2008年09月の記事
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融資の実行！！
今日は、神奈川の物件の引渡しをした。つまり某地銀さんで、融資の実行を受けたのだ。フルローン。所要時間は1時間半ほど。既に何件もやったので、緊張感もない。（それが怖いが・・・・）その後、東京電力、水道局に加えエレベータ会社に電話し、契約切替を頼んだ。エレベータは独立系のメンテ会社で、POG契約。3ヶ月に一度の現地調査＋24時間遠隔チェック。かなり安かったので、値引き交渉もなく、お願いした。安いかどうかは、これまでの私の経験なので、全く外れているかもしれないが、明日から無契約というわけには行かないので、とりあえず、これまでの業者に依頼した次第。また、オーナー変更の案内に新旧オーナーで捺印した書面ももらった。これを新管理会社経由で配らねば・・・・。それと、清掃はシルバーさんにお願いしようと思う。ネットで探します。これまでとサービスレベルが落ちることで、入居者の不満をかわないよう、注意しなくては。 神奈川西部なので、自宅から近いといっても、電車で1時間半、車だと2時間はかかると思う。それ程、近いわけではない。札幌や仙台より近いが・・・。皆さんも同じと思いますが、賃貸住宅の掃除とか、好きなので、休日に頑張ります。これで、今年３棟目。すべてRCで表面はもちろん10%オーバーです。ちょっと買いすぎで、怖いですが、融資を受けられるときに、受けようというコンセプトで、ここまでやって来ました。今回のマンションも23/24の入居率。早く満室にするぞ！！ハウスコムさん、よろしく！<== 応援お願いします。
September 30, 2008
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管理会社を決めた！
30日引き渡しのマンションの管理会社を決めた。横〇銀行の融資審査が長引き、ぎりぎりのスケジュールとなった。もっと前に審査結果が出ていれば、もう一週間早く活動できてたのに・・・・・。期末はどこも忙しいらしい。管理は、駅前の一番はやっていそうな不動産仲介店舗にした。そこがハウスコムさんであった。その他、ミニミニさんも訪ねた。ミニミニさんのほうが、よりプロフェッショナルの感じがしたが、同時に手慣れており、かえって面白みがないように思えた。この辺は超個人的な感覚。すべて、任せてください！といった経験豊富な感じの方たちであったので、安心感はあるが、こちらの自由度も制約されるかなぁ～～と思えたので。（当たっているかどうかはわかりません）。 ハウスコムさんは、まだ初々しかった。（これまで知らなかったが）ハウスコムさんは、大東建託の関連会社らしい。そのため、大東建託の賃貸仲介が主体かと心配したが、そうではないとのことなので、了解した。 この街にも、エイブルさんもあった。エイブルさんには札幌の物件管理をお願いしている。何はともあれ、あと2日で、引き継ぎしなくてはならないので、業者さんにも迷惑な話かもしれないが、なんとか乗り切るしかない。１室空室があるので、早く決めてくれることを望んでいます。ハウスコムさん、どうぞ、よろしくです。管理会社は、ある意味、オーナーと運命共同体ですので・・・・・・。<== 応援お願いします。
September 28, 2008
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国金の初面談！
国金の面談に行って来た！以前問い合わせし、郵送で資料を提出してあったので、今日はいわゆる事情聴取。若い女性担当者であった。おじさん担当者より、グーンと気が楽。ラッキー！目的は大規模修繕の為の費用を調達すること。決して、次の物件の頭金には使いません。１０００万が希望額！7年返済。申告書やら、通帳やら銀行返済表などをチェックされた。別に怖い感じはなく、和やかであったが、さすが、担当者さんは、電卓片手にテキパキテキパキ。若いのに、よくやっている。経済学部出身かなぁ～。計数能力は、私より高い！中小企業の親父さん相手に、頑張っている姿は、頼もしいです。だって、お金借りるほうは、いつだって立場弱いですから。私は銀行からの借入金が数億になるので、却下されるかと思っていたが、前向きにやるとの事。ただし、無担保なので、金利はちょっと高め。3.x％。面談後、事務所を拝見したい！と急な申し出。事務所たって、自宅なのですが、今日直ぐに見たい！といっている。私はサラリーマンなので（じゃ、どうして午前中から面談してる？）、家内に相手を頼んだ。20分ほど、事務所内（我が家の６畳間）で話してから、帰ったそう。融資結果は10日ほどで、わかるそう。期待してます。（正直、これが無いと、修繕できないのです。トホホ・・・・・）<== 応援お願いします。
