2021年07月の記事
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姫ひまわり咲き乱れています
ブログにお越し頂き有難うございます。夏の花といえば、ヒマワリを思い浮かべる方も多いと思いますが、水切れしやすく、花の重みで茎が曲がりやすく、葉っぱも荒れやすいと、きれいに咲かせるのは、ちょっと手間をかけないといけません。その点放置しても、暑くなると花を次から次へと咲かせ、冬は地上部はなくなりますが宿根して、種でも増えていく、庭植え向きの姫ひまわりは、イダケンガーデニングの夏の主人公になっています。もともと、種で育てたのですが、丈夫で増殖していくため、毎年調整しながら、育てています。マンションの緑地（日当たりの良い場所）に向きかなと思います。
2021.07.30
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30戸未満で築30年。役員の成り手不足で固定化が始まりました
ブログにお越し頂き有難うございます。先週の日曜日、神奈川県のリゾート立地にある30戸未満のマンションの理事会が開催され、顧問として出席しました。専有部分はファミリータイプが中心ですが、リゾート目的で使用されている方も多く、持ち回りが数年前から成り立たなくなってきました。かといって、理事会が機能不全となると、マンションの管理が立ちいかなくなるため、今期に固定化（消極的です）も視野に入れて、役員選任方法の見直しを行い、負担の公平性の観点から報酬制度を採用することを決めました。戸数が少ないことも影響して、管理費会計はキツキツです。そんな中でも管理士の起用を決めたのが、成りて不足による組合活動の停滞を防ぐ目的があります。将来的には、固定化も限界に達して、第三者管理者管理も考えていかなくてはならないかもしれません。理事会主体の組合運営の活性化は理想論ですが、小戸数やリゾートマンションでは、現実的に難しい場合が発生します。補完する役割としてのマンション管理士の立ち位置は重要なのかなと強く感じます。
2021.07.29
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ハイビスカス咲きました
ブログにお越し頂き有難うございます。南国の花のイメージが強いですが、冬に室内へ取り込めば、関東でも6月くらいから晩秋までハイビスカスは楽しめます。アブラムシに弱いので、手入れは必要ですし、環境が合わないとつぼみを落としやすいというデリケートな部分はありますが、乾燥にも強く、丈夫です。イダケンは３から４鉢くらい鉢植えで育てています。（年に1鉢は冬に枯れ死するので、年に1回くらい買い足しますが・・）一日花で夕方には花が萎みます。一つの苗からは派手にいくつもの花を咲かせ続けることは難しいですが、複数の苗を一つのプランターに植えて上手に育てると、毎日花を楽しむことができます。
2021.07.28
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1年任期総入れ替えで引継ぎをうまくいくテクニック
ブログにお越し頂き有難うございます。1年任期総入れ替えは、運営の継続性・引継ぎが難しく、期ごとにむらが発生する。こんな悩みをよく聞きます。解決を図ろうと、2年任期半数改選等の規約変更を伴う、役員選任方法の変更は、なかなか合意形成を得ることが難しく、結局、うまくいかないとわかっていながら一年任期総入れ替えの運営を繰り返してしまいます。これが完ぺきとは言いませんが、ちょっとした工夫で、継続性や引継ぎが円滑にいくテクニックをお教えします。マンションの大小にかかわらず、規約変更や総会の手続きを経ないでできることです。悩んでいても解決しません。すべてのことをやらなくても、できることから実践されてみては如何でしょうか？
2021.07.27
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東京オリンピック2020年 ハマスタ前通行規制
ブログにお越し頂き有難うございます。イダケン事務所の本社は、JR関内駅から徒歩10分のところにあり、通勤時は大概関内駅を利用します。関内駅の目の前には横浜スタジアムがどーーんと構えています。こんな中心地がオリンピック会場になっているため、主要道路も通行規制の対象になっています。車を使う方は、この期間いろいろ大変なんだろうなーと感じてしまうような場所なのです。本来であれば、多くの人がこの周辺に集まり、オリンピックを盛り上がるとこなんでしょうが、コロナの影響でひっそりしています。
2021.07.26
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共用部見学会を開催
