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マキタの18Vクリーナーケースが欲しいのだけど、なかなか良いものが見つからない。マキタの専用ケースは、ソフトタイプなんだよね・・・これだと、他の工具を上に積めない。デザインが、かっこいいだけに残念。良いケースはないものかと、ずっと気にしていたけど、ついに見つけた。コメリのワンタッチ工具箱(大)ぴったり収まる。中蓋に、紙パックや手ぼうきを入れて、お掃除セットにできる。隙間に、バッテリーも入るよ!見た目も頑丈そうで、上に物も置ける。ワンタッチで開け閉めできるのも、優秀。デザインは普通だけど、まぁいいや。これが「機能美」ってもんだよね。マキタ充電式クリーナーCL182FDRFW不動産投資ランキング
2020.12.11
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丸ノコは怖い。一瞬のミスで、片手の指を全部なくすこともある。「やっちまった」と思ってからでは、手遅れだ。とは言え、DIYリフォームをしていると、木材や合板を切りたい時があるよね。カッターでは切れない、キッチンパネルを貼りたいときもある。でも、ご安心いただきたい。丸ノコを使わなくても、壁も床もパネルも、すべてのリフォームはできる。本日は、その方法を具体的に解説。・ジグソー「板」をカットするときに使う。丸ノコ定規をあてて、直線カットができる。ブレの少ない良いジグソーなら、定規がなくても真っ直ぐ切れる。ボクが使ってるのは、ボッシュのGST90BE。もちろん「良いジグソー」だ。板の線とジグソーの中心線を合わせて、前に進めていくと直線カットができる。ジグソーを扱うときには、安全ゴーグルが必須。刃が折れて、飛んでくることがある。あとは、アタリマエだけど・動いている刃に触らない。・切断する物の先に、手を置かない。・刃を替える時は、コードを抜く。丸ノコよりスピードでは劣るけど、ゴーグルをしていれば、安全性の高い切断工具だ。ボッシュ BOSCH GST90BE/N・マルチツール木材をカットしたり、少しだけ加工する時に便利なのが、マルチツール直線切りは苦手だけど、取り付けたドア枠や板を削って調整もできる。飛び出た釘を、切り落とすのも得意だ。切断ツールでは、もっとも安全で汎用性が高い。ブレードを交換すれば、ヤスリやスクレーパーにもなる。固定した部材を「ほんの少しだけ切りたい」ってときは、マルチツールを使う。最も事故が起きにくい切断工具だけど、安全ゴーグルと、背抜きグローブは着用しよう。ボッシュGMF50-36・セーバーソーメーカーによって、レシプロソーとも呼ばれる。ボクは主に、解体や庭木の剪定で使う。これで合板や、木材の切断をする人もいる。トリガーを引いて切るだけ。使い方もシンプル。普通のノコギリの動きを電動でするので、扱いはカンタン。まっすぐ切れるかどうかは腕次第だけど、それほど難しくはない。ボクが使っているのは、マキタのJR188DZK選んだ理由は、片手で扱えるのと、持っていた18Vバッテリーが使えるから。マキタは本当に、商売の天才だと思う・・・マキタ JR188DZK・ホームセンターでカット木材を売っているホームセンターでは、たいてい安くカットしてくれる。以前、コメントをいただいた、けっけさん(勝手に記事にしてすみません・・・)がこのサービスで根太と合板を用意し、和室を洋室化をされていた。事前に正確なサイズを測って、根太5mm・合板2mm短く発注するとのこと。いざとなれば手ノコで調整もできるし、廃材も少なく済む良い方法だと思う。・一部だけ外注いちばん最初のリフォームで、使った手法。和室を洋室化する時に、畳の撤去を自分でやって、根太と合板は大工さんに張ってもらった。費用は5万円。あとは自分で、クッションフロアを貼るだけ。少しお金はかかるけど、全部を丸投げするより、ずっと安い。丸ノコの欠点は、ケガの防止が難しいこと。分厚いグローブや安全具を付けても、扱いを間違えれば、あっさりと体の一部を切り落とす。その割に、切断スピード以外のメリットは、ほとんどない。プロの大工なら、リスクがあっても丸ノコを使うだろう。でも、ボクらは投資家だ。時間や安全を、お金に変えてはいけない。不動産投資ランキング
2020.12.10
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ついこの前、お正月だと思ったら、もう年末。今年、早すぎない?4月から本格的に直しはじめた、9万円のボロ戸建て。2020年の半分以上を費やし、やっと完成した。今日は、ビフォーアフターを中心に、リフォーム箇所のまとめ。・キッチン【リフォーム箇所】・残置物撤去・天井塗装・クロス張替え・水道管1本閉鎖・キッチンパネル施工・換気扇交換・吊り戸交換・流し台、コンロ台交換・床一部補修・クッションフロア上貼り・廻縁、巾木取付・水栓交換・照明交換・クレセント錠交換・引き戸塗装・カーテンレール交換・井戸水→上水道変更(外注)【感想】吊り戸の裏に住んでいた黒い家族のことは、いま思い出すだけでもゾワゾワする。ボロ戸建ての洗礼をうけた。ここまでやる予定じゃ無かったけど、やればやるほどダメージが判明し、結局ぜんぶ交換になってしまった・・・キッチンのリフォーム記事は、コチラ黒い家族の記事は、コチラ(※閲覧注意)・居室(1階)【リフォーム箇所】・残置物撤去・天井ボード張替え・全面クロス貼り・換気扇撤去&壁補修・クッションフロア上貼り・廻縁施工・カーテンレール交換・照明交換【感想】ベランダの雨漏りで、天井に大きな穴が空いていた。ベランダ防水をしたが、その後2回雨漏りが再発し、呼吸が止まりそうになった・・・天井張替えのリフォーム記事は、コチラベランダ防水の記事は、コチラ・洗面所【リフォーム箇所】・床板張替え・クロス全面張り替え・巾木、廻縁交換・洗面台交換・洗濯水栓、排水交換・CF貼り・窓枠塗装・照明交換【感想】床板が腐っていて、子アリの巣になっていた。いまでは良い思い出(トラウマ)だ。う〜、ゾワゾワする・・・洗面所のリフォーム記事は、コチラトラウマになった記事は、コチラ(※閲覧注意)・居室(2階)【リフォーム箇所】・残置物撤去・壁面クロス貼り・カーペット撤去・照明交換【感想】古いカーペットを剥がしたら、床がキレイで驚いた。壁の下地処理をする時に、カビキラーを大量に使ったら2日間、鼻水が止まらなかった・・・カビキラー施工の記事は、コチラ・トイレ【リフォーム箇所】・壁張替え・床板張替え・全面クロス貼り・クッションフロア貼り・便器、洗浄便座交換・窓枠塗装・ペーパーホルダー、タオルハンガー交換・照明交換【感想】壁も床も、湿気でダメダメだったので全交換。新品のトイレを付けるのは、プラモデルのようで楽しかった。トイレの取り付け記事は、コチラ壁を作った記事は、コチラ・浴室【リフォーム箇所】・天井、壁塗装・アルミ複合版上貼り・床モルタル埋め→浴室シート・水道管5本閉鎖・水栓移設(外注)・サーモシャワー交換・折戸取り付け【感想】壁の塗装で、腕が痛くなった。ベストキッドの修行のようだ。浴室のシート貼りは、思ったよりも固くて重くてムズカシかった。浴室のリフォーム記事は、コチラ・費用内訳【施工費】合計:140万円・工具:26万円・交通費:24万円・消耗品:6万円・材料費:26万円・備品:31万円・廃材処理:2万円・宿泊費:5万円・屋根修理(外注):7.5万円・上水道工事(外注):12.5万円・リフォームに費やした週末:プライスレス※端数切捨て【購入費等】合計:93万円・物件価格:9万円・諸費用:6万円・登記費用:15万円・火災保険:19万円・隣地価格:35万円・隣地登記:9万円【感想】思ったよりも、お金かけちゃった・・・9万円戸建て購入の記事は、コチラ隣の土地を買った記事は、コチラこうして振り返ると、雨漏り、ゴキ●リと、思い出すだけで気持ち悪くなる。技術も必要だけど、メンタルの強さが求められる物件だった。安いボロ戸建てのDIYリフォームは、覚悟が必要だ。でも隣の土地を、譲ってもらったり新しい電動工具を、手に入れたり現地の近くに、美味しい蕎麦屋を見つけたり。嬉しいことも、いっぱいあった。シーリングライト 4灯 不動産投資ランキング。
2020.12.08
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もう2年以上、風邪をひいてない。理由に、心当たりがある食べる量を、減らしてからだ。普通に食べてた頃は、風邪も引いたし、熱で会社を休むことも多かった。予防接種をしたのに、インフルエンザに2回かかった年もあった。いまでは会社を休むのは、仮病を使って物件を見に行くときくらい。カラダは絶好調だし、体重も17kg減った。しかも、ぜんぜん疲れない。元々、健康のために始めたけど、予想以上の効果だ。食事の量を減らすのは、難しいと思うかもしれないが、実はカンタン。ちょっとしたコツだけで、努力も我慢もいらない。今回はボクが、食べる量を減らして、継続する、具体的な方法について。食べたいものは、我慢しない!・回数ではなく量を減らす食事の回数はそのままで、1回あたりの量を減らす。朝昼晩ちゃんと食べるし、3時のオヤツも欠かさない。我慢するのは「食べること」ではなく「満腹になること」だ。空腹感が消えたら、そこで食事を終わらせる。通常の1/3くらいの量にすると、デザートを食べるとちょうどいい。・1日のカロリーは、基礎代謝分が目標1日に食べる量は、基礎代謝の1,350kcalが目標。300kcalを朝昼晩で3回食べたら、あとはデザート・アイスクリームで調整する。好きなものだけ食べて、空腹感もないので、すごく満足できる。・好きなものだけ食べる食べられる量が限られるので、好きなものだけを食べる。たとえば「うな重」なら、カロリーの半分以上は「ごはん」だ。だから、うなぎは全部食べるけど、ごはんは2口くらい。本当に好きなものだけ食べれば、全体の量は減って、満足度は高くなる。・外食は遠慮なく残す外食は、量が多い。少なめに注文するのは、アタリマエだけどそれでも多ければ、遠慮なく残す。「罪悪感」があるなら、捨ててしまおう。そんなものは、幻想だ。もったいないオバケは実在しないし、残しても農家は困らない(むしろ儲かる)完食しても、飢えた子供たちが救われるわけじゃない。むしろ残す人が増えれば、少食メニューが増えて、本当のCO2削減ができるかもしれない。食べる量は、店に決めさせるのではなく、自分で決定しよう。食べる量を減らすのは、健康に良いだけじゃない。食事の時間も短くなるし、食費も減った。ペットを飼ったことのある人は知ってると思うけど、餌は少ない方が長生きする。人間も、同じだと思う。余分な栄養を断てば、病気も育たない。食べ物が余る時代だからこそ、食事の量で健康をコントロールしよう。不動産投資ランキング
2020.12.06
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最近は、コロナで在宅ワーク。昼休みには、近所のお店にランチを食べに行く。そんな時に気になるコトは・・・味? 値段?いやいや、不動産投資家としては「お店の家賃」が気になっちゃうよね!今回は、飲食店テナントの家賃の計算方法について。お店の家賃は、おいくら?・席数×食事代×回転率×3結論から言うと、この計算式になる。席数×食事代(1人あたり平均)×回転率×3=1ヶ月分家賃回転率とは、1日の客数を席数で割ったもの。たとえば30席の店に、1日60人のお客さんが入ったら、60÷30だから、回転率=2 になる。【回転率の目安】地方:2〜2.5都内:3〜6といった感じで、繁盛している店ほど数値が高くなる。ボクの家の近所は、だいたい回転率2くらいで計算してる。1,000円でランチをやってる、20席ある定食屋なら20(席)×1,000(円)×2(回転)×3=家賃120,000円/月となる。・家賃は、3日間の売り上げで支払うなぜ、この計算式になるかと言うと、飲食店の経営者は、3日間の売り上げで家賃を支払える計算で、テナントを決めるから。だから1日の売り上げ「席数×食事代×回転率」 に3(日)を掛ければ、家賃に近い数字になる。・家賃がわかれば、物件価格もわかる家賃が判れば、売り値の相場も、だいたい計算できちゃう。1ヶ月家賃×12(ヶ月)÷利回り=物件価格物件情報をいつも見ている人なら、利回りはカンタンにイメージできるよね。【利回りの目安】地方の築古:10〜12%(0.1〜0.12)都内の国道沿い:3〜6%(0.03〜0.06)ざっくりだけど、こんなイメージ。テナントは投資物件になるので、利回りで割り戻されて価格設定されることが多いからだ。さっきの12万円家賃の定食屋が、利回り12%のエリアなら120,000(円)×12(ヶ月)÷12%(0.12)=物件価格12,000,000円となる。かなり大雑把な計算式だけど、慣れるとかなり実際に近い金額が出せる。小さい店から、テナントが大量に入る巨大モールまで、計算すると相場がわかるのでオモシロい。もちろん、相場がわかれば、実際の売価や賃料が、安いか高いかも判断できる。お店で注文してから食事が届くまでの時間に、ぜひ試してもらいたい。もしかしたら将来そのお店を、買うかもしれないしね。不動産投資ランキング
2020.12.03
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どんな仕事でも、「名刺」は必要だよね。大家は多くの人と会うので、これがないと仕事にならない。実はボク、印刷会社にいたことがあり、名刺くらいはすぐ作れる。印刷会社に任せてもいいけど、面倒だし修正も時間がかかる。パソコンやスマホがあればカンタンなので、自分で作っちゃおう。本日は、「名刺の作り方」を、ちょっとしたコツと一緒に解説。・用紙の専用ソフトで作るまずは、名刺専用の紙を買おう。ネットや家電量販店で、売っている。ほとんどの用紙には、専用のソフトが用意されていて、無料ダウンロードできる。名刺を作る時は、用紙にぴったり合わせたデータで作るので、専用ソフトが間違いない。エーワンの無料ソフト「ラベル屋さん」。操作性はイマイチだけど、名刺を作るくらいなら問題ない。用紙のレイアウトもカンタンにできる。もしプリンタが無ければ、買っておいた方がいい。コピー機能が付いているタイプなら、不動産賃貸業でいろいろ使えるのでオススメ。ちなみにボクがいつも使っている用紙は、エーワンの51815番切り取ったときに、フチがギザギザにならないので、手作り感が出ない。エーワン名刺用紙 51815・はじめてなら、テンプレートがカンタンはじめて作る人や、デザインやパソコン操作に自信がない時は、用意されているテンプレートを使えばいい。デザインができているので、名前、住所、電話番号、メアドを変えるだけで完成する。ソフトの中に、テンプレートがたくさん用意されている。好きなデザインを選んだら、文字を変更するだけで作れる。・名刺は3種類つくるボクは3種類の名刺を作ってる。それぞれ、こんな感じ。【①法人用】業者や銀行に渡す、汎用性の高い名刺。表:社名ロゴ、名前・連絡先裏:企業理念や活動内容、物件写真等【②個人用】社名の入らない個人名刺。ご近所への挨拶等、警戒心を持たれたくない時に使う。表:名前・連絡先裏:物件概要等【③投資家交流用】セミナーや懇親会で使う名刺。渡す相手は投資家。表:名前・連絡先裏:ブログやツイッターの紹介とQRコード相手によって使い分ければ、自分を宣伝する効果も上がる。渡し間違いのないように、色やデザインはそれぞれで変えたほうがいい。・QRコードを入れるブログやツイッターアカウントを知ってもらいたいなら、QRコードが入ってると便利。「QR」で検索すれば、無料でQRコードを作れるサイトが、たくさん出てくる。スマホだったら、アプリでも作れる。印刷した後は、読み込みができるか必ずテストしよう。投資家交流用の名刺の裏面。QRコードを配置し、検索キーワードを入れている。・フォントや色にこだわる名刺のデザインは、自由。でも、作るからにはカッコよくしたいよね。そんな時には、フォントと色を工夫しよう。【フォント】■明朝体:ド定番のフォント。手作り感が出にくい、無難なフォント。■角ゴシック:明朝に次いで使われる。サイズが小さく、細い方が名刺向き。Macには良い種類が揃ってる。■丸ゴシック・その他:柔らかさや、面白さをどうしても表現したい時に使う。扱いが難しく手作り感が出やすいので、オススメはしない。■英字:明朝系に合わせるならTimes New Roman。ゴシックならCentury Gothicが定番。【色】■カラフルにしない:色数は少なく。赤とピンク・青と水色のように同系色でまとめると落ち着く。■文字は黒か白:文字は色をつけると、読みづらく、手作り感が強くなるので注意。■グラデーション、縁取りしない:色付きの線や帯はベタがいい。変に加工すると安っぽくなる。慣れてくると、用紙もデザインも、工夫して作れるようになる。コツは、名刺を渡す相手に「何を伝えたいのか」を決めること。まずは、試しに作ってみよう。難しく考えなくても、大丈夫。必要な情報があって、受け取った相手が確認できれば、名刺の役割は果たすのだから。不動産投資ランキング
2020.12.02
