2021年05月の記事
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日本郵便のクリックポストは安くて便利です
ブログにお越し頂き有難うございます。仕事をしていると、何かと郵便を出す機会は多いのですが、高額ではないと知りながらも、郵送費は気になるところです。定形郵便物以外の郵便は、これまでレターパックを使っていましたが、最近はもっぱら日本郵便のクリックポストを利用しています。レターパックの安い方が３７０円です。最大重量が少ないですが、クリックポストは同じくらいの大きさの郵便を全国１９８円で発送ができます。便利なのがクレジットカード決済ができることと、自宅で専用のラベルをプリント出来ることです。ネット通販の出品者が使っているのをみて、イダケンも使い始めましたが、そんな重たいものは送ることは少ないので、クリックポストを多用しています。書類を送る時は便利ですよ！！
2021.05.31
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コンボルブルススターうおずが咲きました
ブログにお越し頂き有難うございます。皆様はスターウォーズを見たことはありますか？第一シリーズはイダケンがまだ小さなころに上映され、リアルタイムで映画館に行くことはできませんでしたが、コカ・コーラの王冠（栓）の裏側に登場人物の絵が描かれており、それを集めていた記憶があります。第二シリーズはすべて映画館に行きました。第三シリーズは一作目まで見て、あとはまだです。時間がある時にゆっくり見たいなーと思っています。コンボルブルスと言うヒルガオ属の植物がありますが、その中の品種でスターうおずがあります。薄青色の星形のかわいい花を春から初夏まで咲かせます。夏にも冬にも強いので、外でほったらかしに育てています。派手さはありませんが、丈夫な草花はマンションの花壇向けですね！！
2021.05.30
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更新しない、リプレイスに応じない・・選り好みを始めた管理会社
ブログにお越し頂き有難うございます。早く入梅すると、早く夏になるのでしょうか？雨が続くのは嫌です・・イダケンが管理会社時代は、管理会社から契約先を選ぶ（更新するか否かを判断する）なんて話は、まずありえないことでした。また、管理会社変更と言う話があると、多少要望があったとしても、「頑張ります」という前向きな姿勢で見積・提案をする管理会社がほとんどでした。今は、管理会社が契約する管理組合を選ぶ時代になっています。・委託費が管理会社にとって利益性が低い・組合の要望が多い・管理会社の負担が大きい上記のような場合で、１００戸未満のマンションだと、更新を拒否したり、管理会社変更の話があったとしても見積・提案をしなかったり、と組合側から管理会社を選んで契約するハードルが高くなっています。イダケンのようなコンサルタントが入り、管理会社を選ぶ際には、組合と協議した上でマンションの要望が叶えられるような仕様で見積を依頼しますが、自分達（管理会社）のやり方（契約フォーマット）ではないと、受託することはしませんと、はっきり言ってくる管理会社も増えてきています。このような管理会社の考え方は、自分たちがいかにやりやすいかで、組合の要望に応えてサービスレベルを積極的に向上しようとする気はないので、契約を更新したり、新しい管理会社に選んだりしても、組合に寄り添った良いサービスは期待できないのではないでしょうか？企業として仕事を選ぶのは、あたりまえといえばあたりまえなのかもしれませんが、中大手の管理会社の寡占化（受託戸数上位１００社で日本の分譲マンション管理の約８割のシェア）が進む中で、サービスレベルの向上ではなく、未だ旧態依然としたサービスの提供をキープすることに拘るようでは、組合と管理会社の信頼関係は深まることはないと考えます。
2021.05.29
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ミニバラ、元気に咲いています
ブログにお越し頂き有難うございます。花束と言えば、バラが有名ですね。イダケンの家にもバラをいっぱい植えています。本当は庭植えすると大きくなっていいのですが、バラは丈夫なものの、虫がつきやすく、病気になりやすいのが欠点で、手入れをするために、鉢植えしています。鉢植えのために、矮性種（背丈があまり大きくならない）のミニバラを育てます。ミニバラと言っても花が小さいわけではありません（花が小さい種類もありますが）。大小様々な花を楽しめますし、芳香があるもののないものがあります。イダケンが育てているバラは春と秋がメインに花を咲かせる四季咲きで、秋よりも春の方が良く咲いている感じがします。バラは棘があるので、子供が触るところは、避けてしまいますが、虫と病気の対策さえすれば、肥料を安定して与えれば、丈夫で良く花をつけ、花壇をにぎやかにさせます。
2021.05.28
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総会資料は管理会社お任せNG理事会でチェックし完成させる
