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2009年01月の記事
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メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」バックナンバー紹介その２３０
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2009年01月21日
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メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」バックナンバー紹介その２２９
〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓＝＝＝解決！マンショントラブル駆け込み寺＝＝＝＝＝－－－－－－－－－－第229号（2009年1月24日号）－－－－－－－－毎週土曜日配信（創刊2004年8月）無料相談受付中 http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/13000 ご相談者様の声 http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/13001 〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓●覚えていますか？（バックナンバーより）区分所有者が勝手にベランダの手すりの色を変えてしまったら？詳細はこちら。http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/diary/200712130000/ 〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓┏━━━━━━┓ ●ご相談┗━━━━━━┛区分所有者です。先日、理事長名で、来客用駐車区画の利用禁止という文書が届きました。２週続けて予約したのに、使わなかったため、複数の苦情が入ったのです。１度目は、当日、車を用意するはずの友人が家族の都合で電車で訪れ、２度目は、別の友人が急病で来訪できなかったのです。いずれも日曜日で、管理人に連絡も取れず、手当てができませんでした。また、来客用駐車場の使用細則もなく、使用禁止の知らせにとても驚いています。今後も、来客の予定があり、困っています。どうしたら良いでしょうか？＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ ●私がマンション管理士になった本当の理由 http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/8000 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊┏━━━━━━━━━━━┓ ●回答とアドバイス┗━━━━━━━━━━━┛突然の通知に驚き、お困りのことでしょう。今回のケースでは、コミュニケーションの不足が最大の原因です。理事会側は、当日のキャンセルについて事情を確認していません。ご相談者様は、事後の説明をしていません。それができていれば、展開は大きく違っていたと思います。また、使用細則があると、混乱を予防しやすくなります。予約、キャンセル、時間帯、料金、回数制限、違反に対する罰則などは、最低限必要でしょう。まずは、理事長に連絡し、詳しい事情を伝えましょう。そして、ご自身も使用細則作りに協力しましょう。そうすれば、お互いのお気持ちを理解し合えるはずです。その上で、事情を一般の区分所有者にも問題が解決したことや再発防止に向け、使用細則を作成することを広報しましょう。できれば、苦情を伝えてきた方にも使用細則作りへの参加を呼びかけてみましょう。協力体制を作り、良い方向へ進むチャンスにできるかもしれません。＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊●マンション管理適正化法へのコメントhttp://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/2005 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊【編集後記】「せっかくの来客駐車場をムダにしている」「理事会に使用禁止を決める権限はない」などのやり取りなると、快適なマンションライフからは遠くなります。事実を確認し、整理すれば、改善策が見えてくることがよくあります。「協力こそ、最大の防御なり」というところでしょうか。＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊●区分所有法へのコメントhttp://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/2008 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊【ひとり言】先日、別のバッティングセンターに行きました。長男は、いつもよりも30キロも速いコースに挑戦しました。1本のジャストミートを除き、ほとんど空振りでした。情けない結果に長男は怒り、そして、落胆しました。私が注目したのは、ジャストミートした1本の方です。見事なスイングできれいにはじき返していました。あのスイングなら、速さに慣れることで、絶対に打てるはずです。その可能性の高さを帰りの車中で長男に伝えました。ちょっぴり目に輝きが戻りました。＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊●標準管理規約へのコメントhttp://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/5001 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ご意見・ご感想・ご要望 http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/mailboxform/ 無料相談はこちらからどうぞ。