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9万円戸建てのキッチン。ガス工事も終わり、コンロや換気扇も取り付け。やっと完成したので、ここに一通りの内容をまとめておこう。まずは、ビフォーアフターから。ビフォー:昭和の台所。吊り戸の裏側には、黒い大家族が不法滞在していた・・・アフター:令和の台所。きたないものは無くし、ぜんぶ新品にしてやった。それでは順番に、レシピを公開していくよ。・古い流し台・吊り戸の撤去壁やキッチンパネルを工事する前に、古い設備を撤去。そのまま運び出すよりも、解体しながら外すとやりやすい。手順はこんな感じ1:蝶番(ちょうつがい)を固定してるネジをゆるめ、扉や引き出しをぜんぶ外す。2:排水のじゃばらホースを、排水口から引き抜く。3:外枠をバールで内側から叩いて、バラバラにしていく。慣れると、10分くらいで解体できる。吊り戸をバラバラにしながら、撤去してるところ。廃材は、ミニバンの後ろに積み込んで、ゴミ処理場へ持っていく。・水栓を外す蛇口は工事中じゃまになるので、一旦はずしてフタをする。作業の前に、屋外の元栓を閉めて(井戸水だったら、ポンプの電源を切る)、洗面台等の他の場所から水を出し切る。古い水栓は、反時計方向にグルグル回して外すだけ。あらかじめ、水道プラグ(フタ)とシールテープを用意しておこう。プラグはサイズ間違いに注意。砲金プラグ20 H-P・壁面ステンレス、クロスの撤去水回りのステンレス板は、カッコ悪いのでキッチンパネルに張り替え。釘か両面テープで固定されてるだけなので、バールを使ってベリベリ剥がす。あとはカワスキ(スクレーパー)で、古いクロスを撤去。運が良ければスルスル剥けて、30分くらいで終わる。運が悪いとカッチカチになってて、根性出しても1日かかる。汚ったない上に、カッチカチのクロス。今回は、運が悪かったようだ。・天井の塗装リフォームは、上から始めて下に進めていく。まずは、天井の塗装からだ。いちばん最初にペンキをやれば、はみ出ても後からクロスやパネルで上貼りされて見えなくなる。塗装は、大きいローラーで全体を塗って、小さいローラーで仕上げると疲れが緩和される。まぁ、それでもツラい作業であることは、まちがいない。・キッチンパネルの貼り付けキッチンパネルは、カインズで4枚買った。サイズは1820mm×910mm。ステップワゴンサイズのミニバンがあれば、後ろの座席をうつ伏せにすれば積める。専用の両面テープとボンドも売ってるので、用意しておこう。キッチンパネルは、カッターでは切れない。ジグソーに金属用の刃を付けて、サイズを測ってカットする。ボッシュGST90BE/N ジグソー注意点だけど、もしキッチンパネルの上に吊り戸を付けるなら、下地の位置を事前に確認しておこう。貼った後は下地が探せないので、吊り戸を固定するビスを打つ場所がわからなくなる。下地を探しは、センサー式でアタリをつけて、針を刺すタイプで確認する。シンワ測定 下地センサー下地探し どこ太 キッチンパネルを貼り付けたところ・クロス貼りキッチンのクロスは、他の部屋とちがう細かいレンガ調にした。柄(がら)はなんでも良いと思うけど、色は白がまちがいない。クロスの貼り方についての記事は、コチラ。・吊り戸の取り付けいつもリフォームは1人でやることが多いけど、これだけは2人以上が必要。だいたい、HAYA氏に応援を頼む。脚立も、2台必要になる。吊り戸は20kgくらいあるので、2人で持ち上げながらビスを打つ。電動ドライバーがなければ、キツい。HiKOKI コードレスドライバドリル FDS14DGL(2LEGK)扉が引っかからないように、天井からは1cm開けて設置する。・クッションフロア貼りキッチンの床は過去のリフォーム跡があり、しっかりしてる。そのまま上からクッションフロアを貼れば、キレイになりそうだ。CFカッターがあれば、作業がグッと楽になる。クッションフロア用ぴったりカッタークッションフロア貼りの記事については、コチラ・流し台の設置キッチンリフォームのメインイベントである、流し台の設置。見た目に派手さはあるものの、実際の作業は「置く」「排水ホースをつなぐ」で終わり。予算の関係上、クリナップのいちばん安いものを選んだ。本当はカインズのフローラライトが安くてカッコよかったのだけど、残念ながら値上げされてしまった。車で運ぶと大変なので、ネットで注文して現地に配送してもらう。クリナップ『クリンプレティ』排水口の位置が、付属のホースで届かない。しかたないので、別売りの長いものをビバホームで買って付けた。・巾木・設備の取り付けいよいよ最後の仕上げ。巾木(はばき)と廻縁(まわりぶち)をジグソーでカットして、フィニッシュネイラ でパシパシと固定する。マキタ FN350DZKフィニッシュネイラ換気扇とシングルレバー水栓は、説明書どおりに付けるだけ。初心者でもカンタンに付けれるので、ここだけ自分でやってもコストが節約できる。RSF-861 LIXIL おしゃれ照明は、内見の時に、みんな気に入ってくれる。普通のシーリングライト+1000円くらいなので、コスパは高い。天井の照明は、吊り戸の扉が干渉しないものを選ぼう。スポットライト レダキッチンライトは、取り付けに工事が必要なものもあるので注意。さてさて、今回のキッチンリフォームの費用は・・・■キッチンパネル:31,000円■水栓関連:9000円■流し台:25,000円■吊り戸:13,000円■ペンキ:7,000円■照明:8,000円■換気扇:4,000円■クロス:8,000円■雑費:27,000円■労働力:プライスレス合計:132,000円キッチンだけで、物件価格を超えちゃったね・・・作業日数は合計7.5日と、かなり時間がかかった。でも、このキッチンで家賃を5,000円アップできるなら、利回り45%の投資になる。さらに知識と技術が手に入るなら、やっぱりDIYはやる意味があるのではないかと思う。不動産投資ランキング
2020.11.28
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築40年越えの、浴室リフォーム。理想はユニットバスへの入れ替えだけど、70万円はかかっちゃう。9万円の戸建てに、そんなにかけたくないなぁ・・・ということで、コストを抑えながら、古いお風呂を新しくしていくよ!なつかしさが残る、昭和のお風呂・モルタルはペンキで白くするリフォームの基本は「上から下の順番」だ。まずはモルタルの天井と壁面上段の塗装。窓や浴槽、ペンキが付いてはいけない箇所には、養生マスカーを貼っていく。緑色から、白に塗りかえ。ホワイトはいろんなところに使えるので、10リットル缶で用意してある。ずーっと塗装ローラーを壁に押しつけてると腕が痛くなるので、サイズを使い分ける。最初は7インチで全体を塗って、残りの仕上げは3インチ。9インチ以上のサイズは、重くてツラい。3時間くらい、ひたすら塗装。地味で地道な地獄の作業。・丸石タイルの床を、モルタルで埋める古くさい床は、最終的にシートで仕上げる。まずは下地づくり。丸石タイルはモルタルで埋めてしまう。40年前は、これが流行りだったのかな?時代が変わると、当時のセンスはまったく理解ができない。尖ったデザインにすると、いまから10年後には古くさくなる可能性があるってことだ。気をつけよう。ホームセンターで買った、簡易モルタルに水をまぜてコネコネする。バケツに業務用の厚めのゴミ袋を二重に敷いて作れば、片付けるのが楽だ。床に流して、コテで整えるだけなので、作業はむずかしくない。モルタルを敷いた直後。1日放置して乾かす。・不要な水道管は、フラットプラグで塞ぐ今回は、不要な水道管5箇所(水×3、湯×2)を塞いで、新たに水とお湯を1箇所づつ新設。不要な水道管はプラグでフタをして、パネルで塞いでしまう作戦だ。ところが通常のプラグは、飛び出て邪魔になる。そこで、わざわざ取り寄せたのがフラットプラグだ。通常のプラグ(フタ)は飛び出るので、上からパネルを貼るときに邪魔になる。これがフラットプラグ。メーカーはカクダイ。これはどこのホームセンターにも置いておらず、ネットで取り寄せた。さっそく付けようと思ったが、このプラグを締める12mmサイズの六角棒レンチがない!近所のコメリには置いてない。往復1時間かけて、ケーヨーデイツーでゲット。リフォームDIYは、予想しないところで時間がかかる。この棒のために車で1時間走ることになった・・・フラットプラグでフタをするとこんな感じ。まったく飛び出ない。これで、上からパネルを貼ることができる。カクダイ フラットプラグ・タイルにアルミ複合板を貼るカッコ悪いタイルに、上からパネルを貼ってしまう。目地を埋めて下地処理しようとしたけど、モルタルのノリが思ったより悪い。そのまま強力両面テープとボンドで、接着することにした。素材のアルミ複合板は、カインズで6枚ゲットした。根性があれば、カッターでも加工できる。ボクはラクしたいので、ジグソーでカットしてマルチツールで微調整。BOSCH GST90BE/N ジグソーマルチツール GMF50-36あとは、両面テープとボンドで貼るだけ。最後に壁との間に、ホワイトのモルタルコーキングを流して埋めた。手軽につかえて、すごく便利。目地用樹脂モルタル・浴室ドアが、はまらない!?浴室のドアがなかったので、思いきって「中折ドア」を買った。浴室中折ドアところが、寸法確認が甘かったのか、浴室の壁面を大きく削らなければ設置できない。考えに考えて、本来は浴室内側から取り付けるものを、外側から付けることにした。表裏が反対になってしまうので、浴室の外側にドアが折れる。防水も甘くなるので、その分コーキングを厳重にやらなければならない。付けてみたら、意外と誰も気づかないものだ。・床にシート貼り床シートはサンゲツのPM-4589を、安さで選んだ。浴室床シート PM-4589意外と、貼り付けには苦戦した。クッションフロアよりもかなり分厚くて重たいし、切るのも大変。いま考えると、床に直接合わせてカットするのではなく、型紙を作って合わせれば楽だった。ボンドは、2液を混ぜて固まるタイプを使用。モルタルに塗ると、ザラザラしていて伸びにくいので、量は余分に用意した方が良い。東リ バスナセメントEPO ・シャワー水栓の取り付け新品のサーモシャワーをつける。屋外にある元栓を締めてから、他の箇所で出なくなるまで水を出し切ってから作業。説明書通りに取り付ければ、あまり難しいことはない。10分くらいでカンタンに付けられる。[BF-WM145TSG]リクシル 設備の取り付けは、ラクに新しくなるから好きだ。シャワーフックの取り付けは、モルタルにドリルで穴を開けて、コンクリートアンカーにビス留め。最後に浴室の全体を、念入りにコーキングすれば完成。でけた!でけたよ〜!今回かかった費用は・・・■水道新設工事:50,000円■塗装:4,000円■アルミ複合板:27,000円■折戸:22,000円■材料等:7,000円■床シート:14,000円■モルタル・コーキング:3,000円■サーモシャワー:13,000円かなりザクっと概算だけど、14万円弱。水道工事がなければ、10万円以内でイケる。作業日数は、延べ3日半くらいかな。決してラクな作業ではないけれど、ドアの取り付け以外は、それほど難しくはない。新品のユニットバスほどの美しさはないけど、入居をためらうほどボロくはない。ま、初めてにしては、悪くないかな?と思う。不動産投資ランキング
2020.11.27
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最近は、工具を買うために、セルフリフォームをしてるかも・・・「外注」と「工具と材料」が同じ費用でも、DIYを選んじゃう。なんでも自分でやると効率が悪いし、ほどほどにした方が良い。わかっちゃいるけど、工具が欲しくて続けちゃう・・・前回の記事から少し間が空いたけど、電動工具の紹介コーナー「後編」。前編はコチラ・インパクトドライバー(HIKOKI)壁や床の工事に欠かせないのが、インパクトドライバー。コーススレッドを、木材に打ち込むときに使う。日立を選んだのは、安くて充電時間が早いから。もちろん普通の電動ドライバーのように、ネジも締めれるけど強さ調整ができないので、部材を壊さないように注意だ。インパクトのグイグイとビスを埋め込む力強さは、独特の楽しさがある。HiKOKI FWH14DGL 2LEGK・ジグソー(BOSCH)安全に、木工事をするならコレ。カットの速さは丸ノコに劣るけど、手軽に扱える。ジグソーは作業中に、折れた刃が飛んでくることがある。かならず保護ゴーグルをして、リスクヘッジしよう。ジグソーは性能により、安定感に差が出る。ボクが使ってる、ボッシュのGST90BEは、定規なしでも直線切りができるほどブレが少ない。BOSCH GST90BE/N・オートパックスクリュードライバー(マキタ)1820×910mmの石膏ボードや合板には、1枚あたりでビスを約50本打つ。インパクトドライバーでも、大変な作業だ。オートパックスクリュードライバーなら、ロールビスを連続でバシバシ打てる。1本1〜2秒のペースで打てるので、合板1枚に2分もかからない。エアー式よりは遅いけど、コンプレッサー不要で場所もとらない。手頃な値段も魅力だ。マキタを選んだのは、電動でロールビスがセットできるタイプだから。もちろん、ホームセンターで売っている、普通の連結ビスが使える。カタログには載ってるけど、マキタの製品情報サイトにも出ていないモデルなので、欲しい人は早めに手に入れた方が良いかも。マキタ オートパックスクリュードライバー6841R・セイバーソー(マキタ)床の張り替えで大変なのが、解体作業。セーバーソーなら、合板も木材もサクサク切れる。ちょっと太めの庭木も切れるので、チェーンソーもいらない。解体だけじゃなく、ちょっとした木材のカットにも使える。各社から出てるけど、18Vバッテリを持ってるのでマキタ一択。さらにマキタ沼に、ズブズブと沈んでゆく・・・パワーがあって、片手で扱えるサイズの万能モデル。マキタ レシプロソー JR188DZK・ランダムサンダー(BOSCH)紙やすりを、マジックテープで取り付けるタイプの研磨機。パフを付ければ、流し台シンクの鏡面磨きもできる。(メッチャむずかしいけど・・・)ちょっとしたヤスリがけなら、マルチツールで十分だけどプリント合板にクロスを貼るために、壁一面を磨くとか、広い範囲では大活躍する。年末の大掃除で、黄ばんだヘッドライトをキレイにする時も使う。BOSCH ランダムアクションサンダー PEX260AE不動産投資の目的は、収益を増やすことだ。物件を増やすためでも、道具を増やすためでもない。でも、「時間」や「お金」を生み出してくれる電動工具は、かなり効率のよい「投資」のはずだ。そんな言い訳をしながら、また電動工具が増えていく・・・不動産投資ランキング
2020.11.21
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神戸セミナーの翌日。図面舞踏会でお知り合いになれた、asseyさまの物件を見学させていただいた。なんと、傾いた家の「ジャッキアップ」をされたとのこと。この究極のDIY物件を見られることを神に感謝し、見学会に臨む。・憧れの物件視察ツアーすごく天気の良い午前中。不動産談義をしながら、asseyさまの素敵なミニバンで現場に向かう。YouTubeでよく見る、物件視察ツアーのようだ。メンバーは、関東からいらしたアパート大家の、アムロさまも一緒だ。投資仲間と、不動産やお金の話を遠慮なくできるのは、すごく楽しい。・神戸について兵庫と神奈川は似てる。海と山に挟まれた平地は、横浜。坂の多いエリアは、横須賀を思い出す。神戸には中華街らしきエリアもあるし、ベンツやBMWが多いのも横浜そっくりだ。中心地から外れても、3〜5階の建物が多いことから、地価の高さがわかる。土地が高額なほど面積を節約するために、建物は高く積まれる。たぶん、住居としても人気があるのだろう。・リフォーム難易度はレベルMAX駅から少し移動して、物件に到着。駐車スペース付きで、築年数は約40年新規開拓される住宅街のとなりで、最高の立地といえる。値段は言えないけど、普通に買えるプライスでないことは確かだ。土地としてそのまま売却しても、利益が出せる。絶対に、損はしない投資。ただし建物は、傾きと雨漏りでダブルにダメージを負っている。DIY大家として多くの物件を見てきたが、リフォーム難度は最大クラス。・ジャッキアップの現場ジャッキアップは、基礎の土台に木材を固定して8台のジャッキを使って、あげていく方法。家を持ち上げたジャッキ。思ってたよりも小さくてカワイイ。これを1人でされたのだから、すごい。手順について、詳しくはasseyさまのブログを見ていただきたい。読むだけで変な汗が出るほど、緊張感がある記事だ。asseyさまのブログはコチラジャッキアップしたことにより、壁に圧力がかかりヒビが入っている。ちなみにジャッキアップした隙間のモルタルは、奥様が外側から板で押さえてasseyさまが手ごねで詰めたものらしい。ご結婚された当時は、まさか夫婦でこんな共同作業をするとは思っていなかっただろう。モルタルを詰めたところ。家が持ち上がったので、雨樋が浮いている・・・・洗練されたDIY技術傾き物件以外にも、たくさん見せていただいた。ボクもそこそこやり込んでいる方だと思うけど、asseyさまはレベルが違う。バルコニーの防水や、塗装も、プロの仕上がりと変わらない。工具も、見たことないサイズのホールソーとかあってオモシロい。給湯器を買い置きしていたり、FRPのロールがあったり、工務店の倉庫みたい。なにより凄いと思ったのは、リフォーム費用。やっていることに比べ、コストが安すぎる。交通費とか抜きにしても、ボクの物件の75%くらいで仕上げているのではないだろうか?相当に節約はしているつもりだったが、勉強になる。お昼には皆で、おいしいカレーをいただいた。セミナーに続いて、とても充実した1日。ボクもこれから傾き物件のDIYを始めるが、ジャッキアップは断念しようと思う。曳家の本を読んだり、ネットで情報も集めたが、壁や建具に負担がかかり、リスクが高そうだ。でも、それでも・・・家を持ち上げるという究極のDIY「ジャッキアップ」には、憧れを感じてしまう。不動産投資ランキング
2020.11.19
