2018年05月の記事
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妄想リタイア
週末は子供の運動会に参加。目標としていたリレーの選手には選ばれなかった。遅い方ではないが、選考してもらうのは難しい。また、来年チャレンジしたい。理想のリタイアについて妄想してみる。1.若い60代だとリタイアという感じではない。30代、遅くとも40代前半年下の女性に男性に見られる状態でないといけない。海外に行っても、ヒッチハイクをしたり青春をしにくい。ぎりぎりだ。2.社会で活躍している存在を必要とされている。代わりが効かない人材。自分の使った時間が他人から喜ばれる。3.リタイア後も成長できる。自由を謳歌した大学生の時には勉強を一切しなかった。入社した時にはWord・Excelさえも使えなかったが仕事を通じて、アプリケーションソフトと複数種類のCADも覚えた。一人では続けられないし覚えられかったと思う。少なくとも、ワタシは環境に育てられるタイプだ。ここが、悩ましいところ。元々怠け者なので忙しくしないと時間を有効に使えない。職場の50代のおじさんは職場研修を受けていたが出来るようにならなかった。機会を与えられていても、あきらめているとダメダ。10年後にIT革命のように技術革新が起きた時に会社に属していなければ、自分で身銭を切って覚えないといけない。その辺も考えておかないといけない。4.子供の教育費は準備しておきたい。今話題の日大の工学部に6年間行くと1千万円が最低必要とのこと。二人いると2千万※でも、ワタシも工学部出身だけど、国立だと年間50万円の授業料だったので、200万円で卒業できた。返済不要の奨学金を毎月5万円もらっていたからただで行ってたようなものか。50万円～160万円/年のCFが8年間必要。5万円/月～14万円/月 8年間戸建て1，2軒のCFが必要ということか。※教育ローンというのもあるらしいのでそれでも良いかもしれない。5.収入と支出の独立a.収入の柱1不動産からの収入は不動産を購入して拡大をしていきたい。CF100/月でリタイア。不動産収入には基本的に手を付けない。教育費のみ。現金買いで物件を購入し続けて働けなくなるまで拡大する。※融資が付くなら融資も多少使う。現在3000万円の借金でCF50万円/月となっている。ここから、CF50を増やすには、安牌派利回り10%500万円の戸建てを買っていくと、10軒必要で5000万円を投資することになる。現金買いで進めた場合は利回り10%の戸建てを購入していき5年でCF50万円を増やすことができそうだ。その時には借金は3000万円程度になっている。中古アパートを購入していく場合は、返済比率５０％以下が最低条件に見ている。総額一億程度の借金であれば一気にCF50万以上UPできる。かもしれない。ほしい物件があれば購入したい。といつも思っているが...b.収入の柱2サラリーマンの経歴を活かした収入・10万円/月 週一の仕事目途〇。週2働けば20万円/月は行けるかなあ？食費・生活費想定C.収入の柱3サラリーマン以外、不動産以外の副収入のめど・5万円～10万円×探し中 やりたいことの延長戦から稼ぐここが見つかればトントンと進む。若いうちにいろんなことに取り組み見つけたい。今年はアフィリエイトを調べる。色んなビジネスを思いついているが、生活費の補填とレジャー費用を賄う。賄えないならバイトだ。d.住居費はゼロ賃貸併用又は、支払い済状態。△e.健康保険と年金と扶養手当がなくなる会社が払ってくれてた分も自分で払う必要があるので予定しておかなければならない。健康保険＋年金で2.5万円/一人年間80万円程度マイナス。これは意外とでかい。予算を予定しておかなければならない。f.車は中古でOK 余裕があれば加藤ひろゆきさんのように激安高級中古車に持ってみたい。法人の経費で購入。まとめると最長でも5年以内にCF100は達成できる。その時の借金は3000万円未満だ。※住宅ローンで家を買っているぶん増えているかもしれない。住居費と教育費用を抜けば、20万円＋αで不動産収入を使わずに質素に自由を満喫して毎月暮らしていけると思う。週2働けば行けそう！さらに、アパートを買うことができれば、CF100までの期間が一気に短くなる。融資を使って戸建てを購入し売買を繰り返せば、もっと短くなると思う。そう考えると、サラリーマン業は出世の必要がなくなる。