September 26, 2008
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金銭消費契約した！
今日、金銭消費契約してきました。横〇銀行さんです。２．ｘ億円。都内の支店で夕方からです。この銀行さんとは、今日初めて会うので、もちろんスーツにネクタイ、白いYシャツ。靴は当然 黒！で保証人の家内をつれて行きました。家内ももちろんスーツ。 ところが・・・・銀行支店長は、ノーネクタイ。しかも、茶色の靴。対応してくれた担当営業さんもノーネクタイ。地銀とはいえ、驚きました。やはり、都銀より進んでいるのでしょう！！約1時間弱で、たくさんの書類にサイン＋押印。ここでごちゃごちゃ言っても始まらないので、気にしたのは、金利くらい。5年固定にしました。あとは、30日の決済引き渡しの日を待つだけです。それまでに、火災保険を決めなくては。仲介業者さんに保険見積りをお願いしたら、地震保険をつけると、費用が地震保険なしの倍以上になるのです。そんなの有り～～～。<== 応援お願いします。
September 25, 2008
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物件の出口は？
物件を選ぶとき、ついつい利回りを尺度にしてしまいます。もちろん、入居率を考えての利回りです。田舎で高利回り物件がありますが、実際、入居者が入らないと机上の空論に終わってしまいますね。 さらに、積算が購入価格を上回るものを選んでいます。しかし、出口は正直、よくわかっていません。ここまで書かれた書物やブログは少ないですよね！？例えば築２０年程度のRCを買った場合、10年持つと築３０年になってしまいます。築３０年のRCを買う人ってそんなにはいないですよね？私が知らないだけでしょうか？マンション業者とかが、買ってくれるのでしょうか？確かに都内や首都圏のそれなりの場所ならOKと思いますが、地方では、誰が買うのか？と思ってしまいます。RCを壊すだけでもお金がかかりそうですし。そういう私も滋賀県で築古マンション買っているのですが・・・・。滋賀県は人口増加地域なので、将来性を含めて買ったのですが。 最初は築１２～１４年くらいまでのものを買って、築２０年以内で、売却と考えていました。築２０年未満であれば、買う人いますよね？特に最近のように築浅の投売りが出てくると、築古はかなり厳しいと思えてしまいます。出口を例えば利回り１４％なら売れるとかで、逆算して売値を計算した上で、買うかどうか決めなくてならないと思っています。突き詰めると土地が広いほうが古くても積算がでますよね。あとは、いつまで持つのか？ということですね。築２０年をだましだまし（修繕しながら）、あと２０年使うというのもいいですが・・・・。皆さんのコメントいただけると勉強になります。<== 応援お願いします。
September 24, 2008
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いい物件は競争激化！！
融資が絞られた関係で、物件価格が下がってきている。東京でも、投げ売りが出てきている（らしい・・・・）。札幌で、これはいいという物件があった。たとえば・・・・http://www.kenbiya.com/realestate/155039ada築2年のRCで１２％、さらに指値も可とのことだった（他の業者経由情報）。去年だと、考えられない情報。去年は築２０年近くのRCで、この利回りがやっと出るかどうか。築2年なので、10年持っても築12年なので、容易に売却できる！！。2日間よーく検討して、状況を聞いていみると、すでに買付が１０本以上入っているとのこと。うそでしょう～～～～～。かなり悩んだのに。東京のサラリーマンが札幌の物件を買うにはスルガ位しかないので、どうしたものかと悩んでいた。キャッシュフローの計算などしたりして。キャッシュフローはこちらが便利：http://www.rals.co.jp/invest/info.htm今年の年末には、ファンド終了の物件が東京でも多々出てくるという情報もあるので、「残りものには福がある」ことを期待して、まっています。<== 応援お願いします。
September 23, 2008
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楽待のコミュニティーセミナーに行ってきました
