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2006年02月の記事
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緊急報告
今日、伊豆の河津桜を見に行ってまいりました。いや～、この寒い中で満開でした！３年間続けてこのツアーに参加されている方も、今年の桜が最高だった！といっておりましたので、嘘はないでしょう。とにかく、花見なぞ、とんと縁がなかった私には貴重な一日ではありました。話は変わって、不動産投資。極秘プロジェクトが、今日バスに乗っている最中に連絡が入り、「玉砕」しました。（笑）でもいい勉強になりました。次回は必ず成功させます。そしてこの決定を受けて、アメリカに帰国する日を、当初の予定通り、３月２日にしました。日本滞在中にお世話になった皆様に厚く御礼申し上げます。敬具
2006.02.28
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若いっていいね！
これは明日の日記です。明日は早朝から桜見物に出かけることになってしまい、いつ帰るともわからないので、先に書いておきます。（笑）またまた今日もいつもの新横浜で飲み会でした。と言っても相手は一人でしたが、６時半から１１時近くまで付き合っていただきました。昨年同様、昨晩を除いて５連荘です。（笑）それはともかく、今日お会いした人はひょんなことからこのブログを見ていてくださった方で、実は今米国に居られます。たまたま私の日本出張と、彼の日本出張が重なったので、それでは是非、ということで今日お会いすることになりました。そして共通の話題が「不動産」です。（こればっかし・・・笑）いや～、いつもの癖で一人でしゃべりまくってしまいまして、気を悪くなさっていないか気がかりですが、私としては久々に気持ちよくしゃべりたいことをしゃべらせていただきました。（笑）しかし、年は私が始めてアメリカに赴任した時と同じ。それでいて、私が独断と偏見に満ちた「不動産投資論」を話すのに素直についてきていただきました。これ以上に話す方としては話しやすい環境はありません。（笑）しかし、この年齢で、この話を聞いて、そして奥様の協力を得ながら御自分の信じる道を進まれたなら、どんなことだって可能だろうな、と羨ましく思うことしきりでした。しかし、私だってまだ５０そこそこ。人生８０年時代にあって、６０や７０の人から見たらまだ「ひよっこ」でしょう。つまりは「まだ若い」ってことですよね。 ねっ！まだまだ頑張らねばな、と思わされたひとときでした。
2006.02.27
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極秘プロジェクト その（２）
オフ会参加メンバーとごく限られた人しかしらない日本出張極秘プロジェクトはいまだに進行中です。ただこれは普段は何もやることはないので、賃貸管理をお願いした不動産屋さんに顔を出して様子を聞いたり、今回のローンの取扱銀行の変更に伴い、各種引き落としの口座変更などをやっていました。そこでふと目に付いた「住宅情報」誌。賃貸の市場の勉強に、と思って見ていたらそれは売却物件用でした。それでも何とはなしにページをめくっていると・・・ふと「競売」の欄が目に留まりました。「競売」と言えば、「サラリーマンでも大家さんになれる、４６の秘訣」などで藤山さん（だったかな？）が書かれてからすっかりメジャーになっているようで、最近では競売でもけっして安くは物件を仕入れられないらしい、ぐらいの知識しかありません。しかし、ざっと目を通していくと、なになに、こんな物件が！？というものもあります。ものは試しに、と、その物件所在地と物件情報だけから上記の不動産屋さんで賃貸したらいくらぐらいで家賃設定ができるか聞いてみました。そして、ここはついでに、と言うことでＢＯＯＫ ＯＦＦに行き、今まで読んだこともない「競売物件の買い方」に関する本を購入、そして、それを読みながら、管轄の裁判所までのこのこと出掛けてまいりました。（笑）思い立ったが吉日です。初めての裁判所、ということで、おそるおそる入っていって、資料閲覧室を見つけて物件情報を調べること３０分。そのあと、せっかく来たのだから、と「入札書類」一式を貰いながら、入札から開札、売却決定までの流れを説明してもらい、裁判所をあとにしました。しかし、行ってみると、裁判所と言えども、こういった民間の人間に対しては親切ですね。あまりメジャーじゃない裁判所のせいでしょうか、閲覧室にも３人ぐらいしか居らず、私が居る間に他の２人は帰ってしまい、残っているのは私と、ヒマそ～なおじさん（おじいさんに近い）の担当者だけ・・世間話などしながらいろいろ教えてもらいました。う～ん、来た甲斐があった！で、物件ですが、それは「極秘」です。競合されると困るので・・・・（笑）って、まだ入札するとは決めたわけではありませんが、駅近、築８年、ＲＣのマンションの区分所有。不動産屋で調べた予想賃貸料をやや堅めに押さえて、落札基準価格の倍で落札できた、としても、管理費・修繕費を除いた実質利回りで１２％ぐらい行ってしまいます。不動産屋さんが言う、「適正賃料」で、最低落札価格でやったら、なんと実質利回り２９％になってしまいます！築８年のファミリータイプマンションでこの利回りは驚異的です。おまけに、閲覧資料にあった内部写真を見る限り、結構きれいに使われていて、大きなリフォームは必要無さそうだし、不動産屋さんの言わせると、そのあたりのこの間取り、この広さの区分所有物件はあまり賃貸にでていないので、需給関係が安定している、とのことで、客付けはまず心配ない、とのこと・・・う～ん、運試しにやってみようかな・・・・しかし、こんなことをやったらまたアメリカに帰る日が遠のいてしまうな・・・なにせ開札が３月２４日ですものね～・・・・さて、この極秘プロジェクト その（２）、どうしようかな～・・・（ここまで書いたら、あまり「極秘」でもなくなっているような・・笑）
2006.02.27
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思えば遠くに来たもんだ・・・
２月ももうすぐ終わり。早期退職をしてはや１年と１１ヶ月になろうとしている。退職した時ははっきり言って、なんとかしようと言う気持ちこそあったが、ではどうする、という点についてはそれほど明確な計画があったわけではなかった。とにかくアメリカに戻り、家族と一緒に生活する、全てはそこからだ、と思っていた。昨日は、この楽天ブログの仲間とのオフ会、その前日はもともと勤めていた会社の元先輩、元同僚、元部下、と言った面々と同じく新横浜で１２時近くまで飲んでいた。そうした飲み会に参加していると、ふと、このたった１年と１１ヶ月という時間がいかに大きな変化をもたらしたのかをしみじみと実感せざるを得ない。もとの会社のメンバーとの飲み会では、皆の近況や会社の置かれている状況を聞くにつけ、懐かしさと共にいろいろな感慨がこみ上げてくる反面、誰がどうした、あの人はどうなった、という「他人」の動向に話題の大半が占められていることにものすごい違和感を抱かざるを得なかった。そんなことを話してどうなるの？っと。しかし、恐らく昔、自分が勤めているときは私もそうだったのだろう。そして、昨日のオフ会。２年前には想像もしていなかった「ブログ」仲間、というメンバー・・・ブログを始めたのがたった１年と３ヶ月前だから当然だが、その一つのテーマとして選んだ「不動産投資」で、これほどまでに「輪」が広がるとは自分でも想像もつかなかった。ひょんなきっかけで、アメリカで在任中に投資物件を２軒購入し、曲がりなりにも不動産投資、ということに関わったのだが、正直言って、あまり「投資」ということを真剣に考えたこともなかったし、現地の不動産屋さんにいわれるままに、「けっして損にはなりませんよ。」という言葉を信じてやっていただけの「投資」だった。そして日本は、と言えば、これは本当に退職直前に、これからどうやったら暮らしていけるか、ということの一つの選択肢として「不動産投資」を考え、偶然にも、右も左もわからない私にとっては幸運な「当りの不動産屋さん」に出会い、その方に勧められるままにアパートを購入。このブログへ書き込みを入れてくれたどなたかがおっしゃっていたような、「知識」と「経験」で業者を選択し、成功への道筋を自ら見つけた、なんていう状態では全くなく、とにかく「始めた」のが一昨年でした。その後、いろいろ自分で考えているうちに、せっかくやり始めた「不動産投資」というものにもう少し真剣に向き合ってみたらどうか、という思いから、アメリカでの物件を追加購入し、昨年には日本でもアパート一棟を追加しアメリカでも一軒追加、そして今年に入っても１月にフロリダで一戸建て一軒、そして今回日本でもアパート一棟、と合計するとアメリカ６戸、日本はアパート４棟を所有するまでになってしまいました。「なってしまいました」と書きましたが、振り返ると本当に「なってしまいました」という感じです。当然、自然にそうなったはずもなく、その時々でその選択をしたのは自分なのですが、何か、必然的にそうなってしまったような感じさえあります。そして今回の二つの飲み会での「感慨」に繋がっていくわけです。昔の会社の仲間ともどうどうと会え、そして新しい「楽天ブログ」という世界でも仲間に恵まれて、お世辞にも「投資のベテラン」などという経歴も実績もないままに仲間に加えていただく・・・・退職以来１年１１ヶ月・・・・思えば遠くへ来たものです。
2006.02.26
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刺激をもらいました！
今日は日本へ帰ってきて、ようやく楽天ブログの仲間とのオフ会ができました。今回のメンバーは、ターネックさん、ミカオさん、ＤＯＭＢＥさん、Tokyo2103さん、jm４８２２２さん、Ｐｉｘｙさん、他１名（すみません、お名前が・・・）初めにそれぞれの不動産投資について経緯と現状を話したのですが、その話が終わらない終わらない・・・話しているそばからいろいろと話題が発展し、１時間で４人ぐらいしか自己紹介できず、全員で８名も居たので自己紹介だけで２時間ぐらい経ってしまいました。（笑）しかし、みなさん、本当にいろいろな経験を持ち、いろいろな知識をお持ちです。普段、ひとりでもくもくとやっている私にはいい刺激になりました。参加された皆さん、今日はどうもありがとうございました。また日本に帰ってくる時には是非またお会いしたいですね。不動産投資に関しては、ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１さんを中心にした「北海道」グループの向こうをはって「首都圏グループ」でも結成してもらえれば、アメリカからの客員メンバーということで参加させてもらいますので、是非よろしくお願いいたします。
2006.02.25
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４棟目アパート購入完了!