ブログにお越し頂き有難うございます。イダケン、仕事中の移動は専ら公共の交通機関（電車、バス等）を使います。場所によっては、新幹線や特急に乗ります。今日もあずさの車中でブログ記事を書いていますが、テーブルがあるので仕事は快適にできます。さて、東京都では昨年と同時期に緊急事態宣言期間となりました。昨年は、管理員が勤務できないとか、理事会・総会は休止などという状況に陥っていましたが、今年は理事会や総会を延期しているマンションは少ないです。公共の会議室が利用できないため、やむを得ず通常総会を延期したというケースが考えられますが、少なくともイダケン事務所の契約先では、遅延することなく組合活動が行われています。通常総会の繁忙期は「春」です。新年度が始まる１－３月に竣工引き渡しをするマンションが多いため、会計年度を締めて２－３か月以内に行う通常総会は、春に集中するのです。イダケンが理事長を務めるマンションも6月に通常総会。昨年は5月に緊急事態宣言が解除されたため、遅延せずに規約の期限内に通常総会を開催できました。今は来月の総会に向けて、理事会で準備中です。管理会社が作成した議案書のたたき台に、加筆修正し、完成に至ります。管理会社は、総会繁忙期のため、フロントマンが準備に十分な時間を避けず、資料の精度が低くなる傾向にあります。誤字脱字等も目立つため、お任せにせずに、理事会自ら手を入れることが大切です！！
2021.05.27
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オルレヤ ホワイトレースフラワーが咲きました
イダケンのブログにお越し頂き有難うございます。一年草（夏には枯れる）ですが、こぼれ種で翌年も勝手に増えるということもあり、最近人気があるオルレヤ。イダケンは毎年植えているのですが、翌年種で増えません。今年は庭のいろんな位置に４苗植え、どこかの場所で増えないか試してみます。早めに花無の苗を買い、３月から庭植えし、ゴールデンウィーク明けに咲き始めています。花期は短いのですが、すっと背が高くて、綺麗な白い花を咲かせるので、見栄えがします。一つの苗は、銅葉のサルスベリの横に植えますが、コントラストが素敵ですｗ
2021.05.26
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クックパッドマート設置を見てきました
ブログにお越しいただき有難うございます。過去のブログ記事でも紹介しましたクックパッドマート・・簡単に言うと、生鮮食品の宅配ロッカーですね。以下、ホームページより・・１．まとめ買いも再配達もない、「送料無料」の新しい仕組み生鮮食品と各家庭への戸別配送は、あまり相性が良くありません。配送に伴う費用が高くなり、サービスを運営するには、まとめ買いをしていただく必要があります。しかし、クックパッドマートでは、生鮮宅配ボックス「マートステーション」を利用することで地域の方の注文した商品を共同で配送するため、送料無料でサービスを運営することができます。２．地域にもたらす新しい価値駅やコンビニ、ドラッグストアやマンションなど、様々な場所に生鮮宅配ボックス「マートステーション」を設置することで、仕事や用事を済ませた帰りでも、好きな場所で商品を受け取り、持ち帰ることができます。先日試験導入したステーションを見てきました。写真だとわかりにくいですが、結構でかいです。家庭用の冷蔵庫が二つどーーんと置かれる感じです。このマンションは、共用施設のロビースペースに設置したので、違和感を感じませんが、エントランスに置くには、ちょっと圧迫感があるかもしれません。便利な施設かもしれませんが、置き場所が難しいかなが正直に感想です。
2021.05.25
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ビオラ・パンジーも終わりの時期に
ブログにお越し頂き有難うございます。今年（２０２１年）は梅雨が早いみたいですね。どんどん、これから高温・多湿の時期を迎えるにあたって、冬から楽しませてくれた花たちの整理が始まります。ビオラ・パンジーはお庭や鉢植えに毎年たくさん植え、春の満開を二回ぐらい楽しんだ後、遅くとも５月中旬には、夏の花たちに衣替えをします。まだまだ、蕾がたくさんあり、６月頃までは咲き続けるのですが、大きくなった苗が場所を取り、夏の花を植える場所がなくなります。特に夏の花は厳しい暑さを乗り切るために、梅雨前には植付、根を張らせたいとこ。一部のブランド苗は咲き続ける限り、鉢に移して楽しみます。マンションの花壇に、ボランティアでビオラ・パンジーを植えていることをよく見ます。丈夫なので・・これからの時期にマンションの花壇に植えるのであれば、陽当たりが良い場所は、ベゴニア、ポーチュラカが日照りに強く、手間が少ないのでお勧めです。日当たりの良くない場所は、インパチェンスやトレニアが推奨です。
2021.05.24
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Web会議が上手くつながらない原因は？
