が顔をあわせることも大切なことです。また、防災意識が高まれば、火災を防ぐなどすることもできるようになるでしょう。そうすれば、間接的ですが、資産価値を高めることにもつながります。ですから、ぜひ、続けて頂きたいと思います。推測になりますが、マンションの行事を減らしたいという意識からそこまでやらなくても、という意見が出たように思えます。マンションはカギひとつで、周囲と余計な関係を持たずに住めると考える方はまだまだ多いようです。しかし、戸建よりも協力しないと集合住宅での生活は成り立ちません。ちょうどよい機会ですから、皆様の啓蒙のために広報を充実させてみてはいかがでしょうか？理事会の議事録を見やすくして回覧する、管理規約の解説を掲示するなど、方法はいくつかあると思います。◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆【編集後記】あるマンションで、避難訓練をしました。ベランダの床にしまってある避難道具も使って実際に何人も降りてみました。大人だけなら、簡単ですが、子供を抱っこしていたら、なかなか大変です。年配者も苦労します。やはり、火事を防ぐことは大切です。そのような光景を見たからか、協力してくれた消防士の説明はとても熱心でした。みなさんのマンションは、避難訓練をされていますか？◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆【ひとり言】先日、ＮＨＫで右手に大ケガをした男性の発明を取り上げていました。優秀な溶接工でしたが、仕事中に大ケガをして右手の指をほとんど失いました。箸を使うために発明品の製図をメーカーに持ち込みました。しかし、最初からダメとか、ムリとか、前例がないとか、いろいろ言われて断られてしまいました。ひどく腹が立って、自分で作り始めます。最初は不自由な右手がうまく動きませんから、品物を作れませんでした。それでも、努力を続け、改善を重ねて特殊な箸を完成させました。そして、彼は今、様々な障害者に合わせた品物を作り続けています。彼は言います。私の右手は宝物。不自由さを教えてくれて、やる気も出してくれた。私がマンション管理士になった理由のひとつは、自宅マンションを購入した時にひどく嫌な思いをしたことでした。それがなければ、受験の時、がんばり尽くせなかったように思います。しあわせはいつもじぶんのこころがきめるという相田みつを先生の言葉につながるような気がしています。上記の男性に負けないよう、精進を続けます。◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆※このメールマガジンは発行者の判断により構成されています。そして、あくまでも参考意見であります。法的根拠を保証するものではありません。また、実際の事例では状況により、判断が異なることが予想されます。従って、紹介事例をあてはめることは困難なケースも多いはずです。よくご検討の上、ご判断頂きますよう、お願いいたします。もし、何らかの損害を被られても一切の責任は負えません。□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□タイトル－－－ 解決！マンショントラブル駆け込み寺発行者－－－－ マンション管理士 ベルモンドＪＦＫ発行周期－－－ 毎週土曜日（前日23:00配信）＆時々増刊号バックナンバー http://backno.mag2.com/reader/Back?id=0000137637発行者Webサイト http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo ※開設１周年・わが子の成長、マンション関連記事を連載中 また、私の考え方などをサイト内で公開しております。発行者メールアドレス atuki1997@yahoo.co.jp （イタズラ防止のため、個人アドレスは非公開です。）まぐまぐＩＤ 0000137637読者の本棚への投稿はこちらからできます。よろしくお願い致します。専用投稿フォーム http://www.mag2.com/wmag/osusume/toukou.html書き方のサンプル http://www.mag2.com/wmag/hondana/本文章の内容は、無断で転写・複写・コピーを硬くお断り致します□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらから
2005年11月18日
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●メルマガ「解決！マンショントラブル駆け込み寺」バックナンバー紹介 その５１
◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆＝＝＝解決！マンショントラブル駆け込み寺＝＝＝－－－－－－－第５０号（２００５年８月１３日号）－－－－－－－マンション管理士 ベルモンドＪＦＫ－－－－－－－毎週土曜日配信（創刊2004年8月）◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆●● ●●ご相談２度目の理事を引き受けました。築２０年になりました。数年後には、２度目の大規模修繕もあります。その先には、建替えも見えてきます。いろいろと考えると、問題だらけです。マンションの前途にとても不安を感じます。漠然とした質問ですが、どうしたらよいのでしょうか。●●●●回答とアドバイス理事のお仕事、お疲れ様です。さて、結論は、「大丈夫、必ずやれます」です。確かにいろいろと問題があるのでしょうが、ひとつひとつの問題を悲観する必要はありません。ご相談者様のような方がマンションに何人かいらっしゃると思います。それぞれの問題は、協力すれば必ず乗り切れます。そして、その問題を乗り切るたびにマンションは成長します。それでも、次から次へと問題は起こります。なぜなら、多くの人が住んでいるからです。人が生きている限り、病気やケガがなくならないのと同じです。管理組合の活動が低調で、問題意識の低いマンションはたくさんあります。そういったマンションは問題もなければ、心配もしていません。そして、そのようなマンションがスラム化への道を進みます。ご相談者様が不安になり、心配をされるのは、素晴らしいことです。その気持ちがあれば、半分くらいの問題は解決したようなものです。ひとつひとつの問題に対応しているうちに、少しずつノウハウが積み重なっていきます。それがマンションの実力になるのです。大丈夫です、必ずやれます。◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆【編集後記】マンションは、住んでいる人が作るものです。その管理は面倒だし、手間もかかる。しかし、そこから得られるものは大きいのです。やれることから、始めてみませんか？◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆※このメールマガジンは発行者の判断により構成されています。そして、あくまでも参考意見であります。法的根拠を保証するものではありません。また、実際の事例では状況により、判断が異なることが予想されます。従って、紹介事例をあてはめることは困難なケースも多いはずです。よくご検討の上、ご判断頂きますよう、お願いいたします。もし、何らかの損害を被られても一切の責任は負えません。□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□タイトル－－－ 解決！マンショントラブル駆け込み寺発行者－－－－ マンション管理士 ベルモンドＪＦＫ発行周期－－－ 毎週土曜日（前日23:00配信）＆時々増刊号バックナンバー http://backno.mag2.com/reader/Back?id=0000137637発行者Webサイト http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo ※開設１周年・わが子の成長、マンション関連記事を連載中 また、私の考え方などをサイト内で公開しております。発行者メールアドレス atuki1997@yahoo.co.jp （イタズラ防止のため、個人アドレスは非公開です。）まぐまぐＩＤ 0000137637読者の本棚への投稿はこちらからできます。よろしくお願い致します。専用投稿フォーム http://www.mag2.com/wmag/osusume/toukou.html書き方のサンプル http://www.mag2.com/wmag/hondana/本文章の内容は、無断で転写・複写・コピーを硬くお断り致します□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらから
2005年11月17日
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●メルマガ「解決！マンショントラブル駆け込み寺」バックナンバー紹介 その５０
◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆＝＝＝解決！マンショントラブル駆け込み寺＝＝＝－－－－－－－第４８号（２００５年７月３０日号）－－－－－－－マンション管理士 ベルモンドＪＦＫ－－－－－－－毎週土曜日配信（創刊2004年8月）◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆●● ●●ご相談マンションの１階に住んでいます。空き巣に入られました。幸い、現金や通帳は大丈夫でした。しかし、ガラスを割られてしまいました。割られたガラスの費用は、私が支払うのでしょうか？●●●●回答とアドバイス空き巣に入られて、窓ガラスまで割られてしまうとは、大変な事件に巻き込まれてしまいましたね。そして、結論は、「管理組合の負担です。（空き巣が捕まれば、請求できます）」ということになります。まず、窓ガラスが専有部分かどうかから考えて見ます。一般的な規約であれば、共用部分になります。しかし、専用に使っているために、通常の使用に伴う時は、その個人に責任と負担を負うことになってしまいます。そして、今回の空き巣は通常の使用に伴うものではありません。よって、管理組合が修理費を負担することが相当と考えられます。本題は、終わりますが、もうひとつ大切なのは、防犯です。空き巣は成功すると、また狙ってくる可能性があります。回数が増えれば、マンションの価値も落ちますし、みなさんも不安になります。やはり、適切な場所を選んで、防犯カメラを設置した方がよいように思います。もし、空き巣が間違えて、人のいる時に侵入してきたら、大変です。理事会に働きかけるなどして、打てる対策はすべて打って頂きたいと希望しております。◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆【編集後記】先日、横浜の上大岡という駅で、男性が早朝に刺されました。