今日やっと最終決済が終了し、日本での４棟目のアパートを購入できました。その資金繰りの詳細は何度か書いているので省きますが、いや～、入金￥１０００で新たに作った貯金通帳の残高欄が、一瞬とは言え、１億３０００万円近くになり、そこから現行ローンの一括返済の振込みやら物件代金やら諸費用やらが引き落とされて、たった一時間のうちに、最終残高￥２万円そこそこになるのですから、眺めると壮観です。（笑）しかし、実際にはこんなお金を一度も目にすることもなく、銀行から銀行へ、右から左へと移動しただけで、自分に残るのは１億を超えるローンのみ・・・・そしてこのローンは今後２３年間続くわけですから、本当の勝負はこれからです。明日、賃貸管理会社と正式に管理契約をするわけですから、まずこの１ヶ月で全ての部屋が埋まってこそ、今回の投資が投資足りえるわけです。そういう意味で今日の購入最終決済は「完了」ではなく、新たなスタート台にやっと立てた、と言った方が正確かもしれません。本当に「成功」と言えるのは、約１０年後に予定している「投下資金回収」が終わり、その時点でもまだこの４棟のアパートたちがある程度の市場競争力を維持していて、投下資金回収後も引き続き賃貸所得を生み出すようになって初めて「リターン」と言われるものを手にした時でしょうか。とにかく不動産投資の、他の投資に比べた時の大きな特徴の一つは、転売によるキャピタルゲイン狙いの投資でない限り、１０年、２０年、という長期スパンで見なければけっして「成功」とは断定できないところにあるわけですから・・・とにかく、これで今回の日本出張の第一目的は完了です。第二目的の確定申告も終了し、明日からは第三目的の極秘プロジェクトに専念することになります。さて、アメリカにはいつ帰れるのでしょうか・・・・
2006.02.24
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ブログの公共性について
本日、明日最終決済して購入するアパートの現場確認を行いました。工事は順調に進み、今日も２点ほど指摘事項がありましたが大きな問題も無く、明日は無事に決済できそうです。また、「空き室の季節到来」で今年入れ替えが発生する既存アパートのテナント募集の方もぼちぼち埋まってきました。今日、入居申し込みのあった方は４年生大学の新入生なので、よほどのことがない限り４年ぐらいは居てくれそうな方でホッとしました。これで、今年、退去した、あるいは退去する部屋が全部で６部屋あるうち４室は埋まり、未定であった４部屋のうち２部屋がまだ未定ですが、最終退去になった２部屋はその後の入居者が決まったという状態で、合計で８室入れ替えが発生する中、６室は決定、２室が募集中、となっています。現実的な最悪状況を想定すると、この、まだ募集中の２部屋と、未定の２室が５０％の確率で空きのまま残ってしまうとすると、新規アパートも含めて２６室のうち２室空き、というところでしょうか。この場合は空き室率７．７％弱になりますが、年間満室率９５％で見ているのでほぼ計算しているキャッシュフローには近いものになりそうです。-------------------------------私のブログは、こういった不動産投資とそれに関わるいろいろな活動や考え方、そして、家族や「生きる」ことについての出来事やそれに対する感想などなどを書き綴ってきました。しかし最近、ふと、ここに書いているのはけっして嘘や偽りではないにしても、事実を全て書いているわけでもないので、その部分の「読み手」の受け取り方、というものを考えることが多くなってきました。性格上、いろいろな出来事を調子に乗って書いてしまうせいもありますが、逆にいくら書いても全てを書くことは不可能で、ある程度象徴的に書かざるをえない、という面があるせいでもあります。また「ブログ」というものが、日記でありながらネット上で公開され、これを読む人の中には、それこそ私の知らない人が大勢いるし、逆によく知っている人も居る、そういった読者の多様性も常に意識していなくてはいけないのではないか、と感じ始めています。一番大きいのは、書いている自分としてはなんの問題もない、と思っている事柄でも、読む人によっては非常に大きな意味を持っている場合もあるかもしれない、という可能性を否定できない点です。できるだけ事実に沿って書く、すると、それが「事実」だからこそ、変なところで問題になってしまう、そんなことが有りうるのだろう、ということです。特にプライバシーに関係しそうなところは、自分がいくら注意したつもりでも、読む人が読めばその人物を特定できたり、その人のプライバシーに触れる部分を知ることになったり、ということが現実に出てきました。また自分自身のことを書いている場合でも、その内容によっては、関係する人に迷惑をかけることも現実的に発生しました。あらためて、このブログというものは「日記」でありながら、相当な「公共性」を持っている、ということをあらためて心に刻み付けて行きたいと思います。
2006.02.23
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愕然！
ちょっと飲みすぎました。今日は、６時頃から親父の付き合いで飲み始め、それから昔、単身帰任時にお世話になった飲み屋さんに顔を出しました・・・・そうしたら、なんと、そこで繰り広げられているのは、電卓片手の個人事業主と知り合いの税理士事務所の職員の喧々諤々の「確定申告対策」議論じゃないですか・・・・そこへ、個人事業主とは言え、年商３億超の人が後から加わったものだから、議論はしっちゃかめっちゃか！ここで細部は公開できませんが、いや～、皆さんすごい！ここまで「節税対策」に頭を絞っているのか、と、感心することしきりです。昨日の「自営業の節税メリット」ではないですが、「そこまでやる～？！」的な話が飛び交っておりました。自宅でちょっと飲んで出かけたのですが、そこでビール１本、日本酒４合、そのあと焼酎のお湯割を何杯飲んだでしょうか・・・とにかく議論が白熱し、それにアルコールの酔いも手伝ってとんでもない結論に・・・・・明日、しらふでよく考えてみたいと思います。しかし・・・・・、愕然とした議論では有りました。もう思考能力がなくなっているのでもう寝ます。おやすみなさい・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
2006.02.22
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サラリーマンだからこそ・・・・
今回の「日本出張」の大目的は昨日書いたアパート購入なのだが、一応、名目上、というか建前上の目的は「確定申告」である。なぜ建前なのか、というと、「絶対、このためには日本に行かなければならない」と上さんを納得させる理由として使っている、という意味です。（笑）（あ、この日記もアメリカで読んでいるかな？・・・）そして、せっかく行くんだから、ということで、「ついでに」新規のアパート購入を検討して、よかったら「買う」というのが「建前上」の第２目的なのですが、もちろん自分の中ではこちらの方が「主目的」です。で、その建前上の目的である平成１７年度確定申告を今日、終了しました。今年は、今年度から厳格になる「青色申告」に対応し、帳簿の整備と、預金やローンの残高、預かり敷金の残高などを実際のそれにきちんと合わせる作業をしたり、また税理士さんのところのコンピュータシステムとデータの互換性をとるために、使用ソフトを変更したりして、昨年度より手間がかかってしまいました。昨年度はほとんどエイやっという世界で、出来た申告書を初めて眺めて満足してしまったのですが、今回の申告できちんと数字合わせをしたら、昨年度の数字がかなりいい加減だったことがわかり冷や汗ものでした。（汗）と言っても、別に脱税したとか、帳簿をごまかした、というのではなく、例えばローン残高や銀行預金残高が微妙に実際とずれていて、そのずれが今回の申告の「期首残高」になっていたため、かなり「事業主借り」と「事業主貸し」で調整し実際にあわせる作業が入ってしまったのです。ＰＬには全く影響せず、ＢＳのローン残高や預金残高、そして敷金などの預かり金残高が影響されただけなので、昨年度の申告をやり直すことは必要ないと思いますが、これでやっと、「本当の」ＰＬとＢＳができたことは今年の成果です。（笑）来年からはきちんと、現実の数字にぴったりあわせた申告ができるようになるでしょう。しかし、昨年の確定申告でも感じましたが、やはりアパート経営というのはある意味で「所得控除」がたくさんあって嬉しいものです。特に私のように「木造アパート」だけしか持っていないと、減価償却費の影響が大きく、基礎控除などの諸控除や、青色申告控除などと合わせるとかなりの控除額になります。つまりこの「控除額」は実際には収入であっても、申告所得に含めず全く課税されない部分ですので、サラリーマン時代に比べると、実所得に対する税額がホントに少ない。来年の申告（つまり今年の収入の申告）は、これに国民健康保険の社会保険料控除も加わり、今回購入する（まだ購入決済できていません）新規アパートの減価償却費が加わり、下手をすると、この控除額だけで７００万円ぐらい行ってしまいそうです。新規アパートの購入・賃貸で、わずかばかりですがキャッシュフローが昨年度よりプラスになるはずですが、それ以上にこの控除額の増加が大きければ、来年度の課税所得も今年とあまり変わらないか、もしかすると減ってしまうかもしれません。基本的に、付属設備１５年、建物２２年の償却なので、一昨年購入したものでもまだ１３年あるいは２０年の償却期間があり、この控除額は扶養控除が減るぐらいの減少はあるものの当面変わらないはずです。こういうのをしみじみ見ていると、やはりサラリーマンというのは税金面で認められている「必要経費」が限定されているのでやはり「不利」だなあ、とあらためて感じます。世の中、「サラリーマンでも大家になれる！」式の本が溢れていますが、「サラリーマンでも」というより、「サラリーマンだからこそ」と言える部分が、こと融資の取り付けがやりやすい、ということ以上に、この節税に関しても言えるのかもしれません。
2006.02.21
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大詰め
今日、最大の山場であった金消が終了し（実際には金曜日の最終決済時に発効ですが、手続きは全て終了）、あとは実際に物件を購入する決済を待つのみとなりました。今週は木曜日には、建築が完了する物件の最終現地チェックをし、金曜日には最終決済、購入となり、土曜日には、賃貸管理会社と正式に管理契約を締結して、今回の「日本出張」の最大イベントは「大詰め」です。実際には賃貸募集中なので、この後テナントの入居などが発生するわけですが、それらはほとんど事務手続きにすぎず、自分が動き回ってどうこうできるところは、今週中に終了です。一年に一回、日本に「出張」し、そのたびにアパートを一棟購入してきましたが、今回の購入でしばらくはじっと我慢の子にならざるを得ないでしょう。来年の今頃、現金の余剰は増える見込みはなく、ローンの返済をきっちりと続けていたとして、その時点での担保余力はせいぜい１５００万円ぐらい・・・次の物件に投入するには、借入金返済比率からも、このえせ「自己資金額」から言っても、少し苦しそうです。唯一あるとすれば、アメリカの不動産を売却して、そのキャピタルゲインを日本の次の物件購入にあてる、という手ですが、恐らく今ある１００万ドルを超えるアメリカ側のローン返済に回るでしょう。（笑）ということで、これで今回の日本での活動が大詰めを迎えるのと同時に、今後２，３年の日本での不動産投資活動もこれで打ち止めかもしれません。ただ、昨年３棟目のアパートを購入した時にも同じようなことを言っていたのでどうなるかわかりませんが・・・また自己資金０で、比較的条件のいい融資が引っ張れれば、またぞろ日本の不動産投資を行うかも知れません。しかし、やっているときは夢中でも、だんだん終わりそうになると、なんとなく寂しいものですね。やはり、こういったことは「やっている間」が楽しいんだな、としみじみ思います。後は、「不動産経営」の日常に復帰するしかありませんから・・・残されているのは、アメリカの不動産経営に対して、全力で「労働力投入だ！」とか言って・・・
