武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　岩手 盛岡駅前

実家はそのままで・・
​​​​ ​​​ 　　　※簡単なことではありません。
 　　　　
自分の頭で考える生活設計。

〇メール顧問会員 のKさん（40代）​​

​ ​​　　　（相談：ライフプランニング）

2019.6.18　メール顧問会員になる。
2019.7.5　現状診断 終了。


​​​​ ​​​ 　　　※実家は、402－2 です。
　　　　細い路地の突き当りにあります。

　　　　右（東）隣りの三角土地が、
　　　　再建築不可の不動産です。

　　　　先日から、この不動産に関する相談
　　　　を受けています。


メールをいただきました。

武田さん

ブログでのコメントありがとうございます。
役所に確認に行けましたので、ご報告致します。

謎の道路（４０２−１）は４２条２項道路でした。
　⑥ 法が適用されたとき既にあった幅員4ｍ未満の

　　　道路（第42条2項）
　建築基準法の施行日または都市計画区域への編入日時点
　で既に建築物が立ち並んでいた幅員が4ｍ未満の道路で、
　特定行政庁が指定をしたもの。
　いわゆる「42条2項道路」または 「2項道路」、
　あるいは 「みなし道路」 といわれるもので、
　敷地の セットバック により将来的に4ｍの幅員を
　確保することが前提となっている。
​​​​ ​​​ 　　　※これ！・・でした。

実家南側の家（４０２−３）が建て替えをしたたとき、
役所と？協議をして図面を作成したとのことで、
入手してきました。（添付１２ページ）


​​​​ ​​​ 　　　※道路がかなり狭いので、建築するには
　　　　大きなセットバックが必要です。

　　　　道路の突き当りでは、幅員2.5mです。
　　　　この南隣りのお宅の建て替えでは、
　　　　75cmのセットバックをしています。
　　　　（前面道路の中心線から2mバック）

実家（４０２−２）は再建築可能との見解でした。
​​​​ ​​​ 　　　※そうでしょうね。
　　　　道路に間口2.5mで接している状態です。

また、添付１３ページの２，３のような建て替えも
可能と考えられるとコメントを頂きました。
（４０２−１と４０２−２とが接している場合。）
​​​​ ​​​ 　　　※良い返事をした・・その人は、
　　　　現地を見て言っているでしょうか？

　　　　あるいは、
　　　　現地写真を見て言っているでしょうか？


​​​​ ​​​ 　　　※1が現状で、右隣りの家はもちろん、
　　　　接道していないので、再建築不可です。

　　　　2は、2つの敷地で一つの建物という
　　　　ことで、
　　　　2m以上の間口で接道しているので、
　　　　もちろん、建築可能です。

　　　　が、3は可能でしょうか？

　　　　私も
　　　　前回の記事で同様の絵を描きましたが、
　　　　それは道路幅員が4m以上の場合に
　　　　可能かも・・ということでした。

　　　　今回、役所の図面から、
　　　　この道路の幅員は2.5mであることが
　　　　分かりました。

　　　　突き当りにある2つの敷地が同時に
　　　　2m幅で接道するのは、
　　　　物理的に無理です。

　　　　可能性がある・・とすれば、


​​​​ ​​​ 　　　※建築確認申請の際に・・
　　　　402－3の所有者、401－7の所有者の
　　　　（セットバック分の）承諾が必要になります。

　　　　さらには、そのセットバック部分に、
　　　　物理的な構造物が無い・・
　　　　という状況が必要です。

・実家とのあわせ技？で隣の土地が再建築可能になる
　すべがあるから、
​​​​ ​​​ 　　　※いや、無いと思われます。
　　　　可能にするためには、かなりの時間
　　　　とエネルギーが必要になります。
　取得し立て直すことを検討しても良い
​​​​ ​​​ 　　　※実家の玄関が今の位置にあっては、
　　　　合わせ技も何もない。

　　　　壊すつもりが無いなら、すべて無い。

・隣を買うぐらいなら、相続時に４分の３を兄姉に払って、
　実家の土地を取得した方が良い
​​​​ ​​​ 　　　※費やすお金もエネルギーも、
　　　　こちらの方がはるかに少なくて済みます。

など、コメントをお願いしたいです。

実家の相続（売却）を考えると、
実家は今のまま残して、隣の家だけを建て替えたい
のですが、 難しいでしょうか。
（７／２３のブログを拝見すると無理なような。。。）
​​​​ ​​​ 　　　※隣の家をいじることができるように
　　　　なるには、高いハードルがいくつもある。

以上です。
​​​​ ​​​ 　　　※実家を今のまま残して・・ということなら、
　　　　100％無理！　私が保証します。



​​​​ ​​​ 　　　※この狭い道路（幅：2.5m）の
　　　　突き当りが実家です。
　　　　その右隣りが問題の不動産です。

　　　　そこまで至る・・狭い道路の両側は、
　　　　ビッシリと構造物や建物が存在します。

　　　　左側の家は、建て替えでセットバック
　　　　したはずですが、
　　　　完了検査後は（ほとぼりが冷めたら）
　　　　フェンスを造ったようです。
　　　　敷地内の植栽も道路に覆いかぶさって
　　　　きています。

　　　　道路右側の家は、道路協会ぎりぎり
　　　　まで建物が建っています。

　　　　つまり、突き当りの土地に
　　　　2つの建物を建てるための道路幅員を
　　　　確保するためのセットバックは、
　　　　両サイド共に、物理的に不可能に
　　　　見えます。

　　　　絵で描かれた・・3の建て替えも可能と
　　　　考えられるとの回答をした人に、
　　　　現地写真を見せながら・・
　　　　私が言っている懸念を伝えてみて下さい。

　　　　そこでまた、可能だ・・と言われても、
　　　　実際に建築確認を申請して、
　　　　必ずOKになるとは限らないのも現実です。

　　　　役人は上手に、責任を取ることがない
　　　　ような回答の仕方をしているものです。

　　　　業界人の話を真に受けてはいけない
　　　　のと同じで、
　　　　役人の話も真に受けてはいけない。

　　　　慎重に考え、慎重に行動したい。



​ 現状診断時のK家の状況。
​2019.7.5
​

　　　※キャッシュフローグラフ。
　　　　すごく分厚いキャッシュフロー・・です。
　　　　（　一年ごとの貯蓄残高の推移　）



　　　※キャッシュフロー表。
　　　　左が現役、右が老後。

　　　　読者の皆さんたちも、マネをして
　　　　自分たちのモノを作ろう！



　　　※現役の拡大。



　　　※老後の拡大。


​

​ 　　　※死亡保障必要額の推移。
　　　　赤ちゃんがいるが、
　　　　夫婦共に現在も将来も死亡保障は不要。

　　　　夫婦それぞれ、ムダに加入しています。
　　　　このまま継続すると、
　　　　数百万円をたれ流します。


​

接道義務、実は大変なことだべ。
・・っと。​ ​​ ​

〇 商品販売をしない。　
〇 しがらみを持たない。

誇りをもって、愚直に、
消費者側に立ち続けて18年目の
ファイナンシャル・プランナー事務所。

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