楽待のコミュニティーセミナーに行ってきました。コミュニティーというだけあって、いわゆるセミナーではなく、小グループに分かれて講師や業者さんを囲んで、情報をもらったりQ&Aをしたりするのです。ちょっと変わってますね。 有名なブロガーさんや、「大家さん学びの会」のメンバーも散見されました。皆さん、オタクですねぇ～。内容はそれほど目立ったものはなかったですが、業者さんからの情報は、今後、年末に向けて高利回り物件が首都圏も含めて出てくると思われるので、その準備をしましょう・・・というものでした。来年3月にファンドの期間が切れる物件などは、狙い目のようです。自己資金を貯めて、有利に買えるよう、準備しなくてはなりません。 ＝＝＝＞といっても、そう簡単に自己資金が溜まるわけないし・・・・<== 応援お願いします。
September 21, 2008
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札幌は値下げが急？？チャンス到来！！
横〇銀行の融資結果がまだ来ない。さすがに期末なので、混んでいるのでしょう。Negativeな反応もないけど。 ところで、健美家で札幌の新しい物件の値下げがどんどん出ている。RCがなかなかいい利回りになっている。SMBCの融資が大きく閉ざされる（た）という情報を昨夜受けたので、東京在住の私としては、融資先に苦労しそうだが、興味をそそられる。まぁ、スルガというのもありますが。やっと普通に戻ったというか、バブルが一気にはじけたというか、買える人には絶好の買い場ですね。私も参戦したが、神奈川物件の審査待ちで、動けない。本当は、神奈川物件の引き渡し前なので、信用情報に借り入れが載っていない。というこは、他行にはわからないので、２物件一緒に買えるのだ！！お金さえあれば・・・・会社も期末で超ストレス状態なので、心も体も余裕ありませ～～ん。今日は、娘（小４）のために私立中学の学園祭の下見に行くことに・・・・。<== 応援お願いします。
September 20, 2008
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地方の空室対策
以前書いた茨城県の県庁所在地、水戸にある鉄骨マンションがなかなか埋まらない。一階の店舗と４階の３DK。地元の香稜住○さんに頼んでいるのだが、反応無し。1階は一年以上空いています。駐車場が小型車１台しかないので、商売には向かないかもしれないが、国道５０号に面しているので、それなりの立地と思っています。4階の３DKに住んで1階の事務所でSOHOとかの人が出てくれば最高なのですが・・・・。こちらは競売再生の様で、買ったときには満室だったが、1年未満で一階店舗は退去、４階も同時に退去。無理やり満室にしていたみたい。表面１５％くらいでしたが・・・・。2980万円で買ったので、今となってはインパクトはそれ程無いが、当時（つまり大家業を始めたころ）はそれなりに不安でした。その後は、物件を買う前に、事前の賃貸業者さんへのヒアリングを行っています。管理をお願いしている香稜住○の市内の店舗へは、紹介のお願いに行きました。私の物件を認識している人もいれば、そうでない人もいましたが。水戸は香稜住○さんと、マイ○ーム館さんの２強状態です。香稜住○さんでだめならマイ○ーム館さんに管理を変えるしかないですが、それでダメだと、次の行き場がないので、ちょっと躊躇しています。なんか、のんびりしている雰囲気なのですね～。謝礼作戦しかないかと思っています。何とかせねば！<== 応援お願いします。
September 19, 2008
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ちょっとやりすぎか・・・。広告料。
今日はうれしい連絡がありました。 仙台の物件で、今月末に退去予定が１世帯あるのですが、その後の入居申し込みが入ったと仲介会社さんからの連絡です。これで、またまた満室予定！ この物件、今年3月末に引渡しを受けたばかりですが、そのときは全１８世帯中6世帯の空室でした。３Kというちょっと細切れな部屋で、さらに築１９年です。RC5階建て。共用部の階段・廊下はかなり汚れています。駅からも徒歩１５分程度。決して条件は良くありませんね。 3月末という重要な時期に６世帯も空いていたので、心配していました。前の売主が２世帯直ぐに決めてくれましたが、同じく１世帯退去がでて、結局５世帯空きで4月を迎えました。まあ、ざっと目は綺麗っぽい（一応、前面はタイル貼り）ので、決まるだろうと思っていたのですが、4月末、5月末になっても入居の話が来ません。さすがにその時期になって決まっていないのは、まずいと思い、管理会社の承諾を得て、仙台駅近郊の仲介業者さん約１２社に自分で資料をもって紹介のお願いに行きました。それをやったのが、6月初旬。その後も反応が今ひとつなので、再度7月初旬に15社ほど、営業しました。条件は広告料２ヶ月出します！というもの。 同じ業者さんに2度行ったせいか、顔を覚えてもらったりして、大きく反応ありました。 