2006.02.20
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高齢者問題
今、団塊の世代に関する本を読んでいます。当然、主題はこれからの「高齢者」問題、ということになります。団塊の世代は、良くも悪くも、その人口層ｎ厚さにより、その時々で世の中のあり方に影響を与えてきました。そして、その突出した層が定年を迎えることから２００７年問題とかいわれ、今までいろいろ論議されてきた「高齢者」問題が一気に現実化したりすることになるわけです。昨日、市の商工会主催の「創業塾」ＯＢが何人か集まり、久しぶりに話をする懇親会がありました。我々は創業塾一期生ですが、すでに８期ぐらいになっているそうです。今回は殆ど一期生でしたが、三期生の方も参加されました。話を伺っていると、先日の日記に書いたことではないですが、やはり今の日本はいろいろな面でこの「高齢化」の影響が出始めていることをひしひしと感じます。自分自身、そういった将来の自分自身の高齢化というものを睨んだ経済活動をしているわけですが、そういったこととは別に、日本の異常なまでの急速な高齢化と、そのために起きつつあるひずみや顕在化する問題に対して、どうしたら良いのだろう、と考えざるを得ませんでした。ある時期に、おそらく日本に戻ってくるだろう、と思っている私にとってはけっして他人ごとではなく、逆に、それを一つの活動の対象としてもいいとさえ、考え始めています。とにかく、今後の日本は、動ける人間が今後の高齢化に対してなんらかの活動をし、それをどんどん後継者に引きついでゆくような活動が必須になるに違いありません。自分自身として、それに対して何ができるのか、そして、そのためには今、何をしなければいけないのか、ということをジックリ考えてゆきたい、そう思わされた懇親会でした。
2006.02.19
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「リフォームプロジェクト」
リフォームを検討しています。＜背景＞ 賃貸市場の競争激化に伴い、設定家賃の低下のみならず、ほぼ２年に一回訪れる入居者入れ替えの際の期間損失の増加が懸念される。＜プロジェクトの目的＞ 競争が激化する市場において、設定家賃の下落を最小限に食い止めると同時に、他の賃貸アパートとの差別化を図ることにより、空き室率の低減を図ることを目的とする。＜具体的施策＞ 設備面での高級化は入居者の好みに左右される面があり、投下資金に対する効果に疑問があるため、そこは最小限とする。代わりに、ほぼ全ての入居者に対してメリットがあるような、住宅の基本性能・品質の向上を図ることに重点を置く。 （１）防音対策 Ａ．窓の二重化 Ｂ．フローリングの防音化 （２）防犯強化 Ａ．ＴＶ付きインターホン Ｂ．ダブルロック化 （３）付加価値 Ａ．インターネット環境整備 Ｂ．全戸ミニ冷蔵庫設置＜投資及び回収の考え方＞ ☆ 投資額は￥４０万円／戸 を目安とし、総予算は ￥４０万円 ｘ ２６戸 ＝ ￥１０４０万円 程度とする。 ☆ 回収の考え方 （１）本リフォームによる設定家賃の値上げは見込まない。 その代わりに、今後の入居者入れ替え時の家賃設定の低下を今後の賃貸期間 （ここでは１０年間とする）を通じて平均￥１０００押さえることができると予測。 ＠￥１０００／戸・月 ｘ ２６戸 ｘ １２０ヶ月 ＝３１２万円 （２）入居者入れ替え時の空き室期間（退去→募集→入居）を短縮することにより、 期間損失を２年で平均一ヶ月抑制できると予測。 ＠￥６００００／戸・月 ｘ ２６戸 ｘ １ヶ月／２年 ｘ １０年 ＝ ７８０万円 効果予想金額＝（１）＋（２）＝ １０９２万円 このようなリフォームを考えて、いろいろな差別化を図りながら市場競争力を維持してゆこう、というのは誰でも考えるだろう。上記計算では、一定の仮定のもとでは、利益こそないにしろ、そこそこ投下資金の回収ぐらいは期待できそうなのだが、どうなのだろうか・・・
2006.02.18
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「不動産経営」の手抜き（笑）
昨日、「不動産投資」は「不動産経営」である、と大見得を切った直後に、非常に書きにくいのですが・・・今日やったことを羅列したいと思います。（笑）１）今までの弥生「青色申告２」で作成していたデータを、ＪＤＬの「出納帳４カジュアル」へのコンバーション終了。コンバージョン中に今までの仕訳のミスが相次いで発見され、胸をなでおろす。２）「出納帳４カジュアル」で作成した出納帳データを、税理士にメールする。３）税理士とのところに行き、今までの提出データと今回のデータの違い、そして「本当に」青色申告特別控除を受けるために必要な、いくつかのポイントについて数字の突合せと、今後の進め方について協議し、合意。 →今後は、入力した出納帳データが直接、税理士の使用しているシステムに取り込め、再入力の必要がなく、すぐに決算処理、確定申告処理ができるようになる。これにより、来年からは、極論すればいちいち日本に帰って来る必要がなく、データだけメールすれば、後は税理士の方で確定申告を完結できるようになる。４）来年の不動産評価用に、まだ買ってもいない新規アパートの図面を市の資産税課の職員に提出し、税金についてお話を伺う。５）賃貸募集会社の求めで、募集図面用に、建築図面を届け、新規アパートの賃貸料をああでもない、こうでもない、と協議し決定。→来週早々より募集開始！６）今後のアパート管理の方法について、賃貸管理会社と協議。新しい管理プログラム導入を決定。といったところ。この最後の「新しい管理プログラム」というのが、初めに書いた「書きにくい」部分なのですが、その内容は、Ａ）月２回の清掃Ｂ）２ヶ月に一回の除草・庭の確認・整備Ｃ）３ヶ月に一度の排水設備点検、必要に応じて浄化Ｄ）清掃時に毎回、共用電気部分をチェックし、切れていれば交換（無料）Ｅ）共用部分の水道料・電気代を負担し、支払い（家主負担なし）Ｆ）半年に一度、消火設備を点検し、不具合があれば修理・交換Ｇ）アパート周辺に長期放置品（自転車や電気製品など）が放置されている場合はそれらの処分。Ｈ）・・・・・・あと、何点かありましたが、大きなところは上記のようなサービスが、アパート一棟あたり、月￥１５，０００で受けることができる、というプログラムです。はっきり言って、今までの「賃貸管理」に含まれる「入居者募集」「賃貸契約」「入退去時の処理」「クレーム処理」「賃貸料徴収」「延滞保証」「月次レポート」などなどと合わせると、ほとんど賃貸管理の全側面をカバーすることになります。「家賃保証一括借り上げ」と違うのは、本当に「家賃保証」をしているか、否か、ぐらいになり、あと家主に残っているのは、「修繕」に関する意思決定と「新規入居者募集」に対する賃貸料決定ぐらいです。昨日、アパート投資はアパートを「経営」することだ、と言った手前、これらを「委託」することは、その大部分を委託することにより手放すことになるので、言っていることとやっていることが違うじゃないか、と突っ込みを受けそうですが・・・・・・委託することにしました。（笑）実際、今までは、「周囲に雑草が生えてきている」と連絡を受ければ、除草を依頼し、「かなり周囲にゴミが散見されます」と連絡を受ければ、あらためて清掃を依頼する、ということを全てのアパートでやってきましたが、はっきり言って、これは後追い処理であり、本当なら、常日頃からこの辺をきちんとやっていないと、アパートの価値も下がるばかりなのは分かっていました。今回の「委託」は、こういった後追い処理を「通常処理」に置き換え、そうなる前に手を打つ、という形になり、なおかつ、いちいち連絡を受けて、見積もりを取り、指示を出す、というわずらわしさをなくすことが出来ます。ほとんど日本に居ない私としては、こういった通常業務をどうしようか、と考えていたところなので、いうなれば「渡りに船」でした。共用水道料と共用電気代だけでも月に￥２５００ほどですので、「清掃」「除草」「点検」「交換」などの「実作業」部分がアパート一棟、一ヶ月あたり￥１２０００ほどで出来ることになり、結構パフォーマンス的にすぐれているし、アパートの価値を保つ上でも、場当たり処理よりもよっぽどいい、ということで契約しました。ということで、昨日書いた「経営」の部分、大部分を委託することになってしまいました。（笑）あとは「投資先物件」の発掘と、その取得作業でしょうか、主な「経営業務」は・・・・、当然、予想される事態へのリスク管理は担当せざるを得ませんが・・。しかし、今後そんな機会がどれだけあるのかな～・・・・・
2006.02.17
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不動産投資の必要条件
この日記のカテゴリーもそうですが、アパートを買ったり、ワンルームマンションを買ったりして、それを賃貸に出して家賃収入を得ることを指して、一般には「不動産投資」といいます。また、特に最近は「金持ち父さん・・」の影響か、「お金に働いてもらう」というのが「投資」である、というイメージが先行し、そこから得られる所得を指して「不労所得」とよく言います。しかし、ブログでこの所謂「不動産投資」をしている人の日記を見るとわかるように、かなりの人がこの所得を獲得するのに「労働力投入」（ChashFlow101さんの商標登録かな？）しています。また労働力はともかくとしても、不動産購入する時はかなりの手間隙がかかりますし、知恵も絞ります。ましてや、購入後には、その運営を完全に第三者に任せている「家賃保証一括借り上げ」などをしている場合を除いて、やはりそれなりの手間とヒマをかけているのが普通です。そういう意味では、この「不動産投資」というもの、他の「投資」とはかなり違った性格を持っている、と言えます。よく訪れるサイトによしおかたろうさんの日記があるのですが、そこに書き込んだ自分のコメントを読み直して見て、あらためて「そうだよな～」と思ってしまいました。（笑）時同じくして、原田ミカオさんのブログでも「不動産のリスクについて」の日記があり、そこでもまた「経営者として、仕事という感覚で取り組まないと」という言葉が書かれていましたし、私もそう思います。であるならば、この「不動産投資」をする場合の、あるいはする人の必要要件は何か、と考えた時に、他の投資と同様に「知識」や「経験」は当然のことながら、その「経験」も「投資経験」だけではなく「運用経験」が重要になってくるだろうな、と考えるわけです。しかし、最初から「経験」を持っている人はいません。この「運用経験」から「不動産経営ノウハウ」を高めてゆくのは、ですからとにかく低リスクから始めてやってみるしかないと思うのです。そして、それを自分の「経験」として吸収し、単なる「不動産投資」ではなく「不動産経営」として成功させるための必要条件を考えると、もしかしたら「不動産が好き！」ということが一番かもしれない、と思うようになりました。何事も、好きこそものの・・・です。全てを管理会社に丸投げしてある一定の所得を得ることも可能でしょうが、多くの場合、その利回りや所得は、どれだけ投資する人間が「知恵」と「労働力」を投入するか、に大きく関わってくると思います。少なくとも、何もしないで賃貸所得が手に入る、あるいは完全に「不労」所得としての不動産収入を期待し、不動産そのものには全く興味がない、と言う人には、もしかしたら向いていないかもしれない。かつてキャピタルゲインが期待できたころは、持っていれば、ということで文字通り「不労所得」も期待できたことがあったかもしれないが、今の不動産投資は少なくとも大部分の地域においてインカムゲインを目指さない限り成り立たない。その意味では、「不動産投資」＝「不動産経営」ではないか、と思う。
2006.02.16
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融資とれました!
