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2006年04月の記事
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まだまだ投資の時期
予定されていたリース物件の事前入居立会いが延期になったので、とたんにやることが無くなった。ヒマなので、ちょっと月末にはなっていないが、４月きりの決算を締めてしまった。あとは今日を含めて２日あるが、大した違いはないだろう、っと。すでに土日なので銀行はお休み、ということで、ＰＬはともかくＢＳの方は確定していることもあって（手持ちの現金はいつもカウントしていないので・・笑）、ＢＳは多分これで最終。４月に入って、不動産関連の活動が活発だったため、その費用がバカにならない。加えて、米国のＴａｘ Ｒｅｔｕｒｎが終了し、追加納税、さらに２００６年度分の予定納税を、金額が少なかったこともあって、一括納税してしまったし、日本は日本で、２月に行った確定申告の結果としての所得税が徴税されたこともあって、今月は突発的に（だと良いが）日米とも、支出が膨らんでしまった。結果、ＰＬの方は、単月で＄１４０００の赤字。これは＄６０００のコミッション収入を入れてもこれだけの赤字だ。１月からの累計では＄１６０００の赤字を超え、最大の支出期である固定資産税納入月を待たずして、すでに今年の予想赤字の半分を超えてしまった。そして、肝心のＢＳ。これだけの赤字を出しながら、円高に助けられて＄ベースでは＄２８００の増加。しかし、反面、￥ベースではなんと￥３００万の減。今年度累計では、＄ベースで＄６万、￥ベースだと実に￥１１５０万の減！！う～ん、投資を継続するのは容易ではない・・・・中・長期的にはプラスに転じる「だろう」との見込みの元に行っている不動産投資だが、こと投資した時点だけみれば、いろいろな諸費用がかさみ、どうしても一度はへこんでしまうのは仕方がない。先月の日本でのアパート購入、今月に入ってのＡｕｓｔｉｎでの一軒屋購入、そして先週のアトランタでの一軒家購入、と立て続けに投資しているし、一方で売却物件には＄６０００ほどかけての修繕を施し、リスティング中だ。（あ、ちょっと夕飯なので、またあとで・・・）えっと、何でしたっけ。そうそう、と言うわけで、（なにが、と言うわけで、か本人も忘れましたが・・）今はまだ「投資の時期」ということで、毎月純資産は減り続けているわけです。もうそろそろ限界が近づいてきているように思いますが、今年の前半で「仕込み」を終わって、あとは粛々とＰＬの改善に向けて取り組みたいと思います。できれば今年の後半からつもりに積もって拡大してきた負債の軽減の方向に舵を切りたいと思っていますが、さてどうなりますか・・・
2006.04.30
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急激な円高の影響
と言ったって、専門家じゃないんで、一個人への影響ですけど。毎月の月末に我が家のＢＳをドル換算と円換算で出しているのですが、３月末決算が近づいているこの数日の円の上昇はすさまじいものがありますね。つい４，５日前には＄１が￥１１８円後半だったものが、今日現在は￥１１３円台後半、なんと５円もの円高。１１６円や１１５円でここぞとばかりＦＸをレバレッジかけて買った人は、その後もつづく円高局面にやきもきしているかもしれません。（笑）私は、と言えば、なにも買ってはいないのでやきもきはしていませんが、こんな時になにも出来ずにもやもやしています。（笑）私個人への影響と言えば、先に書いたＢＳ上への影響で、単なる机上での話でしかありません。急激な円高で、円換算で資産は大暴落！！しかし、＄換算では、急激に膨張しています。こんな状態が続いたら、いつ日本に帰れるのかも怪しくなってきます。もしかすると、円資産を処分して全部ドル資産に変える日が来るかも？！まあ、でも今回の円高はどちらかというと、米国の金利上昇に歯止めがかかりそうな雲行きになって来て、日米の金利差が縮小する「だろう」ということが主因だそうですから、またいつ何時ころっとひっくり返るかわかりません。こういった場面では一喜一憂せず、泰然と眺めていたいと思います。これが「日本の債務」が大幅に減少して、国としての評価がからんでの円高だったら私も考えたいと思います。そうでなければ、いまだに私は「将来円安」組みなので、できれば、本当はこんな「好機」に、思い切って日本の資産をドルに変えて持って来たい所ですが、なんと日本の銀行の余剰資金はたったの３万円ぐらいしかない！！（笑）こんなんでは、円高も円安も関係ないな、と、なにもできない自分を慰めている今日この頃です。しかし、日本も金利が上がる上がる、と言いながら、アメリカの金利に比べればまるで「神様」のような慈悲深い「金利」。これをなんとか利用したいと思っているのですが、なにかいい方法はないでしょうか。なんで日本のノンリコースローンと言うのはあんなに高金利なんでしょうか。こんな降って湧いたような円高局面で、なんとかグローバルでの資金調達メリットを生かせないか、とどうしても考えてしまうリンロンでした。
2006.04.29
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みんな生きているんだ！
今日は、いろいろありました。昼は、元居た会社の現地スタッフが昼食会を開き、私も呼ばれたので参加。夜は夜で、アトランタの人材紹介会社の懇親会に参加。昼食会の方は、結局９名の参加だったが、いや～、懐かしい顔ぶれが並ぶ。私が単身でアトランタに赴任したての頃に採用し、その後その部門をたたむまでずっと１０年以上共に働いてきた人、途中で採用し、途中で転職した人、未だにその関連会社に残って働いている人、一度止めて転職したが戻ってきている人、別々に転職を繰り返した末、今は同じ会社の同じ部門に勤めている人、などなどさまざまである。会社を起こした人間も居れば、取引先だったディーラーの幹部になっている人間も居る。皆それぞれに苦労したようだが、集まったメンバーに関して言えば、今は皆上手く行っている様だ。中には８年ぶりとかいう人間も居て、今はどうしている？子供は大きくなったか？などなど近況を報告しあう。一人だけ、その頃の仲間で癌で死んだ人間が居るが、それ以外の人の消息もいろいろ聞いた。皆それぞれに生きている！そして夕食会。この人材紹介会社の懇親会は、私にとってもう恒例になってしまった感があるが、なんと私は唯一の常連メンバーになってしまったようだ。（笑）今回の参加者は皆初対面の人ばかり。それぞれ自己紹介するのだが、いやいや、皆さんアメリカへ来たきっかけから、その後の現在までの経過を一通り聞くと、実にさまざまな経験を経てきている。ジャズシンガーを夢見て、１０台のうちから無謀にもバスであちこち放浪した人、すでに４州も次々に渡り歩いている人、在米３０年の御婦人は、だんなさん（アメリカ人）同伴で参加されたし、語学留学からそのままアメリカに居つき、こちらの人と結婚した、というパターンが多い。もちろんまだ独身で、彼氏、彼女を募集中という人も居る。今まで参加した懇親会でも同じだったが、こういった人材斡旋の会社に登録する人はそれぞれにいろいろな経歴を背負ってきている。私が元居た会社などのように、勤続１０年、２０年は当たり前で、３０年や下手をすると４０年近い人もいたことを考えると、まったく違う世界をのぞいているような気になる。ここでも、みなそれぞれのたくましさに感心することしきり。昼食会といい、この懇親会と言い・・・・そうなんだ、みんな生きているんだ！
2006.04.28
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ブログに書けないこと
不動産投資は順調です。今日、ダウ平均は６年ぶりの高値をつけ、私の残っている微々たるポートフォリオも絶好調です。（今のところは・・・ですが。）しかし、ここ数日、あまり気が晴れません。なぜか、と考えると、いろいろと要因は考えられます。しかし、そのひとつひとつを考えると、そんなに大したことではないことに気付きます。つまり、人間と言うものは、何もないときでも、いろいろなことを考えすぎて、もっと大きな問題を抱えていた時だったら取るに足らないような問題でも、他に何もないときはことさら自分の中では大きな問題にしてしまう傾向があるのでしょう。そういったことは、このブログに書くべき内容でもありません。やはり、あまりにも身近であったり、あまりにも個人に関わることはこのブログにはかけませんから・・・このブログにも、下の方に「非公開日記」といって、自分は見られるけれども、他の人は見ることが出来ない、という部分があります。私自身は、今まで日記というものをつけたことはないので、このブログが一年半近く続いている唯一の日記です。これは、その時々で起こったことのみならず、考えたことや悩んだこと、というものを後で振り返るには極めて有効だとおもっているのですが、そこで先に書いた「ブログにはかけない部分」というものが入ってきます。本当の「生活」とか「考えていること」というのは、実は、この「ブログには書けない部分」に多くあるような気がします。皆さんは、この「非公開日記」、どのようにお使いでしょうか。今まであまり使っていなかったこの「非公開」部分を、自分の日記としての記録性を保つために活用してみようかな、と考えている今日この頃です。
2006.04.27
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究極の節税は収入をなくすこと！？
先日のクロージングで、リスティングエージェントから貰ったコミッションの小切手を持って、意気揚々とブローカに行ってまいりました。このコミッションはブローカに宛てて切られているので、私が貰ってもただの紙切れ、これをブローカに渡して、あらためてブローカから自分のコミッションの取り分をもらえるわけです。まあ、「意気揚々と」とは書きましたが、一月のものも、今回のものも、自分で買った物件のリファーラルフィー（紹介料）とか、コミッションなので、本当の、というより第三者の取引のコミッションではないところが今一ですが、それでも収入は収入・・・ところが、ブローカにその小切手を渡して、自分宛の小切手を切ってもらっている時、そのブローカが私に聞きました。「なんでこんなことするの？」私は初めなんのことかわからなかったのですが、「うん？何を？」と聞くと、「いや、何でコミッションなんか貰ったの？」と言うでは有りませんか！「いや、何で、と言われたって、バイヤー側のエージェントが３％もらえる契約になっているから・・・」と言ったのですが、「いや、それはわかっているけれど、なんで、そのコミッションを０にして購入価格を下げなかったのか？」と言う。初め、どういうことか分からなかったが、突然わかった！つまり「コミッション収入」というのは当然「収入」だから、税金を取られるのだ。そして、彼が言うのは、「収入」は要らないから、値段をその分削ってもらえれば、その時点での支出＋収入という面では同じになるし、それはけっして「収入」ではなく、もっと言えば、ブローカのシェア分は「経費」になるのだから、この売買では経費を使っただけで、収入は０にでき、当然それに付随する税金を払わなくてもいいことになる。う～ん。そこまで考えなかった。究極の節税は、収入を０にすることか～・・・でも待てよ。購入価格がそれだけ下がる、ということは、将来的にもしこの物件を売却した時のキャピタルゲインはどうなんだ？基本的に、その時のキャピタルゲインは、売却金額－（取得金額－減価償却）だから取得金額が下がればその分、キャピタルゲインも多くなる。そしてそれに課税される税額は、先日書いた買い替え特例を使わなければ、投資物件については一律１５％の連邦税と、なにがしかの州税がかかる。ざくっと言えば、キャピタルゲインの約２０％は税金で持っていかれることになる。そしてこれは総合課税ではないので、本業の収入が赤字でもこれは損益通算できないはずだ。となると・・・本当にどちらが「節税」になるのかよく考えて見なければならない。先日終了した２００５年度の米国Ｔａｘ Ｒｅｔｕｒｎでは、私の実効税率はなんと４．８％だった。ということは、このコミッションが収入としてカウントされても、それにかかる所得税は、昨年度並だとしたら、５％内外にしかならない。つまり、そんなことは考えても居なかっただけなのだが、どうも私の場合は、このブローカが言ったように、価格に転嫁して「収入」を０にするよりも、価格はそのままにして、このコミッションをちゃんと「収入」に計上するほうが税率は圧倒的に低い、ということになりはしないか。でも、一般的に所得税率が２５％以上、３０％とか３５％の人（多くの不動産エージェントはこのぐらいの収入がありそうだ）にとっては、所得に含めるより、価格に転嫁して、あとでキャピタルゲイン課税を払ったほうが得になるのだろう。時期的に税金の支払いが何年も後になること自体でもそうとうな恩恵があるはずだ。そして、買い替え特例を使えば、それすらも半永久的に繰り延べできることになるので、その選択肢を残しておく、という意味でも良いかもしれない。今回はたまたま、却って節税できたような格好になったかもしれないが、これでまた一つ、節税という観点で不動産取引を考えるポイントを学んだ。是非、このやり方で節税するだけの「高所得者層」になりたいものだ。でも節税を徹底したら、永久に税率３０％以上になんてなりそうもないが、それはそれでいいのではないだろうか。結局、やっていることは同じでも、その時々の自分の状況によって、節税手段も違ってくる、ということなのだろう。
2006.04.26
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グローバルビジネス
