2010年05月の記事
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賃貸物件のメンテナンス
昨日は少し寒いくらいの気温でしたが、掃除をするには最適で汗をあまりかかずに済みました。普段は階段・廊下・外周りの清掃ですが今回は壁の清掃も行いました。年に数回行っておくとピカピカです。エントランスや階段等の水たまり・水の流れを、実際水を流して確認してみました。木造とＲＣの違いが大きいです。ＲＣは、階段も鉄の部分がないので丈夫ですが木造・鉄骨は、まさしく鉄なので階段の裏側にさびがでてきます。美観を保つために、こまめにさびをとってさび止めを必要とします。上面の防水もＲＣより回数は多くなります。 ２件の相続物件調査を進めております。１件は相続税申告・不動産相続登記など、すべてを依頼いただきましたので業務委託税理士と協力して申告手続き、『遺産分割協議書』の作成をお手伝いさせていただきます。60歳からの不動産運用 お金がかかる不動産からお金を生む不動産へのお手伝い Happyパスポート
2010年05月31日
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賃貸経営の法律勉強会
弁護士の勉強会に参加してきました。法律のお話です。借地借家法というものがありまして不動産の賃貸借においては、民法に優先されています。聞けば聞くほど厄介な決まり（法律）なのです。基本は借主に有利なものです。条文に、「借主に不利な契約は無効」このように書かれています。要するに、借主をよく見て貸さないといけないと私は改めて思いました。後悔するのは貸主です。契約の終了は、基本は双方合意によるものです。家賃滞納などで占有されたときは、強制執行があります。手続きが必要で裁判所への申し立て、執行官による断行（追出）です。貸主による鍵交換や追出しのための入室は、犯罪になってしまいますので要注意......賃貸借においては借主の不法行為（契約違反）があっても貸主自らは直接かかわらず、原則は裁判所からなんらかの命令書の発行が必要です。もちろん双方の話し合いで事が済めば一番です。Ｈａｐｐｙパスポートの相談業務
2010年05月29日
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相続の相談依頼
相続が発生しますと、いろいろな問題も発生します。遺言がなければ相続の割合協議が必要になったりします。手順としては、税理士が相続金額を算定して申告が必要な金額か相続人に応じて調査をします。控除の基本金額は、５０００万円＋相続人１人につきプラス１０００万円です。配偶者控除は１億６０００万円まで非課税です。現金は、そのままの額ですが、株券や保険、不動産は相続税評価額を算出して金額を決めます。弊社業務提携の税理士は不動産専門ですので、不動産評価額の見直しをして相続税還付実績も多数あります。物件調査は私もお手伝いをいたしますが一番はお金を生む不動産へのお手伝いをさせていただいております。
2010年05月27日
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ワンルームマンション建設打合せ
今日は土地オーナー様に来社いただき建築プランと収支の説明をいたしました。業務提携先の設計士によるプランで今後も打合せを進めていきます。3階建ＲＣで予定しています。今回は設計士施工の建物もご覧いただきました。木造とＲＣの違いを実感していただいたと思います。たかが賃貸住宅と考えますが長年において収入を上げていく不動産ですから入居率やメンテ費用も重要です。３階建ですとエレベータ、貯水タンクは不要、建築時費用削減と毎月のメンテ費用も０です。建物の掃除はオーナー様がされれば、さらに高収益が見込めます。 お金がかかる不動産からお金を生む不動産へのお手伝い
2010年05月25日
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続土地探し
希望に合う土地（立地・価格・道路付・日当り・地形）に出会うには時間がかかります。多くの売り物件があるのにと......不動産屋でさえ希望の物件と巡り合うには、容易ではないです。不動産は特定物であり、同じものが2つとないわけで尚の事、ご縁が必要なのだと感じてます。来週は、弊社収益物件の見学会に土地オーナー様がいらっしゃいます。新たに収益物件建設のご提案をさせていただいております。ＲＣ造りは、初めてでいらしゃるので実際の物件を見ていただきます。相続案件でご相談のお客様への今後の相続手続きと不動産運用のご提案内容を準備しています。あと、地代価格の交渉でお話がまとまらない借地人には、調停への手続きをしています。 60歳からの不動産運用 お金がかかる不動産からお金を生む不動産へのお手伝い Happyパスポート
2010年05月23日
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相談業務
玄関まわりの造作工事で門扉と花壇を造りたい内容のご相談を受け、私なりにデザインイメージを膨らませております。カタログや写真を持ってお客様のお宅には、明日伺うことになっています。来週は、相続案件２のお客様と相続税と不動産運用のお打合せ、その他、収益物件建設相談のオーナー様と弊社物件の見学会・設計士と打合せ。収益物件の情報をいただいたので現地へ視察に行って見ます。土地は街道沿いで良いが地形気に入らない、建物が古い、利回りは良い、さてどうでしょうか........
