武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　岩手 盛岡駅前

​ 2016.2.15　現状診断 終了。
2016.4.6　住宅取得シミュレーション終了。
​
現地を見ずに住宅建築は手伝えるか？
大手ハウスメーカーの戸建て賃貸が★
この住宅予算なら高額土地でも何とか
住宅取得したら保険は減額 は ウソ★

久しぶりに、
メールをいただきました。

武田様
かなりお久しぶりになります。

2015年末にメール顧問会員になり生活設計を
お願いしましたIさん(30代)ことIです。
（大きなバームクーヘンを贈りました、覚えてますか笑）
　　　※バウムクーヘン食べたの、覚えています。
　　　　その節は、ごちそう様でした。

この生活設計のおかげで人生がどうなるか
すぐに確認できるおかげで無理な節約することもなく
程よくお金を使いながら楽しく過ごせております。
　　　※はい、お金は使うためにあります。

特に住宅取得シミュレーションの威力は凄くて、
みかろーんを駆使し借人金、金利、繰上げ返済等が
すぐに計算でき、
ホント武田さんにお願いして良かったです。
　　　※生活設計資料、活用できているようです。

なぜ今日メールしたかというと、
本日のブログで上がっていた
土地買い付け申し込み後の売主からの突然のキャンセル
が、正に今の自分の状況とかぶったからです。
　　　※買付証明を提出しておきながら、
　　　　後から来た別の人に売ることになった
　　　　・・というお話でした。

ブログの読者の方にも
不動産業界ってなかなか一般常識が通用しないと
言うことを知って頂きたいこともあります。
　　　※少しで儲かるように立ち回る、
　　　　そんな業者もいたりします。

自分の状況ですが、注文住宅を考えていましたが
土地が高額な地域なこともあり
建売も視野に入れて住宅購入を考えていました。
　　　※建売・・？

自分たちにとってかなり条件が良い建売物件があり、
予算、銀行金利、繰上げ返済等はもちろん
武田さんの住宅シミュで計算し、
人生全く問題ないことを確認、
覚悟して買い付け申し込み書を仲介業者を通して
売り主に出しました。

もちろん
買い付けは一番手、契約日程は一週間後契約予定、
金額は満額回答で出しましたが一つ条件を出しました。
　　　※建売の購入で条件を？

買い付け申し込み後契約前にこちらで手配した
ホームインスペクションを入れることです。
　　　※・・ということは、建売ではなく、
　　　　中古住宅の購入ですね？

　　　　建売住宅でホームインスペクション
　　　　などということは、あり得ません。

　　　　注文住宅も、建売も、新築の住宅です。
　　　　前者は建て主の意向が反映される新築、
　　　　後者は買主決定前に建てられる新築です。

　　　　建売は注文住宅より、仕様やスペックが
　　　　少し劣るのが、一般的です。
　　　　売りやすい安い価格にするために・・。

インスペクション結果次第では最悪キャンセルの
恐れがありますから、契約も一週間後で少し遅い？
（業界的に非常識なのかは分かりません）、
　　　※いやいや、買付証明を入れてから
　　　　1～2週間後の売買契約は、普通です。

これが売主に嫌われたのでしょうか、
　　　※契約までの期間ではなく、
　　　　条件を付けられたことで、
　　　　「面倒くさいことを言う人だなぁ」
　　　　のような印象を持ったと思われます。

次の日に
条件なしの2番手買い付けが入ったとのことで、
そちらを1番手に繰り上げ、
申し込み1番のこちらは2番手にされ、
現在1番手の方の動向を見守り中です。
　　　※　・・。

まあ本日のブログの方に比べて、
こちらは1日程度の差ですのでほぼ同時と考えれば
売主の判断も分からないこともないですが
申し込みの順番なんてあってないようなもの、
契約前であれば横取りでもなんでもありなんだな
と身にしみて感じました。
　　　※簡単で単純な相手に売りたい
　　　　・・ということかもしれません。

ホームインスペクションは手配していなかったので
まだ良いですが、
手配して検査のあと売主にこれをやられたら
10万円ほど無駄になっていた所です。

売主の恐れるキャンセルのだって重大な瑕疵
(建築法違反、雨漏りだらけ、基礎がひびだらけとか)
でない限りするつもりもないのに、
自分たちの作った家にそんな自信がないのかと残念に
思ったりします。

本日のブログの方に比べれば私のことは小さいことですが、
不動産業界って一般常識とか正義とか
そんなものは通じない世界なんだなと感じました。
　　　※業界全体がそういうことではなく、
　　　　中には、
　　　　あまりよろしくない業者もいたりする
　　　　・・ということですが、

武田さんが現役のホームメーカー営業マンであった時も、
やはりこんなことは日常茶飯事だったのでしょうか？
　　　※いくらなんでも、そんな・・ひどい
　　　　無法地帯ではありませんでした。

と思ったらブログ更新、
本日のブログの方上手く交渉できたようですね、
凄いです。
　　　※昨日の記事の Mさん（30代） のケースと、
Ｉさん（30代） のケースでは、
　　　　取引物件も、取引相手も、ちょっと違います。