ブログにお越しいただき有難うございます。イダケン事務所の契約先は、新型コロナウィルスの影響により、Web会議システムを利用して理事会を開催しているマンションが多いです。Web会議だと話し合いが、うまくキャッチボールがいかないと、参加者から意見がある場合があります。これまでの経験から以下の原因が考えられます。・通信回線が遅い（携帯回線を利用し、速度が遅い、自宅の回線が遅い）→ブラウザで通信速度を確認してみる。・ルーター（無線Wifi）の性能の問題→家庭でスマートフォンや複数のタブレット・PCを使うと、遅くなる場合がある・マイクの問題（会議室とWeb会議を併用している場合、会議室出席の遠い方の声が拾えない）→マイクの性能で声が拾いにくいことがある。・スピーカーの問題（内臓スピーカーは音が聞こえにくい）。→イヤホンや外部スピーカーを使うと改善するちょっとした工夫で、Web会議の環境が改善される場合があります。使いにくいなーと感じた方は是非一度チェックしてみてください。
2021.05.23
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キンセンカ（カレンデュラ）咲きました
ブログにお越し頂き有難うございます。二黒土星のイダケンです。冬頃から苗が出回り、寒さには強いですが、冬には花が増えず、４月から夏前まで本気を出すキンセンカ（カレンデュラ）。遠目にみると、花の色合いが似ているマリーゴールド？？と見間違えるかもしれません。オレンジ、イエローがメイン。苗を買ったばかりは小さくても、梅雨頃には３０－５０センチくらいに成長するものもあります。開花期を考えると、マリーゴールドを春に買って、晩秋前植えっぱなしでもいいかなと思いますが、花の色に惹かれて冬に買って、毎年植えています（冬はほとんど咲かないって知っているのですが、冬に花屋でビタミンカラーをみると、ついつい手を伸ばしてしまうのです）ダイソーで種が売っており、秋に撒けば、結構な発芽率で翌春に花を咲かせますが、こぼれ種では今のところ増えません。
2021.05.22
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是が非でも大規模修繕をやらせたい営業戦略的な建物調査・診断
ブログにお越し頂き有難うございます。大規模修繕を施工する前に、必ずと言ってよいほど建物調査⇒診断を行いますが、調査結果をもとに、適切な診断を行っているとは思えない実態を間々見ます。調査：建物の状況を調べること診断：調査結果に基づき、劣化状況を判定し、原因を推察し、工事の方向性の判断材料とすること調査・診断が混同されていますが、イダケンがお仕事をしているマンションでは、調査と診断を分業して実施している物件もあります。事例を紹介します。このマンションは二回目の大規模修繕を計画しています前回の大規模修繕から１２年経過し、大規模修繕を提案したマンションでは、現況を調査した結果、屋上の劣化が進行し、早急に再防水をする必要をしないとリスクが生じるという診断をし、大規模修繕が必要な時期に到来し、大規模修繕時には屋上の再防水は必須メニューであるという提案をしてきました。本当に大規模修繕が必要ですか？屋上は本当に防水をやり直さなくてはならないのですか？と理事長から相談を受け、イダケンは一級の建築有資格者を同行させ、現地調査を行いました。結論から言うと、平場及び立上りとも防水の状況は概ね良好、経過観察（大規模修繕時期の先送り）が可能、補修をするならば、再防水ではなくトップコート（保護塗装）による延命が可能。ただし、立ち上げり金物取り合いのシーリング部だけは劣化があり、この部分だけはなるべく早い時期の補修が必要との診断をしました。折角足場を組むんだからと言う変な理由で、調査結果に関係なく、フルスペック（全箇所を全面改修）を提案する施工会社・管理会社・設計事務所が兎に角多いです。彼らの言い分は、最もリスクがありません。安全率を考えるとフルスペックが最上の考え方とのことのようです。大規模修繕をしないと儲からないという発想から、建物調査・診断が本来の目的からそれて、営業戦略に使われているのが残念です。専門家の調査だからと言って、過剰な工事を、前倒しでやらされていませんか？
2021.05.21
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シレネ・カロリニア満開です
こんにちは、イダケンのブログへようこそ！！３月から梅雨前くらいまで、ピンクや白の花を一面に咲かせるシレネ・カロリニア。一年草ですが、こぼれ種で、よく増えるとのことですが、毎年庭に植えているものの、いまだ増えませんｗ今年は、３苗を買って、庭にバラバラに植えています。来年こそは！！と思っています。雑草ジャングルだった庭も、ガーデニングを始めて４年が経ち、繁茂していたドクダミもほとんど顔を出さなくなってきました。たくさんの種類の苗を植えると、こぼれ種で毎年増えていくのが楽しみになります。
2021.05.20
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大規模修繕１２年説・１５年説・１８年説どれが正解！？