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賃貸物件は、どのエリアでもたくさんあるよね。SUUMOやアットホームで検索すると、何百も出てくる。空室になった部屋は、無数のライバルたちの中から、入居者に選ばれなければならない。同じ条件ならアタリマエだけど、安い順だ。でも「その物件にしかない何か」があれば、家賃は関係なく、しかもすぐ決まる。だからボクはいつも、他の物件と差別化する方法を考える。本日はこれまでに作った「オンリーワン物件」の実例を、こっそり紹介する。・駐車場5台以上、広大な庭つき戸建て駅から徒歩290分の、ドドド田舎のボロ戸建て。これだと、よほど安くしないと入居をつけるのは難しい。そこでとなりの250㎡の空き地を買って、「広大な庭つき物件」にした。駐車場5台以上、トラックの駐車もできるし、ドッグランにすることもできる。土地なしの想定家賃に2万円プラスしたが、募集後の反響もよい。ジモティーに掲載してすぐに、多数の問い合わせがあった。となりの空き地を買って、広大な庭つき物件にした。隣の空き地を、買ったときの記事はコチラ・店舗設備がそのまま使える。居抜き物件もともと1階が寿司屋で、2階が住居の戸建てを購入。店内にキレイなカウンターがあり、そのまま居抜き物件として募集した。ジモティーに掲載してすぐに2件の内見が入り、翌日には決定。いまは居酒屋として、生まれ変わっている。住居つきの居抜き物件は、存在そのものがレアなので、家賃が少し高くてもすぐに決まる。キレイなカウンターが、そのまま残されていた居抜き物件。居抜き物件の記事はコチラ・市内で唯一のAIアパートアパートにGoogleホームminiを設置して、AIアパートとして募集した。Googleホームは、音楽やニュースが流せるスピーカーだ。照明やエアコンを、声で操作することもできる。グーグルホームminiただしテクノロジーも最新すぎると、案内する業者が理解できない。しかたないので、地元の不動産屋に1コプレゼントしてみた。すると、彼らも使い方を覚え、内見で実演してくれる。「OKグーグル、電気を点けて」「OKグーグル、エアコンを点けて」「OKグーグル、音楽を流して」入居希望者も気に入ってくれて、募集から1週間で決定。しかも家賃は、1万円以上アップした。AIアパートの記事はコチラGoogle Home Mini・外国人アパート買った時に外国人ばかり住んでいたので、法人契約を条件に「外国人歓迎」で募集した。外国人は、トラブルが多いものの、ポイントさえ押さえればリスクは防げる。人口が減り続ける日本の経済を支えるには、外国人の受け入れが必要だ。いまのうちに、対外国人のノウハウを蓄積することは、将来への投資になるのかもしれない。入居が決まらないときの対策は、リフォームするか家賃を安くするかが定番とされる。どちらにしても、利益が減るのでおもしろくない。そんなときは、オンリーワンを作ってみよう。バーカウンターや、オシャレ照明、ちょっとした設備でも構わない。他のアパートにはない付加価値で、入居が決まればオモシロい。おしゃれ 天井照明バーカウンター不動産投資ランキング
2020.11.11
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毎週末は、お泊まりリフォーム。以前は、物件に泊まったり、車中泊してたけど、しんどくなってしまった。体力的にイケてても、精神的に続かない。いまはビジネスホテルで、ブログを書いたり、本を読んだりして、ゆっくり過ごす。GOTOキャンペーンで安くなっているので、1泊3,000円くらい。いつものごとく、楽天トラベルで探していたら、こんなのが出てきた。「星野リゾートBEB5土浦 ソフトオープン記念 素泊まり4,600円」むむ!星野リゾートといえば、お金持ちの間で、「ここを選べば間違いない」と噂される高級ホテルでは?ちょっぴり費用が上乗せされるけど、ポチってみた。いつもボロくて汚い記事ばかりなので、本日は気分を変えて美しいホテルのお泊まりレビューだ。・アクセス正式名称「星野リゾートBEB5土浦」は、土浦の駅ビルの中にある。改札の正面だ。ボクのような、車移動の場合は、土浦駅東駐車場の3階に停める。駐車料金は1,000円だけど、フロントで支払えば半額だ。ホテルは隣の建物なので、少し歩かなければならない。重い荷物がある場合は、途中で昇り階段もあり、軽く運動になる。チェックイン前は、入り口でインターフォンを押して入る仕組み。ホテルというより、マンションの入り口みたいだ。・サイクリングする人がいっぱいこのホテルのターゲットは、霞ヶ浦のサイクリング客。たしかに、このあたりを自転車で走るのは、気持ちよさそうだ。エントランスや、フロント横のカフェにも自転車やグッズが飾ってある。共用スペースに、整備の工具が置いてあったり、自転車好きにはたまらないだろう。自転車といえば、中学生の頃に、停車中の軽バンの後ろにマウンテンバイクで突っ込んで、車体を思いっきり凹ませたことがある。友達とふざけて全力で走っていて、前をちゃんと見ていなかった。いまは亡き父と母が、軽バンの運転手に頭を下げていて、迷惑をかけたことを思い出す。部屋の前にも、自転車置き場がある・室内はキレイで広いボクが泊まったのは、ダブルルーム25平米くらいで、大きなベッドを置いても、まだまだ広いスペースがある。ベッド周りに物を置けるスペースがあるのは、嬉しい。このくらいのホテルなら当然なのかもしれないが、風呂もトイレも洗面台も別。室内は土足禁止・禁煙なので、衛生的だ。洗面台を室内に置くのは、最近の流行りなのだろうか?シングルレバーのデザインがカッコイイ。入り口側が厚手のクッションフロア、奥側は琉球畳だろうか。壁紙も店舗用だと思うけど、かなりカッチリしたアクセントクロス。あちこちに、備え付けの棚とハンガーパイプがある。便利なのでリフォームの参考にしたいが、これを安っぽく見せないようにデザインするのは、かなりのセンスが必要だと思う。ホテルの記事なのに、どうしてもDIY大家としてのレビューになってしまうな。浴室は洗い場もあって広い。リフォームで汚れた体を洗ってから、入浴剤を入れた湯船に浸かれる。新しいホテルでは、LIXILやTOTOよりも、こういうデザイン設備っぽいシャワーが多い。大きくてカッコイイし、角度調整のできるシャワースタンドに萌えた。タンクレスのトイレ。便座の自動開閉がなかったのが残念。ペーパーホルダーは、デザインにこだわりながらも、使いやすい。・設備冷蔵庫や湯沸かし器、ドライヤーなど、基本的なビジネスホテルと同じ設備はそろってる。無料のWi-Fiも飛んでるけど、毎回つなぐときに一瞬だけだが接続ウィンドウが出る。こんなところを気にするのは、ボクだけだと思うけど、こういうところにホテルの自己主張はいらない。パソコンを開いた瞬間に、ほかの情報を入れずに作業にとりかかりたい。本当に良いサービスは、気づかないうちに提供されているものだ。いたるところに、コンセントが設置してあるのは素晴らしい。数えてはいないけど、これまで泊まったホテルの中で、最多だと思う。「電気を使ってくれ!ぜひ!ぜひに!!」と言われているようだ。足を伸ばせるソファの両脇に、それぞれコンセントがある。電気には不自由しなかった。共用部には、レンジやコインランドリーもある。ただ土曜だったこともあり、2台づつの洗濯機も乾燥機も、使われていて順番まちだった。ランドリールームには、ウォーターサーバー、製氷機と、レンジがある。・サービスチェックインはタブレット式で、名前や郵便番号の打ち込みもせねばならず、手間取った。スマホ系の仕事をしているボクでもモタついたので、年配の人だと困るんじゃないかな?目の前にフロント係もいたので、セルフよりもやってもらった方が早いと思う。従業員はホテルマンというよりも、アパレルの店員みたいな雰囲気。オープンしたてのホテルだけあって、まだみんな不慣れで新人っぽい。連泊で注意しなければならないのが、2泊目からは室内清掃がないこと。タオル・アメニティ補充やゴミ捨てはしてくれるが、ベッドメイクや掃除はされなかった。3泊目に「やってほしい」とフロントに頼んだら、きっちりやってくれたが、言わなければそのままだ。感動するほどのサービスはないものの、部屋は広くてキレイだし、設備も充実している。人件費を切り詰めて、良い設備を安く提供するスタイルなのだろう。朝日の差し込む部屋。位置が良い。雰囲気も、高級というよりはオシャレ。3点ユニットのビジネスホテルから、1泊1,500円の追加でこのレベルになるなら、安いと思う。毎週末がDIY漬けでも、こういうちょっとしたご褒美を混ぜると、楽しく長く続けられる。星野リゾートBEB5土浦については、コチラ不動産投資ランキング
2020.11.05
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9万円のボロ戸建て。リフォームも完成に近づいてきたが、心配なことがある。この家の水道は、すべて井戸水なのだが、白い石灰のようなものが混ざる。しばらく流せばなくなるだろうと思ったけど、出せども出せども改善しない。たぶんポンプの、フィルターがダメになってる。井戸水だったら水道代を家賃に上乗せできると思ってたけど、この水質だと、それどころじゃない。問題の放置は、あとあと数倍のトラブルになって帰ってくる。フィルターは高いし、替えたとしても、賃貸してからポンプが壊れるリスクもある。明日の自分のために、いま頑張るのが投資家だ。ここは覚悟を決めて、上水道を引こう。一瞬、DIYでやろうかと思ったけど、いちおう要資格工事なので、業者に任せることにした。・水道局に問い合わせ水道局に確認すると、上水道は以前に引いていたものの、20年前に止めたまま。工事するなら、市の指定業者にするよう言われたので、リストをもらう。苗字が社名になっている業者に連絡して、来てくれる業者を探す。個人でやってるところなら、下請け職人なので、中間マージンを取られない。どうせならガス契約を一緒にすることで、安くできないかとガス会社を中心に当たったが、なかなか、受け付けてもらえなかった。結局、ガスは自宅の近くで、契約補助金を出してくれる業者に頼み、水道工事は物件ちかくの電気屋さんに、受けてもらうことにした。・壁を壊さず、費用をかけず現在、浴室・洗面台・洗濯機・トイレ・キッチン・屋外水栓が井戸水になっている。これをすべて上水道に、変更しなければならない。しかも、リフォームはほとんど完成しているので、壁を剥がしてやり直すのは、心が折れてしまう。さらにもうひとつ問題が。なぜか、浴室に3つの水道管が引かれているのだが、ぜんぶ配置がイマイチなので直したい。ちなみに配管は、こんな感じ水色のラインが上水道、赤がお湯、紫が井戸水。①費用を最小限にして、上水道を引き込む。②浴室の水栓の位置を、移動させる。③リフォーム済みの壁を、できるだけ壊さない。この3つの条件をクリアするのが、今回のミッションだ。さて、みなさまは、どこを工事すれば良いかわかるだろうか?・上水道の引き込みパズル現地で、職人氏と話し合う。ここから引くと、壁を壊さなきゃならない。これを交換するには、床の張り替えが必要。う〜ん、どれもやりたくないよぉ。キッチンもトイレも洗面台も、新品の設備を付けちゃってる。壁だって修理して、クロスをキレイに貼った後だ。悩んだ末に、思いついたのが穴を掘って、井戸水の配管の大元をそのまま上水道につなぎ替えるという方法。赤丸の中の太いラインが、新しく配管した箇所。地面の下に埋設された、井戸水の配管の元を、上水道につけ替える。既存の浴室配管は全部止めて、新しい位置に新設する。全部でお値段、12.5万円。そのうち水道局への申請費用が3万円。サラリーマン月給の半分ちかくが、カンタンに飛んでいく。まぁ、家そのものが安い分、仕方がない。がんばるしかない。不動産投資ランキング
2020.11.01
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先日コンビニのレジで、なぜか注文していないコロッケが出てきた。「袋ください」が「コロッケください」に聞こえたらしい。返金の処理に、つき合う時間がなかったのでそのままレジ係に「あとで食べていいよ」と言って置いてきた。(ボクは肉が入っているコロッケは、食べない)バイトの子に、気まずそうな顔で見送られるハメになった。彼もこんなおごられかたでは、嬉しくないだろう・・・「袋ください」というセリフが正しく伝わらなかったのは、1度や2度ではない。ボクの発音の悪さと、コロナ対策のマスクやビニールシートの影響もあると思うけど、それほど、袋を買う人は少数派なのだろうか?3〜5円かかるからと言って、レジ袋をケチるのはよろしくない。今日は、「なぜレジ袋をケチるとダメなのか?」というお話。・セルフイメージが下がるレジ袋をケチると、セルフイメージが下がる。マイバッグを持ち歩いたり、無理して大量の商品を袋なしで抱えたり。3〜5円のために、自分の行動を変える「貧しい」イメージがついてしまう。金持ちになりたいなら、必要なものに金を惜しんではいけない。・ストレスがたまるレジ袋は、買ったものを運ぶために必要だ。これまで使えていた「必要で便利なもの」がなくなると、ストレスが溜まる。「持ち運びにくいな」「マイバッグ面倒だな」そんな余計なことに、わずかでも思考を使うのがバカらしい。必要なものなのだから、お金を払って堂々とレジ袋を使おう。・思考停止になるレジ袋の有料化は、その目的とされる「海洋ゴミの解決」になっていない。そもそもの問題は「レジ袋」ではなく、「捨てる」という行為にあるからだ。有料になって売上金が環境保全に使われるなら意味があるが、店の売り上げになるだけ。思考停止して、この無意味な政策に同調しても、世の中は良くならない。・ほとんど節約にならないレジ袋がないと、ゴミ袋の消費が増える。マイバッグを買うのも、バカらしい。コンビニで、アイスを大量に買って、腕で抱えていったおじさんを見かけた。そんな持ち方したら、溶けちゃうよ・・・3円を節約しても、事業拡大のスピードはまったく変わらない。むしろ、余計なお金や手間がかかることになる。いつの間にやら、日本に広まったレジ袋の有料化。この国では、たまにこういった不思議なことを始める。もちろんご自身の考えで、この有料化に賛成される方もいるだろう。しかし「政策だから」「周囲がやっているから」という理由で受け入れてはいけない。自分の頭で考えて行動しないと、資本主義のワナからは抜け出れないのだから。自分のアタマで考えよう 知識にだまされない思考の技術 [ ちきりん ]不動産投資ランキング
2020.10.31
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【問題】あなたの手元に、現金300万円がある。さて、何に使う?①利回り20%、300万円の中古戸建てを買う。②利回り12%、3,000万円アパートの頭金にする。③貯金する。④どうしても欲しかった、300万円の車を買う。正解は、下にスクロール↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓【正解】①〜④ぜんぶ300万円で中古戸建てを現金で買い、それを共同担保にしてアパートのフルローンを組む。手残りの家賃収入を車のローンに充てて、残りを貯金。不動産投資は、ひたすらこれを繰り返すだけ。不動産投資ランキング
2020.10.30
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お金がないけど、不動産投資をしたい時に何をすれば良いのか?前編につづき、後編。前回の記事は、コチラ・超激安ボロ戸建てを買ってしまう家は数万円で買える。特に、個人売買のサイトを毎日チェックすれば、年に何度かタダのような売値が見つかる。ボクがリフォーム中の9万円の戸建ても、そのままの価格でサイトに出てた。もちろん購入希望者は殺到するし、スピード+α+βの勝負になる。(当時は、50人以上から買い付けが入った)選ばれるコツはいるけど、不可能ではない。でもリフォームのお金は、どうしてもかかる。9万円戸建てにかけた修理費は、すでに120万円を超えた。それでも根性で、数十万円で済ませる方法はある。(家賃は安くなるけど・・・)相当な覚悟のいる方法だけど、メンタルに自信のある人はチャレンジしてもいいかも。9万円戸建てを買った方法は、コチラ9万円で手に入れた、激安ボロ戸建て・早起きをする不動産投資には、お金もいるけど時間も必要。時間をつくるには、早起きするのが、いちばん。毎朝2時間、出勤前に自分のビジネスだけをする。継続もできるし、人生が変わる。朝が苦手な人は、「早起きする」ではなく「夜更かしをやめる」と考えてはじめるのがコツ。習慣をつくるとき、何かをはじめるよりも、やめる方がカンタンだからだ。早起きについての記事は、コチラ・勉強する物件を買う前に、宅建を取った。なくても不動産投資はできるのだけど、あったほうが良い。あと、物件を持つと、忙しくて勉強する時間がなくなるので。買う前に宅建を取るのはオススメ。宅建について詳しくまとめた記事は、コチラAIによる出題予想!宅建士未来問100 [ 資格スクエア ]・売れるものでお金を作るもし持っているものがお金に換えられるなら、売ってしまう方法がある。大切なバイクや車を売って、最初の資金にした投資家は多い。ただ、ボクは売れるものを持っていなかった。車は10万キロ超えの、ステップワゴン。10年超えの、リッターバイク。カメラのレンズたち・・・売れても、10万円くらいかな・・・?ちゃんと使っていて、たいした値段でないなら、売らない方が良い。・セルフイメージを変えるお金持ちになるためには、セルフイメージを、お金持ちにしなければならない。早いうちにこれをしないと、どうしても貧しくなる方へと戻ってしまう。スピリチュアルっぽく聞こえるかもしれないけど、実際は「本当の脳の使い方」だ。多くの人は知らないけど、お金持ちなら誰もが知っている方法。ボクはこれを始めてから、半年くらいで人生が変わった。セルフイメージを変える方法は、コチラお金がない時に、絶対にやってはいけないのが、新築の区分マンション投資。(お金があってもダメなのだけど)高属性のサラリーマンが、自己資金なしでできるので、よく引っかかる。何度か相談も受けたけど、自己破産しかけてる人もいるので、気をつけよう。成功するための、ショートカットはない。近道をしようとすれば、どこかで無理が出る。何十年も、かかるわけじゃない。数年だけでも本気になれば、誰でも人生を変えることができる。不動産投資ランキング
