2013年06月の記事
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管理会社フロントマンすごっ！
過去日記で、管理会社フロントマン（物件担当者）の意見を全て信用してはいけないということを書いたことがあります。これって二流、三流の管理会社のことでしょ？ってお思いの方。とんでもなっしんぐ！週末、大手の管理会社フロントマン（物件担当者）から電話が。内容は総会の議決要件の確認です。区分所有法は総議決権数の過半数の合意です。（例えば1戸が1議決権を持つ40戸のマンションであれば21の賛成で決定）標準管理規約では委任状や議決権行使を含む出席者数の過半数で決することになります。（例えば1戸が1議決権を持つ40戸のマンションで、委任状等を含めて30戸の出席があれば16の賛成で決定総会の普通決議要件については管理規約が優先されます。連絡があったフロントマンは、前者・・区分所有法の手続きを前提に話をしています。実態は、大多数のマンションは国交省標準管理規約を規範としていることから後者の手続きを取ります。この思い違い、大変なことですよね！規約どおりの手続きであれば決議されることを、管理会社の勘違いで議決要件のハードルをあげることにより、否決される可能性があるのです。フロントマンは国家資格である管理業務主任者をもっています。専門家が「区分所有法では～」など説明すると、多くの方が疑いなく信じてしまうでしょう。フロントマンがみな同じではないでしょうが、民法、区分所有法、規約を混同して考えているフロントマンは多いのが実態です。イダケンは法律の専門家ではありませんし、完璧な人間ではないので、不安だなと思うことがあれば、弁護士に確認します。にほんブログ村
2013.06.30
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新体制による理事会運営が上手くいく７つのポイント
分譲マンションは決算が2月または3月末に集中することから、4月から6月は通常総会ラッシュの時期です。総会で役員の任期を切り替える管理組合が多く、総会の翌月から新体制による理事会活動がスタートです。いまだに1年任期、総入れ替え、持ちまわり制と、継続性のある運営に適さない組織作りをしているマンションが大半を占めますが、そんな状況下でも、自分達の大切な財産を適切に維持・管理するために、最善を尽くしていくことが大切です。１．わからないからと言って管理会社へおんぶに抱っこにならない⇒理事会の活動が活発になると、管理会社担当者（フロントマン）の業務が忙しくなるので、管理会社は積極的に良くなる提案をしません。消極的な専門家にお任せしても、管理組合運営は良い方向に進んでいきません２．管理組合運営の基本的な知識を身につける⇒法律や管理規約に基づいて理事会活動を行うことになります。基本が理解できなければ、どうやってよいかわからず活動が停滞したり、間違った方向に運営を進めていくリスクがあります。３．新旧役員の引継ぎの場を1回以上設ける⇒管理組合の懸案事項が１期中に全て解決することがむしろ少ないのではないでしょうか？前期に審議して結論が出なかった課題を、新体制で引き継ぐことになりますが、書面引継ぎでは意図が十分に伝わらず、前期に積み上げてきた事項が経ち消えする恐れがあります。細かい内容は膝をつき合わせた場で話し合うことが大切です。４．課題を整理する⇒前期からの引継ぎにより、今期検討する課題、執行を予定している修繕工事を整理し、一覧にまとめます。一覧をつくり進行状況を管理することで、検討忘れがなくなります。５．年間スケジュールを最初につくる⇒例えば理事会開催は毎月第三週土曜日１０時～を原則とする事や、４．で整理した課題のゴール等を工程表にまとめます。年間計画を立てることで、効率的に理事会運営を進めることができます。６．理事会議案書は開催５～７日前に配布する⇒理事会議案書は招集通知ではありません。招集通知にはどのような議案を話し合うかのタイトルだけを書いていて、具体的な検討内容が記載されていません。理事会で話し合う課題の説明を書いた議案書を事前に役員へ配布することで、事前に目通しが可能となり、会議の効率化が実現します。７．理事会の結果は広報する⇒理事会で一年掛けて一生懸命審議したのに係わらず、総会で周知不十分を理由に否決や保留するケースが多々あります。