2012年08月の記事
全63件 (63件中 1-50件目)
-
★人口の減少が続く横須賀市。 空き家は2万戸。1年に3，000人以上の減少★
横須賀市から人口の流失が止まらない。 最盛期は４５万人に届く勢いであったものが、昨今では相模原市に抜かれ、藤沢市にも追い抜かれようとしている。横須賀市の人口は現在は４１万人となって、年間３，０００人程度が他市に流失している。横須賀市から人手を必要としている製造業がどんどん減っている。日産自動車や関東自動車、ニチロ漁業と大手企業が撤退や事業の縮小をしているため、そこで働く人達が居なくなり人口は急速に減少しているのだ。人口の流失が続くと都市は活力を失う。 若者が減り老人だけが目立つ街になってしまう。空き家が増え、新築家屋の需要も減退する。レストランも不動産会社も衣料品の店舗も、年々売り上げが落ち込んでゆく。何の努力もアイデアもない商店は自然淘汰の波に洗われ、閉店の看板を出す。そんな中にあって、同業者が減って息を吹き返す企業もある。ライバルが少なくなればそれだけ生き残っている店舗にお客様は流れて来る。しかし、そんな企業はほんの一握りで、ほとんどの商店や不動産会社に客の姿が無くなってくる。シャッター通りが増えてくる。そんな横須賀市の実情を知ってか知らずか、宅地の大規模造成工事が行われていたり、分譲マンションの販売が行われている。いずれも販売不振で苦悩しています。本来ならそんな街に未練を残さず、生き残りのために人口が急増している都市へ出店する必要があるのだが。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７
2012年08月31日
コメント(0)
-
★明日はいよいよマンション用地の買い取り契約。売り主さんの抹消に銀行さんが応じてくれました★
明日はいよいよマンション用地を、買い取る契約が実行される。とても大きな金額だから金銭のやり取りは慎重です。売買の話しに入ってから正式契約に至るまでずいぶん時間がかかった。その原因は売り主さんの抵当権抹消に債権者である銀行の同意が、なかなか金額面で折り合いが付かなかったことも一因です。弊社がマンション用地として購入を申し入れた土地が明日、正式に契約となる。売買代金は朝一番で相手の口座にネットバンキングで振込をする。大きな金額なので現金を渡すのは危険だし、弊社は小切手も手形も使用していない現金主義なので、振込が一番安全だからだ。購入前からすでに建設予定の建物計画図は完成している。名称も「臼井不動産レジデンス」に決定している。現在、設計士がカラーパースを専門家に依頼しているので程なく出来上がってくるから早晩お披露目できるだろう。建築予定地の前に学校の正門がある。 私学の小学校と中学校と高校が建っている。 実は私の出身校でもあり、孫が現在お世話になっている学校でもある。建物は１１階建て２０室、延べ床面積は５００坪を超えるので完成まで１年はかかる。いまある５階建ての建物解体工事と建築工事時の杭打ちで騒音が出て、学生に迷惑をかけないかとハラハラしています。最初は解体業者を学校に挨拶に行かせ、建築が始まる前に私と設計士が挨拶に行く段取りを取って大変気を使っています。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７電話：０４６－８４１－５５３３
2012年08月30日
コメント(0)
-
★堅実な企業は本業に徹する。 副業に手を出して火傷する企業は数知れず。 アパマンショップの本業回帰が成功するか？★
アパマンショップがバブル時に、本業の賃貸をそっちのけにして不動産転がしに走り、結果は大失敗して破綻の危機を迎えた。心を入れ替えるしか方策はなく、本業回帰に専念したところ、こに来て会社の業績もやや持ち直しの機運が出てきた。 やはり本業を一生懸命頑張るのが一番です。本業が好調だと、どこの企業にも耳元で「もっと儲かる仕事をやりませんか？」と誘惑のささやきがやってくる。「リフォーム業が良いですよ」とか「老人相手のデイサービスは儲かりますよ」「待機児童が多いから保育園はどうですか？」とささやかれて、ノウハウも人材も無いのに誘惑に乗ってしまうとその先に大きな失敗が待ち受けている。 その結果本業までもダメになり破綻する企業は数知れない。典型的な放漫経営者が陥る罠に気がつかないのはワンマン経営者に多かったり、取り巻きがイエスマンばかりの企業だからと相場が決まっている。不動産業界ではバブル期に、あらゆる企業が１億総不動産屋と化した。堅実な本業を放り出し、銀行から多額の借金をして不動産をどんどん買いあさっのだ。それを転がして儲けた時期はほんの一時で、後は地価の下落と借入金の返済に苦しみ、のたうち、経営危機を迎える地獄が待っていようとは考えても見なかっただろう。アパマンショップもその口だった。賃貸業を放り出し不動産転がしで大きな痛手を被った。生き残りのために本業に回帰し、有利子負債削減に努力した結果、ようやく明るい兆しが見えてきた。９月期末の有利子負債が前期比１割減の３５０億円程度となり、中期経営計画で出していた１３年９月期末の数値目標を１年前倒しで達成するもようである。保有する不動産の売却が想定よりも早く進んだほか、賃貸物件の仲介も好調という。やはり得意な本業に力を入れなければ企業は成長しない。人材もノウハウも無いのに、安易に副業に手を出す経営者に警鐘を鳴らしている。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７
2012年08月30日
コメント(0)
-
★不動産価格の上昇は本物。 データーが示す上昇、横ばい地域の増加★
第2四半期・主要都市の地価動向は上昇・横ばいが77%となっている。不動産価格の下げ止まりから上昇する地点が増えだした。国土交通省はこのほど、主要都市の高度利用地における地価動向である「地価LOOKレポート」の12年第2四半期(12年4～6月)調査を発表した。それによると、全150地区の調査ポイントのうち、前四半期(12年1～3月)と比べて上昇を示したのが33地区(前回22)、横ばいが82地区(同80)、下落が35地区(同48)となり、上昇または横ばいを示す地区が確実に増えている。このデータから不動産価格が下落から反転して、上昇基調になるシグナルが読み取れる。マイホームも収益物件も、消費税が上がらない今の内に購入しておこう。買いを急げ！★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７
2012年08月30日
コメント(0)
-
★日本の衰退は中小企業の頑張りにかかっている★
どうも日本企業全体が元気がない。成長企業だったソニー、パナソニック、シャープやNECという、日本を代表する会社が競争力が無くなり、存続の危機に落ち込んでいる姿を見ると、経営者の先読みが的はずれな事が良く分かる。日本企業がグローバル化で、世界の企業と競争するようになって久しい。日本国内で日本企業同士が争っていた時代はまだ余裕があったが、世界中の企業がひしめき合うようになると、独特の商品や技術を持たないと会社は勝ち残れない。テレビや液晶に力を入れていた日本企業が、スマートフォンやタブレット端末の成長性を先読みした外国企業に苦杯を舐めた事を見れば、日本の経営陣の見通しの甘さと先見性の無さが分かる。（経営ミスは許されるものではない。）大手企業とは違う日本の中小企業は、後継者難や経営者の老齢化でせっかくの独特技術を持ったまま消えて行く。会社の経営者は、自分が元気なうちに後継者を育てておかないと１代限りで会社は消えてゆく運命となる事に危機感がない。 気がついたときは手遅れになっている。大手企業と違い中小企業の経営者にその感覚が欠落しているのは、人の意見を聞かないワンマンで頑固な社長が多いからだ。 業歴も長く技術も優秀な会社が、後継者難と言う理由だけで消え去る日本の中小企業の姿は、日本経済の先行きが衰退してゆく事を暗示しているかのようだ。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７
2012年08月30日
コメント(0)
-
★箱根でゆっくり温泉に浸ってきました。 調査の物件は管理費の未納額が分からずアウトです。★
沼津の裁判所から出た競売物件で、熱海の比較的新しいリゾートマンションを現地調査してきた。とても素敵な外観と、一番人気の海岸通りにある点は気に入ったが、未払い管理費の金額が確定出来ないため入札は見送りです。競売物件は落札すると、未払い管理費がある場合は落札者が支払い義務を負う。これを管理組合の先取り特権（サキドリトッケン）と呼ばれるものです。他の債権者に優先して管理費の弁済を受ける権利の事を指します。不動産鑑定士もそれを前提として、競売価格を安く提示してくれる。だから競売物件のマンションを入札する時は、しっかり未払い金額を調査の上で採算を考えて入札しなければなりません。本日調査の対象としたマンションは、管理組合が代わったばかりで引き継ぎがしっかりされていないため、今までの未払い金額は把握されておらず金額が直ぐ出て来ない。そんな物件は怖くて入札できません。入札を諦めました。帰りはターンパイクから芦ノ湖へ向かい、湖畔のレストランで美味しい特上の焼き肉を食べ、硫黄温泉に浸り、日頃エアコンで冷えている身体をゆっくり温めてから帰宅した。晩飯はゆっくりと馴染みの寿司屋で済ました。 いつも昼と夜は外食ばかりです。来週の水曜日は久し振りに木更津から九十九里浜へ、不動産を物色に出かける予定です。目玉は太東にある海が一望できる人気のリゾートマンションだ。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７電話：０４６－８４１－５５３３