Mさん（30代）

取引物件：建築条件付き土地（更地）
　　　　取引相手：不動産業者自身が売主
　　　　（ 不動産業者が数十万円儲けようとした ）


Ｉさん（30代）

​取引物件：中古住宅
　　　　取引相手：売主は個人、業者が仲介
　　　　（ 売主が条件付きの相手を煙たがった ）


　　　※ホームインスペクションを
　　　　行なっている業者さんのHPより・・

ホームインスペクションは、比較的短時間で
可能な範囲で行う「一次診断」です。

これは病院に例えるなら「健康診断」。

外壁や基礎に不具合の 兆候は見られないか、
室内に雨漏りの形跡はないかなどを目視で確認し、
建物のコンディションをご依頼者さまに
ご説明するものです。

壁や天井の中などの隠ぺいされている部分や
リスクを払拭できない箇所は、
破壊調査も含めた詳細な調査の検討も必要に
なるかもしれません。

病院で言うなれば「精密検査」にあたります。

ホームインスペクションでは、非破壊で確認
できる範囲で建物のコンディションを見極め、

「欠陥住宅ではないか？」

「いつごろ、どこに、いくら
　くらいのお金がかかるのか？」

「あと何年くらいもつのか？」

などのアドバイスも含め、
売買の判断材料とすることで、中古住宅取引の
リスクを軽減することができるのです。

おすすめのタイミングは「申し込み後、契約前」。
なぜなら
｢ホームインスペクションの結果、必要と判明した
　修繕費用などを資金計画に組み込むことができる」

「利害関係のない第三者からの
　セカンドオピニオンを購入の判断材料にできる」

｢万が一、大きな問題が
　見つかった場合には無条件で引き返せる」

｢申し込みをしているため、原則と
　して他の方に買われる心配がない」
ためです。
　　　※・・と、言っていますが、
　　　　Iさんは今回、他の方に買われそうです。

不具合を知らずに契約・入居して、あとから発覚
・・・という最悪の事態も避けられます。

入居後に大がかりな修繕工事が必要なことが発覚し、
資金がショートしてしまった、
なんてケースも考えられるからです。

​

​ ​ 《 マイホーム取得シミュレーション 》
2016.4.6
​​
　　　※キャッシュフローグラフ。




　　　※キャッシュフロー表。　左が現役、右が老後。


　　　※読者の皆さんも、自分たちのCF表を
　　　　マネをして作っておきましょう。

　　　　自分たちの将来が見えていれば、
　　　　やみくもな節約や、やみくもな貯蓄で、
　　　　生活の潤いを失うこともありません。

　　　　現役中から お金は有効に使いましょう。
　　　　お金は使うためにあります。


　　　※キャッシュフロー表：現役。




　　　※キャッシュフロー表：老後。



次にマイホーム取得シミュレーション、
こちらもCF表、CFグラフ見る限り
何とかなりそうな結果で安心しました。
　　　　　　　※取得前のグラフと取得後のグラフ、
　　　　　　　　かなり違って見えます。
　　　　　　　　健全に貯蓄を増やしていくI家でさえ
　　　　　　　　こんな感じになります。

　　　　　　　　「頭金ゼロなんて今は当たり前ですよ。」
　　　　　　　　業者の言いなりで
　　　　　　　　日常的に貯蓄の無いおバカさんが
　　　　　　　　衝動買い、・・自殺行為です。

　　　　　　　　頭金無しで家を買うな！
　　　　　　　　生活設計の意識を持とう。
死亡保障も計算上は多少発生していますが、
働き方（収入）、生活費、レジャー等の見直しで
「不要」にできそうな額で、

相当額の死亡保障が必要かな
と思っていたので驚きの結果です。
　　　　　　　※死亡保障必要額の推移は、
　　　　　　　　下のグラフのようになっています。

　　　　　　　　夫婦ともに必要額が発生している
　　　　　　　　ように見えますが、
　　　　　　　　各費目の微調整等で何とかなる
　　　　　　　　レベルなので、
　　　　　　　　無視していいレベルと考えます。

《　死亡保障必要額の推移　》


CF表、グラフを見る限り
マイホームを取得してからもそれなりに
貯蓄ができているので繰り上げ返済も可能な
感じですが、

武田さんも言われている通り、
繰り上げ返済による貯蓄減少によって
死亡保障が発生しそうですね。
　　　　　　　※その通り・・だと思います。

　　　　　　　　I家は小さな子がいますが、
　　　　　　　　夫婦ともに 生命保険は不要 です。
　　　　　　　　（現状診断の結果）

　　　　　　　　ところが、マイホーム取得をして、
　　　　　　　　積極的な繰上返済をくり返すと、
死亡保障必要額が発生しそう です。

　　　　　　　　マイホーム取得以前は 不要 、
　　　　　　　　マイホーム取得以後は 必要 、
　　　　　　　　ということになります。

　　　　　　　　・・ということは？

　　　　　　　　「住宅取得をすれば、
　　　　　　　　　団信に加入するので、
　　　　　　　　　死亡保障額を減額できる。」

　　　　　　　　という「常識」とは逆です。

　　　　　　　　この「常識」は業界が作りました。
　　　　　　　　世間一般もその通り信用しています。
　　　　　　　　おバカさんです。（失礼！）
今後は繰り上げ返済シミュレーションを
自分でやってみて
どの時期にローンを完済できそうか、

