2020年07月の記事一覧 | 不動産夢の実現の日々やっさんブログ

買う前も買った後も

昨日は地方物件の定期巡回メインは先日から行っていた基礎のクラック補修。地震被害にあった物件に出来たヘアクラックを順次補修しております。高速で１時間ほど飛ばし最初の物件に到着。まずは草取りをしていると・・・。「！！！」排水マスの蓋が割れてる！！！( ﾟДﾟ)いつから割れてるんだ～昨日今日では無さそうだし今月の管理会社さんからの報告書にも上がってなかったな。やっぱりつい最近割れたのか？本当に見に行って頂いてたのだろうか？見たけど報告していなかったのだろうか？色々頭が巡りますが、全ては家主の責任！！今後は管理会社さんと更なる関係作りをし管理スタッフの皆さんと意思疎通を深めねば！そう痛感しました。やはり、任せっきりにせず自分の物件は自分で守らないといけませんね。そして、この割れたままの状態では入居者さんにとって危険ですし管理上も宜しくありません。とりあえず縁だけになってしまった蓋を外して中を覗いてみると・・・・１ｍほど下に割れた蓋の残骸が落ちています。。一瞬、これ以上は管理会社さんにお願いしようか？そう思いましたが、せっかく来たので、やれる事はやる事に。まず、蓋の残骸を１ｍ下の配管下から取り出さなければいけません。あいにく、持参した工具箱の中にはその様な長いものは無く敷地内に何かないかと歩いていると・・・ありました！！まさにぴったりの「木の棒」！！おそらく、雪かき用のスコップのプラスチック部分が破損したものだと思いますが長さも良い感じです(笑)（そもそも何でこんなもの敷地内にあるんだって話ですが　まぁ管理不足です。汗）ただ、今回ばかりはそんなこと言ってられませんのでありがたく使わせて頂く事に！！よし！この棒さえあれば何とかなる！次は、この先端に何かガムテープ？みたいなものでくっつけて蓋を取り出せないか？そう思い工具箱の中を探しましたがあいにく、マスキングテープしかありません。「こんな、剥がしやすさが売りのマスキングテープじゃぁ今回の大物は持ち上がらないよ。。」道具箱の中は諦め、また敷地内を歩き始めます何か他に引っ掛ける様なものないかなぁ・・・。「むむ！！！！」またまたありました！！！ワイヤーハンガー！！しかも、先ほどの拾った棒に取り付けやすいように細長く加工済みです！！笑これは不動産の神様の存在を感じずにはいられませんね。その神様のお導きに従うままハンガーと棒をくっつけます。先程のマスキングテープも「この為のものだったのか」「神様も憎い演出するな」と妙に納得。そして、ぐるぐるぐるぐる巻きつけて楽勝で完成！！！！汚水マスの蓋取り棒の完成です！！まさにシンクロニシティに導かれるまま「必要なものは全て揃っている」ですね。よし！これで全て揃った！あとは、この棒を慎重に突っ込んで可愛そうなあの蓋を救出するだけ！！念のため、あの蓋に何か引っ掛かる様なところが無いかなぁ～～と穴の中を覗き込むと・・・。「！！！！」またしてもちょうど良いここに引っ掛けてと言わんばかりの謎の出っ張りと、そこに穴が開いています！！「おぉ～何と丁度良い大きさの穴なんだ！」もうここまでくれば、あの穴もやっさん力作の「汚水マス蓋取り棒」の先端を差し込む穴にしか見えません。狙いは決まりました。そして、恐る恐る棒を下に！！何度かやりますがハンガーの先端の角度がうまく合わず微妙にずれて入りません。（蓋とやっさんとモグラ）何度か角度を調整してやっとのこと救出成功！！！やりました！！無事救出です！！！あの、ゆっくーり上がってくる蓋の姿！そして、自分の力で蓋を取り出したんだという達成感！！これは、あの棒を自作しあの蓋を救出した事のある人は分かると思いますが最高の瞬間ですよね。皆さんもぜひ一度味わって欲しいなぁ～。と喜びをかみしめるのもつかの間とは言え、この蓋を今度は塞がなきゃいけません。一旦、仮にマスキングテープで破損部分をくっつけて、とりあえず蓋を被せて一旦ホームセンターへ！！ネットでは普通に売っているのを見ましたがここのホームセンターにはあるのかな～？ホームセンターには無いかな～？と思い行ってみると、何と！普通にありました！！そりゃ、そうです。