今日、銀行から連絡があり、先日来審査していた融資が通った旨、連絡がありました。先日の日記、「キャッシュフローか、リスク回避か！」 で書いた時のベスト条件で融資がとれましたラッキー！結局、＜現行＞ → ＜借り換え後＞２７年 ２．３７５％ 変動 → （１）２３年 ２．１％ ５年固定 （２）２３年 ２．７％ １０年固定（新規アパート分） → ２３年 ２．７％ １０年固定ということになりました。もともと公的融資を検討しましたが、いろいろ条件がきつくこれだけのことが出来なかったので止むを得ず普通の銀行のアパートローンになりましたが、その中では結構いい条件でとれたと思います。なにせ、既存の物件の担保余力も活用して、今回の新規購入物件に対しては物件価格の１１２％のローンを取り付けられ、諸費用などすべてを借り入れでまかない、自己資金は完全に０で済むことになり、既存の変動金利ローンも全て一定期間、固定化できました。公的融資だと、こういう芸当ができなかった、というのが実情です。しかし今回の新規＆借り換えローンで、一番大きかったのはやはり、自己資金０でいけたために、日本のアパート投資に対して一気に自己資金比率を下げ、レバレッジを上げられた事です。御存知のように、アメリカでは殆どの場合ローンを借りての投資はレバレッジがマイナスになるので、ローン比率が高ければ高いほど実質利回りは低下します。一方、日本の場合は、現在の低金利を利用すると、逆に殆どの場合、レバレッジがプラスになり、借入比率が高まれば高まるほど自己資金投資額に対するリターン、いわゆるＣＣＲ（Cash-on-Cash Return)が大きくなります。つまりキャッシュフロー面を数字で言えば、ＣＣＲ 現行８．４７％ → 今後９．３０％ということで、けっして高くはありませんが、全諸経費と修繕積み立て金を除いても１％弱の改善が図れたことになります。しかし、この数字では「な～んだ。」とあまり効果が感じられないかもしれません。と言うのは、今回借り換えに合わせて、キャッシュフローを犠牲にして、返済期間も短縮してしまったからです。つまり、キャッシュフロー面からだけ見ると、実は片手落ちなのです。実際の効果は、キャッシュフロー面よりも、元金返済を含めた場合の投資リターンで顕著です。元金返済部分は収入でありながら手取り収入にはならず、通常は上記の計算から除外されているのですが、これも収入の一部としてカウントすると、実質投資リターン（年間の純キャッシュフロー＋元金返済分）は、 現行１１．６６％ → 今後１６．３０％となり、大幅に改善されます。これが今回ローンの返済年数が短縮された結果なのです。ということで、この元金返済分もリターンの一部と考えると、今までの全投下自己資金の回収が現行の８．６年から６．１年と大幅に短縮され、それ以降はローンの力で収入を生み出してくれる格好になるはずです。あとは、新規アパートの客付け、そして現在のアパートの空き３室の満室化をやるのみです。いくら計算上ああだ、こうだ、と言っても、テナントさんが入らなければ絵に描いた餅、どころか収入０や赤字だってありえます。まだアパートの最終決済は済んでいませんが、融資がとれたこともあって、ほぼ９９．９％、購入が決定ですので、明日早速、賃貸募集に入りたいと思います。さあ、今回の日本「出張」の最終ステップです！
2006.02.15
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公的融資
今は、この低金利の最後のチャンスだとはよく言われる。もし一年後にまだ現在の低金利が続いていたら、これはこれでラッキーなのですが、逆に今後金利が上昇するとしたら、本当にこの４月前が最後のチャンスだったな、と後で後悔するかもしれません。ということで、今回の新規ローンも、借り換えも、１０年間固定というのを一つの目標にしてきましたが、なんとか最終段階に入り、明日には正式に審査通過の報告ができそうです。それとは別に、今回、アメリカに居る時からなんとか「国金」や「中金」などの公的融資を取り付けられないか、と考えてきましたが現実は厳しく、いろいろな条件を総合的に判断すると、やはりまた銀行ローンにするしかない、という結論になりました。しかし、このところ、原田ミカオさんのブログに刺激されたり、オーストラリアの投資家「サム」さんに言われたから、というわけではないですが、こういった「公的融資」を引き出す手立てはないか、と、いまだに試行錯誤しています。やはり、日本の低金利、これを利用しない手はありません。アメリカの金利は、一番高いもので、５年固定で６．８７５％のインタレストオンリー。対して、日本の場合は、この公的融資を利用すれば１０年固定や１５年固定でうまくすれば２％以下です。この金利差は圧倒的です。国も、市も、個人事業や中小企業に対しての優遇制度をたくさん用意しています。一番優遇を受けるジャンルだと、１０年間無利子、などという融資もあります。まあ、それはそれなりにいろいろな審査や基準を満たさなければならないので、今回利用しよう、というのはちょっと無理ですが、普通の国金で１０年固定で金利２％ぐらいの融資は、きちんとやれば引けそうです。もう少し、この「公的融資」の有効利用ということにトライしてみようと思っています。
2006.02.14
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立地 その（２）
いよいよ、アパートの入退去が佳境に入ってきました。「初めての試練 空き室の季節到来」 という日記で書いたように、さすがに２年契約でもあり、学生が入居者の中心、ということもあって、アパートA 全室３月までに解約 → うち３室は後の入居者決定 ３室募集中アパートB １室２月に解約 ２室未定 → 空くことになっている部屋は３月から新入居者決定アパートC １室２月に解約 → この部屋も３月に新入居者決定という状況で、アパートAだけやや苦戦しています。たまたま全入居者が、そのキャンパスに２年しか居ない、という状況を加味しても、その後の新らしい入居者確保にてこずっています。対して、アパートBとアパートCは、現在までに一室づつ退去の申し出があったものの、一ヶ月ぐらいの募集ですでに新しい入居者が決まってしまった・・この差がどこにあるか、というと、やはり「立地」です。と言っても、アパートAが悪いわけではなく、三つの大学のほぼ中心、二つの大学へは徒歩１０分ほど、もう一つにも徒歩１５分ほど、駅から１２分、という立地で、悪くはありません。ですが、大学が集まっている、ということから、逆にこの近辺は昨年よりアパート建築ラッシュで、やや供給過剰になっているのです。これに比べると、アパートBとアパートCは、JRと私鉄のターミナル駅から徒歩１０分、ということで、あまり大学には依存していないことになっています。（実際の入居者は、それでも周辺の学生が多いのですが）どちらも今のところ、昨年、あるいは一昨年つけた「新築プレミアム」的な家賃を、今回の新契約でも値下げせずに新入居者を確保できました。こう見ると、やはりアパートは「立地」であることもさることながら、市場の大きさ、ポテンシャル、というものもよくよく考えておかないと、直接的に期待利回りに影響する、ということが言えます。その購入時点では良くても、例えば、ある一つの大学の学生だけ、あるいはある一つの企業の従業員だけ、がその潜在需要者層だとすると、このアパートの運命は、これらの大学や企業の運命と一蓮托生です。現に、上のアパートAの周辺にある３大学のうちのひとつは、やや離れた別の私鉄沿線からキャンパスを移転しました。そして、もともとこの大学があった地域は、一気に需要が減退し、需給バランスが崩れて、現在は空き室の山になっています。いくら計算上、利回りが良くてもこれではひとたまりもありません。４，５００万円のワンルーム投資用マンションだったら傷口も小さいでしょうけれど、一戸建てアパートとなると、普通は数千万の投資になり、入居者の不足＝空き室率の増加は、即キャッシュフローの悪化＝赤字を意味し、それが築年数が新しければ新しいほど（つまり投資回収が進んでいなければ）初期投資の回収もおぼつかず、売るにも買い手がいない、という状況になりかねません。今回の「初めての試練」を通して、あらためて「立地」の重要性を認識した次第です。
2006.02.13
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セルフコントロール
日本で住民登録をしたので、強制的に国民健康保険への加入義務が生じ、仕方がないので加入しましたが、せっかくだからと言って、早速、市で実施している「誕生日月 無料検診」を受けたことは先日の日記で書きました。検診科目は「血圧」「血液検査」「検尿」「レントゲン」「心電図」「身長」「体重」「触診」と言った基本的な診断だけですので、「胃」とか「大腸」とか、そういった内臓の検査は含まれて居ません。しかし、なんらかの内臓の異常は、基本的には血液や尿に現れるはずなので、「がん」とかを除けばかなりの診断ができるはずです。一昨年、アメリカから帰任した直後に「帰国時検診」を受けて以来ほぼ２年ぶりの健康診断だったので、多少不安があったことはありました。そして今日、その結果が出た、ということで医者に行ってきました。名前を呼ばれ、恐る恐る先生の前に座ると、先生から開口一番、「いや～、全て正常で、まったく問題ないですね。」と言われました。＾＾/一応、ひとつひとつの数字の説明を受けましたが、全て、正常範囲のほぼ真ん中に入っており、やや悪玉コレステロールが高いかな、という程度。安心しました。しかし、これでまたまた「自己管理」「セルフコントロール」が要求される状態になりますね。アルコールは一年３６５日のうち、おそらく３６０日（つまり、二日酔いで飲みたくもない！という日以外は毎日）飲んでいるし、１０台からすっているタバコも本数は少ないにしろ、いまだに止めていない。つまり、この診断結果は、こういった「健康にマイナスの行動・習慣」に対してもお墨付きを与えてしまったわけで、「あ、やっぱり、なんでもないんだ！」と自分で自分を納得させてしまいがちです。（笑）労働にしても「こうしなきゃいけない」という外部からの条件付けはなく、自分がなにもしなければ、底なしに何もしない日常に落ち込む可能性があるのと同様、この「健康」に関しても、医者から何かを止められている、と言った「第三者の助言・忠告」がなにもない。つまりは、「全てあなたのセルフコントロール次第ですよ」というわけです。仕事でもそうですが、会社に勤めていて、毎日会社に行かなければならない、なになにをしなければならない、というのが一見つらいようですが、実は自分でコントロールする必要がないので、逆に楽な面もあるのです。ひるがえって、今の生活は、「時間をどう使うか」「生活費を稼ぐのか、稼がないのか」「稼ぐとしたらどうするのか」から始まって、「健康を維持するにはどうするか」と言ったことも全て１００％自分で管理しなければなりません。つまり、全ては自分の意識しだいだ、と言えます。昔から、この手の検診で引っかかったことありません。それはそれで、非常にありがたいことなのですが、友人にはやっかみ半分によく言われました。「そういう奴ほど、自分の健康を過信してぽっくり行く奴が多いんだぜ！」と。自分自身、その言葉に幾分かの真実を感じているので、この「お墨付き」をもらっても、いやだからこそ、今後もセルフコントロールを強化しなければな、と思う次第。でも、言うは易し、行なうは・・・・ でっきるかな～
