武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　岩手 盛岡駅前

〇メール顧問会員のTさん（30代）
　　　（相談：ライフプランニング）


2016.10.21　現状診断が終了しました。
2017.2.6　
マイホーム取得シミュレーションが終了。


　　　マイホーム取得の資金計画と不動産取得税試算。


　　　マイホーム取得後の人生。


結婚で生命保険を連想したおバカさん
現状診断 細かさにびっくりしてます
自分で住宅取得シミュレーションして


メールをいただきました。


返信遅くなり大変失礼いたしました。
　　　　　　　※マイホーム取得シミュレーション、
　　　　　　　　2月6日に終了し、送りました。
ようやくく時間がとれよく読み、
数字をいろいろ変えてみました。

最近少しずつ家、土地を探し初めまして、
このシミュレーションを念頭に考えています。

大手のハウスメーカーは避けていますが、
　　　　　　　※ マイホームを建築する時は、
　　　　　　　　大手メーカーや有名工務店は
　　　　　　　　選択肢から除外した方がいい。
　　　　　　　　（当たり前）

　　　　　　　　自分の家を建てるときに、
　　　　　　　　展示場運営費や宣伝広告費や
　　　　　　　　直接建築に関係ない営業マン
　　　　　　　　等々の人件費を上乗せで
　　　　　　　　負担することになります。
　　　　　　　　（当たり前）

　　　　　　　　その上乗せ分って、
　　　　　　　　1棟当たりいくらか？

　　　　　　　　500～1,000万円です。
　　　　　　　　・・上乗せ分です。
　　　　　　　　・・余計に払うお金です。

　　　　　　　　こんなに余計に払っては、
　　　　　　　　生活設計上・・好ましくないでしょう。

　　　　　　　　だから、 当初から・・
　　　　　　　　大手メーカーや有名工務店は
　　　　　　　　選択肢から除外した方がいい。
　　　　　　　　（当たり前）
どこも家の営業員は
武田さんが忠告されているような事を
言いますね。

いつたてるのか、
予算は、
家賃はらうのもったいない、
土地探しを一緒にしたほうが絶対によい、
などなど。
　　　　　　　※まあ・・営業なんだから、
　　　　　　　　当然と言えば当然のことを
　　　　　　　　言っているわけではあります。

　　　　　　　　建築時期や建築予算を
　　　　　　　　確認するところから、
　　　　　　　　ビジネスは始まります。
具体的な家のスペックについてきくと、
あれこれ聞いてみてもかなりあいまいかつ、
真摯にこたえてくれないものでした。
　　　　　　　※「真摯にこたえてくれない」
　　　　　　　　のではなく、
　　　　　　　　「答えることができない」
　　　　　　　　のだと思います。

　　　　　　　　住宅会社によって、
　　　　　　　　あるいは個々の営業マンによって、
　　　　　　　　「住宅の性能」よりも優先順位が
　　　　　　　　高いものが多々ありそうです。
岩手県に住んでいればぜひ武田さんに
直接協力をいただきたいのですが、
距離的に難しいので
まねごとのようにしてみようと思っています。
　　　　　　　※以前の記事でも書きましたが、
　　　　　　　　メール顧問会員の場合でも
　　　　　　　　「マイホーム取得支援」を
　　　　　　　　有料で行ないます。

　　　　　　　　料金は、シンプルに・・
　　　　　　　　「土地（不動産）購入」：10万円＋税
　　　　　　　　「マイホーム建築」：30万円＋税

　　　　　　　　有料なので、利用するしないは、
　　　　　　　　個人の勝手です。（当たり前）

　　　　　　　　「土地購入」では、
　　　　　　　　仲介手数料を不動産屋さんに
　　　　　　　　払うほかに、当事務所に
　　　　　　　　10万円＋税を払うことになります。

　　　　　　　　個別物件それぞれのチェックや
　　　　　　　　契約までの流れのチェックなど、
　　　　　　　　色々面倒を見てもらえるけれども、
　　　　　　　　余分な経費を払うことにはなります。

　　　　　　　　「マイホーム建築」では、
　　　　　　　　顧問会員のマイホーム取得支援
　　　　　　　　同様に・・
　　　　　　　　〇プラン作成（見積依頼できる資料）
　　　　　　　　〇候補業者選択チェック。
　　　　　　　　〇プレゼンコンペ段取りの手伝い。
　　　　　　　　〇コンペ結果（見積等）のチェック。
　　　　　　　　〇業者決定・契約までの段取り。