2012年08月29日
コメント(0)
-
★リゾート物件の調査に熱海まで。 競売物件調査★
会社が定休日の時はほとんど遠方の物件を調査に走る。 今日は熱海に出たリゾートマンションの調査だからまだ近い。定休日だからといって休んでいては１円にもならない。 この４０年間、定休日は必ず遠方に仕事の種を探しに出ている。定休日は会社から個人用の携帯に電話が来ることはないので自分の仕事がゆっくり出来る。最近は競売物件調査に出かける事が多い。 小田原地裁、沼津地裁、千葉地裁、大田原地裁を巡る。 最近はネットで資料を先に観て、お気に入り物件だけを調査に行けばいいので大変楽になった。水曜日以外乗らない個人用のマイカーは、遠出するために年に１５０００キロは走る。競売物件の入札、落札、再販では、会社に占める売上げは、全体のわずか１０％にも満たないがそれでも、チリも積もれば何とやら、業績に寄与している。地元の横須賀、横浜の落札率が一番多いのはやはり欲しい物件数が多いからだ。リゾート物件の調査で今日も帰りは温泉に入る楽しみが待っています。地元のレストランで美味しい食事を堪能する楽しみもあります。勿論支払いは自腹です。 会社のお金と個人のお金はしっかり分けている。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７電話：０４６－８４１－５５３３
2012年08月29日
コメント(0)
-
★万年、土地を探して苦労しています。 建て売り用の土地、マンション用の土地★
不動産業の中にあって、建売住宅やマンション分譲だけを主業務にしている会社は、万年、用地不足に泣かされている。常に土地を求めて東西南北を奔走する因果な商売です。建売住宅でもマンション分譲でも、販売が終了したらまた次の商品販売のために用地を探し求めなければならない。 借金をして１年先、２年先までの土地を購入するとなれば、金利負担や土地価格の値下がりによるリスクもあって、赤字経営になってしまう危険度は高い。新興のマンション会社が次々に破綻したのは、一時的なブームによる好調な売れ行きに浮かれて、数年先までの事業用地を先を争って高く仕入れた失敗です。低金利の時代でも借金は借金。 販売用商品の回転が止まれば金利負担はボディブロ－のように効いてくる。通常、賃貸や売買の仲介部門があったり、賃貸管理や注文住宅、リフォームなど多様な仕事をしていれば、分譲用に数年先までの土地を無理に仕入れる必要はない。最適な格安物件が出たときだけを分譲に取り組めばいいだけの話しだ。所が「建売だけ」とか「マンション分譲だけ」といった専門業になると、次のプロジェクト用地を仕入れておかないと事業が回転しなくなる。社員を食わせられなくなる。ビジネスに焦りは禁物と言うが、分かっているけど止められない危険な「昔通った道」に迷い込む会社、経営者は数多い。 だから不動産業で破綻する企業は後を絶たない。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７電話：０４６－８４１－５５３３
2012年08月28日
コメント(0)
-
★印紙税は極力支払わない。契約書は本紙1通、後はコピーで★
弊社が不動産を購入するときや売却するときに、作成する契約書は1通にして、弊社はそのコピーを受領すると明示する。数億円の請負契約だと印紙税だけで馬鹿にならないですから。不動産の売買やビルの建築工事にかかる印紙税は、数万円から数十万円単位の印紙を貼付しなければならない。年間に支払う印紙税は馬鹿にならないくらい沢山出て行く。そこで対策として、相手に印紙を貼って貰い、その原本は相手が保存し、弊社はそのコピーを頂くことで印紙税を節約する。契約書にその旨をしっかり明示すれば節税になる。年間を通せば数十万円の節約になるから驚きだ。こうして節約した資金を貯めて事務用品やパソコンを購入する資金に充当します。合法的に支払わなくても済む税金は、なるべく節約の対象としないとお金は貯まりません。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７
2012年08月28日
コメント(0)
-
★大手銀行が入っていたビルを購入すべく交渉しています。★
合併による店舗統合で大手銀行が出た空きビルを購入すべく交渉している。テナントビルに変更するには入り口から変えて電気も水道も個別メーターへと大規模リフォームが必要となる。大手銀行が出て空きビルとなった物件を「購入しませんか？」と銀行筋からセールスが来た。１階を弊社が出店し不動産事務所、上の階は全てテナントを誘致して収益物件とする考えもある。駅に近い大型店舗なので、他の金融機関に全部借りていただければそれはまた願ってもない安定収益物件となります。何しろ得難い立地なので真剣に交渉に入っております。 後は価格の交渉だけで妥結です。相手の売却希望値とこちらの買い取り希望値との乖離は１億円迄に縮まってきました。９月中にはぜひとも妥結したい。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７
2012年08月28日
コメント(0)
-
★ガソリンスタンドの廃業加速は景気を悪化させる。観光地も高速道路も必ず影響が出る★
日本中、あちらこちらの街でガソリンスタンドの廃業跡を見る。 そんな光景もあまり気にならなくなった。 しかし、ユーザーとしては不便この上もない。 これからもガソリンスタンドの廃業は加速されて行くだろうからドライバーとしては電気自動車に乗り換えるしか手はなくなる。突然、近所のガソリンスタンドが廃業してしまった。こんな光景は日本中あちらこちらで目にする。今後もこの動きは加速されるだろうし、ドライバーとしては不便この上もない。そこでガソリンスタンドが無くても良いように、車を買い換えるときはガソリン車から電気自動車にシフトする事になる。電気自動車だと長距離を走るのがいまの技術では難しいから、近距離運転が主流となって長距離を走る車が少なくなるため、高速道路も観光地も収益が減るだろう。ガソリンスタンドの廃業を「自分たちには関係ない」と考えているとしたら大間違いなのだ。日本の景気を減速させるスタンドの廃業は、一方で石油の輸入が減って国際収支に良い結果をもたらす。スタンドの減少で一番困っているのはプロの運送会社だろう。トラックが電気自動車に変わるにはまだまだ技術的に難しい面があるからだ。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７
2012年08月27日
コメント(0)
-
★前面に歩道がない住宅地は購入しない事です。 小さな子供が飛び出すと危険がいっぱい★
日本中に売地や売家は沢山あります。 しかし安全な住まいを考える時に、土地や建物なら何でも良いのかというとそれは違います。 小さな子供さんがいるご家庭なら、自宅となる敷地の前面に歩道があると安心出来ます。小さな子供は急に敷地から道路へ飛び出す危険性があります。敷地の前が歩道になっている場合と、歩道が全くなく、すぐ車道というのでは危険度が全く違います。一般ユーザーの方は建物の方ばかりに目が行き、敷地の安全性や日当たりを忘れ勝ちです。日当たりが悪い建物や危険性が高い立地の不動産は、新築時に購入しても、次に買い換えや換金処分しようとする際は相場では売れなくなります。１５坪程度の土地に３階が建つペンシル住宅を良く見ますね。隣との距離がほとんど無く、リフォームする際に足場も立てられず外壁の塗装すら出来ません。隣のご主人の「おなら」が聞こえるような、接近した物件は購入を見合わせるのが得策です。但し、それでも「駅から近い」「買い物に便利」「職場や学校に近い」という利点があって購入するなら、特別格安なお買得物件となるでしょう。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７
2012年08月27日
コメント(0)
-
★熱海に人気のリゾートﾏﾝｼｮﾝが格安で競売に出た。 必見★
熱海に出た人気のリゾートマンション。 デユピア熱海。「お宮の松」通りに面した１等地です。 競売海岸から見たマンション温泉大浴場朝５時に起きて全国の競売物件を閲覧した。 その中で本日公告された競売物件の中に掘り出し物件を見つけました。人気の熱海東海岸に建つリゾートマンション「デュピア熱海」だ。サンビーチ通りに面し初島も一望できる。 花火大会を見るには１等席。勿論温泉大浴場があり、直ぐ近くにコンビニもある。駅から徒歩圏で平坦地とあって入札では人気を博すでしょう。新築時は４．０００万円台から７．０００万円台で分譲されました。６５．２７平方メートルで２ＤＫです。 リゾート使用なので室内は綺麗。注意することは只一つ。 未払い管理費が数百万円あり、管理会社が変更したので負債額が確定していないことです。競売の落札者は、その未払い管理費を５年分は支払う義務があります。管理費は１ｹ月３２．９２０円ですから相当な額になるはずです。平成１５年８月築と新しいﾏﾝｼｮﾝだから修繕費はあまりかからない。物件は７階。 見晴らしは最高で飽きません。売却基準価格は１１．０２．０００円だから安く落札できれば大儲け出来る。中古市場価格は現在２９８０万円で取り引きされている。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７電話：０４６－８４１－５５３３