今のやっさんには完全に汚水マスの神様が付いています。この流れは誰にも止められない！！故に、あって当然。１５００円です。はい。その後は、急いで戻って、現地で交換作業。蓋とその受けの部分も上手く外して、こんな感じです。その後は新品を優しく叩いて入れて無事完成！！ビフォーアフターその後も、しっかり草取りして基礎のクラックの補修も終わらせました。そして、最後にあの「秘密兵器」をそっと元の場所に戻してお別れ。「また・・・次も頼むよ。」その後も次の物件に移動し同じく、草取り、植え込みのつつじの剪定クラックの補修とひと通り終え一日がかりの定期巡回を終えました。改めて、物件には行くたびに色々な気付きや経験がありますね。買う前や買った直後はリフォームや客付けでよく物件に行きますが運営が始まってからいかに大家自身の目を行き届かせるかそれが大切ですね。皆さんも、「満室だから」と言わずに定期巡回しましょうね。思わぬスキルアップがあるかもしれませんよ(笑)最後に、今日のブログで思った事。「ポールさん凄ぇ。」１時間でブログ書こうと思いましたが３時間もかかりました(笑)でも絵って良いね。本日も最後までご覧頂きありがとうございます。それではまた次回お会いしましょう！今日も自分らしく今を生きられることを願って。Twitter：やっさんYouTube：やっさんブログ

投資初期の想い

今やっさんスクールという初心者向けの不動産投資スクールをオンラインでやらせて頂いています。スクールという名前ですが不動産投資・賃貸業において答えというのは百人いれば百通りなんで学校の先生と違って「答え」は教えられません。ですので、私が経験したこと気付いたこと上手く言った事失敗したことそれらをシェアする目的が半分。同じ失敗をしないで欲しい。間違いのない方向に進んで欲しい。自分の経験したことしか教えられませんのでメガ大家さんのなり方は別のスクールに通ってください(笑)通おうかな(笑)あと半分は初心者にとって仲間の存在は大きいです。ですのでスクール生固定の３６名が５か月間一緒に学びツイッターや講座を通じて交流を深め困った時や心が折れそうなとき必ず支えになってくれると思います。そして、講座の全１２回のほかに毎回ワーク（宿題）をやって頂いてます。それについて、全て私の方で回答させて頂いてるんですが今回、その中のおひとりの方への回答。多くの人に当てはまると思いますので回答の一部、ご本人に差し支えない範囲で皆さんにシェアさせて頂きます。ご本人にはスイマセン^^;皆さんの為すいません。一応、内容精査しています。以下↓○○さんワーク２のご提出お疲れ様です。不動産投資の良い点は様々な人に合った方法がある事です。 ●●●さんは素晴らしい投資家さんだと思います。それと同じことを私は出来ませんし他の方も誰も出来ません。良い意味ですよ笑。つまり、どんな人からもその人から学び、自分流に解釈して自分の言葉に置き換えて自分のステージに変換して共感できるところを取り入れる。結局はそれしか出来ません。つまり同じ事は出来ないんです。初期の頃に陥りやすいのは様々なセミナーに参加しメガ大家さんの話しを聞くと１０億なんて自分には関係のない話だな・・ボロ戸建ての話しを聞くとこのエリアでそんな安いの売ってないし・・と折角の学びの機会を逃し出来ない理由を探してしまいます。どんな人からもどんな出来事からも学びを得る事は出来ます。同じ事は出来なくても少しなら・その考え方だけならどこかひとつは参考にすることが出来るはずです。・不動産投資が怖いのは一番の理由は「知らないから」ですそこは知識を付ける事で解消できますちなみに形式上、不動産投資と呼んでいますが「不動産賃貸業」事業ですのでそこは、学んだり色々な人の話を聞くうちにもし「やるのであれば」覚悟が決まると思います。・出口が見えないこれも同様に知識を付け、自分の足で動き活きた情報を自分の経験で感じる事で不安は和らぎます・浅く広い人づきあいが苦手であれば「狭く深い」人づきあいを不動産で目指してくださいつまり「自分のチーム」を作る事です・不動産投資をするか決まっていない・他の勉強に時間を使うそれはとても大切な事です不動産は全てを叶える魔法の杖ではありませんし全員に向いている訳でもありません全ての投資に一長一短があるように不動産も勉強されたうえで結論を出されるのが大切だと思います。その点、スクールや他のセミナーに参加されている勉強家・努力家の姿勢は本当に頭が下がります。ちなみに、不動産は楽しいですよ(笑) 以上、一部加工、抜粋させて頂きました。ご本人さん、ありがとうございます！！本日も最後までご覧頂きありがとうございます。それではまた次回お会いしましょう！今日も自分らしく今を生きられることを願って。Twitter：やっさんYouTube：やっさんブログ