　　　　　　　　等々の面倒を見てもらえるけれども、
　　　　　　　　（作成資料はメール添付でやり取り）
　　　　　　　　余分な経費を払うことにはなります。

　　　　　　　　付け加えておきますが・・
　　　　　　　　「生活設計はいいから、
　　　　　　　　　マイホーム取得支援
　　　　　　　　　　だけを、お願いしたい。」
　　　　　　　　のような依頼は、お断りします。

　　　　　　　　当事務所のメイン業務は、あくまで
　　　　　　　　ライフプランニング（生活設計）です。
　　　　　　　　「マイホーム取得支援」は
　　　　　　　　その派生業務です。
　　　　　　　　生活設計作業を通じて、
　　　　　　　　会員と当事務所が
　　　　　　　　まず、相互理解を深めます。
　　　　　　　　その上での「マイホーム取得」です。

　　　　　　　　生活設計の無い「マイホーム取得」
　　　　　　　　は、あり得ません。
メールで伺っていいのか恐縮ですが、
以下についてお時間あれば教えて
いただけますか。

●土地探し

土地探しはなるべく大手でという記事をみました。
　　　　　　　※マイホーム建築は、決して
　　　　　　　　大手メーカーでやってはいけないが、
　　　　　　　　土地（不動産）購入は、
　　　　　　　　大手不動産の方がいい。

　　　　　　　　なぜ？

　　　　　　　　マイホーム建築の方は、
　　　　　　　　このブログ読者なら分かるでしょ？

　　　　　　　　大手メーカーや有名工務店では、
　　　　　　　　「経費上乗せ料金」を払うことになる。
　　　　　　　　その上乗せ分が500～1,000万円。
　　　　　　　　知らないまま、大金を失うことに・・。

　　　　　　　　土地（不動産）購入の方は、
　　　　　　　　どんなに経費がかかろうが、
　　　　　　　　「売買仲介手数料」は法律で
　　　　　　　　上限が決まっているから、
　　　　　　　　どの業者に仲介してもらっても、
　　　　　　　　「経費上乗せ料金」を払う
　　　　　　　　ことにはならい。

　　　　　　　　だとすれば、大手の方が・・
　　　　　　　　〇情報量が多い
　　　　　　　　〇安心感がある
　　　　　　　　等々で使い勝手が良い。
いつになるかはわかりませんが、
土地探しと並行して工務店のめぼしは
つけておいたほうが良いでしょうか。
　　　　　　　※並行しなくたって・・
　　　　　　　　工務店を物色する作業は
　　　　　　　　日常的にやっておいて
　　　　　　　　いいと思います。
実際に土地が見つかって
その大きさに応じて家を設計しそれからコンペ？
という流れでしょうか。
　　　　　　　※そういう流れでいいけど、
　　　　　　　　コンペが近づくまで・・まだ
　　　　　　　　候補業者を見つけていない、
　　　　　　　　という状態よりは、
　　　　　　　　もっともっと早めに物色して
　　　　　　　　おいて、いいと思います。
その場合土地決定から工務店決定までの
期間はどれくらいできえるものでしょうか。
　　　　　　　※「それはですね～。」
　　　　　　　　と、簡単に答えられるような
　　　　　　　　標準的な期間・・なんてものは無い。
設計をしたことがないもので、
土地見つかってからどれくらいで
自分で設計しきるかが多少不安です。
　　　　　　　※全くの素人なら、設計は無理。
　　　　　　　　（当たり前）

　　　　　　　　武田FPの支援無しに
　　　　　　　　マイホーム取得をするのなら、
　　　　　　　　マイホームプランは・・

　　　　　　　　候補に絞った3～5社に
　　　　　　　　希望や条件を伝えた上で、
　　　　　　　　（予算と競合他社名は
　　　　　　　　　決して言ってはいけない）
　　　　　　　　プランを作って提案してもらう。

　　　　　　　　他社にも同じ依頼をしている
　　　　　　　　ことを、きちんと伝える。
　　　　　　　　競合になっていることを認識して
　　　　　　　　もらって、緊張感を持ってもらう。

　　　　　　　　（当初から1社に絞っていると、
　　　　　　　　　この緊張感が無いから、業者
　　　　　　　　　の言い値で契約することになり、
　　　　　　　　　数百万円の損をしながら、
　　　　　　　　　そのことにまったく気づかない）

　　　　　　　　市場原理が働く環境を作ろう。

　　　　　　　　それぞれが提案してきたプラン
　　　　　　　　を眺めながら、
　　　　　　　　より希望に近いプランを元に、
　　　　　　　　さらに細かな希望や条件を
　　　　　　　　各社に伝え、改めて提案してもらう。