その時期から自分たちに適切なローンは
何年固定なのか 判断していきたいと思います。
　　　　　　　※キャッシュフロー表があれば、
　　　　　　　　人生の色々なことの
　　　　　　　　判断基準として使えます。

また 資金計画 概算についても
内容をしっかり理解していきたいですね。
　　　　　　　※マイホーム取得では・・
　　　　　　　　工事費以外に何にいくらかかるか？
　　　　　　　　理解した上で計画を進めたい。
世の中一般的には資金計画も
不動産屋、ハウスメーカー等におまかせで、
自分たちでは余り理解していない人が多い
のですかね？
　　　　　　　※契約の時に「諸費用分」として
　　　　　　　　200万円とかを預かり、
　　　　　　　　建物完成後に精算する
　　　　　　　　・・なんてやり方をしています。

　　　　　　　　もちろん、契約時点では
　　　　　　　　諸費用で何にいくらかかるか？
　　　　　　　　なんて分からないまま、
　　　　　　　　皆さん・・ハンコを押しています。
その資金計画が自分たちに適切なのか
分からないまま家を購入してしまうなんて
本当に怖いです。

作成して頂いた現状診断、
生活設計シミュレーションは緻密で、
我が家の状況を反映した生きたデータで
本当素晴らしいものですね。

もちろんそれを使う私たちも勉強は必要ですが、
使えるようになれば
人生を安心して生きて行くための
「伝家の宝刀」です。

まあこんな時間、手間暇をかけたものは
保険屋さん、一般のFPの方は作らないでしょうね。
　　　　　　　※いや、違います。
　　　　　　　　「作 れ ない」・・です。
　　　　　　　　彼らは本格的な生活設計を
　　　　　　　　したことがないから。
ぱぱっと作ったCF表でお客さんに説明して
保険を売って手数料稼げれば良いのですからね。
　　　　　　　※はい、
　　　　　　　　本業は「生活設計」ではありません。
　　　　　　　　彼らの本業は「商品販売」です。
しかし
年間顧問料36000円（+バウムクーヘン2個）で
ここまでやって頂けるとは信じられない感じです。
　　　　　　　※おいしくいただきました。
　　　　　　　　「豊かな」バウムクーヘンでした。
　　　　　　　　全国のおいしいものが頂ける。
　　　　　　　　私の楽しみは、これだけです。
武田さん、佐々木さんが資料作成にかけた労力を
無駄にしない様にしっかりと使えるものに
して行きたいです。

今後もよろしくお願い致します。=
　　　　　　　※「伝家の宝刀」、
　　　　　　　　使えば使うほど、自分のものになります。

　　　　　　　　我が家の『伝家の宝刀』を
　　　　　　　　磨き上げてください。

​ ​ 《　I家の概要：現状診断時点　》
​​
家族：3人。
　　　30代会社員の夫、
　　　30代専業主婦の妻、（後にパート）
　　　赤ちゃん。

相談：マイホーム・第2子・生命保険。

住まい：社宅。（家賃：1.3万円）

収入：
　　　夫　561万円/年。　（手取り：448万円/年）

貯蓄：1,254万円。

負債：奨学金（無利子）　
　　　156.6万円　　残債29万円。

生命保険料：4万円/年　
　　　継続すれば、払込保険料総額：129万円。

​ 死亡保障必要額：
　　　　　　　　現時点　　　10年後
　　　　夫－2,739万円　－1,511万円
　　　　妻－4,119万円　－3,234万円

　　　「必要資金」から「手当可能資金」を
　　　引いた結果ですので、
　　　－（マイナス）は保障不要ということです。


​

​
・・っと。

《　質問希望？　》
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​​​​​​​ ​​ 《　顧問会員希望？　》
22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の
生活設計業務は、2023年9月で終了しました が、
ご本人がする生活設計の 個別・具体的なアドバイスは
行います。「生活設計アドバイス」1万円/年です。

マイホーム取得の​​実行支援​​は、引き続き行います。
「土地購入」​3万円/年​、​​「住宅建築」​10万円/年​です。​​
過去のメール顧問会員とまったく同じ支援を行います。
（　過去記事で 実際の支援状況を確認してください　）

​​〇 商品販売をしない。　〇 しがらみを持たない。​​

誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、
「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」
で つちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、今後も
消費者側に立った情報発信や実行支援をしていきます。

23年目です。
「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」
岩手県盛岡市　　 メール： fpst@axel.ocn.ne.jｐ
​ ​​ ​​1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ​​