2020.10.29
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ボクが不動産投資をはじめたのは、ちょうど4年前。自社株をコツコツと買っていたのが、たまたま増えて、自己資金は280万円。その頃はギリギリ融資がついて、なんとかフルローンでアパートが買えた。2020年の現在は、もうその手法が使えない。今からサラリーマンが、儲かる不動産投資をしたいなら中古戸建てでスタートするのが、確実。アタリマエだけど、最初の物件を買うための「タネ銭」が必要だ。ただ、それでもまったくお金が無かったら?物件を買う前のことを思い出しながら、考えてみた。1棟目アパート。築30年は経つけれど、今となっては新築に見えるw・支出を減らすとにかく、お金がないと始まらない。サラリーマンができることは、ムダな支出を減らすこと。毎日、水筒とお弁当はアタリマエ。お酒もやめるし、旅行もガマン。休みの日に家族と遊びにいくのは、お金のかからない住宅展示場。いま思い出すと申し訳ないが、子供の習い事もやめさせた。最初の2年くらいまで、つらかった。でもコツコツ続ければ、必ず道がつながる。・本を読む本を読んでも成功できない人はいるけど、本を読まずに成功した人は、見たことない。読書は、絶対に必要だね。ブログやYouTubeには出てこない情報も、本には書いてある。今はほとんどネットで買っちゃうけど、最初はブックオフに行ってた。100円コーナーで、お金や不動産投資の本をたくさん読んだ。本を買うときは、業者でなく大家が書いたものを選ぼう。そこだけ注意すれば、読む量は多いほうがいい。もっともローリスクでハイリターンな投資は「読書」だ。・妻に協力してもらうボクが不動産投資をはじめる時に、ナターシャ(妻)が協力してくれた。いまでも、管理会社のパートで働いてくれている。10年後までの資産計画を資料にして、不動産投資を理解してもらった。とはいえ、いま考えると普通は、ここまで協力してもらえないと思う。本当にありがたい。もし夫婦の関係が、あまりよろしくなければ、まずは奥様のために尽くそう。酒、タバコ、趣味をやめ、家事・育児に徹する。自分を変えるところから、始めるしかない。夫婦関係を良くする方法についての記事は、コチラ・副業をする家庭を持っていると、いくら頑張っても月に10万円の貯金が限界。あとは、副業で収入を増やす。労働収入じゃなく、自分自身でビジネスを作るのがいい。いまのボクなら、ネットで転売をすると思う。ただし、フランチャイズや、他の誰かが作った仕組みを使ってはいけない。絶対に儲からないし、経験値も積めない。貴重な時間を、ムダにするだけだ。・空き家再生投資(転貸)空き家投資という、手法がある。空き家を見つけたら、地主と話をして「ボクがリフォームして入居者を見つけて貸し出すので、家賃の半分をください」というやりかただ。村上祐章さんが、峯島社長のテレビに出ていて知った。書籍も出されていてボクも読んだが、自己資金がなくてもできる素晴らしい手法だと思う。土地も建物も、自分のものにした方がオモシロイけど、最低限の自己資金でスタートするなら、良い方法ではないだろうか。常識破りの「空き家不動産」投資術[ 村上祐章 ]お金がない、物件が買えないときでも、やるべきことはたくさんある。ちょっと長くなりそうなので、今日はここまで。後編につづく。不動産投資ランキング
2020.10.28
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ボクが子供の頃、家は貧しく「物」でいっぱいだった。2DKのせまい団地に、5人家族での生活。言葉どおり「足の踏み場もない」なかで、物を避けながら暮らしていた。一方で、お金持ちの家は、キレイに片付いている。大きな一戸建てに、少ない家具と、生活用品、そして何もない広い空間がある。もちろん家のサイズも違うけど、物が少ない。この違いは、どこから来るの?お金持ちは、どのような思考で、整理整頓された家に住んでいるのか?どうすれば、憧れの生活感のない部屋を作れるのか?今日は「お金持ちの家に、物が少ない理由」について考えてみよう。広い空間のある、生活感のない家にするには?・お金持ちは必要なものしか買わないお金持ちは「買えるから買う」と考えない。高くても安くても、必要なものだけを買う。大事なのは、値段じゃなく、本当に欲しいかどうか。だから不要なものは捨てるし、そもそも買わない。家の中には、必要なものしか残らない。・お金持ちは、店を「倉庫」と考えているお金があれば、いつでも必要なものを買える。それならば、店を倉庫がわりにして、必要なときにデリバリーすれば効率が良い。そして使わなくなった物は、すぐに処分する。いまは、ネットで注文すれば、翌日に商品を配達してくれる。わざわざ、家に物を置く必要はないのだ。・お金持ちは「空間」の値段を知っている物を置くスペースには、コストがかかってる。しかも、固定資産税や家賃・ローンといった「毎月の固定費」。かなりの金額になる。たとえば、50㎡で、ローン(家賃)が月に8万円の家ならタタミ1畳あたり、毎月3,000円のお金がかかる。使っていない自転車・マッサージ機・物が置きっぱなしで座れないソファ、テーブルそのひとつひとつを保管するために、毎年36,000円のムダな支出ができる。不要なものを家の中に置くのは、お金を捨てているのと変わらない。・物をなくせば時間がふえる物があれば「時間」を使う。「テレビ」を視る「ゲーム機」であそぶ「洋服」を選ぶ量が増えれば探す・片付けるにも時間がかかる。物がなくなれば、それだけ時間が増える。お金持ちは、物を買うお金よりも時間を惜しんでいる。お金持ちの思考に気づいてから、使わないものはすぐに捨てるようになった。必要なときに、また買うだけだ。いまでは、すっかり片付いて、憧れた「生活感のない家」になった。(リフォームの工具は増えているけど・・・)何が自分のお金や時間を、本当に増やしてくれるものなのかきちんと考えれば、豊かな生活が手に入るかもしれない。執事だけが知っている世界の大富豪53のお金の哲学 / 新井直之 【本】不動産投資ランキング
2020.10.27
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ちょっと前の話。家の近くで、戸建てを買ったときのことだ。契約がおわったあとの歓談中、業者の社長からお誘いをいただいた。「もう1軒、これから値段をつけるワケあり物件があるけど買わない?」家を3つ買った直後で、お腹はいっぱい。あまり気は進まないが、誘われたら見に行くしかない。約束の日に、現地へ向かう。場所は、埼玉県某市の山奥。自宅から車で40分、街から孤立した住宅街にその家はあった。線引き前・築23年・駐車場2台つきそして、告知事項アリ母子の2人暮らしだったが、30代の息子が部屋で突然死をしたらしい。どんよりとした曇り空の、午後2時。事故物件の、ドアを開けた。鍵を開けてくれた営業担当は、20代後半と思われるギャル。「勝手に見てください」と言わんばかりに、スマホをいじってる。空気を読んで、ボクも自由にあちこち拝見させていただく。中に入ると、かなりキレイ。一部の壁紙にペット傷があるものの、新耐震だけあってカッチリしている。傾きも、もちろんない。2日ほどかけて直せば、すぐに貸し出せそうだ。昼間だけど、電気が通っていなくて暗い。1階をひと通り見て、2階に行こうとした時だった。階段横の壁に謎の穴が、たくさん空いている・・・人為的に開けた、としか思えない穴。母と子の壮絶な葛藤の末に、できた傷なのだろうか?人間が力を入れて蹴飛ばさなければ、こんな穴はあかない・・・いろんな想像をしながら、2階をチェック。寝室もキレイ。ベランダも問題なし。最後に、息子の部屋だ。彼はここで、眠ったまま亡くなった。ベッドはなかったが、黒いマットレスが、そのまま残置物となっている。ボクは、特に霊感がある方ではない。でも、ガランとしたその部屋からは、なんとも言えない寂しさを感じた。部屋を出ようとした時に、ドアに多数のネジ穴を見つけた。なんだろう?!?全身に鳥肌が立った。そのドアには、上から下までビッシリと、大量の掛け金錠が取り付けられていた。外界を完全に拒絶しようとする、強い意思を感じる。次の瞬間ガタン!!大きな音がした。ギャルが驚いて「なんの音ですか!?」と叫ぶ。さきほどベランダを見たときに、絶対に倒れない角度で置いたはずの雨戸が、倒れていた。風?そんなわけない。台風でもなければ、こんな倒れ方はしない・・・結局、この家には買い付けを入れたものの、値段が合わず契約にはならなかった。告知事項アリの、この物件。内装だけではなく、残った思念も浄化されて再生されることを祈るばかりだ。事故物件に住んでみた! [ 森史之助 ]不動産投資ランキング
2020.10.26
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ちょっと前にあった、ふしぎな話。すでに貸し出している、利回り27%のお店。買ったときから、築40年とは思えないほど、キレイだった。居抜き物件として、募集後すぐに貸し出せた。お寿司屋さんをそのまま譲っていただいたが、清掃が完璧に行き届いていてる。ゴキブリどころか、虫1匹いない。70歳くらいの売主様である店主は、DIYでプロ並みのリフォームをしていた。ところが体調を崩されて、店を閉めたので、今回譲っていただくことになった。そんな「超」優良物件で、残置物を片付けていた時のこと。店の奥から、ある物が出てきた。!?未開封の、コンドーム。しかも、50箱以上ある・・・1日1回のペースで使っても、1年分以上だ。人の良さそうな売主様は、一人暮らしだったはず。そこまで、絶倫そうにも見えない。なぜ???人は、見かけではないということか???訪問販売で、買わされちゃったとか???いろんなことを考えながら、大量の避妊具をゴミに捨てていく。次の瞬間、ある映画のワンシーンを思い出した。釣りバカ日誌の浜ちゃんが、コレでルアーを作っていたことを・・・それを裏付けるように、大量の釣り具も出てきた。コンドームで作る疑似餌は、魚が食いつく究極のルアーになるらしい。どうやらこのお寿司やさん、店主が自分で釣った魚を捌いて出していたようだ。きっと味も良かったのだろう。店が閉まる前に、食べてみたかったなぁ・・・不動産投資ランキング
2020.10.25
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日本の離婚率は35%3組のうち1組は、パートナーとお別れすることになる。この統計が、正しいかどうかはさておき、同僚や親戚、まわりにも離婚する人は増えている。ボクとナターシャも、「話をするのはケンカの時だけ」という危ない時期があった。「もうダメかな」と思ったことも、何度もある。今では、つらい時期を乗りこえ、仲も良くなって、ほとんどストレスを感じない。ここに至るまでには、自分の考えや行動にも、かなりの変化があった。今日はボク自身が、夫婦で仲良くするために心がけていることを書くことにする。パートナーと、仲良く暮らすためにどうする?・相手を変えようとしない自分の力で変えられるのは、自分のことだけ。これは夫婦でも同じだ。何か問題が起きたときに、相手を変えようとしても解決しない。反対に、自分が変わろうと努力すれば、相手も自然に変わる。たとえば部屋が散らかっていても、「かたづけろ」と言わないで、自分で片付ける。すると周りの人も「キレイな部屋を維持するために、かたづけよう」と変化していく。パートナーを変えようとしても、相手の行動は変わらない。それどころか配偶者そのものが、違う人に代わってしまう。・「支出」を配分するお金の問題は、離婚の原因になる。ずっと欲しいものを買えないと、みじめな気持ちになる。大事なのは「支出の配分」を決めること。わが家も最初は、おこづかい制で収入を分配していたけど、うまくいかなかった。なぜなら、おこづかいを渡す側は「ムダ遣いするな」となるし、渡される側は「もっと使わせろ」となるからだ。これでは、利益を奪いあうWin-Loseの関係だ。問題を解決できたのは、「支出」を分けるように決めたから。具体的には、受け取った給料はそれぞれが管理して、生活費・食費・教育費・家賃を分けて負担する。そのときに、家事・育児負担を考慮した比率で配分する。こうすると、使う生活費を減らせば、自由になるお金が増えるので協力して支出を減らそうとする、Win-Winの関係になれる。生活費を、毎月スプレッドシートで集計しなければならないので、大変ではある。でもこれで、トラブルはピタッと無くなり、ムダ遣いも減った。さらに余ったお金の運用のために、妻も株トレードをはじめた。パートナーが投資家になると、会話も楽しくなる。・ベッドとパソコンは別々にするベッドは別々がいい。同じ部屋でもいいけど、独立した違うベッドにしよう。パートナーが睡眠の妨げになると、ケンカになる。あと、スマホのように、パソコンも別々にする。ほかにも「こだわりのある物」は、共有しない方がいい。・タバコ、酒は離婚の原因になる喫煙者の離婚率は、通常の2〜3倍。喫煙者と非喫煙者の離婚率は、75%以上と言われる。数字の信ぴょう性はともかく、吸わない人にとって喫煙者と生活するのは、何ひとつメリットがない。一緒に出かけているのに、喫煙所の近くで待たされて、ムダな時間をすごすパートナーの気持ちを考えると、かわいそうになる。酒も同じく、飲まない人にとって、酔っ払いは不快に感じるはずだ。ボクは酒をやめた。妻も最近になって控えるようになった。もしあなたが喫煙者で、夫婦仲が良くないと悩んでいるなら、タバコをやめればいい。それだけで、関係が改善できる可能性は高い。誰もが別れるために、結婚したわけじゃない。それでも離婚率が高いのは、異性の他人との生活は「なんとなく」では続けられないからだ。離婚はほとんどの場合で、マイナスのキャッシュフローだ。さらには、時間をムダにするだけでなく、寿命が短くなるという話もある。投資家としても「離婚」は避けたいところだ。どれだけ関係が悪化していても、考えて対策をすれば、仲直りはできる。自分が成長できるのと同じように、相手も成長することができるのだから。いますぐ妻を社長にしなさい [ 坂下仁 ]不動産投資ランキング
2020.10.20
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40歳になる、9万円のボロ戸建て。居間の壁は、タバコの煙とカビで、元の色がわからないほど茶色くなっている。まるで、元から茶色であるかのような壁上からクロスを貼りたいが、いくら素人のボクでも、下地がこのままというわけにいかない。そこで、今回導入したのはコレ電動カビキラー最初は手動のスプレータイプを使っていたけど、部屋の全体に吹くのは時間がかかるし、手が疲れちゃう。電動はムラなく吹けるし、ラクで作業も早い。ウィンウィンウィンウィン単三電池がモーターを動かす音とともに、カビキラーが噴射されていく。吹き付けてから、しばらく放置。その後、ティッシュで拭き取ると・・・おお!左がビフォー、右がアフター下地がプリント合板だからかもしれないけど、キレイに汚れが落ちてビックリ。8畳の部屋で、ボトル5本と、ティッシュ3箱を投入。普通の作業マスクとゴーグルの装備だと、目と肺に染みる。鼻の粘膜が刺激され、鼻水が止まらない。フィルター付きの防護マスクを用意するべきだった。[防毒マスク]スリーエム ジャパン最後にビフォーアフタービフォーアフターこれ、クロス貼らなくても良いじゃん。もう45m発注しちゃったよ・・・カビキラー 電動スプレー 不動産投資ランキング
2020.10.18
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ずっとリフォームしてると、しんどい。本日は、気分を変えて街に出る。ということで、またやってきたよ。日本でいちばん大きいホームセンター、ジョイフル本田千葉ニュータウン店!相変わらずデカ〜い!店内も広〜い!平日なので、すいている。店内マップ中央の入り口すぐに、パンパースの山!こんなに在庫かかえて大丈夫なの?!工具箱、デカっ!マキタのコーナーすげぇいっぱいある。振動ドライバドリルが欲しいなぁ・・・今日のお目当ては、コレ草刈機こないだ買った空き地が、草ボーボーなので何とかせねばならん。草刈機は、使ったことがない。種類がたくさんあるけど、どれが良いのだろう???キャンプ道具がいっぱいで楽しい。秋キャンプしたいけど、リフォームしないとなぁ・・・憧れのアラジン・ブルーフレームアウトドアバージョンまで!しかも、カセットボンベ式。欲しい!この店は、安いわけではないけれど、品揃えがとにかくスゴイ!こうしてブラブラして、いろんなモノの値段をおぼえておくと、後で役に立つ。ホームセンターは歩いているだけで、勉強になる。アラジン ポータブル カセットガスストーブ SAG-BF02 マキタ 草刈機 分割棹 MUR191UDRG MUR191LDRG不動産投資ランキング
2020.10.16