ついに、8月で５世帯埋まりました。その後9月になって申し込みがあり、今月中旬には満室予定です。その後も仲介会社さんからの電話は止まらず、9月末の退去予定をお知らせしたところ、その部屋まで申し込みを取ってくれたのです。今の管理会社さんは売買主体で、賃貸ははじめたばかりという感じでした。その為、賃貸業界で名前が売れていなかった様です。 やはり、自ら営業する態度で、仲介業者さんに名前も物件の知名度もグーンと向上したのだと思います。それと広告料2ヶ月というのが、何といっても効いたのでしょう。 仙台では、まだ少ないのだろうと思います。今後は１ヶ月に戻すつもりです。空室が多かったので、ちょっと条件を良くしすぎたかなぁ～と思っている今日この頃です。<== 応援お願いします。
September 18, 2008
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融資を進める
今、融資の申し込みをしている銀行から、追加書類の依頼が、昨日から来ています。納税証明やら、固定資産税の納付Evidenceなどです。通帳のCOPYをとったり、税務署にいったりしました。この対応は、迅速にしたほうがイメージがいいので、直ぐ対応しました。きっちりしたサラリーマンというイメージは必要ですね。不動産屋さんの営業マンが言うには、「よく、共同担保を求められたりするのだが、今回はその話が出てないので、大丈夫では？？」ということです。特に利回りが抜群ということではないのですが、築浅なので、買付をいれたので、あまり期待しないで、融資結果を待っています。 ところで、国金にも郵送で融資依頼をしていました。別の大規模物件のリフォームの為です。郵送後5日くらいたちますが、連絡が来ました。10/1を融資希望日にしていたのですが、今、混んでいて間に合わないとのこと。面談の日程はあとで連絡くれるようです。リフォームは早くしたいので、早くいくらまで貸してくれるのか、話をしたいです。<== 応援お願いします。
September 17, 2008
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札幌の物件管理
１４、１５日で札幌へ行ってきました。2/10空いているので、その対策と室内チェックです。エイブ○さんに管理をお願いしているのですが、担当者が代わったので、その挨拶も含めて。それにこの時期に埋まっていないと、来春まで空きが続く懸念もあったので、、、。築１２年程度のRCで駅徒歩５分なので、条件はいいのですが、そこはなんといっても、競争が超厳しい札幌。何とかならないか、エイブ○さんに相談しました。 女性店長で、非常にいい人ですので、話しやすいです。 よく、リフォームの際、白っぽい壁紙じゃなく、どこかにアクセントを持たせよう！と本に書いてあるので、それを話しましたが、学生相手の地域じゃなく、社会人対象なので、あまりアクセントは無いほうがむしろ良い、とコメントいただきました。また、最近は白っぽい床が流行です。この物件の床は茶色のCF（クッションフロア）なのですが、まだ綺麗なので、変えるのは勿体ない。なので、白っぽいクロス（ラグ）など敷けば雰囲気が明るくなると、サジェスチョンいただきました。さすが長年の現場の声。信頼しています。 その後、沿線のエイブ○さんの店舗を４店挨拶に行き、物件や空室状況をお知らせして紹介を依頼してきました。要は、顔の見える大家になることが重要と思っています。これは、仙台の空室対策で実感しました。賃貸の営業さんも人ですからね。 前回、訪れたのは、去年の5月。不労所得状態ですね。遠いので、ちょっと間が空いてしまいました。北海道は大好きなのですが・・・・・。ということで、土曜は滋賀、日、月は連休なので、札幌へと、交通費がかなりかかってしまった週末でした。<== 応援お願いします。
September 16, 2008
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物件探しや管理の情報源
今日は、不動産に関する情報源について、個人的に好きなところを書きます。サイトはたくさんあるので、皆さん活用されていると思いますが、私がおもに活用させてもらっているところをリストします。ご参考まで・・・・。物件情報 健美家： みんなが見ているサイト。全国の情報が見れます。 不動産連合隊： 個人的には好きなサイト。地域別になっているし、投資物件に力を入れている業者さんがわかります。 リフォーム NSXアパート経営： 松田さんのブログ。彼はホームセンター勤務経験をもつ現役大家さん。リフォームのSKILLが素晴らしく、それを写真入りで公開しています。大変参考にさせてもらっています。