2006.02.13
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良かった～！！
昨日の日記に書いた、今月で退職する後輩に会って話を聞いてきました。結論から言うと、「良かった～！」です。心配したよりずっと状況は良く、彼が私と会いたかったのは、転職に対する私の意見も聞きたかったからのようです。彼はもともと優秀な人間でした。しかし、「出世」というか、「昇進」という観点で言うと、彼が私の部下になった時には、同世代や同期の人間に比べても２，３年、遅れていました。しかし、彼の優秀性を認めている私は、昇格選考でも強引に彼を推しました。彼はその後日本に一足先に帰り、そこで活躍することになるのですが、さすがに事業全体の流れを変えるまでに至らず、今回のリストラの候補者になったようです。しかし、実際に話を聞くと、リストラの候補者になったのは、彼自身が手を上げたから、というのが真相に近いようです。なぜか。丁度その時、彼はこのリストラとは関係なく、ヘッドハンティングを受けていたようです。ただ、彼の意思が固まる前に、このリストラが発表され、それも合わせて上司と相談した結果、自分の名前をリストラの名簿に挙げることを了承してもらったようです。しかし、いくらヘッドハンティングにかかったからと言って、単純に転職できるわけでもありません。彼の場合は壮絶で、声をかけてくれた超一流上場企業の該当部門の事業部長はもとより、その上の事業本部長、そして最後は、この会社の会長とまで面接をし、その会長と事業にかける意気込みが合致した上での採用になったようです。後輩ながら天晴れと言うほかありません。彼の優秀さを認めていた私としては本当にうれしい展開です。はっきり言って、今居る会社に残るより、給料が増えることもありますが、事業に対する位置づけから言っても、この新しい転職先の方が彼の本領を発揮できるでしょう。さすがに初めは事業部長付け、という立場で彼の実力を確認する猶予期間があるようですが、この間に彼が遺憾なく彼の持ち味を出せれば、その超一流企業の幹部になることも可能な転職です。彼も、元来おとなしい性格ですが、ひそかに闘志を燃やしている様子がひしひしと伝わってきました。私からは、「おめでとう、でも本当の挑戦はこれからだね、とにかく会長まで君自身のポテンシャルを買ってくれたわけだから、ここは自分を信じて思い切ってつっぱしるしかないのじゃないか」と話しておきました。彼自身もその意見に賛成で、自分の思っていることを確認できて、ある意味安心してもらえたのではないでしょうか。--------------------------しかし、彼に会うまでは、彼の状況により、どんな話をしようか考えあぐねていたのですが、結果は良かった！の一言。逆に、久しぶりに聞くスケールの大きな話に、私が逆に刺激を貰いました。年収１０００万だとか、アパートが４棟だとか、そんなことで自己満足していてはだめですね。過去には彼に負けないようなスケールでものを考えていたんではなかったのか、と、今の自分の状況に不満はないにしても、やはり心の中で感じている物足りなさを、目の前にはっきりと突きつけられた気分です。I君、頑張ってくれよ！２年後には、本当にあの時転職してよかったな、とお互い話せるようになろうな！と言って分かれました。私も彼に負けないよう、そして２年後にはさらに、一緒に話してもまったく引け目を感じることがないように頑張ろう、と改めて思った次第です。とにかく、「良かった～！」。
2006.02.12
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市場調査 その（２）
今日は天気も良く、寒さもそれほどではないので、のこのこと市場調査に出かけた。日ごろ、アメリカでは毎日１回から２回の犬の散歩が日課なので、一回３０分、２回だと１時間近く歩いているのだが、日本に帰って来ると街中をうろうろするぐらいであまり歩かない。運動不足解消も兼ねて少し歩こう、と思ったのだ。お目当ては、インターネットで検索したRC築１２年の物件。ちょっと写真では薄汚れた感じだっただが、条件がそこそこだったので、ちょっと興味を引かれた。このターゲット物件は、JRで２駅、そこから私鉄に乗り換えてまた３駅のところにあり、電車で行ったら乗り換えも含めて２０分ぐらいだろうか。ところが地図で見ると今の実家からそれほど遠く無さそうだ、と言うことで、歩いてゆくことにした。結局、早足で歩いて４５分ほどで着いたので、まあ、正解！物件の周りをうろうろと見て周り、コンビにや飲食店などの有無を調べた後、最寄の私鉄の駅まで歩く。実測、徒歩６分、なかなかいい。そしてこの駅は駅前にモールがあり、駅に着くと駅前からこのモールにかけて、日曜日とあって相当な人出だ。そして、その殆どが若いカップルか、小さな子供づれの夫婦、といった感じで、普段いる実家のある町以上に「若い」街だ。そして、ターゲット物件も５０平米ぐらいの２LDK１０戸という仕様なので、こういった町にはうってつけだな、という印象を抱いた。その駅の周りをうろうろと歩き回り周辺環境を見て回るうち、一軒の不動産屋があった。この駅前は非常に特殊なので、普通の駅だといろいろな商店があるのだが、ここは全然雰囲気が違う。ましてや不動産屋などないのかと思っていたのだが。早速、あつかましく部屋を探している振りをして、いろいろ賃貸物件の紹介をしてもらい、そのあたりの賃貸市場の動向について意見を聞く。しかし、どう話しても、部屋を見つけている人間では絶対しないような質問が続いたことから、やはり結局は投資物件の下見に来たことを白状せざるをえなかったのだが、そうしたら、俄然、先方は逆に熱心になってきた。賃貸の斡旋だけではなく、売買の仲介もやっているから当然かもしれない。そしてなんとターゲット物件のオーナーとも親しいと言うではないか。------------------------------今日はここまで。その後この不動産屋さんから電話があり、値下げの可能性をオーナーに聞いてくれたようだが、こちらの予想範囲を出ず。（というより、もう自己資金も担保余力もなにもないので、はなから無理なのはわかっていたのですが。笑）と言うことで、今日はただの散歩になりました。これから、昨日の日記に書いた後輩の話を聞きに出かけます。どんな話が出てくるのだろう・・・・
2006.02.12
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人生いろいろ・・
実は先月末から今月にかけて奇妙なメールが相次いで入ってきた。両方とも、私が元勤めていた会社の同僚や後輩からだ。「奇妙な」というのは、そのどちらも用件が同じだったのだ。その用件というのは、「２月に家族でまたアトランタに行きたい。ついてはそちらでお会いできないか」という内容なのである。そして、このアトランタに来る理由と言うのも同じで、両方とも「たまっている有給休暇を消化するため」とある。ここまで読んでぴんと来た人は、結構修羅場を踏んでいるかもしれない。私はすぐに、大変なことが起こっているな、と直感した。そう、「リストラ」である。多分、転職、あるいは退職を控えて、会社を辞める前に、たまりにたまった有給休暇－多くの場合、それは一ヶ月以上ある－を取り、その間に転職する人はその準備などをすることがよくあるのだ。このメールを貰ってすぐに、彼らの勤めている部門を思い、そこまで業績が悪化しているのか、と愕然とした。昨晩、同期の人間と飲んだのだが、丁度そこへ、これも元の会社の後輩で、上のメールをくれた二人と同部門にいるものが加わった。そして話を聞くことができた。その部門の近況を・・・・やはり、思っていた通り、リストラの一環での配置転換が百数十人に対して行われているようで、中にはそれが嫌で早期退職し、転職の道を選ぶ人間もかなり居るようだ。この２人のうちの一人はもう５５歳ぐらいだが、もう一人はまだ４０台前半か、せいぜい４５歳ぐらいのはずである。何が起こっているのだろう。このメールの返事を出す代わりに、私は直接彼の携帯に電話した。そして、今は日本に居ること、２月にアトランタで会えないか、と言われているが、２月一杯は日本に居ることを伝えた。すると、では日本に居るうちに是非会って話がしたい、と言う。急遽、明日の日曜日、夜、彼らの一人と会うことになった。そしてもう一人とも来週の水曜日の夜に会うことになった。どちらもこの２月で退職するらしい。話を聞いて、私が何ができるでもないのだが、一時はアメリカで同じ釜の飯を食べた同僚、後輩である。少なくとも話を聞くだけでも、なんらかの気休めになれば、と思う。しかし、昨日の日記で、「退職して良かった！」と言えるだろう、と書いた。私の場合は、半年悩みに悩んで退職を自分で決断した。彼らの場合はどんな状況なのだろうか。考える時間は十分にあったのだろうか。人生いろいろ。一時のはずみで退職を決断したようなことが無ければよいのだが・・・
2006.02.11
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賃貸市場調査