（秘密厳守）http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/13000 ※このメールマガジンはあくまでも参考意見であります。法的根拠を保証するものではありません。何らかの損害を被られても一切の責任は負えません。□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□☆今回も最後までお読み頂き、誠にありがとうございます。☆□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□タイトル－－－ 解決！マンショントラブル駆け込み寺発行者－－－－ マンション管理士 ベルモンドＪＦＫ発行周期－－－ 毎週土曜日＆時々増刊号バックナンバー http://backno.mag2.com/reader/Back?id=0000137637 発行者Webサイト http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo ※おかげさまで280,000アクセス達成！！ まぐまぐＩＤ 0000137637読者の本棚への投稿はこちらからできます。よろしくお願い致します。専用投稿フォーム http://www.mag2.com/wmag/osusume/toukou.html 書き方のサンプル http://www.mag2.com/wmag/hondana/ 配信中止（まぐまぐ） http://www.mag2.com/m/0000137637.htm （ご購読、ありがとうございました。）本文章の内容は、無断で転写・複写・コピーを固くお断り致します。□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□ゴミの分別をしない住民がいる駐車場の使用細則を守らない住民がいるバルコニーでタバコを吸う住民がいる修繕積立金が不足しているそんなお悩みはこちらへ。無料相談受付中 ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2009年01月20日
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メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」バックナンバー紹介その２２８
〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓＝＝＝解決！マンショントラブル駆け込み寺＝＝＝＝＝－－－－－－－－－－第228号（2009年1月17日号）－－－－－－－－毎週土曜日配信（創刊2004年8月）無料相談受付中 http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/13000 ご相談者様の声 http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/13001 〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓●覚えていますか？（バックナンバーより）駐車場の転貸をどうしたら良いですか？詳細はこちら。http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/diary/200712120000/ 〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓┏━━━━━━┓ ●ご相談┗━━━━━━┛理事長です。ある区分所有者の管理費滞納の理由を聞きましたところ、管理会社の仕事ぶりに不満があるために払いたくない、と言われました。私も管理会社の対応の悪さや必要な助言のないことに不満を感じています。しかし、管理会社の業務改善と管理費滞納は、別の話だと思います。また、今は、1戸だけですが、同じ理由による滞納が増えていくと、管理組合の業務や資金繰りにも影響しかねません。どのように解決すれば良いのでしょうか？＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ ●私がマンション管理士になった本当の理由 http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/8000 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊┏━━━━━━━━━━━┓ ●回答とアドバイス┗━━━━━━━━━━━┛理事長のお仕事、お疲れ様です。今回は、単なる滞納問題ではないので、ご苦労されていることと思います。まず、整理します。管理費を滞納している区分所有者がいる。理由は、管理会社の仕事ぶりに不満があり、抗議をするためである。理事長としては、同様の不満の出る可能性が高く、それにより滞納が増え、管理組合の財務に悪影響が出ることを心配している。理事長としては、管理会社に対する不満と管理費滞納は、別の問題だと考えているが、説明する方法がわからず、困っている。こんなところでしょうか。まず、管理費というのは、徴収の実務を管理会社が行なっていますが、本質的には、共用部分の管理の費用を区分所有者が支払うものです。したがって、滞納は管理会社ではなく、管理組合を苦しめるのです。管理会社というのは、管理組合が業務を委託しているだけであり、契約を解除し、別の業者に変更することができます。つまり、あまりにひどいなら、皆さんで話し合い、内容を吟味の上、別の管理会社と契約すればよいのです。管理組合は、全区分所有者によって構成されるので、理事会に任せるだけではなく、意見のある人は、ドンドン意思表示すればよいのです。（意見書を出す、理事会に出席する、など）これらのことを含め、管理費滞納は、抗議として不適切な方法であり、やるべきことが他にあると理解してもらえれば、今回の滞納を改善できると思います。＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊●マンション管理適正化法へのコメントhttp://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/2005 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊【編集後記】管理費滞納は、理由や事情を知ることが改善への第一歩になります。