自分では、なかなかできませんが、業者さんとの会話でも、ノウハウを使わせてもらっています。その他 大家さん学びの会： 東京の大家さんの勉強会。会員制。私も会員です。勉強会やオフ会以外に、ここのメーリングリストで会員間で、質問ができます。困った時には、いろんな回答を得られるので、お勧め。私もたいへん参考になりました。また、みんなも同じようなことで、困っているのだなぁと思い、元気が出ますね。 財布の中身レポート： ３人の大家さんの毎月の収支や問題・出来事を毎月レポートで送ってくれます。また、ゲストとのインタビュー音声もあり。会員制。私はVIP会員になっています。３０代（？）の若い大家さんなので、長い目での評価はわかりませんが、それぞれのスタンスやACTIVEに行動されている姿は、こちらのモチベーション維持にも必要ですね。それと、収支を細かく教えていただけるので、本当に参考になります。VIP会員になる価値は十分あります。毎月楽しみです。 今田信宏さんのサイト： これは投資に対するスタンスと、その後のコンサル契約があります。私もゴールド会員になって、情報をもらったり、Q&Aで教えてもらっています。ここのレポートは一見の価値あり。私は途中から今田さんのコンセプトで、進めています。サラリーマン向けですね。<== 応援お願いします。
September 14, 2008
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物件確認
今日は滋賀の物件の現地確認に行ってきました。昼過ぎにハウスメート〇ートナーズさんと待ち合わせしました。休日なのに、御苦労様です。今日やることは赤水の実際の確認、大規模修繕の作業内容確認、退去者の原状回復内容の確認です。夏に一度(娘を連れて）現地に行っているのですが、それからは訪れていません。東京から滋賀ってちょっと遠いですし、、。すべて管理会社さんに電話でお願いしていたのですが、さすがに今回の問題があったので、現地入りしました。大規模修繕はハウスメート〇ートナーズさんの紹介で朝〇リビングさんに依頼中です。最初の見積もりは２０００万円。それを実施項目を減らしたり、値切ったりで約６００万円にしてもらいました。やはり、足場を作らなくてもいい作業に絞ったので、大きく減額されたようです。ちなみに、逆に建物入口にあるポストの交換をお願いしました。玄関のポストを新しいものにすると、ぐ～～んと雰囲気がいいですよね。これを国金(国民生活金融公庫）から融資をうけて行う予定です。それと原状回復は９年住んだ入居者の退去によるもので、すっごく汚くなっていたので、思い切ってお金をかけることにする予定です。次の人にも長く安定的に住んでほしいし。わざわざ滋賀まで（東京からだと、京都経由）、しかも日帰りでいったおかげで、大きく進捗しました。明日は、札幌のエイブルに客付の催促に行く予定です。物件の近所のエイブルさん４～５件に挨拶にいって、アピールしてこなくっちゃね。明日もがんばります。あ～～。IT系サラリーマンも忙しい・・・・。<== 応援お願いします。
September 13, 2008
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赤水対策 その２
赤水について、先日書きましたが、その後も対策を検討しています。磁気で赤錆を黒サビに変える。パイプを取り替える（今のパイプを交換 or 新たに違う場所でパイプを引く）ライニング工法高圧洗浄 上記などあるようです。３のライニングがいいのでは？と思っていますが、赤水の部屋だけ浄水器を取り付け、他は１の磁気でじっくり直すか、、、とも思っています。ちなみに、工法については、こちらにガイドがありました（大家さん学びの会のメンバーに紹介いただきました）日本管更生工業会築古物件は、給水、排水ともに更生工事が必要になるので、それを見込んだ物件選択が必要と、つくづく感じました。あまり（というか私は見たこと無いのですが）、給水工事の必要性について、書かれたブログは不動産投資分野では、ないですよね？築古物件（１５年以上）の場合は、大規模修繕しても十分な利回りが見込めるか、既に修繕済みか、の判断が必須ですね。それでなければあまり古いものは避けたほうがいいかなぁと実感しました。ある意味、いい勉強をしていると思っています。儲かる話ばかりではなく、実際の苦労話も皆様にお伝えできたらと思います。くじけないで、頑張ります、、、、！！！では、、、。<== 応援お願いします。
September 12, 2008
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競売ってよーく調べましょう！
