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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"管理会社様より連絡がありました。内容は、Kさんの家賃の一部5,000円を20ヶ月送金してなかったという事でした。5,000円 × 20ヶ月 = 10万円ですね。管理会社さんが、Kさんの契約更新の確認した際にわかったそうです。ほぼ2年前に、わたくしとKさんの関係者で話し合って、家賃を5,000円上げることにしました。Kさんは、生活保護者ではありませんが、社会福祉協議会のお世話になっています。非常に安家賃だったので、社会福祉協議会の方も50,00円アップは納得してくださいました。そして、管理会社さんに50,00円アップの交渉と手続きをお願いしました。その後、送られて来た家賃の送金表を確認しても、家賃は50,00円アップされてませんでした。「家賃アップに失敗したんだな。」と思ってました。しかし、実際は家賃50,00円アップ交渉は成功していたようです。10万円は、第1法人の口座に入金されるだけなので、嬉しぞ!という気持ちはありません。個人の物件で、個人の口座に入金だったら嬉しい気もします。こんなこともあるんですね。本日は、おまけでもらった2リットル麦茶を、倉庫、事務所、自宅に運び込んで、それなりにつかれました。56ケース、336本です。勤め人の時のように、普段体を動かしてないのでダメですね。ファミリーマートのエライ人から、「Pascalさんのおかげで、このキャンペーンでうちの店がエリア1位です。エリアマネージャーも喜んでいます。さすが全国だともっとすごい店舗もあるようですが。」褒められる事は嬉しい。いくつになっても嬉しい。そういう事じゃないか。おしまい。健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング aaa
2023.06.30
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"本日は、愛知県から不動産投資家Aさんが、36戸全空物件を見に来てくださいました。不動産投資家Aさんは、所有戸数は100戸を超えてる大型大家さんです。3年くらい前に連絡を取り合っていましたが、お会いするのは初めてでした。不動産投資家Aさんと話をしている時に、「不動産投資には夢しかない!」と言っておられました。いい言葉ですよね。ここまで言えるって素晴らしい。失敗大家さんには言えない言葉ですよね。この言葉に、無条件で賛同できる方は不動産投資が順調な方です。困難があっても、それを乗り越えて、きちんと利益を出して不動産賃貸業を進めている方です。最近は、「融資が付かない。」「物件買えない。」なんてことがあります。融資が付かないなんて事は普通にあることで、行動しているから融資が付かないという経験をするだけです。物件が買えないという事はあります。きちんと物件を見極めているから買えないだけです。私自身を振り返ってみると、「不動産投資には夢しかない!」と思える前の段階がありました。不動産投資が、クモの糸に思えた時代です。クモの糸は、芥川龍之介の蜘蛛(クモ)の糸です。公務員をやめたかったわたくしは、公務員という、わたくしにとっての地獄から抜け出すには、不動産投資という天から降りている一筋の蜘蛛(クモ)の糸をたぐって登っていくしかありませんでした。公務員だったわたくしは、他の仕事のノウハウは持っていませんでしたから、不動産投資以外に現状から抜け出す方法はないと思えました。この不動産投資という”蜘蛛の糸”を切らないように慎重に登っていくしかないという思いです。物件を購入しながら、蜘蛛の糸を登っていく途中から、「不動産投資には夢しかない!」と思えるようになりました。本当に「不動産投資には夢しかない。」と思えるようになりました。でも、最近は、「不動産投資には夢しかない。」という事を考えなくなっていました。単に意識しなくなっていただけです。もちろん、「不動産投資には夢しかない。」という考えは変わっていません。本日、不動産投資家Aさんに、「不動産投資には夢しかない。」と言われて、改めて、「そうだよな。夢があるよな。」と思いました。「不動産投資には夢しかない。」という事を忘れずに、”10年に一度の取引は毎週やって来る!”を、信じて行動するぞ。おしまい。健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2023.06.29