2012年08月27日
コメント(0)
-
★店舗を出すならやっぱり郊外型より駅前が一番★
弊社の久里浜店が駅前に出た。 それまでの郊外型店舗と比較するとお客様の数や新規家主さんの数は約４倍に増えている。やはり店舗は駐車場が付いた郊外型より、駐車場が無くても駅前に限る。不動産会社の店舗は、駐車場が付いた郊外型の方が駅前型よりも人気があると考えていました。弊社でこのたび、初めて京急久里浜駅前に大型店舗を出店したところ、何といままでの郊外型店舗より、家主さんも賃借人も、売買の売り主も買い主も総合してお客様の数が４倍に増えている。やはり買い物ついでもあるでしょうし、駅前で目立つ店舗にはフリー客が飛び込んでくる事が証明された。これからの新規店舗展開は、駅前で目立つ大型店舗にしようと自信を持ちました。賃貸でも売買でも、駅前立地は強いですよ！★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７
2012年08月26日
コメント(0)
-
★価格の査定と売れる保証は一致しません。★
お客さんの中には自宅を売却する時に複数の不動産会社に査定を依頼して、「一番高く査定を出してくれたところに販売を依頼したい。」と駆け引きをする人がいる。その欲と下手な駆け引きが間違いの元となるのです。 不動産の販売価格は売り主を喜ばせるために、保証がなければいくらでも高く査定を出すことは可能だ。しかし、だからといってその金額で売れるという約束はしない。他社より高い金額を提示するのは理由がある。＜とりあえず専任として３ケ月縛りを入れる＞いい加減な不動産会社独特の営業スタイルだからだ。相場より高ければそれだけ売れ行きは悪く、なかなか売れない。 すすると「価格を下げましょう」と言ってだんだんと値引きし、相場以下に価格の引き下げを迫ってくる。結局、相場より安く売るように仕組まれてしまうのだ。売り主は高い査定金額で売れるものと勘違いをしているがそうは問屋が卸さない。信頼できる不動産会社は、相場より高い価格の査定は絶対しない。あまり高くては広告宣伝費が無駄になるだけだから。これなら売れるという市場にあった金額を提示する。するとすぐに買い手が付いてお金が入る。家を売却する際は不動産会社に、仲介価格と買い取り価格と両方提示して貰えば間違いがない。 買い取りを約束できない会社の査定金額は信用してはいけません。不動産の取引は、あまり欲張ると落とし穴にはまり失敗しますぞ。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７
2012年08月26日
コメント(0)
-
★小田原の売りビル。テナントを埋めるのに苦労する街です。★
「小田原にあるテナントビルを購入して欲しい」と地元の不動産会社から連絡が来た。土地がわずか１５１．５４平方メートル。 建物が鉄骨造で５２６．４８平方メートル。５階建ての飲食店ビルだったが現在は全て空き室。価格は７５８０万円である。小田原の本町にある平成２年築の５階建てビルが売りに出た。希望価格は７５８０万円と言う。現在は全て空き室なので利回りはゼロ。購入してから全面リフォームをしてテナントを誘致するか、自社で利用するしなかい。宿場町として一世を風靡した小田原は、現在昔の面影はない。 商業施設は鴨宮に移り顧客の流れも小田原からどんどん流失している。そんな土地柄の場所に建つ空きビルを買うには勇気がいる。がらんとして人通りもあまり無い場所にテナントの誘致が出来るものだろうか？実際に水面下で小田原には売りビルが沢山出ている。売り主は昔の栄華を忘れられないので売値を高く設定する。しかし買い手が付かない。人口の減少が続く市内で、飲食店ビルやソシアルビルを持っても空き室リスクの方が大きい。私が個人的に査定した金額は４５００万円となった。その根拠は、各階の居酒屋に残置してある品物を全て撤去し、建物の内外装を行うと最低３．０００万円は経費がかかる。それでも綺麗になったビルにテナントが満室になる保証は無いから、購入する勇気が出ない。小田原のテナントビルの売却は難しい。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７
2012年08月26日
コメント(0)
-
★転職者の身勝手な言い訳。使われている身を考えていない。★
景気が今ひとつパットしない昨今だから、中途採用を求めて求職者が沢山応募してくる。本日の面接でも「勤務していた会社を辞めた理由はなんですか？」と聞くと上司への欲求不満が多かった。立場上、管理者は部下に目標達成のため職務遂行を強く指示するが、部下はそれを実行しなかったり、反発するから不平不満が募って会社に居られなくなるものだ。中途採用者の面接では、上司の指示に従って、素直に仕事をすると思われる人材ならば特別な才能がなくても歓迎する。所が、転職が沢山あったり、面接で勤務していた会社や上司の不平不満を述べる求職者は全て採用を断っている。どこの会社の管理者でも、会社が定めた目標を達成するためには部下に色々と指示を出す。 不動産業で言えばポスティングなどもその１例だ。毎日少しでもポスティングをするように上司から社員へ指示を出されたとする。真面目な社員は夕方５時頃から１軒づつ、ポスティングをして汗びっしょりになって帰ってくるから仕事をしていたのが直ぐ分かる。仕事をサボる社員は退社の時間すれすれに「ポスティングに行ってそのまま帰ります。」と出て行くからポスティングをしないまま帰ってしまう予測がたつ。直行、直帰はサボり屋の常套手段なのは、長い経験を積んだ管理者ならとっくに承知している。だから直行、直帰をせずに必ず一旦は会社に戻ってくるように上司は注意する。すると言い訳をあれこれ言って直そうとしない社員がいる。そこで叱られると反省をせず自分のサボり癖を棚において陰で上司の悪口を言うのがダメ社員の典型なのだ。大体、上司に注意されると素直に反省の弁を述べる社員と、ムキになって反発するような社員に分かれるが、自己弁護ばかり言う低劣な人間性を持っていてはどこの会社に入社しても好かれる事はない。その点、新卒で入社してくる社員は全て素直で従順な人材ばかりだ。年数が経ってくると自己主張が強くなって来る人も稀にいるが、ほとんど当たりはずれがないから会社の戦力として大歓迎なのだ。弊社の社員は男女を問わず、皆素直で真面目な社員ばかりです。だから余計に波風を立てるような中途採用者を安易に採用できないのだ。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７電話：０４６－８４１－５５３３
2012年08月25日
コメント(0)
-
★１０月の社内旅行に韓国は除外。★
毎年行われる社員旅行の企画が進んでいる。今年は韓国に２泊３日の予定も入っていたが、竹島問題が浮上した途端にすぐに却下されました。弊社で毎年開催される社員旅行先に、今年は候補地として韓国もあがっていた。しかし、韓国の幼稚な大統領による竹島の事件が起きると、担当者は間髪を入れず取り下げてしまった。楽しい旅はやはり親日的な国が良いですね。韓国や中国はその点落第。シンガポールやハワイ、タイが一番喜ばれます。 近間ではグアム？今年はどこになるのか旅行担当の幹事に期待しています。もしかしてイタリア、フランス？ まさか昨年同様に沖縄は無いでしょうね。それとも東京見物でスカイツリーなんてなったらしゃれにならないですね。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７
2012年08月25日
コメント(0)
-
★リスクの中に計算された戦略があるから成功する。★
「数億円もつぎ込む分譲事業は怖くないですか？」 「失敗した時のリスクを考えてないのですか？」 良く仲間の不動産業者からプロジェクトごとに聞かれる言葉です。弊社が計画しているマンションとは関係ない画像です。マンション事業や建売事業は大きなプロジェクト資金を必要とし、資本を投下する。 その資金は金融機関から借り入れるから借金額も半端ではない。もし事業に失敗したら財産もマイホームも奪われて元も子もなくなるのは目に見えています。「リスクを考えると怖くはないですか？」仲間の不動産業者から良く聞かれる言葉です。私は事業規模が大きくなればなるほど、実は仕事内容にとても慎重になり、臆病になります。しかしこの３８年間、私は経営者として創業期から赤字を出したことが１度もありません。経営者である限り果敢に勝負するプロジェクトがあり、危ないと思ったときにはサッと引き下がる勇気もあります。私の信念は「仕事を成功に導くには、突進より引き下がる勇気が必要」という信条ですから闇雲に突進はしませんし見栄を張りません。いま、５億５千万円を超える新しい賃貸マンションの事業計画書を細かく作成しています。まず間取り設計に入り次に建築費を含む予算組です。そして金利や諸経費を積算して総額幾らと原価計算をして販売計画を立てます。分譲業にリスクは付きものですが、収益物件の良さは売れるまで毎月４２０万円の家賃収入が入ってくる有り難みがあります。ゴーサインは出ました。 ９月よりいよいよ建設工事に着手します。新店舗に多額の資金を投資したばかりですが、マンション事業も必ず成功させます。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７
2012年08月24日
コメント(0)
-
★気力が失せた経営者に失望しました★