ブログにお越し頂き有難うございます。イダケンが顧問契約しているマンションでは、通常総会が終わり、新役員が加入するタイミングで、必ず共用部見学会を開催しています。マンションに住んでいると、生活上行動する範囲は広くありません。管理組合の役員になると、マンション全体の問題を取り扱うために、書面だけの説明や提案だと頭に入ってきませんので、実際に諸設備や共用部分を目視で確認していきます。100戸超の建物で、所要時間は1時間。理事会前に開催しましたが、見学会後は、協議する事項について、場所やイメージが頭に残っているので、話し合いが円滑化し、掘り下げた議論が可能になります。皆様のマンションでも、役員が変わるタイミングの初回の理事会で実施してみてはいかがでしょうか？管理会社に言えば協力してもらえますよ！！
2021.07.25
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ピラミッドアジサイ咲きました
ブログにお越し頂き有難うございます。梅雨時に満開を迎えるアジサイ。梅雨明けにはシーズンが終わります。7月から8月にかけて咲くピラミッドアジサイこと、ノリウツギ。庭植えにすると、根付けば放置してもよく育ちます。上手に二季咲きのアジサイがこの後咲くと、半年近くアジサイを楽しめるのですが、我が家の「霧島の恵」は、秋に咲いてくれません(´；ω；`)ｳｯ…品種を変えたアジサイを植えると結構長く楽しめます、手間もかからず虫も付きにくく丈夫なので、マンションの緑地に向いている植物です。
2021.07.24
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築５０年のインターホン改修（住戸に機械が二つ！？）
ブログにお越し頂き有難うございます。築５０年目のマンションでインターホンの改修の検討を進めています。メーカーより書面で部品交換調達についての案内が届き、故障時に部品交換が困難と判断し、交換する方向性が決まりました。これから仕様を調整していくわけですが、他のマンションと違う特徴があります。下の図をご覧ください。このマンションは、オートロックと、同時にオートロック開錠とエントランスと通話ができるインターホンシステムが後付けされました。新築時は、玄関前に呼び鈴があり、室内にブザーを設置しているという昔の設備が専有部扱いとして設置されていましたが、後付けで導入された際にも、この考え方を変えずに、専有部扱いの住戸前と住戸の呼出設備は各戸負担で行うこととなりました。その結果、玄関前は、竣工時からの呼び鈴が残っている住戸と、リフォームしてインターホン（音声のみ）またはインターホン（画像機能付き）を設置している部屋が混在することとなり、住戸内には、エントランスにつながるインターホンと、玄関前につながるインターホン（またはブザー）の二つの機械が設置されています。理事会内では、従来のセパレート型（共用のインターホンと専有のインターホンを分ける）を踏襲するか、このタイミングでインターホンはすべて共用部にまとめるかを検討しています。共用部にまとめる場合は、規約変更の可能性があります。築年数が古い建物であると、最近のマンションでは考えられない課題が発生します。
2021.07.23
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タチアオイ（ホリック）咲きました
ブログにお越し頂き有難うございます。花屋やホームセンターでは、あまり見かけないタチアオイ。道端なんかでみかけます。昨年の秋に種まきして、６月中旬から花が咲きました。ポットで育てている時は、すごーく小さいのですが、温かくなって庭に植えると、グングン大きく育ちます。少し遅めに庭植えした苗は、梅雨明けしてから花が咲き始めました。葉っぱが美味しいのか、虫にわしゃわしゃ食べられますが、基本は丈夫です。一年草？多年草？かわかりませんが、来年も育ってくれると嬉しいです。
2021.07.22
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総会前のリハーサルをハイブリッド方式で行いました
ブログにお越し頂き有難うございます。新型コロナウィルスの影響で、Web会議による理事会が増え、理事会出席者がフェイストゥフェイスでお話しする機会が減りました。臨時総会を開催する予定のこのマンションは、初回の理事会は会議室で行いましたが、2回目以降は原則Web会議システムを用いて理事会を開催しています。ぶつけ本番で臨時総会を開催するのには不安があるため、総会開催の数日前に会場に集まり、会場の設営と、リハーサルを行いました。このマンションでは規約上、Web会議システムによる総会の議決権行使はできないのですが、傍聴及び質疑を、Web上で認めることとしました（Web会議システムによる出席予定者は事前に委任状または議決権行使書を提出してもらう）。当日さながらで、Web会議システムにつなげ、プロジェクターでWeb会議システムを投影、会議室の状況は高角カメラを用いて配信します。コロナが収束するまでのしばらくの間は、このようなハイブリッド会議の開催要望があると思います。イダケン事務所では環境の提供ができ、組合が全く資材がなくても、ハイブリッド会議の開催は可能です。はじめての試み（ハイブリッド会議を始めて行う）の時は、このようにリハーサルをすると、当日円滑に会議を進める事ができますね！！