何を今さら、と言われそうですが、今回買い付けを入れたアパートの市場調査に行ってきました。このアパートの建て主さんは、もしアパートが売れなかったら自社で賃貸をするところなので、アパートを建てるときにもそれなりに市場調査をし、その賃貸料のレベルで利回りなどの数字を載せた上で販売します。過去、この同じ建て主さんから２棟買っており、そのどちらも販売時の予想利回りを上回っているので、今回もある程度提示された数字を信用しておりました。したがって、ちょっと無謀な話ですが、一応、その周辺地域に土地勘があるということもあって、今回の買い付けはアメリカに居る間にFAXで行い、実際に買い付けが通ってしまったので、急遽日本に来る日程を早めて帰国し、正式に購入契約したわけです。そして今日、本当に「今さら」なんですが、賃貸を扱っている不動産屋さんを回り、当該地域で、このアパートの仕様でどのくらいの賃貸料が妥当なのかを調査してきました。結果、このアパートの販売広告には「新築！ 駅８分！ 利回り８．７％！」と歌っているのですが、実際のところ、「新築！ 駅１０分！ 利回り８．９％！」という線が見えました。ただし、この利回りは、若干の新築プレミアムを載せているので、おそらく２年後以降はこの業者の宣伝どおり、８．７％ぐらいに落ち着くと思われます。しかし、自分としては、このぐらいにはなりそうだな、と思って購入契約までしてしまった手前、こうやって実際に賃貸をやっている業者さんからのお墨付きを得たことでやはり安心しました。新築プレミアムがつかなかったとしても８．７％ですから悪くありません。先日、「キャッシュフローか、リスク回避か！？」 という日記で、「今回のアパートは自己資金０での購入のため、年間純キャッシュフローはそれほどなく、その少ないキャッシュフローを、既存のローンの固定金利化に振り向けたため、ほんの少しのキャッシュフロー改善にしかならない」と書きましたが、このほんの少しのキャッシュフローが、もしかしたら初めの２年間は、３０万円ほど余分に出る可能性が出てきました。なんだ、たったの３０万円か、とおっしゃらないで下さい。なにせ、投入自己資金０ですから、これで、他のローンの固定金利化を図り、返済期間短縮化を図った上でなおかつ上乗せできるのですから贅沢は言えません。いつもの癖ですが、物件を購入する時の決断は、ある意味で「勘」です。そしていつも、購入契約をしてから、うじうじと「本当に良かったのだろうか」と考えるのが常で、こういった「正当化」を後追いでやるはめになります。今回の物件は、なんとか「正当化」ができそうで、ホッとしました。後は、１月に買ったフロリダの物件ですね。購入は今見ても当時はおろか、半年前の成約物件に比べてもほとんど最低価格で購入できているので、非常に割安に購入できた、と言えるため、この面では「後追いの正当化」はできたのですが、いかんせん、テナント募集してからすでに一ヶ月・・・・いまだにテナントが決まりません。なんとか、ローン返済が始まる３月までにはテナントが確保できるといいのですが・・・
2006.02.10
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年収２０００万円が見えた！！
今、風呂に入ってボヤッと考えていました。すると、ふと現在の状況を考えると、年収２０００万は夢ではないことにふと気が付きました。それも、不動産の賃貸収入が２０００万円などというまやかしの数字ではありません。それならすでに超えています。そうではなく、全費用とローン返済も差し引いた後の手取り収入としての２０００万円です。そして、それが夢ではないどころではなく、「その気になれば」恐らくあと半年、遅くとも一年あればかなりの確度で達成できる、ということに気付きました。-----------------------------------今はもう２月。あと一ヶ月半ほどすると、私が早期退職してから丸２年経過します。明日、元居た会社の同期の人と飲むことになっています。彼らはまだその会社で頑張ってくれています。早期退職するときに、ほとんどの人は私の状況、つまり日本とアメリカに家族が離れ離れになっている状況を知っていて、「分かるよ。それも仕方がないね。」とか「お前だったらなんとかなるよ。」と言った反応でした。でも中には真剣に「早期退職してうまく行っている人は殆ど居ないよ。」と言って本気で心配してくれたり、退職を思いとどまらせようとしてくれた人も居ました。退職を決めたときに、自分なりに考えました。「退職をして良かった！」と言えるようになろう、と。それから２年、いろいろなことを考え、いろいろな道を模索しながらの２年ではありましたが、こと年収に関しては、退職前の水準にかなり近づいてきました。サラリーマンの時の所得税と社会保険税の負担を考えると、手取り収入ではもしかしたら今の方が既に上回っているかもしれません。明日、同期の友人と飲んでも、堂々と「退職して良かった！」と言えると思います。そして、考えようによっては、初めに書いたように退職時の年収をはるかに上回る収入も見えるところまで来ました。これは幸運以外のなにものでもないと思っています。しかし、上で「その気になれば」と書いたのは、今の段階では「その気」にならないと思うからです。理由は、ここで書くと長くなるので省きますが、基本的には現在の自分の投資ポリシーに合わないからです。と言っても違法なことをやる、とか、強引なリスクを犯す、とか言うことではなく、単純に今の不動産投資の延長線上で拡大するだけですので、株での収入などよりよほど安定した「不労所得」を増やすだけです。それでも今は多分やりません。状況に応じて考えますが、恐らくそのステージに入るのは５年後から１０年後ぐらいでしょうか。もしかすると、もう少し早く、徐々に移行するかもしれません。それまでは、粛々と自分の投資ポリシーに沿って、少しずつでも収入の拡大を図って行く、ということに全力を傾けたいと思います。
2006.02.09
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集中！不動産投資
今日は変な日です。普段もビジターのアクセスが多いのですが、今日は特に顕著。自分の管理ページで最新５０アクセスの足跡が見られるが、今現在の最新５０アクセスは全てビジター！恐らく最新７０アクセスぐらいが全てビジターで、楽天メンバーのアクセスはなし、というめずらしい日だ。それはともかく、今日は明日の税理士さんとの打ち合わせの準備をしていたが、どうやっても自分でやった確定申告の計算結果と税理士さんから出してもらった計算結果が合わない。いくつか私の方の仕訳ミスがあったり、固定資産の償却費計算で違いが見つかったりしたのだが、それを除いてもまだ合わない。明日の打ち合わせで、税理士さんの方の計算方法をよく確認しよう。もしその違いがはっきりしたら、もしかすると来年は自分で全てできるかもしれない。ということで、この確定申告の件には早々に見切りをつけて、またまたBOOK OFFに行ってきました。そしてまたまた新しい不動産関係の本が入荷していたので早速買い込みました。今日買ったのは「サラリーマンの私にもできたアパート・マンション経営」 山田 里志「米国不動産投資とその税務」 Ernst & Young 編「資産活用の切り札 ハワイ別荘・不動産投資のすすめ」 真田 俊彦「借金国家から資産を守る方法 不動産編」 前田 和彦「税金入門」 小林 真一「宅建 合格ゼミ」 大場 茂その他。これで、今回日本に来て購入した不動産関係の本は１４冊になりました。（笑）先日買った本は、不動産投資アドバイザーの広瀬さんの本や「通販大家さん」の重森さんの本などぼちぼち読んでいますが、いろいろですね～。今回は、山田さんの本で、またまた「ただのサラリーマンがここまでできた！」的な本を読むわけですが、素直に書いている分、なかなかいいようです。少なくとも先日の日記に書いた「プロ」の書いた「金持ち大家さんになろう！」よりはよっぽどましでしょう。（笑）例によって、一冊本を読んで一つの気付きが得られれば、というスタンスで読んでいますので、それぞれの本がそれぞれの価値を持っているようです。ただ、不満を言えばたくさんあります。広瀬さんの本にしても、あまりにも「リスク」に関して触れられていません。素人でもここまでできた！という形である意味「成功者」の話を書いているだけなので致し方ないかもしれませんが、それをまとめる立場である「プロ」の広瀬さんには、うまく行った例を賞賛するだけではなく、その中に隠されたリスクというものを取り上げて、これから不動産投資を考えている人に提示して欲しかった気がします。私は「投資」の本と言うのは基本的に如何に「リスク」を具体的に示し、そのリスクを最小限にするか、ということがきちんと説明されていなければ片手落ちだと思っています。それでは、「●△大生が株で○億円稼いだ！」とか「素人でも一年で○○億円稼いだマル秘投資法」とか言った本となんら変わりません。しかし、これで当分「お勉強」することに事欠かないだけの本が揃いました。と言うより、すでに買った本は６０冊を超えてしまったので、これを全部アメリカにもっていけるはずも無く、日本に滞在中にできるだけ読んで、持ってゆくに値する本を取捨選択したいと思っています。
2006.02.09
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借地権問題
一昨日の日記に書いた、親戚の借地権の問題で、東京は千代田区に事務所を構える弁護士さんのところへ相談に行ってきました。事実関係の聴取をぱっぱっとメモを作りながら手際よくやった後、地主（この場合は私の親戚ですが）の意向と、現在の借地人の状況を踏まえた上で、可能性のある手段をいろいろ検討してくれました。しかし・・・結論から言うと、現状では長期間に渡って居住していた借地人の権利の方が強く、地主側として主張できる範囲はごく限られているようです。借地人から数千万円での借地権の買い上げを要求されていて、それに対する対抗手段があまりない、というところに現在の借家借地法の限界があるようです。しかし、かといってそんな大金があるわけでもなく、もし買い取らなければならないとしたら全額借金をして支払う以外にない、という地主側の状況もきついものがあります。しかし、最悪買い取る義務はないようなので、もし借地権の買い上げの場合は示談、それが折り合いが付かない場合は調停に持ち込むか、新規に借地契約を提案する、という方法しかなさそうです。まずは世間的に、あるいは一般にどういった形の決着を図るのが妥当か、という点を豊富な経験をお持ちの弁護士さんから聞くことができたので、まずはその線で話し合いを行い、それがまとまらないようであれば次の提案をする、という形になりそうです。しかし、いろいろと話を伺っていると、現在の法律の成立した背景からして、本当に、地主、借地人あるいは借家人の双方にとってまだまだ法的にはグレーな部分が残っていることがよくわかります。極論すれば、悪あがきした方が得をする、そんな法律です。ですから、悪い地主に弱い借地人（あるいは借家人）とうケースもあれば、逆に人情家で非常に良心的な地主があくどい借地人（あるいは借家人）に翻弄される、というどちらのケースもありうることになります。今回は、幸いどちらも話し合いの姿勢は持っているようなので、なんとか裁判などに持ち込まずに解決したいところですが、ことが千万単位のお金がからむので、そうことが容易に運ぶかどうか・・・う～ん、不動産を少なくとも生業の一部として行っている私にとっても他人事ではありません。乗りかかった船ですので、なんとか解決するように力を尽くしたいと思っています。
2006.02.08
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キャッシュフローか リスク回避か!?
