2020年08月の記事一覧 | 不動産夢の実現の日々やっさんブログ

極東セミナーニーノの部屋「赤井誠」さん

昨日は楽しみにしていた極東船長とニーノの部屋コラボ企画のzoomセミナーゲストは「赤井誠」さんでした。赤井さんとは、今から２～３年くらい前に山岡さんが企画して頂いた「真冬の雪中キャンプ」に参加した時が初めてでした。その時は、全国から沢山の大家さんがこのキャンプの為だけに札幌に集まりそんな皆さんを、札幌メンバーの車で各自ホテルからキャンプ場まで送迎させて頂く事がありました。その時、私の車の助手席に乗って頂いたのがそう、「赤井さん」でした。その時は私も専業になったばかりで活動と言えばブログを書いていた位で向こうも当然私の事を知りませんし後部座席にいた、そうそうたる大家さん達も皆同様でした。ただ、私以外の皆さんは皆さん顔なじみで、社内ではワイワイやっていました。そして当時の私は、加藤ひろゆきさんに影響されて中古のゼロクラウンに乗っていたんですが助手席の赤井さんから「狭いな～」とか「せめてもっと新しいクラウンが良かったな～」と初対面だったんですが、これが赤井さん節かと思ったのは良い思い出です(笑)それからは、セミナーや懇親会でお会いする機会も増え気さくに声をかけて頂くようになりました。そんな、赤井さんのセミナー。（どんな笑）やっぱり赤井さんと言えばその「堅実な不動産経営」が印象的。今も昔も、不動産投資はキャッシュフローや規模拡大が主流にある中大手企業と同様の「企業の体質改善」や「筋肉質な経営」に重きを置かれてきた方。不動産投資のスタンスとしては少数派ですが事業としては健全な、まさに「王道」の考えを持たれた数少ない大家さんの一人です。そして赤井さんと言えば、人生を精一杯楽しみ回りに流されず、自身のコンフォートゾーンを追求する姿は多くの大家さんにも改めて「人生の目的とは？」を考えさせてくれている人だと思います。そんな楽しみな赤井さんのセミナー定刻の２０時になりスタートしました。今回、退院されたばかりの船長もお元気そうな姿で参加されていてホッとしましたしニーノさんの安心感のある進行からスタート。やっぱり、赤井さんと船長の、お互いをいじりながらも尊敬しあう姿は良い関係だな～と思いますし見ていて笑顔になりますね。内容の方は、今回は数字やノウハウより精神的な話を多くして頂きました。例えば、会社員時代の同僚の話。仕事は優秀なんだけど、自宅はボロボロ。でも仕事を心から楽しんでいて、飲み会になると皆その人と話をしたくて、いつも周りには人が集まっていた。そんな人に憧れ、影響を受けた話。新築RCの融資についてある金融機関で融資が決まっていた中横から他の金融機関のあり得ない金利条件の猛プッシュがあり、仁義を大事にする赤井さんも背に腹は代えられないと思う程の好条件。”ひっくり返し”そうになった所元の金融機関がさらに好条件を提示して住宅ローンもびっくりの金利で新築RC３０年ローンを組んだ話。ちなみに、この様な低金利の融資はTIBOR融資（タイボー）と言うんですね。つまり、銀行間で資金が不足した時に融通し合う際に適用される金利だそうです。ちょっと今は想像が付かないレベルの話しですね。ただ、その存在を知れた事は大きいです。さらには、これもとても為になった考え方。「現金を所有時に金利交渉」の本質について例えば、2,000万円を金利5％で借り入れした際年間の利子が100万円だったとします。その内の、1,000万円を使わずにそこの金融機関に預金しておいた場合。その金融機関としては、実質1,000万円しか貸していないのに利子は2,000万円分の年100万円も払ってくれている「良いお客さん」という事になる。