ブログにお越し頂き有難うございます。皆様のマンションには長期修繕計画があると思いますが、何年周期で大規模修繕が計画されているでしょうか？ここ最近になって、１８年周期の大規模修繕を提唱し始めた管理会社が複数現れました。従来は１２年周期で立案されているマンションがほとんどで、１８年周期だとなんと１．５倍も大規模修繕の時期が延びることになります。単純に考えると、管理組合としては資金繰りが、随分楽になります。イダケン事務所もそうですが、建物の状態が良いマンションを前提にして、長期修繕計画を１５年周期で設定するコンサルタントも複数あります。１０年以上前は、大規模修繕を１０年周期で計画する管理会社も多くありました。１０年周期を基準にすると、１８年周期は２倍近く周期が伸びることになります。技術の進歩や建築材料が良くなっていると言え、こんなに周期を伸ばしても平気？と不安に思われる方も多いのではないでしょうか？実は１８年説は、新しい考え方ではなく、日本で一番RC造のマンションを所有・管理している会社は、過去から大規模修繕（屋上除く）は１８年周期を提唱していました。そもそも１２年周期に大規模修繕をしなければ、急に劣化が進んだり、漏水事故が多発したりするわけではありません。大規模修繕や新築時の施工がしっかりしていることを前提条件としますが、施工メニューや施工材料を間違わず、適宜不具合箇所を見つかった際に適切な延命処理をしさえすれば、過酷な条件の場所（例えば生みの目の前）ではない限り、１５－１８年周期でも、十分建物を維持・管理できると考えます。自分のマンションが１５-１８年周期で大規模修繕が可能か？専門家に一度確認しては如何でしょうか？いろいろな考え方を持つ専門家はいますが、マンションが要望する周期に、技術的な適切な回答を出してくれる専門家は必ずみつかるはずです！！
2021.05.19
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ニオイバンマツリ咲きました
ブログにお越し頂き有難うございます。我が家のニオイバンマツリは、ゴールデンウィーク明けから梅雨前まで咲きます。始めは花の色は紫で、次第に白に変わるため、二色の花が混在します。前を通り過ぎると、良い香りが漂ってきます北と南に植えていますが、双方同じような時期に咲き、冬も夏もなんなく、乗り越えています。手間いらず、丈夫で、マンションの植栽向きですね！！
2021.05.18
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欠陥マンションの記事を目にして・・
ブログにお越し頂き有難うございます。横浜の杭問題マンション（建替え、再建築建物竣工済み）でお仕事をさせて頂き、現在（2021.5時点）も瑕疵問題による建替えの可能性がある案件に取り組んでいるイダケンです。マンションの瑕疵問題がマスコミにも間々取り扱われるようになっています。今年に入ってから、目にしたニュースとしては・・・１．シティタワー大濠１）分譲会社：住友不動産２）施工会社：熊谷組３）問題点：構造スリットが図面通り施工されていない分譲会社と施工会社の組み合わせは、イダケンが係っていた横浜の杭問題のマンションと同じですね(;^ω^)２・シティタワー恵比寿１）分譲会社：住友不動産２）施工会社：西松建設３）問題点：戸境壁の施工不備また、でたー！！住友不動産。億ションのタワマンですよ。ニュースをみると、仮住まい（もちろん分譲会社・施工会社負担ね）を居住者にした状態で、スケルトンにして大規模改修するみたいです。西松建設は、９０億円の特別損失を計上したようです。上記共通の分譲会社は、大濠は築２０年超え、横浜は築１０年超え、恵比寿は築数年と、年代を問わず、マンションで紛争を起こす原因を作っています。２０１９年は分譲マンションの供給（専有面積）は日本一とのことですが、クオリティー大丈夫ですか？って思ってしまいますよね。ニュースに出ない欠陥マンション問題に、数多く対峙しているイダケンとしては、大切な資産価値を守る管理組合がひどい目に合わないように、サポートをしていく所存です！！
2021.05.17
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こぼれ種で増えるキンギョソウ
ブログにお越し頂き有難うございます。３月ごろから初夏まで開花するキンギョソウ。株と背ともにボリュームがあり、庭にも鉢植えにも合います。蒸れに弱いようで、夏越しは難しいですが、こぼれ種で翌年には新しいキンギョソウが育ちます。花の形が金魚に似ていることが名前の由来で、確かに近くでみるとそんな感じがします。スマートフォンのCPUに使われるスナップドラゴンは、キンギョソウの英語名です。にほんブログ村
2021.05.16
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標準管理規約改正案のパブリックコメント
ブログにお越し頂き有難うございます。２０２１年４月１４日に、国土交通省が標準管理規約改正案のパブリックコメントを始めました。目玉はやはり、「ITを活用した総会・理事会について」でしょう！総会・理事会ともにWeb会議の開催対応について触れています。他に、・置き配を認める際のルール例生協の置き配が問題になっているケースを間々みます。・専有部分配管工事を積立金から搬出することについてのコメント等が改正案に盛り込まれています。意見募集の締め切りは２０２１年５月２０日までです。現時点では、たたき台と言う位置づけですが、今後規約検討の際に参考になると思います。
2021.05.15
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ヒマワリ一番花咲きました