2021.07.21
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オリエンタル・ハイブリッド カサブランカ豪華に咲きました！
ブログにお越し頂き有難うございます。数あるユリの中でも、花が大きく、美しい白い花を咲かせる品種がカサブランカです。長く植えている病気になりやすいと、インターネットに記事が載っていますが、植えっぱなし２年目も元気に花を咲かせることができました。花期は初夏で、長く楽しめませんが、兎に角花が豪華なので、切り花にして良し、植えっぱなしでも良しと、文句のつけようがありません。すこーし暗めの場所に植えていますが、日陰を好む性質のようで、成長は問題ありません。一年目に植えた時よりも蕾の数が少なかったのですが、これは球根が弱っていたのではなく、肥料など十分に与えずに放置した結果なのかなと思います。来年も咲くといういいな♪
2021.07.20
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安全を取るか、利便性を取るか！？機械式駐車場改修
ブログにお越し頂き有難うございます。イダケンが顧問契約をしている１００戸超のマンションで、機械式駐車場の改修検討をしています。このマンションの新築当初は、駐車場１００％完備の物件が多く販売されており、１００％が売りになっていました。しかしながら、昨今の自動車離れの影響で、空き駐車場が設置台数の１０％以上となり、車の大型化とともに機械式駐車場の制限寸法が足かせとなり、駐車場契約台数が増える兆しがありません。空き駐車場分も、機械式駐車場が設置されていれば、保守料も修繕費も設置台数分発生します。設置台数を減らして、一部機械式駐車場の大型化（ハイルーフ駐車場可能）を進めようというところまで話が進んだところで、大きな壁が立ちはだかりました。その壁とは「駐車場ゲート」設置です。機械式駐車場の安全対策として、新しく設置される駐車装置は、単純昇降式であっても、ゲート設置が基本になります。このマンションは、駐車場前の車路が狭く、かつターンテーブルが設置されていないため、今でも出し入れがし難いのに、ゲートが設置されると、更に入出庫に技術が必要となり、新たな空き駐車場が発生する原因となる心配があります。現時点ではゲートは業界団体と管轄行政の強い推奨のレベルで、法律では義務化されていないようです。ゲートがない代わりにセンサー型の駐車装置をいまならば選択できます。しかしながら、安全性はもちろんですが、センサー＜ゲートになります。駐車場の出し入れだけを考えると、センサー式への交換が望ましいのですが、安全性を考えるとゲート式と言うことになります。これから居住者の意見を聞きながら、方向性をまとめていくことになりますが、様々な角度から事象を分析すると、色々な課題が見えてきます。合意形成に至るまでは、時間がかかりそうです・・
2021.07.19
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２０２１年梅雨明け、夜は安眠できていますか？
ブログにお越し頂き有難うございます。７月１６日に平年より３日早く、関東では梅雨明けしました。今年の梅雨は、長雨が続き、ガーデニングでも、根腐れや害虫の被害で、ダメージを受けました。７月に入ってからは、南国のようにスコール（集中豪雨）が毎日のように降っています。温暖化が進んでいるのでしょうか？これから暑さ本番です。夜でも２５度以上の熱帯夜の日は、なかなか眠ることはできません。イダケンは、まだ子供が小さいので、川の字で寝ています。子供が体温が高いのか、部屋はどうしても暑くなります。梅雨までは、窓を開けて扇風機で、安眠出来ましたが、これからの時期が大変です。クーラーつけっ放しだと、体が冷えて、体調崩しやすくなりますが、かといって、エアコンを切って寝ると、寝苦しくて安眠できません。９月中旬位までは、寝苦しい季節になりますが、体調崩さないよう気を付けて過ごします！！
2021.07.18
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高齢者一人暮らし対策の検討始めました