クラック補修。メンテと管理の重要性

昨日は札幌から高速で2時間、妻の方のお墓のある町までお墓参りへ。（ちなみに今日のブログは久しぶりなんで長いです笑）8月のお盆シーズンはどこのお墓も混むので毎年7月中に行くようにしています。それと、今回の訪問のもう一つの目的は物件の基礎の地震被害で出来たヘアークラックの補修。先日の健美家さんの山岡さんのコラムで書かれていた「クラックの補修ビフォー・アフター」を見て自身の物件もヘアークラックだからと経過観察をしていましたが（通常0.3mm以下のヘアークラックは補修の必要はないとされています）補修する事にしました。やはり今後のクラックの進行や雨水の侵入による基礎への影響の可能性も考え今回、勉強もかねてDIYで補修する事に。ネットで調べてみると素人でも割と簡単に出来そうな「スプレータイプ」と「ペーストタイプ」がある事が分かりました。早速近所のホームセンターでいくつか購入し自宅基礎にもあるヘアークラックで試してみました。スプレータイプの方が手軽で良いんじゃないかとまずはこちらを試す事に。結果は！これは驚くほど簡単！！何か癖になりそう！笑ただいくつか気になる点も。・セメントが勢いよく噴射され結構周りに飛び散る（奇麗な舗装の上や入居者さんの車があれば養生が必要）・すぐ詰まる（細いストローの中ですぐ硬化して詰まるので頻繁に空吹きが必要）・施工跡が結構ハッキリ残ってしまうですので、基礎周りが砂利や汚れが気にならない環境もしくは、ばっちり養生して出来る事さらに仕上げはどうしても色の違いが出てしまうので気になる場合は、山岡さんの様にプロに相談して塗装などで色合わせが必要そうです。という訳で、自宅で前日に試したお陰で何となく容量が分かりました。そこで、本番ではスプレータイプは使わずペーストタイプにする事にしました。仕上がりの色の違いは出るものの周辺への飛び散り・汚れを懸念してペーストタイプにする事に。ということで準備を整え、いざ現地へ向け出発！！行きは高速を使わず、下道で峠を越えて休み休み向かいます。最初に行く物件は先月末と今月末にひと部屋ずつ合計2部屋空室になる予定です。なので、この時期の2部屋空室は長期化するかな～...？何て心配もしていましたが、でも動くと運気も変わるのできちんと手を掛けてあげなきゃな。そう思っていた所でもありました。そして、向かっている途中ちょうどタイミングよく管理会社さんから電話！「○○アパート（←今向かっているアパート）でこの後、内見希望が入ってるんですがその方、9月末か10月1日入居希望なんですが大丈夫でしょうか？」一瞬、「2か月後か～」とも考えましたがこれを断ると流れが止まりそうな気がして次またいつになるか分からないと判断。管理会社さんも心配そうな声でしたのでそこは「良いですよ！ぜひご紹介お願いします！」と気持ちよく回答！電話口の担当者さんも喜んでくれました。と、行きの途中からそんなやり取りがあり、幸先良いな～なんて思いながら下の子のおむつ忘れたとかおむつ買うとか買わないとか言いながら結局３時間かかって無事到着！！家族にはイオンで待っててもらいパパさんはいざ作業開始！！と思いましたが予想以上に雑草が伸びててクラック補修どころではありませんでした（汗除草剤は撒いてもらっていましたがそれでも追い付かないようで今回確認できて良かったです。ひと通り草取りをしてからいざクラック補修！これを使いますトーヨーコンクリートひび割れ補修用ペーストモルタル1,700円位中身をよく揉んでノズル先端を切ってクラックに塗るだけ！盛り上がったペーストはスポンジなどでなじませます。