ブログにお越し頂き有難うございます。２月に種をまいたヒマワリがゴールデンウィーク中に咲きました。９月頃に撒けば、冬（１２月）に咲かせることも可能なヒマワリ。写真のように１５センチたらずで咲く矮性種もあれば、イダケンの背を超える高性種まで様々です。夏の代表的な花。一つの花は長くは楽しめませんが、ヒマワリのイエローはビタミンカラーで元気をもらえます！！
2021.05.14
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駐車場のリフト（昇降機）を一度停止する予定です
ブログにお越し頂き有難うございます。軽い運動と１６時間断食の効果で、体調がすこぶる良好なイダケンです。イダケンが理事長を務めるマンションは、駐車場が地下にあります。地下までは自動車専用のエレベータ（リフト）を使って下ろすのですが、老朽化が著しくなっています。定期点検時に異常の報告はないのですが、年数からいつ止まっても不思議ではないと保守業者から言われています。そりゃ５０年近くもつかっていると、そうでしょうね・・横浜市中区の最寄駅から平坦で徒歩５分、３駅が徒歩１０分以内と言う好立地のため、自動車があまり必要としない場所で、駐車場契約率がかなり減っています。リフトが故障すると、自動車が使用できなくなり、契約者に対する責任問題等、頭が痛い問題があります。一方で、駐車場付置義務と言って、法的にマンションで何台置かなくてならないというルールがあり、勝手に駐車場をつぶすこともできません。排水管関係の修繕を優先するために、駐車場の契約を取りやめ、駐車場のリフトを一時停止することを計画しています。あくまでも修繕のお金が溜まり、改修を行うまでの暫定期間ではありますが・・
2021.05.13
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１６時間断食の効果は！？
ブログにお越し頂き有難うございます。年齢が経つと、太りやすくなるという方も多いのではないでしょうか？イダケンも高校時代は約７２キロ２０代は７８キロ３０台前半は８０キロ前半３０台後半は８５キロ前後４０代前半は８０キロ後半そうして一年前は、約９５キロまで体重が増えました。運動不足もあり、腰痛が数カ月ごとに起こるようになり、一回目の緊急事態宣言中に、自重トレーニングを行い、去年の秋までに８６キロ平均をキープできるようになりました。しかしながら・・ここから自重トレーニングを続けても体重は落ちなくなり、気を許すと、８７キロを超えることもしばしば。リバウンドが起きていると感じた二回目の緊急事態宣言中に、インターネットで１６時間断食と言う記事を目にしました。要約すると、一日の内、食事をとってよい時間は８時間、１６時間は連続して食事をとらない（水はのんでもよい）時間を設けるというダイエット方法です。16時間食事をとらないと“オートファジー”という効果があるとのこと。これは、体の中の古くなった細胞を、新しく生まれ変わらせる仕組みで、その不要なものを材料に新たなタンパク質を作って、体内からアンチエイジングの効果が得られるそうです。食事をとってもよい時間は何でも好きなものを食べて良いとか！？これなら、そんな苦痛ではないと感じ、２月の中旬に１週間（毎日ではなく３・４日くらい）、試しにやってみました。朝ご飯を８時ごろにたべ、少し遅めの１５時ごろにがっつりランチを食べます。食べるものは敢えて、高カロリーで有名な二郎系ラーメン、中華料理の大盛定食、丼ものガッツル系をランチに選びます。そうして、一週間後に体重計をはかると、８６キロ平均⇒８３キロ！！かなりびっくりしました。ダイエットをしたことがある人ならわかると思いますが、一度ある程度ダイエットで減らした体重を１キロ減らすのは大変なことです。それが３キロも減量成功！！！その後、週２回１６時間断食を行い、約３ヵ月経過した今、体重は８３－８４キロの間をさまよっています。上には増えていきませんので、少なからず体内の状況がよくなったのかしら！？たぶん、１６時間断食を毎日行い、有酸素運動を繰り返せば、もっと減らすことはできるのではないかと思いますが、今はそこまで減量したいと思っていません。体質によって、効果がある人とそうではない人がいるかもしれませんが、騙されたと思って一度試してみたらいかがでしょうか？
2021.05.12
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四季咲クレマチス（HFヤング）咲きました
ブログにお越し頂き有難うございます。冬に落葉し、春にグングンツタを伸ばし、目立つ花を咲かせる（ロウグチ等派手ではない花もありますが）クレマチス。一つのシーズンしか咲かないものもあれば、四季咲と言って、複数の季節で花を楽しめる種類もあります。ＨＦヤングと言うクレマチスは四季咲とのことですが、イダケンの鉢植えでは、春だけ咲く一季咲になります。陽当たりとか育て方に関係するのかなと思います。薄紫の大きな花は見ごたえがあり、これから梅雨前くらいの期間につぼみをいっぱいつけ、咲き続けます。
2021.05.11
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５分の１の組合員による総会請求を行う前に考える事