オースティンの関係で、現地のインスペクターと電話で話をした後、おもむろに教科書を広げ「お勉強」していた。何の？「韓国語」です。（笑）日本の韓流ブームをへとも思わず、韓国ドラマもまともに見たことがないのですが、なにか必要に迫られそうで、ちょっとやってみることに・・・イエ、ネ、アンニョンハセヨ！アンニョインカセヨ！！なんて、やっていたら、上さんが「何しているの？」と、これは当然日本語。そうこうしているうちに、先週の金曜日にクロージングが終わって、その日から入居している「中国人」の家に行く用事ができて、訪問する。その奥さんはなんと「日本語」を勉強しているというので、ちょっとだけ日本語で話したり、やはり共通の言語は英語なので、どうしても英語になってしまうが、ときどき意味不明らしく、だんなさんに中国語でなにか聞いていて、だんなさんが英語で私に答える・・いろいろ話をしたあと（これは英語）、最後はシェシェ、サイチェン！ となる。戸口まで送ってくれて、帰る時も手を振ってくれる。いい人たちだ。また我が家に帰ってきて、さきほども「韓国語」の教科書を読んでいた。その間、頻繁に電話がかかってくる。これはもちろん英語だ。子供が帰ってくる。こちらは努めて日本語で話す。また電話だ！ 今度は先方がはなっからスペイン語をまくし立てる。すぐ電話を切る。横ではかみさんがスペイン語の教科書を開き、ＣＤラジカセでスペイン語を流しながら勉強している。子供が持って帰ってきたフランス語のテストの点が悪い、とかみさんがご機嫌斜めで、こどもにフランス語のレクチャーをする。大学時代は第２外国語がフランス語だったとか・・・私は横で、ふ～ん、とただ聞いている。う～ん、グローバルビジネスができそうだな～・・・
2006.04.25
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プラス思考の罠
人は、自分で自分の枠を決め、自分の可能性に対して制約を設けてしまう場合が多い。下手をすると、なんで自分はこんなに努力しているのに報われないか、と悲観してしまって、それ自体で「諦め」という制約を自分に与えてしまい、本来なら粘り強く続けていれば可能だった「かも」しれない可能性の目を摘んでしまうこともままあるだろう。だからこそ成功者がよく言う言葉に「失敗と言うものはない。成功するまで続ければいいのだから」とか「最終的には成功するので、その間の間違いや行きつ戻りつは失敗ではなく、成功までの単なる過程に過ぎない。」などがある。「このままやっていて、本当に成功するのだろうか」という「不安」が、人間にとっての最大の敵なのだが、その「不安」を押しのけるだけの強い「信念」が人を成功に導くことも多い。しかし、「自分は運が悪い」とか「不幸だ」などと勝手に思い込んでしまうことは、この「不安」とは別に、やはり自分自身の可能性を狭めてしまうようだ。そういったことから、世の中の成功哲学でよく語られることに「プラス思考」「ポジティブシンキング」というものがある。全てを前向きに捉えなさい、なにか不運や不幸があっても、それが自分にとって、どういった教訓を、あるいは経験を与えるためにそうなったのか、ということを考え、その経験を有効に使いなさい、というわけだ。しかし、本当に不幸だ、と思っている人に、そういった「理性」によるプラス思考を説いたところで、限界があることは周知の通りだ。人間というものは理性で「心」をコントロールできるほど強くはない。溺れている人に向かって、プラス思考を説き、それは貴方が「おぼれている！もう助からない！！と思っているからそうなるのですよ。もっと前向きに考えなさい。」というようなものだ。幸福な人、成功した人、こういった人は物事をポジティブに考える人が多い。これは確かだろう。それだからこそ、そういった人が「その成功の秘訣は？」と聞かれれば、「いつも前向きに考え、プラス思考を徹底してきたから」という答えが帰ってきたとしてもそれはおかしくもなんともない。しかしながら、こういった話からは、では「プラス思考」をすれば「成功」するのか？ということに対してはなんの答えももたらさない。成功した人→プラス思考 だからと言って、プラス思考→成功する とは限らず、逆は必ずしも真ならずとも言える。根本は、自分自身を肯定することにあるはずなのに、心の中で「失敗するのではないか」と考えているにも関わらず、理性で無理やりに「ポジティブ」に仕向けることは、自分自身を否定することになってしまう。ではどうするのか、ということに関しては、いろいろな考え方がある。「宗教」も「瞑想」も、もしかしたら「セラピー」も「刷り込み」「習慣化」などなどもその一つだろう。あれほどの強い意志と考え方を持っていた中村天風にして、毎朝、毎晩、鏡に向かって自己暗示をかけ、数々の誦句を唱えたといわれている。それほどまでに人間は弱いものなのだ。というより、心と理性の関係は、そんな単純なものではないのだ。プラス思考の罠。 下手に自分の「本当」の感情を否定して、自分を欺いてみても、そこにはなんの展望も開けないばかりか、却って事態を悪くする場合もあることを心に留めておこう。
2006.04.24
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今日はお休み・・・
少し前に「時には立ち止まって考えよう」とか、日記で書いていながら、昨日のクロージングまで、なにか加速し続けている気がします。そして、まだその「加速」は止まっていません。今日は、昨日の反動もあるのでしょうが、久しぶりにゆっくりした土曜日でした。本当に、「立ち止まって考える」時間が取れました。「加速」そのものは、勢いなので５月まで止まりそうもありません。５月が終わって、６月に入り、２００６年度も半分を終わった時点でどのような状況になっているのか、予想もできません。（笑）こういう「予想もつかない」という状況、というものも「ワクワク」していいものですが、内容が内容なだけに、取り返しのつかない状況になることもありえます。ここはじっくり、考えて取り組みたいと思います。敬具
2006.04.23
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正反対の不動産投資戦略
今日はクロージングを終え、夕食時の晩酌をいつもより「ちょっとだけ」多くしたので、現在ほろ酔い気分です。（あ、いつもほろ酔い気分で日記を書いているのですが・・、もう少しほろ酔い、ということで・・・）なので、これから書くことは、ちょっと支離滅裂になるかもしれないことをあらかじめお断りしておきます。で酒を飲みながら、ふと、自分の投資がここへ来て急激にリバレッジを上げていることを考えていました。一方では、ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１さんに代表される（？）現金買いの投資があります。普通の不動産投資、と言えば、他の投資にはない、このレバレッジと言うものを最大限利用する、あるいは「できる」のが不動産投資のうまみ、というのが普通です。ただ、あきらかに将来リスクを考えると、当然のことながら「現金買い」に軍配が上がり、その購入段階で「格安で購入」することができれば、投資としての効率も飛躍的に高まります。ＣＦ１０１さんなどは、平均利回りで３０％を超えているのでしょう。それでいて、将来の金利上昇リスクや空き室リスク（空き室になるリスク、ではなく、それがキャッシュフローに及ぼす影響のこと）が最小限に抑えられているのはすばらしいと思います。普通、投資はハイリスク・ハイリターンとローリスク・ローリターンの間のどこかに来ますが、当然グラフにしても一直線に並んでいるはずも無く、ミドルリスク・ハイリターンのものもあるし、ミドルリスク・ローリターンのものもあるわけです。そういった観点で言うと、リバレッジをかけない不動産投資は（比較上）ローリスク・ローリターン、リバレッジをかける不動産投資は、ミドルリスク・ミドルリターンとなりそうです。ただ、ＣＦ１０１さんの場合は、この前者をローリスク・ミドルリターンにまで持ち上げている好例だと思います。では私の場合は、と振り返ってみると、最近どんどんレバレッジが上がってきているので、どんどんローリスク・ローリターンから、ミドルリスク・ミドルリターンに移ってきています。投下自己資金で考えると、最近の投資は全て、リターン年率１００％以上で、投下自己資金回収は一年以内で済んでいます。この意味ではハイリターンなのですが、その分、レバレッジを効かせるためにほぼ全額ローンを組んでいるので、金利上昇リスク、空き室リスク（滞納リスクも含む）、災害リスクに対して弱くなります。金利リスクに対しては長期固定金利ローン、空き室リスクに対しては始めの物件・立地選択、災害リスクに対しては保険で、ということでそれぞれカバーしているつもりですが、それでも全額自己資金の投資に比べればリスク度は高いことは確かです。キャッシュフローを次の投資へ、というのが王道でしょうが、いかんせん、私の場合のキャッシュフローはほぼ生活費に消えていくので、残りません。そのかわり、次々に投資する原資を、やはりアメリカならでは（ほとんどの海外不動産もそうでしょうが）の、物件評価額の増加、すなわち担保価値の増加に依存して、借入金額を増やしていっているので、この面でも不動産価格の低下に対するリスクは高まっています。しかし、そのお陰で、逆にリターンの方は、年々ＣＣＲが増加し、現在ではキャッシュフローだけ見ても恐らく１０％前後、ローンの返済元金も加えると１５％前後、物件の値上がり益まで考えると、恐らく２５％前後に達しているはずです。これは表面ではなくて、税金だけではなく、全経費を引いた後のＮｅｔです。これでもリターンの数字上はＣＦさんの３０％強には及びませんが、税金面では圧倒的に有利なので（とにかく減価償却と利息の支払いが多い！・・・ということですが。笑）実質的な可処分所得の増加には寄与しています。となれば、対極的な二つの投資法のうち、このリバレッジ戦略をとっている限り、やはり「リスク管理」が決め手、ということになるのでしょう。やはり「勉強」するしかありませんね。
2006.04.22
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米国８軒目、クロージング終了
今日は朝からクロージング準備でばたばたしていました。１２時のクロージング（最終決済）を控え、未だにクロージングアトーニー（最終決済を取り仕切る弁護士）から、最終の金額情報が来ない。やっと来て、売主と売主のエージェントに連絡とって、さて銀行に行こうか、と思っている矢先に、訂正メールが来る。金額が＄３０００も違っていたので、これはまずい、と、すぐに売主とエージェントに連絡してからその資料をＰＤＦファイルにしてメールで送る。その後急いで銀行に行き、必要な金額を残高証明つきの小切手にしてもらう手続きに行ったら、銀行のネットワークがトラぶって３０分もかかり、実際のクロージングには１分遅れで駆け込む羽目に・・・・まあ、最終のクロージングの場でも、金額面で総額＄１５００ぐらいの訂正が何箇所も入る、ということもありましたが、プラスマイナス相殺して、山勘で持って行った小切手で、２５セントお釣りが来た、という、ほとんど偶然にもドンピシャリの数字でした。（笑）とにかく、自分で設定した初めてのクロージングが無事終了。いろいろ学びが多い一週間でした。日本の不動産取引の最終決済と比べると、こういった弁護士が間に入って全てをまとめてくれるので、楽といえば楽です。指示に従って、いろいろと用意するだけで、あとは大船に乗った気になれます。一番大きな違いは、こういった不動産購入に伴う費用でしょうか。日本では、ローンを借りたりすると、購入価格の６％から８％ぐらいの諸費用を見込まなければなりませんが、今回のこのクロージングで、買い手の私として支払ったこの類の諸費用は、物件価格の２．５％ぐらいです。もちろん、登録費用や、タイトルインシュランス、弁護士費用、取得に関わる税金、物件評価費用、レンダーの費用、など、もろもろ全て含めてです。まあ、そういうことは置いておいて、まずは、この物件↓の購入及び賃貸契約を完了しました。 これで、米国８軒目、賃貸物件としては７軒目、今年に入ってから既に３軒目の不動産購入が終了です。そして、今日からこの売主がテナントとして５月末までこの物件に住み、６月１日からは日本人のテナントが入る、という効率のよさ！うまくやれば今後２００８年５月末まで一日も空き室がありません。最終購入価格＋諸費用に対するこの賃貸の収益性は、表面グロスで１０．１％。３０年固定ローンを組んで、ローンの元金返済分を除いてもキャッシュフローが出ます。もちろん、自己資金０での投資ですので、これもまたＣＣＲは∞です。（プラスかマイナスかは別にして・・・・笑）今回はミカオさん御心配のローンメンテナンスも全てテナントさんがやる契約なので、「労働力投入」も最小限で済むでしょう。（ホッ）一方、今月初めに購入したテキサス、オースティンの物件も、修理が終わり、テナントを募集していましたが、これも６月の始めから入るテナントが見つかりました。一ヶ月の空きがありますが、賃貸に入れば、こちらは表面グロスで１２％以上の利回りで回り、賃貸管理会社に管理費用を支払っても、こちらもローンの元金返済を除いてもキャッシュフローが出そうです。一応、こちらが一段落したので、さて、次は自己所有物件の売却の方にも少し手を入れなければなりません。すでに一ヶ月半経過して、未だに一件もオファーなし、ということは、少しマーケット状況を見誤っている可能性があります。例の「韓流に挑む」の方の仕事と並行して、こちらもなんとかしたいものです。
2006.04.22
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イーグルに聞け！