検討した内容は住民に広報物等を用いて周知が必要です。議事録を全戸に配布する方法もありますし、また、わかりやすく、理事会結果をまとめた広報誌をつくる方法も良いでしょうイダケン事務所では、７月１０日（水）１９時～新宿オフィスで理事会運営に関するミニ勉強会を行います。 始めて役員になった方、また、理事会運営を良くしたいと思う方の参加をお待ちしています。会費は無料になりますが、定員が６名になりますので、早めの申し込みをお待ちしています。詳細は下記URLをご確認ください。http://www.idaken.net/study.html講師は若手No.1マンション管理士 坂尻とイダケンを予定しています。 にほんブログ村
2013.06.27
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湿度が高いと絶不調
湿度が高い日が続きます。暑い夏が近づいてきますがエアコンで風邪ひかないように、一人で事務作業中はエアコンを切って作業をしています。気をつけているためか夏風邪はひかないイダケンですがエアコンを使わないことにより体調不良になるのが・・プリンター君です。用途に分けて3台ほどプリンターを持っています。その中でメインのモノクロレーザープリンターは湿度が高いと頻繁に紙詰まりを起こします。仕事柄かなりの枚数を印刷する身にとって、プリンター君の体調不良は悩ましい問題です。【PR】7月10日（水）19時から新宿事務所で定員6名のミニ勉強会を開催します。詳しくは下記URLを参考にして下さいhttp://www.idaken.net/study.html にほんブログ村
2013.06.26
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理事長を務めるマンションの総会を終えて
日曜日午前はイダケンが理事長を務めるマンションの総会がありました。何度か日記にも書いていますが、イダケンの経験上でも稀に見る難易度超高いマンション。多忙で理事会活動に全力を尽くせないと言うこともありますが、改革の旗を振る程度じゃ、すぐによくなりません。しかしながら・・兎に角、急がば回れ理論で、コツコツやった成果が出始めました。約200戸のマンションですが、大規模修繕工事実施も修繕積立金改定も反対意見は１、２票。前向きな意見が多く、イダケンは1時間ちょっとで終わるなと思っていたのが2時間30分かかりましたｗ特別なことをしているわけではありませんが、理事長は気疲れします。相談先の管理組合役員さんの気持ちはよくわかります。（どなたか、イダケンが手を焼いているイダケン理事長のマンションのコンサルをやろうという方いませんか？）午前中の予定が押したので、そこから22時過ぎまで食事を取る暇なく、2件のマンションをはしご。1件は通常総会が半年遅れで開催され、管理会社との委託契約が切れているマンションのコンサルタント契約承認の総会に出席。業務は大変なのですがコンサルタントの能力が試される難しい案件にぶつかると血湧き肉躍ります。夜は坂尻マンション管理士が担当しているマンションへ、久しぶりに出張。定期総会が終わり、新理事会体制がスタートしたばかりです。理事会はしっかりしているのですが、不幸なことに外的要因により多々問題を抱えてしまうマンション。イダケンが出張したからには、マンション管理士の力量を発揮しなければと頑張りました。今日を振り返ると、イダケンはイレギュラーな問題を抱えるマンションで、特に力を発揮できると感じました。管理会社時代もそうでしたが、難しい局面にいるときはつらいのですが、成し遂げた時に達成した充実感はもちろん、スキルがあがった喜びがあり、自分の伸び代が確認できます。イダケンはまだまだ成長しているようです（身長はこれ以上（190センチ）伸びませんけど・・ｗ） 【少人数勉強会開催の告知】以前よりお知らせをしておりましたが、JR新宿駅徒歩10分、西武新宿駅駅・JR大久保駅徒歩5分の東京事務所で定期的に勉強会を開催します。初回は7月10日（水）19時-21時開催です。定員は6名。参加費は無料。お茶くらいは出しますｗ第一弾のテーマは「理事会運営の基礎知識」です。初めの1時間は講義。その後30分は質疑応答。その後30分は情報交換を予定しています。参加は3日前までの予約制で、2名以上予約があれば開催します。参加希望の方はmail@11kani.comあてにメールください。 にほんブログ村