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9万戸建てと、35万円の土地。さっそく「広大な庭付き」として、ジモってみた。家賃は、当初39,000円のところ、250㎡の土地が追加され+2万円の59,000円で募集。もしこの値段で決まれば、表面利回りは160%だ!(実質は60〜70%くらい・・・)「駅歩290分」で、住む人がみつかるか心配だったけど、問い合わせが数件あった。問題は、まだリフォームができていないこと・・・せめてトイレだけでも、完成させよう。ということで、本日は「便器のとりつけ」にチャレンジ!トイレには何もない・・・・便器を買う最近のトイレは、奥の壁から20cmのところに下水管がある。でも、9万ボロ戸建ては築40年。最初は、和式便器だったのかな?下水管が、壁からだいぶ離れてる。このまま普通の便器を付けてしまうと、奥の壁との隙間がムダにできてしまうため、位置を調整できる「リモデル」タイプを選ぶ。リモデルを使えば、下水管を移設しなくても、良い位置につけられる。買ったのはTOTOピュアレスト(CS232BM+SH233BA NW1 )リフォームは設備も含め、できる限り白くするので、ホワイトを選んだ。便器+タンク+洗浄便座+フランジで、約56,000円。出費がイタいけど、しかたない。ピュアレストQR TOTO ホワイト・フランジのとりつけ「フランジ」は便器側の部品「アジャスター」と下水管をつなぐ連結器。コイツを配管のサイズに合わせて、組み立てて固定する。塩ビのパーツに、接着剤をつけて合体。下水管に物を落とさないよう、周囲を片付けながら作業する。接着剤のハケも、落とさないように慎重に・・・TOTO HP430-1フランジ ・止水栓の設置TOTOの便器は、専用の止水栓がついている。水に混じったゴミが入らないように、フィルターが入ってるのだ。いつものごとくブレーカーを落として、井戸水ポンプを強制停止。古い止水栓をはずしたら、給水管の半分がカルシウムの固まりで詰まってた。マイナスドライバーで掘り出そうとしたけど、硬くてビクともしない。しかたないので、電動ドリルでカルシウムを砕く。DIYリフォームは、こういったトラブルの対応で時間がかかる。取り付けの手順は、止水栓本体にシールテープを巻いて、スパナで回してつけるだけ。TOTOの止水栓。カッコいい・排水アジャスターの組み立てフランジと同じように、接着剤をつけて、アジャスターを組み立てる。プラモデルを作るのと、おなじだ。説明書どおりに作ればできる。ところが、横引き管の最後の5ミリがどうしても奥までハマらない。5ミリ程度なら大丈夫だとは思うけど、念のためコーキングでスキマを埋める。組み立てたら、フランジに乗せてビス留め。床の下地が合板なので、どこでもビスが打てる。・便器の取り付けついにメインイベント。便器を排水アジャスターに取り付ける。ガンダムの、空中合体シーンを思い出す。アムロ『コアチェンジ、ドッキングゴー!』作業はカンタンだ。上からピッタリの位置に乗せて、ビス留めするだけ。ただ、便器がかなり重い。30kgくらいあるのだろうか?落としたりブツけると割れてしまうので、気をつかう。ブライト『遅いな、もう4秒短くだな・・・』便器の周りは、一応コーキングする。・タンクをつけるタンクも難しいところは、何もない。あらかじめ組み立てられたボールタップ(水を流したり、量を調節するユニット)を陶器のタンクに入れて、便器に固定するだけ。工具を使うところ、使わずに手で作業するところも、親切に施工説明書に書かれている。手洗い器は、タンクの上にのっけるだけ。・洗浄便座の取り付け洗浄便座は、パナソニックのビューティートワレ、CH931SWSホワイトで探したら、これがいちばん安かった。便器に固定板を付けたら、本体をカチっとはめて、タンクと洗浄便座の、給水ホースを止水栓につなぐだけ。シールテープを貼る必要もない。最後にコンセントとアースを取り付けて、できあがり。CH941SWS パナソニック温水洗浄便座 ・備品の取り付け最後に、トイレに欠かせない「タオルハンガー」と「トイレットペーパーホルダー」の取り付けだ。タオルハンガーは、手洗いのすぐ横1100〜1200mmの高さに。ペーパーホルダーは、便座先端から60mm、高さ700mmと決まってる。でも実際に便座に座ってみて、位置を決めれば良い。ボクは10cmくらい低い方が、使いやすい。あと、壁が石工ボードなら、迷わずボードアンカーを使うことをオススメする。下地を作る人は、備品の取り付けまでは考えてくれない。ビフォーアフター。トイレがキレイだと、住みたくなる。TOTOの便器は「位置決めシート」という便利なものまでついていて、説明書も親切。手順通りにやればカンタンだ。さらに今回は、床も止水栓も、取り付ける便器も、触れるところは、すべて新品。汚れを気にせず作業できて、プラモデルみたいで楽しかった。完成したときの満足度も、なかなかのものだ。1/1スケールの、「トイレ」の組み立てキット。みなさまにも、ぜひチャレンジしていただきたい。不動産投資ランキング
2020.10.13
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最初のリフォームは、ほとんど工具がなくて大変だった。100均のドライバーセットと、バイクの整備ツールしかない状態からのスタートだった。あれから2年半。エスカレートしていくセルフリフォームで、工具がいっぱいになった。とくに電動工具は、オモシロい。切る、回す、削る、打つ、いろんな作業が早くなる。今回はボクが使っている、電動工具たちをご紹介。・ドリルドライバー(日立)はじめての、電動工具はやっぱりコレ。ネジを締めたり、緩めたりする、電動ドリルドライバーだ。日立を選んだのは、充電時間の早さと、青のカラーが、なんとなく好きだったから。鍵・カーテンレール・照明器具・換気扇・壁掛けフック・・・とにかくビスを回すときは、こいつのトリガーを引くのだ!先端のビットを替えて、ドリルや、ペンキの撹拌(かくはん)機として使うのも、メッチャおもしろい。先端のビットを替えて、いろんな用途に使える。写真は100mmの穴を開けるホールソー。リフォームすると、ほとんどの作業で登場する。こいつを持ってしまうと、もう手回しドライバーは使えない。【日立工機】 コードレスドライバードリル FDS14DGL・マルチツール(BOSCH)「電動工具を、1つしか使えない」というルールがもしあれば、電動ドライバーと迷ってから、これを選ぶだろう。切る、剥がす、磨く、の作業が、できるマルチツールだ!火事になった部屋の、石膏ボードを解体するために導入した。ボッシュを選んだのは、刃の切れ味がよいのと、ブレード交換が楽だから。木材の切断はもちろん、アルミボードや合板を、ミリ単位で削る飛び出た釘のカットコンセントパネルの埋め込み穴を開ける。すべての作業が「安全」にできる。石膏ボードから釘まで、大抵のものは切れる。なのに動いている刃に触れてしまっても、怪我しない。カチカチのクロスを剥がしたり、ヤスリがけもできる。リフォームをしていると、これを使わない日はほとんどない。マルチツールを発明した人は天才だと思う。マルチツール GMF50-36 BOSCH・フィニッシュネイラ(マキタ)巾木を、効率的に取り付けたくて導入。パシュッ!パシュッ!と内装用の化粧釘(フィニッシュネイル)専用の、釘打ち機だ。釘の頭に色が付いているので、内装材の色に合わせた釘を使うと目立たない。ある程度の保持力があるので、ちょっとした下地の固定に使ったりもする。無くてもなんとかなるけれど、いろんなところで時間短縮ができる。便利でもあるが、それ以上に使っているとテンションが上がる、萌えツールだ。マキタを選んだのは、持っている18Vバッテリーが使えたから。余談だけど、ボクは変なこだわりを持ってて、ナンバーワンブランドを使わなかった。車はホンダだし、バイクはカワサキ。カメラはオリンパス。スマホはソフトバンク。でも電動工具だけは、マキタがいちばん多くなってしまった・・・マキタ 充電式面木釘打 FN350DRG・ハンディクリーナー(マキタ)ずっと掃除機なしで、ホウキで頑張ってきたけれど限界がきた。木工事をはじめてから、木屑とホコリが取りきれなくなってしまった。マキタを選んだのは、やっぱりバッテリーが使えるから。完全に「マキタ沼」の住民となってしまった・・・ただ、自宅で使っているダイソンと比べると、マキタは、紙パックをマメに替えないと、吸引力が、すぐに落ちる。安くて小さいのはマキタだけど、バッテリーを持ってなくて、お金とスペースに余裕があるなら、ダイソンの方がオススメ。マキタ 充電クリーナー CL282FDZWDYSON sv11slm V7 Slim ちなみに、電動工具は「色」でグレードが判別できる。たとえば日立だと、DIY用は青で、プロ用は緑だ。さらにインパクトドライバーのように、大勢が使うものだと建築現場で判別しやすくするために、紫とか白とか、カラフルになる。プロ用だからといって、必ずしも作業効率が高いわけではない。どちらかというと、バッテリーの互換性や、耐久性の違いが大きい。ただ「安い」だけでなく、ちょっとしたこだわりを持って電動工具を選ぶと、DIYが楽しくなる。後編につづく不動産投資ランキング
2020.10.09
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隣の空き地を買うシリーズ4回目本日が最終回となります。過去のリンクは、コチラから第1回第2回第3回9万円戸建てを、「広大な庭つき」としたい!となりの空き地200万円に、25万円で指値を入れた70坪を超える、となりの空き地。奥にあるのが9万円戸建て。あれから1週間。キャンプ中に、JT不動産の中本さま(仮)から電話をいただいた。返事はなんと!コチラの希望価格25万円で、オーケーとのこと。嬉しかったが、申し訳ないとも感じた。この土地は、亡くなった奥様から相続したものだと知っていたから・・・中本さま(仮)からは、「できるなら、少し上乗せしてほしい」とのオーダー。目標金額は超えるけど、感謝のキモチを10万円プラスして、35万円でお願いすることにした。その日は、HAYA氏と息子のミハエルと、琵琶湖のビーチで祝杯。湖岸でキャンプできる、マキノサニービーチ決済の当日は、革靴をピカピカにして、スーツを着て、JT不動産様を訪問。売主さまには、大きなお菓子JT不動産の中本さま(仮)には、ちょっと小ぶりなお菓子を、おみやげに持参。司法書士先生の分は、買うのを忘れてしまった(失敗)売主さまは80歳。現役で自営業をしていらっしゃる。すごく若々しく、60歳代くらいに見えた。みずほ銀行のおねえさまが用意してくれた、新券35万円。真っ白な無地の封筒に入れて売主さまに手渡し、無事に決済がおわった。最後に、売主さまと握手をしたとき涙で声を震わせて「あの土地を、ソーリムさんのような人に利用してもらえて良かった。本当に、ありがとう!」そう言っていただけた。「良い土地を譲っていただいて、ありがとうございます。大事にします!」ボクもつられて、涙ぐんでしまった。ボクはこれで9万円+35万円。合計44万円で440平米の土地と、築40年の戸建てを、手に入れたことになる。ただし、この土地は安くはない。売主さまから引き継いだ、想いと責任も、プライスに乗せられている。不動産投資ランキング
2020.10.07
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前回の記事にひきつづき、3回目9万円戸建ての、隣の空き地の価格交渉。地主様の希望は200万円。ボクの希望は30万円。この大きな価格差を埋めるべく、本日はJT不動産(仮)に突撃をする。ここで土地のスペックについて・約250平米・固定資産税評価額は約100万円・近隣の売値から計算した相場は80万円(評価額以下)・市街化調整区域(住宅の建築は可)ここを買うことができれば、広大な庭付き物件として募集ができる。自然ゆたかな空き地には、タマムシやバッタ・カマキリ・アマガエルなどの生き物たちが棲んでいる。着ることが滅多になくなった、スーツにワイシャツ。年に何度かしか履かない、革靴をピカピカに磨く。ナターシャに用意してもらった、人気店「かにや」のお菓子を持っていく。地主様とJT不動産(仮)へのおみやげだ。何か(土地)を得たいなら、先に与える作戦だ!近所のコンビニの駐車場で時間をつぶし、早すぎず、ギリギリでもない、約束の10分前ちょうどを狙って訪問。JT不動産の中本様(仮)は、思ったより若い営業の方だった。商談の内容はこんな感じ・ご挨拶、お時間をいただいたお礼(手みやげ渡す)・これまでの活動の説明(自己紹介)・9万円戸建てを、買ったいきさつここまで20分ほど話をして、打ち解けたところで、こちらの希望価格を伝える。「ご提示いただいた金額とかけ離れていて、大変もうしわけないのですが・・・」この切り出しから25万円で、指値をさせていただいた。やや押し戻されて、30万円の目標に収まればベストだ。同時に、この条件も提示。・登記、仲介の手数料はすべて負担する。・現状のまま、現場確認もいらない。・すぐに現金で支払い。出すものは出し切った。あとは、売主さまからの、お返事を待つのみ。つづく不動産投資ランキング
2020.10.04
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先月、知り合いの業者から「アパート買わない?」と言われた。そういう電話は、チョイチョイいただける。満室になれば利回り30%は固い、どこにも情報が出ていないものだ。(結局それは、いろんな理由で買わなかったけど・・・)『非公開』の情報をもらうには、ちょっとしたルールやコツがある。今回は、ボクがいつも意識しているポイントを、まとめてみた。公開前の、利回り30%超アパート。・欲しい物件の情報を伝えておく仲介業者には、さがしている物件の条件を言っておこう。・価格帯・対象のエリア・築年数や建物の状態・利回り中古の不動産は、いつも入れ替わる。条件を伝えておけば、一致するものが出てきたときに連絡をもらえる。もし物件を紹介してもらったら、いまいちでも現地に足を運んだほうがいい。できれば、手土産を持っていこう。去年の夏に、カインズで700円の水ようかんギフトをまとめ買いして、いろんな業者と会うたびに、配ってたことがある。ちょっとした出費だけど、これだけで数百万円、安い情報をもらえるならオイシイよね。・買い付けを入れる物件の内見をしたら、できる限り買い付けを入れよう。どんなに安くても「この値段なら絶対に買う」という指値を入れる。理由も、ちゃんと伝える。たとえ、その物件で売主と価格が折り合わなくても、業者から見れば「惜しい客」になるので、次回もまた紹介してもらえる。・作業着で信頼を得る内見のとき、われわれが考える以上に、仲介業者は近隣住民の目を気にする。「あの家、売りに出すのかな?」そんな噂がご近所で立つと、売主に迷惑がかかる。われわれが作業着で行けば、現地をうろついても「工事業者と営業」にしか見えない。仲介業者も、安心して案内できる。こうした気遣いは、わかる人にはわかる。なによりも、作業着で行けばプロっぽく見えるしね。作業服 バートル ジャケット SS〜LL・名刺は必ず渡す名刺は、必ず作ろう。勤め先の名刺じゃ、ダメ。不動産投資家としての名刺だ。アドレスと携帯番号を明記して、いつでも連絡を取れるようにしておこう。パソコンとプリンタがあれば、誰でもカンタンに作れる。ボクはいつも、エーワンのクリアエッジタイプを使ってる。端のギザギザがないので、手作り感が出ない。エーワン マルチカード 250枚分 ・「いずれ買う」はNG仲介業者に、言ってはいけないNGワード。「来年、買おうと思っています」これを言ってしまうと、もう物件を紹介してもらえない。不動産の営業マンは、つねに今日の数字を追われてる。来月の売り上げや、半年後の実績には興味がないのだ。たとえ本当はお金がなくても「条件が合えば、すぐに買います。良い情報があればください」と言うべきだ。・「お金がない」を指値の理由にしない指値を入れる理由を「資金がこれしかない」と言うのもNG。それ以上の物件の情報を、もらえなくなってしまう。「利益が●●円しか取れない」「リフォームに、お金がかかる」不動産屋も銀行と同じで、お金のある人しか相手にしない。ほかの理由なら何でも良いけど、「お金がない」と言ってはいけない。suumoやアットホームで、買う人を募集するのはお金がかかる。特に、安くて儲からない物件は、コストをかけず、さっさと売りたい。業者が好むのは、電話するだけで、文句を言わずに買ってくれる人。その「理想の人」になれれば、いくらでも非公開情報は集まってくる。不動産投資ランキング
2020.10.03
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前回の記事のつづき「となりの土地を車で通りたい」というお手紙を出した後のお話。通行許可をお願いしている、9万円戸建てのおとなりの土地地主さまから連絡をいただいてから、1ヶ月ほどして担当者から電話があった。「はい、ソーリムです」「わたくしジャパンタックス不動産の、中本(仮名)です」どうやら、売買の仲介会社らしい。「地主さまは、じつは売却を考えていらっしゃるようです。ソーリムさん買いませんか?」お!想定どおり。お手紙を書いたときから、安く買えたらいいなと思っていた。計画どおりの運びに、小躍りしそうだ。しかし、ここでは興奮を見せず、冷静なふりして話を聞こう。「あ、そうなのですね。ちなみに、おいくらくらいですか?」ボクの目標金額は、30万円以内。果たして・・・「地主様は、200万円とおっしゃってました」おっと、近隣相場だと80万円。考えていた値段に、差がありすぎる。このまま電話で交渉すると、ダメになるかもしれない。直接、会って話をしたほうがよさそうだ。「わかりました。一旦、考えさせてください。今後、不動産のお話を電話だけで進めるのも失礼かと思いますので、一度ご挨拶にお伺いさせていただけないでしょうか」心理分析の専門家によると、電話の声だけで相手に伝えられる情報は全体の40%しかない。残りの60%は、ゼスチャーや表情によって伝えられる。さらに言えば電話の音声は、負の感情が伝わりやすく交渉には向いていない。とくにお金の話は、絶対に会ってするべきだ。会ってしまえば、たとえその場で合意できなくても、長期戦に持ち込める。その場で訪問日のアポをとり、電話は終了。さて、次回は突撃編。どうなるのかドキドキである。不動産投資ランキング
2020.10.02