横浜の建設業界では名の通ったゼネコンの、２代目となる社長と本日商談しました。数年前までは日の出の勢いで仕事量をこなしていたその人が、久し振りに対面したら萎れて見る影もありませんでした。本日は横浜のホテルで、準大手の建設会社社長と商談をしました。 「会社の資産を処分したいので相談に乗って欲しい。」と言うのだ。彼の会社が持つ不動産の一覧を見せられ「処分できるものは全て処分して自分は引退する。」と目に涙を浮かべていた。聞けば、数年前までのマンションブームで新興のマンション会社から仕事が次々に舞い込み、忙しくて寝る間もなかったらしい。所が、その新興マンション会社がバタバタと破綻し、代金の回収が出来なくて逆に大きな負債を背負い込んでしまったのだ。連鎖倒産はどうにか免れたが、手持ち資金はゼロになり銀行の借金返済のために、自宅を含めた残りの資産を処分して会社を解散するのだ。始めて経験した手形決済ビジネスで不渡りを喰らい、再起不能まで打ちのめされた人間は、気力が失せて全てが後ろ向きになります。「仕事を出してあげるので頑張って！」と言う激励にも「もう建設業の仕事はやりたくない。」と気落ちしている。今までの威勢が良い彼を知る者としてはガッカリです。 失意のままで仕事を辞める身分にはなりたくない。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７電話：０４６－８４１－５５３３
2012年08月24日
コメント(0)
-
★暑いのにエアコンが効かない車。コンプレッサーの故障でした。★
社員が利用している車の１台がエアコンが全く効かない。すぐに修理に出して不良箇所を見て貰ったところガス欠とコンプレッサーの故障とのことだった。 修理代が１０万円です。社員が使用している営業車に乗ったところエアコンが全く効かない。 逆に熱風が出てきて汗が噴き出てくる。この猛暑にエアコンが効かなければお客様を乗せることは不可能だ。 「いままで我慢して乗っていたの？」と聞くと、「まさかエアコンが壊れていると思いませんでした。」と言う返事が返ってきた。いまの若い人たちは車の知識が全くない。 ただ乗るだけでパンクの修理も出来ない。異音が発生していても気がつかない。オイル交換さえ指示されなければ行わない。だから猛暑にエアコンが効かなくても不自然と思わなかったのだろう。マイカーを持っていない若者は困りものです。窓を閉めれば暑いし、窓を開けて走っても熱風が吹き込んできて暑い。蒸し風呂状態の車を営業車として使うわけにはいかないのですぐに修理に出したが、もっと車を大切にして欲しいものです。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７
2012年08月24日
コメント(0)
-
★戸建て分譲販売が苦戦模様。 価格の引き下げにもかかわらず全国で在庫が増えている。★
このところ横須賀市内で、新築戸建てが売れ残っている。 従来なら２８００万円台でも完成と同時に売れていた建て売り住宅が、２５８０万円に値下げしても売れない。 急激に在庫が積み上がって値崩れしている。７月から８月に入り、横須賀市内の建て売り住宅が急激に余りだした。 値段をガクンと落としても売れていないから怖い。私が住んでいるハイランド周辺でも、土地３０坪。建物２４坪で従来なら２８００万円以下なら直ぐ完売した建て売り住宅が売れない。売り主は価格を思い切って２５８０万円に引き下げても売れなくて困っている。建売業者の在庫はどんどんふくれあがって危険水準に達している。建て売りが価格を大幅に引き下げないと売れないとなれば、土地の仕入れ価格を低く抑える必要がある。そのために指し値もきつくなり地価の下落を招いている。ハイランドを例に取れば、従来南道路に面した土地は１坪５０万円台。 北道路で１坪４０万円台でも良く売れていた。それが最近では南道路の土地で２分割できる物件は１坪３５万円以下。 北道路で６０坪以上の土地は３０万円以下でなければ不動産業者は購入しない程シビアになっている。お蔭で近隣の土地も同様に価格が下落している。粟田、岩戸でも１坪２０万円～３０万円以下でないと建て売り会社は、売れ残りを怖がって購入しない。建て売り住宅の過剰供給が、土地の下落を招くと言う逆スパイラル現象を現出させている。。戸建分譲 4～6月の契約率低迷 アトラクターズ・ラボが集計した2012年度第1四半期の戸建分譲市況によると、契約数は2万6905戸で前年同期を1.3%上回ったが、新規販売戸数の増加により在庫が増えたことで契約率は前年同期比1.9%減の19.9%だった。前年は震災前が契約好調で在庫が少なかったため、契約率は20%を超えていた。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７
2012年08月23日
コメント(0)
-
★子供の声があまり聞こえない夏休みの観光地。 「中年おばさん」対象のショーは大盛況★
夏休みと言えば一昔前まではどこの観光地も子供の歓声で賑やかだった。最近は少子化の影響が観光業にも及び、行楽地に子供の姿が少ない。静かだ。我々が子供の頃は、夏休みと言えば海水浴場も高原も、どこの行楽地も子供とその親で賑わいを見せていた。所が、最近の観光地はあまり子供がいない。子供をターゲットとした娯楽地は閑古鳥が鳴いている。それよりも「中年のおばさん」を対象としたショーや食事会は大盛況なのだ。熱海も「中年おばさん」寄せの花火大会でホテルは満員。元気なおばさんを対象とした取り組みをしないと、観光地も衰退して行く様を見せつけられている。箱根では清水アキラが日帰り温泉でショーを行い、「中年おばさん」に大人気を博している。都会のホテルでもデｨナーショーでは席を占めているのがほとんど「中年おばさん」だ。時代は変わりました。酔っぱらい男性と子供をターゲットとする商売より、元気な「中年おばさん」を対象としたビジネスの方が成長性があるようです。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７
2012年08月23日
コメント(0)
-
★建築規制の撤廃で都市化は進む。★
ビルを建てようとすると色々な規制に引っかかり、希望する建物が建たない場合が沢山ある。同じ地域にある土地でも道路斜線規制にかかると、高層階の建物が建たないため価格がぐーんと安くなる場合があります。同じ商業地域にある土地で、建ぺい率や容積率が同じであっても、道路斜線規制にかかる土地は規制がかからない土地と比べて価格が安く査定されるのでご注意下さい。地主さんはそれを理解していない人が多いし、仲介業者も熟知していない人が意外と多い。例えば、近隣に３１メ－トルのビルが建っていると、その地域の土地は全て３１メートルの建築物が許可されるものと通常は思いこむ。所が、北側に４メートルの狭い道路があると、建築物の高さが道路斜線規制にかかり、４階建てしか建たないとか、４階部分を引っ込めて建てなければならないと言う理不尽な規制の網にかかる。つまり、同一の地域にありながら高い建物が許可される土地と、高い建物は建てられない土地とでは当たり前だが価格に差が出てしまうのだ。土地を売るときや購入するときは、建築基準法を熟知して取り引きしないと、考えていた価格よりずっと安くしなければ売れない場合があるので注意しよう。建築の規制を撤廃すれば、高層建築物がどんどん建って都市化は進むのだが、無秩序な建築ラッシュもまた都市の美観を損ねることもあるし、どうしたものでしょうか？ ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７電話：０４６－８４１－５５３３
2012年08月22日
コメント(0)
-
★冷えた身体を温浴で治す。熱海でゆっくり過ごします。★
外気温が暑ければ暑いほど室内も自動車の中も冷房を効かす。 どこへ行ってもエアコンにより身体が冷え、知らず知らずに体中の関節が痛んでくる。社員が夏休みを取れるように私が出社していたので、本日は２週間ぶりの休みだ。友人に誘われて彼が持つ熱海の伊豆山にあるドメ－ヌというリゾートマンションで温泉に入り冷えた身体をゆっくり温めて来る。夏はどこに行っても冷房をガンガン効かせているから身体に良くない。 会社でも１日中エアコンを効かせているので身体が冷えて関節が痛くなる。今日は小田原の裁判所に競売物件の詳細書類を取りに行くので、その帰りに友人が待つ熱海まで足を伸ばす。熱海駅の北側の高台に伊豆山という小高い山がある。 その一体はマンションや１戸建ての別荘が建ち並んでいる地域だ。私の友人が持つドメーヌという高級マンションは、その伊豆山の中腹に位置し海が一望の億ションで販売されたマンションだ。バブル華やかなりし頃に大成建設が全室を１億円～３億円という価格で平気で販売していたリゾートマンションだけに管理費も月額８万円を超える。その物件を競売により５．０００万円という安さで、私が代行入札で購入してもらった。さすがに素晴らしいマンションで温泉大浴場からもガラス越しに海が一望に見える。無論彼が持つマンションの各部屋からも海はパノラマに見える。今日はその素晴らしいリゾートマンションの温泉にゆっくり浸かって冷えた身体を癒してくる。友人とは夕方になれば熱海市内にある馴染みのレストランで、食事をしてからお別れとするのがいつものパターンである。熱海で食事するときは全て友人の奢りです。彼が横浜に出てきたときはホテルでの食事代は全て私の奢り。彼はすでに仕事をリタイアしていてビルから入る家賃収入で暮らしている。持つべきは金持ちの友人ですね。若い頃はずいぶん苦労したようですが。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７電話：０４６－８４１－５５３３