周りが出世していくと競おうとしてしまいそうだし、色んなニンジンをぶら下げてくるが無視して、退社しても通用する専門性を高めることに集中しよう。そう思うと身が軽くなる気がする。6.日中ぶらぶらしている。フラッと旅行にでかけたりできる。平日昼間に一緒に遊べる友達が必要だ。日中から麻雀も夢のようだが、仲間と馬鹿話をしながら打ちたい。7.気が向いたらサラリーマンにいつでも戻れる！需要のある人材になければならない。社会性を失ってしまうと戻れなさそう。結論として、戸建てを現金買いで進めても、5年以内には辞めれる。辞めてどうなりたいか？何をやりたいかが決まると加速する気がする。自分を殺しているのか、慣れてしまっているのか、技術を覚えていける今の仕事を面白いと思っている節もある。ただ、同僚は尊敬できない人が多い。尊敬できる人と一緒に過ごす時間を増やしたいので辞めたい。やめて何をしよう？GOLF？、麻雀？、旅行？不動産売買？自由はうらやましい気がするが、毎日でなくてよい。自分の時間で自分らしく無いものを作り出したい。社会に交わる行動もしたい。認められたい欲求もある。やりたいことをみつけたい。もしかしてやめないと見つける時間を確保できないのか？物件0号 CF9.5万円 金沢戸建て物件1号 CF4.9万円 さいたま戸建て物件2号 CF9.5万円 八王子戸建て物件3号 CF20万円 川崎アパート物件4号 CF5.6万円 川崎戸建て物件5号 CF4.1万円 秦野戸建て計 CF48万円
2018.05.27
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現地調査
ふん様から命名していただいた。マッツンをハンドルネームとして使っていきたいと思う。ありがたい。あと、このBLOGは、検索しても、出てこないと言われたの自分でも検索してみた。MATSUBLOGで検索本当に出てこない。ふん様のページが出てくる(笑)matsublog 横浜で検索するとやっと一位になる。有名になりたいわけではないが、有名な方や初めて会った方に挨拶するときに自分の事を話さないで、どんどん質問していくのは失礼だし、仲良くなりたい。自分の事を知ってもらいたいと思ってこのBLOGを書いている。しかし、見てもらえないとしょうがない。この辺について、少し考えていこうと思う。塾長のBLOGでワタシの事が触れてあった。ありがたい。今回のBLOGでワタシが印象に残ったのは、コメント欄だ。引用させてもらう。※不可の場合は消します....サラリーマンを辞める気持ちは、ニーノ兄さんのセミナーを3回聴けば具現化する。ワシは2回聴いたので、もう聴きたく無いんじゃ（笑）ワタシもニーノさんのセミナーを2回聞いている。1年前の2017年3月に富山で聞いて、今月にも聞いた。1回聞いたから、どんな風に自分が感じるのか？と思っていたが、新鮮な気持ちで聞いた。話を聞くというよりも、自分と向き合わせて導いてくれている。マインドセット。塾長は知っている。ところで、今週も、買い付けを入れた。はじめての区分だ。再開発エリアの駅徒歩8分の2LDK400万円代だ。入居者が居てオーナチェンジ、現状で13%。しかし、管理費、修繕積立金を差し引くと8%代になる。この物件に融資を引いて購入する事を検討してみたが、フルローンで10年で引いた場合には持ち出しになる。購入してマイナスのCFだ。今までそんな物件は購入したことがない。しかし、それでも良いかなと思った。何故なら、売却すると2倍以上で売れると思った。多分、リフォームをきちんとすることができれば、3倍近くになると思う。最近、吉川英一さんのBLOGでネットに500万円落ちている。というのを読んでいたので、これか！と思った。CFは他で賄えるから、退去をじっくり待って、リフォームして売却でキャピタル！と思っていた。しかし、パートナーに現地調査してもらうと、入居者に問題有と報告を受けた。日中に外に向かって大声で一人でしゃべっている感じとの事。他にも諸々。業者に確認すると、複数の買い付けが入っているので買い上がりを予定してほしいとの事。ということで、取り下げた。この決断は正しかったのかわからない、退去させれれば、ありかもしれない。でも、買いあがりは好きでないし、話の出来ない入居者の相手はしてられない。と思った。気になるBLOGを発見！！！https://ameblo.jp/steadylink1226/entry-12378265794.htmlそろそろ、増えそうな予感。CF＝月家賃-月返済物件0号 CF9.5万円 金沢戸建て物件1号 CF4.9万円 さいたま戸建て物件2号 CF9.5万円 八王子戸建て物件3号 CF20万円 川崎アパート物件4号 CF5.6万円 川崎戸建て物件5号 CF4.1万円 秦野戸建て計 CF48万円