特に、払えるのに払わないのか、払いたくても払えないのか、によって方向性が異なります。払えるのに払わないなら、損害遅延金の設定等、規定を厳しくしたり、督促にエネルギーを注げば改善できることがあるでしょう。しかし、払いたくても払えないなら、分割を含め、支払方法を工夫する必要があるでしょう。事実をよく調べ、整理することがポイントです。＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊●区分所有法へのコメントhttp://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/2008 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊【ひとり言】長男（11歳）がスペシャルチャーハンを作ってくれました。まさに、絶品でした。妻や母に作ってもらった物よりも、はるかにおいしかったと思います。我が子が作ったから、ということではありません。純粋においしかったのです。なぜ、あのような物を彼が作れたのか、と不思議に感じるほどでした。次は、また、別の料理を作ってくれるそうです。今から楽しみにしています。＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊●標準管理規約へのコメントhttp://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/5001 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ご意見・ご感想・ご要望 http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/mailboxform/ 無料相談はこちらからどうぞ。（秘密厳守）http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/13000 ※このメールマガジンはあくまでも参考意見であります。法的根拠を保証するものではありません。何らかの損害を被られても一切の責任は負えません。□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□☆今回も最後までお読み頂き、誠にありがとうございます。☆□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□タイトル－－－ 解決！マンショントラブル駆け込み寺発行者－－－－ マンション管理士 ベルモンドＪＦＫ発行周期－－－ 毎週土曜日＆時々増刊号バックナンバー http://backno.mag2.com/reader/Back?id=0000137637 発行者Webサイト http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo ※おかげさまで280,000アクセス達成！！ まぐまぐＩＤ 0000137637読者の本棚への投稿はこちらからできます。よろしくお願い致します。専用投稿フォーム http://www.mag2.com/wmag/osusume/toukou.html 書き方のサンプル http://www.mag2.com/wmag/hondana/ 配信中止（まぐまぐ） http://www.mag2.com/m/0000137637.htm （ご購読、ありがとうございました。）本文章の内容は、無断で転写・複写・コピーを固くお断り致します。□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□騒音問題があるペットに関する問題があるマナー違反に関する問題があるそんなお悩みはこちらへ。無料相談受付中 ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2009年01月19日
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メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」バックナンバー紹介その227
〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓＝＝＝解決！マンショントラブル駆け込み寺＝＝＝＝＝－－－－－－－－－－第227号（2009年1月10日号）－－－－－－－－－毎週土曜日配信（創刊2004年8月）無料相談受付中 http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/13000 ご相談者様の声 http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/13001 〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓●覚えていますか？（バックナンバーより）敷地内での騒音、タバコの煙はどうしたら良いですか？詳細はこちら。http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/diary/200712110000/ 〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊こんにちは。 ベルモンドＪＦＫです。「解決！マンショントラブル駆け込み寺」をご覧くださってありがとうございます。このメルマガでは、マンション管理のご相談事例をご紹介しながら、管理全般を改善するヒントをご提供いたします。皆様のプラスになることを見つけ、活用して頂ければ嬉しく、さいわいに思います。＊ ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ ●特別コラム 「あるマンションの建替えトラブル」┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛大阪のある管理組合では、建替え決議を得たにも関わらず、反対する老夫婦が住み続け、大阪地裁に立ち退きの強制執行を受けることになってしまいました。●トラブルの概要大阪の380戸のマンションで建替えが決まった。しかし、反対する老夫婦が住み続けていた。