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"本日は、中古車を見に行きました。何ヶ所か鈑金してあるようでした。きれいに直っているからいいといえばいいけど、現地に行く前に言って欲しいことですね。購入意欲が20%くらいになってしまった。元々購入意欲は40%くらいでした。残念。その後、物件の内見でした。なんだかんだ言ってるけど、売値が高すぎて売れない物件に、わたくしが希望価格を伝えるというパタンです。うまく利用されて終わりかもしれません。Pascalの厳しい指値を売主さんに提示して、仲介さん「Pascalの指値より300万円高い値段を提示している方がいます。その方に売った方がいいですよ。」みたいなトークが、こっそり、されることになるかもしれません。出も仕方ない。内見は上を向いて歩こうです。前だけを向いて歩いているだけではダメです。天井クロスが茶色になっている時は「タバコの臭いはしませんが、タバコを吸っていた方がいますか。」みたいなことを言うのもいいと思います。「タバコを吸ってた人はいません。」って言われたら、「そうなんですか?天井が茶色になっているように見えたんですよ。どうして茶色になったんだろう。」でいいともいます。私だけかもしれませんが、上を向いて歩いていると、床の歪みが足の裏から伝わりやすい感じがします。Pascal「天井と壁の境から水が漏れてますよね。」売主様「実は、上の階で漏水がありました。」前を向いて歩いていると、なぜか正面もよく見ています。ボーと見ていないという事でしょうか。Pascal「この窓の下の石膏ボードが歪んでますね。サッシ回りから水が入ってますね。」売主様「知りませんでした。」その他、共用廊下の軒天が落ちている。和室の天井に木目のダイノックシートを張っている。鉄部が錆びて無くなってるところがある。等々指摘しましたが、仲介さんはわたくしが指摘した点にほとんど気づいていないようでした。こんな指摘をしていると、不動産屋さんにはそれなりに一目置かれると思いますが、安く買えるかというと、それは全く別問題です。でも、最初に情報をもらえる機会は増えます。それは、欠点を指摘してもらえるから。その欠点情報をもとに、他のお客さんに説明できるから。値付け前に紹介してもらえる事も増えます。値付けの参考になる欠点を指摘してくれるから。ある意味、うまく利用されてますね。内見した物件の値付けどうしよう。仲介さん「半額は無理ですよ。先日半額で買付を出した方がいます。買付は受け取りましたが、受け取っただけです。売主様には持って行けません。」と、釘を刺されました。Pascal「半額なんて考えていませんよ。」と、息を吐くようにウソを言って、その場をやり過ごしました。仕方がない、4割引きでいってみよう。4割引きになる理由を考えるだけ。でも、3割引きの人に負けるんだろうね。おしまい。健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2023.06.28
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"7月2日、東大卒哲学者やす(@yasukamei)さんが、長野県のわたくしの事務所においでになります。日曜日です。ぜひ事務所に遊びに来てください。時間は、10時です。9時から事務所は開いています。東大卒哲学者やす(@yasukamei)さんといっしょに、物件巡りしてお話ししましょう。ご参加お待ちしています。連絡は、TwitterのDMでお願いします。先日、有名投資家さんとお話をさせていただく機会がありました。その方のお話の中で、賃貸需要はあるが、物件がない地域を狙うという話が何度も出てきました。ブラックオーシャン(独占エリア)狙いですね。ブルーオーシャンという言葉はよく使いますが、ブラックオーシャン(独占エリア)という言葉は聞きなれない言葉ですよね。 ① レッドオーシャン過当競争ハイリスク、ローリターン ②ブルーオーシャン競争がない又は少ないローリスク、ミドルリターン(ハイリターン?) ③ ブラックオーシャン競争がない未開エリアの開拓独占エリアほぼノーリスク、ハイリターン(ミドルリターン)わたくしも、最近、ブラックオーシャンという言葉をしました。(ブラックというとマイナスなイメージですが、地下に埋もれていて、まだだれも手を付けていないというイメージのようです。) ブラックオーシャンは、未開のエリア、独占エリアという意味ですが、賃貸経営ですから、全く賃貸物件がない未開エリアは存在しないし、ひとつの地域全体を完全に独占的にすることはできないと思います。でも、未開エリア、独占エリアみたいなエリアはあります。言いかえると、賃貸物件の供給がなく、賃貸物件が足りない地域は局所的にあります。よく調査すれば、アパートや貸し戸建がほとんどなく、需要が多く賃貸物件が全く不足している地域は必ずあります。以外に身近なところにあります。そんなエリアにアパートを建てるのもいいし、賃貸用に戸建を買い進めるのもいいと思います。 