犯人逮捕に防犯カメラの映像がかなりの役割を果たしました。喜ぶわけではありませんが、知恵を出して少しでも犯罪を抑止できたら、と考えています。◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆【ひとり言】首都圏の地震で、立体駐車場の壊れた映像がニュースに出ました。ゴンドラ式は比較的地震に強いタイプだとメーカーが話していました。本当の原因が何であるか、をきちんと知りたいところです。考えられるのは、サイズや重量のオーバーと古さからくる劣化です。立体駐車場はかなり余裕を見て、サイズや重量の設定をしているようです。ところが、地震の時、大丈夫だろうと重い車両が乗せると、これは事故につながります。また、古くなると劣化しますから、これも事故につながります。マンションに機械式駐車場が多く使われるようになりました。１５年後に問題化しているのではないか、と心配です。◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆※このメールマガジンは発行者の判断により構成されています。そして、あくまでも参考意見であります。法的根拠を保証するものではありません。また、実際の事例では状況により、判断が異なることが予想されます。従って、紹介事例をあてはめることは困難なケースも多いはずです。よくご検討の上、ご判断頂きますよう、お願いいたします。もし、何らかの損害を被られても一切の責任は負えません。□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□タイトル－－－ 解決！マンショントラブル駆け込み寺発行者－－－－ マンション管理士 ベルモンドＪＦＫ発行周期－－－ 毎週土曜日（前日23:00配信）＆時々増刊号バックナンバー http://backno.mag2.com/reader/Back?id=0000137637発行者Webサイト http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo ※開設１周年・わが子の成長、マンション関連記事を連載中 また、私の考え方などをサイト内で公開しております。発行者メールアドレス atuki1997@yahoo.co.jp （イタズラ防止のため、個人アドレスは非公開です。）まぐまぐＩＤ 0000137637読者の本棚への投稿はこちらからできます。よろしくお願い致します。専用投稿フォーム http://www.mag2.com/wmag/osusume/toukou.html書き方のサンプル http://www.mag2.com/wmag/hondana/本文章の内容は、無断で転写・複写・コピーを硬くお断り致します□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらから無料相談受付マンション管理相談室ホームへ戻るフリーページ・コンテンツ一覧
2005年11月17日
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●メルマガ「解決！マンショントラブル駆け込み寺」バックナンバー紹介 その４９
◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆＝＝＝解決！マンショントラブル駆け込み寺＝＝＝－－－－－－－第４７号（２００５年７月２３日号）－－－－－－－マンション管理士 ベルモンドＪＦＫ－－－－－－－毎週土曜日配信（創刊2004年8月）◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆●● ●●ご相談新築マンションに入居して、1年が過ぎました。先日、マンションの総会に初めて出席しました。その時、区分所有者にも法律上の義務がある、と発言した人がいました。マンションを買う時、売主からそのような話は一切ありませんでした。いったいどのような義務があるのでしょうか？総会では恥ずかしくて聞けませんでした。よろしくお願いします。●●●●回答とアドバイスご自分のマンションの総会に出席することは、大切なことです。そして、わからないことを聞くのは、恥ずかしくありません。ご相談者様がご存知でない、ということは、他の区分所有者のみなさんも知らない可能性があるということなのです。そうは言っても、やはり、聞きにくいという気持ちもよくわかります。さて、区分所有者の法律上の義務、ということですが、おそらくマンション管理適正化法第四条のことだと思います。マンション管理適正化法第四条【管理組合等の努力】１管理組合は、マンション管理適正化指針の定めるところに留意して、マンションを適正に管理するよう努めなければならない。２マンションの区分所有者等は、マンションの管理に関し、管理組合の一員としての役割を適切に果たすよう努めなければならない。このようになっています。区分所有者の義務は２に書かれています。これは努力義務ですから、罰則があるわけではありません。しかし、守らなくてよいわけでもありません。マンションは、共用部分をみんなで使い分けています。そして、管理費や修繕積立金も協力し合って運営するための費用です。つまり、区分所有者全員で負担も利益も分け合うことが認識されていないと運営はうまくいかないということです。マンションには様々な課題や問題が生まれます。そして、良い方向に持っていかれるかどうかでみなさんの費用負担やマンション自体の資産価値に大きな差が生まれます。ローンで購入される方が多いことですし、できれば余分な費用を負担したくはないだろうと思います。その役割の多くを管理組合の理事会などが背負っています。あまり報われないことが多いのも事実ですが、重要であることは明らかです。ぜひ、ご相談者様も少しずつ、管理組合の活動に参加されて下さい。きっといろいろな出会いや知識を得ることができると思います。◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆※このメールマガジンは発行者の判断により構成されています。そして、あくまでも参考意見であります。法的根拠を保証するものではありません。また、実際の事例では状況により、判断が異なることが予想されます。従って、紹介事例をあてはめることは困難なケースも多いはずです。よくご検討の上、ご判断頂きますよう、お願いいたします。もし、何らかの損害を被られても一切の責任は負えません。□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□タイトル－－－ 解決！マンショントラブル駆け込み寺発行者－－－－ マンション管理士 ベルモンドＪＦＫ発行周期－－－ 毎週土曜日（前日23:00配信）＆時々増刊号バックナンバー http://backno.mag2.com/reader/Back?id=0000137637発行者Webサイト http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo ※開設１周年・わが子の成長、マンション関連記事を連載中 また、私の考え方などをサイト内で公開しております。発行者メールアドレス atuki1997@yahoo.co.jp （イタズラ防止のため、個人アドレスは非公開です。）まぐまぐＩＤ 0000137637読者の本棚への投稿はこちらからできます。よろしくお願い致します。専用投稿フォーム http://www.mag2.com/wmag/osusume/toukou.html書き方のサンプル http://www.mag2.com/wmag/hondana/本文章の内容は、無断で転写・複写・コピーを硬くお断り致します□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらから無料相談受付マンション管理相談室ホームへ戻るフリーページ・コンテンツ一覧
2005年11月17日
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●メルマガ「解決！マンショントラブル駆け込み寺」バックナンバー紹介 その４８
◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆＝＝＝解決！マンショントラブル駆け込み寺＝＝＝－－－－－－－第４６号（２００５年７月１６日号）－－－－－－－マンション管理士 ベルモンドＪＦＫ－－－－－－－毎週土曜日配信（創刊2004年8月）◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆●● ●●用語の説明前回に続いて、管理費滞納に関する用語を説明します。今回は、「配当要求」です。配当要求とは、すでに競売が開始されている時、こちらにも分け前を欲しいと要求することです。配当要求は、区分所有法の第７条にある、先取特権に基づいて行うことになります。（先取特権は前回説明したとおりですので、省略します。）つまり、配当要求は、先取特権の実行方法のひとつです。そして、管理費は先取特権を有していますが、抵当権より優先順位が低く、配当を受けられないことが多くあります。しかし、配当要求の意味はあります。競売がされると、裁判所から通知がきますから、新しい所有者に請求をスムーズにできます。そして、手続きも司法書士などに依頼すれば、数万円単位で費用がかかりますが、管理会社によっては、格安で引き受けてくれるようです。あらかじめ確認しておくと良いでしょう。◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆【編集後記】管理費の滞納は、ほとんどマンションで経験します。非常に厳しく対応しているマンションがありまして、かなりの効果を上げています。一方、所有者が行方不明で、数百万円単位で未収金があるマンションも知っています。かなりのダメージになっています。弁護士に依頼して、解決しても回収はほぼ望めません。早めの対策と区分所有者への広報が大切だと考えています。◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆【ひとり言】先日、相互紹介のお話を頂きながら、うっかり掲載を忘れました。気づいたのは、翌週、配信準備中に掲載をしようとした時です。前の週に掲載する約束をしていた文面がメールにあったのです。さーっと、血の気がひくのがわかりました。すぐにお詫びのメールを出しました。許してはもらえないと思いましたが、とりあえず、お詫びだけはと思いました。それから、先方のメルマガを確認しましたら、前日にきちんと掲載して下さっていました。その誠実さに、申し訳なさと同時に嬉しさを感じました。そして、自分もこうありたいとこころから、そう思いました。この場を借りて、お詫びとお礼を申し上げます。