2013.06.23
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急がば回れ！？
マンションの課題がある時理事会起案がスタートであれば、ゴールは総会になります。どんなに理路整然とした議案説明書を配布し、総会の承諾を得ようとしても、 起案から総会までの期間、住民の声に耳を傾ける機会がなければ、審議不十分を理由に、総会で賛成を得られない。また、賛成を得られたとしても、反対意見や慎重論が多く後味の悪い結果になります。特に大きな金額が動く事案や、住民に大きな影響をおよぼす事案は、十分な情報開示やアンケート等で意見聴取しないと、「理事会が勝手に進めて！」と活動方法に苦言が出ます。合意形成は簡単ではないです。重要な総会議案を控え、賛成が得られるか不安の方、一度専門家に相談されては如何でしょうか？イダケンは、これまでの経過をヒアリングし、十分に住民に浸透していないと思う内容があれば、急がば回れで、総会上程を遅らせたほうが良いと言うアドバイスをする事は多々あります。 にほんブログ村
2013.06.22
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新築時売主のアフター保証は安心と言えるのか？
成功させる新築時の分譲会社は、「最長10年保証付き！の安心」を売り文句に、マンションを売ります。何度もブログ記事で書いてきましたが、本来アフター保証で無償で修理してもらえる部位が適切に直されない結果、保証が切れた後に、管理組合が本来不必要な高額な修繕費を払っていることが圧倒的に多いのが現実です１．売主の姿勢売主はアフター専門部門部署を設けていたとしても、実際に窓口となるのが施工会社や管理会社になっていることが多い。補修のリクエストは半ばクレームと捕らえ、面倒くさいクレームは積極的に扱わない姿勢の売主が多い。２．共用部分は誰がチェックするか？専有部分は各住戸の居住者（区分所有者）が点検しますが、 共用部分は管理組合理事会でとりまとめを行うことになります。アフター保証の大部分は2年で終わってしまうのですが、新築後2年目の右も左もまだまだわからない理事会の力では、不具合を発見し売主と折衝することが難しい。３． 管理会社は管理組合の味方ではない管理組合の知識・経験不足を補ってくれるのが管理会社では？となんとく信頼して管理会社にお任せになりますが、売主のグループ会社もしくは売主から仕事をもらう独立系の管理会社は、積極的に建物を点検し、共用部分の不具合をアフターで直そうと言う努力はしません。そんな仕事管理会社に押し付けてはかわいそう！と言う同情論をお持ちの方がいれば、それは違います。管理会社は管理対象物である共用部分、敷地を点検し、管理組合へ報告。必要な助言を行うことが通常契約に盛り込まれているのです。管理会社がそこまでの仕事はできないのか？それも違います。築10年を経過して、管理会社に大規模修繕のための劣化診断を依頼すると、よくもここまで不具合を放っておいたなと思うような、重箱の隅をつつくような診断報告が作成できる力はあるのです。新築後早々不具合は表面化しなかったのでしょうか？10年過ぎて、劣化診断にあるようないきなり建物が急速に傷むほうが不思議です。築10年目まではアフター保証や品確法により売主が施工品質に責任を持つことになりますが、10年間、グループ会社や仕事をもらえた分譲会社が負担をかけないように、不具合から目を背けるのが管理会社が多いのが実態です。では、どうすればよいのか？特にグループ会社系列の管理会社に委託しているマンションは、建物改修実績があり、かつ分譲会社や管理会社と協力関係にない第三者専門家に、アフター保証に係る共用部分点検を依頼することがお勧めです。【ブログランキングサイト参加中】この記事を読んでおもしろいな。また、イダケンを応援したいなという方は、下の画像のクリック（タップ）をお願いします！励みになります。 にほんブログ村大規模修繕コンサルタントを成功させるマンション管理支援事務所
2013.06.08
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