わたくしのすむ長野県にもブラックオーシャン(独占エリア)はあります。そんな賃貸物件の供給がほとんどないけど需要があるエリアに物件を持っていると非常に楽です。空室期間が短く、家賃は高めです。 人口が多く、街が発展していて、需給関係が崩れていないブルーオーシャンという考え方も大切ですが、ブラックオーシャンを楽しんで探してみるのもいいと思います。 話はやや変わります。レッドオーシャンにも触れてみます。 レッドオーシャンエリアにセルフリフォームと値下げ以外のノウハウを持たずに飛び込んで、リフォームして、ADたくさん積んで満室にして、「セルフリフォームだから安くできた。地域最安値だ!満室だ!」と言っていたら、どう思いますか?値下げ競争を仕掛けているだけじゃないでしょうか?お金と労働力をかけて、血で血を洗うような値下げ競争を仕掛けても仕方がないように思います。 レッドオーシャンでも、独自のノウハウを持って、必要なリフォームをして、ADは1ヶ月分で満室にして「地域最高値だ!でも満室だ!」と、言えるだけのノウハウを身につけることは大切です。おしまい。健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2023.06.27
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2023.06.26
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2023.06.25
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2023.06.24
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2023.06.23
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2023.06.22
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2023.06.20
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2023.06.19
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2023.06.18
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2023.06.17
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2023.06.17
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2023.06.16
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"1ヶ月ほど前に、アパートを購入していました。2DK × 12戸 × 2棟=24戸築18年 鉄骨造という、よくある物件です。全24戸なので、長野県の南部ではやや大きめです。利回りは、22.34%です。今回購入した物件は、一括借り上げ物件です。社員寮で、一括借り上げ物件です。有者Zが人材派遣会社Xに一括で貸している当事です。『所有者:Z 借主:人材派遣会社X』が、売買を経て、『所有者:Pascal第1法人 借主:人材派遣会社X』になりました。”一括借り上げ”というと、一般的にはネガティブなイメージになりますね。一般的なサブリースだったら購入しませんが、この物件は契約した家賃が、24戸分振り込まれます。振り込まれる家賃から計算した表面利回りが22.34%です。管理会社も必要ないので、管理料5.5%は取られません。変なサブリース料?も取られません。でも、大きなリスクですが、入居状況が分かっていませんでした。前所有者Zも、人材派遣会社Xも把握していないようです。空室の内見も拒否されました。一括借り上げですから全室を貸してます。人が住んでいても、住んでいなくても一括借り上げです。空室はがないと言われれば追求しにくいですね。わたくしが、ガスメーターで調べると75%入居でした。入居状況は、今も分かっていません。一括借り上げってそういう事ですね。人材派遣会社Xは、わたくしに空室状況を伝える義務はありません。購入を検討しているころは、入居状況を把握していない前所有者Zも、人材派遣会社Xは信用できないと思いました。融資の決定は、すでにいただいてます。でも、そんな、状況ですから、購入をやめようと思いました。購入見送りを決断しかかっているところに、金融機関の支店長さんが、別件で来社してくださいました。