正直に白状しますと、そのメルマガは今週、相互紹介でお知らせした条文らく暗記会様です。「解決！マンショントラブル駆け込み寺」をご紹介頂いたバックナンバーは、こちらからご覧頂けます。http://blog.mag2.com/m/log/0000141592 ◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆※このメールマガジンは発行者の判断により構成されています。そして、あくまでも参考意見であります。法的根拠を保証するものではありません。また、実際の事例では状況により、判断が異なることが予想されます。従って、紹介事例をあてはめることは困難なケースも多いはずです。よくご検討の上、ご判断頂きますよう、お願いいたします。もし、何らかの損害を被られても一切の責任は負えません。□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□タイトル－－－ 解決！マンショントラブル駆け込み寺発行者－－－－ マンション管理士 ベルモンドＪＦＫ発行周期－－－ 毎週土曜日（前日23:00配信）＆時々増刊号バックナンバー http://backno.mag2.com/reader/Back?id=0000137637発行者Webサイト http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo ※開設１周年・わが子の成長、マンション関連記事を連載中 また、私の考え方などをサイト内で公開しております。発行者メールアドレス atuki1997@yahoo.co.jp （イタズラ防止のため、個人アドレスは非公開です。）まぐまぐＩＤ 0000137637読者の本棚への投稿はこちらからできます。よろしくお願い致します。専用投稿フォーム http://www.mag2.com/wmag/osusume/toukou.html書き方のサンプル http://www.mag2.com/wmag/hondana/本文章の内容は、無断で転写・複写・コピーを硬くお断り致します□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらから無料相談受付マンション管理相談室ホームへ戻るフリーページ・コンテンツ一覧
2005年11月17日
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●今日のわが子（遠くに投げたい！！）
先日、長男とキャッチボールをした時、公園の端から端まで、遠投をして見せました。（これでも野球部出身です。）長男はビックリです。長男も投げてみますが、半分も届きません。ところが、子供の能力はすごいものです。何球か投げていくうちに少しずつ遠くに投げられるようになってきました。気持ちがボールに表れています。どうやら、本人なりにいろいろと工夫をしています。勢いをつけたり、上に向かって投げたり、考えている様子が見えます。結果から試行錯誤を繰り返します。失敗は成功の母。大切な経験です。がんばれよー！！！
2005年11月17日
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●メルマガ「解決！マンショントラブル駆け込み寺」バックナンバー紹介 その４７
◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆＝＝＝解決！マンショントラブル駆け込み寺＝＝＝－－－－－－－第４５号（２００５年７月９日号）－－－－－－－マンション管理士 ベルモンドＪＦＫ－－－－－－－毎週土曜日配信（創刊2004年8月）◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆●● ●●ご相談今回は直接の相談ではありません。管理費滞納に対する知識のひとつとして、先取特権をご説明いたします。※メルマガで充分な説明は困難ですので、必ず詳細についてはご確認の上、実行されますよう、お願い致します。●● ●●回答とアドバイス先取特権は、滞納された管理費を回収する時に必要な知識です。一般的な説明をすると他の債権よりも、優先的に債権の請求ができる権利ということになります。区分所有法では、7条に規定があり、区分所有者が負担する管理費は、不動産及び動産の上に先取特権を認めています。先取特権は、家財等の動産について先取を特権もって、裁判所に申し立てて、実行することができ、判決を必要としないので、有効な場合もあります。しかし、マンションの建物では、優先順位が登記された抵当権より劣ります。そして、住宅ローンなどがオーバーローンであると、管理組合が滞納管理費を回収できない可能性が高くなります。（デフレ傾向やマンションの中古価格が落ちることが多い現状ではより一層、活用が難しくなります。）さらに、家財等への先取特権の行使には、滞納者が差し押さえを承諾するなどの条件があり、難しい面も持ち合わせています。滞納中の管理費を回収する時、先取特権をうまく使えない時は、訴訟になってしまうでしょう。訴訟による確定判決があれば、滞納者の預金、給与などを差し押さえて、管理費の滞納分を回収することになります。次回は、管理費滞納に関連した知識である「配当要求」についてご紹介致します。◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆※このメールマガジンは発行者の判断により構成されています。そして、あくまでも参考意見であります。法的根拠を保証するものではありません。また、実際の事例では状況により、判断が異なることが予想されます。従って、紹介事例をあてはめることは困難なケースも多いはずです。よくご検討の上、ご判断頂きますよう、お願いいたします。もし、何らかの損害を被られても一切の責任は負えません。□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□タイトル－－－ 解決！マンショントラブル駆け込み寺発行者－－－－ マンション管理士 ベルモンドＪＦＫ発行周期－－－ 毎週土曜日（前日23:00配信）＆時々増刊号バックナンバー http://backno.mag2.com/reader/Back?id=0000137637発行者Webサイト http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo ※開設１周年・わが子の成長、マンション関連記事を連載中 また、私の考え方などをサイト内で公開しております。発行者メールアドレス atuki1997@yahoo.co.jp （イタズラ防止のため、個人アドレスは非公開です。）まぐまぐＩＤ 0000137637読者の本棚への投稿はこちらからできます。よろしくお願い致します。専用投稿フォーム http://www.mag2.com/wmag/osusume/toukou.html書き方のサンプル http://www.mag2.com/wmag/hondana/本文章の内容は、無断で転写・複写・コピーを硬くお断り致します□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらから無料相談受付マンション管理相談室ホームへ戻るフリーページ・コンテンツ一覧
2005年11月16日
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●メルマガ「解決！マンショントラブル駆け込み寺」バックナンバー紹介 その４６
◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆＝＝＝解決！マンショントラブル駆け込み寺＝＝＝－－－－－－－第４４号（２００５年７月２日号）－－－－－－－マンション管理士 ベルモンドＪＦＫ－－－－－－－毎週土曜日配信（創刊2004年8月）◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆●● ●●ご相談会計担当理事です。私のマンションで管理費を滞納している人がいます。しかも、すでに3年も経過しています。これまでの担当理事や理事長は忙しく、また、管理会社の担当者もしっかりやってくれていなかったようです。最近、管理会社の担当が交代しました。新しい担当者がこのまま5年を過ぎてしまうと、時効になってしまうから、早めに対策をしましょう。と言います。とても不安です。どうしたらよいのでしょうか？●● ●●回答とアドバイス理事のお仕事、お疲れ様です。かなりお困りのようですね。一緒に検討しましょう。さて、まず、時効の件ですが、これは最高裁で判例がでました。「管理費等は、定期給付債権として、５年間の消滅時効が適用される」つまり、5年で、チャラ、ということです。この判決に、法律の専門家はいろいろ見解があるようですが、このままでは、ずるい人間が得をするので、判決の補足意見にもありましたが、立法措置を含め、適切な方策が検討されるべきだと思っています。そして、大切なことは、それぞれのマンションで、滞納管理費の問題に巻き込まれないように、予防しておくことです。管理費滞納に対し、無策で時効になれば、善良なる管理者としての注意義務違反で、組合員から損害賠償を請求されるおそれも出てきます。対策は、規約に管理費滞納の対応方法を明記しておくことです。日程の目安を書いておきます。●まずは、期日までに入金がなかった時点ですぐに電話で本人に連絡します。●次に、滞納後、２０日が過ぎたら、文書で督促します。●1ヶ月を過ぎたら、訪問して督促し、駐車場を契約している人にはこのままだと、その契約を解除すると予告します。●６０日になったら、配達証明つき内容証明郵便を送ります。●８０日を過ぎたら、駐車場の解約をします。同時に、支払督促を法的に行うか、少額訴訟を実行します。注意点は、法的措置を総会ではなく、理事会承認で実施できるようにすることと、弁護士費用などの法的措置に伴う費用をすべて滞納者負担とすること、滞納している期間の利息の請求すること、を規約に明記することです。同時に、誰が理事長や会計担当理事になっても、決められた日程を守ってください。早めの対応と予防が最重要点です。◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆【編集後記】管理費の滞納は、どうしても発生します。大切なのは、その対応です。注意するのは、不用意に名前を公表しない、水道を止めない、などのことです。何度も書いていますが、区分所有者は争うべき存在ではありません。生活を共にし、不動産を共有する仲間なのです。◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆※このメールマガジンは発行者の判断により構成されています。そして、あくまでも参考意見であります。法的根拠を保証するものではありません。