そこで、こちらとしては実質1,000万円しか借りていないのだから金利はもう少し下げて貰えるべきだという交渉が出来る。という考えだというのです。これは、お知り合いの元金融機関の不動産会社社長さんの知恵でもあるそうです。なるほど、そう言われるとそんな考えも出来るんですね。融資や金利は本当に奥が深いく面白いですね。そして、会社員時代の会社の経営方針に倣って規模の拡大より利益を重視する考え同じキャッシュフローであれば家賃総額は小さい方が良い。つまり利益率が高い方が良い。という考えも大変納得するものでした。そして、ここ！返済比率だけで判断しない！同じ返済額だとしても金利4.5%の30年で借りるのと金利2.0%の20年で借りるのでは元本返済部分が全く異なり10年後の借入金残高は全く異なる。これは、まさにその通りですし返済年数を伸ばせば、いくらでも返済比率は下げられるこれは、築古物件に長期融資が付く金融機関があるからと言ってその低い返済比率だけで判断しない！という、まさにこれから始める人や初心者や私も含めた多くの人への警鐘でもあると思います。そして、最後に最も大事だと思っている事。本気でやるという強い気持ち・出来ると思えば必ずできる・自分の可能性を捨てない・行動する事で全てが変わる自分も本当にこの事を常々考えています。不動産経営、投資、事業は「自分との闘い」「メンタル」だというのはまさにこの事だと思います。今、大きく活躍されている方達も簡単だったなんて事はひとつも無いという事。赤井さんもおっしゃってました。当時たかだか１０年くらい前、会社員としての給料は船長よりも絶対高かった。ただ、船長は自分の可能性を信じて行動したからこそ、大家としては自分の何倍もの規模になりあそこまで行く事が出来た。そして、今では自分も出来ると思った事は必ず出来る。そう思えるようになったとの事。そして、最後の質疑応答では私はこれから始める方へ向け「金融機関との付き合いで大事にされて来た事」お三方に伺いました。その答えは、皆さん共通して誠実である事つまり、自分がどんな人と考えなのか少し話しただけで相手にはすぐに分かってしまう。だからこそ、その場だけではなく常日頃から、不動産事業にどう向き合い自分の生き方や人生観をしっかり持たなければいけない。そう思える回答でした。ノウハウやテクニックなんかではなく問題は常に内にあるそう思います。あとは船長の発言でも心に残った事。売却について。持ってよし売って良しの物件じゃないとダメ入口間違ったら売却は無いあとは、いたピーさんの質問で「コロナや安倍政権の終焉など激動な中不動産価格はどうなっていくか。」融資が今、コロナ融資でお金が世の中に増えている。世界的にも同様なため、簡単には金利を上げる事が出来なくなった。それに連動する事を考えれば、金利が低ければ物件価格は高いままで極端に下がる事はここ数年では起こらないのでは。とは言え、不動産の基本はニーノさんがいつも船長の言葉を言っていますが不動産はいつの時代も高いそしていつの時代もひずみは存在するまさに、不動産の醍醐味はそこだと思います。我々も、未来を想像しあれこれ考え過ぎず目の前の事業、自分のスタンスをもって淡々と進めて行きたいですね。という事で、セミナーレビュー長くなりましたがニーノさん事務局の皆さん船長さん、赤井さん、裏方でバックアップしていたT松さん（何度も見切れてました笑）皆さん、素晴らしいセミナーありがとうございました！自宅でこんなセミナーに参加できるなんて本当に素晴らしい世の中になりましたね。本日も最後までご覧頂きありがとうございます。また次回お会いしましょう！！Twitter：やっさんYouTube：やっさんブログInstagram：やっさん