一通り用事が済むと支店長さん「あの物件はどうなりました?」と、あの一括借り上げ社員寮の事を聞いてきます。Pascal「やめようと思っています。」支店長さん「そうなんですか?当方としましては、前向きに考えています。以前も申し上げましたように、本部の審査も済んでいますので、すぐにご融資できます。」本審査決定まで4日間というスピード審査でしたから、本当に断りにくいという気持ちはありました。Pascal「空室を見せてもらえないから、売主Zも借り上げ会社Xも信用できないように思えるのでやめようと思っています。」支店長さん「当方といたしましては、一括借り上げの契約書もしっかり読み込みま、相手の2社の事もよく調べた上で、ご融資を前向きに考えています。」Pascal「わかりました。やってみます。」という事で、購入に踏み切りました。金融機関は貸さないと判断した時に絶対に貸さない。貸すと判断た時は何とかして貸す。という事でしょう。金融機関さんに、最後の一押しをされたと感じたことは初めての事です。支店長さんには感謝しています。よくわからないまま購入しました。そして、すぐに、借り上げ条件変更に関するよくわからない電話がありました。おしまい。健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2023.06.15
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"金融機関のATMで記帳からスタートでした。11日に家賃の入金でしたが、わけあって本日記帳しました。昨日が家賃振り込まれ日だという事を忘れていただけです。本日もこの防水パンの話です。シナネン SINANEN USB-6464SNW +CT-SNW 直送 代引不可・他メーカー同梱不可 防水パン 64床上点検タイプ【透明横トラップ付】 USB6464SNW +CTSNW楽天で購入先日注文した、防水パンが届きました。運送屋さんから電話で、届け先がわからにという事でした。4台の注文ですが、持ってきたのが宅配屋さんじゃなくて運送屋さんのためか、届け先がわからないという事でした。運転手さんは、道に詳しくないという事でした。近くにある施設を聞くと、とんでもないところに運送屋さんはいます。町内で知っている施設はないか聞くと、イオンは分かるという事でした。わたくしは、事務所にいたので、イオンはすぐ近くです。イオンの駐車場で、トラックからアトレーに防水パン積み込みました。防水パンを積んだまま、アトレーで36戸全空物件に行きました。大工さん2人、水道設備屋さん2人、内装屋さん1人、塗装屋さん1人、コーキング屋さん2人、板金屋さん1人、プロパンガス屋さん1人これだけの人が2階のワンフロア―で仕事をしてます。わたくしは、素人ですから、とにかく邪魔にならないようにウロウロしてました。防水パンを持って移動したり、打ち合わせしたり、冷蔵庫に飲み物を補充したりしてました。打ち合わせの度に、新たな工事が出て来て、出費が増えていきます。完成前に予算が尽きるような気がします。顔を出すたびに、工事箇所が増えるので、顔を出さないようにすれば工事箇所は増えない?昨日、遠方物件から持ってきたSANYO洗濯機を処分しました。中国人ソン君に、Pascal「冷蔵庫いる?」ソンクン「いらないよ。プラスチックが多いからお金がかかるよ。」とのことで、自分たちで、洗濯機を分解する前提の話でした。やっぱり、リサイクル券を買いました。今回は通帳から引き落としにしたけど、やっぱり手数料を取られました。洗濯機は運んで終わりでした。2530円でした。夕方、金融機関の、次長さんと支店長さんがおいでになりました。わたくしの担当の次長さんが、新しい次長さんにかわったという事です。この金融機関さんは、36戸全空物件の融資をしてくださった金融機関さんです。ありがたい事です。さらに、「融資のご相談はありませんか?融資が必要な時はいつでもおいで下さい。」という、さらにありがたいお言葉をいただきました。今春は、担当さんが4人かわりました。退職2人、転勤2人でした。引き続きの担当は1人だけでした。おしまい。健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2023.06.14