2012年08月22日
コメント(0)
-
★４５００万円の解体費と、新築時のビル建築費が２億円。 全て灰に帰します。★
８月２４日に中古のビルを購入することとなった。 そこは現在某会社の本社ビルとなっていて立派な建物が建築されている。しかし、弊社が購入すればそこにマンションを建てるため即解体に入る。解体費用は４５００万円也。横須賀で解体中の西友ビル。高層マンションになります。ある会社の中古ビルを購入する事になった。目的は弊社の新築マンション建設のためだ。既存のビルは新築時に２億円以上の建設費はかかったろうと考えられる立派なビルだ。弊社はその建物を即時解体する。解体費用は本体工事が２５００万円。杭抜き工事が２．０００万円。合計４５００万円。もったいないがやむを得ない。 まだ築３０年のビルである。そのまま利用しようとする買い主が現れない限り、どんなに素晴らしい建物でも解体される運命にある。しかしそこは違う目的のものが建設されて立派に蘇るからどうなんだろう。世界中にはもったいない出来事が沢山ある。 しかしそれにより近代的な建築物へとリニューアルされるのだから悪いことばかりではないのだろうと考える。不動産会社や建築会社は、新築をするためにまだ使えるような建物をどんどん壊す。常に大きな勿体無いをしている。 弊社は２億円の建物と解体費４５００万円の勿体ないを来月から平気で行なおうとしている。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７
2012年08月21日
コメント(0)
-
★来年はロンドンへ行きたい。「アメリカへの語学勉強と、初めてのホームステイがとても楽しかったらしい。★
中学１年生の孫娘が夏休みを利用し、１人で初めて海外語学研修とホームステイ体験をしたが、こちらの心配をよそにずいぶん楽しかったらしい。ますます英語学習意欲に燃えて帰国した。中学１年生の孫娘からアメリカでの語学研修体験報告を聞いた。 ホームステイした家のご主人がタイ人で、奥さんがアメリカ人。娘さんは２０歳のサラリーマン家庭で、とても歓待を受けたらしい。 「今度ロスに来るときは、またぜひ我が家にいらっしゃい。」とかわいがられたと語る。 「来年もぜひロスかロンドンへ行きたい」と目を輝かせていました。中学２年で英検３級に合格し、３年で２級に合格するからそのご褒美として行かせて。帰国後も熱病にうなされたように勉学意欲に燃えている。アメリカの学校では世界各国から集まった中学生から高校生を対象にクラス分けの試験をする。中学３年程度のテストで、１年生の自分が８０点も取れたことが大いに自信となったらしい。孫娘は片言ではあるがタイ語が話せる。 ホームステイ先のご主人とはタイ語で話し、奥さんや娘さんとは手振り身振りで英語で話したらしい。色々な国の語学を学ぶ重要性と、外国人家庭で過ごした初めての経験はずいぶんと栄養になったようだ。また来年、大金を支払わされるようになるのかな？★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７
2012年08月21日
コメント(0)
-
★気持ちが優しい社長。 赤字の不動産部を閉鎖できないその理由は？★
弊社の新店舗オープン時に、仕事のために出席出来なくて、お祝いに豪華な生花を送ってくれた不動産会社の社長の元へ、お礼のご挨拶とお返し物を持って１軒１軒回りました。その中で某会社社長から心優しい悩みを聞かされました。その社長が副業に不動産業を開業してから早１０年となります。不動産は全くの素人です。現在直営２店舗を出店しているが、社員は各店舗とも１人だ。所がその２店舗とも開業時から赤字が続いていて、一度も黒字になったことがないと嘆く。「そんな状態ならどうして早く閉鎖しないの？」私が聞くと「｛不動産部は赤字だから廃業する｝と、宣告するのは簡単だが、そうすればいまいる社員を解雇しなければならない。 解雇された社員は次に働き口が無いと思うと、気の毒でついずるずると今日まで来てしまった。 これが私の弱いところで、どう解決すべきか一度臼井会長の所にご相談に行こうと思っていたところです。」と助言を求められた。赤字を長年垂れ流している部門を、本業の黒字で補填するのは代表例としてプロ野球がある。しかし、プロ野球は広告効果が大きいから赤字でも本体は我慢できる。しかし、わずか２人しか在籍していない経費倒れの赤字店舗を、社員のために閉鎖しない社長の優しさは褒めるべきでしょうか？私なら長年利益を生まない無駄な部門は早めにどんどん切り捨てますがね－。性格の違いだけでしょうか。 会社経営の基本を考えない優しい社長は世の中に沢山いるのでしょうか？ ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７電話：０４６－８４１－５５３３
2012年08月20日
コメント(0)
-
★不動産の景況感は連続改善。 低金利と消費税増税が後押しいている。★
帝国データーバンクによると、不動産業の景気動向指数は連続して改善に向かい、消費税増税前の駆け込み需要が影響していると分析している。帝国データバンクの景気動向調査によると、7月の不動産業の景気動向指数は39.2で、前月比1.0ポイント増加。2カ月連続の増加となった。同社では、「住宅取得支援政策や金利の低下傾向に加えて、消費税増税が現実味を帯び始めたことが需要増の動きにつながった」と判断している。 景気動向指数は、「50」が「良い」と「悪い」の判断の分かれ目。なお、全業種の全体の景気動向指数は37.9(前月比0.3ポイント増加)だった。不動産業の業種の中でも、マンションや中古の1戸建てを買い取り、リノベーションして再販する会社の業績が順調に売り上げを伸ばしている。反面、仲介専門業者は取扱物件の減少と物件価格の値下がりが響き苦戦している。新築マンション分譲や建売業は即完物件が出る反面、立地の悪いところに建つ物件は売れ行きが鈍く、1年以上売れ残っている商品が沢山見受けられる。すぐ売れる物件となかなか売れない物件の２極化現象がいよいよはっきりしてきた。そんな中で善戦しているのは収益物件専門業者だ。アパート専門のシノケンを筆頭に、地場の業者が建てるアパートの売れ行きが際だって良い。賃貸仲介はこれからが繁忙期となる。 物件を沢山押さえている会社が収益を上げ、専任物件が無い業者は指を加えて見ているしかない状況になるだろう。対策を打っている会社と、何もしないでボーっとしている会社の企業間格差がどんどん広がって行く。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７
2012年08月20日
コメント(0)
-
★いつまで続く猛暑やら。 朝から店舗の掃除で汗びっしょりです★
毎日猛暑が続いています。 朝から店舗の清掃をするだけで汗がびっしょりになる。 １日に下着を３回も代える始末。お客様も店内に入ってくると汗がしたたり落ちている。 冷たいおしぼりと氷水を出すと顔や手を拭き一気にコップの冷たい水を飲み干しています。毎日猛暑が続いて大変ですね。 室内や車の中はクーラーでどんどん冷やし、一歩外に出ると熱気におそわれる。１日に寒暖の差が何度も変わるから「秋になって体調を崩さなければいいな」と思いながら仕事に熱が入る。今日は朝から土地の買い取り契約を行いました。 その後は新店舗のオープン時に高価な花を届けてくれた不動産会社や取引先に、お礼状とお返しの品物を持って、役員が手分けして挨拶回りです。汗を拭き拭き、水を飲みながら走り回っています。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７
2012年08月20日
コメント(0)
-
★不景気なんてどこ吹く風。 １億２千万円も脱税した不動産賃貸業者★
景気の低迷に頭を抱えている人がいるかと思えば、儲かりすぎて税金をごまかす不逞の輩もいる。儲ける人と資金繰りに悩む人と、仕事で目の付け所がどう違うのでしょうか？儲かりすぎたときは課税額を少なく出来る方法として、一番有利な税法適用は退職金控除であることは広く知られている。所がその制度を悪用して、架空の退職金を計上するなどして、法人税約１億１２００万円を脱税し、法人税法違反の罪で、不動産賃貸業「東生」の岩崎正一社長が在宅起訴された。手口は役員への架空の退職金を計上するなどして、平成２０年３月期までの１年間に所得約３億７７００万円を隠して、法人税約１億１２００万円を脱税した疑いが持たれている。納税は国民の義務ですから、脱税すれば実刑もあり得る。しかし、合法的に退職していれば問題はない。 それを退職したように見せかけ、実はそのまま働いているのは詐欺行為である。罪は別として、この景気が低迷しているときに１年で３億８．０００万円もの家賃収入が入り笑いが止まらない人がいる現実を見せつけられたのだ。収益物件を持つことは人件費もかからず企業の安定と個人なら老後の生活安定のために大変有利です。 やっぱり不動産が一番。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７
2012年08月19日
コメント(0)
-
★サマースクールに参加した孫が、アメリカから今日帰ってくる。２週間の体験感想を聞いてみたい。★