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勤め先で、コロナ対策の消毒作業に立ち会う機会があった。10人くらいの、物々しい防護服に身を包んだ集団が、仰々しい機械を抱えてやってきた。この業者に、100人以上が働くオフィスの1フロアの消毒作業を依頼すると、1回で約50万円。普通の人なら「やっぱりこのくらいの価格か」と思うかもしれないね。でも、週5でホームセンターに通うボクには、彼らの装備の値段がわかってしまう。・防護服(不織布)450円・防護マスク 48円・作業ゴーグル 580円1人あたり1,000円程度・・・ちなみにこれらの装備はボクの車に、いつも積んであるw道具や、人件費を合わせても10万円には届かないだろう。作業内容は、床へのエタノール散布と、全体への噴霧が1名づつ。残り8名は、せかせかとアルコールスプレーして、ペーパータオルでマウスやキーボードを拭く。はっきり言って、作業そのものは誰にでもできるし、50万円をかけた分の消毒がされているとは到底おもえない。にも関わらず、ボクの勤め先は何度もこの業者に依頼している。なぜ??ポイントは「服装」にある。・「防護服」のパフォーマンス「消毒」という、結果が見えない仕事で、クライアントを納得させるには「過程」を見せるしかない。そこで、頭から全身を防護服におおわれた集団が、アルコールを撒くという光景は、インパクトがある。日雇いの大学生アルバイトでも、特殊な訓練を受けて、危険な作業に臨むプロに見える。企業としても「消毒作業を徹底しています」というアピールができるってわけだ。ちなみに彼ら、コロナ以前は害虫駆除が仕事だ。たとえば、その時のように「普通の作業着」だったら、どうだろう?やっていることが同じでも「消毒」ではなく「清掃作業」に見られてしまう。コロナウィルスという、世界を猛威をふるう病原菌と戦うには、たよりない。それでは、50万円の価値は生み出せなかったはずだ。使い捨て防護服・「服装」は、相手の見る目を変えるここで言いたいのは、「服装」が想像を超える武器になるということ。銀行員の前ではスーツにネクタイが、最大の効果を発揮する。ピカピカの革靴が、仲間意識を高めるのだ。工務店の営業が、見積もりを出すときに相手が作業着だったら「ちょっと高めに出してみよう」とは思わないだろう。素人っぽい主婦やお年寄りを相手にするから、ぼったくりの見積もりが出せるのだ。内見で仲介業者に会う時も「作業着」はプロっぽく見えるので、おススメだ。これまで、服装はあまり気にしていなかった。けれども、自分のビジネスを持ってから相手からの見られかたで、利益が大きく変わるようになった。別に、高い服を身につける必要はない。(時には必要かもしれないが・・・)この害虫駆除業者のように、低コストで最大の利益を生み出す。そんな賢さを身につけるべきだ、と学んだ。不動産投資ランキング
2020.10.01
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ただいまリフォーム中の、9万円の戸建て。ひとつ悩みがある。駐車場問題だ。駅から徒歩290分。車がなければ、生活ムリ。敷地内に駐車スペースはあるけれど、隣の敷地を通らなければ停められない。そこは市街化調整区域で、条件次第で戸建て住宅の建築はできるが、ずっと空き地のまま放置されている。どちらにしても駐車場がなければ、客付も絶望的なので、通行だけはできるようにしよう。おとなりの広い空き地を通らなければ、駐車スペースにたどりつけない。法務局のホームページで、謄本を取り寄せて、となりの地主さまを調べる。もちろんメアドとかは判らず、手がかりは住所と名前だけなので、お手紙を書いた。参考になりそうなので、全文をそのまま公開する。日本語が正しいかどうかの自信はないが、マジメさをアピールするために、書体はヒラギノ明朝。(Windowsなら、MS明朝でもよい。真剣さを伝えるなら、とりあえず「明朝」だ)ご高齢であるばあいを考慮し、文字サイズは15Pと、大きめにした。ポイントは「空き家再生事業」として、社会貢献活動っぽいところをアピールすること。まぁ、空き家を直して住めるようにしているわけだから、ウソじゃないよ。この手紙に、返信用封筒(レターパック)と、自己紹介資料を15ページほど作成して、土地写真と一緒に送ってみた。すると、しばらくして、地主様ご本人から電話をいただくことができた。「専門の担当者から、あらためて連絡をさせてほしい」とのこと。この戸建てを買ったときもそうだが、自己紹介資料を送ると安心してもらえるので、返事をもらえる確率が上がる。まずは、最初の関門はクリアだ。さて、これからどうなるのか、ドキドキである。つづく不動産投資ランキング
2020.09.30
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不動産投資をはじめてから、たくさんの仲介業者や銀行担当者と知り合いになった。いろいろ物件情報をもらえたり、有益な話もやってくる。当然その人たちとは、最初の「出会い」のきっかけがあるのだけどいくつかのパターンがある。今回は、業者との「出会い」と「その後の関係」にフォーカスして、パターンと特徴を解説する。・物件の内見で出会うサイトで物件を見つけて、その資料請求や内見から出会うパターン。仲介業者と出会うのは、これがいちばん多くて、関係も深くなる。買い付けを入れた業者からは、たとえそれがダメでも、のちに情報をもらえるようになる。もっともカンタンに、知り合いの業者を増やせる方法。・業者からの紹介で出会う銀行の担当者との関係づくりでは、いちばん確実な方法。アパートの内見をして、融資特約を入れて買い付けを入れてそこから、銀行の担当者を紹介してもらう。この時に、しっかり資料を作りこんで自分をアピールしておけばもしその物件がダメだったとしても、別の物件で融資相談ができる関係になる。融資の打診をする時に、これまでの活動記録も資料にして持っていく。・飛び込みで出会う難易度も高く、取引できる可能性がもっとも低いが、ゼロではない。ボク自身も、たくさんの飛び込み営業をしたけど、実際に取引に至ったのは仲介業者1社だけ。しかも、その場ですぐにではなく、『飛び込み→半年後に客付仲介で再会→非公開物件紹介→アパート購入』の手順を踏んでいる。仲介業者や、客付業者も、銀行も、すぐに実際のお金のやり取りをできる関係になるのは難しい。ただ、マメに通っているところは、必要なときに電話して、いつでも情報をもらえる関係になっている。不動産の世界は、意外と狭い。そういう人たちとは、何かをきっかけに再会して、取引ができる関係になったりする。出会いはいろいろあるけれど、深い関係に至るには、契約を交わすことが必要だ。まずは少額でも、お金のやりとりをする関係を作ろう。どれだけ紹介を受けても、取引実績には勝てない。資本主義社会において、お金の縁は、なによりも強い絆なのかもしれない。不動産投資ランキングサラリーマン大家さん お金の借り方テクニック
2020.09.28
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ここ8年ほど「肉」をたべていない。牛・豚・鶏・羊と全部だ。原材料に含まれる食品も、すべて避けている。これから先も、これらを口に入れることは無いだろう。今回は自己紹介も兼ねて、肉をやめた理由と、やめてから変化したことを書いてみる。※不動産投資と関係のないテーマなので、ご興味のない方は読み飛ばしてくださいきっかけは大震災福島で原発の事故がおきた時、避難区域には多くの動物がとり残された。その中で、食肉用の牛たちが、野生化している映像をテレビで見たときのこと。女性コメンテーターが、「かわいそうですね」と言ったことに違和感があった。ん?かわいそう?こいつらは原発事故があったから、殺される運命から逃れ、自由になったのでは?そこから彼らの過酷な運命に、興味をもったことが、はじまりだった。あまり信じてもらえないけど、肉を食べなくなってから、牧場に行くと牛たちが寄ってくるようになった。彼らは、実はわかっているのかもしれない・・・知らなかったことを知るボクは、物を作る人間だ。完成品が、どうやって作られたのかに興味がある。それが食卓に並ぶ「料理」に、フォーカスした。ボクが好きだった、トンカツやステーキ、からあげ調理方法、材料。そして、原材料がどこで作られ、どのように加工されるのか・・・これまでタブーだったことも、インターネットで簡単に知ることができるようになった。あえてここでは書かないが、予想もしなかった内容でショックを受けた。「いけないな、これは・・・」ただ、そう思った。迷った時期しばらく考えた。「いけない」なら「やめる」しかない。やめると、自分の生活は大きく変わるだろう。やめたら、どうなるんだ?どうなるか、わからない、怖い・・・人は「わからない」ことに、恐怖を感じるようにできている。2週間くらい迷って、決めた。「もう肉は、食べない」8割以上の食品が、食べられなくなるまず、ルールを決めた。「子育てする動物」を食べるのをやめよう。子供を食べれば親が悲しむし、親を食べれば子が困る。だから今も、魚は食べている。まぁ、これは自分勝手なルールだ。スーパーで買い物をする時には、原材料を必ず見るようになった。インスタント食品は、ほとんど食べられない。スナック菓子もダメだ。好きだった、コンソメ味のポテトチップスや、チキンラーメンも、もう一生、口に入れることはない。良かったこと肩こりがなくなった。肉を食べなくなったからかどうかは、正直なところわからない。でも、もう何年もこらない。あとは「何かを、やめることによる変化」が怖くなくなった。スマホゲーム、酒、ポイントカード、太いズボン・・・どれもやめてから、人生が良い方向に変わったけど、肉をやめることに比べればカンタンだった。これからもボクは、常識にとらわれることなく、何でもやめることができるし、自分を変化させることができる。悪かったこと人づきあいで外食をする時に、食べられるものがなくて困ることは多い。忘年会で5,000円の参加費を出して、何も食べられないこともあった。ただ、この悩みは食べる量を半分にしてから、だいぶ解消した。食べなくても平気になったし、参加費がもったいないと思う宴会には、そもそも行かないことにしている。これからの世の中自分がそうなって気づいたけど、実は「肉を食べない人」は、たくさんいる。だからほとんどの外食チェーン店には、肉を使わないメニューがある。マクドナルドのフィレオフィッシュ、すき家のネギトロ丼、などがそうだ。そして最近になって、積極的にそういったメニューを前面に出す店が目立ってきた。ベジタリアンの中では有名な、T'sレストランをはじめとしてソイパティが選べる、モスバーガー。ドトールでも、植物原料のハンバーガーを売り始めた。インターネットの普及で、多くの人が食肉業界の現実(タブー)を知ることになった。肉を食べない人も、その需要に応えるビジネスも増えているのだ。これから先進国を中心に、この流れが加速すると思っている。国民の25%がベジタリアンのインドが、経済大国になることも後押しになる。ボクはもう8年たって「肉を食べたい」という気持ちは無くなった。皆さまも、「時代の最先端」に立って、自分を変えてみてはいかがだろうか。世界一シンプルで科学的に証明された究極の食事 [ 津川 友介 ]不動産投資ランキング
2020.09.26
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一昨年のクリスマスに、アパートが火事になった。入居者のタバコが原因で、1部屋が全焼してしまった。やることは多かったけど、たくさんの人にご協力いただき、半年がかりで復旧できた。その中でも、絶対に自分自身で動かなければならない仕事がある。これを他の人に任せてしまうと、火事は最悪のトラブルとなる。これから乾燥して、火事が増える季節。今日のテーマは、火事のときに「自分自身でやらなければならないこと」について。もし持っているアパートが火事になってしまったら・・・・現場検証の立会い火災は夕方18時くらい。その日の22時頃に消防署から電話があった。翌朝10時から、現場検証だったのだけど、会社には「熱が出た」って休んで現地に行った。会社なんか、行ってる場合じゃない。の皆様には申し訳ないがまず、何を差し置いても現場には自分自身で行かなければならない。必要な情報の9割以上が、ここで得られるからだ。管理会社はもちろん、家族にも任せてはいけない。奥さんに行ってもらうとか、ダメだよ。大事なのでもう一度書くけど、絶対に自分自身で現場に行くこと。やることもたくさんある。・消防、警察、関係者との名刺交換・被災者の確認とケア・上下隣の入居者への挨拶・現場の写真をすみずみまで撮りまくる・現場の動画も撮りまくる・火災部屋の入居者の連絡先を確認・管理会社に情報共有・保険会社に連絡・産廃業者の手配・キーボックス取付・り災証明の申請・新しい消火器の設置関係者の連絡先、現場の状況など復旧までの長い道のりに必要な情報は、ほとんどがこの時間に収集できる。忙しくって、ご飯たべる暇もないので、ウィダーインゼリー的なものを持って行くと良いかもね。NLSキーボックス DS-KB-1・保険会社への申請まず大前提だけど、どんなに小さい物件でも火災保険には入ろう。保険がないと、火事の大きさによっては破産しちゃうし、たくさんの人に迷惑がかかる。いざ火事の連絡を受けると、マジで手が震えるので、保険証券も、物件の謄本と一緒にバインダーの分かりやすいところに保管しておこう。保険会社への連絡と申請は、絶対に自分でやる。管理会社にも家族にも、任せちゃダメ。保険金の入金先は、必ず自分名義の口座にする。管理会社は「こちらでお手伝いさせてください」と、保険の申請をしたがるけど、絶対に任せてはいけない。ここで判断をまちがえると、プラスになるものもマイナスになってしまう。大事なので、もういちど言うよ。保険会社への連絡と申請は、自分自身で、自分名義の口座で!保険に入っていれば、火事でもちゃんと復旧できる。・復旧工事の手配火事の片付け・復旧工事の手配は自分でやろう。管理会社にまかせても、なにひとつ良いことはない。退去やトラブルの時に動くお金から、管理費を取るのが彼らの仕事だからね。「管理」を売るから、「管理会社」って言うんだよ。ムダな管理を、買う必要はない。職人をさがして、分離発注するのが望ましいけど、ムリなら工務店に丸投げでも大丈夫。それなら業者に電話して、見てもらうだけだから誰でもできる。ただし、丸投げするなら複数の業者から見積もりを取ろう。会社によって、値段の差がかなり出るはずだ。・入居者のケア火災がおきた部屋の入居者はもちろん、隣近所の部屋の住民の方のケアも必要。ボクの場合は、火事の翌日には管理会社から電話してもらい、アパート全世帯にお詫びと、状況をヒアリングをしてもらった。さらにアパート全世帯に、カタログギフトを贈って、火事部屋の上の階には、見舞金を渡してもらった。管理会社に任せていても、こういう動きはしてくれない。管理会社は、われわれが管理してあげないと、思い通りには動いてくれない。カタログギフト火事は、やり方しだいで、天国にも地獄にもなる。誰かに後始末を丸投げすれば、地獄行きだ。だからといって、全部を自分でやる必要はない。「人(関係者)」「物(復旧)」「金(保険金)」の流れの中心に立つだけでいい。すべての情報をおさえて、思い通りにコントロールしよう。ピンチがチャンスに、変わるはずだ。不動産投資ランキング
2020.09.25
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3月に買った、おスシ屋さんが、居酒屋として生まれ変わった。 1階が店で、 2階が住居の築40年。 前のオーナーはDIYができる人で、キレイに使ってくれていた。 購入直後の店。そのまますぐに使えるくらいキレイだった。 2階のガラス窓が1枚割れていたので、そこだけDIY修理。 2ヶ月のフリーレントを付けて、82,000円で貸している。 賃貸契約が、緊急事態宣言の直前だったので、どうなることかとハラハラしていたが、 無事にオープンすることが、できたようだ。 この厳しい中で、店を開けてくれた借主様に感謝だ。 ホントは開店祝いの花を贈りたかったが、こういうご時世なので控えることにした。 ひっそりとオープンした店に、妻を誘って食事に行った。 驚いたことに、カウンターは満席。 お店の女の子も、忙しそうに走り回っていた。 「中央」や「緑町」の名が付く住所は、繁盛しているイメージがある。 大きめの団地から徒歩1分。駅から遠いがスーパーの近くで賑わう場所だ。 最初の見立て通り、集客力があったのだ。 店内は、クロスがキレイに換えられていた。 お客さんも、みんな楽しそう。 自分のテナント店が賑わっていると、すごく嬉しい。 不動産投資は、つらいことも多いけど それ以上の、感動や喜びがある。 不動産投資ランキング
2020.09.19
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3週間ぶりの、DIYリフォーム。今日は、浴室のペンキ塗り。いつものごとく、荷物を搬入している時に、気づいてしまった・・・リビングのCFに、謎の水たまり・・・雨漏りの再発だ。2階のベランダ防水が、不完全だったらしい。胃を直撃するストレス。5分ほど、ショックで体が思うように動かない。でも、賃貸する前で良かった。折れかけた心を立て直し、修理に取り掛かる。・修理計画を立てる雨漏りのニクたらしいところは、原因の特定がむずかしいところだ。業者みたいに、水をかけて調査する方法もあるけど、リフォーム後の部屋に、これ以上ダメージを与えたくない。とりあえず穴という穴を、片っ端から塞いでいくことにした。・現状の把握 & 準備まず、ベランダ側の外壁が、謎の金属パネルで養生されている。周囲はテープで貼られているが、これも雨漏りの原因として考えられる。パネルを外してみると、中にはデカい穴が開いていた・・・誰がなにをすれば、外壁にこんな穴が空くんだろう?謎だ。しかもシロアリ発見!トラブルがトラブルを呼ぶのは、ボロ戸建てDIYの宿命だ。ここまできたら、モルタルで徹底的に直してしまおう。車で15分の、ケーヨーデーツーに材料を買いに行く。材料と工具で、約7,000円。シロアリ駆除剤が、3,000円。想定外の出費で、気持ち悪くなった。・下地づくり外壁の修理は初めてだ。ネットでやり方を調べたので、何とかなるか。下地が崩壊しているので、余った木材を貼り付ける。ビス打ちが面倒なので、フィニッシュネイラでパシパシ。強度が心配だったけど、まぁ大丈夫そう。35mm 充電式面木釘打 マキタ FN350DZK金あみを手動のタッカで、下地に打ち付ける。金あみ専用のハサミを買っておいて良かった。チョキチョキとスムーズに切断できる。・モルタルを塗るさきほどケーヨーデイツーで入手した、簡易モルタルに水をまぜる。大きなバケツに、ゴミ袋を二重に敷いてやれば、後片付けが楽だ。余った木材で、しばらくコネコネしたら、コテで塗っていく。水が多いと下地につかないし、少なくてもボロボロになってしまうので、加減が重要だ。コネコネペタペタコネコネペタペタ・・・塗ってる最中に、気づいた。これって、泥だよなぁ・・・そう、昔の家は、泥で作られているのだ。不動産投資ランキング