督促状

固定資産税の第二期の納税は７月に済ませその事もすっかり忘れていました。ちなみに、地方の物件も多いんで一覧表にして管理してます。札幌とか小樽はクレジットカードで支払出来るんですがそれ以外の私の所有する地方ではまだ出来ません・・。これなってくれたら結構大きいんだけどな～。とっくに支払いも済ませていたので次は来月だな～なんて思っていたら見慣れないハガキが！！中を開けてみるとそう、督促状でした！！払ったはず～というか、ここの地方はクレカ払い出来ないんで口座振替の申請してたはず～と頭の中をぐるぐる回っていましたが急いでハガキに書いてあった番号に電話！事情を話すと調べてくれて私の勘違いで、振替手続きがまだされていませんでした(笑)電話口の女性の方も丁寧に対応して頂き３週間ほど遅れていたんですが延滞金は掛かりませんでした。確か前も一度あった気がしますがその時もすぐ電話したら、延滞金は掛かりませんでした。ハガキの裏には、納期限の翌日からかかるとは書いているんですが、どうなんでしょう。延滞金自体がどうこうというより賃貸業的に、税金滞納となるのだけは避けたい。いま一度チェック方法考えます！皆さんもお気をつけあれ^^本日も最後までご覧頂きありがとうございます。また次回お会いしましょう！！Twitter：やっさんYouTube：やっさんブログInstagram：やっさん