ブログにお越し頂き有難うございます。イダケン事務所で顧問契約をしている築３０年超の八王子市の団地で、高齢者一人くらいの安否確認対応について検討が始まりました。築年数が３０年を超えると、居住者の高齢化が進んでいます。８０歳以上で一人くらいの住戸が１０戸ほどあるようですが、個人情報保護法により、知りたい情報がなかなか理事会で入手できずに、どうすればよいのか頭を悩ませています。オリンピックのプレイブックではありませんが、しっかりした対策マニュアルをつくっても、それを厳格に履行できる体制がないとうまくいきません。この団地は役員が二年任期半数改選と、一年任期総入れ替えの体制と比べると継続性はあるものの、持ち回りで役員を選出するという形態では、マニュアルをつくっても、役員主導では実効性が長続きしない懸念があります。この団地は、階段室ごとに「班」という制度があります。この「班」制度をうまく活用し、居住者間のコミュニケーションを深めることで、高齢者一人くらしの安否確認の対応ができないか模索中です。築年数の古いマンションにお住まいの方はどのように対策を講じていますか？
2021.07.17
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球根ベゴニア咲きましたがこれから夏越しが大変です
ブログにお越し頂き有難うございます。先日のブログでベゴニアセンパフローレンスという丈夫な品種を記事にしましたが、今度は蒸れと暑さに弱く、夏越しが大変な、球根べゴニアを紹介します。環境に敏感で、庭植えはもちろんのこと、鉢植えでも枯らせてしまいます。初夏と秋の２期咲ですが、初夏の花を終えたら（もう夏ともいいますが・・）、バッサリ切り戻して、日陰に避難です。水やりを減らして、９月まで我慢我慢。１０月に入ると、日当たりの良い場所に戻してあげます。写真の球根ベゴニアは３シーズン目を迎えます。雨に直接あたりにくい、日当たりの良いベランダに置いて、順調に大きくなっていますが、蒸れ易いので、そろそろ葉を大きくカットです。どーんなに大切に育てていても、植物ですから枯れる時は枯れます。ガーデニングの経験が長くなっていくと、コツをつかんで、枯らしにくくはないのでしょうが、梅雨から夏は、特に難しい季節だと思います。
2021.07.16
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移転先の新宿事務所でインターネット開通。はやっ！
ブログにお越し頂き有難うございます。コロナ過で、在宅ワークが増えている中、自宅の通信回線の速度が気になるところです。顧問先のマンションの理事会出席の際にも、スピードが遅いので何とかして欲しいという要望をよく聞きます。イダケンのインターネット環境は、自宅、横浜本社、新宿事務所（移転前）は、計測すると概ね５０－１００Ｍｂｐｓのスピードが出ています。インターネットの記事を見ると、回線とルーターの性能によって、１００を超えて３００－５００Ｍくらいの超高速のスピードも可能とのこと。引越ししたばかりの新宿事務所で、インターネットの開通工事をしたので、試してみたところ・・・４００Mオーバーでした！！自宅や事務所で１００を超えたことがないので、喜んでしまいましたｗ無線ルーターはTP-Linkという自宅でも使用しているメーカーで、Archer AX10というWi-fi6の機種を使っていますが、なかなか性能が良いです。最近Web会議も増え、社内からも参加する期会も多いので、安定した環境で打ち合わせが行えます♪
2021.07.15
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イソトマ鉢植えで元気に育っています
ブログにお越し頂き有難うございます。東京オリンピック開催前を控えて、四回目の緊急事態宣言が先日発令されました・・いつになったコロナが収束するのでしょうか？毎年花屋で買って春先に植えるものの、蒸れと暑さに弱いのか、夏を迎えられないイソトマ。今年は鉢植えで頑張ってくれています。でも、７月上旬からの長雨で、苗が弱っていないか心配です。目立つ花ではないですが、寄せ植えの名わき役です。主張しすぎないムラサキの花がいいですね！！
2021.07.14
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長期修繕計画と工事実績との比較・検証
ブログにお越しいただきありがとうございます。八王子市にある団地で、長期修繕計画の見直しを進めています。前回の計画もイダケン事務所が作成したものですが、見直しは単純に年数を追加するだけではなく、これまでの工事実績との比較を行います。この団地では、計画時点の予想では今期約１．７億円の積立金残高がある予想でしたが、リアルで２．６億円の残高があります。この9千万円がなぜ余っているのかの理由を確認することが大切です。・計画を立てているが、劣化がそれほど進んでおらず未実施工事があること。・計画よりも補助金等により、大幅に費用が圧縮できた工事があること。・近日中に実施を予定しているが、時間をかけて検討を続けている工事があること。等が主な理由です。未実施の工事は、改めて、実施の必要性を検証してきます。皆様のマンションでも、修繕計画と工事実績の比較を定期的に行っていますか？？