これがこんな感じう～ん、痕が残りますがこれ位はまだ大丈夫かな^^;見た目も大事ですがまずは建物を守る事が大事！と言い聞かせる。色はまた上から塗れますしね。と更に言い聞かせる。そうこうしていると内見をしに、別会社の社員さんと感じの良い若いご夫婦？が到着。あれ？さっき電話のあった管理会社さん、実は他社の案内の事だったのかな？など思いながらも「オーナーです」とカッパ着てマスクして「凄く物件手入れしてますよ」感を出しながらさわやかに挨拶。どうかな～気に入ってもらえると良いな～なんて思いながら、引き続き補修補修！そうこうしていると今度は先ほど電話のあった管理会社さんも到着！いつもお世話になってる担当者さんと後ろから女性のお客様も降りてきました。「あれ？○○さん内見ですか？　今、他社さんお客さん連れて内見してますよ！」「え！？本当ですか実はひと部屋は私のお客さんで決まってもうひと部屋を今こちらのお客さんに案内するところなんです」そう言うと中に入り仲介さん同士で何やら話し合い。その後、中から最初に内見していた別会社さんと若いご夫婦が出てこられ、何やら残念ムード。さっと「どうしたんですか？他で決まっちゃったんですか？」と聞くと、どうやらその様でした。そこで申し訳なく「せっかく見て頂いたのに大変申し訳ありません。ぜひ感じの良いお二人に住んで頂きたかったのでこちらも残念です。ちなみにお部屋を見た率直な感想はいかがでしたでしょうか？」若いイケメンご主人「はい、洋室の窓も横長で素敵で（←そこっ！？^^）大型スーパーやホームセンターも近くて住みやすそうな所だと話していた所だったんです。」マスクのやっさん「そうでしたか。それはこちらも残念です。　仲介さんもせっかく案内して頂いたのにすいません。　ちなみに、内装も女性の方に喜んで頂ける様に　工夫したんです（奥様の方をチラッ）」笑顔がまぶしい若奥様「はい、すごく奇麗でした（ニコッ）」あ～何か無性に残念だ。。でも管理会社さんにはいつもお世話になっているし花を持たせてあげないといけないし。。カッパのやっさん「今回は本当に申し訳ありません　またもし何かでご縁がありましたら　その時はよろしくお願い致します！」そうお礼を伝えると、皆さん現地解散で帰られていきました。残念だけどなんか嬉しいな～。嬉しいけどなんか残念だな～。でも大家って楽しいな。そしてママへ任務終了の電話。5分後、なぜか大福を買ってきて到着。車内で白い粉を落とし食べながら一連の状況を説明。とりあえずはホッと一安心。この時期なかなか動きが無いかな～と心配していましたがやっぱり動くと運気が変わりますね♪そして、その後お墓参りと草むしりを無事終わらせ最後、もう一棟の補修へ。こっちもこれがこうなりましたクラックは埋めることが出来ましたがこちらの方は先ほどの物件より痕が目立ちます。築年数がこちらの方が1年古いのでその分基礎の色も濃くなっているのか汚れなのか、日当たりなどで汚れが付きやすいのか結構目立っちゃいました。これは次回、何か考えたいな～。部分塗装でも検討してみよう。そして、裏の状況も確認しましたがまた雑草がかなり伸びてます。除草剤を撒いてもらってますがタイミングや回数など足りていないようです。本当は撒きたくないんですけどね。地球環境が。ちなみに、去年の年末完成の新築は追加で防草シート引いてもらいました。今後新築するときは敷地周りにぐるっと民地石並べてもらって敷地全部舗装しようと思います。それ位、見た目や、手間や、入居者さんの事や入居付けや、虫や、色々考えてただの砂利敷きは無しにしたいと思います。そして、この雑草の量は自分では手に負えないと外注する事に。全ての作業を終え先程の仲介さんの店舗と管理の別店舗へも差し入れを持ってお礼に行きました。先程の現地で会った担当者さんも戻ってきてました。結局、内見に連れてこられた後の方もすぐには決められず、前向きに検討となったとの事で最初に見学頂いたご夫婦も復活してまだ可能性があるそうです！どちらか御縁がある方に住んで頂けると思います。決まると良いな。そして、地方に新築して思う事。やはり、近郊の物件と比べどうしても見る頻度は減ってしまいます。定期的に行く事はもちろん大切ですが毎月頼んでいる定期清掃にプラスして外回りの清掃と写真撮影も出来ないかお願いしました。