2018.05.26
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ふん様セミナーin横浜
36H位起きている....昨日の朝8時頃から起きている。何とか仕事を終えて、帰ってきた。4次会ふん様と塾長とリタイアした新潟の投資家と失敗大家（トータルでは成功していると思う）と5人で朝まで飲んで、そのまま、仕事をしてきた。オールだ。いい年してこんなこと自慢して恥ずかしいと思う。しかも、涼しい顔して仕事を終えてきた。多分バレテない。夜が更けるに連れて、いや、朝に向かっていくほど二次会、三次会、四次会と濃い話ができる。しかし、セミナーやって疲れているはずの二人（ふん様と塾長）のほうが元気だ。ずっと笑ってた。リミットが振り切れている。脳裏に「明日の仕事大丈夫かなとか？」とかよぎる。ワタシと違ってテンションずっと高めだ。そして二人とも、このBLOGを結構読んでくれていた。そういえば、会場で声をかけてくれた七光り大家さんも見てくれていた！人見知りなので声をかけてもらうとうれしい。かなり恥ずかしい。けどうれしい。何なら、「検索で見つからないんだけど。MATSUBLOGで検索しても出てこねーし」とか言われた。しかし、SEO対策とかしてないし。リンクとか張り付けてないし。上がる理由ないんだよな...セミナーでは沢山の方たちとお会いすることができた。赤井親分ワタシが不動産を始めるきっかけになった方だ。一言、挨拶させてもらえた。感想は「怖い」「親分」というニックネームがぴったりだ。ふん様に活舌わりーよ。とか言ってた。しかし、2次会の乾杯の挨拶が素晴らしかった。「お金を取らずに教える。代わりに10年後車で迎えに来いよ！的なことを話していた」神戸セミナー行きますと伝えると、「全力でやります」と言ってくれた。吉川英一さんに相談することも出来た。顔を覚えてくれていた。最近のブログや新刊にも書いてあったが、今後、売買ができるように、目指していきたいと思った。波乗りニーノさんにも相談することができた。少し強引に相談したのを後悔している。もらったアドバイスは「もっと具体的に、目標をもっと明確に書け」「ナビゲーションがしっかりしてない迷ってしまう」.細かく目標をセットして、やらなければならないことを明確にしていこうと思う。プロパン星人さんやゲテモノさんにもあって話すことができた。今回も楽しかったー。自分で限界を決めているだけで、やればできるもんだ。もうやらないけど。そろそろ 寝落ちすると思う。ご縁に感謝。お粗末でした。
2018.05.21
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リタイア
facebookを何気なく見ていると、ふん様がリタイア宣言をしている。春先にお会いした時には、ボーナスもらって夏頃辞めると聞いていたが、早まったとの事。少し時間を空けて、ポールさんもリタイア宣言していた。二人とも充分なCASHFLOWを得たからリアイアする。ということではないと思う。サラリーマン業以外が充実していて、もうやっていられないという感じなんだと思う。堀江貴文さんも「やりたいことをやった方が良い」、「お金がなくても暮らしていける。信用を積み重ねていくことが重要」と言ってた。二人とも、お会いして話をさせてもらって思っったのが、人間力がある。ということだ。出会った人達にとても可愛がられるし、出会った人たちを大切にしていると思う。二人を悪く言う人に会ったことがない。とてもうらやましい。ワタシは、好き嫌いが激しいので、嫌いない人には近づかないし自分の事を話さない。サラリーマン業では、カメレオンみたいな人を軽蔑している。さらに人見知りなので、好きな人にも近づけない....￥リタイアがうらやましい。というよりも、人間性がうらやましい。不動産のノウハウは業者等、色んな人から聞くことができるが、「面白い俺でもできるかな？」と思わせてくれるひとは限られる。私が勝手にエンターテイナーだと思っているのは、加藤ひろゆき。ふんどし王子。メルカリ大家ポール。塾長。だ。多分、この4人なら、セミナーテーマから不動産が外れても何とかなると思う(笑)ワタシは不動産以外も聞きたいと思っている(笑)ワタシはノウハウを得たいわけでなく一緒に過ごしたい。全国での活躍を応援したいと心から思う。ワタシも一歩でも近づいてリタイア組と一緒に遊びたい！今日のセミナー 楽しみだなー。そういえば、今日は物件内覧してきた。他に買い付けを入れた。