4年ほど前ですが、競売で戸建に買い付けを入れたときの事です。千葉地方裁判所の、物件閲覧室で、お決まりの３点SETを確認しました。戸建で平成築。写真はそれなりですが、５００万円弱で落札できそうです。千葉市のさらに東の田舎ですので、、、。占有者ありです。早速、現地を確認しました。確かに写真どおりの家です。占有者という響きが何とも怖そうですが、その人は賃借契約なので、合法的に追い出せますね。現地を見ていたら、窓からこちらの動きを伺っているので、ざっと見ただけで帰りました。さすがに、中を見せてください、とか、住み心地はどうですか？とか、聞く勇気はなかったのです。その後、無事落札したので、占有者に会いに行きました。するとすごい剣幕で、「このぼろい家ｘｘｘｘｘ」と不満爆発でした。前の大家さんの対応が何もなかったようです。競売にかかるのだから、当たり前ですが、、、。まぁ、そんなことはいいのですが、さらに聞いてみると、この家は裏の家とつながっているというのです。思わず、のけぞってしまいました。そう！連棟式なのです。前から見ると、同見ても普通の一軒家です。後ろに別の戸建が建っているとしか見えません。それに、第一、裁判所の資料にも、戸建となっているし、連棟式とはどこにも書いてありません。図面も、戸建っぽく、書かれています。どう見ても、裁判所の人も裏まで回って調べたとは思えません。かなり、詐欺にかかったように落ち込んでしまいましたが、落札したからには、仕方ありません。また、裁判所は３点SETの内容は保証しないとの事。あくまで現地確認は自分の目と手で隅々まで、確認されることをお勧めします。ところで、この住人、最初は文句がひどかったですが、追い出されるのでは？と危惧していたらしいのです。今まで４年ほど、一度の滞納もなく問題なく暮らしています。結構いいお客様だったりして、、、、。<== 応援お願いします。
September 11, 2008
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赤水対策と除草
昨日、赤水について書きました。その後、「大家さん学びの会」で対策を聞いてみると、早速回答ありました。磁力で赤錆を防ぐ方法です。画期的かも！！https://www.jikagaku.co.jp/早速、問い合わせてみることにしました。やはり、何事も一人ではなく、人の協力を得たほうがいいですね。一人では、対応も情報も限られています。私のHNもその意味を込めてチーム リタイアにしているのです。ところで、この物件には、法面（のりめん：傾斜地のこと）も含め、空き地があります。空間としてはいいのですが、いわゆるデッドスペースになっています。そこに雑草が密生していました。除草して欲しいとの依頼があり、業者に見積もりしたところ、なんと３２万円！！。確かに柵があったり、傾斜であったり、難しいのですが、さすがに除草に３２万円とは、、、。こんなときは、「地元の便利屋さんを活用しよう！」と聞いたことがあったので、早速打診してみると、直ぐに現地を確認してくれました。見積もりはなんと７万円程度。4日かけて除草から、植木の剪定まで対応していただいています。今日が最終日。作業見積もりは、適正かどうかなかなかわからないのですが、小さな作業発注なら、便利屋さんが良いかもしれません。地元ですので、直ぐに対応してくれます。除草でわかったのですが、その雑草地には、サツキが２０本程度植わっていました。ぜんぜん知りませんでした。だって、背の高さくらいの雑草に多い尽くされていたのですから。（買う前に確認が必要だったかも、、、反省）また、ゴミもかなり多く投げ込んであったようです。いわゆる窓割れ理論で、汚いところはどんどん汚されるのですね。近所の人の話だと、４～５年は除草して無いとのこと。前の某ファンドのオーナーは何もしていなかったようです。超大手ですが。除草して、きれいになると、ゴミも捨てられないし、来年5月頃にはサツキがきれいな花をつけると思いますので、入居者さんや近隣の方にも楽しんでいただけるでしょう。サツキの剪定は便利屋さんだと１～２万円と思いますので、年１回やればいいですね。私も楽しみにしています。<== 応援お願いします。
September 10, 2008
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不幸な電話 その２