さらに現地に行ったからこそ気付ける事。新築後１年～２年ではそこまで感じませんでしたが２～３年経ってくると、一気にメンテナンスの差が出てきたように思います。ここでしっかり奇麗に管理して管理会社さん任せにせず自分で確認、また、詳細に確認出来る体制を作っていく必要があるなと改めて思いました。今回も動いたことによって沢山の経験と気付きと出会いが本当に沢山ありました。数字ばっかり見てちゃダメですね。「事件は現場で起こっている」改めてそう感じました。という事で、本日も最後までご覧頂きありがとうございます。それではまた次回お会いしましょう！今日も自分らしく今を生きられることを願って。Twitter：やっさんYouTube：やっさんブログ

戸建売却。気になる収支は？第３回やっさんスクール

今日は気持ちの良い青空の札幌。庭の花たちも元気そうです。今回長いので目次を作りました(笑)気になる所にスクロールしてご覧ください。（クリックして飛ばす方法分かりません汗）１．戸建て売却の経緯２．気になる収支は？３．利益よりも大切な事４．やっさんスクール良い感じですとその前に、明日は待ちに待った我が家に新しい冷蔵庫が来る日！先日事前調査に来て頂きましたが玄関からは入らないので庭を通っての搬入です。５人家族なんで大きめですがデザインも機能性も価格も素敵なお気に入りの冷蔵庫です。気になりますか？使ってみて良かったらレビューしますね^^そしてその搬入に備えてうちのママも伸び放題だったラベンダーをスッキリさっぱりさせてました。搬入とは関係ないですが私の方は前から気になっていたキュウリの短い支柱。窮屈で可哀そうだったのでホームセンターで長い支柱とネットを買ってきました。これで天までぐんぐん伸びますね。それにしてもキュウリって本当伸びるの早いんですね。何日か雨が続いて見てみるともう大変です(笑)物件のDIYとかもそうですけど本当実際にやってみて初めて分かる事って多いですよね。１．戸建て売却の経緯今日はこんな感じで平和なゆっくりした一日を過ごしていますが昨日は一日全力で駆け抜けました！まず午前中は戸建ての決済！！この物件。１年８か月ほど前に購入した戸建てなんですが昨年の秋に退去があり、そこから古家付きの土地として売りに出していました。そこから少し時間はかかりましたが買主さんが表れて昨日無事決済となりました。ちなみに、次買われる方はこの古家を壊して新築のご自宅を建てられるそうです。夢が広がりますね！そして、戸建ての場合新築住宅の需要があるエリアだとこういった実需の方にも需要があるのは大きいですね。これから始められる方で特に戸建てを検討されている方は「地方の激安高利回り！」も良いですが「新築需要のあるそこそこの立地でそこそこの利回り！」というのもお勧めです。どちらも一長一短あって前者は価格を安く買う事でリスクヘッジをし後者は入口出口を多くとりリスクヘッジをする全員にとっての正解は無いのでどちらを取るかはあなた次第です。そして、それもこれも売却まで一連の流れを経験して初めて実感できると思います。ですのでこれから始められる方は特に自分にとって「どの方法が一番儲かるか？」ではなく「どの方法が一番リスクを抑えられるか？」という事も視野に入れて物件選定してみて下さい。２．気になる収支は？という事で、大分引っ張っちゃいましたが^^;タイトルにもある「今回の物件収支」をたっぷりシェアさせて頂きますね！是非戸建てを検討している方の参考にしてもらえると嬉しいです。まず、購入時にかかった費用は諸費用込みで約３５０万円でした。融資は使わず現金購入でした^^さらに、オーナーチェンジだったので購入した日から家賃売上があるのも購入を決める動機でした。多少利回りは下がっても下記のロスを減らせます。戸建てのオーナーチェンジを探す方は少ないですがリフォーム履歴さえ分かっていれば、空家で買うよりリフォーム期間と客付けのロスがない。その後は地震があり保険金を受け取ったりもしました。そうこうしている内に１０か月ほど家賃を頂いた所で入居者さんが退去。（今までありがとうございます。）その後はリフォームして賃貸も考えましたが家が傾いている事や、それに伴うリフォーム費用更に想定家賃とのバランスを考え売りに出す事にしました。