2018.05.20
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セミナー
サラリーマンの昼休み。何か胸ポケットが熱いなーと思って、スマホを取り出すと。超熱い。そして充電が無くなっている。何となくツイッターを見ると、ふん様のブログが更新されていて、あの日の事が書いてあった。六本木金魚動画 ↓その後、飲み屋で地元の人と知り合って、 ↓隠れ家風なBARを教えてもらって遊びに行った。 ↓日が変わるまで飲んで遊んで、HOTELまでご一緒した。別々ですけど。そういえば、次の日仕事でHOTELから直行だったけど、気持ちよく目が覚めて普通に仕事をした。確かその頃は、仕事のせいかずっと頭が痛かったりしたのが続いていたけど、ふん様が来たあたりから回復した。直接は関係ないと思うけど。楽しいとノーストレス。結構前の事だが、楽しかった思い出を取り上げてもらうと素直にうれしい！こちらも日曜日開催ですが、懇親会あるので楽しめますね。5月20日高卒製造業のワタシが31歳で家賃年収1750万円になった方法! 出版記念セミナーin横浜それにしても、他のセミナーにも行きたくてしょうがない。『DX大家の会』2018年8月25日 赤井誠さん（赤ちゃんさん）の神戸セミナーこれは、珍しく土曜日サラリーマン業とバッティングで行けない⤵赤井誠さんなんて、ワタシが不動産投資を始めたきっかけの人だ。セミナー聞きたいな。他にも、金沢で実施される大御所の決算書のセミナーにも行きたいが、サラリーマン仕事がバッティングしている。残念過ぎる。やったことないが、親類に2回ほど死んでもらうしかないかな...嘘苦手なので無理だけど。インフルエンザも流行ってないし。
2018.05.12
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人間ドック
今日はサラリーマンを休んで金沢文庫駅へ人間ドックを受けてきた。今年の3月に頭痛があったので、大事をとって脳ドックのオプションを追加した。総額4万円弱で会社から補助が半額程度でる。昨年頃から健康に対して少し考え方が変わってきた。同僚のサラリーマンは節約マインドで健康や時間に対して力を入れている人を見かけないし、ワタシも以前はそうだったが、尊敬する投資家の方たちは毎日の運動や健康にも気を使っている。投資家ではないが、高城剛さんも、「健康の為なら死んでもいい」と言う健康マニアだ。ちなみに昨年は、ピロリ菌のチェックをした。セーフだった！胃がんのリスク減少で安心。そして、今年はMRIに入って脳ドックを受けてきた。20分間機械の中に入って大きな音に耐えてきた。結構しんどい。話は変わって、ふん様のブログで不動産はオワコンか？という記事を見た。吉川英一さんのブログでも新築が埋まらなくなってきた。というネガティブな話題もあり、水戸大家さんのメルマガを見ていくとこれから衰退していく。と書いてある。東京築古組代表理事の川村龍平さんと岡元公夫さんの健美家大家対談でも潮目が変わると話している。！！！！ワタシは良くも悪くもその流れに乗れてない⤵⤴ずーっと、内覧、指値、買い付けを繰り返している。昔読んだ本の竹内かなとさん、加藤ひろゆきさんの様に、同じことを粘り強く繰り返す。そのためには、健康な体と精神力が必要だと思っている。ここまで書いてて、自分に都合の良いことを書いて、結局、勉強するのを、面倒くさがってたり、成長してなくて、ビビってて拡大してないんじゃねーか？とか、フッと頭によぎってしまった。ワタシは買い時まだかなー。と待ってる！ 波乗りニーノさん、 江古田島塾長とのコラボセミナー ５月２０日（日）横浜開催！3人のセミナーはそれぞれ聞いたことあるが、ファンだから参加させてもらおうと思う。
2018.05.10
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未公開 平成築 横浜 利回り10%