融資について

不動産投資の基本であり王道はやっぱり「融資を引いて物件購入」だと思う。現金と融資どちらが良い悪いはなくどちらも一長一短あるので自分自身の置かれた状況や不動産賃貸業の方向性によって決めれば良いと思う。自分は両方やってみました。両方やって思うのは現金の方が圧倒的に気が楽！！という事。返済を気にしなくていいし金融機関さんを意識した決算書作りも必要ない。そして、戸建てと言う少額な事もあってか何でか楽しい！ただ、会社勤めをしていた当時に戻って自分が最初からそれをしてたかと言うとどうだろう。不動産賃貸業を本業とする事を目標とした場合さらに５年でそれを達成したいと思っていた自分はやっぱり「融資」を選ぶと思う。１棟目は小さく始めるのがお薦めだから安い戸建てを現金でもありだと思う。そこで、自分の「大家」としての適性を見極める。楽しくない・苦痛・なんか違うと思えば、早々に撤収も可能。安く買っていれば損失も最小限だ。そこでもし、これは面白い自分にはこれしかない！もっと思う存分不動産経営をしてみたい！そう思えば次に進めばいい。ちなみに自分がもし当時に戻ったとしても一生懸命勉強して、色んな大家さんに話を聞き知識を最低限、もしくはそれ以上、その時の出来る限り付けた上で、やっぱり「融資」を使っての物件購入をまず第一に考える。自分の場合はもうこれだ、と決めていたから。自分に向いているか確かめる、という段階では無かったから。それであれば、あとは知識を付けてリスクを抑え融資に挑戦するそれしか方法は無い。前置きが長くなったけど、知識を付けると言ってもその当時の自分は・どんな物件が良いのか・どれ位の額だったら融資が通るのか・どれ位の返済比率だったら安全に運営できるのかとにかく、目の前の１棟を手に入れるために最大限頭を使い行動していた。そんな感じでたどり着いたのが築古高利回りその結果、耐用年数を過ぎた木造アパートや地方の積算も出辛い中古アパートなど４棟ほど買い進んでいた。その都度、融資は苦労したけど２千万円前後と比較的低価格だった事と利回りもそこそこ良かったので自己資金も入れつつ何とか融資も付いていた。ただ、融資についてはその時もそうだったけどその後は更に厳しさも感じていた。自分なりには「悪くない物件なのに」という思いもあった。ただ、今思うと全て自分目線だけの物件選びをしていた。つまり、金融機関さん目線を全く考えていなかったただ、築古高利回り地方アパートがダメという訳では無く、金融機関さん目線を考えられていなかった自分がダメという事。当たり前のことだけどお金を借りるのであれば相手の状況を考えないといけない。・どんな物件に融資したいか・どんな決算書であれば融資を出しやすいか・どんな経営者の資質であれば前向きに取り組めるかそのあたりの考えが全く欠如していたから自分の中では、当時もっと物件を買いたかったのにどんなに頑張っても年に１棟が限界だった。どんな決算書で自己資本比率や債務償還年数はどれ位であれば金融機関さんは取り組みやすいのか。また、各金融機関の評価方法例えば、土地の評価＝路線価×1.25×70％他の所では、土地の評価＝路線価×1.25だったりする。また、建物の評価方法もある所では、再調達価格をもとに築年数分減価する方法やまたある所では。固定資産税の建物評価に掛け目を入れて計算する事。それらも、大家業を始めて暫く経ってから分かったし、意識するようになった。なので、これから始める人には自分と同じミスはして欲しくないし「不動産投資の勉強」という表面的な事だけでなく融資を実践で使っていくために必要な事をもっと知って欲しいと思う。もちろん自分もまだまだ勉強中だしこれからも、そしてこの先も勉強だと思っています。なので、スクールとかセミナーでお話しさせて頂く事もありますがそれは、決して「教える」なんて大それたことは出来ません。そうではなく、等身大の一人の大家が経験した事感じた事、もっとこうすれば良かったと思う事それらをシェアさせて貰っているという感覚です。これからの時代は自分の経験・想いをどんどんシェアする時代。それをお金に変えたければそう出来るし必ずしもお金じゃなく与えた信用や信頼は、物件のように目には見えないけど必ず、少しずつ積み上がって行き色々な形でお互いが与え合えます。その自分資産は変えようと思えば何にだって変えられる。これからは、そんな時代になります。みんな、どんな人でもその人だけのオリジナルの経験と考えを持っています。一番じゃなきゃ価値が無い大きければ大きいほど価値があるそんな時代は終わりました。そうではなく、自分の情熱に従って思いっきりやる事に意義はありますし、そこへの努力は本当に素晴らしいと思います。ただ、努力していない人に価値が無いのか？と言われればそんな事は無く努力しようとしまいと同じ価値だという事。努力なんてしなくても今の自分が最高に幸せでありのままの自分だと胸を張って言えるのならそれで充分最高です。ただ、そう感じれていないのなら行動をするサインかもしれません。そして、どんな人にも価値があるという事は今年はっきり世界中の人が実感したと思います。全員に価値があるし自分の思った通りの自分になって良い。そんな時代になりました。話しはだいぶ逸れましたが不動産賃貸業は本気で取り組めば最高に楽しいし多くの人に喜びを与えられる素晴らしい事業だと思っています。なので、今悩んでいる人も思いっきり大家さんしませんか？楽しい事を思いっきり最大限やっていれば本来の自分を取り戻せると思います。目標の為に融資が必要であればそれについても一緒に学んでいきましょう！そして、スクールで先日「融資」について触れさせて頂き、受講者さんの皆さんには金融機関の情報を調査して頂いてます。その結果をツイッターで発信して頂いてますのでスクール生かどうかは関係なく大家業に興味がある方は是非みなさんでその融資情報をシェア出来ればと思います。ツイッターの検索画面でハッシュタグ＃やっさんスクールで検索して頂ければ受講生さんがこれから徐々にですが発信してくれる情報を見られると思います。という訳で、本日も最後までご覧頂きありがとうございます。また次回お会いしましょう！！今日は週末なんでビール飲もう♪Twitter：やっさんYouTube：やっさんブログInstagram：やっさん