ブログにお越し頂き有難うございます。ご飯の時、美味しいものは最後にとっておいて食べる派のイダケンです。さて、前回のブログ記事では、総会開催は三つの方法があることを説明しました。復習です。１）理事会で総会議案を決め、理事長が招集する総会※投資向けマンション等第三者管理者方式の場合は、管理者が招集２）監事による総会招集３）組合員５分の１による総会請求２）及び３）は規約や法的に総会招集ができるものの、緊急事態であるという認識でいます。２）の場合は、不正を前提とした総会になるため、通常通り運営ができているマンションは、監事による総会は開催することがありません。３）の場合は、総会で選任された役員による執行機関たる理事会があります。理事会に意見を言っても取り上げられなかったり、理事会派と対立するグループがあったりする時に、請求が行われます。規約及び法的に認められた権利を行使するのが、何がいけないの？とお考えの方もいるかもしれませんが、正規ルートでは、理事会に意見書を出し、検討し、その結果で総会上程の可否が決まる事になります。正しい意見・要望をしたとしても、理事会がそれを否とするならば、総会での議案上程が実現します。その際に始めて組合員５分の１の総会請求を行使することになります。ごく稀に、理事会に意見・要望もせずに、突然怪文書のごとく、５分の１組合員による総会請求が届くことがありますが、総会で選任された理事会があるのですから、プロセスとして、一旦、理事会に書面で要望することが必要であると考えます。いずれにせよ、理事会が、５分の１の組合員が要望する総会を開催してくれない何らかの理由があるのですから、理事会とは対立構図になることは必至です。少なからず居住者間で内部分裂が起き、イレギュラーな対応に、多くの組合員は困惑することになります。執行部である理事会と何度も話し合い（要望）をする場も設けて、なおかつ、実現しない場合に、やむを得なく請求することをお勧めします。多くの組合員は、組合員同士でもめ事を起こしたくないと考えるはずです。５分の１請求の内容がどんなに理が適っていても、プロセスが不十分だと、いざ請求通りに総会が開催されたとしても、決議要件である過半数の同意を得ることは難儀な作業になると考えます。
2021.05.10
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総会の三つの開催方法
ブログにお越し頂き有難うございます。まだG.Wの休み中もいるかと思いますが、８・９日ともに仕事が目一杯入っているイダケンです。総会を招集できるケースは三つあります。１．理事長が発起者になり、理事会の決議で総会上程議案を決めます。これがオーソドックスなスタイルで、マンションの総会の大多数はこれです。２．監事が発起者になるやりかた。標準管理規約では単独で総会招集ができるのは監事のみとなります。ただし、総会の目的が管理組合の業務の執行及び財産の状況について不正があると認めるときと、総会の内容がかなり限定的になります。３．最後に５分の１の組合員請求です。区分所有法によると、「区分所有者の５分の１以上で議決権の５分の１以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができる。」と記載されており、標準管理規約にも同様の内容があります。これは強行規定で、区分所有法が優先されるルールとなります。管理者は、一般的に理事長のことを指します。３．で誤解してはいけないのは、５分の１の組合員ができることは、まずは理事長に対しての総会請求で、突然総会が開催できるわけではないということです。３の結果、１のオーソドックスな手順を踏んで総会が開催されることが基本です。３の請求の結果、期日までに理事会（理事長）が総会を開催しない場合にのみ、５分の１の組合員が総会を開催できるというものです。次回のブログ記事では５分の１の組合員請求について、イダケンの考え方を示します。にほんブログ村
2021.05.09
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カスミソウが冬から咲き続けています
ブログにお越し頂き有難うございます。１６時間断食の効果に驚かされるイダケンです。カスミソウと言えば白を思い浮かべる方も多いかと思いますが、昨年の晩秋、横浜の元町で購入したカスミソウはピンクでした。花が儚げで、弱いイメージがあったのですが、全くもって良い意味で裏切られました。品種はジプシーという名前の、矮性種（背が高くならない）で、一年草とのことです。イダケンの家の玄関は北側にあります。そこは晩週から２月ごろまで太陽がさしません。もちろん寒いですｗプリムラと並べて玄関のそばに鉢で下げておきましたが、両方とも冬の間花をつけた状態で維持してくれました。花の少ない時期に嬉しい！！３月頃から花の数が増え、今ではこんな感じになっています。インターネットをみると、梅雨前まで最盛期を迎えるようです。一年草なので、夏には枯れるのでしょうが、来年も秋に苗を手に入れて育ててみたいお思えるお気に入りになった花の一つですはじからこぼれ種で咲いたキンギョソウが顔を出していますが、カスミソウもこぼれ種で増えないかなー♪<div><a href="//house.blogmura.com/mansionkanri/ranking.html" target="_blank" rel="noopener"><img src="//house.blogmura.com/mansionkanri/img/mansionkanri88_31.gif" alt="にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ" width="176" height="62" border="0" /></a><a href="//house.blogmura.com/mansionkanri/ranking.html" target="_blank" rel="noopener">にほんブログ村</a></div>