過去に問い合わせをしていた物件の確認で業者から電話が来た。断念した理由を話すと、他にも物件があるのでどうですか？と言われる。未公開、横浜、平成建て、鉄骨、利回り10%。図面は出来ていないといわれるがすぐに見に行きますよ。と伝えて見に行ってきた。物件の前で待ち合わせると、二つ伝えなければならないことがあるとか言われる。1.セットバック現況よりも小さくなる。まあ。しょうがないか。2.建蔽率オーバーガーン。ファイナンスアウト。トラストのみ。それを聞いていれば、こんなにすぐに見に行かなかったです...オーバーしているのとしていないので全然意味が違う。指値をして買い付けを入れて終了。ちなみに、雨漏りの後もあった。
2018.05.07
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同級生
近所に新しくできた本屋さんにて10年後の仕事図鑑 [電子書籍版] 堀江 貴文 堀江 貴文, 落合 陽一こちらの本が、大量に平積みされていたので、家に帰ってから電子書籍で購入して読んだ。以前はさっさと読んで売ろうと思っていたので、紙で買っていたが、Iphoneで読んだり、タブレットで読んだり、kindleで読むことも出来るのですごく便利だ。なので何度も読みたいと思ったり、すぐに読みたいと思ったときは電子書籍を選択することにしている。内容はホリエモン好きな方なら何度も出てくる文言だ。今回、本を読んで、自分の行動を見直そうと思ったのは、「食事を共にする。」ということだ。秋元康さんが常に新しいコンテンツを出し続けていけるのは、人脈のおかげだといったようなことが書いてあった。ホリエモンのような方に積極的に食事をごちそうして、互いに話をして情報収集してWINWINの関係を築いている。なので才能が枯渇しない。やはり人を磨くのは人だと思った。お世話になった方や勉強したい人と一緒にいればそんな気持ちになる。新たに出会った人や業者にも食事を誘ってみようと思った。ちなみにホリエモンの言葉で好きなのは、「そもそもみんな未来のことを考えすぎる。僕は未来のことなんて考える暇もない。1年後だってわからない今がすべてなのだ」他連休中に、同級生の結婚式に参加した。同級生と渋谷に集合して一晩遊んできた。10年ぶりの集まりだったが、良くも悪くも変わっていない。友人は投資をしている人は少なくて、公務員等、サラリーマン業がメインだ。夜22:00まで働いていても、残業つくし、安定してるし、老けてもいないし、節約してるけど、皆、幸せだ。と話していた。10年後も同じなんだろうなと思った。
2018.05.06
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良い加減な業者 きらぼし銀行
利回り17%、築50年アパートの見学に行ってきた。半分の部屋が住んでいるが、近隣の最安値よりも＋5千円で入居している。老人アパートだ。17%ということだったが、聞いていくと、条件が変わってくる。修繕費用がかかる。オーナがやる予定だったがその分安くする感じで売りに出している。修繕費用を計算して、地域最安値で満室にしたとすると、利回り13％になる。それでも良いかと思ったが、建蔽率オーバーだった。今回は信金、地銀を使いたいと思っていたが、ノンバンクしか使えない。さらに未登記の建物まである。業者に現地で確認するも、即答で「建蔽率オーバーしてないから大丈夫です。」と言われる。どう考えても、考えてもしてると思ったので、「計算教えてください。」とかいって一緒に計算する。すると、思いっきりオーバーしてた。間違っていることを自信タップリに話す。これだから、信用ないんだよな....その後、悪びれもなく〇ラストですね。と言われる。おそらく、登記するか、解体しないと融資が厳しいと思う。ふっーーーーほか、以前に融資の依頼をして、内諾を得ていた2銀行だったが、合併して、きらぼし銀行になった。1校になったから取引先が減ってしまった。https://www.kiraboshibank.co.jp/detail/20180501_01.htmlそして、融資の姿勢は変わらないのかを今後、新たに聞く必要がある。
2018.05.02
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