2021.07.13
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ベゴニア・センパフローレンスは丈夫で花期が長い
ブログにお越し頂き有難うございます。ベゴニアはたくさん種類があり、イダケンもいくつもの種類を育てています。その中で丈夫な品種は、ベゴニア・センパフローレンスです。春から夏にホームセンターに大量に並び、安価で入手ができます。病気や虫の被害が少なく、カンカン照りにも強いです。冬は弱いですけど・・イダケンの庭では、日当たりが良く放置気味の場所で育てています。手間が少なく、シーズンが長いのでマンションの花壇にもおすすめです。写真のベゴニアは冬に温かい場所に避難させた、確か３シーズン目の苗です。
2021.07.12
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フロントの離職率・交替が多い管理会社
ブログにお越し頂き有難うございます。イダケンが顧問契約をしているマンションの話です。このマンションはリプレイスで１年前に管理会社が変わりました。フロントマンの離職率が高く、今の担当者がすでに５人目になります。ここまで極端な例は少ないと思いますが・・・大手の管理会社でも、３年の間で４名の担当変更、５年の間で７名の担当変更とかいう事例も経験しています。管理会社の業態は、大手・中小に係わらず離職率が高いような気がします。イダケンが昔に在籍していた会社も、社員数がそれほど多くはないのに、必ず１年に１名以上はフロントマンが辞めていきました。・土日祝日の出勤が多く、夜間対応も間々あること。・高額資産を購入しているため、お客さんが管理会社に求める要求レベルが高いこと。・仕事量の割に給与形態が他業者に比べて安価な会社多いこと。が理由に上げられます。フロントマンに業務を依存している割に、トカゲのしっぽ切のごとく、社員を大切にしていない会社が多いように感じます。管理会社の業務レベルを上げるためには、フロントマンの育成にあると思います。
2021.07.11
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ブッドレア咲きました
ブログにお越し頂き有難うございます。夏の暑さに強く、野外で冬を越冬できる丈夫な低木ブッドレア。南と北の花壇に植えていますが、花付きは変わらず、グングン大きく（大きすぎ？）なります。円錐状の長い花穂を持つムラサキの花は豪華です。この豪華の花がいくつも、いくつも出てきます。場所がいる感じで、鉢植えと言うよりも庭に植えた方が見栄えすると思います。害虫・病気に強く、花期が長いため、マンションの植栽にもおすすめかなと思います。
2021.07.10
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日本最大規模のタワマンの通常総会でWeb傍聴併用
ブログにお越し頂き有難うございます。６月の最終日曜日に、東京中央区にある日本最大規模（2021.6現在）のマンションの総会に出席させて頂きました。付近は、オリンピック村のセキュリティーのため、交通規制が始まっていました。会場は晴海にほど近いホテルのバンケットルーム。例年は席が満席近く埋まりますが、コロナ過であることもあり、会場出席者は少数となりました。出席者の制限を行った代わりに、新しい試みとして、Ｗｅｂによる傍聴を可能としました。書面質問を事前に受付を行い、会場質疑を行う前に口頭で回答を行い、説明責任を果たします。今期も継続して理事会顧問契約＋大規模修繕アドバイザリー業務契約の受注の承認を頂きました。イダケン事務所は、３－４名のスタッフでサポートをしています。数年後には、このマンションの規模を上回る団地が誕生します。（一元管理方式では、最大規模は変わらないと思いますが）１０００戸を超えるメガマンションは、メガマンション故の悩みがあります。メガマンションの数は少数ですが、イダケン事務所ではこれまで３物件のメガマンションでお仕事をさせて頂いた実績があります。この経験を生かして、管理組合運営が良くなるように努めていきます！
2021.07.09
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インパチェンス盛り盛り咲いています！