打開のため、大阪地裁が立ち退きを求め、強制執行をすることになった。反対する老夫婦の夫は、足が不自由で外出もままならない。すでに仮住居に移っている人たちからは、早期立ち退きを求めている。●記事からの抜粋◇「２人とも老い先長くない。命果てるまでここに住むつもりだった」◇預貯金を取り崩して計500万円以上の弁護士費用を払っている。◇「多数決で住まいを追われるなんて許せない」◇両下肢の機能障害で一日中コタツで過ごす夫の外出は月１回の通院だけ。◇１階までは、妻の肩を借り１５分以上かけて松葉づえをつきながら下りる。◇ 建替えを計画してきたコスモスイニシア社は強制執行について「裁判の長期化で、仮住まいの費用負担に悩む建替え参加組合員から早期退去を求める強い要望もある」とコメントしている。●記事に関する感想（私にも高齢の両親がいるので）老夫婦が環境の変化に戸惑い、反対する気持ちは、とてもよくわかります。一方、建替えで新居になり、階段の負担がなくなるのなら、ご本人の外出機会を増やせるのではないか、という想像もできてきます。また、380戸という多くを抱える管理組合が、耐震強化、社会的要請に応えた設備を持つマンションへの建て替えを希望することも理解できます。やや気になるのは、「多数決で住まいを追われるなんて許せない」「裁判の長期化で、仮住まいの費用負担に悩む建て替え参加組合員」という部分です。言うまでもなく、マンションは集合住宅であり、管理規約や法令に沿って運営します。今回の建替えも一定レベルを保ちつつ、法令に沿った手続きを経ているようですから、夫婦の主張に無理を感じる点があります。また、多数決で決められないとすると、いつになっても建替えができず、社会資本の側面を持つマンションが有効利用されない恐れがあります。そして、少数の意見が尊重され過ぎれば、全体の意見が尊重されないことにもなります。私は、集合住宅という存在自体に無理や矛盾がたくさんあり、このようなトラブルを完全に避けることはできないのだと考えています。しかし、トラブルを軽減することは、可能だと考えています。いつも言っていることですが、「より多くが参加し、情報開示と透明性の確保しつつ、手続きを踏む」ことが、必要条件です。そうすれば、管理組合（理事会）の信頼は高まります。また、住民について、たくさんの情報や事情を理解することもできます。（個人情報やプライバシーには注意しましょう。）こういった活動は、1人ではできません。皆さんで協力しながら、継続しましょう。継続すれば、ノウハウが蓄積します。そして、建替えの議論でも同じように情報開示、透明性の確保、手続きを踏むことに注意して進めば、理解を得やすいでしょう。最後の注意は、意思を決定するのは、理事会や中心的に進めた人たちではなく、区分所有者全員だということです。（つまり、総会決議が最重要ということです。）今回のパターンでは、建替えの賛成者も反対者も余計な出費がかさんでいます。できることなら、その費用をもっと有効なことに使いたいものです。建替えに際しては、反対者が残る場合もありますから、反対者の行動をある程度は予測し、あらかじめ、対応策を考えておくのが得策でしょう。それと、本題からははずれますが、鉄筋コンクリートの建物をもっと長く使えるように建築する必要があると思います。傷みやすい箇所のメンテナンスや社会的変化を考慮した構造が重要です。（長期修繕計画を見ると、販売の都合が優先され過ぎるように思えます。）区分所有者が管理の中で、やれる工夫は限られますから、設計、建築時点からの工夫や新しい仕組み作りにも期待したいところです。＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ ●私がマンション管理士になった本当の理由 http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/8000 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊●マンション管理適正化法へのコメントhttp://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/2005 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊【編集後記】新しい年を迎えました。今年もどうぞよろしくお願い致します。急激な景気後退に危機感を感じますが、円高、株安などは、悪いことばかりではありません。少し先を考えれば、投資のチャンスかもしれません。マンション管理では、コスト意識が高まることを活用し、管理費用の見直しをするチャンスだと思います。旅行などを控える方が増えるとすれば、週末に時間を作りやすくなる可能性もあります。管理活動の停滞に悩んできた皆さん、ちょっとがんばってみませんか？＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊●区分所有法へのコメントhttp://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/2008 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊【ひとり言】劇場版「アニメ メジャー」を見てきました。主人公の少年は、相変わらず、とてもアグレッシブです。両親を失っても、少しも暗さを感じさせません。そして、何より、野球が大好きです。一生懸命に取り組む姿、支える周囲の大人、ライバル、友人など、嫌なことの目立つ世の中を変えられるのは、こんなふうな気持ちや行動なのかな、と感じました。＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊●標準管理規約へのコメントhttp://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/5001 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ご意見・ご感想・ご要望 http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/mailboxform/ 無料相談はこちらからどうぞ。（秘密厳守）http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/13000 ※このメールマガジンはあくまでも参考意見であります。法的根拠を保証するものではありません。