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"本日は、やや遠方の物件に残置物の撤去に行ってきました。残置物のとても古い洗濯機と、タタミの下にあった発泡スチロールを積み込みました。リフォーム業者に、発泡スチロールの上から根太を打って、フローリング化されるかもしれないので持ってきました。そのくらい、わたくしは疑心暗鬼になってます。その後、撤去物を積んだまま、さらに遠方の中古屋さんに行って、法人車の候補車を見てきましたが、候補から転げ落ちました。本当の目的は、この車を見る事でした。残念。中古屋さんも、わたくしの服装とゴミ満載のアトレーを見て、売る気をなくしているのがよくわかりました。人は見た目で判断される。帰り道、高学歴大家さんのところによって、これをもらってきました。シナネン SINANEN USB-6464SNW +CT-SNW 直送 代引不可・他メーカー同梱不可 防水パン 64床上点検タイプ【透明横トラップ付】 USB6464SNW +CTSNW 楽天で購入これは、洗濯機置き場をつくるときに便利です。今回は、36戸全空物件で使います。遅いお昼を、高学歴大家さんといっしょに食べて、コメダでコーヒー飲んで帰って来ました。残置物の中にあった、カセットコンロのガスボンベです。BUTANE GASって書いてあるから、ブタンガスだから、きっとカセットコンロのガスボンベだと思います。ブタンガスのボンベに穴を開けてガス抜きをします。ボンベをつぶす緑色の台にセットして、踏みつぶしました。一瞬で霧のような白いガスが噴き出し、体にブタンガスを浴びてしまいます。ブタンガスが気化する時に、熱を奪うので、体にかかると、はっきりと冷たさがわかります。本日もブタンガスを浴びてしまった。ブタンガスには連敗中です。もっと言うと、全敗中です。ボンベに穴があいたと思った瞬間に逃げますが、何回やってもブタンガスを浴びてしまいます。ブタンガスを浴びたからといっても、体に害はありません。多分。どうでもいいか。何をい言ってるんだろう。外壁の水切り6mの修理の見積が届きました。30,030円でした。いつもの板金屋さんです。相見積を取ってないから、比較の仕様がないけど安いと思いました。直ぐ発注しました。入居予定者様が、家賃保証会社の審査に落ちたそうです。仕方がないけど、悔しい!おしまい。健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2023.06.13
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2023.06.12
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2023.06.11
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2023.06.10
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"お知らせとお願い。6月10日、11時より、これから大家さんのれも(@kekekekeoooo)さんが、わたくしの事務所に来てくださいます。すでに大家さん、これから大家さん、不動産投資ってどうなの?と思っている方でも、だれでもいいです。わたくしの事務所に来て、れも(@kekekekeoooo)さんとお話をしたり、わたくしの物件を見たりしませんか?ぜひ、”これから大家さん”のれもさんが、”大家さん”になるためにご協力ください。6月10日は、9時から事務所は営業?しています。9時から大歓迎です。連絡は、ツイッターのDMか、何らかの手段でお願いします。先日の、高額な原状回復の見積について、現地で担当さんと話をしました。穏やかな口調で、厳しいやり取りをしました。話の内容や、わたくしのやり取りに問題はあると思いますが、大家さんが高額な見積もりから身を守る上で、お役に立てるかもしれないという事で、あえてブログにしました。読み進めると、不快ない気持ちになる方もいると思います。和室の工事クロスの面積が23㎡という見積でした。4面の壁は、掃き出し窓1面、押し入れ1面、引き違いのふすま1面という部屋です。クロスを全貼る壁は1面だけです。その和室の天井高を測ると、2.3m弱でした。Pascal「天井高2.3mで23㎡のクロスを張るという事は壁の横方向の長さで10m分(23㎡÷2.3m=10m)貼ることになりますよね。6畳間ですから長手で最大3.6m、短い方は最大2.7mですよね。この部屋で全面クロスを張るのは1面だけですよね。多めに見てもクロスの面積は12㎡くらいですよね。下請けさんの悪意を感じます。」見積のやり直しになりました。この説明わかりにくいですよね。うまく説明できないんです。ある程度経験を積まれた方は、こういった考え方をしますよね。和室のフローリング化工事見積は、一般的な和室であれば多少高めでした。でも、下請けさんは畳を上げて確認してなかったようです。畳の下は、それなりにお金がかかりそうです。この工事が普通のフローリング工事と違う点を説明したところ、担当さん「この金額でやらせます。金額はアップしません。それが見積もりという事です。」と言っていただきました。キチンの工事CFの面積は床面積より明らかに広い見積です。