また、実際の事例では状況により、判断が異なることが予想されます。従って、紹介事例をあてはめることは困難なケースも多いはずです。よくご検討の上、ご判断頂きますよう、お願いいたします。もし、何らかの損害を被られても一切の責任は負えません。□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□タイトル－－－ 解決！マンショントラブル駆け込み寺発行者－－－－ マンション管理士 ベルモンドＪＦＫ発行周期－－－ 毎週土曜日（前日23:00配信）＆時々増刊号バックナンバー http://backno.mag2.com/reader/Back?id=0000137637発行者Webサイト http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo ※開設１周年・わが子の成長、マンション関連記事を連載中 また、私の考え方などをサイト内で公開しております。発行者メールアドレス atuki1997@yahoo.co.jp （イタズラ防止のため、個人アドレスは非公開です。）まぐまぐＩＤ 0000137637読者の本棚への投稿はこちらからできます。よろしくお願い致します。専用投稿フォーム http://www.mag2.com/wmag/osusume/toukou.html書き方のサンプル http://www.mag2.com/wmag/hondana/本文章の内容は、無断で転写・複写・コピーを硬くお断り致します□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらから無料相談受付マンション管理相談室ホームへ戻るフリーページ・コンテンツ一覧
2005年11月16日
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●メルマガ「解決！マンショントラブル駆け込み寺」バックナンバー紹介 その４５
◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆＝＝＝解決！マンショントラブル駆け込み寺＝＝＝－－－－－－－第４３号（２００５年６月２５日号）－－－－－－－マンション管理士 ベルモンドＪＦＫ－－－－－－－毎週土曜日配信（創刊2004年8月）◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆●● ●●ご相談理事長をしています。何ヶ月も管理費と修繕積立金を滞納している人がいます。管理会社が催促をしていますが、回収できていません。会計業務も滞納管理費の催促も委託業務の範囲内ですが、担当者は、これ以上のことは管理会社の仕事を超えてしまうと言います。担当者の言うとおりなのでしょうか？●● ●●回答とアドバイスこれは相当な問題ですね。理事会全体でよく検討されて、なるべく早めに解決する必要があります。さて、結論は「最終的な回収は管理組合の責任です」となります。もちろん、管理会社との管理委託契約の内容に左右されますが、通常のケースでは、滞納に対して、通常の請求と催促の電話、さらには訪問して直接の請求くらいが管理会社のする範囲と思います。あとは、管理組合が行うことになります。具体的には、理事会で検討し、理事長や会計担当理事が訪問し、直接支払いを催促します。それでもダメなら、内容証明プラス配達証明つきで請求します。これらの段階で、もし、事情を考慮すれば支払が可能であると判断できるなら、分割などして、支払ってもらっても構わないと思います。そして、そのような方法もダメとなり、また、悪質であるとなれば、管理費滞納者等の義務違反者に対して、「共同の利益に反する行為の差し止め請求」や訴えによって、「専有部分の使用禁止請求」などをすることになります。しかし、大切なのは、ここまで問題を大きくしないことです。ハッキリ言って、ここまで問題になると、マンション管理士では対応が難しくなります。法的措置をする時、注意深くしないと弁護士法などの法律に違反する可能性があるからです。また、以前にも書きましたが、理事会と区分所有者は争うべき存在ではなく、協力すべき存在なのです。資産価値を落とすだけでなく、毎日の生活が気まずくなります。滞納に対して、どのように物事を進めるか、は充分な検討が必要です。できるなら、管理規約を改正し、その方法を明記できるとよいでしょう。それを読めば、マンション全体が管理費を必ず支払うという気持ちになりますから、自然と滞納が減ります。滞納がなければ、対応に苦慮することもなくなりますから、その分のエネルギーを別の活動に使えます。それは結局、マンションの資産価値を高めることになるのです。◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆【編集後記】私のマンションでも長期間に渡る滞納者がいます。中には気の毒な理由もあります。しかしながら、それを許すのはよくありません。言い訳を認めれば、「○○という理由を言えば、滞納できる」ということになり兼ねないからです。また、理事会が勝手な判断をすることもよくありません。どのようなルールなのか、がわかりにくくなるからです。マンションは厳しい住まいです。集合住宅である限り、どこかで線を引かなければなりません。私が今、考えているのは、将来を予想したマンション管理です。売却する人も永住する人もしあわせになれるマンション作り。それができるのは、住民のみなさんに他なりません。そして、そのサポートをできるようにマンション管理士として日々の努力を続けています。◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆【ひとり言】長男（８歳）が学校から蚕（カイコ、繭から絹糸を取る白いイモムシ）を持ってきました。エサになる桑の葉を獲りに行きました。戻ると、口の周りが赤くなっています。私「あれ、どうしたの ？口の周りが赤いぞ。」長男「えっ！ 桑の実なんか、食べてないよ！」（メチャクチャ必死です。）私「ふーん、それならいいんだ。」（やっぱり食べたんだあ。）３０年前、同じセリフを言ったのは、私です。◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆※このメールマガジンは発行者の判断により構成されています。そして、あくまでも参考意見であります。法的根拠を保証するものではありません。また、実際の事例では状況により、判断が異なることが予想されます。従って、紹介事例をあてはめることは困難なケースも多いはずです。よくご検討の上、ご判断頂きますよう、お願いいたします。もし、何らかの損害を被られても一切の責任は負えません。□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□タイトル－－－ 解決！マンショントラブル駆け込み寺発行者－－－－ マンション管理士 ベルモンドＪＦＫ発行周期－－－ 毎週土曜日（前日23:00配信）＆時々増刊号バックナンバー http://backno.mag2.com/reader/Back?id=0000137637発行者Webサイト http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo ※開設１周年・わが子の成長、マンション関連記事を連載中 また、私の考え方などをサイト内で公開しております。発行者メールアドレス atuki1997@yahoo.co.jp （イタズラ防止のため、個人アドレスは非公開です。）まぐまぐＩＤ 0000137637読者の本棚への投稿はこちらからできます。よろしくお願い致します。専用投稿フォーム http://www.mag2.com/wmag/osusume/toukou.html書き方のサンプル http://www.mag2.com/wmag/hondana/本文章の内容は、無断で転写・複写・コピーを硬くお断り致します□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらから無料相談受付マンション管理相談室ホームへ戻るフリーページ・コンテンツ一覧
2005年11月16日
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●メルマガ「解決！マンショントラブル駆け込み寺」バックナンバー紹介 その４４
◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆＝＝＝解決！マンショントラブル駆け込み寺＝＝＝－－－－－－－第４２号（２００５年６月１８日号）－－－－－－－マンション管理士 ベルモンドＪＦＫ－－－－－－－毎週土曜日配信（創刊2004年8月）◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆●● ●●ご相談設備担当理事をしています。管理会社から排水管洗浄をするので、掲示をしました。と連絡がありました。そして、その翌日、住民からトラブルもないのにどうしてなのか？と質問されました。明確な回答ができず、ちょっと困りました。管理会社も「どこでもやっていますから」としか、言いません。どのような説明をしたらよいでしょうか？●● ●●回答とアドバイス設備担当理事のお仕事、お疲れ様です。排水管は、キッチンでは油、風呂場では、髪の毛やせっけんかすなどが原因で少しずつ狭くなります。最終的には、詰まりを起こして、下の階などに水漏れとして被害をもたらしたりすることになります。こうなってから対策するのは大変です。しかも汚れの中には、排水管自体を劣化させるものもあります。詰まりだけでなく、穴が開いてしまうかもしれません。トラブルはあらかじめ、防いでおきたいものです。そのために、高圧洗浄をしておくのが一般的なのです。これは洗剤を使わない方法です。最近では、高圧の水が出るだけでなく、排水管に入れるホースが回転し、従来の方法で取り切れなかった汚れを落とす技術も開発されています。そして、技術的な問題ではありませんが、洗浄を行う日に留守のお宅があると、全体の効果が落ちます。特に、いつも同じ人が洗浄しないとなると、大変です。去年はＡさん、今年はＢさんが洗浄をしないというなら、まだよいのですが、去年もＡさん、今年も、考えてみたら、もう５年以上Ａさんだけやっていない。こんなことになると、かなりの確率で、Ａさん宅でトラブルになります。そのトラブルは、他の家に迷惑をかけます。住民同士の争いにもなりかねません。複数の日程にする、在宅が多い日に設定する、留守でも実施できる方法を考える、などしておくと、大切な作業がより効果的になります。これらのことをご説明されれば、ご質問をされた区分所有者に納得して頂けると思います。故障のない設備で快適なマンションライフをお過ごし下さい。◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆※このメールマガジンは発行者の判断により構成されています。