2020.09.18
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昨年、1,800万円で売っていたアパートを、1,230万円で買った。200万円の土地も、8割引になった。いわゆる「指値」が通ったということ。数ひゃく万円も安くなるのだから、だいぶトクした気分だ。でも、むやみに「値下げして」と言えばいいわけじゃない。ルールがあるし、タイミングも大事。今回は、ボクが「指値」をするときに、気をつけているポイントを、まとめてみた。1,230万円のアパート。指値で利回りは5%上がった。①指値を入れるのは、現地を見てから現地を見る前に、指値を入れてはダメ。その値段で通ったなら買わんとならんし、会ったこともない仲介業者と交渉しても、うまくいかない。まずは担当者と顔を合わせて、現地を見て、建物の状態を確認して、修繕費と利益を、計算する。そこで初めて「この値段なら買います」と、丁寧に伝える。これをやるだけで、ほとんどの物件は1〜2割は安くできる。②数打って当てる去年は30件以上の物件に、指値を入れた。そのうち、買えたのは2件。確率では5~7%だけど、大量に買い付けを入れれば、どこかで当たる。たったこれだけの手間で、サラリーマン年収の半分くらいは安くなるのだから、やった方がいいよね。③自分から値段を言わない指値を入れるなら、できるだけ後に金額を伝えよう。心の中で金額が決まっていても、相手に伝えるタイミングを引き延ばす。仲介業者をじらして、むこうから「お値段どうでしょう?」と言わせよう。このセリフが出たら「指値をしてください」ってサインだ。④仲介業者を味方につける。物件価格が下がれば、仲介手数料も減る。アタリマエだけど、仲介業者は値引きしたがらない。だから、指値を入れるなら、それ以上のメリットを出してあげよう。「クレームを入れない」「現金で買う」「手土産を渡す」「仕事を手伝う」「情報を提供する」担当者が喜ぶことを考えて、できる限りのことをしよう。売主よりも、仲介業者と仲良くなれれば、指値を通してくれる。⑤長期戦に持ちこむ3割以上の指値を通したアパートは、決まるまで半年かかった。指値を断られても「もし、後で値段が下がったら、ご連絡ください」と名刺を渡しておく。運がよければ、忘れたころに電話がかかってくる。不動産において、チラシやサイトの値段は、「売買価格」じゃない。あれは「この金額なら絶対に売るよ」という希望価格だ。ホントの「売買価格」は、その名のとおり、売主と買主の合意で決まる。売主も、指値されるつもりで、ちょっと高めの値段をつける。だから、ちょっと安くなるくらいが、ちょうど良いのだ。不動産投資ランキング
2020.09.15
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9万円戸建てのリフォーム。洗面台の取り付けを終わらせ、少し遅めの昼食回転寿司でいただいた、ガトーショコラのせいか、カラダがダルい。甘いものを食べた後の、この疲労感はなんなのだろう?暑さとショコラで、やるが出ない。午後は、巾木(はばき)と廻縁(まわりぶち)の取り付けで終わらせよう・・・ちなみに、「巾木」は床、「廻縁」は天井に接する壁に付ける内装材のこと。ではでは、取り付け寸法を測って、早速カットしていくよ。今回の工具は、ボッシュのジグソー。斜め45度になるようにベースを固定。プロだと、スライド丸ノコを使うのだろうけど、回転切断系工具は危なくて、使いたくないので、ジグソーを使う。良いジグソーはブレないので、定規を当てなくても直線カットができる。焦らずに、ゆっくりギュイーンと切っていけば・・・ほらほら、キレイな斜めカット!ボッシュ GST90BE/N ジグソーあとはこれをフィニッシュネイラで、パスッパスッっと打ち付けて。廻縁巾木やっぱり木だと、ソフト巾木よりもピシッと引き締まる。マキタ 18V 充電式面木釘打機 FN350DZKジグソーや、釘打ち機を使う時は、保護ゴーグルを忘れずに。刃が折れたり、釘が跳ね飛んで来ることが、結構ある。ちなみに、巾木と廻縁は、店によって1本あたり250円くらい違う。20本で5,000円の差が出るので、事前にホームセンターでチェックしておこう。本日は、いまいち気分が乗らないので、このあたりで撤収。不動産投資ランキング
2020.09.08
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9万円で買った、ボロ戸建て。今日も2時間半かけて、リフォームに向かう。外の気温は35℃を超えてるけど、車内のエアコンがキンキンに効くので寒いくらいだ。実は先日、車のエアコンガスをDIYで補充しておいたのだ。ちょっとした手間と費用で、気持ちよくドライブできるので、ガス補充はオススメ。HITACHI 日立エアコンガスHFC-134aR-134aエアコン簡易ガスチャージホースメーター付(ロングタイプさて今日は、洗面台の取り付けだ。古い止水栓は、使えそうではあったけど、だいぶ汚れていたのでコメリで新品を買って交換した。水とお湯の2本で、2,160円なり・・・洗面台の設置は、実はメッチャ簡単。「置く」「排水をつなぐ」「水道をつなぐ」「鏡をつける」の4ステップで完成だ。ちゃんと施工説明書が付いているので、その通りにやればできる。まずは、置いたら配管と水道をつなぐ。鏡の取り付け位置には、だいたい下地が入っていないので、ボードアンカーを使ってビスを打つ。ところがケイカル板にドリルドライバーで打ったら、ボードアンカーが折れてしまった。千切れちゃった・・・ケイカル板には金属のタイプでないとダメらしい。コメリに、金属のボードアンカーを買いに行く。DIYでは、ちょっとしたトラブルで、予想外の時間ロスが生まれる。よし、こんどは大丈夫。なんとか材料も揃い、鏡を4箇所ビスで止めて完成。ビスにキャップを被せて、完成。今回の洗面台は、TOTOの60cm。お値段、約3万円。TOTO 洗面化粧台 Vシリーズ 一面鏡 1面鏡 幅60cm LED ホワイト 設備の取り付けは、お金がかかるなぁ・・・不動産投資ランキング
2020.08.29
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アパートで退去が出たら、次の入居者を決めるためにリフォームが必要。ここで注意するべきは、修繕を管理会社に、まかせてはいけないということだ。これをやると、不動産投資そのものを失敗する確率が、爆上がりする。いまから、その理由を解説していく。・費用が高い管理会社に丸投げすると、リフォーム代が高くなる。理由はもちろん、管理料を上乗せされるから。担当者も手間をかけたくないので、分離発注はしない。提携している工務店に、丸投げだ。もちろん、値引き交渉なんかしてくれない。リフォームはDIYが理想だけど、できない場合は、せめて自分で分離発注をしよう。多少の手間はかかるけど、管理会社の4割程度に抑えることができるはずだ。・Lose-Winの状態になる管理会社は、リフォームをするとどのくらい儲かるの?家賃4万円の部屋を、80万円でリフォームするとしよう。そのうち20万円は、管理会社の利益だ。入居をさせて管理していても、4万円の家賃だと管理費5%で2,000円/月しか儲からない。つまりリフォームをすれば、管理費100ヶ月に相当する利益を生むのだ。さらに広告費や仲介手数料で入居時には、8万円(40ヶ月相当)は儲かる。このうま味を持たせると、空室が出ると、管理会社が儲かる地獄スキームが完成する。財務がタイトになったら、退去させて利益を出そう、なんてことになりかねない。空室ができても、大家がリフォームを手配すれば、管理会社は儲からない。退去が出ると、管理会社も損をする仕組みを作ろう。・客付けできるリフォームにならない一般的な管理会社は、リフォーム費用に2〜3割の利益を乗せて、大家に請求する。ここで、気づいていただきたい。管理会社は、高いリフォームをさせるほど、利益が上がるのだ。だから入居にはほとんど影響しない、床の張り替えや、雨戸の交換など、金額の高いリフォームをさせようとする。安くて効果のある、オシャレ照明やデザインフックは、彼らにしてみれば手間がかかるだけ。管理会社のリフォームは、入居者に選ばれるためのものとは限らない。照明をオシャレにするだけで、部屋の雰囲気が変わるシーリングライト 4灯 LED対応 スポットライト レダ管理会社とうまく付き合うには、Win-Winの関係を作ることだ。大家の利益で、管理会社が儲かり利益がなければ、管理会社も儲からないこの関係が理想だ。だから、儲けが出たら、少しは管理会社にお金を落としてあげよう。そうすれば、われわれの利益のために、努力してくれるようになる。不動産投資ランキング
2020.08.28
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「世界で一番の、お金持ちになりなさい」ボクが息子に与えている、ミッションだ。そのゴールを目指す中で「これはやらない」と決めていることを、まとめてみた。これは、「世界一の金持ちを作る」という壮大な人体実験の観察記録である。・手助けをしない息子が生まれてから、転んだときに一度も助け起こしたことがない。これまで何百回と転んだが、ぜんぶ自分の力で立ち上がった。これは、ボクの自慢でもある。「疲れて、歩けない」「お菓子の袋が、あけられない」「プラモデルの部品が、付けられない」子どもが「できない」と言っても助けない。やり方をキチンと教えれば、時間をかけて何でもできるようになる。物理的にムリなことや、危険なことは親がやるべき。でも、子どもが「頑張ればできる」ことを助けると、成長のチャンスを奪ってしまう。甘えさせても、甘やかさない。これがわが家の、教育方針。・ソフトウェアを与えないわが家は、ゲーム機は禁止。スマホも、触らせない。iPhoneが登場してから、デジタル機器はインターフェイス(入力ボタン)までソフトウェア化してしまった。カンタンに言うと、全部バーチャルになったということだ。スマホの操作は、誰かが作った仮想現実で、与えられた作業を受け身でやるだけ。決められたことをするだけじゃ、人は進化しない。スティーブ・ジョブズが、子どもたちにiPhoneを与えなかったのはこの恐ろしさを、理解していたからだ。子どもにデジタル機器を与えても、プログラムを覚えたり、ゲームを作れるようにはならない。キャンプや料理をさせたり、プラモデルやブロックで遊ばせたり、現実の体験をさせれば、子どもは進化する。自力で作らせたラジコン。完成させなければ遊べない。タミヤ 1/10 RCカー ミッドナイトパンプキン ブラックエディション・夜更かしさせない夜は、8時間以上は寝かせる。9時就寝、朝5時起きだ。夜たっぷり寝かせれば、心も落ち着く。学校でも、授業だけ聞いていれば勉強できるようになる。時間を決めて、早く眠れる環境を作るのは、親の役目。・子どもに頼らない子どもに「老後は面倒みてね」とか、絶対に言っちゃダメ。その一言が、大きな呪縛となって、将来の可能性を潰しかねない。子どもを立派に育てる前に、自分自身を育てよう。親が自立していれば、子どもはその姿を見て、勝手に成長する。親が、子どもの時間やお金を、奪ってはいけない。息子が設置したガチャガチャの売り上げが、停滞している。次の景品を仕入れる資金を確保するため、いろいろと苦労しているようだ。小学生のうちから、こんな体験ができるのは羨ましい。カプセルステーション ハーフ不動産投資ランキング
2020.08.27
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愛車ステップワゴンも、築13年になる。走行距離は、18万キロ。最近は、ちょっとしたデコボコを走ると、前輪あたりからゴトゴトと音がする。どっかの部品が、緩んでるのかな?こんな時は、住宅街にポツンとある整備工場に持っていく。看板がボロボロに錆びて、やってるかどうかわからないような店が良い。ディーラーには、もう行くのをやめた。今日は、『整備工場』と『ディーラー』を比較しながら、その理由を解説する。工具や大量のゴミを運ぶのに便利。築13年のステップワゴン。「価格」のちがい整備工場は、安い。ディーラー見積もりで13万円の修理が、2万円なんて当たり前。交換する部品は同じなのに、なんで?明細には載らない、実際の費用で修理代を比較してみよう。【整備工場】2万円・部品代・工賃【ディーラー】13万円・部品代・工賃・営業担当の人件費・見積もり作成の事務員の人件費・コーヒーを持ってくる新人社員の人件費・本社社員の人件費・ディーラーの建物設備の維持、原価償却費・本社建物設備の維持費、原価償却費・広告宣伝費・クレジットカード手数料・コーヒー代これだけコストが違えば、金額に差が出るのは当然。ディーラーは、照明の電気代や、営業が送ってくるハガキの切手代も、修理代に上乗せする。「信用」のちがい街の整備工場は、信用できる。「修理」が仕事だからね。車の部品代に、わずかに工賃と利益を載せれば、商売は成り立つ。でもディーラーは違う。彼らの仕事は「販売」だ。修理の持ち込みは、最大のチャンス。車をガレージに預かって、しばらくすると営業マンは困ったフリをして、こんなことを言う。「修理には10万円以上かかります。ここを直しても、車検や他の箇所の修理で、またお金がかかります。いまなら下取りすればお安くなりますので、このタイミングで新しく買い換えませんか?」ミエミエの営業トークでも、10人に1人は食いつくだろう。2万円の修理で済むのに、毎月4万円を60回も払わせて新車を買わせようとするからオソロシイ。でも彼らを、責めてはいけない。そのために雇われているのだから。個人でやっている整備工場は、押し売りは絶対にしない。信用が何よりも大事だと、知っているからだ。「技術」のちがい個人でやってる整備工場と、ディーラーの整備士との違いは、経営者であるか否かだ。雇われ整備士と、全責任を負う経営者では、仕事に対する緊張感が違う。時間給に縛られず、転職もしない。経験値も上がる。同じ部品を使って、同じ作業をするだけかもしれない。それでも、この道で生きると決めた整備工場の技術の方を、ボクは信じる。世の中の多くの人たちは、「ディーラーの方が信用できる」って思ってるんじゃないかな?ボク自身も以前は、そうだった。表面的なキレイさや、見た目を、人は信じてしまう。でも資本主義の世界では、真実はなかなか表に出てこない。そんな時は、お金の流れを観察すれば、真実が見えてくる。お金は、ウソをつかないから。不動産投資ランキング
2020.08.26
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今日も、9万円戸建てのリフォーム。外の気温は、38度。さすがにこの暑さでは、4DKにエアコン1台ではもの足りない。人間は一定の温度を超えると、『やる気でないスイッチ』が入るようになっている。ここ2週間、すごくやる気がない。ダラダラと休みながらだけど、少しづつでも進めよう。今回は、廊下とトイレのクッションフロア貼り。なぜ、この2つを同時にやるかというと・・・廊下の分を5mカットして、収納部分の凹みから、トイレのCFを切り出す計画だ。サイズを測って、ハサミでチョキチョキするだけなのだけど、これが面倒。5mのサイズを置けるスペースはないので、複数回に分けてサイズを測らなければならない。20mのクッションフロアで、30kgくらいある。持ち上げたり、転がしたりするので、良い運動になる。東リ 住宅用クッションフロア (182cm巾 1.8mm厚) CF94055mの長さは、仮置きをするだけでも、たいへん。仮置きしたら、角をカットして、片側を持ち上げる。ボンドも、そこそこ高い。大容量18kgがお得。サンゲツ ベンリダイン FL 18kg 缶 BB-515 接着剤接着剤は、そのまま床にダバっと落として、ヘラで伸ばす。10分くらい乾燥させてから、空気が入らないように貼り付けて、辺をカット。辺のカットには、CFカッターが便利。辺や壁に押し当てて、撫でるだけでピッタリにカットできる。これを使ってから、クッションフロア貼りがメッチャ楽になった。クッションフロア用ぴったりカッター(CFカッター)壁紙屋本舗トイレ廊下クッションフロアを貼るのは、すっごくめんどくさい。でも、いちばん部屋がグッと完成に近づく作業なので、キライじゃない。だんだんと、靴下で歩けるところが増えていく。暮らせる家になるまで、あと少し。不動産投資ランキング
2020.08.24