明日はいよいよクロージングです。不動産ライセンスを取ってからのクロージングとしては３件目ですが、今回が自分で全てをやったた、実質的にはじめてのクロージングです。レンダーとも連絡を取り、バイヤーとしても全て問題ないことを確認した後、クロージングアトーニーに連絡し、エージェントとしても、やることは全てやった、ということを確認したので、後は明日の実際のクロージングを待つのみ、ということになります。しかし、（自分の印象としては）特にアメリカでは最後の最後まで気をぬけません。最後になってどんでん返しが起こらないように祈るばかりです。明日のクロージングに向け、売主が第一日目からこの物件のテナントになるので、賃貸契約書を新たに作成する必要がある、そして、賃貸契約であるからには、始めの状態を確認して記録するための「ウォークスルー」関連書類を準備しなければならない、そして何よりも買い手として、明日のクロージングにいくらの資金を用意する必要があるのか、ということを確認して、銀行から現金残高証明付きの小切ったを切らなければならない、などなど、まだやることは残っています。普通ならこれらのことは不動産屋さんがやってくれるのですが、今回は全て自分でやらなければなりません。最近読んでいる本に「イーグルに聞け」という言葉が出てきました。この本を読んだ方なら、「はは～ん、あのことだな。」とピンと来るかもしれませんが、一般的な言葉ではありません。本来、この言葉は、アメリカインディアンの考え方で、「イーグルは最も高いところを飛べるので、大いなる神秘にもっとも近い存在と考えられていて、先住民（インディアン）にとっては神聖な守り神だ。また、高空より行く手を見渡している、ということから比喩的に未来を示唆してくれる」というものから来ており、通常、私達が住むこの世界は、計画と準備が周到に練られて、それに乗っ取って物事を進めるのが最善の方法だと考えているのに対して、この考え方は、いわば本来の「他力本願」の意味と同様に、我々人間の考えることの限界を認識し、それを超えた「大いなる流れ」を信じて、それに身をまかせよう、という行き方でもある。論理的思考の限界を踏まえて、また「人事を尽くして天命を待つ」という言葉にも通じるかもしれないが、やることはきちんとやった上で、それ以上のことは、「大いなる力」「大いなる流れ」に任せようではないか、そして、それを象徴する言い方として「イーグルに聞け」という言い方をある日本人がし始めた、ということだ。若干仰々しくなってしまったが、この「イーグルに聞け」も、ただ漫然としているだけではその「大いなる流れ」に乗ることもできないそうだ。第六感とか、インスピレーションと同様に、自分の心の中の声を聞く、無意識の声を聞く、そういった習性というものも、この論理万能の時代にあっても必要だろうし、究極的には人間の論理性の限界を認識しつつ、そういった感性を磨きたいものである。現代物理学の最先端では、もうすでに因果律は崩れている。原因が同じでも、結果が違ったり、厳密に結果を予測できない事象が存在することが明らかになっている。それが量子物理学の世界を離れて、即我々が普通に暮らすこの日常も同様だ、ということにはならないにしても、この世界の成り立ちを考える上では、本当に重要な視点となるのだろう、と思う。さあ、明日はクロージング。「人事を尽くして、天命を待」とう。
2006.04.21
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コンプライアンス
今日はいろいろと調べ物の一日。と言っても、午前中は、売り出し中の一軒のリフォームが終わったので、その内部を半日かけて掃除していましたが・・・昨日書いた「ある面、起業」の仕事に関して、あれこれ考えていました。所属するブローカにも会い、仕事の進め方についてのアドバイスも貰いました。しかし、考えれば考えるほど、今の状態はまずい！昨日の日記で、「ど素人の集団が、ビジネスを・・・」と書きましたが、いろいろ検討すると、この部分がやはり表面化してきます。特に法律に関しての知識とそれに対する対応において、今現在のままやっていると、本当にまずい、という結論にならざるを得ません。これはどんな仕事をやっていてもそうでしょうけれど、例えて言えば、パンやケーキを売っていたお店が、ちょっと趣味の延長で自家製のケーキを出したら、それが好評で、つぎからつぎへとメニューを追加し、ついにはもともとの「ケーキ屋」さんから、そこそこ本格的な喫茶店になってしまったようなものです。つまり、この店はもともと第三者のケーキやパンを販売する「小売業」だったのが、いつの間にか、自分たちで作ったケーキやパンを提供する「飲食業」になってしまったのです。「小売業」と「飲食業」では、認可に要する要件も、開業後の保健所の検査などを含めた「安全性」や「衛生面」での制約や規制も全く違ってきます。それを、ど素人集団が成り行きで、どんどん手を広げてしまった結果、その好評さに押された周囲の飲食店から「あそこはおかしいんじゃないか」という声が上がって、それが高じると法的な面で訴えられる恐れもあるような規模にまでなろうとしている、そんな感じです。やっている連中が若くて、皆やる気満々なのはいいのですが、こういった面でのコンプライアンス意識と言うものが殆ど見えません。本当は、単なるアシスタント的に考えていたのですが、考えれば考えるほど、このままではやばいな～、と思えてきました。もう少し、どっぷり浸かることになるかもしれません。
2006.04.20
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仕事始め
今週の金曜日にはクロージングが控え、オースティンの物件のリース契約、フロリダの物件のリースまたは売却、アトランタの物件のリースまたは売却、といろいろ重なっています。そんな中で、今日は「仕事始め」。今日から、ある会社とタイアップして、新しい「仕事」を始めました。どういう「仕事」か、というと・・・・・それがまだ形になっていないので、なんとも言えない、という「仕事」です。（笑）今日の打ち合わせも、大枠を話しただけで、では誰が、何を、どうする、という部分ではまだまだ決まっていません。逆に言えば、これから自分が好きなように、あるいは、関係する皆に一番いい形で「事業」を進めてゆくためにはどうしたら良いか、を考えるのが始めの仕事になります。言ってみれば、「起業」に近い、と昨日の日記に書いたのはそのためで、内容、やり方、収入、形、すべて何も決まっていませんが、お客さまだけはある、という状況です。普通は、それ以外が決まっていて、顧客を開拓することが事業のスタートかもしれませんが、今回は逆。「顧客」があり、「仕事」があるにも関わらず、それに対してどうしたら良いか、ということを考え考え、実際にビジネスに結び付けて行く、そんな感じです。定型業務はなにもなし。全ては自分の判断でやり方を決めて行き、下手をすると、それからの収入さえ、合意の上ではあるけれども、自分の選択として決めてゆく、という内容です。もしかすると、これをこなすために「起業みたい」ではなく、実際に会社を起こさなければいけないかもしれません。それも含めて、今後まずは、「仕事」の内容をもう少し明確にしてゆくつもりです。しかし、自分の考え、自分の選択で、こういったビジネスができる、という可能性を与えられたことに感謝！！です。
2006.04.19
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市場競争と物価
へんなタイトルですが、今日めずらしく買い物に出かけて感じたことを書きたいと思います。いつの時点からかわかりませんが、最近あまり「欲しい」ものがありません。まあ不動産は別にすれば、ということですが、ＴＶや新聞の折り込み広告などでのべつ幕なしに送られてくる消費者心理を刺激する言葉や物の数々・・・いわく、「便利」「健康」「癒し」「ステータス」「喜び」「楽しみ」などなど、そんな言葉の羅列に埋め尽くされている感があります。しかし、本当に自分にとって必要なもの、と言う考えに立ってみると、それほど必要なものはないことが分かってきます。最近欲しいものがなくなってきた、というのも、年齢のせいもあるでしょうが、こういった「考え方」の変化によるところが大きいのでしょう。しかし、今日、久しぶりにいろいろ見て回っていると、やはり「アメリカ」だな～と感じることが多かったのも事実です。なにが「アメリカだな～」なのか、というと、アメリカというのは人口もさることながら、その消費購買力に関しては依然として世界一です。そういった市場に対して、数を頼みとした「量産効果」を必要とする大量生産品の売り込みに関しては、やはり未だに激烈・熾烈を極める市場でもあります。たとえば、今日見て回った電器店などで、ＰＣを見てみると、たとえば１７インチワイド液晶ディスプレー付きのノートブックが＄７９９だったりします。周辺を見渡すと、殆どのノートブックは＄１０００以下で売られています。日本のそういった店もよく見る私にとっては、その違いがよくわかり、日本はいろいろな細かな需要に対してこまめに対応している商品に溢れ、それぞれに特徴があり、その分価格もそれなりだったりするのですが、アメリカの場合は、殆ど最大公約数的な商品投入がされており、その部分で激烈な価格競争が展開されているわけです。車にしても、ＰＣにしても、市場が大きいからこそ、ここである程度の地歩を確保することは、世界戦略を考える企業にとっては必須になるのでしょう。その現実的な量産効果は、他地域の少量多品種生産機種にまで影響を及ぼすことでしょう。その意味で、過去日系企業のみならず、このアメリカ市場に参入する新参企業は、ある程度ネームバリューが上がるまで、採算度外視で価格競争の末端を支えるような商品戦略をとります。その企業がある程度の地歩を固めると、それに続いてやはりアメリカ市場に食い込もうとする新参企業が、また同じような価格戦略を展開し、信頼性はそこそこに考えると、アメリカの市場、というものは、こういった価格戦略をとる企業が次々に現れる市場でもあります。日本もデフレの間、アジア・中国製の商品が相当日本市場に食い込み、一時ほど日米の差異を感じなくなったのは確かですが、それでも、このアメリカのこういった「市場規模」を背景とした価格の割安感というものを、今日は改めて感じました。赤字覚悟のその企業には気の毒ですが、それもその企業の意図でもあるので、早速１７インチワイド液晶の＄８００ぐらいのノートブックＰＣか、15.4インチワイド液晶の＄６００ぐらいのノートブックＰＣか、いずれもワイヤレス対応にはなっているので、このどちらかを買おうかな、なんて気にさせられた今日の買い物でした。（あ、それでも今日は何も買っていませんよ。今必要なのはＦＡＸだけですから・・）
2006.04.18
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うさぎ
明日から先日の日記「韓流に挑む」で書いた仕事がスタートします。まだトライアル的なので、どんな仕事になるのか全くわかりませんが、とにかくじっと待つところから一歩踏み出してみようと思います。と言っても、普通に就職するわけではないので、今までと同じように自分の時間は自分で管理する、というスタンスで行きますので、どちらかというと、自分で「起業する」という心積もりでやって行きます。そんな状況なので、今日は、駆け込みで賃貸物件のうちの一軒に芝刈りに出かけてまいりました。自宅の芝が結構伸びてきているので、そろそろ行かなきゃまずいな、と思っていたのですが、時々前を通りかかり覗いてみても大して伸びていない。ということで高をくくって今まで延ばしに延ばしてきたのですが、もしかするとこれから忙しくなる「かも」しれない、と思って、思い切って行ったのでした。そうしたら・・・確かに家の前の庭は、バミューダ芝なので、まだ本格的に伸びるシーズンになっておらず、やはり大したことは無かったのですが、裏庭を見てみたら、あららら・・・・なんと、一部は腰ぐらいまで、そこまで行かないところも膝ぐらいまであるぐらいの伸びよう・・・ということで、バッギング（袋に一々詰める作業）をやっていると間に合わない、と思い、まずはマルチ（細かく刈って横に吹き飛ばす）をかけましたが・・・なんと、それをやっていると、庭の中心部の一番生い茂っているところからウサギが二匹（二羽、というのかな？）飛び出してきました。あまりにも伸びていたので、格好の居場所になっていたのでしょうか・・・このあたりは、自然もそこそこ残り、近くのゴルフ場でゴルフをやっていると鹿が横切ったりします。うちの庭にもリスはよく来るし、時にはウサギも来ます。バードウォッチングの趣味はないので、種類はわかりませんが、実に様々な鳥達も来ます。日本でも当然、自然の豊かなところはありますが、私が育ったのは都下で、会社勤務もだいたい横浜近辺だったため、あまり自然環境の豊かなところには住んでいませんでした。（あ、そう言えば、大学は地方の大学だったので、裏山に熊が出て、近所の主婦が襲われた、なんて話はありましたが、それはもう３０年も前の話です。＾＾；）この辺りも最近はどんどん開発が進み、まとまった森や林がどんどん少なくなっている中で、こういった動物達が生息しているのをみると、なんだかホッとします。明日からの「仕事」も当面、午後からやろう、ということになっているので、午前中は今までどおり、自分のことをやり、犬の散歩などをしながら、こういった自然を楽しむ余裕を持ち続けたいものです。
2006.04.18
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日本国家破綻のシナリオ
なにかまたか、と思われるほどのテーマですが・・・（笑）昨日の極東のゾウさんの日記で、金融危機においての日韓の対応についての日記があった。結果から考えると、日本の方が、長引きはしたがうまくこの金融危機に対処できた、ということになるのだろうか？しかし、あの時点で韓国はＩＭＦの管理下に入り、自国としてはやりたくないような荒療治をせざるを得ない状況に追い込まれ、そこまでしないと、国際経済への影響を避けられない、とＩＭＦが判断した種々の施策を実行せざるを得なかった、という事情もある。この時、日本に対してはそこまでの勧告というか、強制はなされなかったのだが、実は、もしかすると日本も韓国と同様な措置を受ける可能性もあったようだ。現に、ＩＭＦ関連で２００３年に発表されたネバダレポートというレポートがある。実際には発令されなかったから後になって発表された、という事情のようだが、もしかしたらこのレポートにあるようなシナリオに沿って、日本も韓国以上の荒療治に翻弄されていたかもしれない、という見方をするとぞっとする内容だ。その内容と言うのは、（１）公務員の総数・給料は３０％以上カット、及びボーナスは例外なくカット（２）公務員の退職金は一切認めない（３）年金は一律３０％以上カット（４）国債の利払いは５～１０年間停止（５）消費税は２０％へ（６）課税最低限を引き下げ、年収１００万円以上に課税する（７）資産税を導入し、不動産に対しては公示価格の５％を課税 債権・社債については５から１０％の課税 株式については、時価を正確に計算できないため、取得金額に対して１％を課税（８）預金については３０％～４０％カットするというなんとも荒っぽい内容だ。ひとつひとつを考えると、少し考え方がおかしいのでは？とか、内容によってはそれでなんの効果が期待できるのか疑問なものもあるし、第一、それによって生じる副次的な影響の方がどうなるかわかったものではない、と思えるものまであるので、どこまでこの内容が真剣に検討された結果なのかはわからない。しかし、海外から見た日本の「国」としての状況は、ここまで突っ込んだことをやり、日本の国民に痛みを甘受してもらうより、世界経済への影響を食い止める方法がない、とまで思われていたわけだ。先の極東のゾウさんの日記にあった記事では、日本はその後結果的にうまく行ったような印象があるが、実際のところ日本の「国」としての状況はどれだけ当時に比べてよくなったのだろうか、と考えざるを得ない。たまたまデフレ脱却の兆しが見え、株式相場の好転により、金融機関の不良債権は減る、年金の運用も含み益が拡大する、と言った、いい面はもちろんあるのだが、国の借金体質や、年金の根本的な問題、あるいは「公」の肥大化などの状況は、その荒療治がなかったがために未だに小手先の処理に終始しているように見える。そして経済の回復に合わせて、国家としての最大の危機をもたらすインフレの兆候や金利上昇の兆候も見え始め、今後の国家財政のコントロールは本当に難しいものになるのだろうと想像するに難くない。そして何よりも、日本の国債の国際的な評価がいまだに低開発国なみの扱いであることを見ても分かるとおり、先に書いたネバダレポートのような、日本国家に対する国際社会の見方、というものも、まだまだ変わっていないのだろうと想像している。そこは、またそう考える人も居れば、そうでない人もいる証拠に、２００５年度の外国人投資家による日本への投資は大幅な投資超過になった。今の日本経済の好調さも一部はこういった海外投資の入超によって支えられている面も忘れてはならず、これが万一、引き上げ方向に一斉に動いた時の影響は計り知れない。そうなったときに、荒療治を避けてなんとかここまで踏みこたえてきた日本国の運営というものが、本当に良かったのかどうか、ということをもう一度考えざるを得ない状況が来ないとも限らない。とは言っても、たかが個人の考えること、国家でさえ、コントロールを失ってＩＭＦの管理下へ入らざるを得ない状況すら考えられるのに、そんな個人の思惑などはとるに足らないのも確かだろう。とすると、やはりやるべきことは、一個人としての対応を出来る限りとっておく、これにつきるのではないだろうか。