そして、あくまでも参考意見であります。法的根拠を保証するものではありません。また、実際の事例では状況により、判断が異なることが予想されます。従って、紹介事例をあてはめることは困難なケースも多いはずです。よくご検討の上、ご判断頂きますよう、お願いいたします。もし、何らかの損害を被られても一切の責任は負えません。□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□タイトル－－－ 解決！マンショントラブル駆け込み寺発行者－－－－ マンション管理士 ベルモンドＪＦＫ発行周期－－－ 毎週土曜日（前日23:00配信）＆時々増刊号バックナンバー http://backno.mag2.com/reader/Back?id=0000137637発行者Webサイト http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo ※開設１周年・わが子の成長、マンション関連記事を連載中 また、私の考え方などをサイト内で公開しております。発行者メールアドレス atuki1997@yahoo.co.jp （イタズラ防止のため、個人アドレスは非公開です。）まぐまぐＩＤ 0000137637読者の本棚への投稿はこちらからできます。よろしくお願い致します。専用投稿フォーム http://www.mag2.com/wmag/osusume/toukou.html書き方のサンプル http://www.mag2.com/wmag/hondana/本文章の内容は、無断で転写・複写・コピーを硬くお断り致します□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらから無料相談受付マンション管理相談室ホームへ戻るフリーページ・コンテンツ一覧
2005年11月16日
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●今日のわが子（おかあさんはわたしだけのもの！！）
最近、長女は幼稚園が終わると、お迎えの妻の言うことを聞かずに近所の公園に行きます。幼稚園の友達と一緒にそのまま遊んでしまうので、妻は大変そうです。そして、昨日も同様に遊んでいたのですが、ひとりの友達がずっと妻と手をつないでしまいました。その様子を見ていた長女はダメ！おかあさんはわたしだけのものなんだから！と言い放ったそうです。完全に焼きもちです。普段は、おかあさんのこと、すき？と聞いても、まあまあ、などと答えておりますが、やはり、５歳の気持ちは隠せません。その友達は、おかあさんが体調を崩しているので、あまり一緒に遊べないということでした。それもまた、かわいそうなことです。妻は、順番で手をつなぐことにして、長女にもそれを伝えました。そして、家に戻ってからは、長女といっぱいくっついたそうです。長女は頭とこころで大切なことを学べたと思います。ありがとー！！！
2005年11月16日
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●メルマガ「解決！マンショントラブル駆け込み寺」バックナンバー紹介 その４３
◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆＝＝＝解決！マンショントラブル駆け込み寺＝＝＝－－－－－－－第４１号（２００５年６月１１日号）－－－－－－－マンション管理士 ベルモンドＪＦＫ－－－－－－－毎週土曜日配信（創刊2004年8月）◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆●● ●●ご相談理事長をしています。１００戸余りで、それほど大きなマンションではありませんが、匿名で投書をする人がいます。内容的には、なるほどと思うこともありますが、疑問に感じるものもあります。困っているのは、住民からの意見なので、きちんと対応すべきと思いつつ、どのようにお知らせするか、で理事会の意見も分かれています。どのように対処したらよいのでしょうか？●● ●●回答とアドバイス理事長のお仕事、お疲れ様です。理事会全体まで、少々振り回されているご様子ですね。さて、結論は「匿名投書に回答の必要はありません」です。端的に言うと、住民である証拠がない、からです。もし、本当に必要なら、記名の上、投函すればよいことです。確認しておきますが、管理組合の理事や監事には守秘義務があります。記名で投書をしても、それが一般区分所有者に知られることはありません。（そのようなことがあれば、善管注意義務違反です。）また、正しいことを書いてあるなら、知られてもあまり問題はないはずです。ということは、匿名で投書されても慌てる必要はありませんし、理事会として、正式に対応する必要もありません。そもそも、匿名ではいったい誰に対応した結論を伝えればよいのでしょうか。同時に、もしかしたら、混乱させるために外部の人間が投書したかもしれません。私の団地では、投書は必ず記名でするようになっています。混乱を防ぐためにあらかじめ、区分所有者に知らされています。（アンケート、掲示板、回覧板などを使い、何度も知らされます）ご相談者様のマンションでも記名での投書を機会のあるたびにみなさんにお知らせするとトラブルの防止になると思います。◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆【編集後記】先日、大分県のマンションに関する裁判の判決が出ました。デベロッパーがペットの飼育について、飼いたい人には「飼える」と言い、ペットの嫌いな人には「飼えない」とセールストークしたということでした。判決は、デベロッパーに１００万円あまりの支払を命じました。まだ確定ではありませんが、貴重な判決です。売主のいい加減なセールスがあとから、トラブルになるのは実に腹立たしいです。そして、そういうことが多かったと思います。今回の判決で少しでも慎重にセールスしてくれれば改善が期待できると思います。◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆【ひとり言】昨年、オオクワガタに産卵させました。先日、容器の中でサナギになっていました。立派な「ミニオオクワガタ」になりそうです。追伸；菌糸ブロックを安物にしたのが、まずかったのかなあ。◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆※このメールマガジンは発行者の判断により構成されています。そして、あくまでも参考意見であります。法的根拠を保証するものではありません。また、実際の事例では状況により、判断が異なることが予想されます。従って、紹介事例をあてはめることは困難なケースも多いはずです。よくご検討の上、ご判断頂きますよう、お願いいたします。もし、何らかの損害を被られても一切の責任は負えません。□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□タイトル－－－ 解決！マンショントラブル駆け込み寺発行者－－－－ マンション管理士 ベルモンドＪＦＫ発行周期－－－ 毎週土曜日（前日23:00配信）＆時々増刊号バックナンバー http://backno.mag2.com/reader/Back?id=0000137637発行者Webサイト http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo ※開設１周年・わが子の成長、マンション関連記事を連載中 また、私の考え方などをサイト内で公開しております。発行者メールアドレス atuki1997@yahoo.co.jp （イタズラ防止のため、個人アドレスは非公開です。）まぐまぐＩＤ 0000137637読者の本棚への投稿はこちらからできます。よろしくお願い致します。専用投稿フォーム http://www.mag2.com/wmag/osusume/toukou.html書き方のサンプル http://www.mag2.com/wmag/hondana/本文章の内容は、無断で転写・複写・コピーを硬くお断り致します□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらから無料相談受付マンション管理相談室ホームへ戻るフリーページ・コンテンツ一覧
2005年11月15日
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●メルマガ「解決！マンショントラブル駆け込み寺」バックナンバー紹介 その４２
◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆＝＝＝解決！マンショントラブル駆け込み寺＝＝＝－－－－－－－第４０号（２００５年６月４日号）－－－－－－－マンション管理士 ベルモンドＪＦＫ－－－－－－－毎週土曜日配信（創刊2004年8月）◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆●● ●●ご相談理事長をしています。小さなデベロッパーだったせいか、管理規約が簡単にできています。使用細則も同様です。相談される課題が規約や細則をはずれていることばかりです。判断に困ることも多くなっています。規約にも細則にもない事項について、どのように対応すればよいのでしょうか。●● ●●回答とアドバイス悩みが多くなりがちで大変ですね。しかし、大丈夫です。検討してみましょう。さて、肝心のポイントは「総会での決議と予防の規約作り」です。まずは、区分所有法を確認します。規約の設定、変更や共用部分の変更、管理者の選任、解任などをすべて原則として総会の決議によって定めることにしています。これが大前提です。従って、区分所有法、民法などに定めがある時は、それに従うことになります。そして、区分所有法、民法などに定めがない時は、総会の決議で対処します。これが大原則です。今後のトラブルを防ぐために大切なことは、法律や規約、細則に定めがない時、対応できるように、規約に想定した定めをしておくことです。そうすれば、かなり負担と手間が省けると思います。例えば、規約及び使用細則等に定めのない事項については、区分所有法その他の法令の定めるところによる。規約、使用細則又は法令のいずれにも定めのない事項については総会の決議により定める。（マンション標準管理規約より抜粋）というような具合です。勘違いのないように確認しておきますと、何でも総会の決議があれば決められるわけではありません。区分所有法の規定で変更できない事項や区分所有法では選択を規約に任せ、規約に規定がある場合などは総会決議は無効です。まとめると、区分所有法などで決まりがあればそれに従う。法令の制限がなければ規約、細則に従う。規約、細則にも決まりがなければ総会決議に従う。（制限あり）こんな感じです。