アパート購入のための融資取り付けが佳境に入ってきました。おそらくここ２日ぐらいで支店審査を終了し、本社審査に回されるようです。今回はアパートの一棟新規購入と同時に、今までのアパートのローンの借り換えも同時に検討してきました。というのも、現行のローンは全て変動金利であるためで、これをなんとか固定金利に借り替えて、しかもキャッシュフローは今までより増加させる、という虫のいいことをなんとか実現できないか、と考えていたからです。本日、やっと銀行側の条件によるシミュレーションも完了し、なんとかぎりぎりの線でこの目標を達成できそうなプランができ、その内容でローンをお願いしました。内容的には ＜現行＞ → ＜借り換え後＞２７年 ２．３７５％ 変動 → （１）２３年 ２．１％ ５年固定 （２）２３年 ２．７％ １０年固定（新規） → ２３年 ２．７％ １０年固定という形で、一部５年だけ固定ではありますが、大部分を１０年固定とし、返済期間も２７年から２３年に短縮し、なおかつ新規アパート分と合わせると年間キャッシュフローも現行より増やせる、というぎりぎりの選択です。新しいアパートに関しては、購入諸費用も含めて１００％借り入れでまかない、自己資金は０です。その条件でも、１０年固定を選んでもまだキャッシュフローがプラスになるので、そのプラス分の一部で、既存の変動金利ローンの固定金利化をはかることが出来そうです。これを、全てキャッシュフロー側に振りたければ、全てに５年の固定を選択すれば借り換えを含めても年間１００万円程度のキャッシュフローを生み出すことができます。しかし、やはりここは「将来の金利上昇リスクの回避」を優先し、殆どを１０年の固定とすることにしました。逆に、固定期間を１５年にしてもキャッシュフローの増加分は減りこそすれマイナスにはならないのですが、この固定金利期間中は繰り上げ返済（一括返済も含めて）できない、という制約があることから、将来の自由度を束縛しかねない、という観点からこれは止めることにしました。そして、一部を５年固定とすることで、その一部だけに関しては、５年後にはこの中の一部あるいは全額の繰上げ返済も可能になる余地を残しました。これがアメリカの投資であれば、金利がこれだけ違う（２．７％ vs. ２．１％）ので、間違いなく全て５年固定を選択したでしょう。しかし、この日本における不動産投資は、基本的に短中期（１０年以内）での売却は考えていません。したがって、キャッシュフローが許す限り、できるだけ長い期間を固定金利として金利上昇リスクに対するヘッジとしたかったのです。なんとかキャッシュフローと金利上昇リスクのぎりぎりの接点を見出してローンを確定しましたので、あとはこれが無事に審査を通過することを祈るばかりです。さて、どうなるでしょうか。しかし、結局、もともと目論んでいた今年の家計赤字対策は、「多少」改善されるだけに終わりそうです。意図してキャッシュフローよりリスク回避を優先したような内容にしたわけですからこれはいた仕方ありません。１０年とは言え金利を固定することができ、同時に返済期間を短縮するという両方を実現できるはずなので、それに対する代償、ということで我慢することにしたいと思います。と言うことで、家計の赤字抑制の問題は、またもう一つ何らかの対策を講じなければならなくなりそうです。ここ２，３日またまた円安方向に振れて来ているし、日本からの送金に対する依存度を減らし、やはりアメリカ内で収支改善を図ることが必須の状況になるでしょう。う～ん、考えること、やることがたくさんあって、楽しいですね！
2006.02.07
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資産運用コンサルティング（２００６年版）
昨年の丁度この時期、日本に来ているときに親戚から土地活用問題について相談を受けた。その時の様子を「資産運用コンサルの試運転」と「世の中、そんなに単純じゃない！」という日記に書いた。ところが、この件、あとの日記に書いているように、資産活用に入る前に、現在の借地人との問題が解決しておらず、昨年の段階では、どう資産を活用するかというところまで話が進まなかった。そして、今年また帰国して聞いたら・・・・昨年の状態から一歩も進んでおらず、またまた同じ件で相談を受ける羽目に・・・それも今回は、この借地人問題をどう解決するか、という、昨年の相談内容より一歩後退した相談内容・・・まあ、私も、一年も同じ状態で放置してあったため唖然として、「何もしないのが一番良くない」と言ったために、結果として言いだしっぺの私にブーメランのように戻ってきただけの話なのですが。それにしても「持てる者の悩み」とはよく言ったもので、なまじっか土地を持っていて、そこに数十年居住している借地人から、借地権を数千万円で買い取ってくれ、と要求され、どうするか悩んでいると言う・・・もちろん、そんな大金で買い取るお金があるわけでもなく、かと言って、人間関係を壊してまで裁判沙汰にしたくもない、という中途半端な人の良さがここまで解決を遅らせている原因なのだが、ここは腹を据えて、どこかに双方の妥協点を見出す以外にない。相談を持ちかけられた私にしても、法的に自信を持って対応を提案できるはずもなく、一応現状の問題点の整理と持って行き方を話し合った上で、知り合いの不動産屋さんから紹介を受けた、不動産専門の弁護士のところへ相談に行くことにし、その段取りも私がつけた。とにかく、２年も３年も解決しないままに放置しておくことが一番良くないと考えるからであるし、来年日本に来たらまた何も変わっていない、という状態は避けたいからでもある。テレビを見れば、東横イン、耐震偽装、そしてライブドアと、立て続けに法的な違反に起因するニュースの洪水だが、こういった「法の範囲内」でもなかなか解決が難しい問題に頭を悩ませている人も居るのだな、と乗りかかった船で協力をしながらも思うことしきりであった。現実的にはこの問題が片付かないと、次の楽しい「資産活用」の話に入れないので、まずは「ど素人コンサルタント」としてはこの借地権問題にけりをつけることに集中することにしました。そして、この問題が解決した暁には、やっと昨年私が提案した「資産活用」の話題に入ることができます。まずは足元からひとつひとつ決着をつけていきましょう。
2006.02.06
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高齢化
私のように、一年に一、二度日本に来る様な生活をしていると、日本へ帰って来る度にその変化に気付くことが良くある。恐らく日本にずっと住んでいる人よりも、そういった変化、つまり久しぶりに見る親戚の子供みたいに、変化がぽんと目の前に現われる感覚を持つのだと思う。たとえば、見慣れた町の景色の変化、街中の女性の服装、ひところのかかとの高い靴やサンダルの流行、女子中高生のルーズソックスや目を覆うばかりの（実際は覆いはしませんが。笑）スカート丈の短さなどなど・・・そういった変化の中で、最近特に、私のように定職を持たずに昼日中、街中をぶらぶらしていると気付く変化・・・そう、老人の多さである。私が住む町は、それでも若者が多い町らしいのだが、さすがに平日の昼間に町を歩くと、目に付くのは女性か老人ばかりである。先週の木曜日に、近くの市民フォーラムで男女平等フェスティバルという催しが開かれ、その中で三遊亭竜楽さんの落語を聞きに行った。当然、その他の講演と抱き合わせだが、こういった普通は有料で聞きに出かけるような落語も無料で聞ける貴重な機会だ。そして、昨日は、やはりこのフェスティバルの一環として開かれていた「リタイヤ後のライフプラン－年金・働き方・夫婦のあり方－」という３時間ぐらいの講演＆討論会が開かれていたので、これもヒマだったので参加してきた。まあ、内容はさておいて、驚くのは（別に驚く理由もないのだが、あらためて気付くのは）参加者は当然のことながら大半が女性であり、また老人である、ということだ。木曜日の落語は平日なので仕方がないとしても、土曜日の「リタイヤ後の・・・」に関しては、参加機会としては老若男女平等に開かれている。企画・主催が市の男女平等推進センターだから、というのもあるかもしれないが、それを差し引いてもやはりこういった催しには女性と老人が圧倒的に多い。リタイヤ後のライフプランのセミナーを聞いている最中にふと疑問に思い、後の討論会でも質問したのだが、普通ライフプランを作るときには、自身の年齢と子供を含めた家族のイベント表を先につくり、それに基づいてシミュレーションをしてゆく。しかし、今まで読んだ本にしても、今回のセミナーにしても、そこに「定年後」あるいは「年金受給年齢」に達してもなお、その親の世代がまだ健在で、実際の生活の経済設計を作る場合には、その親世代の状況がかなりの比重を占めるケースが少なくないのではないか、と思うのだが、そこをまともに扱っているものを見たことがない。これからの日本、我が家の場合も完全にその典型なのだが、本人及び子供の世代だけのライフプランではなく、その親の世代まで含めて経済設計が必須になりつつあることを、日本に帰って来る度にますます強く感じるのであった。さきほど書いた日記「格差の拡大」と共に、今の日本の状況は、将来リスクをまともに見据えれば見据えるほど、心配の種は尽きない。その将来リスクに対して行動を起こすかどうか、に関しても、まさに「意識の格差」が存在し、結果「経済格差」は拡大し続けるのだろう、と思わざるを得ない。お金はあればあるほどいい、と「我利我利亡者」と思われるような回答をせざるを得ないのも、このリスクをまともに見据えた結果として出てくる一面があることは確かである。ある意味で、「そこそこあればいい」と言う人の「そこそこ」とは、いったい何を以って「そこそこ」と判断しているのか、を聞きたいぐらいだ。「備えあれば憂いなし」という「備え」が、今日、どんな定義でも１００％とは言えないところにこそ問題があるような気がするのだが・・・
2006.02.05
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格差の拡大
先日来、２極化とか格差の拡大について若干の感想を書いてきた。普段新聞もとっていないし、見ても居ないのだが、日本に帰ってきてからは実家がとっている朝日新聞を時々見ている。今日の朝刊では、この格差拡大に関するアンケート調査の結果が載っていたので読まれた方も多いと思う。こういったデータというものは、その質問の背景・内容とその数字の処理方法によくよく注意しながら見ないと数字が一人歩きするきらいがあるが、それでも、ある特定の前提条件のもとではこうだった、という一断面が数字に表れていることには違いない。いろいろ面白い（？）数字が出ていたのだが、その中の一つに、「世帯収入は満足ですか？」という質問に対する結果がある。この質問に対する回答として、「全く満足していない」「あまり満足していない」「ある程度満足している」「大いに満足している」という回答の比率が出ているのだが、その回答比率を現在の年収別に比較したものが出ていた。「面白い結果」というのは、当然予想されるように「ある程度満足」と「大いに満足」と答える回答者の比率が、現在の年収が１５００万から２０００万円の層までは、年収が上がるにしたがって増えてゆくのだが、一番の高所得者層（年収２０００万円以上）になると、突然、「あまり満足していない」が増えるのだ。数字としては、１５００万円から２０００万円の層では６％にまで少なくなった「あまり満足していない」と回答した人が、この層になるとなんと２８％に跳ね上がるのだ。これは、７５０万円から１０００万円の層よりは少ないにしても、１０００万円から１５００万円の層（２５％）よりも多いのだ。もちろん、「大いに満足している」という回答比率はさすがに年収が上がるにしたがって上昇しているのだが、なぜこの「あまり満足していない」という回答だけ、突如としてこの層で反対に増加するのだろうか。このアンケートの分析結果を解説した記事には、この「満足」が「不満足」を上回る分岐点は年収７５０万円にある、ということ以外には何もコメントされていない。同じ傾向が、「お金はあればあるほど良いと思うか、ほどほどあれば良いと思う方か」という質問に対する結果においても、世帯年収が多いほど「あればあるほど」が増加し、年収２０００万円超の人ではなんと５６％であった、というアンケート結果にも現われている。この二つ、つまり「年収への満足度」と「お金に対する考え方」の二つの結果をどう考えたらよいのだろう。：：：：：考えるまでもないか。自分に聞けばわかる。（笑）
2006.02.05
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立地 その（２）