何らかの損害を被られても一切の責任は負えません。□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□☆今回も最後までお読み頂き、誠にありがとうございます。☆□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□タイトル－－－ 解決！マンショントラブル駆け込み寺発行者－－－－ マンション管理士 ベルモンドＪＦＫ発行周期－－－ 毎週土曜日＆時々増刊号バックナンバー http://backno.mag2.com/reader/Back?id=0000137637 発行者Webサイト http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo ※おかげさまで280,000アクセス達成！！ まぐまぐＩＤ 0000137637読者の本棚への投稿はこちらからできます。よろしくお願い致します。専用投稿フォーム http://www.mag2.com/wmag/osusume/toukou.html 書き方のサンプル http://www.mag2.com/wmag/hondana/ 配信中止（まぐまぐ） http://www.mag2.com/m/0000137637.htm （ご購読、ありがとうございました。）本文章の内容は、無断で転写・複写・コピーを固くお断り致します。□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□管理費が高いが、詳細の検討方法がわからない毎年実施の雑排水管清掃に協力してくれない住戸がある管理費の滞納があるそんなお悩みはこちらへ。無料相談受付中 ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2009年01月18日
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メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」バックナンバー紹介その２２６
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2009年01月17日
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メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」バックナンバー紹介その２２５
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2009年01月16日
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メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」バックナンバー紹介その２２４
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2009年01月15日
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メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」バックナンバー紹介 その２２３
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2009年01月14日
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標準管理規約（ 第67条 ）
今回は「理事長の勧告及び指示等」です。ここでは、区分所有者等（賃借人や同居人などを含むという意味）が法令や規約などに違反した時、または、対象物件内における共同生活の秩序を乱す行為を行った時は、理事長は理事会の決議を経て注意、勧告、警告をすることができると書かれています。さらに、場合によっては、管理組合を代表して、訴訟その他法令措置を追行することもできるとあります。これは、６６条を詳しく明確にした内容と考えてよいでしょう。これだけトラブルに関して標準管理規約に書かれていることが何を意味しているのか？それは、マンションには限りなく課題が発生する、ということです。マンションは、多くの人間が暮らします。そして、価値観や常識は千差万別です。当然、ボタンの掛け違いや見解の相違が出てきます。規約に明記されていれば、無用な時間を使わずに済みますから、とても便利です。できるなら、トラブルや課題の発生を予防したい、というメッセージを感じるのは私だけでしょうか？●標準管理規約の詳細管理費が高いが、詳細の検討方法がわからない毎年実施の雑排水管清掃に協力してくれない住戸がある管理費の滞納があるそんなマンション管理のお悩みはこちらへ。マンション管理相談受付中（無料） ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2009年01月13日
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標準管理規約（ 第66条 ）
今回は「義務違反者に対する措置」です。ここでは、区分所有法５７条から６０条に基づき、共同の利益に反する行為に対する措置が取れることを確認しています。あまりの迷惑行為などは、これらの規定により、停止させることができますし、ひどすぎる上に改善しない場合は、違反者を区分所有関係から排除することさえ可能な場合があります。本来、使うべきではない規定ですし、実務上、経験したくもない規定ですが、重要なのはその抑止力です。誰でも、マンションから追い出されるかもしれない、と思えば行動を慎重にします。使わずに効果を発揮する、いわゆる伝家の宝刀とでも表現すべき規定なのです。●標準管理規約の詳細理事会や総会の出席率が低い管理規約の改正をしたいが、検討する時間や人材が不足している大規模修繕の準備をしたいが、進め方がわからないそんなマンション管理のお悩みはこちらへ。マンション管理相談受付中（無料） ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2009年01月12日
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標準管理規約（ 第64条 ）