2006.04.17
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「お金持ち方程式」に対する一考察
なんか、大上段に構えたタイトルですが、内容はたいしたこと無いんで、あらかじめお断りしておきます。普通、資産形成あるいは金持ちになるための方程式は、資産＝（収入ー支出）＋資産Ｘ運用という式で表され、それに尽きるとよく言われます。いかに自分を磨くか、如何に会社の中で出世するか、いかに事業を立ち上げてそれを軌道に乗せるか、といったもろもろの取り組みは「収入」の増加をもたらし、節約術や節税術、あるいは日常生活の知恵、といったものは「支出」の削減を扱います。そして、蓄えた資産をどう運用するか、という面で、株にしろ、不動産投資にしろ、ＦＸにしろ、これらも節税を考えた「賢い」運用方法をとることにより、（収入ー支出）、つまりキャッシュフローをプラスにし、そのプラスを含めて増大したＢＳにおける資産をどう運用してゆくか、で、私達の資産形成が図れる、あるいは「お金持ち」になる、というわけです。これはこれで、確かに納得性があります。いろいろな本も、分類すればそのほとんどが、これらのどれかに当てはまる、というわけで、これは橘玲の「お金持ちになる黄金の羽の拾い方」などにも書かれていることです。今回の「一考察」は、こういった「お金持ちになる」方程式とは別に「お金持ちで居る」方程式というものも考えられるのではないか、という点についての考察です。つまり、「なる」ということと、「居る」ということは、内容が若干違うのではないか、ということです。その一番大きな内容の差異は、考えられるリスクの範囲とそれへの対応方法ではないか、と考えるわけです。まあ、それも含めて、広義で「運用」という言い方ができるかもしれませんが、例えば「遺言書を書く」とか「信託財産にする」ということを含めて「運用」という言い方をするかどうか、というと普通はしていないと思うのです。ここで言う、「お金持ちで居る」ための方法論としては、どういった資産配分で、どういったポートフォリオで、どういった対象に対して資産を運用するか、ということとは別に、こういった「資産保全」という考え方から来る「方法論」も、また別に存在する、ということです。「資産保全」という考え方からすると、具体的に何を、という以前にどうやって、ということが議論され、また「どうやって」という以前に「何のために」ということがまず議論される必要があります。たとえば、自分が死んだ時に、家族が路頭に迷わないように、というのもその一つかもしれませんし、路頭に迷うまで行かなくても、死んだ時に資産の相続でもめないように、ということもその一つです。しかし、その大きな部分は、その時々の法律や、その場所場所（例えば日本の資産、アメリカの資産、アメリカの資産でも州によってその取扱がことなる）ということをも含めて考えた場合の最大効率的な資産保全はいかにあるべきか、という点にあります。もっと言えば、将来的におきるであろう、例えば相続税関係の法律の改正（改悪？）、あるいは資産税の導入など、考えられるありとあらゆる可能性あるいはリスクに対しての防御措置も含めた方法論の確立、ということが重要になります。今日、たまたま、ある銀行系のセミナーに招かれ、フリーランチ、ということもあり（笑）、上さんと２人で参加してきました。興味を持ったのが、こういった「資産形成」に対する視点ではなく、「資産保全」に対する視点からのプロの講義、という内容だったからです。かなりインフォメーショナルなセミナーであり、次から次へと紹介される事例についても、かなりの部分、私自身の状況においても考えておかなくてはならない事項が多く含まれていました。とにかく「関連する法律」をしらない、というのが現実で、それを知っている、と知らないのとでは天と地ほどの差が出てきます。これも一つの「黄金の羽」かもしれませんが、橘玲が「黄金の羽」と呼んでいたのは、主としてお金をいかに儲けるか、という視点であったのに対して、この場合はいかに資産を保全するか、ということにおける「知識」の重要性という意味での「黄金の羽」でした。ロバートキヨサキもその本の中で何度も触れていますが、法律、税法、運用、それぞれに対する専門家のアドバイスを受けることは、そういった観点でいうと「必須」に近いものがあります。弁護士、会計士、ファイナンシャルプランナーあるいはアドバイザーといった専門家を、自分の資産保全の方法論の中に取り込むのは、その意味では「必須」かもしれません。どんなサービスの提供が受けられるのか、その詳細は、今日のセミナーだけではまだよく分かっていませんので、来週にも、個人的に相談する時間をとってもらうことになるかもしれません。その際には、どんな内容であったかをかいつまんで、このブログにて報告をさせていただきます。
2006.04.16
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音楽と「投資」
音楽と投資って、なんなのこの組み合わせは？と思われる方もいらっしゃるでしょう。我が家は、私を除く３人がピアノを弾き、ピアノ以外には、私がギター（と言っても「今日の結果」をつけなくなってからずいぶん御無沙汰していますが・・＾＾；）、長男がアルトサックス、下の娘がバイオリン、と、さまざまな楽器をやっている。当然、始めたては、レンタルの楽器で習ったりしているのだが、そのうちに自分の楽器が欲しくなる。さすがにピアノだけは、かみさんが元から好きだったので、初めから買っているが、息子のサックスにしても、娘のバイオリンにしても、もともとはレンタルだったが、今は自分用のを購入している。娘のバイオリンは、実は、今日買ったのだ。バイオリンは、小さいうちから弾いていると、ハーフ、サードクウォーター、そしてフルサイズ、と段々大きくなるが、やっと娘もフルサイズのバイオリンを弾けるようになってしばらくたったので、買うことにした。しかし、息子のサックスにしても、娘のバイオリンにしても、値段が半端じゃない。いや半端な値段のものもあるにはあるのだが、そういった楽器では本人が満足しない。とにかく、レンタルのものよりは当然いい音を求めるわけだから、それなりのものになってしまう。甘い、と言われるかもしれないが、こういった楽器の場合は、下手に安物を買うよりも、そこそこいいものを買ってやって、それで練習してもらった方が、上達もするだろうし、その「自分の欲しいものを買ってもらった」という意識が、少しでも練習に役立ってもらったら、と思っているのだが、息子などは、どうもこの期待は期待はずれに終わっている。しかし、こういった「そこそこいい楽器」というものを買う理由は、もう一つある。それが「投資」、というわけだ。まあ、売ることを目的に考えて買うわけではないし、できれば一生使ってもらいたいのではあるが、万が一（千に一、か、百に一かもしれないが）、使わなくなったときにもちゃんと売れるもの、というのがある。たとえば、我が家のピアノ。妻も音大卒、ということでもなく、ただ弾くのが好きなだけなのだが、子供２人もピアノをやるので、途中で思い切ってスタインウェイのグランドピアノにした。本場ヨーロッパのスタインウェイではなく、ニューヨークスタインウェイなのだが、それでも毎年＄４０００から＄５０００、日本では知らないが、やはり同じぐらいだとしたら、６，７０万円、同じ型のピアノで値上がりしている。そして、今回買った娘のバイオリン。↓ これはなんと、１２０年前の作品だ。みるからに古くて、見た目は悪いのだが、値段を考えずに何本ものバイオリンを弾き比べて、最終２本に絞り、それを２週間ぐらい試していたのだが、家族全員、そしてレッスンを受けている先生の意見も皆一致して、この古ぼけたバイオリンになった。幸い、もう一本の、見た目も美しいバイオリンの方が値段が高かったのだが、それを知っても、やはりこの１２０年前のバイオリンを選んだのは、娘の好みだろう。相場（というものは無いのだろうが）がどうなのか、全く分からないので、値段を書くのは差し控えるが、けっして安い買い物ではない。今日買った時に、売主（この方は、日本在住の経験もあり、池袋にもこの店の支店があるし、日本の大学で教えていたこともある）も、この選択を支持してくれた。そして、このバイオリンだったら、普通の音楽大学でバイオリンをやるぐらいのレベルだったら、そこまでは十分に使えるし、もしそれが不満になるとしたら、かなりレベルの高い、学生でもトップレベル、あるいはプロの演奏家になろう、という時ぐらいではないか、と言われた。そして、これもまた、スタインウェイのピアノと同じで、年々価値が高くなる、というものでもある。せっかく音楽をやっているのだから、できるだけいい楽器でやらせてあげたいし、これだったらそれを実現できるし、そして、それでもし不要になった時にも、損をせずに処分できるだろう、という両方のベニフィットがある。本来は、こんなところに「投資」という考え方を持ち込むのはナンセンスなのかもしれないが、安くない買い物だけに、どうしてもそんなことを考えてしまう。その反面、買ったら後は価値が下がるだけのような、例えば車みたいなものは、どちらかと言えば動けばいい、ということで、新車は買わず、５年落ち、走行１０万マイル（１６万キロ）の中古車で我慢しているリンロンでした。
2006.04.15
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「韓流」に挑む
いろいろ状況が急展開しています。もしかすると、「韓流」に挑むことになるかもしれません。と言ってもＴＶドラマなどの話ではなく、ビジネスの話です。先日発表されたアメリカの人口動態調査によると、ジョージア州の１８のカウンティー（郡）が、２０００年から２００５年の全米人口増加率ＴＯＰ１００カウンティーに入りました。１８カウンティーがＴＯＰ１００に入ったのは、２位フロリダの１４カウンティーを大きく引き離して州別では全米ＴＯＰです。しかも、このＴＯＰ１００カウンティーの中のそのまたＴＯＰは、やはりジョージア州のＧｗｉｎｎｅｔｔカウンティーでした。つまり、全米人口増加率ＴＯＰということです。実は、このＧｗｉｎｎｅｔｔカウンティーは私のうちから車で５分ぐらいの隣接しているカウンティーで、私も賃貸物件を一軒持っています。しかし、この人口増加、だいぶ前の日記「米国豆知識」で書いたように、その大きな部分を韓国人、中国人、インド人などの非白人系の流入によるものです。西海岸やニューヨークなどでそこそこ成功し、自宅を保有していた層が、その自宅が高騰したため、それを売却、アトランタに同程度の家を４分の１ぐらいで入手し、あまった資金を投資物件やビジネスに回して事業を立ち上げる、という勢いが加速しています。特に、韓国人の増加は著しく、韓国系のモールがそこかしこにでき、日本食レストランでさえも韓国系や中国系の客でもっているようなありさまです。なにしろ、日本人人口はメトロアトランタでも４千人とか５千人とか言われていますが、韓国系の人口はここへ来て９万人を突破し、もしかすると、すでに１０万人を突破している、ということで、なんと日本人人口の２０倍以上です。やはりビジネスをやるとしても、数少ない日本人相手だけでやっているのと、こういった人口が急増するアジア系をも対象にするのでは、レストランの例を見るまでもなく、圧倒的な差を生みます。しかも、その流入する人間の資産が半端ではない。先日、韓国系のある会社が、韓国人投資家向けにセミナーを行ったそうです。資格は、「今すぐにでも＄１Ｍ以上の投資ができること。」驚くことに、韓国本国からも参加があり、あっと言う間に定員の２０名は埋まったそうです。さて、そこで、不動産の場合を考えてみると、日本人は駐在者とその家族が多く、あるいは留学生か学生を終えてもこちらに定着したような人が多いのに比べて、不動産購入の割合が断然高い、ということが上げられます。そして、レストランやモールといった商業物件に対しての売買も積極的に行われています。勢い、韓国系の不動産屋も多く、エージェントもたくさん居ます。そんな状況のなか、ある筋から、そのマーケットを対象に仕事をするかもしれない可能性がでてきました。「韓流」に挑むかもしれません。もしかすると、韓国語も勉強しなければならなくなるかもしれません。（笑）さて、どうなりますか。
2006.04.14
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フロー理論