担当さんもそのことに気付き、見積もりをやり直すと言いました。でも、わたくし真顔で冗談で言ってみました。Pascal「この広すぎる床面積で計上してあるという事は、流し台と洗面台の下になっている部分の面積も計上してますよね。きっと、古い流し台と洗面台を一度移動してCFを張って、また古い流し台と洗面台を元の位置に戻すという事ですよね。わたくしが新しい流し台と洗面台を支給するので、古い流し台や洗面台をもどすのではなく、新しい流し台や洗面台を設置してください。」ここまでいうのはどうかと思いますが、担当さん「わかりました。交換させます。それが見積です。」と言っていただきましたが、わたくしが、やり過ぎだと思っていす。キッチンのクロスの面積も、なんだかわからん広すぎる面積だったので、再見積もりになりました。トイレの工事クロス工事の面積15㎡という見積でした。わたくしが、言い出す前に、担当さん「面積が広すぎます。測り直します。正確な見積もりを出させます。」と言っていました。確かに狭いトイレのクロス15㎡はひどいですね。Pascal「トイレットペーパーホルダー交換費用が計上されていましたが、クロスを張り替える時にはずすはずです。新品を置いておくのでそれを付けてください。」洋室の工事プラスチックタイルの工事かなり高めの金額でしたが、それだけではなく下地処理代が信じられない金額で計上されていました。Pascal「下地処理代金が計上されている見積は通常ありません。プラスチックタイルを貼る前にある程度の下地処理は当たり前ですし、下地処理込みの金額が普通です。下地がものすごくひどい状態であれば当然下地処理代金はお支払いします。」と言って、下地に特に問題がないことを、担当さんと確認しました。担当さん「わかりました。」洋室のクロスの面積も訳が分からん面積だったので、再見積もりだそうです。コンセントプレートも、Pascal「クロスを張り替える時にすべてはずすんだから、新品のプレートを支給するので交換して下さい。」というと、担当さん「わかりました。」その他、色々ありましたが、省きます。本日の話し合いで、ほとんどが再見積もりになりました。不要な工事もかなり省けました。設置費用は多くが無料になりましたが、狙いはそこじゃなくて、”人をはめ込むような見積もりをすると、こちらも黙ってないよ。”という事です。繰り返しになりますが、今回のような、人をはめ込むような見積もりは、かなり不快でした。”こんな見積もりは認めない。””付き合いを始めたいのであれば、こちらの事も考えた見積もりにしないと付き合えないよ。”という事をわかってもらうためです。やっぱり、いつもの職人さんたちに頼むのが楽です。かなり苦労しますが、なじみの職人さんをつくりましょう。おしまい。健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2023.06.09
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2023.06.08
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2023.06.07
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"36戸全空物件での話です。塗装屋さんが、いつもの内装屋クンの元でアルバイトを始めたようです。いつもの内装屋クンが手間取っているクロス剥がしのアルバイトです。わたくしのところで知りあった職人さん同士で仕事を発注するなんて、36戸全空物件も自由主義経済圏ですね。36戸全空物件のクロスは剥がしにくく、いつもの内装屋クンも、一部屋分のクロスを剥がすのに半日以上かかってました。その仕事を、塗装屋さんは受けてしまいました。クロスを剥がしてない部屋は24室もあります。とても、とても、とても心配で、36戸全空物件に見に行きました。クロスが、こんな感じになってました。短冊になっていました。短冊より低い部分はクロス剥ぎが終わってます。「何でこうなってるんだろう?」「何でこんなに速いんだろう?」これを使ったそうです。スクレーパーです。短冊みたいになっているのは、下から縦にスクレーパーを入れてクロスを剥いだのでスクレーパーは幅の短冊状になっていたんだそうです。何かすごい!塗装屋さん「12部屋(ワンフロア―12部屋)くらい、1日でできますよ。」と、サラッと言いました。このスクレーパーを壁に当てるという発送は、内装屋さんにはない発想ですよね。このスクレーパーは、床のプラスチックタイルを剥がすときに使うものだと考えるのが内装屋さんじゃないかな?固定概念にとらわれていない塗装屋さんの方が、クロス剥ぎがはやい。クロス剥ぎは、明日か明後日には終わってしまいそうです。塗装屋さんのクロス剥ぎが、はやく終わりそうなので、わたくし発注で、塗装屋さんに網戸の張り替えを頼むと、「それはやりたくありません。」と即答でした。残念でした。おしまい。健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2023.06.06