今回は「帳票類の作成、保管」です。マンションでは大切な書類がいくつもありますから、きちんと作成して保管する必要があります。そして、その責任は理事長が負います。また、理由のある利害関係人には、これらの書類を閲覧する権利があります。むやみに断ることはできません。ひとつ、気になるのは、組合員名簿の取り扱いです。プライバシーに関わるので細心の注意が必要です。●標準管理規約の詳細理事の皆さんに大きな負担がかかっている無関心層が多過ぎる理事の引き受け手がいないそんなマンション管理のお悩みはこちらへ。マンション管理相談受付中（無料） ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2009年01月11日
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標準管理規約（ 第60条 ）
今回は「管理費等の徴収」です。ここで書かれているのは管理費や修繕積立金、使用料などは自動振替で、指定の口座に入金する当月分を前月の○○日までに入金する入金が遅れると、遅延損害金や違約金としての弁護士費用、徴収の諸費用を加算して該当の組合員に請求できる理事長は、未納の管理費等に関して理事会の決議によって管理組合を代表して法的措置を追行できるなどです。普段、区分所有者が関係するのは、支払方法だけですが、管理費等を滞納してしまうと、損害遅延金をはじめとして余分にかかった費用を請求されることがあります。ちょっと厳しいようですが、管理費の滞納が大きくなると、解決が非常に難しくなってしまいます。経験した事例では、すでに何年も滞納したままで、区分所有者は行方不明。しかも専有部分を競売にかけても回収し切れない。そんなケースがありました。当然、その負担が他の区分所有者にまわってきます。不公平なだけでなく、労力や手間がかかります。したがって、予防のために、厳しい規定を設けているわけです。滞納された管理費を最後に追いかけるのは管理組合自身です。管理会社はたいてい、数ヶ月でその責任を終える契約になっています。どうぞ、早めの対応でマンションの将来を安全にしてください。●標準管理規約の詳細ゴミの分別をしない住民がいる駐車場の使用細則を守らない住民がいるバルコニーでタバコを吸う住民がいる修繕積立金が不足しているそんなマンション管理のお悩みはこちらへ。マンション管理相談受付中（無料） ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2009年01月10日
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標準管理規約（ 第57条 ）
今回は「管理組合の収入及び支出」です。ここでは、管理組合がどのように収入と支出を考えるのか、ということが書かれています。その具体的な内容がすでに標準管理規約の２５から２９条あたりに書かれています。２５条では、管理費や修繕積立金を区分所有者が支払わなければならない、とされています。２７条では、管理費は、共用設備の維持費や清掃費などに充当する、とあります。２８条では、修繕積立金の使い道がかかれています。２９条では、駐車場など、敷地を利用する時の使用料について書かれています。今回の５７条では、それらを確認し、明確にしています。そして、それらを確認することは、非常に重要な意味を持ちます。つまり、どのように収入があり、どのように支出するか、をきっちり確認すれば、おかしな使い方はできなくなる、ということです。管理組合は、理事をはじめ、ほぼ素人集団で運営しなければなりません。ミスを完全に防ぐことは不可能ですが、基本を守ることで正しい運営に近づくことができます。普段は読みたくもない管理規約の条文ですが、時々は確認しておくとマンションを守ることにつながる、ということなのかもしれません。●標準管理規約の詳細騒音問題があるペットに関する問題があるマナー違反に関する問題があるそんなマンション管理のお悩みはこちらへ。マンション管理相談受付中（無料） ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2009年01月09日
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標準管理規約（ 第55条 ）
今回は「専門委員会の設置」です。条文では、理事会の責任と権限の範囲内において専門委員会を設置できることになっています。したがって、大きな専門委員会を理事会の勝手な判断で設置してしまうのは、少々、疑問が残ります。できれば、微妙なケースも含めて、総会で決議を得ると良いでしょう。大切なことは、最終的により良い形で目的を達成することです。そのためには、「みんなで考えてみんなで決める」という基本を忘れないことです。なお、総会決議が必要かどうかは、理事会の権限を超える、あるいは、予算が大きくなる、運営細則が必要になる、などを考えることで判断できると思います。専門委員会は、大規模マンションで非常に有効な戦力になります。マンション管理のポイントは、「より多くの参加と透明性の確保」だからです。専門委員会をいくつか設置していくと、理事会の負担が軽くなります。また、専門委員になることで、管理に対する関心が高まります。これは、まさに、より多くの参加の実現です。そして、たくさんの新鮮な目が増えることで、透明性も確保しやすくなります。どうぞ、１００戸を超えるマンションのみなさん、専門委員会を上手に活用してください。●標準管理規約の詳細管理費が高いが、詳細の検討方法がわからない毎年実施の雑排水管清掃に協力してくれない住戸がある管理費の滞納があるそんなマンション管理のお悩みはこちらへ。マンション管理相談受付中（無料） ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2009年01月08日
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標準管理規約（ 第53条 ）