フロー、と言っても、今回は御期待のキャッシュフローの話ではありません。（笑）「フロー理論」というのは１９６０年代に、シカゴ大学心理学科の教授だったチクセントミハイが提唱した心理学の一理論である。人間の心理学を研究する時に、フロイトやユングから始まった深層心理学のように内観的手法で研究する理論と、ワトソンやスキナーなどの行動主義心理学に見られるような、人間の心理を純粋に外からの刺激に対する反応として研究する理論がある。この行動主義心理学は、たとえば人間の行動に対する動機付けを外部から理論的に観察できるものに限定し、人間は金銭、地位、名誉などに対する期待や、処罰や不名誉などに対する恐れなどによって動機付けられる、とするものです。残念ながら、今の教育制度は、この賞罰主義的な刺激を人間に与える方向にあるし、会社にしても「成功報酬」あるいは「業績連動性給与」などの「外発的報酬」を指向してきたきらいがある。今でさえ、多少その失敗に気付いて見直しの機運が出てきているが、こういった「外発的報酬」に対して、人間は内発的報酬により、より動機付けられる、とするのが、初めに触れたフロー理論である。この「内発的報酬」というのはなにか、というと、場合によってはいかなる報酬も伴わないのに、数多くの活動に没頭する人たちの動機付けは、その人内部にこみ上げてくる喜びや楽しさである、というものらしい。マズローの５段階欲求説にも近いものがあるが、人間の満足には段階があって、（１）身体的満足 （食べもの、お酒、セックスなどなど）（２）頭の満足 （頭で追い求めたもの、地位、お金、名誉、などの「外発的報酬」）（３）心の満足 （外部からの評価や賞賛を必要としない、喜びや楽しみで心の底まで満たされる状態）（４）魂の満足 （自意識の満足を超え、超意識・真我の満足、至高体験など）という具合に深まってゆく、という説もある。このフロー理論は、たとえば、ロッククライミングする人間にその理由を尋ねたとき、あるいは、ある人間が難度の高いゲームを夢中でやっている時に、そのゲームに勝ったら報酬を出す、としたとたん、熱意が醒めてしまったり、といった事例に言及している。このフロー理論によれば、人間は、フロー状態、つまり「内発的報酬が最大限に得られる状態」にある時に最大の能力を発揮できるという。では、それはどういう状態だろうか。本によると、それは☆行為に集中・没頭している時☆うきうきした高揚感☆雑念がほとんどわかない☆時間間隔の損失☆自分自身の感覚を喪失している☆その場を支配している感覚、自分が有能である感覚☆周囲の環境との調和感、一体感などがあげられるようだ。これが極まると、「深いフロー」という状態になり、人間はかなりの能力を発揮するし、そこまで行かなくても、いやいややるのではなく、ある程度こういった感覚の中にいると「マイクロフロー」と呼ばれる状態になり、やはり人間の能力を遺憾なく発揮させる効果があるようだ。リラックスなどが、独創性や創造力の発揮に有効なのもこのせいだ。では、こういった状態になるための最大の条件はなんだろうか？「自分が自律的になんでも決定できること」つまり、「自発性」だそうです。昔のソニーが（今のソニーではなく）、ソニー神話と呼ばれるほどの成功を収めたのは、創業者である井深大の「思い」と共に彼の「思想」があった、とよく言われる。彼は、ソニーの前身である「東京通信工業」を創立した時にその目的をこう書いた。これは現ソニーにも伝わっている。会社創立ノ目的一．真面目ナル技術者ノ技能ヲ最高度ニ発揮セシムベキ自由闊達ニシテ愉快ナル理想工場ノ建設サラリーマンをやめ、今、会社に所属せずに一人で日々もがいているが、その満足度はサラリーマン時代とは比べ物にならない。この「フロー理論」、しみじみとした感慨を以って読んだものでした。
2006.04.13
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タックスフリーエクスチェンジ
昨日、不動産屋専門の店にまた行って来た。今回は不動産エージェントが使うロックボックス用の特別なキーに保険を掛けるためである。一年間＄２５で、盗難、紛失、損傷など、全てがカバーされる。それは置いておいて、その時、また店内を見て回っていると、ふと、 "The Tax-Free Exchange Loophole" - How Real Estate Investor can Profit from the 1031 Exchange -という本が目に付いた。１０３１Ｅｘｃｈａｎｇｅというのは、前から聞いているし、不動産投資に関しては非常に有効な節税手段であることも知っている。この本の表題を直訳すれば、「非課税買い替えの抜け道」－（副題）不動産投資家がいかに１０３１買い替えにより利益を得られるかとなる。１０３１というのは、簡単に言えば、ロバートキヨサキが彼の「金持ち父さん、貧乏父さん」の本の中（だったと思う）で書いていたように、「緑の屋根の小さな家を３軒買って、それを赤い屋根のホテルに買い換えるだけだ」という時に利用する税法上の特例のことで、比較的安価な家を購入して行き、あるところで、それより高額な物件に買い換えていく、その時に、この１０３１プログラムによって、この売却した家のキャピタルゲインに対する課税を繰り延べすることができる、という内容だ。そして、これをどんどん繰り返してゆくと、その時々のキャピタルゲイン課税は、次々に繰り延べされる。４０１Ｋにしてもそうだし、ＩＲＡにしてもそうだが、いろいろな投資をする場合、投資するときの金額が所得控除になるものと、所得控除にはならないが、その時々での値上がり益に対する課税が繰り延べされるものと、税法上の優遇を受ける方法にはいくつかある。そして、一見、所得控除になる方が効果が大きいように見えるが、長い目で見ると、この課税繰り延べの方が「複利効果」の絶大な影響で、結果的には大きな節税効果、というより、資産運用に対する貢献度が大きい。この１０３１プログラムは、その不動産版である。と言ったような、ごく大雑把なことしか知らないので、この本を見たとき、まさにこれから米国不動産を売らなければならない、現にすでに一軒目を売りに出している自分としては、ここは押さえておかなければならないのではないか、と感じたわけだ。通常の大きさの２８０ページぐらいの本である。不動産投資に成功するには、この１０３１の有効利用が不可欠だ、というのはよく聞く話だ。こういった本を買ってきて、いまだかつて最後まで読みきったことはないのだが、また性懲りも無く買ってきてしまった。さて、少しは時間を見つけて、ぼちぼち読んでいこう。
2006.04.12
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労働コスト
この９日に、「アメリカ不動産投資－収益性の検証」を書いたところ、ＡＦＬＡＣさんからコメントをいただきました。「・・・収益計算の際にご自身の労働コストが加味されて無いようですが、ご自身はただ働きをしているという前提ですか？それとも不動産の投資ではそのような前提をするのが普通なのでしょうか？ たとえば物件の下見をしに行く交通費なども含まれてないようですが。純粋なfinancial investmentのDCF手法をreal investmentに無理やり当てはめているとしか見えないのですが。・・・」という内容でしたが、私はその返答として、「労働コスト？ そうです。ただ働きです。（笑）というより、常日頃、不動産投資は単なる投資ではなく、経営だ、と言っている手前、この手の労働コストはこの経営の部分で、これから上がる利益はこの労働に対する対価だと認識しています。」と書きました。まあ、コメントにある「Financial InvestmentのＤＣＦ手法をReal Investmentに無理やり当てはめて」という意味が正直ピンと来なかったのが本当のところです。だいたいＤＣＦ手法でさえ、ミカオさんのところでちょっと聞きかじりましたが、よく分からない。将来の貨幣価値を現在の貨幣価値に置き換えて評価する、というところで、その前提条件がいろいろ自由度がありすぎて、こんなの気休めにしかならないな、と思ったのも事実ですし、あの場合、将来の収益を現在価値に直したところで、初期投資金額がどだい”０”なので、比較のしようも無い。それに、そんなしち面倒くさいことをやったわけでもないので、未だにこのコメントの意味がよくわかりません。まあ、それはともかくとして、ただ、「労働コスト」をどう見るか、という点だけはちょっと考えたわけです。不動産投資をしている人のブログを見ると、さかんに「労働力投入」の話が出てきますが、これはなにも不動産を経営している時に限ったものではなく、特に購入に至るまでの「労働力」を考えたら、これはこれで結構な労力ではあります。多分、それを皆さん楽しんでやっているので、「お金を得るためだけの労働」という感覚ではないのでしょうし、私もあまり「労働」という感じではありません。それでも、時間も手間もかかるのは事実です。そして、このコメントに書かれているように、その労働のコストを、この不動産投資においては考えないのか、それが普通なのか、という点に関しては、あまりそれを考えた投資リターンを計算したものは見たことがありませんし、その意味では、これが「普通」なのではないか、と思います。しかし、そんなことを言ったら、本当のFinancial Investmentはそう言った「労働」がないのでしょうか？よく株とかでデイトレをやっている人は、下手をすると一日中ＰＣに向かっていたり、その資金繰りのためにやはりそれなりの努力と苦労をしている、そういったことは、この不動産投資の場合の「労働」とどう違うのか？その場合の「労働コスト」を含めて、投資リターンを計算した例を見たことがあるでしょうか？労働、と言っても「肉体労働」に限らず、「頭脳労働」だってりっぱな「労働」です。不動産投資の場合も、株の場合も、どちららかというと、実際に目に付く「肉体労働」的な部分より、戦略を考える、戦術を考える、それ以前に、その分野での知識を習得する、本を読む、セミナーに通う、すべて「労働」あるいは「投資」といえないことはありません。それをすべて「労働コスト」に換算して、リターンを計算するような例を、少なくとも私は知りません。やはり、いろいろ考えた末、結局は、書いたような「・・この手の労働コストはこの経営の部分で、これから上がる利益はこの労働に対する対価だと認識」しているのが正直なところです。でも、こうやって考えると、こういった「頭脳労働」も含めた「労働」を伴わない、ＡＦＬＡＣさんの言う、Financial Investment って、いったいそんなものがあるのでしょうか？あったらそれこそ「不労所得」そのものですね。私は常日頃から、不動産投資による収入はけっして「不労所得」ではない、と思っているので、やはり、労働と社会に対する何らかの価値の提供の対価として収入を得ている、と考えていますが、いかがでしょうか。
2006.04.12
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災害リスク その（２）
昨日、災害リスクについて、火災などによる建物への被害より、それによる賃貸収入の停止による経済的打撃の方が怖い、と書いた。そして、そのような事業リスクに対して、保険などの対処はないのだろうか、とも書いた。今日、この点が気になって、現在アメリカン賃貸物件に対して加入しているInsuranceカンパニーに連絡していろいろと聞いてみた。もともとは、こういった収益機会の逸失による損害を補償する保険はないか、という趣旨での問い合わせだったのだが、なんと・・・なんと、現在入っている保険は、そもそもレント用になっており、こういった場合の収入についても、最大１２ヶ月間の保証が付いていた。金額で言えば、２０万ドルぐらいの一軒家で、年間＄７００ぐらいのプレミアムだから、多少高いな、とは思ってはいたが、この逸失利益に対する保証まで含まれているとは認識していなかった。まだまだ、危機管理意識が乏しい、と自戒しなければならない。本来であれば、もしこの保険でカバーされていないのなら、別のオプションであったとしてもつけておくべきところであった。でも、幸い、これまでのレント物件を全て確認したら、この同じカバレージが付いていたので安心した。さて、そうなると、同様の日本の物件、つまり４棟のアパートについて、同じような保険を掛けるべきだろうか。多分、現在のキャッシュフローの大半をそこに依存しているから、まさしく、そこにこそこの手の保険を掛けるべきなのだろう。そして、その保険料は、必要経費として、これも標準的に賃貸物件のリターン評価に含めるべきなのだろう。この辺、日本で、こういった場合のリスクを保証する保険、ってどんなものがあるのだろうか。もし御存知の方が居たら教えて欲しいものです。
2006.04.11
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ささやかな初収入
昨晩、今度のリース物件を紹介したテナントさんから契約書にサインをもらい、本日、先方のリスティングエージェントに渡しました。このとき、先方からCo-op Feeという名目で＄３００いただきました。一月に、フロリダの物件を購入したとき、一応、Referal Fee（紹介料）名目で、＄２０００ほど収入がありましたが、あの場合は自分がその物件を購入したので、純粋な意味での「不動産エージェント所得」とは言えないかも知れません。それに比べると、今回のテナント紹介は、金額がたかだか＄３００ですが、不動産エージェントとして、自分の投資に関係なく手にした初めての収入です。このテナントの方を、さる知人から紹介されて、それから捜している家の条件を確認したあと、折に触れて賃貸マーケットをチェックしていました。ちょっとこのテナントさんの要望に会いそうな物件が出ると、そこへ出かけていって、環境やレント条件などを確認し、可能性があれば実際に物件を見せる、ということを何度か繰り返し、最終的に、これなら、という物件に巡り会いました。足かけ５ヶ月ぐらいでしょうか。見た家は１０件ほどで、その中で実際にテナントさんにも見て貰ったのが３軒ほど。そして、ある程度その家に決めてからも、先方のエージェントと、賃料の交渉やら入居条件の交渉などなど、結構手間隙がかかりました。それで＄３００というのは少ないのでは、と思えますが、先方のエージェントは委託したオーナーから一か月分のレントを報酬としてもらい、その一部をこちらに「紹介料」という形で払ってくれるわけです。これだけでは、私としても何日も（というより、実質、合計したら丸４日か５日）働いているので、割りに合いません。そこで、レント物件探しを依頼されて、それを見つけて全ての段取りをつけた、ということでの成功報酬として、このテナントさんからも多少もらえることになっています。額は少ないのですが、私としてはフロリダ物件の紹介料収入とは違って、別の意味で、「ささやかな初収入」です。今のところ不動産エージェントだからこそ、つまりエージェントの資格を取ったことに依って得られた、と言える収入は、フロリダ物件の紹介料、今回のテナント紹介料・レント斡旋料、そして４月にクロージングする予定のアトランタ物件のコミッション、ということで、１月から４月までの総収入は約９０００ドル以上になる見込みです。４ヶ月で、約１１０万円・・・・そんなに悪くないかな、と思っていますが、問題は、この大部分が自分の購入にまつわる収入だ、ということでしょう。いつまでも自分で買い続けていられるはずも無く、やはり、人様の家を売るなり、買うなり、斡旋するなりしないと、本当の収入にはなりませんね。今回のいくつかの件名で、やっと売買の手続きにも慣れてきたので、なんとか、「口コミ」という最強の（？）広告宣伝で、顧客を増やしていきたいと思っていますが、どうなることか・・・