　　　　　　　　3～5社の提案が出そろえば、
　　　　　　　　だいたい自分たちの理想の
　　　　　　　　プランに近づく。

　　　　　　　　最終的にプランを固めて、
　　　　　　　　（仕上げ表も整えたい）
　　　　　　　　まったく同じ条件で、改めて
　　　　　　　　各社に最終的な見積を依頼する。

　　　　　　　　それぞれ提出してもらえば・・
　　　　　　　　これが、プレゼンコンペ！

　　　　　　　　根拠を持って、確信を持って、
　　　　　　　　堂々と、1社を選択しよう。

●工務店探し

大手ハウスメーカーは除外にしていますが、
地元の良い工務店をさがすにあたり
何か一般的に良い方法はありますか？

例えば「○○市　工務店」などで検索すると
多少はでてきますが、判断が難しいです。
　　　　　　　※「○○市　工務店」などで検索
　　　　　　　　・・は、ダメ。
　　　　　　　　探す範囲が狭すぎる。

　　　　　　　　車で片道1時間半～2時間程度
　　　　　　　　（何かあったら飛んでくる距離）
　　　　　　　　のエリアまで枠を広げて考えよう。

　　　　　　　　枠を広げることで、
　　　　　　　　選択肢が多様に、豊富に、なる。
少し探した結果
ホームページ上からの印象は以下でした。

（　略　） 良心的に思える　
　　　　　　　※壁や基礎に訴求部分がありそう。

　　　　　　　　コンペの際に・・
　　　　　　　　このままの仕様でくるか？
　　　　　　　　競合を意識して一般仕様になるか？

　　　　　　　　もし・・コンペをするなら、
　　　　　　　　見積の内容をしっかりチェックしたい。

（　略　） 一見きれいそうに見えるが、
　　　　　　広告に力入れすぎ？な印象。
　　　　　　　※「実例集」「家作り読本」
　　　　　　　　「プロモーションDVD」等々を
　　　　　　　　用意していて、プレゼントしている。

　　　　　　　　このように小道具にお金をかけて
　　　　　　　　いる業者は、一事が万事、
　　　　　　　　色々な部分で経費がかかっている。

　　　　　　　　つまり、確実に建築価格が高い。

　　　　　　　　全国的に、このような
　　　　　　　　雰囲気の良い建築業者が
　　　　　　　　存在するが、このように・・
　　　　　　　　「〇〇にお金がかかっている」
　　　　　　　　という部分が見えたら、
　　　　　　　　「一事が万事」と思って・・いい。

　　　　　　　　申しわけないけど、
　　　　　　　　選択肢からは除外したい。

どちらもモデルハウスを持っていないようですが、
それ以外に判断材料があれば
教えていただきたいです。
　　　　　　　※「この業者は経費が
　　　　　　　　　かかり過ぎていて高そうだ。」

　　　　　　　　・・という業者の外観は、

　　　　　　　　1　展示場を運営している。
　　　　　　　　2　頻繁に宣伝広告を見る。
　　　　　　　　3　営業マンの数が多い。
　　　　　　　　4　カタログ等の小道具が充実。

＊＊もしブログに掲載される際は
上記２つのHPは載せないでいただけますよう
お願いします。
　　　　　　　※私は見に行ってきましたが、
　　　　　　　　ブログ記事には載せませんでした。
長文恐縮ですがよろしくお願いいたします。

《　T 家の概要　：　現状診断時点　》



家族　：　30代会社員の夫、
　　　　　30代専業主婦の妻（後にパート）、
　　　　　幼児と赤ちゃん・・の、4人家族。

相談　：　生命保険。マイホーム。

住居　：　賃貸。（家賃：11.8万円）

収入　：　夫　年収700万円　（手取り539万円）

貯蓄　：　1,680万円

借金　：　なし。

生命保険料　：　3万円/年

死亡保障必要額 検証結果　：
　　　　　　　　　　　現時点　　　10年後
　　　　　　夫　　 3,428万円　　 1,841万円
　　　　　　妻　－3,360万円　－2,116万円

　　　　　　「必要資金」から「手当可能資金」
　　　　　　を引いた結果なので、
　　　　　　－（マイナス）は不要ということです。

　　　　　　妻はもちろん不要だが、
　　　　　　夫にはまともな必要額が発生しました。
　　　　　　（加入中の生命保険がほぼ正解？）

 ・・っと。

〇 商品販売をしない。　
〇 しがらみを持たない。

誇りをもって、愚直に、
消費者側に立ち続けて16年目の
ファイナンシャル・プランナー事務所。

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ただし、メール顧問会員の受付けは指定した月日のみ。