スクール生さんから感じた事

昨日はやっさんスクールの第５回目の講義でした。全１２回を５か月かけてスクール生さんと一緒に学んでいきます。今回のテーマは「価格交渉のコツ」という事で、大家業の永遠のテーマである価格の交渉について、私の経験した事感じたことを２時間通じてたっぷりシェアさせて頂きました。細かく分けると・物件に惚れるな、取引に惚れろ・仲介業者を味方につける・売却理由で底値を探る・安く買う事は最大のリスクヘッジ・様々ある買付の入れ方・最後１時間は皆さんとZoomで質疑応答、談笑今回のポイントは不動産投資のキーとなる「仲介業者さん」との付き合い方について。大切な事は、向こうにとっても付き合っていきたい人となる事。まずは、買える人である事が大きいですがみんながみんな高属性で自己資金が沢山あるわけではありません。そんな中、一番大切なのが「本気の気持ち」だと思っています。仲介さんは、これから始めるあなたの事をよ～く見ています。・この人は本気で不動産賃貸業をしようと思っているのか？・問い合わせしてきたこの物件を本気で買おうとしているのか？特に仲介さんは様々なお客さんと接していますので相手の僅かな態度にも敏感です。仮にあなたが本業で偉い立場だったとしても自己資金が沢山あったとしても物件を沢山持っていたとしても決してお客さんではありません。そうではなく、ビジネスパートナーです。不動産賃貸業にとって、なくてはならない協力者です。そこを理解して、誠実な対応をしもし本気でこの事業を取り組みたいのであれば湧き上がるその本気の思いを言葉と行動で示さなければいけません。決して、相手に丸投げではいけないんです。そして後半では、指し値や安く買う事についても触れさせて頂きました。昨今、不動産投資の世界では「指し値」が初心者の会話にも当たり前に出てきますし実際の場面でも「指し値」をする事があると思います。ただひとつ、その指し値は「諸刃の刃」であり相手にとっては失礼にあたる事でもあります。伝え方や僅かな配慮の無さで仲介さんや売主さんをも敵に回す事にもなります。だからこそ、相手には誠意をもって細心の注意をもって、言葉を選び交渉する必要があります。そして、もし指し値をしなければいけない時にはこちらも事業としてやっている以上どうして、この金額でなければいけないのかを相手に説明する責任があると思っています。事細かい説明までいらない事も多いですが少なくとも、自分の中では明確な価格の根拠がなければいけないと思っています。初期の頃は特に、購入基準が「一律１５％」だったりします。それしか、基準がない故にそこに合わせる為の、根拠の薄い指し値になっている事が多いです。ただ、そこは最初は仕方がないと思っています。経験も無い状態です。だからこそ、このスクールや、独学で勉強し自分なりの、「納得のいく価格の出し方」を身に付けて欲しいなと思います。ちなみに、その方程式は皆さん違います。基準は皆さん違って良いんです。他の人と合わせる必要はありません。皆さんはそれぞれ背景も違えば目標も考え方も違います。だからこそ、「独自の」基準。確信までは持てなくてもある程度納得のできる基準を見付けて下さい。そして、最後の１時間はスクール生さん達との質疑応答と言う名の「近況報告会」毎回同じメンバーで今回で５回目。皆さんのキャラが大分定着してきて今回も大いに盛り上がりました。単発のセミナーと違って、ここが本当に良い所ですよね。あ、ちなみに、本クラスの他に後日動画だけお届けする「動画視聴クラス」があります。ここのメンバーとはどうしても一方通行になってしまい本クラスとの壁をどうしても取り切れずにいました。そこで、今事務局とも相談して講義も半分になる、第６回以降で「動画視聴クラス」さん限定でZoomで質疑応答と言う名の「ミーティング」をやりたいなぁと思っています。やっぱり、実際に顔を見て私も話したいですしスクール生同士もツイッター上だけではなく顔を見て話が出来ると、気持ちの入り方が変わってくると思います。これは、実現したいと思ってますのでぜひお楽しみに^^そして、本クラスの皆さんも毎回出すワークに取り組む中で「初めて不動産屋さんに問い合わせをした！」「物件紹介をしてくれた！」「こんな機会が無ければ半年以上は先になっていたはず！」「課題用に調査した物件が意外に良くて買付も通った！」など、皆さん一様に表情が明るい！！んですよね。第１回の頃の不安そうな顔から勇気を持って、少し行動しただけでこんなにも皆さんの表情が変わるのかと本当に嬉しい気持ちになりました。やっぱり、人が活き活き輝いているとこっちまでパワーを頂けますね！そして、そんな方達を横目に「なかなか行動が出来ていない」「自分は何も出来ていないな」そう思っている方もいると思います。何度も何度でも言いますがそこは焦らなくて大丈夫ですからね。全員が置かれた状況は違います。ある程度時間の自由になる人もいれば既に大家の人もいる高属性の人もいれば共働きで子育てをしながらの主婦の方もいるそんな中、自分の、家族の人生を少しでも前向きに歩みたいというそのお気持ちだけで、充分素晴らしいと思います。毎回、講座に参加できなくてもワークがなかなか出せなくてもそんな事は気にしないで下さい。大家になるタイミングが来たらその時に、この動画やワークを思い出してみて下さい。皆さんには、相談できる仲間がいます。一度知り合った仲間です。この先、大家になろうがなるまいがこの関係は変わりません。人生をより良く生きたいという想いは一緒！皆で泣いて笑って進みましょう！！同じ想いであれば、スクール生であろうとなかろうとそれすら関係ありませんね！最後までご覧頂きありがとうございます。それではまた次回！今日も自分らしく今を生きられることを願って。Twitter：やっさんYouTube：やっさんブログやっさんインスタ始めました！フォローはこちら！Instagram：やっさん

今日も暑くなりそう！

おはようございます。今日から８月ですね！！大家業と会計処理は切っても切れない関係。これから始める人も税務を最初から逃げずに向き合いましょう！！私は、そろそろ・・・・・人にお任せしたいな～(；ﾟДﾟ)最後までご覧頂きありがとうございます。それではまた次回！今日も自分らしく今を生きられることを願って。Twitter：やっさんYouTube：やっさんブログInstagram：やっさんやっさんインスタ始めました♪