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編本日、朝6時少し過ぎに某アパート103号室の入居者様から天井からの漏水の連絡がありました。金曜日の大雨の影響かな?と思いながら、6時30分くらいにアパートに行ってみると、部屋の真ん中の天井のクロスがぬれて剥げかかっています。雨漏りだったら、部屋の隅の外壁に近い所から漏れるんじゃないかな?この部屋は1階の103号室です。2階の203号室は空室で、水まわりのリフォーム工事が終わってクリーニングをしたばかりです。203号室の止水栓を見ると、止水栓が開いています。可能性として、203号室の水道の配管のどこかから、じわじわと水が漏れていてた?よくわからないので、止水栓を止めて様子見です。雨漏り自体は微量なので、明日、業者さんに入ってもらって対応します。今回は、わたくしが自力客付けした以前からの知り合いだったので、穏やかにすみました。36戸全空物件の破損した外壁の水切りの工事の打ち合わせに行きました。36戸全空物件は、1階が駐車場なので水切りは、2階についています。工事をするなら足場がある今がチャンスです。破損した水切りは2ヶ所で6mくらいで、小さな仕事になってしまい申し訳ないと思いながら、いつもの板金屋さんに見積を頼みました。6月2日金曜日の大雨の中、もしかしたら1年間で最悪な日だったかもしれませんが、足場を組んでもらいました。わたくしが、無理矢理やらせたのではありません。足場屋さんの予定が6月2日になっていて、足場屋さんが雨天決行したんです。おしまい。所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2023.06.05
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"管理会社からメール便(?)が届きました。「契約書かな?ちょっと薄いぞ?」と思いながら、封を開けると、同封した書類に署名捺印して返送しなさいという事でした。「?????」署名捺印するように指定された書類をよく見ると、委任状のようです。「何の委任状だろう?」さらによく見ると、『建物明渡等請求事件』と、書かれていました。久しぶりに見る書式です。多分、家賃を払わない入居者を追い出すという事だと思います。さらによく見ると、「弁護士さんが3人もついてるんだ!」「滞納者がいたんだ?管理会社さんから連絡なかったな~!」「どこのアパートだろう?」「誰が滞納したんだ?????」当事者欄に、知ってる名前が書いてあります。わたくしが、自力客付けした入居者Nだ。入居者Nは、15年くらい前からの知り合いでした。すぐ電話して、入居者N本人に確かめると、その通りでした。Pascal「お金大丈夫か?」入居者N「厳しいです。」という事でした。家賃は家賃保証会社が支払ってくれているから、とりあえず、わたくしのところに家賃は入ってきています。でも、追い出されても家賃保証会社の入居者Nへの追求と支払いは続きます。わたくしと入居者Nとの関係性を考えると、「困ったな~。」としか思えません。やっぱり、お金を貸すのが簡単か?いいことではないけど。わたくしが、委任状に、署名捺印するのを拒否したらどうなるんだろう?それまでに、家賃を払い込めば、多少は穏やかに解決するんだろうか?管理会社に聞いてみようと思ったけど、聞かない方がいいこともある。普通のだったら、喜んで署名捺印すると思う。知らない入居者だったら、サッサと指名捺印して、その日の内に送り返したと思う。家賃を滞納して、たくましく生きてるといえばKさんです。ブログに何回も書いていますが、以前、戸建で80万円滞納したKさんという方がいました。やっと退去させたと思ったら、わたくしの購入予定のアパートに引っ越しました。その後、わたくしは、そのアパートを購入しました。Kさんは、まだそのアパートにいます。わたくし、Kさんの自己破産のために、不動産屋としてお手伝いしました。わたくしの80万円の債権消滅のために、不動産屋としてお手伝いしました。入居者各位、家賃はきちんと払いましょう。そうしないと大家さんが苦しむから。おしまい。健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング たえtも
2023.06.04