2021.05.08
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大規模修繕中間期工事検査を行いました
イダケンのブログにお越し頂き感謝致します。アッと言う前にゴールデンウィークが終わってしまったイダケンです。１０-１５年周期で足場を架けて、主に防水・塗装・外壁補修を行う工事を大規模修繕と言います。中規模以上のマンションでは、諮問機関である修繕委員会を立ち上げ、準備から工事完了までの業務を行うことが多いと思います。タイトルの「中間期工事」とは、次の大規模修繕との中間期に行う、足場を不要で出来る鉄部塗装や、防水の保護塗装・部分補修、建物各所の足場がなくてもできる小修繕をまとめて工事を行うことをいいます。足場が不要なので、ばらばらに発注してもよいのかもしれませんが、管理組合が工事業者を探したり、合意形成を都度取ったりする手間が増えます。工事ボリュームを多少なりとも大きくして、スケールメリットでコスト削減を行う目的もあります。小修繕は、どうしても持ち回りの理事会が発注対応をするために、管理会社お任せ方式になりがちで、競争が働かないために割高になります。一つ一つが小さな工事でも、まとめて発注するとそれなりの金額がいきます。こうなると、設計・工事会社の選定補助・工事監理を第三者専門家であるコンサルタントに依頼しやするくなります。先月、鉄部塗装工事とルーフバルコニー防水を中間期工事として実施したマンションの、完了検査に立ち会いました。イダケン事務所では仕様書の作成、相見積取得の補助、完了検査の立会いを行いました。居住者も納得できる仕上がりで、検査の指摘個所もほとんどありませんでした。小修繕を適切な時期で、かつ適正な金額に発注する事は、建物の長寿命化と大規模修繕時期を遅らせてコスト圧縮する等メリットがあります。にほんブログ村
2021.05.07
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春に咲くキク科のオステオスペルマムは優秀
ブログにお越し頂き有難うございます。ガーデニングを趣味にして４年目を迎えるイダケンです。知識が増え、組合への助言もできるようになりました。キク科の植物はとてーも数多くあります。基本的に丈夫なものが多く、形が「THE 花」で、人気があります。晩冬から春に咲く代表的なキク科の花と言えば・マーガレット・サイネリア・ノースポールなどが有名です。しかしながら、夏の暑さに弱い為、次のシーズンまではもちません。そんな中で比較的丈夫で、毎年花を咲かせることができる植物と言えばオステオスペルマムという花です。名前長いっすねｗ関東では屋外軒下で２月頃から初夏まで花期が非常に長いのが特徴です。キク科は丈夫ですが、放置するとひょろっと長くなり、形が悪くなりますので、切り戻しを思い切って行うことが大切です。そうすると、夏もすんなり乗り切り、年明けからまた花を咲かせ始めます。詳しくない人がみると、同じキク科なので、マーガレットもサイネリアもオステオスペルマムも同じような花に見えます。それならば丈夫なオステオスペルマムがお勧めです。２月くらいから、こんな感じが梅雨頃まで続きます。花の色も多く、見栄えがします。にほんブログ村
2021.05.06
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パソコン買い換えました
ブログにお越し頂き有難うございます。GW中は会社の決算処理で仕事をしているイダケンですｗ。仕事をする上で欠かせない道具がパソコンです。データは外部クラウドに保存し、家と事務所（新宿と横浜）で作業を行うためにデスクトップパソコンを書く場所に一台＋自宅に故障時の対応用に１台、外出用にノートパソコンが２台（メインと故障時の対応用）を所有しています。パソコンは消耗品と割り切り、中古パソコンを購入しています。家でのメイン機は5-6年前に購入したCPUがi5の第一世代のWindowsを使用しています（SSDに換装し、メモリーは8G、グラフィックボードを入れています）。インテルプロセッサも第１１世代に突入していることを考えると、かなり旧式のパソコンになりますが、何ら不自由はありません。しかしながら、かなり使っているために、メイン機の買い替えを検討し、先月CPUがi7の第８世代のデスクトップPC（もちろん中古）を入手しました。インテルプロセッサのiシリーズは、第８世代から性能が格段によくなったとのことで、どうせならと少し奮発してそこそこ良いものを手に入れました。メモリーは１６G、グラフィックボード設置済みです。記憶媒体はSSD２５６G＋ハードディスク２Tと余裕があります。