ブログにお越し頂き有難うございます。木の下や建物のちょっとした陰になった部分でも、肥料と水をきちんと与えれば（庭植えの場合は、水やりは根がはったら不要）、もりもり花を咲かせるのがアフリカホウセンカことインパチェンスです。イダケンが５年前にガーデニングをはじめて、割と早い時期から毎年植えていますが、今年はコツをつかんできたのか、とにかく植えた苗は全て花付きがすこぶるよいです。ホームセンターでも１００円前後で手に入ると思います。これを庭の少し陰になっている部分に７－８か所植えると、どの苗も盛り盛り花を咲かせています。冬の寒さには弱く、初夏から晩秋までの一年草になりますが、こぼれ種でも育ちます（こぼれ種の場合発芽するのに温度が必要なため、夏前後からの咲き始めとなります）マンションの緑地は、日陰となる部分が多いと思います。あまりにも陽があたらないと花付きは期待できないでしょうが、明るめの日陰だと植えてみると、ながーく花が楽しめます！！日陰でジメジメしたところだと、どうしても害虫や病気でダメになりそうですが、兎に角丈夫です。夏の花と言えばペチュニア、ベゴニア、ニチニチソウ、ヒャクニチソウ、ペンタス、アンゲロニア、サルビアなんかが出てきますが、これらは基本的な陽があたらないと花が咲きにくい植物です。インパチェンスは、むしろガンガンの日向は不得手で、日陰を好む貴重な夏の花です。
2021.07.08
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小規模物件で修繕業務の支援
ブログにお越し頂き有難うございます。先日、日本三大七夕祭りである平塚の七夕は、飾りつけのみでイベントは今年も中止のようですね。イダケンは、今の家に引っ越す前に平塚市の駅そばに住んでいました。毎年、賑やかな祭りが行われることに、子供が楽しみにしていたのを思い出します。早くコロナが収束すると良いですね！！さて、本題です。昨年の暮れから今年の春にかけて、鎌倉市にある２０戸以下の小規模マンションの長期修繕計画の見直しのお手伝いをさせて頂きました。このマンションは古いお付き合いで、１０年程前に始めて声がかかり、今回見直しを行う前の長期修繕計画作成の検討にも加わり、何度か建物外観のスポット点検をやらせて頂いています。小さなマンションですが、総会ができるような立派なラウンジ（共有施設）が備え付けられ、外装も特殊なタイルを使用、駐車場も戸数分設置（全台数機械式駐車場）されており、修繕積立金の根拠となる長期修繕計画の累計修繕費が高額になる要素が盛りだくさんです。１０年近く積立金の改定を行ってきませんでしたが、イダケン事務所の、建物修繕設計の技術とコスト圧縮のノウハウを生かし、国土交通省の目安金額と大差がないレベルでの値上げに抑えることが可能となりました。先日総会が役員交替に伴い、新旧役員顔合わせの場に顔をださせて頂きました。このマンションは、小規模ながら管理会社お任せではなく、一部自主管理と言う発想で理事会運営を行っています。折角長期修繕計画を見直しを行ったのであれば、計画を検証しながら、適切に工事を進めていきたいという要望を頂き、当事務所が定期的（年１回）建物点検を実施、長期修繕計画の内容を吟味し、修繕の優劣の判断基準を提供、必要な工事は、業者選定の補助を行う予定です。どんな立派な長期修繕計画を作成したとしても、その計画を検証しながら、適宜適切な修繕を発注するシステムがなければ、絵の描いたモチになります。
2021.07.07
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種から育てたペチュニアが咲きました
ブログにお越し頂き有難うございます。ガーデニングを楽しんでいますが、大半苗を購入して育てます。たまーに種を植えて育てますが、なかなか大変です！！大きくなって、花を咲くまで数カ月時間を要するのですが、発芽までしても、ある程度大きくなるまでに、水の具合や虫に食べられたり、病気になったりと、簡単ではありません。ヒマワリやアサガオのように手間が少ない丈夫な花もありますが、そうではない方が多いと思います。毎年失敗していたペチュニア。今年は数多く大きくすることができました。どこに植えようかと思うほど増えて嬉しい悲鳴です。
2021.07.06
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東京支店を移転することにしました
ブログにお越し頂き有難うございます。イダケン事務所の東京支店（西新宿）を開設して、７年くらい経ちます。支店開設当初は、売り上げも、そう多くなかったので、家賃はなるべく抑えようと場所を探したため、立地は新宿駅から徒歩８分程度と良いものの、部屋の広さはどうしてもかなり狭いところを選ぶこととなりました。最近さすがに狭いなーと、思い始めたこともあり、春頃から物件を物色し始め、今の東京支店から徒歩３分くらいの立地に、今の事務所より１．６倍くらい広い物件を見つけ、契約することとなりました。家賃を前払いしているので、もう少しもともとの新宿事務所は借りられますが、７月１０日からは移転先で業務を開始する予定です。これからもよろしくお願いします。
2021.07.05
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マンデビラ咲き乱れています