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夏は、虫の季節!ボロ戸建てでは、雨戸の隙間で、巨大なカマキリが出迎えてくれた。ドワっつ!虫は苦手な方ではないが、とつぜん出会うとビビる・・・洗面所やトイレのクロス。まだまだ修行が足りず、継ぎ目の処理がイマイチ。継ぎ目の線が、残っちゃった・・・でも大丈夫。そんな時は、ジョイントコーク。ジョイントコークを塗ってから、拭き取ると・・・見えなくなった!ヤヨイ ジョイントコークA ホワイト部屋の角に残った継ぎ目もジョイントコークを塗ってティッシュで、さっと拭き取ると・・・隙間が消えて、キレイに仕上がる。壁紙は、白にすれば修正はカンタン。さらに、入居付けも白にしておけば、間違いない。細かい虫の侵入も、防げる。クロスの隙間は、ジョイントコークで埋めてしまおう。壁紙 のり付き 30m 道具付き 壁紙屋本舗不動産投資ランキング
2020.08.22
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新築で買ったわが家も、築7年になった。35年ローンで買った、建て売りの戸建て。2,500万円フルローンで、月の返済は7万円強。4LDK、110平米、角地で駐車場2台+α地方の市街地にで、小学校のすぐ裏だ。不動産投資をはじめる前に、何の知識もなく買ってしまった。当然いまなら、同じものは買わない。けれども、失敗したと思うほど後悔もしていない。今回は「賃貸」と比較して、「持ち家」の良いところと、悪いところをまとめてみた。【良いところ】生活が整う「バビロン大富豪の教え」には、「より良きところに住め」と書かれている。「住居への支払いは、心を豊かにする投資」だと。まさにその通りで、新築は床や壁もしっかりしているし、不自由を感じない。快適な住環境は、気持ちが落ち着くし、投資活動に集中できる。ボロ戸建てのリフォームから帰ってくると、自宅の窓や扉のスムーズさにホッとする。「住んでる家は、新築で良かった」と【良いところ】駐車場がある埼玉県内で、車が2台停められる貸家は少ない。でも、新築戸建ての主流は2台駐車だ。車が1台しかない時は、DIYをしている間は、奥さんが車を使えず困っていた。DIY大家には、駐車スペース2台分が絶対に必要だ。【良いところ】賃料と比べて、月の支払いが安いいまの家を、貸家として借りると月11万円以上はかかる。それに対し、ローン返済は7万円強。35年後まで払い続けなければならないけど、投資初期に1ヶ月で4万円の差は大きい。ここで節約できた数万円が、最初の自己資金の元になったのは間違いない。【良いところ】不動産の所有が体験できた投資物件の購入前に、自宅で、不動産取引ができたのは、良い経験になった。その他にも、内装や設備、物件構造まで、実際に住んでみるのは、いろいろ参考になる。いま、ボクがリフォームしているボロ戸建ても、住んでいる家を参考に直しているところは多い。実際に所有してみないと、建物に興味を持つことはできないものだ。【悪いところ】固定資産税がかかる不動産を持っていると、どうしても避けられないのは固定資産税。夏のボーナスは、ほとんど税金だけで消えてしまう。まぁ、それでも家賃と比較すると、年間支出は持ち家の方が安い。【悪いところ】住宅ローンが融資に影響する不動産投資家にとって、これが最大のデメリットと言える。新築は2,500万円のものでも、買った瞬間にバランスシートにマイナス1,000万円が発生する。実際に、住宅ローンがあったために、融資を断られた銀行もある。ただし、「持ち家がある」というのは、住まいが固定され、融資に有利に働く場合がある。最も理想的なのは、ローン残債がなく持ち家がある状態なのは、間違いない。「持ち家」と「貸家」の議論は絶えないが、いまの時代なら、中古の戸建てをリノベーションして住むのが理想ではないだろうか?これまで、多くの中古戸建てを見たが、昭和56年以降の新耐震なら、造りもガッチリしてる。クロスや床を交換すれば、新築とほぼ変わらないし、気になるなら、キッチンや建具を交換してもいい。キッチンや建具まで交換すれば、中身は新築と変わらない。1000万円程度の中古を、上手に見つけて、300万円かけてリフォームすれば2,500万円の新築と変わらないクオリティのものは作れる。ちょっと一手間かけるだけで、1,000万円以上の節約になるなら、やる価値は十分。そして、なによりもリフォームの過程が楽しめる。不動産投資ランキング
2020.08.20
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9万円の、ボロ戸建て今日はトイレの内装を、仕上げるのが目標だ。前回、ケイカル板で作った壁に、クロスを貼って、CFを貼る。この程度であれば、夕方までには終わるだろう。まずはブルーシートの上で、のり付きクロスをハサミでチョキチョキ・・・横にコンベックスを置いておくと、便利だよコンベックス 5.0m DJC-255B天井から貼っていく。順番は上から下へ。壁に貼るクロスは長いので、ビニールを剥がしてから、クネクネと折りたたんで運ぶ壁紙 のり付き 30m 壁紙屋本舗ブレーカーを落として、井戸水ポンプを止めている隙に、止水栓を外して貼ってしまう。電気を止めてると、エアコンも効かないので、急いで工事。ここで、問題発生!クロスが2m足りない・・・トイレの工事はここで中止。しかたないので今日は、風呂場のドア枠の塗装をすることにした・・・ドア枠を、白く塗りました。ホワイトのペンキを多めにストックしてあるので、こういう時にすぐ作業できる。結局トイレは中途半端なまま。壁一面を残して、次回の完成を目指す。トイレはいつも、奥面にアクセントクロス。クロスの長さは、ちゃんと計算しようね。不動産投資ランキングCH931SWS パナソニック 温水洗浄便座 ホワイト ビューティ・トワレ
2020.08.16
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入居者を募集するときに使う、マイソクやWEB広告。そこで欠かせないのが「間取り図」だ。普通だったら、業者に作ってもらうのだろうけど、実は自分でも、カンタンに作れちゃう。今日は、ほとんどのパソコンで使える、パワーポイント(PowerPoint)で建築図面を元に、間取り図を作る手順を解説するよ!1 パワーポイントに図面を貼り付ける建築図面のデータを、パワーポイントに貼り付けよう。データがなければ、スキャンして取り込む。(スマホで「Genius Scan」等のアプリで取り込んでもOK)ないなら、頑張って最初から作るしかない。(1〜2の手順は飛ばして、3から)2 適度なサイズにトリミング作業しやすいように、1部屋のサイズで切り取る。3 図面データの上から、図形を貼る図面と同じになるように、図形を使って間取りを描いていこう。丸と四角と線を使えば、ほとんど何でも描ける。4 図面を消す図形で描き終わったら、元の図面を削除する。すると、そのまま間取りのカタチが残る。5 文字を追加するテキストボックスで、文字を追加する。6 色をつける図形の書式設定をつかって、色をつけていこう。7 ちょっとした、間取りの変更もできるパターン色を使えば、フローリングも表現することができる。テクスチャで、大理石柄にしたり。上の図だと、「生活スペース」「水まわり」「収納」でシンプルに、わかりやすさをイメージして色分けしてる。ちなみに、反転させると、隣の部屋もすぐに作れる。8 終わったら、全選択してグループ化「command(ctrl)+a」で全選択して、グループ化する。9 図として保存する任意の場所に保存しよう。背景が抜けるのでpng形式が良い。10 マイソクに貼ってみる間取り図が完成したら、マイソクに貼ってみよう。「マイソクを作るコツ」の記事は、コチラ最初は、ちょっとだけ手間だけど一度作っておくと、他の部屋にもパーツをコピペできるので、すぐに作れるようになる。パワーポイントなら、専用ソフトと違って、突然使えなくなるようなこともないだろうし、安心感があるよね。まだ作ったことのない人は、ぜひチャレンジしていただきたい。不動産投資ランキング
2020.08.15
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「世界で一番の、お金持ちになりなさい」ボクが、息子に与えた使命だ。8歳になる彼自身も、そうなることを疑わない。そりゃそうだ、3歳のときから、毎晩のように言い聞かせているからね。「世界一の金持ちを作る」という壮大な人体実験。これは、その経過観察の記録である。はじめての挫折6歳になった、ある日のこと。近所の公園から、落ち込みながら帰ってきた。「どうしたの?」と聞くと、彼が答える。「マンガを描いて、公園で20円で売ったけど、売れなかった」無からお金を生み出そうとする、熱意とアイディアに感動させられる。壁に貼られた目標ボクは、書斎の壁に欲しいものの写真や、目標を貼り出している。それをマネしたのか、彼の部屋にこんな目標が貼られていた。「30歳になるまでに日本一の金持ちになり 40歳で世界一の金持ちになる」「あ、こいつ本当になるかも」と鳥肌が立った瞬間だった。誰に言われるでもなく、壁に目標を貼り出して宣言する。チャンスを掴む彼が、狂喜しながら帰ってきた。近所のデパートのUFOキャッチャーで、ニンテンドースイッチをゲットしたらしい。さっそくメルカリで転売。7歳にして、4万円のタネ銭を手に入れる。その資金を元手に、ガチャガチャビジネスをはじめた。偶然?いや、引き寄せているとしか思えない。自宅横に設置したガチャガチャ。ロッカーは父親ローン、36回の分割払いで購入思考が、お金持ちっぽい先日、たなばたの短冊が置いてあった。見ると、こんな風に書いてある。『ぼくのガチャガチャが、たくさん売れて、ガチャガチャがもっと増えて、みんなが幸せになりますように』みなの幸せを願うあたりが、すでに金持ちっぽいあまり売れないんじゃないかな?と思ってたガチャガチャ。そこそこ、売り上げが出ているようだ。カプセルステーションハーフこの先、彼のビジネス規模が拡大していくのは、間違いないだろう。今後も、経過観察を見守っていこうと思う。たのしみだ。不動産投資ランキング
2020.08.14
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入居者が退去して、空室になったら忘れず電気契約をしよう。管理会社に任せっきりだと、気づかないかもしれないけど、電気の契約は必須。今日は、「空室は、絶対に電気契約するべき理由」を解説。【理由1】部屋を明るく見せられる賃貸情報サイト、suumoやアットホームを見ていて思うが、暗い写真が多い。せっかく写真を載せているのに、もったいない。履歴書に、ノーメイクで適当に撮った写真を貼るようなものだ。書類(WEB)選考で、落とされるだろう。以前の記事でも書いたけど、部屋の写真は、照明をつけての撮影がキホン。昼間でも、電気が点いてるのと、そうでないのでは、雰囲気がぜんぜん違う。メインの照明はもちろん、流し灯、隣の部屋もぜんぶ点灯させて撮影する。空室は、照明を全部つけた状態で、ブレーカーを落としておこう。内見で、業者がブレーカーを上げるだけで、いちばんキレイな状態を見せることができる。シーリングライト 4灯 LED対応 レダ 【理由2】夜の内見ができるもし空室に、電気を通していないなら入居者が見つからないのを、管理会社のせいにしてはいけない。暗くなった時間に、電気の点かない部屋は、内見されない。決まる、決まらない以前に、候補にすら出てこないのだ。仮に、夜に内見をしてもらえたとしても、懐中電灯で案内された暗い部屋に、住みたいと思うだろうか?とくに単身者は、夕方や夜に内見をすることが多い。たとえ昼でも、電気の通った明るい部屋を見てもらおう。仲介業者にも、電気が通っている旨を伝えておけば、安心して案内ができる。【理由3】エアコンが使えるDIYする人は、自分のために。外注する人も、職人さんのために、エアコンは使えるようにしておいた方がいい。エアコンのない部屋で、汗だくで作業するのとエアコンの効いた、快適な環境での作業とでは、文字通り天国と地獄の差だ。リフォームを、外注する時も「電気を通しておいたので、エアコン使って大丈夫ですから」この一言があるだけで、信頼、納期の早さ、仕事の優先度、工賃・・・あらゆる面で、違いが出るのではないだろうか。電気は、電力会社に電話すれば、すぐに通してくれる。電気代も、内見に使うだけなら、従量プランで1,000円程度だ。さらにオシャレ照明を点けておけば、部屋の雰囲気はガラっと変わる。そこまでやれば、空室が、空室でなくなる日も近いだろう。不動産投資ランキング
2020.08.13
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梅雨も明けて、夏らしい暑さがやってきた。世間はなつやすみ。そんな中、DIY大家の休日スケジュールは・・・【AM5:00 起床】iPhoneの「スリープサイクル」というアプリで、スッキリ目覚める。起きてすぐ顔を洗い、歯磨き。アイスコーヒーを淹れて、作業着に着替える。【AM5:30 出発】ステップワゴンに、乗りこんで発進。工具も、物件の鍵も、車に積みっぱなしにしているので、忘れ物はない。移動中は、YouTubeを流し聴き。最近ハマっているのは、中田敦彦のYouTube大学、マナブ、ハック大学など。【AM7:00 休憩】朝食はコンビニの、サンドイッチ。道のりが長いので、2回は意識して休憩を入れる。コーヒーを飲んでから、10分くらい眠るとスッキリ。【AM8:30 部材調達】途中のホームセンターで、巾木と廻縁を調達。現地にはトイレが無い(工事中)ので、ここで済ませておく。【AM9:00 物件到着】2時間半かけて、9万円戸建てに到着。往復6,000円の高速代をケチるため、50分は余分にかかる。遠いけど、安いので仕方ない。【AM9:05 工具の搬入】鍵をあけて部屋に入ったら、雨戸を開けてエアコンをつける。車の中から、今日つかう工具を、部屋に運び込む。夏場は、まずエアコンを付けるベシ。作業中はラジオを聴くので、Bluetoothイヤホンをセット。最近は、オールナイト大日本をずっと聴いている。加藤ひろゆきさんの声を聴いてると、地道な作業もたのしい。【AM9:10 作業開始】今日は、洗面所のクロス貼り先週は古いクロスをはがしたので、下地の最終チェックから。はがし残しを処理したり、飛び出た釘をマルチツールでカットしたり。床にマキタの掃除機をかけて、準備完了。マキタ コードレス掃除機 CL182FDRFW【AM10:00 クロス貼り】最初は、天井から。洗面所は、狭いのでラクだ。天井は90cm幅を、2回貼れば終わる。貼る場所のサイズを測って、カットして貼ってはみ出たところを、カットする。これを延々と繰り返すだけ。壁紙 のり付き 30m 壁紙屋本舗【PM0:30 昼ごはん】半分ほど作業が進んだあたりで、昼休み。今日は、ソバを食べる。車で5分ほどの店だが、2回に1度はココ。だいたい、「のりせいろ650円」か「つけとろそば800円」のどちらかを食べる。【PM1:20 デザート】食後は、コンビニでアイス。1日に3〜4回は、アイスを食べている。もしかして食費よりもアイス代の方が、多いかもしれない。【PM1:30 昼寝】コーヒーを飲んだ直後に、昼寝する。15分くらい寝れば、夜まで眠くならない。最近は、エアコンが効いた物件内で寝ることが多いので、昼寝用に、キャンプチェアを持っていく。アウトドアチェア キャンプ椅子 キャンプチェア 超軽量【PM2:00 作業再開】ちょっと長めの昼休みをとったら、作業再開。務め先と違って、休憩も作業も、自由に時間を決められるのが素敵だ。午前の続きで、ひたすらクロスを貼っていく。【PM3:30 買い出し】止水栓がクロス貼りに邪魔なので、一度とりはずすことにした。小休憩も兼ねて、コメリに水道管の蓋を買いに行く。庭で、なにかキラキラしてるものが動いてたよく見たら、タマムシだ。めずらしい。【PM4:00 水道工事&クロス貼り再開】ブレーカーを落として、井戸水ポンプを止める。水道が止まったら止水栓を取りはずして、蓋をする。クロスを貼り終わったら、また元に戻す。地道な作業を乗りこえ、クロス貼り完了!【PM6:00 コーキング】クロスの継ぎ目を、ジョイントコークで仕上げ。これを、きちっとやらないと、部屋の中に虫が入ってくる。とはいえ、まだ埋めてない隙間が多く、やっても虫は入るのだけど・・・ジョイントコークA (基本6色)【PM6:30 片付け】工具をまとめ、車に積み直す。明日もまた来るけど、工具を盗まれると大変なので、ちゃんと持ち帰る。材料や資材は、現地に置きっ放し。戸締りをして、鍵をかけてブレーカーを落として撤収。【PM7:00 着替え】近くのコンビニ駐車場で、着替え。トイレを借りて、手を洗って、コーヒーとアイスを買う。ここからまた、長い帰り道。【PM9:30 帰宅】たっぷり2時間半、耳で勉強しながら帰宅。勉強系のYouTuberには、感謝しかない。無駄なはずの移動時間が、ものすごく有意義な時間になる。【PM9:35 風呂】家についたら、すぐに風呂に入る。奥さんは「すぐ入れ」と言うけど、言われなくともすぐ入る。カラダ中が、ベドベトしてる。クロスを貼った日は、糊だらけボードを貼った日は、粉だらけ合板を貼った日は、木屑だらけになる。【PM9:50 夕食・寝る準備】夕食は、あるものを適当に。おかずを、少量たべれば十分だ。食後は冷凍庫に常備しているアイスを、必ず食べる。最近は、バニラアイスにコーラを注いでいただく。ゼロールのアイスクリームスクープは、ボクのお気に入りの優秀工具。ZEROLLオリジナルアイスクリームスクープ【PM10:30 就寝】アイスクリームで幸せなひとときを過ごし、歯を磨いたら、あとは寝るだけ。布団の中に入って、「今日の良かった出来事3つ」を思い出す。ソバが、美味しかった・・・タマムシを、見つけた・・・オールナイト大日本がおもしろかった・・・これをすると、どんなにイマイチだった日でも、「今日も良いことしかなかったな」と思いながらグッスリ眠れる。だいたいは、3つ思いだすより前に、眠ってしまうのだけど・・・不動産投資ランキング
2020.08.12
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