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"今日は、6月2日金曜日でしたが、わたくしは、6月9日金曜日だと思っていたので、不動産さんと話すときや、入居者さんと話すと時に、色々と支障が出ました。金融機関の担当さんのアポ取の時に、今日が6月2日だと教えていただきました。お恥ずかしい。本日は、金融機関の担当さんに事務所に来ていただき、試算表、決算書等々をわたしました。その席で、新規購入予定の物件の登記簿等をお見せして、融資をお願いしました。小さな戸建です。とてもレスポンスのいい担当さんで、すぐに検討していただけるという事です。担当さん「金額が書かれた資料はないんですか?この物件はどこのサイトに載ってますか?」と言われて、ハッとしてしまいました。確かに金額がわかる資料がない。販売図面がないから。ネットにも出ていない。ネットに掲載前の情報だから。この担当さんは、この春わたくしの担当になったばかりですから、当然の質問です。わたくし、物件情報ネットに載ってなくても、物件価格は口頭で伝えて、金融機関さんには話を進めてもらい、2日~3日遅れて、販売図面や購入計画書を提出して済ませていたことが時々あった事に気付きました。よくない事でした。担当さんの目の前で、仲介の不動産屋さんに電話をして、資料を用意してもらえることになりました。午後には準備ができるという事でした。金融機関の担当さん「私が不動産屋さんに資料を取りに行きます。私が行くことを不動産屋さんに伝えておいてください。」と言っていただきました。感謝です。不動産屋さんにしても、金融機関の担当さんが直接資料を取りに行く言う事は少ないと思います。不動産屋さんには、金融機関さんが前向きだと思ってもらえそうです。融資がつくといいな。融資不可だと現金購入になってしまう。それは避けたい。借りられるものは借りたい。オーバーローンで借りたい。頭金は出したくない。手元資金は出したくない。それが、わたくしのスタンスです。どうでもいいけど。除草クンが、「網戸張りをした。絶対に網戸張りをしたい。」と言い張ってました。早朝から網戸張りを主張しようと考えていたようです。網戸張りを主張しないと、大雨の中、外仕事をさせられると思っていたようです。わたくしを鬼だとでも思っているんでしょうか?外仕事をしたかったけど、仕方なく36戸全空物件に行きました。職人さんが10人くらいいました。職人さん全員に、わたくしの「ありがとうございます。」のあいさつと、わたくしを笑顔をサービスしてさし上げました。除草クンの網戸張りも、だいぶ上手くなってきました。網戸張りは除草クンに任せて、わたくしは、事務所にもどって事務仕事をしました。おしまい。健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2023.06.03
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"本日は6月1日です。台風が近づいていますね。毎月ブログネタにしていますが、毎月1日は金融機関や税理士事務所に提出する書類がたくさんあります。その前に、航空券の予約をしました。初めてのおつかいではなくて、初めてFDAです。FDAはアメリカ食品医薬品局ではなく、フジドリームエアラインズです。航空券の予約をして、カード決済完了の寸前で、飛行機に乗る日が間違っていることに気付いてしまいました。予約取り消しをしようとしても、なぜかできません。予約番号と名前を入力しても、”そんな予約はありません。”みたいな表示が出ます、数回やっていると”あなたは人間じゃない、ロボットかもしれないから、ボタンを長押ししなさい。”みたいな表示が出てきます。最終的に、予約段階で自分の名前を間違って入力していました。とうとう、来るところまで来た感がありました。悲しいな~。予約をとり直して、無事完了。その後、金融機関に記帳に行って、通帳のコピーをとって、金融機関に提出する資料を作って、金融機関の営業さんが来る日を打ち合わせて、何だかんだと半日が終わりました。午後は、戸建の内見でした。ボロ過ぎない、適度の古い、お手頃な平家でした。Pascal「購入の方向でお願いします。明日、金融機関の担当さんが来るので話をします。」担当さん「ネットには上げないようにしておきます。結論は教えてくださいね。」という事になりました。戸建欲しい。事務所にして、心穏やかに過ごしたい。36戸全空物件で、打ち合わせと、無駄話と、叱咤激励をしてきました。おしまい。健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2023.06.02
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2023.06.01
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