ブログにお越し頂き有難うございます。熱帯性のツル植物ですが、関東南部であれば、屋外に鉢植えを置いても、なんとか冬越しする丈夫な植物です。６月頃から、「THE 南国の花！」のような色合いがはっきりした花が咲き始め、肥料をきちんと与えれば、花付きは極めて良いです。写真のピンクは4年目、赤は2年目になります。ツル性といっても、グリーンカーテンにできるほど、旺盛にツルは伸びて行きません。品種にもよるのでしょうか！？これから、秋まで花が楽しめます。
2021.07.04
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期が変わって初回の理事会
ブログにお越し頂き有難うございます。先日参加したマンションでは、コロナ過による総会の延期が半年間あったため、次の役員が２期（正確には１年半）務めることとなり、総会で再任も承認され、同じメンバーで理事会を運営することとなりました。通常一回目の理事会は、前期からの申し送り事項の確認や顔合わせが中心となり、実態として組合の課題を議論し始めるのは二回目からとなるため、一回のロスが発生します。前期と同じメンバーが役員を務めることになると、職務こそ変更はあれど、理事会の運営の仕方は変わらないわけですから、一回目から掘り下げた議論をすることが可能となりました。一年は長いようであっという間、一年任期総入れ替えだと、理事の仕事や引継ぎ事項がわかるようになるまで２－３ヵ月がかかり、任期が終わる２－３ヵ月前には総会の準備で時間が忙殺されるために、一年間の任期があっても、掘り下げた議論を理事会内でできる期間は６－８か月間と短くなります。その結果、掘り下げた検討を複数の課題で行うことが困難で、結論に導き出される課題は、問題が山積みであったとしても、一握りとなり、管理会社お任せになりやすい状況が起きます。お仕事を持っている中、プライベートの時間を役員活動に使いたくない。役員を引き受けても、自分たちの代で重たい課題について結論を出したくない。役員選任の問題はどこのマンションも抱えています。完全持ち回りで組合の運営を上手く継続するって、相当難易度が高いことのような気がします。
2021.07.03
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アザレア返り咲きしました
ブログにお越し頂き有難うございます。冬から春にかけて八重咲の豪華な花を咲かせるアザレア（西洋ツツジ）。プランターで植えていますが、丈夫で、毎年楽しむことができます。四季咲性があるのかないのかわかりませんが、梅雨の前後位と、秋位にポツリポツリ花をつけます。季節外れで、派手に咲かせることはありませんが、好きな花なので、返り咲きは嬉しくなります。
2021.07.02
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組合が一括して水道料を支払い、居住者へ個別請求は変えられない！？
ブログにお越し頂き感謝、感謝です。先日イダケンが理事長を務めるマンションの通常総会が開催され、すべての議案が無事可決されました。役員以外の出席者が２名と、寂しい感じですが、コロナ過では仕方がないでしょうね。総会の中で、水道料徴収について意見が出ました。このマンションは、住戸部分の水道契約は、管理組合と水道局の契約となっており、支払いは管理組合が行い、管理会社が水道料を検針し、各戸に請求し、料金を支払っている形態となります。戸数分の使用実態を踏まえた料金設定となっており、空室があっても、最低限の水道料金の請求を行っているため、空室のオーナー（区分所有者）から、請求方法を見直しして欲しいと要望が以前よりあります。リゾートマンションや築年数が古いマンションは、いまだにこの形式を続けていることがあります。水道局による個別契約にすることもできなくないようですが、契約変更の為にメーター周りの改修を要し、少なくともイダケン理事長のマンションでは、この改修費を組合で負担せざるを得ない状況で、改修費が非常に高額となります。組合として、好んで検針・請求業務をしているわけではないのですけどね・・・悩ましい課題です。
2021.07.01
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- 運気をアップするには？
- 日本国全体を運気アップいたします。
- (2026-05-31 23:46:17)
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- 「気になるあの商品」＆「お買得商品…
- 50倍！UV 冷感アームカバー 24H20…
- (2026-05-31 19:07:56)
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- 地球に優しいショッピング
- ☆洗たくマグちゃん プラス☆
- (2025-09-04 23:16:08)
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