アメリカ人の家庭にホームステイし、各国の学生達と一緒になって英語を学ぶアメリカのサマースクールに参加していた中学１年の孫娘が、本日１６時３０分に成田に帰ってくる。１人娘でわがままな孫娘が、突然「アメリカに語学勉強に行きたい」と言い出したのは英検のテストに合格したことがきっかけだった。見ず知らずのアメリカ人家庭にホームステイし、２週間を現地のハイスクールで英語の勉強をする１人旅など、聞いたときは家族全員が驚いた。「高校生になってからでも良いんじゃない。」 みんなに説得されても首を縦に振らない。色々な国の人たちと混じって英語の勉強をすると言っても、日本語以外は話せないし言葉が通じない不安は無いのだろうか？親の心配をよそにアメリカに旅立ってから今日で早くも２週間目。夕方１６時３０分着の飛行機で成田に帰ってくる。そこからリムジンバスで横浜までやって来るので、１９時頃にワイキャットまで私が車で迎えに行きます。貴重な体験をして、どんな土産話があるのか聞くのも楽しみです。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７
2012年08月19日
コメント(0)
-
★同窓会考。 私はまだ現役で働いています。 ★
最近、立て続けに同窓会の通知が３通ばかりやって来た。 全部１０月の開催だ。悠々自適の生活をしている同級生と違い、近況報告には「私はまだ現役で頑張っています。貧乏暇無しです。」と書いて欠席通知を投函した。私ぐらいの年齢になれば、すでに現役を引退して年金暮らしをしている同級生が多い。羨ましい限りだが、私は貧乏暇無しでまだ忙しく働いています。仕事の関係で同窓会にはほとんど出られない。 「数年に一度だからぜひ出てこい」幹事からそんなおしかりを受ける事もあるが、本当に時間が取れないのでお許しを願う。同窓生は上下の関係もないし、幾つになっても若い頃の気持ちで接することが出来るから楽しい。それにしても不動産業はお客様相手なので自分の時間が取れない。 私の知人で葬儀屋さんを経営している社長がいるが、彼もまた自分の時間が取れない口だ。葬儀の仕事がいつ発生するか分からないのでゴルフや旅行、同窓会など日時を決めることが出来ないから友達付き合いも少なくなる。好きな仕事とは言え因果な商売を選んだものです。 現役で働いている関係上、年金も満額支給されない。支給停止額は年間にして１．３６１．８００円もある。 それなのに介護保険料は毎月１１．７００円はバッチリ徴収されている。自己退職の潮時を来年あたりと考えています。 仕事を辞めたら毎日何をして過ごせばいいのか見当が付きません。それこそ同級生に聞いてみたい。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７電話：０４６－８４１－５５３３
2012年08月18日
コメント(0)
-
★失敗しない建て売り住宅計画。 データーを活用して戦略を立てます。★
不動産会社が活用できるデ－タ－べ－スにレインズシステムがある。 北海道から沖縄まで、日本中にある不動産の売り情報がコンピューターを通じて一目で分かる優れものだ。建て売り会社はこの情報を元に他社の在庫調べをして自社の分譲計画を練るのだ。建て売り住宅を計画するには、その地域で他社の在庫がどの位あるのか、まず調査する必要がある。１年以上も売れ残っている建て売り住宅が沢山ある地域に、新規参入しても過剰供給で売れ残るリスクがあるから、そんな地域は避けなければならない。そこで建て売り住宅を立案するためにまず最初に、レインズを活用して市内全域の在庫調査をする必要があります。横須賀市内を例にとって調査すると、何と言っても森崎地域がダントツの供給過剰地域であり避けるべき場所となる。中古住宅の購入も、建て売り住宅の計画も間違っても参入してはならない。総数１５０戸以上が計画されている森崎地域は、今後５年以上にわたり需要と供給のバランスが平準化することは難しいだろうと考えられているからだ。次に在庫が沢山ある地域は何処かというと、佐野が２１戸。田浦が１８戸。公郷が２３戸。 芦名、秋谷が３０戸。ハイランド２０戸。 浦賀１６戸。久里浜１６戸と続く。つまりこれらの地域は、建て売り住宅が供給過剰で激戦区となっているから、通常の経営者なら特別な事情がない限り避けて通る。しかし、不動産業に携わる経営者は意外にデーターを無視して、勘に頼る傾向が強いから在庫を抱えて苦しむことになる。仲介業にはリスクはないが、分譲業は大きな借金を背おって行うビジネスなので、危険と隣り合わせだから慎重に計画を立てなければならない。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７
2012年08月18日
コメント(0)
-
★賃貸でアパートを借りるお客様は新婚さんが増え、売買で家を売るお客様は離婚が増えた。★
弊社の最近の顧客動向データーを見ると、賃貸のお客様は新婚さんが増え、売買で家を売却されるお客様は離婚が原因で処分されるお客様が増えている。世相が不動産業界から見えてきます。今年４月から８月までの、賃貸と売買の顧客動向調査によると、賃貸で家を借りるお客様は新婚さんが増え、家を売却されるお客様は離婚が原因で処分される方が増えている。従来、賃貸で物件を探されるお客様は、借り換えが断然多かった。契約の更新を期に、「もっと新しい住まいを。便利な場所に。家賃が安い借家へ」と言うお客様が一番で、次に独身者が仕事の都合でワンルームを探す。 そして生活保護者であり新婚のお客様は４番目となっていた。それが何が原因なのかよく分からないが、このところ新婚さんの来店客が増えている。そこで急遽、新婚さん向けのポスターを増刷しました。新婚さんはやがて家を購入していただける潜在客なので大喜びです。売買で家を売られるお客様は、転勤、買い換え、資金繰りのために換金処分。離婚で家を処分されるのはやはり４番目でした。所が、今期に入り断然「離婚をするので家を処分したい。現金で買い取って欲しい。」と相談されるお客様が一番目に躍り出て来た。若者の結婚が少し増え、それと比例するかのように離婚も増え、世の中の動きは不動産業界にも色濃く反映されています。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７
2012年08月17日
コメント(0)
-
★スポーツと政治のナショナリズム★
オリンピックが終わり、日本選手の活躍に日本中が歓喜した。一方、韓国の大統領や尖閣列島への中国政府の嫌がらせでは、温度差はあれ日本中全体が怒りを爆発させている。 いずれも日本人のナショナリズムに火を付けた格好になる。ナショナリズムとは、スポーツの世界では国民が一致団結して自国の選手を応援し「日本人で良かった」と涙し、感動を呼ぶ素晴らしい面がある。政治の世界では相手に対して憎しみを増幅させる悪い面がある。突如として韓国の大統領が日本敵視政策を打ち出したのは、自分の兄が不正行為で逮捕され、自分も半年後に大統領を退くと逮捕される恐怖感があるからだとは分かっている。しかし、自分の保身のために行った間違った外交政策が、日本人のナショナリズムに火を付けてしまい嫌韓現象はどんどんエスカレートして韓国に跳ね返るだろう。歌や映画などの韓流の流れは確実に消滅して行くし、韓国製品を拒否する流れも加速する。韓国人や中国人とはうわべはともかく、所詮仲良くできない反目した国民同士だから、この際政府は徹底的に対抗処置を講じるべきだ。韓国への日本人渡航を禁止し、韓国人や中国人の日本への入国を禁止する。経済政策で相手国を締め上げるような対策で、徹底した対応をすることは本来、間違っている政策かも知れないが、日本人のナショナリズムに火を付ければ挙国一致で相手国に敵対するようになるのは当然の帰結だろう。日本の経済活動にも当然影響を及ぼすことがあるかも知れないが、お金より大切な日本人としての誇りと愛国心の方を尊重しよう。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７
2012年08月17日
コメント(0)
-
★離婚や相続争いの関係で、不動産の鑑定評価依頼が増えている。★
このところ離婚する夫婦が財産分けをするためと、相続が絡んで財産分与のために不動産の鑑定評価を依頼される例が増えている。離婚であっても、相続が発生しても、現在ある不動産の資産価値を精査する作業がまず優先される。裁判所に提出する書類には所有不動産の実勢価格が真実のものでなければならないのだ。そこで離婚当事者や相続人が弁護士に頼まれて、不動産会社に評価書を出して欲しいとやってくる。結論は「ノー」です。 不動産会社は、実際に不動産を売買することが前提とした物件には書面で買い受け金額とその根拠。 近隣取引事例などを添えて書面を提出します。所が、売買を目的とせずに離婚や相続の財産争いに利する書類等は一切提出することは法律で禁じられています。それが出来るのは不動産鑑定士または弁護士となっています。所が、実際的な問題として鑑定士も弁護士も不動産取引にはあまり関与していないため相場が分かりません。路線価または評価証明といった資料しかないため、どうしても不動産会社の最新取引金額を知りたい訳です。依頼者の要望と法的な問題に挟まれて、ノーと言わざるを得ない不動産会社は困っております。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７
2012年08月16日
コメント(2)
-
★盗人にも三分の理。家賃を１年も滞納して、それはないよ。★