一月の初めに、「初めての試練 空き室の季節到来」 ということで日記を書いた。一昨年購入したアパートの入居者の契約が２年契約なので、この２月３月に次々に退去予定者が出るからだ。昨年、この契約期間内で一人だけ退去者が出て、時期はずれだったこともあってまるまる３ヶ月ほど空いてしまったことがあったが、それ以外の１７室は今まで空きが出ていない。それが、この１月に一人、契約満了に伴い退去、そして２月にまた２人退去予定者が居るが、やはり時期がいいせいか、すでに次の入居者が決まりました。２月に退去する人のうち一人は入居一年で、昨年購入のアパートの初めての退去者である。昨年は、「新築」ということで、新築プレミアムの意味合いで、多少周辺相場よりも強気の家賃設定をして募集したのだが、一ヶ月もかからず全６室が埋まった。今度退去者が出た部屋は、この中でも２階の角部屋、ということで一番家賃設定が高かった部屋だったので、今回の募集賃料をどうするか管理会社から相談された時に多少迷った。しかし、一年とは言え既に「新築」ではないのだが、「新築同然」なので、あえてまた強気にそのまま「新築プレミアム」の家賃設定を変えずに募集したところ、２週間で次の入居者が決まってしまった。２月末退去、３月末に入居、ということで、入れ替えのために約一ヶ月近く「空き」になるが、清掃やリメークなどはどうしても時間がかかるし、この一ヶ月弱の空きは仕方がない、というか、これでも必要最小限に納められたのではないか、と思う。やはり、JRと私鉄の交差するキー駅から約１０分、アパートへの道すがらデパート、大型スーパーやコンビニもあり、割合にぎやかな道を通って行けるので、女性にも安心らしいし、便もいい。今回も入居希望者は女性でした。やはり、こういった１R、単身者向けアパートというのは「立地」がいいと後の苦労が少ない、ということを実感。アパート経営の３大リスク、すなわち（１）金利上昇（２）家賃下落 あるいは 満室率低下（３）自然災害のうち、（１）は今回の新規アパート購入に合わせて、現行の変動金利ローンを全て固定にする予定である。（３）の自然災害は、場所の分散としっかりした建物を選ぶ以外は保険を掛けるぐらいしか手がない。また、一応、地震保険も全て掛けてあるので、十分とは言えないまでも、リスク軽減にはなっていると思う。そして、この（２）に関して、今回の２月、３月の入れ替えが初めての試練になるのだが、今の状況から言うと、そこそこの結果になってくれそうである。やはり利回りを追求するよりも、多少利回りを犠牲にしても「立地」を選んだのは正解だったのかな、と思っているが、これは３月までに全ての空き室が埋まらないと、こうは言い切れない。あと２ヶ月でだいたいの「一時評価」が出る。 「管理会社」の方には、ぜひ頑張ってもらいたいものだ。
2006.02.04
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立地
タイトルの立地、というのを書こうとしたらRichiになってしまいました。（笑）しかし、これは「真理」かもしれませんね。今日は、昨日もらった「国民健康保険証」を早速使って、「誕生日検診」というものを受けてきました。「血圧」「検尿」「血液検査」「レントゲン」「触診」「問診」「身体検査」などをやってもらいましたが、「誕生日月は無料！」という検診です。先日から市役所に行き、警察署に行き、銀行に行き、医者に行き、といろいろな手続きをしていると、つくづく「立地」の良さを実感します。現在の実家は「借地」なのですが、駅から２分、図書館から２分、市役所から１０分、税部署から１０分などなど、繁華街や公共施設など、ほとんど必要な場所へは１０分以内で「徒歩」で行けます。Book Offも６分ぐらい、日本一の売り場面積を誇る１００円ショップも歩いて３分です。（笑）こうやって、毎日いろいろ動いていると、本当に立地の良さを実感します。今回購入を進めているアパートもこの実家から５，６分。つまり、上記全ての場所にほとんど１０分から１５分以内に行け、駅からも８分ほどです。立地としては申し分ないでしょう。今日は、午前中に初めに書いた検診を受け、午後一番には、先日来お願いをしている税理士さんのところで平成１７年度の確定申告の第一版を受け取り、そのあとにアパートのローンの事前審査申し込みに銀行の融資担当者と話をしてきました。なかなかいい感触でした。来週早々には、融資がおりるかどうかの結論が出ると思いますが、私の方でもいくつか選択しなければならない項目もあります。今日話をしてきた内容を元に自分なりに再度、投資評価をやり直し、この「選択」を決定しなければなりません。いずれにしても、さいは投げられました。あと一週間以内には結論が出そうです。
2006.02.03
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驚くべき「金持ち大家さん」！！
昨日も日課となったBOOK OFFに寄り、主として「不動産関係」の本を買い入れてきました。ついでに本田健の「ユダヤ人大富豪の教え」のコミック版も買ってきましたが、さすがにこれはすぐ読んでしまいました。買った不動産の本は、その前日、前々日買った分と合わせて、（１）「一年で１０億！ 不動産投資の破壊的成功法」 金森重樹（２）「家賃収入が月収を超える！」 広瀬智也・束田光陽・内海芳美（３）「金持ち兄さんの王道」 藤田憲一（４）「『金持ち大家さん』になろう！」 高橋誠一（５）「不動産賃貸が変わる」 大江隆司（６）「不動産共同投資事業の実務」 田村幸太郎監修 さくら総合事務所編（７）「不動産業界の動向とカラクリがよく分かる本」 長谷川高（８）「海外不動産投資はこんなに儲かるのか！」 沼倉温彦（９）「FP入門 資産運用・土地活用・相続・事業承継」 （株）きんざい（１０）「悪質賃借人を追い出す家主の正攻法」 山崎郁夫と、全部で１０冊になってしまいました。（笑）初めの３冊は、不動産投資を考えている人の間では結構有名な本なので、読むのを楽しみにしています。で、楽しみは後にとっておいて、はじめに（４）の「金持ち大家さんになろう！」を読んでみました。著者は、全然知りませんが、不動産関連の会社数社を率い、「全国賃貸管理ビジネス協会会長」「（財）日本賃貸住宅管理協会副会長」、そして２００４年には不動産事業振興への多大な貢献により、「国土交通大臣表彰」を受けた方だそうです。（著者紹介より）その経歴、肩書きから言って、プロ中のブロですよね、期待して当然です。読んでみたら、これは「驚くべき」金持ち父さん理論でした。コラムの中で、著者は述べています。『ベストセラーになったロバートキヨサキの「金持ち父さん貧乏父さん」はお読みになりましたか？ 私はこの本を読んで、「ああ、私と同じことをやっているな」と思いました。』ますます、期待しますよね。そして、本のあちこちに、それこそ「ブロにまかせなさい」的なことが書いてありますし、本のイラストでは、「素人」がこの人御自身だと思われる「プロ」が言っていることを「なるほど、そうか！」「メモメモ！」とか言いながら、教えて「いただいている」場面が描かれています。また、オリジナルっぽく「金持ち大家さんシステム」というものを提案しており、このシステムを採用すれば、誰でも「金持ち大家さん」になれる、と断言しています！さて、この人の言う「金持ち大家さん」システム、というのはなんでしょうか？単純に言うと、自己資金１０００万円を貯めましょう。それで中古マンションを買いましょう。そしてそれから生まれるキャッシュフローを数年貯めて、それと同時にそれ以外の収入からも貯蓄をし、１０００万円貯め、買ったマンションを１０００万円で売却し、合計２０００万円作って、本格的な投資をしましょう。そのためのポイントは、１．中古物件を購入してスタートする２．物件の選択はパートナーとして選んだプロに任せる３．決断の基準は価格と想定される利回りのみ４．完全家賃保証システムを持っているところと組む５．完全管理委託システムを持っているところと組むこのポイントは、２．のパートナーとして選ぶプロにあり、「賃貸住宅のプロをパートナーに選ばないと失敗する」と言い切っています。そして、この５つのポイントさえ外さなければ、「誰でも、何もせずに永久に続く収入が約束され、金持ち大家さんになれ、普段は何もせずにある程度裕福に暮らせ、子供たちにも大事にされ、老後の不安は吹き飛ぶ」のだそうです！簡単に言うと、と書きましたが、内容はこれ以上でもこれ以下でもありませんでした！そして、この本の中には、「リスク」の「リ」の字も出てきません。それはそうでしょう。「全部我々プロに任せなさい。まかせれば大船に乗った気になっていただいて、我々があなたを『金持ち大家さん』にして差し上げます」と言っているのですから・・・そして、この方が手がけられた「顧客」の方々には全て感謝されているそうです。もしかすると、それは「事実」かもしれません。しかし・・・この方に頼まず、この「金持ち大家さんシステム」をそのまま実行したらどうなるか・・・・背筋が寒くなること請け合いです。とにかく「驚くべき『金持ち大家さん』」の本でした。一昨日、５００円以上の本も全て５００円均一、というセールの日に買った本ですが、
2006.02.02
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日本人になりました！
今日は予定通り、市役所に出向いて国民健康保険の加入手続き、それに警察署に行って運転免許証の更新（すでに有効期限切れでした！）をしてきた。一昨日の住民登録と印鑑登録などと合わせて、これで、名実共に「日本人」になりました。（笑）もちろん海外在住だからと言っても日本の国籍を持っているかぎりは日本人であることに変わりはないのですが、住民票なし、運転免許証なし、実印なし、健康保険証なし、といった状態だとまともな日本人としての活動は何一つできません。今回の手続きを経て、晴れて日本国「居住者」となりました。今までの「非居住者」の立場と違って、住民税は納めなければならないし、健康保険「税」も支払わなければなりません。今までの「国民年金」は「任意加入」でしたが、これも「強制加入」になります。まあ、この「国民年金」は気休めでこれまでも任意加入していたので、このまま継続するだけの話ですが、基本的にはこういった「公的年金」は全く当てにしないつもりです。せっかく３０年近く加入してきているので、あと１０年ちょっとぐらいは加入しておいて、６３歳になればもらえる年金受給資格を万一に備えて確保しておきましょう、ということです。しかし、これで日本での「法的」立場は確立されましたので、やっと銀行ローンが組めるし、その気であれば日本法人を立ち上げて、その代表になることもできます。今のところ日本法人を立ち上げるのはメリットが少ないので、今回の御利益は、アパート購入の資金調達のみとなります。もうひとつ、もしかしたら、という可能性も出てきました。というのは、今日、役所に行く途中でまた銀行に寄り、いろいろとローンの話をしていたのですが、うまく行けば、日本の低金利ローンを今回のアパート購入以外の目的でも引き出せるかもしれない、ということがわかったのです。この日記でも何度か書いてきましたが、現在アメリカでの不動産投資は、当然アメリカの金融機関からの借り入れで、自宅の５．７５％固定金利から、投資物件の６．８７５％固定金利までさまざまなローンを借りています。今回、可能性が見えてきたのは、この中の一部とは言え、日本の銀行からの４％以下（うまく行けば３％台前半）の融資を受け、これをアメリカに還流し、上記の、特に７％近い利子のローンの繰上げ返済に回せるかもしれない、というものです。これはひとえに、日本での投資物件で担保余力が生じているための現象ですが、今回の新規ローン設定に伴い、できるだけ既存のローンの借り換えと、それ以上の融資引き出しに全力を尽くしたいと思います。たとえ１０００万円でも、この手段が有効であれば、日米の金利差から年間３０万円から３５万円の利子削減になります。その反面、為替リスクは私個人が背負うことになるのですが、今現在の為替レート１ドル１１７円前後と言うのは歴史的に見てもまだ円高でしょう。昨年、同じことが出来たなら、１ドル １０５円ぐらいでこれが出来たのでもっとずっと有利でしたが、それでもまだ円高局面だと思っています。少なくとも５年スパンぐらいで考えたら、１ドルがまた１００円を割り込まない限り、この為替リスクを背負ってもまだ、この借り換えは効果があるはずです。どちらにしてもここ、一、二週間が勝負です。もう少し頑張りましょう。
2006.02.01
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