その後、少し時間はかかりましたが新築を建てる実需の方への売却が決まり結果的には購入時より約１００万円ほど高い金額で購入頂くことが出来ました。それでも、このあたりの売り土地の相場からすると割安です。買主さんも喜んで頂き良かったです。そして、これら一連の収支を計算しさらに売却した分の税金も考慮するとトータルで１００万円ほどの利益で終わる事が出来ました。分かりやすく言うと当初３５０万円現金を入れて購入しその後１年８か月かけて４５０万円になって返ってきた。そんなイメージかと思います。今回は売却のスパンが様々な事を考慮し早めではありましたがこの物件は中長期保有しても良いと思い購入しました。ですので、これから始める方にもこれ位の物件であればイメージしやすいのではないでしょうか？３．利益よりも大切な事そしてこの物件で大切な事は「様々な経験が出来た。」という事。つい利益の額やいくら儲かったのか？それだけに目が行きがちですがそれよりも大切な事があると思っています。ちなみにこの物件で経験出来た事。まずは購入と売却。これもひとつずつ経験出来ました。さらに、大家さん仲間から初めて物件を購入しました。たまたまでした(笑)大変お世話になりました。そしてセルフ登記も初めて挑戦しました。さらには入居者さんに初めて工事の見積りをしてもらったり他にもたくさんの経験がありました。それらは数字には決して表せないですが自分の貴重な経験として蓄積されていきます。これは無くなる事はありませんし増え続けるのみ！更には、私が所有して売却するまでの流れで多くの方が係わり沢山のお金が産まれそして流れました。そして最終的には希望に満ちた次の方へもバトンを渡すことが出来ました。多くの人や社会に貢献出来、本当に良かったです。それもこれも最初のキッカケはひとつの問い合わせ電話。その小さな行動のお陰でこれだけ未来は変わりました。ですので、ここ最近悩んでいる方も自分のできる範囲で良いので「小さな行動」やらされている事ではなくやりたい事そんな小さな行動が出来ると良いですね。４．やっさんスクール良い感じですそして、そんな不安や夢や希望を抱いている方たちと行っている学校。やっさんスクールですが、昨日の夜はその第３回でした。今回のテーマは「買えている人が実践する物件探しの方法」内容は・物件探しを習慣化するには・マイソクの見方・不動産会社への問い合わせのコツ・現地についてからやること・質疑応答ディスカッション談笑という流れで、これから始める方にとってひとつずつ不安や疑問を解消できる様丁寧に進めていきました。初期の頃は特に「物件探しを如何に習慣化するか？」がポイントになってきます。そこは自分が行っている具体的な方法や実際の検索件数と購入出来たパーセンテージなど実例を見て頂きながら、少しでもイメージして頂けるよう進めていきました。その内容を少しシェアしますね。さらに詳しく知りたい方やスクール生の生の声など知りたい方はツイッターのハッシュタグ「＃やっさんスクール」で検索してみて下さい。そこには皆さんの声や皆さんのブログでの感想もたくさん載っています。第二期以降はまだ未定ですがご興味がある方は是非参考にしてみて下さい。そして、後半は質疑応答という名のズームミーティングでの皆さんとの談笑があります。回を追うごとに皆さんの距離が縮まりSNSだけではなくリアルでも会う様になったりツイッターやブログを始める人も出てきたりその輪がどんどん広がっていきます。メンバー固定のこのスクールっていうのも本当に良いものだなと思っています。同じ志を持った本当に学校ですね。本クラスと動画視聴クラスのふたクラスあるんですがそれぞれ垣根無く気後れすることなく交流頂ければと思います。さらにスクール生かは関係ありませんので不動産投資に興味がある人たちの輪が少しでも広がってくれればいいなと思っています。私の最終的な目標は「皆さんが自分らしく生きる」そのお手伝いが出来れば良いなと思っています。という事で、本日も最後までご覧頂きありがとうございます。それではまた次回お会いしましょう！今日も自分らしく今を生きられることを願って。Twitter：やっさんYouTube：やっさんブログ