今回は「理事会の会議及び議事」です。ここでの注意点は、そのまま使うと、実際の理事会運営に支障があるかもしれない、ということだけです。条文では、「理事会の会議は、理事の半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席理事の過半数で決する」となっています。つまり、代理出席や委任状の規定がありません。したがって、欠席者が多ければ理事会が開けないことになります。それを防止するために、委任状や代理出席を認める文面を追加することが安全策になります。そして、代理出席は、同居の親族などに限定することで濫用を防げると思います。●標準管理規約の詳細理事会や総会の出席率が低い管理規約の改正をしたいが、検討する時間や人材が不足している大規模修繕の準備をしたいが、進め方がわからないそんなマンション管理のお悩みはこちらへ。マンション管理相談受付中（無料） ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2009年01月07日
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標準管理規約（ 第49条 ）
今回は「議事録の作成、保管等」です。ここでは総会議事録の作成と保管などに関して規定されています。以前は、議事録への署名は議長（多くは理事長）と総会に出席した理事２名となっていました。しかし、３名とも、理事会のメンバーですから、少々、公平性に疑問が残るような印象です。そのため、改正されて、議長と総会に出席した組合員２名、となりました。また、議事録は、組合員のほか、利害関係人にも閲覧する権利があります。利害関係人とは、敷地、専有部分に対する担保権者、差押さえ債権者、賃借人、組合員からの媒介の依頼を受けた宅地建物取引業者等法律上の利害関係がある者を言います。単純に利益や不利益を受ける者や親族関係にあるだけでは該当しません。電磁的方法についても明記することができることになりました。（個人的には、現実的ではない部分があると考えています。）●標準管理規約の詳細理事の皆さんに大きな負担がかかっている無関心層が多過ぎる理事の引き受け手がいないそんなマンション管理のお悩みはこちらへ。マンション管理相談受付中（無料） ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2009年01月06日
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標準管理規約（ 第48条 ）
今回は「議決事項」です。ここはで、具体的に何について議決する必要があるか明記されています。一 収支決算及び事業報告二 収支予算及び事業計画三 管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法四 規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止五 長期修繕計画の作成又は変更六 第２８条第１項に定める特別の管理の実施並びにそれに充てるための資金の借入れ及び修繕積立金の取崩し七 第２８条第２項に定める建物の建替えに係る計画又は設計等の経費のための修繕積立金の取崩し八 修繕積立金の保管及び運用方法九 第２１条第２項に定める管理の実施十 区分所有法第５７条第２項及び前条第３項第三号の訴えの提起並びにこれらの訴えを提起すべき者の選任十一 建物の一部が滅失した場合の滅失した共用部分の復旧十二 区分所有法第６２条第１項の場合の建替え十三 役員の選任及び解任並びに役員活動費の額及び支払方法十四 組合管理部分に関する管理委託契約の締結十五 その他管理組合の業務に関する重要事項羅列しただけではわかりづらいのですが、迷った時に見れば、判断の助けになると思います。もちろん、このまま使える文面ではありません。当てはまるかどうかを検討してから、活用してください。最も注意が必要なのは、管理会社との契約締結です。毎年、自動更新ではなく、改めて契約が必要ですから、当然、総会決議も必要になります。そして、契約するには、重要事項説明も必要になります。これは、マンション管理適正化法で定められていることです。また、これだけたくさんのことが明記されているのは、決議について、しっかり話し合い、きちんとやりましょう、と国土交通省が言っているのと同じことです。逆に言えば、それだけトラブルになる可能性が高い、ということでもあります。十分にご確認の上、協力体制を強化できるよう、情報開示と透明性の確保に努めながら運営して下さい。●標準管理規約の詳細ゴミの分別をしない住民がいる駐車場の使用細則を守らない住民がいるバルコニーでタバコを吸う住民がいる修繕積立金が不足しているそんなマンション管理のお悩みはこちらへ。マンション管理相談受付中（無料） ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2009年01月05日
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標準管理規約（ 第47条 ）
今回は「総会の会議及び議事」です。ここでは、総会のやり方について説明されています。いくつかポイントを拾いながら、考えて見ましょう。２ 総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。ここで、「あれ？」と思った方は相当に鋭いと思います。議決権の過半数だけで決定して良いのか？ ということを感じているからです。本来なら、議決権だけでなく、組合員の数も考慮すべきところですが、この標準管理規約では、いわゆる「等価交換方式」のマンションを想定していないので、このような表現になっているのです。等価交換方式というのは、例えば、元の地主が４０戸のうち、２２戸を土地を提供する対価として受け取り、賃貸にする、などという方法のことを言います。（相変わらず乱暴な表現でごめんなさい）このパターンですと、議決権だけで、判断することはとても危険です。元地主に反対されると、何もできません。ですから、個別の事情に合わせてよく検討する必要がある、ということになります。それから、議長の議決権の扱いもわかりやすくなりました。以前は、可否同数の場合のみ、議長の一票で決まることになっていましたが、表現と解釈に誤解が生じやすく、たびたびトラブルの原因になっていました。ここでは、議長の一票も他の区分所有者と同様に考える、くらいの理解にしておきましょう。（詳細に説明するとかえって混乱を招きそうです。）共用部分の変更は、その判断基準が微妙になるケースがたくさんあります。いきなり総会議案にするのではなく、意見交換会や説明会を開くことが重要だと思います。強引な進め方につながることは避けたいものです。なぜなら、無用な争いは、住民同士の関係を悪化するだけです。みんなのことはみんなで決める情報開示と透明性の確保経験が将来のノウハウになるこんなことを考えてみると、継続的に安定した運営につながると思います。●標準管理規約の詳細騒音問題があるペットに関する問題があるマナー違反に関する問題があるそんなマンション管理のお悩みはこちらへ。マンション管理相談受付中（無料） ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2009年01月04日