2010年05月21日
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駅近物件
現地を見てきました。線路沿い駅から徒歩5分、立地はそこそこ、土地約20坪、南西角地、建物築13年鉄骨4階建、改装費必要、想定賃料年330万、さてどれくらいの価格で買いでしょうか........お金がかかる不動産からお金を生む不動産へのお手伝い Happyパスポート
2010年05月18日
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物件調査
ご相談の相続案件で物件概要・権利関係を調べに法務局へ行ってきました。今日は太陽の熱が大変暑かったですあまりの暑さでアイスクリームを食べました。おいしかったです法務局では登記簿謄本・公図・地積測量図を取得してきました。登記簿には土地の面積・所有者・抵当権など、建物の面積・構造・建築年月日など、公図は土地の形状がわかります。あとは、土地用途に応じた収益性があるかどうか、売却であれば販売方法、買取かエンド売買か、検討していきます。60歳からの不動産運用 お金がかかる不動産からお金を生む不動産へのお手伝い Happyパスポート 茂蔵とうふ5月商品
2010年05月17日
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いい季節
先週、新潟から一緒にやってきた、めだか・えびです。元気に泳いでいます。今は、暑くも寒くもなく過ごしやすい時期です。しかし雑草はぐんぐんと伸びています。早め早めに手入れをしておくと、真夏に少しは楽なのでまめに刈っています。管理物件の掃除もこまめにやっておくといいのですが......結構苦労しております。お客様から玄関周りの外溝工事のご相談をお受けしました。おしゃれなポーチが欲しいと、どんなイメージかお話を聞きに参りましょう。行政書士の試験勉強は、民法を学習中です。民法は宅建試験で勉強をした経緯があるので割りと分かりやすいです。憲法の復習をしないと早くも忘れそうです
2010年05月16日
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60歳からの不動産相談
定年後の生活への計画はみなさんお持ちになっていますが不動産活用を考えている方は、ゼロに等しいです。資産としてどのような形で子孫へ渡すかのアドバイスをさせていただいています。私はいつも自宅以外の不動産であれば、『お金を生ませることです』と話をしています。自宅であっても定年後に引越しを考えている方には、売却と収益物件（家賃収入）の両面でお金のシュミレーションをしています。借金と財産は紙一重です。現金はあれば使ってしまいます。借入は不動産収入から返済をしていけば、やがては借金がゼロになります。今日は、ご夫婦でマンションへの引越しを計画されているお客様宅へ伺ってきます。60歳からの不動産運用 お金がかかる不動産からお金を生む不動産へのお手伝い Happyパスポート
2010年05月15日
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そろそろそら豆収穫
そら豆の実が大きくなってきました。収穫の日も近いです。花をつけてから、あっという間に実りました。天候不順ですが植物なりに順応しているのですね。地代の賃料交渉案件ですが、話が進まない借地権者へは、司法（裁判所）の判断で決定してもらうことになりそうです。土地権者さんと相談のうえ手続きを進めてまいります。ちなみに賃借権（債権）で地上権（物権）で債権には対価として金銭の受け渡しが必要、物権は金銭の受け渡しがなくてもよい、と民法で定められています。ＨＰにて物件紹介中
2010年05月14日
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相続物件
相続不動産の相談をお受けしました。売却か運用か検討をしていきます。現在は空家ですので方向性を決めて相談に応じて参ります。土地があまり広くないので、建替えても収益性としては低いですが、今後の相続人数などによって意向の調整が必要でしょう。 土地活用相談のオーナー様に来社いただき打合せをいたしました。いくつか収益物件はすでに所有させておりますが、今後の収入安定と相続税対策で月極駐車場用地の一部に収益物件建設の提案をさせていただいております。現在お持ちの不動産から金を生ませる。費用は最小限に利益は最大限にする。銀行のバックアップ体制も十分です。さらに不動産を増やすコツがあります。オーナー様は土地を守ることも大事ですが増やすことの必要性が運用です。Ｈａｐｐｙパスポート賃貸情報お金がかかる不動産からお金を生む不動産へのお手伝い
2010年05月11日
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新潟へ行ってきました
田植え前の稲です。来週には田植えだそうです。私の父の実家で新潟の上越です。山菜採りに行ってきました。今収穫できるのは、ウド、こごみ、わらび、ぜんまいです。山の池には、めだか、えび、こい、ふなが泳いでおりました。たんぼには、おたまじゃくし、かえる、へび、とにかく自然がいっぱいです。
2010年05月10日
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銀行とのつきあい方
銀行からの借入の際には、その不動産に抵当権という担保設定を銀行（抵当権者）が設定をします。回収不能がないようにするためです。返済をしなければ対象不動産を取上げるということです。不動産投資物件には、利回...％とよく書かれています。仮に利回10％であると物件価格が3,000万円とすると年間収入賃料等が300万円です10年間で回収できるということです。費用として、建物維持費、内装修繕費、固定資産税などがかかるので本来の利回は単純ではありません。利回というより、返済額を考えて月30万円の収入賃料があるとすれば半分の15万円を返済、費用を差し引いた残りは使ってよいお金になります。物件価値が高ければ十分に銀行との交渉になります。自己資金がなくても、縁ある物件が見つかれば家賃収入で返済をしながら貯金もできます。年中満室物件で実績 お金がかかる不動産からお金を生む不動産へのお手伝い
2010年05月04日
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借金は財産か
銀行が破綻しても借金は返さなくてはならないのは、道義ですがはたして財産か？ある物が手に入ることになるとそれは財産と呼べます。たとえば家、車、電気製品でしょうか。では借金と財産は同じではないのか.....借金の返済時に残るものが財産と考えると借金も財産ですかね。では不動産投資の借金はどうでしょうか？不動産収入で財産を持つことができます。高収入物件は売りにはでない....自分で造る高収入物件......次は銀行との付き合い方を考えてみましょう。
2010年05月03日
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土地の現地調査
近場の土地を見てまわっています。先日、銀行の担当者の訪問で、金融商品の紹介かと思っていましたら、融資の話でした。そんなことで投資物件建設用地を探して歩いております。ま～ご縁がないと難しいですが......行政書士の勉強は、憲法をやっています。条文は読んでも難しいですが判例は興味を引くものあり面白いです。土地賃貸の地代交渉もあと数件の借地権者との交渉が成立すれば、ひと段落です。地道な訪問でご理解いただけた結果と思います。今日は、お客様宅への訪問と勉強のため通学です。60歳からの不動産運用 お金がかかる不動産からお金を生む不動産へのお手伝い Happyパスポート
2010年05月02日
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