2006.04.11
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やってきました、恐怖の○○○の季節！
このところ、不動産関連の「仕事」が忙しく、家のことをあまりやっていなかった。突然、かみさんが、「ねえ、そろそろじゃな～い？」と言う。なんのことかと思えば、キッチンから窓の外を指差す。「ちょっと伸びてきているよね。」見れば、庭一面の芝ならぬ、雑草が・・・このところ、というより、いつものことだが、賃貸物件の管理は割りとこまめにやる。しかし、自宅はどうしても後回し。なにせ、「資産」でなく、「負債」ですもん。（笑）こんなところに手間隙かけても一文にもならない・・・・、なんて言っていては、毎日掃除を欠かさない上さんに申し訳が立たない。で、「じゃ、やるか！」っと、今年初めての芝刈りに・・・こんな感じ。↓しかし、一冬越して身体がなまり、その上、午前中は売り出し中の家を掃除してきたので、もうおじさんは体力の限界！ということで、後半は、日曜日だと言うのに一日中パソコンの前に座ってくったらくったらしている長男を部屋からたたき出す！「なんにも家のことをせんで、お小遣いだけもらおう、なんて考えが甘～い！！」とか、言いながら、夕方５時ごろから７時ごろまでかかって芝刈りをさせました。（笑）↓これで、賃貸物件の方までやってくれれば、言うことないんだけれど・・・とにかく、これから「恐怖の芝刈りの季節」到来であります。一週間に４箇所、体力がもつのかしらん・・・
2006.04.10
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災害リスク
昨日、賃貸物件の一軒へ行く時に、そこかしこで倒木があり、道路閉鎖や信号が消えているところが何十箇所もあったり、またそのためか、交差点のあちらこちらで事故が起きていた。普段あまりＴＶを見ないので、知らぬが仏で出かけたのだが、帰ってきてＴＶのニュースを見て驚いてしまった。アトランタの西部から北部にかけてやはりトルネードが発生し、家屋に相当な被害を与えたようだ。私の自宅は被害こそ無かったが、裏庭のテラスにある椅子は吹っ飛び、ガラスのテーブルは、中心にあるアンブレラとともに斜めになって家の窓を突き破りそうになっていた。そして周りの家々では、かなりの庭木が枝の途中から折れたり、根こそぎ倒れたりしていて、その時の風のすごさを物語っている。今日、それらの家々では、家族総出でそれらの倒木の後始末に追われている。ＴＶで見ていた中に、やはり倒木で事務所をめちゃめちゃにされた人、新車ディーラーでは、並べてある新車が軒並み、ぺしゃんこになった人、湖では、係留してあるボートの上に、近くの屋根が飛んできて突き刺さったり、船そのものが転覆したりしている映像が流されていた。その中の一人、事務所を壊された人曰く、「建物そのものは、保険で建て直しが効くのでなんともないが、仕事の資料がだめになったり、その建て直しまでの期間、仕事ができなくて、そちらの方が経済的被害が甚大だ。」とか言っていた。考えてみたら、アパートの災害も同じかもしれない。万一火災が起きたら、そのアパートの建物自体は再建築費用保証の保険なので、ほとんど保険でまかなえるし、もしかしたら数年経たアパートが真新しくなる、というメリットさえあるかもしれない。しかし、その再建築に６ヶ月かかるとしたら、その間の家賃収入は途絶え、テナントも別のところにすでに居を移しているはずだから、テナントの再募集もしなくてはならず、下手をすると全室埋まるのにそれからまた半年とかかかってしまうかも知れない。建物自体の保険はあるが、こういった事業損失に対する保険、てなものがあるのだろうか。もし知っている人が居たら教えて欲しい。現状では、このような保険に入っているわけでもないので、例えば、私の６室のアパートでもしこれが起きたら、収入はとたんに０になりながら、ローンの支払いは続けなければならない。もし、これが一億や二億のＲＣマンションの場合は、同じことを考えると、再建築にかかる時間ももっと長くなる上、月々のローン支払いもばかにならないだろう。その間、当該物件からの賃貸収入が途絶えていても、このローンの支払いを続けていくだけの体力がないと、とたんにローン返済不履行になってしまう。月々２０万とか３０万とかだったらまだしも、これが１億も２億も一軒のマンションで借りていて、これが起こったときには、ローン支払いだけで月々５０万から１００万ぐらいを覚悟しなければならない。とすると、その場合のキャッシュフローは完全にマイナスなので、その状態で何ヶ月体力がもつか、という話になる。やはり、こういう点から考えても、４戸とか６戸、などの小口のアパートに投資を分散するのは、こと地域リスクの分散だけでなく、こういった「災害リスク」の時の衝撃を最小限にする上で重要な戦略かもしれない、などと、このトルネードのニュースを見ながら考えていた。もちろん、最良の防衛策は・・・・キャッシュフロー１０１さんがやられているような、全額キャッシュ、ローンなしでの購入。これであることは間違いないのだが・・・
2006.04.10
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アメリカ不動産投資：収益性の検証
ほぼまとまりかけているアトランタの物件について、今さらではありますが、収益性の検証をしました。フリーページに載せている、他の投資物件と同様の評価もしましたが、今回はより突っ込んで、ＩＲＲ（Internal Rate of Return)の計算まで踏み込んで見ました。やはりアメリカの不動産は特にそうですが（いや逆に言うと、日本の不動産こそやらなければならないのでしょうが）、永久に持ち続ける、という以外は、いつ、どうやって売却するか、というところまで考えた収益性の検証が必要です。なので、まず、アトランタの物件について、普通の評価をしてみました。表面利回りは、先日の日記で書いたとおり１０％強ですが、全額自己資金で購入したとしたときのＮｅｔ利回り（つまり税金や保険などのもろもろの費用を除いた部分の利回り）は８．１％でした。資金調達コストが年率６．４％から７．５％ですから、その差が純利益になることになります。計算すると、自己資金０、全額借入で年間ＣＦ約１０００ドル、元金返済も含めた純利益が約３５００ドルでしたが、初年度のみ、売主負担があり、それぞれ２４００ドル、４８００ドルでした。まあ、これらはＣＦがマイナスにならない、ということを確認しただけですが、肝心のＩＲＲを次に計算します。普通のＩＲＲは、ＩＲＲ＝｛（売却価格ー購入価格）＋総Ｎｅｔ収入｝／年数／総購入コストということで算出するようですが、この場合のＮｅｔ収入は、ローンの返済を含まない、いわば全額自己資金の場合のＮｅｔ収入です。しかし、私の場合のように、全額ＯＰＭ（すなわり借入）の場合は、このＮｅｔ収入はあまり意味がなく、自分に合わせてローン返済も含めたランニングコストを算出して、これから純ＣＦならびに純利益を出す必要があります。そして、値上がり益がそのまま利益になるのではなく、売却時に必要なコスト、つまり最低でも３％のセリングブローカ（買い手を見つけてきてくれたブローカまたはエージェント）に対するコミッションを差し引く必要があります。これで、実際に売却するときの純手取り収入を計算し、保有年数に合わせて、値上がり益とその間の年間純利益を計算することにより、本当に自分にあったＩＲＲが計算できます。そうして計算した結果、本物件の期待利益は、次のようになりました。今後の年間値上がり率は不確定なので、それぞれの値上がり率に対して、２年間保有して売却した場合と、３年間保有して売却した場合の二通りを計算しました。ただし、その２年間、３年間は、１００％テナントが居住してくれている、としています。現状では２年間は最低、契約できていますが、３年目はまだ未定です。 年間値上がり率 保有期間 ２年 ３年 ４％ ＄１３１９３ ＄２８０５９ ５％ ＄１７７３４ ＄３５１７８ ６％ ＄２２３１８ ＄４２４３３ ７％ ＄２６９４６ ＄４９８２６この計算の場合、毎年値上がりが続く、と仮定していますが、もし、万が一、ここまで値が上がらなかったら、どこで収支がマイナスになるか、というと ２年間保有の場合 年間値上がり率が２．４％で黒字、２．３％で赤字 ３年間保有の場合 年間値上がり率が１．２％で黒字、１．１％で赤字という結果になりました。つまり、この不動産投資は、全額借金、自己資金０ですが、今後の値上がりを考慮すると、値上がり率が年間２．４％％あれば、最低２年間保有するだけで利益を確保でき、その後保有年数が増えるほど利益が増加する、ということになります。ただし、この計算は、空き室率０で計算しているので、実際にはそうはならないでしょうが、少なくとも、現在２年間の契約を締結できているので、２年後に売却する、という前提であるならば、この年間３％の値上がりというのがブレークイーブンポイントになります。ということで、この投資、リスクはかなり低いと見ています。２年後、あるいは３年後のブログをお楽しみに。
2006.04.09
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大失敗！
オースティンから帰った日、アトランタに着くと携帯にメッセージがいくつか入っていた。そのうちの一つは、昨年知り合った方で、このメッセージはレストラン買収の話。もう一つは、アトランタの賃貸物件に住むテナントさんからで、聞くと「２階吹き抜けの天井から降りているシーリングファンの電球がまた切れたので、取り替えて欲しい。それから居間のブラインドが壊れたので直して欲しい。最後に、そろそろ庭に雑草が目立ち始めたので、芝刈りを実施して欲しい」という・・・シーリングファンの電球は、高さが高さなので、２ｍぐらいの脚立の上に立たないと届かない。このテナントさん、わざわざ脚立を買ってきたらしいのだが、１ｍ半ぐらいの脚立で、それに乗っても届かない、という。電球の交換ぐらい自分でやってね、と、今回は私が持つその脚立を置いてくることにした。（わたしは二つ持っているので）ブラインドは、作りがちゃちなので、すぐおかしくなるのだが、今回もちょちょっと直して終了。片側には完全に閉まらなくなってしまったが、もう片方が閉まるのでこれで使ってもらうことに。そして、芝刈り。昨夜は、テネシーを襲ったトルネードが今度はこちらへ来たのか、と思わせるほどの雷雨と突風のため、街のあちこちで停電、倒木のための通行止め、などがあり、ここの庭も当然、ひどい状態だった。しかし、雨の直後の芝刈りなんて、重いばかりで何のいいこともないので、今日は雑草をこまめに抜いてお茶を濁してきた。それだけではなんなので、これからの季節に生える雑草除去のためにフェテライザーとウィードコントロールが混ざった薬品を庭全域に散布してくる。ここの作業が早めに終わったので、近くにある、今売り出し中の物件の様子を見に行った。この嵐でひどい状態になっていなければいいが、と思いつつ・・・・現地について周りを見回ったが、特に問題はなく安堵。そして、ついでに、家の中に入って掃除ぐらいして行こう、と思い、玄関のロックボックスに入っている鍵を取り出す。このロックボックスは、不動産屋さんだけが持つ特別なキーで開く仕組みで、その中にキーが入っている。この不動産屋さんの持つキーは、毎日コードが変わるので、そのキーそのものを盗んでも一般の人には使えない。このキーは毎日、電話回線に接続してそのキーコードをアップデートしなければ役に立たないのである。とにかく、そうやって、鍵を取り出し、玄関を開けようとした。しかし・・・開かない！（汗）もしかして裏の鍵が別になっていたのか、と思い直し、裏に回ってそこにあるドアを開けようとしたが、これもダメ！！（汗汗・・）も、もしかして、この家を売りに出してからずっとこのロックボックスに入れておいたキーは、全然役に立たなかった、ということ？？先日、自分が持つ別のキーで中に入って確認した時に、チラシなどが持っていかれた様子も無く、普通、訪ねてきた不動産屋さんは名刺を置いていってくれるのだが、そんな名刺も一枚もなく、なんだ、誰も見に来てくれていないんだ、とがっかりしたものだ。でも、そうじゃなかった。誰も入れなかったんだ！でも、でも、電話が３回かかってきて、物件を見ていいか、というから「もちろん！ キーはロックボックスの中にありますから、いつでも自由に見てください。」と言っておいたのだが、あの人たちはどうしたんだろう？もしかして、結局見ることもできずに他の物件に行ってしまったのではないか？このロックボックスに入れたとき、その入れた鍵で確実に開くことを確かめなかったのは確かに迂闊だった。しかし・・・・、一人ぐらい、このキーじゃ開かないぞ、とぐらい、連絡してくれればいいのに・・・（泣）ということで、リスティングしてからすでに一ヶ月経っているが、その間にこの物件の内部まで見ていただいたお客様は、テナントがいるうちに訪ねてきた、ただの一組だけ！ということになる。あ～あ、大失敗・・・
2006.04.09
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今月の取引は山を越えたか？