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家族の健康と楽しい時間
年が明けて、元日に私の実家、2日に妻の実家に行きました。久しぶりに妹夫婦、義弟夫婦に会えました。みんなでごちそうを食べながら、話をするのは楽しいものです。義弟（妹の夫）は、近視のために、コンタクトレンズを使用していましたが、昨年、レーシック手術を受けました。また、持病の腰痛も軽減したので、とても快適に過ごせるようになったそうです。姪っ子（妻の弟の長女）は、歌やピアノ、ダンスのレッスンに忙しく、2年ぶりの再会でした。すっかり、大人の顔つきになり、話し方もしっかりしています。（我が家の長男と同じ年とは思えません。）何より、全員が元気な顔で集まることができ、とても嬉しく思っています。子供が大きくなるということは、自分たちもそれなりの年齢になり、親世代もすっかり高齢になりましたから、それぞれが身体を大切にし、また、楽しい時間を過ごせるようにしたいものです。みなさんにも健康で楽しい時間の多い年になることをお祈りしております。
2009年01月03日
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標準管理規約（ 第46条 ）
今回は「議決権」です。ここに書かれているのは、以下の項目です。１戸を数人で共有している時は、議決権を行使する人を１人決めて、あらかじめ理事長に届け出なければならない組合員は書面、又は代理人によって議決権を行使できる代理人は、同居者、賃借人、他の組合員、若しくはその組合員と同居する者に限る共有の場合、議決権をそれぞれが行使できるとすると、とても不公平になりますから、あらかじめ、１人を決めて理事長に届け出るのは大切な規定です。書面で、議決権を行使できるのは当然ですから、省略します。代理人を選ぶ時は、上記の通りの制限があります。これは、あまり範囲を広げてしまうと、思わぬトラブルにつながる心配がありますから、重要な規定だと考えています。むやみに外部の人間が入り込むのは望ましくありません。議決権を数える時、共有部分の持分割合でやってしまうと、とても面倒な場合があります。計算が大変で議事進行に支障が出ては現実的ではありません。そんな時は、計算しやすい数字に設定しておきましょう。このあたりをしっかりやっておきませんと、後から決議の有効性にもかかわりますから、きちんとチェックしておきましょう。●標準管理規約の詳細管理費が高いが、詳細の検討方法がわからない毎年実施の雑排水管清掃に協力してくれない住戸がある管理費の滞納があるそんなマンション管理のお悩みはこちらへ。マンション管理相談受付中（無料） ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2009年01月03日
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標準管理規約（ 第44条 ）
今回は「組合員の総会招集権」です。総会は、通常、理事長が招集しますが、何らかの理由で、理事長が招集してくれない時も考えられます。その時は、一定の手続きを経て、管理組合の組合員が招集することができます。まず、組合員総数の５分の１以上及び議決権総数の５分の１以上にあたる組合員の同意を得て、会議の目的を示して総会の招集を請求した場合には、理事長は、２週間以内に臨時総会を招集するために通知を発しなければなりません。理事長がこれに応じない時は、総会開催を請求した組合員が臨時総会を招集することができるのです。実際の相談では、理事長が暴走してしまい、困っているという状況があります。こんな場合に、この規定が役立つ可能性があります。（そうなりたくありませんが）この規定の中に、「電磁的方法による議決権行使」に関することも書かれていますが、一般的には時期尚早と考えています。●標準管理規約の詳細理事会や総会の出席率が低い管理規約の改正をしたいが、検討する時間や人材が不足している大規模修繕の準備をしたいが、進め方がわからないそんなマンション管理のお悩みはこちらへ。マンション管理相談受付中（無料） ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2009年01月02日
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標準管理規約（ 第43条 ）
今回は「招集手続」です。ここは非常に重要なので、かなり長くなります。総会の招集通知の時期について、区分所有法３５条では、１週間前までに発すること、としていますが、標準管理規約では、２週間前までとしています。これは、組合員によく考えてもらうためです。そして、２週間前というのは、招集通知を発する人会議の開催日の間に２週間置く、という意味です。６月２０日に開催するなら、６月５日には発していなければいけないことになります。勘違いのないように言いますと、「発する」ことで条件を満たすので、到着していなくてもＯＫです。そして、緊急事態に備えるため、５日前までであれば、期間を短縮する手段も残されています。招集通知に記載する事項は、日時、場所、目的です。ただし、議題が規約の変更敷地及び共用部分等の変更大規模滅失の場合の復旧建替え決議の場合は、「議案の要領」も通知しなければなりません。議案の要領とは、決議内容とその要約したもの、を意味しています。重要なのは、それを読んだ組合員が賛否を判断できるものにすることです。総会は、管理組合の意思決定をする大切な機関ですから、その手続きはどうぞ、慎重にして下さい。●標準管理規約の詳細理事の皆さんに大きな負担がかかっている無関心層が多過ぎる理事の引き受け手がいないそんなマンション管理のお悩みはこちらへ。マンション管理相談受付中（無料） ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2009年01月01日
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