2012年08月の記事
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大手地銀からの電話
東中野2号、千川3号で融資を受けている大手地銀の担当者からの電話だ。なんだろうと思ったら投信購入のお礼の電話でした。 2009年末にお願いされて50万ほど買ってから、下がるので仕方なく少しずつ難平買いで投資総額は約170万。 評価額が約135万なので35万の評価損。 ただ、毎月配当をもらうブラジルボンドとオーストラリアボンドの投信なのですでに配当を35万強もらって、トントンです。こんなに少額しか買ってないのに一応見てるんですね。 これはチャンスと思いSMBCの新しい金利と借り換え提案をうけた話をしました。 今回はSMBCの金利のほうが低かったので来年3月の更新時は頑張ってねと伝えました。 お世話になっているので、よほど金利差がなければ借り換えるつもりはないですけど、少し焦ってもらわないといけません。 ただ地銀さんの場合、2億を超えての融資はちょっと難しい気がしてます。 それを考えるとSMBCとのつながりを優先するのも一案かな。よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2012.08.29
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8月もマイナスのキャッシュフロー
苦戦の続く札幌1号は6月に続き8月もマイナスのキャッシュフローです。家賃（12戸中3.5室の空き） 488,500円敷金返金 －67,000円管理費、清掃費等 －50,260円固定資産税 －46,340円ローン返済 －355,000円合計 －30,100円丸5年を経過して、苦戦が続いています。 8月中旬に１戸退去で現在は４戸空き。 まさか、わずか5年でこれほど苦労するとは・・・・４戸中２戸は申込みが入っているようですが、最近はキャンセルが多いので安心できません。新築で購入なので修繕費用があまりかからない、都銀からの借り入れなので借入金利が低い、東京の２棟が順調でカバーしている等により、それほど切羽詰まった状況ではありませんが、精神的によろしくないです。 札幌の１棟だけで、4.5％の借り入れだと考えただけでゾッとします。 今年が固定金利の更新時期で良かったです、この入居状況だと来年なら金利優遇も難しかったかもしれません。 まだ、ツキがあるのか。 どこまでも前向きです。 笑よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2012.08.25
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繰り上げ返済
SMBCへの金利優遇を依頼するにあたって、リスクが高いということで金利が下げられないのであれば、多少の繰り上げ返済をしても構わないと伝えてありました。 どのくらい可能かと聞かれたので１０００万程度まで考えると。最終的には繰り上げ返済をすることになしに金利を下げてもらったのでよかったものの、本当に返済を求められたら少し困ってました。 笑まずは手元のキャッシュがあまりなくなり、突発事項に対応できなくなる。 また、支払金利が減り、利益が増えてしまい税金が上がる。特に現在は本業でそこそこ稼いでいるので、不動産賃貸であまり利益を出したくありません。 今でもかなり重税感がありますが、これで不動産賃貸の利益が上乗せされたらたまったものではありません。 トントンから青色申告の控除が使える６５万までに抑えたいです。 会計上は赤字でも構わないと思っています。 （キャッシュフローがマイナスでは困りますが） 銀行も現金を厚くもっていれば貸してくれます。 ふくちゃんもちょっと前に書いてましたが、なるべくキャッシュを厚くして、定年後にどんと返す作戦です。 本業からの給与がなくなれば、不動産の利益だけでは税金を気にするほどにはなりません。 なんたって減価償却費が大きくいですから。 ある程度貯まるとまた買いたい病が始まっちゃうんですけどね。 よろしければクリック宜しくお願いいたします。人気blogランキングへ 不動産投資の健美家
2012.08.01
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