今週は、オースティン出張から始まって、同時並行で進行していた３件名がほとんど同時に山を越えた様に思います。一件目の賃貸斡旋。すでにほとんどオーナーとテナントの間で同意が得られていたのですが、ただ一つ残っていた冷蔵庫と洗濯機・乾燥機の件がやっと決着をみました。この物件、初めから冷蔵庫と洗濯機・乾燥機が備え付けられていたのですが、テナントの方は、すでに自己所有の機器があるので、これらが必要ないし、２台ずつあっても使いようがないし、ましてやガレージなどに置いておくと場所をとって仕方がない、ということで、オーナーに撤去をお願いしていたのですが、昨日やっと合意がとれました。これで、５月頭の入居ということで、最終契約できそうです。二件目のオースティン物件購入。これは今週の出張報告で書いてきたように、水曜日に無事クロージングも済みました。ただし、本当の目的はこれを賃貸に出すことなので、これから要修理箇所の修理と、賃貸募集です。ガレージと思っていたものが、実際に物件を見たらストレージとベッドルームに改造されており、もともと２ベッドルームで１０９０Ｓｆ（約１００平米）の物件として賃貸募集するはずだったのですが、これだと、３ベッドルームで約１３００Ｓｆ（約１２０平米）の物件として募集できそうです。昨日載せられなかった、その他の写真です。↓ これは購入完、賃貸募集スタート、という状況です。三件目のアトランタの物件購入。これは、とうに合意が成立して、あとは手続きのみ、となっていたはずなのですが、次から次へ不測の事態が発生し、いろいろと合意事項の追加訂正などを重ねた末、ようやく本日、最終合意に到達しました。結果的に言うと、もともとのリスティングプライスよりも７％ほど安く購入することが出来ました。その結果、この物件の利回りも確定し、購入諸経費、その後の修理代などなど、関連費用を全て購入代金に含めた数字に対して、表面利回り１０％強を確保できる見通しとなりました。すでにテナントとの賃貸契約は締結済みですので、これで、向こう最低２年間は賃貸決定です。この物件に関しては、あとは、自分が主体となってクロージング（最終決済）を進めなければなりません。弁護士への連絡と最終決済の段取り、必要書類の整備などなど、これも不動産エージェントとして全て初めての経験ですので、慎重にやってゆきたいと思っています。ということで、このクロージングが今月２１日に終了し、一件目のテナント入居が５月初め、そして２件目の賃貸募集がやはり５月中ごろまでに結果が出てくれれば、この一連の不動産投資は一応の決着をみることになります。いや～、しかし、２月に日本でアパート購入を済ませ、３月初めにアメリカに戻って早々に始まったこの３件同時並行処理・・・・、なかなか充実した一ヶ月ではありました。ここで、一息入れて、それから次の展開を考えましょう。そうそう、「時には立ち止まって考えよう」。----------------------------------------------------P.S.昨日、散々苦労した写真掲載・・・。よく見たら、初期設定の「高機能エディタ」ではなく、「エディタ」に切り替えたら、今までどおりの使い方ができることがわかりました。確かにそう書いてありますね。（＾＾；取扱説明書はよく読みましょう！（笑）
2006.04.08
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子供の「お金」教育
今の時代、お金を使う対象にはことかかず、ＴＶやインターネットでは四六時中、消費者の購買意欲をあおる情報にあふれています。さすがに私など、今でさえあまり欲しいものがなくなりましたが（不動産は別ですが・・笑）、学生時代までは買いたいものがたくさんありました。そんなところへ、クレジットカードなどができて、何も考えない人がそのしくみを理解しないまま、つまりそのシステムは誰が儲かる仕組みなのか、を知らないまま使い始め、どんどん深みにはまってしまう例が、枚挙に暇がないようです。 ロバートキヨサキの「子供は皆天才！」や金持ち父さん本のシリーズでも書かれていることに、普通の大人のファイナンシャルリテラシーの欠如があります。そして、この事実は、当然大人予備軍の子供にとっても同様であり、この現代の世の中を生きていくうえで、本当に大事な「基本」であるにもかかわらず、どこでもそんなことは教えてくれない。親が教えるか、自分自身で身をもって「失敗」という経験から学ぶか、どちらかしかないのが現状でしょう。そして、「教える」べき親がクレジットカードの利息の支払いに追われ、毎月の支払いを「最低返済額」しかしていない、あるいはリボルビング払いなど、さも「便利」そうな支払方法を選択していたりしては、とても子供に「教える」資格はありません。今日の、この世知辛くも、欲望に対する刺激に満ちた世界を生き抜くには、自分の欲望のコントロールという「心構え」と同時に、こういった「文明の利器」の利用方法をきちんと学ぶことが不可欠になってきています。 今日、子供達に初めて「デビッドカード」をつくりました。上の息子が１５歳、下の娘が１２歳です。この「子供向け」デビッドカードは、子供のお小遣いを銀行の親の口座に入れます。そして、個人個人に、その振り込んだ金額相当だけ使えるカードが発行されます。このカードは、普通のデビッドカードと全く同じで、その子供名義で振り込んだ金額までは使えるカードです。クレジットカードと同じく、店で端末機に入れてスライドし、購入金額分がその残金から引き落とされ、もし残金が足りなければ、その購入はできないことになります。したがって、このカードはクレジットカードと違って、「ツケ払い」ができないわけです。また、残金を常に意識していないと、買おうと思っても買えるかどうか事前にはわからないので、勢い、買い物をするたびにいくら使って、残金はいくらなのか、ということを覚えておくか、どこかにメモしておかなければなりません。これをきちんとメモすれば、それが小遣い帳になるわけです。そして、自分のサインをして購入するわけですから、現金と違って、友達に取られたりしても使われる危険性は減ります。（なくなりはしませんが・・・）いつも現金を持ち歩いている必要もなく、そういった意味ではクレジットカードや普通のデビッドカードの長所も持っています。とにかく、まだクレジットカードを作れる年齢ではないのですが、本物のクレジットカードを作る前に、こういったデビッドカードで、自分のお小遣いの使い道を考える訓練をする、というような意味があるように思います。実際によくある話は、学生になったとたんに親元を離れ、同時にクレジットカードを作って渡すと、子供の方は、残金をきにせずにドンドン欲しいものを買ってしまい、返すに返せず、冒頭に書いた大人と同じような状況にはまってしまう、というものです。すくなくとも、本格的なものを持つ前に、そういった現代の必須アイテムの使い方を、こういった子供のうちから理解して使いこなす、そういった実地訓練にはなる、と思うのですが、どうでしょうか。
2006.04.08
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写真その（２）
どうしても写真が一枚しかアップできませんし、画像サイズを調整することもできません。 どなたか教えてくれませんか？（情けない・・・）ということで、前の日記の２枚目です。（泣笑）↓
2006.04.07
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オースティン物件、詳細報告
あれれ、急に日記のフォームが変わりましたね。これでワードっぽく入力できる、ということになるのでしょうか・・・まずは、普通に書きたいと思います。昨日午前中にクロージングして、その足で、やっと購入物件を見てきました。現物を見ないで購入する人も多いらしいですが、やはり私は自分の目で見ないと気が済みません。で、こんな物件でした。↓ 写真は一杯あるのですが、なぜか写真の加工ができません。（泣）それに一枚しか掲載できない？？？？よく使い方がわかりませんね～・・ なにか前の方が使いやすかったような・・・写真ではあまりわかりませんが、結構手を入れる必要があります。庭も結構広いのですが、草ぼうぼうですし、室内も修理を要するところがたくさんあり、見積もりをとったら約３５万円でした。結局、うち２２万ぐらいをセラー側で持ってもらい、こちらが＄１０００ちょっと（約１３万）ぐらいもつ、その代わりに家の価格を＄１０００ほど安くしてもらう、ということで、修理済みの家が元の価格で購入できる、という形になりました。（交渉してくれたＧｅｎさんに感謝！）その修理が終わってから賃貸へ出しますが、買値が＄１１万で、賃貸は約＄１０５０／月を見込んでいます。その通りになれば表面１１％強ですが、今回は遠方と言うことでマネージメント会社に頼むので、家賃の７％ぐらいは払いますので、実質１０．５％ぐらいになります。それでも、通常私がアトランタでやっている賃貸よりも利回りが良く、また、４、５年後に売却したとしても、割と地域がいいので年１０％ぐらいの値上がりは期待できるようです。自己資金の初期投資は１万１千ドル（これもＯＰＭですが）、１３０万円ほどなので、５年後には５万ドル以上の差益、売却コミッションを除いても４万ドル以上の値上がり益になります。保有している間のインカムゲインも一応出るのですが、最悪、それを０として考えても、５年で約４００％の利回りになります。年率に直すといくらになるのでしょうか・・・まあ、いくらこのような皮算用をしたところで、実際に３年なり５年経ってみないと本当のところは分からないのが不動産です。ただし、このぐらいの価格帯の物件は非常に流動性が高いので、処分に困ることはなさそうで、万一の場合は「損切り」ということも可能ですので、今回はトライしてみることになりました。この投資の成否は・・・・・５年後のブログをお楽しみに。（笑）
2006.04.07
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やっぱり不動産屋？
オースティンより先ほど帰着しました。今回の出張報告は、後日、ちょこちょことしたいと思います。今日はもう疲れて・・・（笑）しかし、オースティンに居る時から、なぜか、アトランタからひっきりなしに電話が携帯に入る、飛行機に乗っていると、メッセージがいくつも残っている、ということで、その大部分がこの不動産関連です。さすがに３件も同時に処理していると、（あ、そのうちの一件は今日クロージングでしたが、これからがリースなどの本番です）、やはりそれなりにいろいろなところと調整しながらやってゆかなければなりません。レンダーから、修理業者から、レント物件のエージェントから、購入物件のセラーとエージェントから、そしてこれは別口ですが、サラリーマン時代に一緒に通信機器を開発していたベンチャー企業の社長から、などなど、なにか、本当に「不動産屋」をしているみたいです。って、本当に不動産屋をしているのですが、こういう日常を久しく忘れていたために、久しぶりに「仕事」をしている気分になりました。（笑）それと、今日は、オースティンでなんと、このブログの愛読者（？）だ、という方から昨日このブログに連絡があり、急遽、空港に向かう直前に昼食を御一緒しました。オースティンに住まわれて、もう６、７年になる米系の某有名半導体メーカにお勤めの方ですが、ここでもまた不動産談義もさることながら、オースティンの情勢について、たくさんの情報をいただきました。この方は、もう一年ぐらい私のブログをほぼ毎日読んでいてくださっているようで、すでにその時点で私の考え方ややっていることを御存知でしたので、すぐ核心に近い話ができました。日本のオフ会でも感じたのですが、こういう形でブログを通してそれぞれの考え方や生き方を知っていると、打ち解けるのも早いですし、余計な自己紹介やら回りくどい腹の探りあいみたいなことが全く無いのが良いですね。ここでも、また、ブログをやっていることによって「世界が広がる、視野が広がる」経験をさせていただきました。Ｍさん、ありがとうございました。
2006.04.06
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世界が広がる,視野が広がる
今日でオースティン２日目。朝からモーゲージブローカの超美人社長とお会いし、ローンのことで念入りに打ち合わせ。投資物件を数多く手がけているだけあって、頭の回転は速いし、今までのレンダー以上に好条件でローンが組めそうだし、一言えば十を分かってくれる、という感じで非常に好感を持ちました。（ただ単に「美人」だ、というわけではないですよ、念のため）その後、肝心の物件を見に、Ｇｅｎさんと、ここのプロパティマネージメントをやってくれることになっているマネージメント会社の美女担当者と現地で待ち合わせ。ところがなんと、誰も鍵を持っておらず、とうとう中には入れませんでした。（笑）それでも中を見なければ、オースティンに来た甲斐がない、ということで、明日クロージングなのですが、それが終わってから物件を見る、という後先逆になってしまいました。（＾＾；明日昼過ぎの飛行機でアトランタへ戻るので、明日も朝から忙しくなりそうです。で、そのあと、Ｇｅｎさんと、不動産屋さんと一緒に、市内の数箇所の物件を見学。そこで一緒になったのは、投資家としてこのオースティンにすでに数軒もっているという、これも「超」美人投資家！今回は＄１Ｍ超の物件の買い入れだそうです。（＾＾；身長は私とほぼ同じで１７７～８センチ、見事なプラチナブロンドで、すらっとしたスタイルも抜群で、横に並ぶと彼女の腰の位置が私のお腹あたりにくるという屈辱的なスタイルの良さ！！とにかく、今回のオースティンは何かと言うと若い美女との出会いがてんこ盛りでした。なんでこんな不動産投資に、こんな若い女性ばかりが関わりあっているのだろう、とふと思ってしまいました。もしかしたら、Ｇｅｎさんもこれでオースティンの不動産投資にはまったのかな、とあらぬ疑いを抱いてしまったほどです。（いや、冗談ですよ、Ｇｅｎさん！）しかし、まじめに言って、オースティンの不動産投資市場、思ったよりいいですね。今回、私が買うことになった一軒家のすぐ近くに、ＤｅｌｌやＳｕｍｓｕｎｇの広大な工場が広がり、レント市場は絶好調です。その上、家がまだ高くない。ある一軒など、１０万ドルちょっと（１２００万円）ほどで購入して、現在月＄１２５０（月１５万円弱）で賃貸中！！ なんと表面利回りは１４％以上で、なおかつ、年率７～８％の値上がりがあって、インカムゲインのみならず、キャピタルゲインも狙える、という願ったり適ったりの市場でした。１０万ドル前後の家が結構ごろごろしていて（私が今回買った物件も１１万ドルです）、月＄１０００以上で貸せる見通しもかなりの確度でつくので、もしかしたら、もしかするかも・・・・