あまり、固く考えず、区分所有者のみなさんがわかるように整理しながら規約と細則を作る方向で進めれば大丈夫だと思います。◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆【編集後記】管理規約は大切です。「マンションの憲法」と言われます。使用細則も同様です。区分所有法や標準管理規約も改正されました。みなさんのマンションでも規約の改正が必要かもしれません。◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆【ひとり言】最近、娘（５歳）が何度も手紙をくれます。書いてあるのは、知らぬ間に覚えたひらがなです。「とうちゃん、ありがとう、またさんぽしようね」親でなければ読めないようなすごい字です。でも、少しのくもりもない、まっすぐな気持ちが伝わります。近所の公園までの散歩がよほど嬉しいようです。広告をちぎって、その裏に書かれた言葉のひとつひとつが私の胸を熱くします。私 「どうして、何度も手紙をくれるの？」娘 「だって、いつも、そうおもっているんだもの」あまりに嬉しくて、娘を抱きしめました。娘「あー、ぷよぷよだから、きもちいいなあ」感動し終わったら、ダイエットが必要みたいです。◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆※このメールマガジンは発行者の判断により構成されています。そして、あくまでも参考意見であります。法的根拠を保証するものではありません。また、実際の事例では状況により、判断が異なることが予想されます。従って、紹介事例をあてはめることは困難なケースも多いはずです。よくご検討の上、ご判断頂きますよう、お願いいたします。もし、何らかの損害を被られても一切の責任は負えません。□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□タイトル－－－ 解決！マンショントラブル駆け込み寺発行者－－－－ マンション管理士 ベルモンドＪＦＫ発行周期－－－ 毎週土曜日（前日23:00配信）＆時々増刊号バックナンバー http://backno.mag2.com/reader/Back?id=0000137637発行者Webサイト http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo ※開設１周年・わが子の成長、マンション関連記事を連載中 また、私の考え方などをサイト内で公開しております。発行者メールアドレス atuki1997@yahoo.co.jp （イタズラ防止のため、個人アドレスは非公開です。）まぐまぐＩＤ 0000137637読者の本棚への投稿はこちらからできます。よろしくお願い致します。専用投稿フォーム http://www.mag2.com/wmag/osusume/toukou.html書き方のサンプル http://www.mag2.com/wmag/hondana/本文章の内容は、無断で転写・複写・コピーを硬くお断り致します□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらから無料相談受付マンション管理相談室ホームへ戻るフリーページ・コンテンツ一覧
2005年11月15日
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●メルマガ「解決！マンショントラブル駆け込み寺」バックナンバー紹介 その４１
◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆＝＝＝解決！マンショントラブル駆け込み寺＝＝＝＝－－－－－－－第３９号（２００５年５月２８日号）－－－－－－－マンション管理士 ベルモンドＪＦＫ－－－－－－－毎週土曜日配信（創刊2004年8月）◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆●● ●●ご相談（前回の相談を再掲載します。）マンションを５年前に購入しました。この春、転勤になります。マンションを賃貸に出そうと思っています。そこで、ふと思ったのですが、家賃を決める時、管理費と修繕積立金はどうしたらよいのでしょう。私の都合からすると、借りた人に払って欲しいのですが、ずうずうしような気もします。よろしくお願いします。●● ●●回答とアドバイス前回、管理費も含めた家賃にしておくのがよい、ただし、家賃に管理費を含めた形には問題もある、と本文と編集後記を使ってお伝えしました。まず、関連したマンション標準管理規約を見てみます。マンション標準管理規約 第２５条（管理費等）区分所有者は、敷地および共用部分等の管理に要する経費に充てるため、次の費用を管理組合に納入しなければならない。一 管理費二 修繕積立金となっています。やはり、管理費の負担をするのは区分所有者です。従って、分譲マンションを賃貸物件にする時、敷金１ヶ月、礼金１ヶ月、家賃90,000円、（管理費10,000円）などとすると、管理費を借主に直接負担させることになりますのでうまくありません。それならと、敷金1ヶ月、礼金1ヶ月、家賃100,000円（管理費込み）とするのも、結局、書き方が違うだけで、やはり、借主に管理費を負担させることに変わりありません。さらに、この書き方では、敷金と礼金に管理費が上乗せされています。具体的に書くと、90,000円（家賃）＋10,000円（管理費）＝10万円とするなら、敷金、礼金のうち、それぞれ10,000円ずつ、計20,000円を借主が負担しているのです。このように考えると、どうやら結論が出てきます。敷金1ヶ月、礼金1ヶ月、家賃100,000円（管理費なし）を私の見解と致します。この2週間いろいろと考えまして、調べる中で違う結論を見つけたこともあり、やや自信を欠く部分もありますが、理屈からするとこれが最善だと思います。ポイントは、管理費はあくまで区分所有者が負担する、つまり、借主が分譲マンションを借りる時、家賃以外に負担させるべきではない。ということです。◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆【編集後記】分譲マンションの賃貸には、駐車場も注意が必要です。自分が借りていても、転出する時には駐車場の契約が解除になることが規約や使用細則に書かれていることが多いからです。これは標準管理規約に書かれているためにそれに従った規約の多いことが理由です。うっかり、駐車場を使えると書いて、募集すると大変です。規約を確認して、理事会にも転出と賃貸の件を伝え、未然にトラブルを防ぎましょう。◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆※このメールマガジンは発行者の判断により構成されています。そして、あくまでも参考意見であります。法的根拠を保証するものではありません。また、実際の事例では状況により、判断が異なることが予想されます。従って、紹介事例をあてはめることは困難なケースも多いはずです。よくご検討の上、ご判断頂きますよう、お願いいたします。もし、何らかの損害を被られても一切の責任は負えません。□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□タイトル－－－ 解決！マンショントラブル駆け込み寺発行者－－－－ マンション管理士 ベルモンドＪＦＫ発行周期－－－ 毎週土曜日（前日23:00配信）＆時々増刊号バックナンバー http://backno.mag2.com/reader/Back?id=0000137637発行者Webサイト http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo ※開設１周年・わが子の成長、マンション関連記事を連載中 また、私の考え方などをサイト内で公開しております。発行者メールアドレス atuki1997@yahoo.co.jp （イタズラ防止のため、個人アドレスは非公開です。）まぐまぐＩＤ 0000137637読者の本棚への投稿はこちらからできます。よろしくお願い致します。専用投稿フォーム http://www.mag2.com/wmag/osusume/toukou.html書き方のサンプル http://www.mag2.com/wmag/hondana/本文章の内容は、無断で転写・複写・コピーを硬くお断り致します□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらから無料相談受付マンション管理相談室ホームへ戻るフリーページ・コンテンツ一覧
2005年11月15日
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●メルマガ「解決！マンショントラブル駆け込み寺」バックナンバー紹介 その４０
◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆＝＝＝解決！マンショントラブル駆け込み寺＝＝＝－－－－－－－第３８号（２００５年５月２１日号）－－－－－－－マンション管理士 ベルモンド－－－－－－－毎週土曜日配信（創刊2004年8月）◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆●● ●●ご相談マンションを５年前に購入しました。この春、転勤になります。マンションを賃貸に出そうと思っています。そこで、ふと思ったのですが、家賃を決める時、管理費と修繕積立金はどうしたらよいのでしょう。私の都合からすると、借りた人に払って欲しいのですが、ずうずうしような気もします。よろしくお願いします。●● ●●回答とアドバイスよく気がつきました。素晴らしいです。ここまで考えて賃貸に出す人はあまりいません。実を言うと、私もはっとした相談です。そして、同時にこの相談がマンション管理士よりも宅建業者（不動産屋）に重要な問題だと感じました。ですから、ハッキリした結論ではありません。私の見解として、お読み下さい。元々、管理費は何のためにあるのでしょう？廊下の電気、エレベータ、清掃、管理員の人件費、管理会社の委託費、くらいをイメージしておけば間違いないと思います。つまり、生活するのに必要な費用と考えられます。それに比べて、修繕積立金は、共用部分の大規模修繕のために使います。つまり、建物の価値を維持するための費用です。アパートを借りる時、家賃と共益費を支払うことが多いですね。しかし、雨漏りにそなえて、修繕をするお金は大家さんが持ちますから、これは家賃に含まれています。これを分譲マンションの賃貸にあてはめると、共益費が管理費、雨漏りの修繕が修繕積立金にあたります。だとすれば、管理費を借主、修繕積立金を貸主が負担すると思われます。しかしながら、問題があります。それは、判例の中に、占有者（借主）の総会における意見陳述権について管理費の値上げが直接的に借主に影響を及ぼすかどうかを争い、直接的な影響はない、とあるからです。