たびたび、変な題名で恐縮ですが、、、。今度は不具合の電話を受けてしまいました。関西のRC物件なのですが水道水が茶色だというのです。それで３週間ほど前に、業者さんに高圧洗浄してもらいました。１５万円かかりました。大きな措置を玄関先まで持ってきて、作業したそうです。(遠隔地の物件なので、作業自体は見ていませんが、、、）しばらくは、OKだったのですが、また茶色の水が出ているというのです。今度は、床をはがして水道パイプの交換をするしかなさそうです。今、見積もり中です。築１９年のRCで4月に契約したばかりなので、何てこった、、、といった感じです。そろそろ修繕が必要な時期とは思っていましたが、、、。この物件、３DKのファミリー向けで３４世帯もあります。今のところこの問題は１世帯からしか出ていませんが、34世帯もあれば、そのうち他からも出てくると思います。ちょっと、気分が落ち込んでしまいました。これまで、満室で、キャッシュフローも大きく出ていたので、”いい買い物だった”と思っていたのですが、やはり、古い物件はそれなりに修繕費を用意しておかないと、ダメですね。ま、世帯数が増えると、あちこちで修理が必要になってくるので、落ち込まないで対応していくことが必要と思います。それを楽しむようにならないと、大家業をEnjoyできないですね。皆さんも、古い物件を買うときには、よ～く考えて買ってくださいね。<== 応援お願いします。
September 9, 2008
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勉強教材
不動産をやるときには、モチベーションが必要ですね。その為には、本やセミナーを使われる方が多いと思います。私も、「金持ち父さん貧乏父さん」の書籍や「大家さん学びの会」などに参加することにより、刺激を受け続けています。中でも「金持ち父さん貧乏父さん」シリーズの次のCDを何回も聞いています。http://www.ticket-119.com/kanemoti.htmこのURLにある、「ファイシャル・インテリジェンス」というCDのセットです。私が買ったときは、もっともっと高かったような記憶があるのですが、、、。これをipodライクなもの（私のはSONYですが）にいれて通勤時間に聞いています。なかば宗教みたい、と家内に揶揄されていますが、立ってても聞けるし、疲れてても大丈夫なので、モチベーションUpには最高です。個人的な好みもありますし、また私は決してこの会社とは無関係（もちろん利害関係などありません）なのですが、いい教材と思います。
September 8, 2008
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不幸な連絡
水戸に物件を持っているのですが、今日は大変不幸な連絡がありました。１Fが店舗 or 事務所で２F～４Fが住居です。１Fが一年以上空いていました。それが、８月下旬に申し込みがあったとの連絡を受けていました。これまで８万円の賃料を５万円に下げたので、その反応だったのかもしれません。かなり、喜んでいたのですが、今日、なんとキャンセルとの電話を受けてしまいました。化粧品販売事務所にするはずが、本部の人が見てダメと判断されたようです。何とも、がっくり、、、。でも、不動産のいいところ、特に複数の不動産を持っていると、水戸の物件がダメでも他で儲かっていると、全体では順調だったりするのです。物件数が少ないと一つの物件によるインパクトが大きいですが、数が増えるとかえって安定してくるのですね。数が増えると借金も増えるのですが、経営は安定してきます。業者さんとうまく連携して、複数の物件を上手に運営していくことが肝要ですね。不幸の電話は、寝て忘れることにします！
September 7, 2008
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物件契約しました！
昨日、物件契約に行ってきました。会社のあと、遠くの業者さんまで。物件は湘南エリア（その中でも田舎のほう、、）。RCの5階建て、2億ｘｘｘ万円です。利回りは１０．ｘ％なので、本来買うべきではないのかもしれませんが、築12年なのと、何といっても、フルローンの融資条件なのです。今時？？？珍しいですよね。3年前にはSMBCで、オーバーローン融資してもらいましたが、、、、。まだ本部審査中なので、結果は予断を許しませんが、担当者ベースではOKです。融資元は神奈川の大手地銀です。しかも、金利優遇つき。まさに9月決算大サービスといった様相ですね。この時期を狙ってきた甲斐がありました。売主さんも9月末までに売りたいでしょう。物件を探すときにつくづく思うのですが、最後は融資づけですよね。というこは融資づけできる業者さんと付き合うのが非常に重要となってきます。他の業者さんで、物件情報はたくさんあって、また気の合う営業マンがいるところもあるのですが、銀行とパイプが少ないのです。それだとどうしようもないですよね。潤沢にお金があるわけではないので、やはり融資づけできる営業さんと付き合うのが、大切と思っています。本部審査が待ち遠しい、、、、。
September 6, 2008
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