2006.04.05
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テキサス出張
実は今、テキサス州のオースティンに居ます。さすがに、買い入れを入れた物件を、一度も見ないまま、というわけにも行かず、明日当該物件を見てきます。これは先月、「投資の加速 － アメリカ８軒目」 で写真を載せた物件です。あの時、２ベッドルーム、２バスルーム、と書いたのですが、３ベッドルームの間違いでした。しかし、１０９０Ｓｆ（約１００平米）で、３ベッドルームというのは、ちょっと窮屈ですね。それはともかく、クロージングは明日か明後日の予定ですが、とは言ってもも既にＣｏｎｔｉｎｇｅｎｃｙ（買い付け取り下げ条件）は解除されているので、もう買うことに間違いは無いのですが。２月の日本行きは、その目的もあって「日本出張」と言っていますが、実際には一時帰国を兼ねています。その「日本出張」を除けば、飛行機による出張は退職以来初めてです。一応、フロリダ物件購入の時も内容は出張だったのですが、距離が片道４００マイル（６５０ｋｍ）なので、車で行きました。今回のオースティンも、飛行機の予約が取れず、というより、急に行く気になったのでチケットを取ろうとしたら、＄１２００とか＄１４００とかする！これって、日本行きのチケットの倍もするじゃないか！で、じゃ、ここも車で行ったら、と思って調べてみたら、片道９００マイル（１４５０ｋｍ）以上！！往復したら日本縦断です。（笑）それで今回は諦めようとしたのですが、ふとマイレージを使えるかどうか調べてみたら、なんと２日後にでも取れることが判明。急遽、土曜日に予約して、今日、月曜に、ここオースティンに来た、というわけです。昼過ぎに空港に着いて早速レンタカーを借り、オースティンの街をあちらこちら見て、その足で、クロージングを担当する弁護士に会い、今、こうしてやっとホテルに落ち着いたところです。全く初めての土地なので、レンタカー会社にもらった地図だけを頼りに、あっち行き、こっち行き、と、散々迷いまくりましたが、なんとか、今日の予定は終了。本来なら、写真などを載せたいところですが、カメラは持ってきたもののメモリーカードリーダを忘れた！ということで、アトランタに帰ってからアップしようか、と思っています。さて、明日は、サンフランシスコの投資家、Ｇｅｎさんと合流し、このオースティンの土地勘を深めること、そして、リースマネージメント会社に行ったり、モーゲージブローカにあったり、また、Ｇｅｎさんの、ここオースティンでの投資のパートナーである会社を訪れたり、と盛りだくさんの予定です。そして、今回購入する物件のクロージングも明日か、明後日には終了し、今回の「出張」目的が完了です。ここのリース契約や、マネージメント委託、そしてテキサスでのクロージングなどなど、土地が変わればやり方も変わります。そういった初めてのことづくしの出張、せいぜい楽しんで帰りたいと思います。
2006.04.04
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初ゴルフ！
気温も上昇、天気も最高！今年初めてのゴルフに行ってきました。今日は、家から車で４０分ほどの、やや離れたところで、初めてのコースでした。こんなところです。↓朝から濃霧が立ち込めていて、一寸先は闇ならぬ一寸先も霧、という状態でスタートし、ボールのゆくえはボールに聞いて、という言葉が毎ホール出る前半９ホールでした。後半はうって変わってかんかん照り！半そでポロシャツ一枚で、汗びっしょりになるほど・・・・何を言いたいかお分かりでしょうが（笑）、初めに言い訳を言うということはスコアが悪いのは見え見えですね。昨年の９月にやって以来、この３月まで丸９ヶ月ゴルフをしませんでした。こんなにゴルフを続けてやらなかったのは、テニスでアキレス腱を切った時以来です。さすがにショットは乱れ、ボールの行き先も見えず、ということで、ＯＢが二つのロストボールが２つ、普段ボールを滅多になくさない私が今日は４個もなくしてしまいました。上がってみれば、１バーディ、２パーであったにも関わらず、このＯＢとロストボールが響いて、５０、５０のラウンド１００でした。まあ、久しぶりですからこんなもんでしょう。しかし、終わってからビールを２杯飲んだだけで心地よい酔いがまわり、帰ったら昼寝をしていました。さすがに冬の間に体力が落ちています。これからは、芝刈りを中心に過酷な労働力投入の季節です。そろそろ体力づくりもし始めなければ・・・・
2006.04.03
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３月切り決算と０６年度Ｑ１
一月末から日本へ行き、２月も日本でばたばたして、３月初めにアメリカへ戻った関係で、毎月恒例にしていた各月の決算が２ヶ月も抜けてしまいました。今日は、丁度３月が終わり、２００６年度の第一四半期（Ｑ１）が終わったということなので、まとめて総括してみました。まずは各月の家計の収支ですが、見ればわかるとおり、しっちゃかめっちゃかです。（＾＾；１月 単月収支 マイナス＄２３２５ ０６年度累計 マイナス＄２３２５２月 単月収支 プラス＄１４００３ ０６年度累計 プラス＄１１６７８３月 単月収支 マイナス＄１２２４８ ０６年度累計 マイナス＄５７０ということで、日本から送金した２月だけ黒字であとはまっ赤々。まあ、これはアメリカだけの収支なので、特に意味がありませんが・・さて、肝心のＢＳです。ここでも、上がったり下がったり、だったらまだ良いのですが、Ｎｅｔ資産は一直線に下がりっぱなしです。（泣）でもとにかく、総資産（負債を含む）の推移を見ると１月 対０５年１２月比 プラス＄１８万５千（プラス￥１９００万）２月 対０６年１月比 プラス＄６１万５千（プラス￥７１９０万）３月 対０６年２月比 プラス＄１１万１千（プラス￥１２９０万）Ｑ１末 ０５年Ｑ４末比 プラス＄９１万 （プラス￥１億３８４万）と言うことで、何の意味もない数字ですが、この四半期で一億円の増加です。当然、負債はこれ以上の勢いで増えており、１月 対０５年１２月比 プラス＄２３万５千（プラス￥２６００万）２月 対０６年１月比 プラス＄６２万１千（プラス￥７２６６万）３月 対０６年２月比 プラス＄１２万８千（プラス￥１５００万）Ｑ１末 ０５年Ｑ４末比 プラス＄９８万４千（プラス￥１億１３７０万）と言うことで、同じ３ヶ月で一億一千万以上の増加でした。これは仕方がないですね。物件を購入する費用は全額ローンですが、それに付随する全ての諸費用も含めて借入を起こしていますから、その部分がこの差額の１０００万円になる、と見ることができます。つまり純資産で見ると、この第一四半期で、この差額約１０００万円だけ減少したことになります。日本のアパートの購入だけでも諸費用が５００万近く、また一月のフロリダ物件の購入でも＄１万以上、そして４月に購入する物件の手付金などや実際の１月から３月の家計の赤字分などを総合するとこのくらいになってしまうようです。つまり不動産の購入をし続けていると、純資産は減り続ける、という結果になります。（もちろん、この間でこれらの物件の評価額が上がったとしてもそれはカウントしていませんし、できませんので。）で、２００４年に退職して以来、日本でアパート２棟、アメリカで３軒の一戸建てを購入してきたわけですから、この間の純資産減は半端じゃありません。これで丁度、退職後２年経過したわけですが、２００４年の４月末、つまり退職直後の純資産に比べると￥１４００万以上の減少になっています。アパートやアメリカの賃貸収入や株やファンドの値上がりを入れてもこの状態ですから、やはり結構な数字です。もし、退職後何もせず、ただそれまでの貯蓄を切り崩していても同じようなものだったかもしれません。一年で７００万円の生活費Ｘ２年で、１４００万円の貯蓄が減った、ということになるからです。本当を言うと、もしアパートを購入せず、その購入用に全て売却した日本株をまだそのまま持っていたとしたら、その株価上昇に伴う含み益は１５００万円ぐらいになっていることが分かっており、もしかしたら、純資産は減らずに済んだかもしれません。でも、後悔はしていません。この増加した総資産、これが今後も日本のアパートでは継続的にキャッシュフローを生み出し、そしてアメリカの不動産では最低４～５％の市場価値の増加が見込めるからです。何もせず、株の値上がりによる含み益を持っていただけの場合と比較すると、やはり将来性、継続性、安定性、という面では圧倒的に勝っていると考えています。問題は、この純資産減少にどこまで耐えられるか、で、それが即ち、今後どこまで不動産投資を拡大できるか、に繋がってくるわけです。その現時点（現時点のアメリカ不動産の市場価値をベースにすると）での臨界点は、もうそろそろのような状況になってきました。そこまでは・・・・ やるっきゃない！！
2006.04.02
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いよいよ日本も・・・
日経の記事より＞みずほ銀行、三井住友銀行、三菱東京ＵＦＪ銀行のメガバンク3行は4月3日から住宅ローンの金利を引き上げる。日銀が量的金融緩和策を解除し、中長期の金利が上昇したことに伴う措置。年0.1―0.2％程度高くなる。メガバンク3行は市場金利が上昇し始めた3月1日に住宅ローンの金利を引き上げており、2カ月連続で金利が上昇する。いよいよですか。定期預金の金利などが引き上げられたりして、貸し出し金利の上昇も当然予想されていたわけだし、ずっと続いた超低金利の時代は日本でも終わりを告げる兆しが見えてきた。やはり「今年の３月が超低金利の最後のチャンス」と言われて、自分でもそう思うので、今年２月の日本出張では既存ローンを５年と１０年の固定金利に借り替えたのだが、やはり正解だったのだろう。でも今の日本の状況では、アメリカのように０．２５％ずつ１３回も利上げが続き、２年間で４％弱も金利が引き上げられるようなことはないだろう。利上げで困るのは日本政府も同じ。さて、これから国としてはどういう手を打ってくるのだろうか・・・
2006.04.01
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バーチャル・キャッシュ・ポジション
先日家康クンの遺訓にかこつけて「過ぎたる」と「及ばざる」を考えてみましたが、その時、ミカオさんから、投資に関しては、やはりある程度のキャッシュポジションを保ってゆく必要があることから、「及ばざる」の方が勝っているのではないか、というコメントがありました。私がフリーページに載せている投資についての本でも、木村剛の「投資戦略の発想法」 にしても、バートン・マルキールの「お金を働かせる１０の法則」でも、言葉は違いますが、やはりこのキャッシュポジションの重要性が言及されています。確かに、人は一つのことに熱中すると、どうしても限度を超えてしまうことがままあり、それが「投資」という名の下に、かなりの金額を動かすことになると、下手をすると、生活そのものに影響を及ぼしかねません。その意味でも「自分のコントロール能力」にある程度のタガをはめることは必要でしょう。ところが、はて自分の場合はどうか、と考えてみたら、これもフリーページの「私流自己資金０の投資法」に書いたように、昨年からすでにこの本当の意味でのキャッシュポジションはなくなっています。具体的には、１）昨年３月のアトランタ物件購入２）今年１月のフロリダ物件購入３）今年２月の日本でのアパート四棟目購入４）この４月に購入するテキサスの物件購入５）やはりこの４月に購入するアトランタの物件購入と、これら全ては自己資金が尽きてからの投資です。購入諸経費まで、全てひっくるめて借入金での投資になっています。自己資金を一部なりとも投入したのは、昨年２月の日本のアパート三棟目の購入が最後でした。その意味では、自分のキャッシュポジションというのは、その時から無くなっており、あるのはアメリカの物件のＥｑｕｉｔｙを背景にした「借金力」だけでした。この「借金力」は、何もしないでも、年々の不動産価格の上昇に合わせて増加します。増加した「借金余力」をもとに、また次の物件を購入すると、その物件から翌年には、さらに「借金余力」が生まれます。日本流に言えば、担保価値が上がり、追加借入ができる状態になるわけです。この「借金余力」というものも、なにもしないでは実際の役には立たないのですが、これをEquity Line of Credit（ＨＥＬＯＣ）という不動産の資産価値を担保としたローンを組むことにより、実際の借入が可能になります。このＨＥＬＯＣは別にお金を借りる必要はなく、必要になった時に借りられるように借入枠だけを確保しておくことができます。今までも、昨年の変動金利から固定金利のローンへ全面的に借り替えた時点で、その時点での市場価値をもとにして、所有物件の一部に対して、このＨＥＬＯＣの枠を取っておきました。今回の一連の投資で（ただし、日本のアパートは除きますが）、この設定していたＨＥＬＯＣの枠も使い切りそうな勢いです。そうなると、日常的に家計のキャッシュフローが赤字ですから、これを埋める手段がなくなってしまい、投資に対する柔軟性がなくなってしまいます。この投資に対する柔軟性を持たせるのがすなわち、「キャッシュポジション」だと思っているので、その意味では名実ともにこのキャッシュポジションが無くなってしまいます。そこで、今回は、まだこＨＥＬＯＣの枠を設定していない物件に、あらたに設定することにしました。自分の持分（Equity）と市場価格の差が言うなればその上限です。（訂正）市場価格と現在のローン残高の差がその上限です。この一物件だけで新たに１５万ドルの枠を設定しました。つまり、これが私の場合のキャッシュポジション、実際には自己資金ではないので、言うなればバーチャル・キャッシュポジションとでも言うのでしょうか。この枠は、その目的を尊重し、使い切らないように、慎重に扱って行きたいと思います。あらたに更なる追加枠を設定することが出来ないわけではありませんが・・・、当分はこれで行ってみようと思います。
2006.04.01
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