つまり、管理費を借主の負担だとすれば、この判例からはずれます。家賃１０万円プラス管理費1万円で、貸し出して、値上げになったら、直接、影響が出てしまいます。トラブルの原因になりかねません。それを考慮すると、家賃１１万円、管理費ゼロの方があとあと、もめごとがなくて良いのではないかと思います。そして、ここからがマンション管理士だからこそ、言いたいことです。管理費を借主に直接負担させなければ、管理組合が努力をし、管理費削減に成功した時、貸主が利益を増やすことができます。今まで、賃貸化したマンションの問題は、管理がいい加減になることでした。しかし、管理を熱心にやれば、自分の利益になる、とわかれば、話が違ってくると思うのです。少し、検討が不足していると思われます。次回もこの相談を法律的な要素を含めて理解を深めようと思います。◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆【ひとり言】先日、長女（５歳）が絵本を作りました。数枚の画用紙に絵を描いて、セロテープで貼ってあります。タイトルは「しんでれら」とひらがなで書いてあります。カタカナを知らないからです。「こんなことができるようになったか」と思って中を見ました。なぜか、小さな人間が何人も描かれています。「しんでれら」に、こんな場面あったかな？と思い、妻に尋ねると、「シンデレラが七人のこびとと一緒にいるのよ！」と大きな声で答えました。「えっ、シンデレラがこびとと？」ビックリして言う私の言葉でようやく妻も気づきました。そうなんです。「白雪姫」と勘違いしていたのです。あとは、ふたりで大笑いしました。子供は成長し、親はとぼけていく。これからの子育てにわずかに不安を感じつつ、楽しい家族に恵まれてよかったと思っています。追伸；こんなふうなことをブログに書いています。 （サイトの紹介はメルマガの最後にあります）◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆※このメールマガジンは発行者の判断により構成されています。そして、あくまでも参考意見であります。法的根拠を保証するものではありません。また、実際の事例では状況により、判断が異なることが予想されます。従って、紹介事例をあてはめることは困難なケースも多いはずです。よくご検討の上、ご判断頂きますよう、お願いいたします。もし、何らかの損害を被られても一切の責任は負えません。□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□タイトル－－－ 解決！マンショントラブル駆け込み寺発行者－－－－ マンション管理士 ベルモンドＪＦＫ発行周期－－－ 毎週土曜日（前日23:00配信）＆時々増刊号バックナンバー http://backno.mag2.com/reader/Back?id=0000137637発行者Webサイト http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo ※開設１周年・わが子の成長、マンション関連記事を連載中 また、私の考え方などをサイト内で公開しております。発行者メールアドレス atuki1997@yahoo.co.jp （イタズラ防止のため、個人アドレスは非公開です。）まぐまぐＩＤ 0000137637読者の本棚への投稿はこちらからできます。よろしくお願い致します。専用投稿フォーム http://www.mag2.com/wmag/osusume/toukou.html書き方のサンプル http://www.mag2.com/wmag/hondana/本文章の内容は、無断で転写・複写・コピーを硬くお断り致します□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらから無料相談受付マンション管理相談室ホームへ戻るフリーページ・コンテンツ一覧
2005年11月15日
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●今日のわが子（おてがみ、ほしいなあ～）
昨日の朝、長女からおてがみ、ほしいなあ～と言われました。幼稚園の友達とやり取りをしていて、他の人からも手紙が欲しくなったようです。私「よし、じゃあ、パソコンでかっこいいのを作ってあげるね」長女「おとうさんにペンででかいてほしい」私「えっ、だって、ペンよりパソコンの方がずっと上手にできるよ」長女「でも、ペンでかいてほしいの」幼稚園から戻るまでに、手書きでお手紙を書きました。昔から乱筆ですから、かなりのものです。でも、長女はとてもうれしそうです。そして、長女「ありがとろってなーに？私「あー、いつものくせで、う、の字が下手だったんだよ」長女「あはは、おもしろーい」長女は私の与えた専用のクリアファイルに手紙を大事そうにしまっていました。会話も楽しいのですが、手紙のやり取りで、いつもと違った気持ちが伝わったような気分になりました。ありがとー！！！
2005年11月15日
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●今日のわが子（おたまじゃくしの代わりにメダカ）
昨日、長男と長女を連れて、近くの池に行きました。長男がおたまじゃくしを捕りたいと言うのです。どうやら、同級生がその池で捕まえたので、自分も欲しくなったようです。しかし、おたまじゃくしはいませんでした。代わりに、メダカが捕まりました。ヤゴ（とんぼの幼虫）も捕まえました。草むらにはカマキリがいました。全部、私よりも先に長男が見つけて、気づいた時には捕まえていました。私に、捕って欲しい、と言っていたころが懐かしい気分でした。よく見ると、メダカは卵を抱えているようです。水草は入れてありますが、果たして産卵から孵化を観察できるかどうか。子供よりも私がワクワクしています。ありがとー！！！
2005年11月14日
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●メルマガ「解決！マンショントラブル駆け込み寺」バックナンバー紹介 その３９
◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆＝＝＝解決！マンショントラブル駆け込み寺＝＝＝－－－第３７号（２００５年５月１４日号）－－－マンション管理士 ベルモンド－－－毎週土曜日配信（創刊2004年8月）◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆●● ●●ご相談理事長をしています。複数の区分所有者から要望があった件について理事会で検討することになり、ケーブルテレビとインターネットの選択についてアンケートを実施しました。その結果を区分所有者から、きちんと書面で知りたい、と連日のように催促されました。まだ、集計を終えていないのですが、集計したら、この区分所有者に書面で報告する義務はあるのでしょうか？●● ●●回答とアドバイスプライベートな時間まで、催促があるようで、少々お困りですね。結論は「集計を終えたら、全員に向けて公表しましょう」です。少し詳しく見ます。管理者は民法の規定で「受任者（ここでは理事長）は委任者の請求のある時はいつでも委任事務処理の状況を報告することを要す」と定められています。しかし、区分所有者から個人的に委任されているわけではありません。区分所有者全体からの委任です。そして、管理者には定期総会を開き、年1回の事務報告が義務付けられています。アンケートの場合、理事会で検討することが目的です。従って、特定の区分所有者に書面で報告する義務はありません。理事会で、アンケートの内容と同時に報告方法も検討すればよいと思います。そして、アンケートの結果は区分所有者のみなさんも関心のあるところでしょうから、全員に向けて個人情報などに影響のない範囲で公表してはいかがでしょうか？関連したことですが、管理規約、総会議事録は、区分所有法で利害関係人の請求があった時、正当な理由がない限り、閲覧を拒むことはできません。また、本人の管理費の収納状況などは、各個人に告知すべき内容です。（管理会社に委託しているのがほとんどでしょう）◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆※このメールマガジンは発行者の判断により構成されています。そして、あくまでも参考意見であります。法的根拠を保証するものではありません。また、実際の事例では状況により、判断が異なることが予想されます。従って、紹介事例をあてはめることは困難なケースも多いはずです。よくご検討の上、ご判断頂きますよう、お願いいたします。もし、何らかの損害を被られても一切の責任は負えません。□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□タイトル－－－ 解決！マンショントラブル駆け込み寺発行者－－－－ マンション管理士 ベルモンドＪＦＫ発行周期－－－ 毎週土曜日（前日23:00配信）＆時々増刊号バックナンバー http://backno.mag2.com/reader/Back?id=0000137637発行者Webサイト http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo ※開設１周年・わが子の成長、マンション関連記事を連載中 また、私の考え方などをサイト内で公開しております。発行者メールアドレス atuki1997@yahoo.co.jp （イタズラ防止のため、個人アドレスは非公開です。）まぐまぐＩＤ 0000137637読者の本棚への投稿はこちらからできます。よろしくお願い致します。専用投稿フォーム http://www.mag2.com/wmag/osusume/toukou.html書き方のサンプル http://www.mag2.com/wmag/hondana/本文章の内容は、無断で転写・複写・コピーを硬くお断り致します□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらから無料相談受付マンション管理相談室ホームへ戻るフリーページ・コンテンツ一覧
2005年11月14日
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●メルマガ「解決！マンショントラブル駆け込み寺」バックナンバー紹介 その３８