金額は６万円ちょっと。新品では同じ性能のものをこの価格では手に入れることはできません。ノートパソコンは、これまでPanasonicのレッツノートを軽量と電池の持ちが良いことを理由に使用していました。ノートパソコンに求めるものはこれまで、軽さと電池の持ちとローコストであることでした。出先では簡単な文書の編集やメールしか行わない為、ノートパソコンのCPU性能は重視してきませんでした、Web会議の普及により、パソコンが重たくなることがしばしば起き、性能がよいものに買う事にしました。新しく購入した機種は東芝のDynabookで３年程落ちの中古PCです。こちらもデスクトップと同様にiシリーズ第８世代のCPUを選びました。メモリは8Gと控えめですが、基本的に買い替え前のデスクトップよりも高性能です。重さは１．２キロと重たくなりましたが、バッテリー容量も大きく、節電モードでは１００％充電完了時に残り１５時間が表示されています。金額は４万円をちょっと切ります。８世代のi5は、まだまだ性能的には高いレベルを維持していますので、Web会議も安定して利用ができそうです。双方とも購入先は横河レンタリースの中古PC販売店のクオリットです。保証が６か月と長く、ノートパソコンはバッテリーが８割以上の状態を維持したものが販売されています。ゴールデンウィーク期間中にセッティングして、今後の仕事に生かしたいと思います。にほんブログ村
2021.05.05
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ビバーナム スノーボール咲きました
ブログにお越し頂き有難うございます。冬には全く太陽が射さない北側の花壇で、毎年３月下旬から咲くのがビバーナム スノーボールと言う花です。アジサイに似た花は、咲き始めは緑で、その後真っ白になります。昨年樹形が悪かったため、強く剪定したため、花付きは良くありませんが、一つ一つの花が大きい為、存在感があります。開花期は１か月程度ですが、ゴールデンウィークごろまで楽しめます。スノーボールの花が終わると、近くにあるニオイバンマツリが咲き始め、ヒペリカム、アジサイ、ユリ、ブットレアと北側花壇がにぎやかになります。にほんブログ村
2021.05.04
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タワマンで清掃インスペクション実施しました
ブログにお越し頂き有難うございます。２０２１．４月現在、日本で一番戸数が大きいタワーマンションにおいて、清掃の第三者専門家によるインスペクションを行いました。管理組合が清掃業務を発注しているのは管理会社です。本来は発注者である管理組合がチェックを行うことが本来の姿なのでしょうが、あまりにも規模が大きい為、その作業労力が大きい為、イダケン事務所に外注して頂きました。イダケン事務所から二名のマンション管理士が参加し、丸三日間チェックを行いました。これでも廊下や階段は全フロアは確認できませんでした。インスペクションの結果は、清掃の良し悪しを評価すると共に、次期以降の清掃仕様（業務範囲）を絞り込むことにあります。インスペクションを行ったタワマンでは、５年程お仕事をさせて頂いていますが、第三者が介在することで、コンシェルジュ（受付管理員）しかり、清掃しかり、質がぐーんっと上がっています。今後も良好な住環境を維持できるようお手伝いをさせて頂きます！！にほんブログ村
2021.05.03
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つつじ満開
イダケンのブログにお越し頂き有難うございます。マンションの緑地にも多く植えられているツツジ、サツキ。花の大きい方がツツジ、小さい方がサツキです。イダケン自宅の庭には四か所植えられいますが、1箇所のツツジが今迄の中で一番咲き方が見事でした。なぜか他の３か所は場所や陽当たりが変わりませんが、咲が悪かったのが印象的でした。水やりや土は変わらないんですけどねーにほんブログ村
2021.05.02
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杭問題建替えマンション竣工しました
イダケンのブログにお越しいただきありがとうございます。しばらくぶりのブログ更新になります。マスコミで一時期大きく取り上げられた杭問題で建て替えになった横浜の管理組合でお仕事をさせて頂いています。今年の２月の下旬に再建築マンションが竣工しました。全戸仮住まいしから再建築マンション竣工まで約4年間。売主との折衝から考えると、問題の気づきから約7-8年経過しています。長丁場ですが、組合の実行力で難局を乗り切りました。建て替え中は、同じ失敗をしないように、工事管理体制は二重、三重チェックで、万全。毎月分厚い報告資料を全戸に配付し、安全性をアピールしていました。建替えを実現するまでは、多い時は週数回役員が集まり、協議を進めてきました。建替えが決まった後も月２－３回のペースで理事会が開催されてきました。竣工後も、イダケン事務所でお仕事をさせて頂くことになりました。管理組合運営を良くするために頑張ります！！にほんブログ村
2021.05.01
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