家賃を１年間も滞納して、家主さんから支払い命令を受けた賃借人がやって来た。家主の悪口をあれこれ言うが「盗人にも三分の理」のようで。「家賃を滞納したのには理由があって、家主の態度が気に入らないからです。」そんな言い訳を私に話し、家賃の支払いをしない理由と、その同意を求めて来た。そこで私は「物事には権利と義務があり、家主の話し方が気にくわなくても、まず毎月の家賃はキチンと支払わなければまりません。それが貴方の義務なんです。その後で「家主の話し方が一方的だ」とか、「話し方が気にくわない」とか、自分の主張を相手に伝えそれが続くようであれば法的対応を取ると主張されるべきです。「家賃を支払う」という基本的な義務を果たさない貴方が、いくら家主を非難しようがそれは天に唾するようなものだ。 だれも貴方の言い分を正論だとは認めないでしょう。」ハッキリと物事の善し悪しを説いてお帰りいただいたが、世の中には自分勝手な主張をされる人があまりにも多い。腹立たしい限りです。泥棒が盗みをするのにも、それなりの言い分がある。どんなことにでも、もっともらしい理屈はつけられるということ。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７電話：０４６－８４１－５５３３
2012年08月15日
コメント(0)
-
★長かった夏休みも明日で終わり。★
１週間の夏期休暇が明日で終わります。私は１人休暇を取らず新店舗に出て仕事をしていました。お盆休みだというのに沢山のお客様が来店されました。社員は１週間の夏期休暇でゆっくり過ごしたことと思います。 青森や福島から出てきて、大学を卒業すると弊社に就職した社員は故郷に帰り、久し振りにのんびり過ごしたことでしょう。夏期休暇と冬期休暇が丁度１週間のお休みがあります。 ゴールデンウイークが４日間。その他に公休を計算すると働いている時間が本当に少ない。しかし私は、遊んでいるより仕事をしていた方が疲れない。のんびり休暇を取ることより競売物件を下見に行ったり、店舗で来店されたお客さんと接客している方がとても楽しい。だから長期休暇がやってくると憂鬱になる。仕事をしていたい「働き蟻」なんですね。休み明けから本格的に大型プロジェクトが動き出します。忙しくなります。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７電話：０４６－８４１－５５３３
2012年08月14日
コメント(0)
-
★投資家に朗報です。収益物件ローンに積極的になってきた金融機関。 ★
いままでは住宅ローンと違い、収益物件に対して融資スタンスが及び腰だった金融機関が、このところ積極的に貸し出し姿勢を強めている。 投資家にとっては朗報です。従来、収益物件に対する金融機関の融資スタンスは及び腰だった。バブルの崩壊による経験で「投資案件は危険」と判断していたからに他ならない。ここに来て住宅ローンが低迷しているため、収益物件に対しても「自己資金が３割」とか「５割」と言うような縛りが無くなっている。決算書や確定申告書によって、借入を希望する人の試算内容が健全な人には積極的に融資をしてくれる。 収益物件を持ちたい投資家にとっては待ち望んだ金融緩和がやって来た。投資額に対して家賃利回りの高さばかりに目をやると、駄物を掴む危険性が高い。利回りが低くとも、駅から徒歩圏で立地条件が良い物件を狙おう。消費税が上がる前に購入しよう。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７電話：０４６－８４１－５５３３
2012年08月13日
コメント(0)
-
★横浜、横須賀の競売物件を入札する。★
不動産の仕入は競売で購入するのが一番の早道。 一旦減った入札者が、この所また増加傾向になっているのは、消費税対策の思惑買いか？中古のマンションや1戸建ては、各地で競売に付される物件を入札、落札するのが一番てっとり早い。夏休み明けには横浜と横須賀の裁判所から公示されている物件を、良く精査して入札する。15日以降は小田原の裁判所から、湯河原や箱根のリゾート物件も売りに出される。競売物件には色々な落とし穴が待っている。 知識がないと火傷を負う危険性が高い。プロの不動産会社の人でも経験を積まないと失敗する。生兵法は怪我のもと。 競売に参加していた不動産会社がずいぶん破綻しているが、これもトラブル回避のノウハウが無かったからだろう。このブログを書いている最中に大きな地震があった。マンションを買うなら耐震性がある昭和56年以降の物件を購入しましょう。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７
2012年08月13日
コメント(0)
-
★オリンピックで有終の美。レスリングとボクシングで金メダル。おめでとうニッポン★
オリンピックもいよいよフィナーレを迎える時になって、「ボクシングとレスリングが金メダルを取った」との嬉しい報道に接し喜んでいる。連日の寝不足もこれで一気に解消されました。柔道の不振をよそに、他の競技では躍進が続く日本のオリンピック種目。 連日寝不足になりながら喜んだり、ガッカリしていましたが、ようやくレスリングとボクシングで頂点に立ち、金メダルも７個となりました。選手の活躍の裏には当然、協会やコーチの涙ぐましい努力と協力に支えられた結果だと思います。負けた者は次の４年後を目指して頑張ればいいし、勝者は後輩に自分の経験を伝承してもらい、リオでも日の丸がロンドン以上に沢山上がるように頑張って下さい。期待しております。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７電話：０４６－８４１－５５３３
2012年08月12日
コメント(0)
-
★夏休みに届くダイレクトメールＦＡＸ。 その数１日１００枚を越える。★
どこの不動産会社も夏休みに入り、店舗は閉めて無人となっている。 ところがＦＡＸだけは電源がつながっているので、相手から送信される書類はすべて自動的にコピーされて出てくる。その数は膨大な枚数だ。昨日は夏期休暇で店舗が閉まっている久比里店へ出向いた。長期休みの間にどんな重要書類が届いているかわからないためチェックに向かったのだ。すると、「ＦＡＸの機器上に他社から沢山のＦＡＸが送信されて貯まっていた。」送られてきた資料を見るとそのほとんどが建て売り住宅の売れ残り物件だ。「価格を値下げするので販売協力をお願いします。」という内容のものばかり。その合計枚数は２００枚を越えている。用紙が勿体ない。年間販売計画棟数を消化するため、どこでも構わず土地を買い、建物を建てて販売するハウスビルダーが苦戦している状況が読みとれる。地場の業者は人気があって、立地条件の良いところの土地だけしか購入しない。だから完成と同時に完売する。バナナの叩き売りのように毎週値段を下げるような販売戦略は取らない。こちらの承諾もなく、勝手に送られてくる「売れ残り物件情報」のＦＡＸにはいつも閉口しています。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７電話：０４６－８４１－５５３３
2012年08月12日
コメント(0)
-
★人が目を付けないやり方で財を成す。横須賀のホテル王が目を付けたビジネス。★
横須賀はご存じの通り軍港がありアメリカ軍基地がある。数千人のアメリカ兵が寝泊まりする住宅は常に不足している。 そこでアメリカ軍基地のすぐそばに彼ら向けのホテルを建て、ウイークリーマンションを建てて大儲けしている台湾国籍の社長がいる。目の付け所が良い。台湾国籍の社長が横須賀でホテルを経営している。 日本人相手のホテル業は立地の悪さから経営がじり貧となり何か他に活路を求める必要があった。そこで目を付けたのはアメリカ人相手のホテルだった。 基地のそばに新しいホテルを建築し成功を収めると、それが自信となってやはりアメリカ人相手のウイークリーマンションを新設した。アメリカ軍には、日本政府から思いやり予算と称してタップリお金が流れている。そのお陰で、日本人なら１０万円そこそこのマンションや貸家が２０万円の賃料で貸せるのだ。いち早くそこに目を付けアメリカ人専用のホテルやウイークリーマンションを建てて成功している社長が語るには、「世の中は景気の波があって、ホテルの経営も景気に翻弄されるが、アメリカの軍人を対象としたホテル経営やウイークリーマンション経営なら景気に全く左右されない。常に安定した収益が入ってきます。」と笑いをこらえて一人ほくそ笑んでいる。他の日本人ホテル経営者や、地元の不動産会社は、それが分かっているのになかなか投資に踏み切れない。東京や横浜の投資家は、地元の特別事情は知る由もないから進出してこない。だから競争が少ないのだ。いよいよそこに弊社が初めて割って参入します。アメリカ軍基地の直ぐ前に１１階建ての大型賃貸マンションを建てます。 ２０室で家賃は１月４００万円＋駐車場８台分１２万円。成功すれば同様な賃貸マンションを、横須賀市内にどんどん建設する予定です。無論、満室のマンションは投資家や不動産投資ファンドに売却したり、自社で長期保有したりします。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７電話：０４６－８４１－５５３３
2012年08月11日
コメント(0)
-
★消費税前の駆け込み需要が予測できない。★