■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■□□□解決！マンショントラブル駆け込み寺□□□□□□第３６号（２００５年５月７日号）■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■●● ●●ご相談理事長をしています。先日、ひとりの区分所有者から、盲導犬のことを聞かれました。家族に障害者がいて、近いうちに盲導犬が来るのです。ペット飼育が禁止されているが、盲導犬もダメなのですか？という内容でした。どう判断して良いか、迷いましたので、次の理事会で話し合うことにしています。参考意見を頂けると、とても助かります。どうぞ、よろしくお願い致します。●● ●●回答とアドバイス理事長のお仕事、お疲れ様です。さて、結論は「盲導犬を使用できます」です。少し説明が必要です。２００２年１０月１日に「身体障害者補助犬法」が施行されました。この法律は、身体に障害を持つ人が盲導犬や介助犬などを伴って社会で活動できるように支援することを目的として成立しました。この法律によって、住宅を管理する者（管理組合）は、居住する身体障害者が補助犬を使用することを拒まないよう努めなければならない（努力義務）ことになりました。これでハッキリしています。しかし、法律で決まっているから、それに従うという気持ちではもったいないと思います。同じマンションに目の不自由な方が住んでいることは大切なことです。おそらく、ご相談者様のマンションには子供さんもお年寄りも住んでいると思います。少し想像力を働かせれば、子供さんがお母さんの手を握るのと、目の不自由な方が盲導犬を連れて歩くのは、同じだとわかります。お年寄りがつえをついて歩くのも同じです。子供さんたちは、世の中にいろいろな人がいることを学ぶと、こころが豊かになります。目が不自由であること、人間が年をとること、これらもそのひとつです。子供さんたちのお手本は大人全員です。このチャンスをぜひ活かして下さい。きっと、他では得られない大切なものを手にできるはずです。■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■【編集後記】それなら、ペットもいいだろう、という声が聞こえてきそうですが、盲導犬とはやはり違うと考えています。盲導犬は、その人の「目」であるからです。視力の弱い人は、メガネやコンタクトレンズを使います。その何倍も大切な存在なのです。「犬を飼育する」のと、「盲導犬を使う」のは、根本的に違うのです。■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■【ひとり言】アフリカのザンビアで、漁師がカバに襲われ、死亡したそうです。カバに襲われる、というのは、ちょっとビックリです。動物園で見ていると、優しそうです。そういえば、アライグマも凶暴だそうです。アニメのラスカルが有名なのでイメージがわきません。それから、チンパンジーも危険動物なのです。人はみかけによらない、と言いますが、動物も同じみたいです。◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇※このメールマガジンは発行者の判断により構成されています。そして、あくまでも参考意見であります。法的根拠を保証するものではありません。また、実際の事例では状況により、判断が異なることが予想されます。従って、紹介事例をあてはめることは困難なケースも多いはずです。よくご検討の上、ご判断頂きますよう、お願いいたします。もし、何らかの損害を被られても一切の責任は負えません。□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□タイトル－－－ 解決！マンショントラブル駆け込み寺発行者－－－－ マンション管理士 ベルモンドＪＦＫ発行周期－－－ 毎週土曜日（前日23:00配信）＆時々増刊号バックナンバー http://backno.mag2.com/reader/Back?id=0000137637発行者Webサイト http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo ※開設１周年・わが子の成長、マンション関連記事を連載中 また、私の考え方などをサイト内で公開しております。発行者メールアドレス atuki1997@yahoo.co.jp （イタズラ防止のため、個人アドレスは非公開です。）まぐまぐＩＤ 0000137637読者の本棚への投稿はこちらからできます。よろしくお願い致します。専用投稿フォーム http://www.mag2.com/wmag/osusume/toukou.html書き方のサンプル http://www.mag2.com/wmag/hondana/本文章の内容は、無断で転写・複写・コピーを硬くお断り致します□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらから無料相談受付マンション管理相談室ホームへ戻るフリーページ・コンテンツ一覧
2005年11月14日
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●メルマガ「解決！マンショントラブル駆け込み寺」バックナンバー紹介 その３７
■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■□□□解決！マンショントラブル駆け込み寺□□□□□□第３５号（２００５年４月３０日号）■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■●● ●●ご相談初めて理事長になりました。ほとんど何もわからずにおります。初歩的なことですが、理事会はどのような存在で何ができるのでしょうか？管理会社がいろいろ言ってきますが、どうも総会決議とは違うことを勧めるので、本当にそれで良いのか、戸惑っています抽象的な質問で申し訳ありませんが、よろしくお願いします。●● ●●回答とアドバイス初めての理事長職で、とても大変なことと思います。しかし、任期を終えた時、多くの経験と知識を得ているはずです。手間のかかることもあると思いますが、スキルアップのひとつと考えて乗り切って下さい。さて、結論は「規約と総会決議によって業務を執行する」です。少し補足すると、理事会は総会決議によって承認されたことを執行する機関です。ですから、予算が通れば、それに従い、業務を行う、あるいは委託し、その費用を支払うことができます。あるいは、活動上、必要があれば専門委員会を設置し、特定の問題を検討するように指示を出すこともできます。また、通常、予備費などの範囲で、適切な判断の元、予算とは別の業務を行うこともあります。難しいのは、緊急の場合です。臨時総会が開ければよいのですが、それさえ、困難な場合があります。あまり勝手に多額の費用を伴う場合、トラブルの元ですから理事会だけで判断するのは危険です。しかし、放っておくと、問題が大きくなる時があります。そんな時は、アンケートや掲示板、回覧板などを使い、住民の合意を得る努力をしてから、緊急事態を乗り切りましょう。本来の総会決議がなくても、現実的には住民の合意があれば事後承諾も不可能ではありません。同時に、忘れないで頂きたいのですが、理事会や理事長には、たいした権限はないのです。あくまで代表して予算内での業務を執行しているだけです。そして、「善良なる管理者としての注意義務」が理事会や理事長にはあるのです。民法にかかる内容ですから、詳しく書けませんが、自分のことよりも注意深く、慎重に業務をしなさい、というイメージでしょうか。あまり書きすぎますと、怖くなってしまうので、これくらいにします。誰でも最初は、何も知りません。大切なのは、相談先を持つことです。前理事長などの経験者に相談できるようにしておくとかなり有効です。困ってしまう前に小さなことでも遠慮せず相談しておけばあとあと、やりやすいかもしれません。■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■【編集後記】理事長や理事のみなさんに相当な負担のかかることがあります。残念ながら、全住民の協力体制が充分なケースは少ないのです。原因は、マンションの維持管理の内容を知らないことと、時々しか、順番が回ってこないことです。いっそのこと、毎年のように役割が回ってくるようにしてしまうのがよいと考えています。マンションのことに関わるのが当然だと思ってしまえば気持ちも楽ですし、何かをずっとやっていれば、内容を段々理解できるからです。そして、仕事の内容がわかり、手間を負担と思わなくなれば協力体制ができると思っています。あまり聞かない方法だと思いますが、私の考える最善策です。■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■【ひとり言】ヘラクレス・リッキーのオスがサナギになりました。悲しいことに大事な角が折れ曲がっていました。かわいそうなことをしましたが、とてもかわいい存在です。小さな幼虫から1年以上かけて育てたのです。命の大切さを長男に感じてもらえたら、と思っています。◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇※このメールマガジンは発行者の判断により構成されています。そして、あくまでも参考意見であります。法的根拠を保証するものではありません。また、実際の事例では状況により、判断が異なることが予想されます。従って、紹介事例をあてはめることは困難なケースも多いはずです。よくご検討の上、ご判断頂きますよう、お願いいたします。もし、何らかの損害を被られても一切の責任は負えません。□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□タイトル－－－ 解決！マンショントラブル駆け込み寺発行者－－－－ マンション管理士 ベルモンドＪＦＫ発行周期－－－ 毎週土曜日（前日23:00配信）＆時々増刊号バックナンバー http://backno.mag2.com/reader/Back?id=0000137637発行者Webサイト http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo ※開設１周年・わが子の成長、マンション関連記事を連載中 また、私の考え方などをサイト内で公開しております。発行者メールアドレス atuki1997@yahoo.co.jp （イタズラ防止のため、個人アドレスは非公開です。）まぐまぐＩＤ 0000137637読者の本棚への投稿はこちらからできます。よろしくお願い致します。専用投稿フォーム http://www.mag2.com/wmag/osusume/toukou.html書き方のサンプル http://www.mag2.com/wmag/hondana/本文章の内容は、無断で転写・複写・コピーを硬くお断り致します□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらから無料相談受付マンション管理相談室ホームへ戻るフリーページ・コンテンツ一覧
2005年11月14日
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