紆余曲折の末に消費税の値上げ法案が正式に決まった。建築や不動産は金額が張るだけにその影響は大きい。 すでに業者間では「消費税が値上がりする前に販売用の物件を買え！」と動き出している。「高速道路の料金は無料にします。」「消費税は値上げしません。」と国民に嘘をついて政権の座に着いた民主党。その途端、「沖縄のアメリカ軍基地を撤廃させる」という公約は実現できず、バラ色の期待を持たせた減税策は一つも実現出来ない。党内ではゴタゴタの末に仲間割れする失態続きの民主党。実際に行っている政策は自民党より悪い「すべて値上げ路線」をひた走っている。その中でも消費税の値上げは許し難い。 選挙があれば議席は激減するのか消滅するのか。だからといって国民は、法律で決まった以上高い消費税を支払わないわけには行かない。このところ不動産業者間では、消費税の値上げ対策として、「早めに中古マンションや土地、中古１戸建てを仕入れておこう」という機運が高まっている。１億円の建物の消費税は、今なら５００万円を支払うだけですむ。ところがこれからは８％～１０％の税金となれば、倍額の１．０００万円を支払わなければならなくなるから大きな痛手だ。税金の値上げ分は当然のことに売値にスライドされる。 そうなれば販売価格が上昇する。価格が高くなればなるほど不動産の売れ行きは悪くなる悪循環がやってくる。そこで消費税が５％のうちに、不動産会社は何とか販売用の物件を仕入れておく努力をしているのだ。これから、便乗値上げも考えられるなか、来年は本格的に不動産価格が値上がりして来るだろう。マイホームは消費税が値上がりする前に、なるべく急いで購入しましょう。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７電話：０４６－８４１－５５３３
2012年08月11日
コメント(0)
-
★横浜で弊社が購入した中古住宅が契約となりました。★
横浜市栄区に出た中古住宅を弊社で購入し、フルリフォームして売り出した結果、昨日３１８０万円で即契約となりました。弊社が横浜市内で購入した物件は中古住宅と中古マンション。 いずれもフルリフォームして再販することが目的で購入しました。先にリフォームが終わった１戸建てを売りに出したところ、物件が無い地域なので買い主さんが３人ほど出て、昨日１番手の方と契約を締結しました。買い主さんは「安い、安い」と大喜びです。家具からカーテンまでモデルハウスの品物を全部サービスで差し上げましたから．．．。後はマンションのリフォームが終わり次第これも売出しにかけます。ここも人気のマンションなので即買い手が付く物件です。不動産会社も魚屋さんや八百屋さんのように、自社で物件を仕入れていないとお客様にアッピールが出来ない。「他社にはない独自の社有物件が豊富にあります。」と常にＰＲする必要があるのです。但し、闇雲に物件を買い込むと売れ残りが出て資金繰りに窮するリスクもあります。マンションの分譲会社が破綻する原因は、売れ残り在庫が積み上がりニッチもサッチも行かなくなるからだ。棚卸し物件を持たなければ集客は出来ないし、高い利益率を確保することが難しい。さりとて、購入した物件が売れなかったり、赤字で処分売りするような失敗をすると経営危機が襲ってくる。不動産業は数千万円、数億円単位の金額を取扱うので、事業に失敗すれば借金の総額はそう簡単に返済出来る額ではない。 再起不能となる危険な業界でもあります。分譲業は石橋を叩いて、慎重の上にも慎重に計画しないと常に危険と隣り合わせな商売なのです。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７電話：０４６－８４１－５５３３
2012年08月10日
コメント(0)
-
★夏休みモードで来店客が少なくなりました。★
今週はどこの不動産会社も夏休みが多い。 お客様の来店数も夏休みモードで少なくなりました。不動産会社はどこも１週間の夏休みに入りました。 お盆とあって弊社の社員もほとんど休暇を取って休んでいます。今週に入りお客様の来店数もガクッと減っている。 夏休みで来店客が少ないからといって会社を全店一斉に休暇と言うわけにはいかない。アパートやマンションに入居しているお客様に、もしも「水が出ない」「ガスが出ない」「鍵を無くした」等のトラブルが発生した場合対応できなくなって迷惑をかけるから．．．。私は夏休み返上です。社員もお客様サービスのために交代で、久里浜店と堀之内店だけは営業をしています。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７電話：０４６－８４１－５５３３
2012年08月10日
コメント(0)
-
★酒乱入居者に近隣からクレーム。★
弊社は昨日から１５日迄を夏期休暇としております。 但し、久里浜店と堀之内店だけは交代制で業務は行っております。本日、朝一番で弊社が管理しているアパートの入居者が「酔って大声を出し、暴れて迷惑をしている」と近隣の方よりクレームがありました。従来他の不動産会社が管理していたアパートを、家主さんから「弊社に代わって欲しい」と依頼を受けたアパートに、生活保護を受けて入居している問題の人がいる。普段は大人しいその人が、お酒を飲むと人間性ががらっと変わる。大声を出して吠える。 他人に突っかかる。 警察に電話してパトカーを呼ぶ。そんな入居者の対応が嫌で前の不動産会社が管理を返上したのだろう。弊社でも度々本人に注意しているのだが、酒乱の傾向は一向に改善される様子がない。夜中に洗濯をして階下の人よりクレームが来る。近所の人に迷惑電話をかけまくる。そんなトラブル入居者でも追い出せば行き先でまた、同様な迷惑をかけるだろうと考えると移転先を斡旋できない。不動産会社の仕事は骨が折れる作業も沢山あります。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７
2012年08月09日
コメント(0)
-
★失敗しない投資戦略。 人口増地域は買い。 人口減少地域は売り★
不動産は人口が増えているところに需要が増え、人口が減少しているところは比例して減退する。つまり不動産投資をする場合、人口の増加している地域を選べば成功する確率が高くなり、減少している地域を選べは失敗するリスクは高くなる。現在、日本の中で人口が増えているのは１．沖縄県２．東京都３．滋賀県４．愛知県我が神奈川県内を見ると、人口増加市町村として１．藤沢市２．大和市３．開成町４．川崎市５．海老名市逆に人口減少市町村は１．清川村２．箱根町３．真鶴町４．山北町５．三浦市人口が減少している地域は全体に活気がない。三浦市を例に取れば、地元の不動産会社は三浦市で土地を買い建売住宅を行うことはしない。建てても売れないからだ。新築住宅が売れなくて２年、３年とそのまま野ざらしになっている物件すらある。住民は老齢者の比率が多くなり、若者は横須賀市や他市へ逃げ出して行くから不動産需要も少ない。町も歩いても賑わいが無い。時々、事情を知らない横浜や東京の不動産会社が、「土地値が安いから」と言う理由だけで建売住宅を行う事もあるが、ほとんど失敗して赤字を抱え撤退する。人口が減少しているのにアパートを建設したり、マンションを新築しても賃借人がいないから空室も多くなっている。不動産投資をする場合は、その市町村の人口動態で増加率、減少率を調査することが肝要だ。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７電話：０４６－８４１－５５３３
2012年08月08日
コメント(0)
-
★正式に決まった１１階建て賃貸マンション用地の契約★
横浜の仲介専門会社からもたらされた横須賀市内の商業地１００坪を、見もせずに即決で購入することを決めた。その後売り主側の事情で、取引条件や銀行の抹消金額の調整に手間取り時間を要したが、ようやく本日、全ての問題点をクリアして売買契約締結の日取りが決まった。手付金は現金で１５００万円。横須賀の中心地でも容積率が６００％の所はそうザラにない。（弊社の現在本社ビルが建っている所も、６００％だったから１坪３００万円で購入した。）通常は横須賀の中心地にある商業地でも、容積率が４００％の所が多い。しかし、横浜の不動産会社からもたらされた土地情報は横須賀の中心部で、しかも容積率が６００％もある土地だったから私も目の色を変えた。物件は良く熟知している場所なので見ないまま購入することを確約し、その場で買付証明を書いて相手に手渡した。すでに設計士とは、事業計画を立てる上で建築の平面図も完成している。残るは、鳥瞰図とカラーのパースの作成で出来上がりです。当該物件には現在古いビルが建っている。建築時の地盤調査データーがそのまま活用できる。建物解体費は約１６００万円。 杭を抜く費用が２０００万円。その経費の負担割合も売り主が本体の解体費用を負担し、弊社が基礎杭を抜く費用を負担することで合意が成った。いよいよ本年１２月より、総投資額５億円となる外人向け賃貸マンションのプロジェクトが動き出す。 完成は来年１２月の予定です。 消費税値上げ前に滑り込みさせる。建築の設計は小網１級建築事務所に決定。 建設業者（ゼネコン）は２社ほどで競争入札を行う。弊社の下請け企業を総動員させ、横須賀に仕事を創出して地域貢献をします。仕事を受注出来る関連業種は、建材会社、生コン会社、水道会社、タイル会社、電気工事会社土木会社と多伎にわたります。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７電話：０４６－８４１－５５３３
2012年08月07日
コメント(0)
全63件 (63件中 1-50件目)
-
-
- ☆手作り大好きさん☆
- ツリーのキラキラたわし
- (2024-12-04 20:01:52)
-
-
-
- ささやかな幸せ
- 今年最後の１日詣り。お宮の上空には…
- (2024-12-02 15:09:16)
-
-
-
- ★「片付け・お掃除・捨てる」の成果★
- 平日に捨てたし付けたし
- (2024-12-01 18:36:47)
-
